некоммерческая организация в форме потребительского кооператива

Адрес: 127562, г. Москва, ул. Санникова, дом 3, корп. 1, оф. 71 Тел/факс +7 499 9034371

Органы управления и контроля ЖСК «Псков» в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК состоят из:

Общее Собрание членов ЖСК (конференция) — высший орган управления ЖСК, собирается не реже одного раза в год и может решать любые вопросы деятельности ЖСК в рамках законов РФ.

 Правление ЖСК — орган управления управляющий делами ЖСК между Общими Собраниями членов ЖСК в рамках своих полномочий, собирается не реже одного раза в квартал по мере необходимости. Правление ЖСК подотчетно Общему Собранию членов ЖСК.

 Председатель Правления ЖСК — обеспечивает исполнение решений Правления ЖСК в рамках своих полномочий и действует на постоянной основе. Председатель Правления непосредственно руководит исполнительными службами ЖСК и отвечает за их работу. Председатель Правления ЖСК  подотчетен Правлению ЖСК.

 Ревизионная комиссия (ревизор) — контролирует деятельность органов управления ЖСК в рамках своих полномочий, собирается по мере необходимости. Ревизионная комиссия подотчетна Общему Собрания членов ЖСК.

 Старшие по подъездам — одновременно контролируют исполнение решений органов управления и осуществляют непосредственную «живую» связь жителей домов и Правления ЖСК в рамках своих полномочий. Старшие по подъездам подотчетны жителям домов и Правлению ЖСК.

• Вся деятельность органов управления ЖСК в соответствии с законодательством РФ и Уставом может быть направлена только на:
• — Управление и организацию обслуживания, эксплуатации и ремонта имущественного комплекса находящегося в общей долевой собственности членов ЖСК.
• — Организацию обеспечения и обеспечение членов ЖСК коммунальными и прочими услугами.
• — Защиту и представление общих интересов членов ЖСК в государственных органах власти и управления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.
• — Контроль соблюдения членами ЖСК, членами их семей и их гостями, а также арендаторами и нанимателями, правил пользования имущественным комплексом ЖСК, определенными законодательством РФ, города Москвы и принятых органами управления ЖСК.
• Деятельность органов управления не может ограничивать права собственников квартир, входящих в имущественный комплекс ЖСК, и каким либо образом препятствовать исполнению собственниками квартир своих обязанностей по их содержанию. 

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива, кому подотчетны правление и собрание участников?

• Жильцы многоквартирных домов обязан выбрать себе способ управления общим имуществом, например, УК.
• Но если среди собственников жилья есть инициативные и неравнодушные люди, то чаще всего они предпочитают заниматься управлением МКД самостоятельно.
• В этой статье мы подробно поговорим о том, какие люди или организации являются органами управления жилищного кооператива и как они осуществляют свою деятельность.

Жилищный кооператив, как способ управления многоквартирным домом

Главное отличие жилищного кооператива, например, от ТСЖ заключается в том, что главной целью организации нередко является приобретение или строительство жилья.

Кроме того, существуют и другие характерные особенности ЖК:

1. В организацию могут вступать как частные лица, так и юридические. Сама процедура осуществляется на добровольных началах и подразумевает внесение определенных членских взносов.
2. Члены ЖК имеют право занимать в организации руководящие должности.
3. Строительство или приобретение недвижимости осуществляется исключительно за членские взносы участников.
4. Все сделки с недвижимостью для ЖК осуществляются на выгодных условиях и позволяют сэкономить.
5. ЖК может рассчитывать на льготы от государства.

Организация имеет как преимущества, так и недостатки, но при выполнении участниками своих обязанностей является удобным способом для покупки или возведения жилого дома.

Что такое жилищный кооператив узнаете из видео:

Что такое жилищные кооперативы?

Высшие органы управления жилищного кооператива

В управлении ЖК участвуют два органа – правление и собрание участников. Эти органы управления жилищного кооператива осуществляют разные функции. Правление состоит из определенного количества участников кооператива, которые чаще всего являются его учредителями.

Но это не главное условие, так как член правления ЖСК – это выборная должность.

Также ЖК избирает председателя правления. Основные функции этого органа заключаются в следующем:

• выполнение всех решений, принятых участниками;
• заключение от имени организации различных сделок;
• осуществление других обязанностей, предусмотренных учредительными документами.

Правление во главе с председателем не является высшим органом управления. По закону высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание. В его обязанности входит:

• избрание управляющих структур и должностных лиц;
• принятие решений, касающихся деятельности ЖК;
• принятие желающих в свои ряды;
• ведение протокола;
• контроль деятельности правления.

Полный перечень обязанностей органов управления содержит Устав. Также организация обязана иметь своего представителя, которым является председатель правления.

Он не обладает всеми полномочиями руководителя кооператива, но имеет некоторые права:

• организация деятельности кооператива;
• контроль предоставления услуг жильцам МКД;
• прием заявлений;
• выдача документов;
• обращение от имени ЖК в государственные органы;
• проведение заседаний правления;
• предоставление отчетов о работе правления;
• нанимать и увольнять штатных сотрудников.

Это основные полномочия председателя ЖК. Существует также ряд прав, которыми управляющий не может злоупотреблять.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ по закону? Перечень услуг по содержанию дома

К примеру, самостоятельно распоряжаться активами ЖК или нарушать закон. Иначе он будет привлечен к административной или уголовной ответственности.

В случае если руководитель не справляется со своими обязанностями, общее собрание может лишить его должности досрочно.

О правлении ЖК смотрите видео:

ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ — ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Кому подотчетно правление?

Этот орган управления является выборным, поэтому правление жилищного кооператива подотчетно перед общим собранием.

Кто такие учредители?

Для создания кооператива требуется инициативная группа. А учредители ЖСК — это люди, которые организуют кооператив, причем учредителем может стать любой желающий.

Особенность такой организации состоит в том, что ее создание является стандартным для юридического лица:

1. основатели принимают решение о создании кооператива;
2. их согласие оформляется с помощью протокола;
3. осуществляется подготовка необходимых документов для регистрации.

Именно с момента регистрации ЖК его создатели становятся учредителями и обязаны нести ответственность за свою деятельность. Что касается дополнительных документов, то необходимо подготовить учредительные документы, протокол, различные внутренние приказы.

К учредительным документам относится Устав. Он содержит права, обязанности участников, размер и порядок внесения платежей, прием и выход участников, а также другие важные ведения.

Образец протокола общего собрания с решением о создании ЖСК.

Образец Устава ЖСК.

Справка: вся деятельность кооператива должна осуществляться на основании Устава.
Как работает жилищный кооператив и действительно ли это альтернатива ипотеке. Мое мнение.

Как происходит управление ЖК?

Управление жилищным кооперативом процесс гораздо более сложный, чем кажется на первый взгляд. Под руководством участников находится большое количество человек и организаций, работу которых необходимо координировать.

Так как целью создания объединения является приобретение и управление домом ЖСК, все решения участников должны соответствовать законодательству.

Заседания правления и протоколы

1. Правление обязано решать все организационные вопросы, которые находится в его компетенции.
2. Обязанности этого органа управления содержаться в Уставе и нормативных актах, регулирующих деятельность ЖК.
3. В первую очередь это Жилищный кодекс РФ.

Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) — это вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив — является добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическим лицом. Государственную регистрацию ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляет ФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (ст. 8 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

Справочно: В городе Москве регистрацию юридических лиц осуществляет инспекция ФНС № 46.

На ТСЖ, ЖСК, ЖК возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК,ЖК и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению МКД в порядке, установленном Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

Орган управления ТСЖ, ЖСК, ЖК в течение 5 рабочих дней направляет уведомление о принятом на собрании решении о смене способа управления многоквартирным домом с приложением копии этого решения организации, ранее управлявшей МКД, которая обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, технические средства и оборудование, а также реестр собственников помещений органу управления ТСЖ по акту приема-передачи не позднее трех дней со дня прекращения договора управления (раздел V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

• В случае заключения ТСЖ, ЖСК, ЖК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ЖСК, ЖК в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
• В состав органов управления ТСЖ, ЖСК, ЖК могут входить только члены ТСЖ, ЖСК, ЖК.
• Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.
• В состав ревизионной комиссии ТСЖ, ЖСК, ЖК не могут входить члены правления ТСЖ, ЖСК, ЖК.
• С не членами ТСЖ, ЖСК, ЖК необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.
• ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе управлять многоквартирным домом:
• — самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на органы управления или включив в штат специалиста по управлению домом;

— привлекая управляющую организацию, заключив с ней договор управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

I. Самостоятельное управление многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК, ЖК

ТСЖ, ЖСК, ЖК управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами.

ТСЖ, ЖСК, ЖК от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, ЖК.

1. 
2. II. Управление многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК, ЖК по договору с управляющей организацией
3. ТСЖ, ЖСК, ЖК заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору.
4. 

В случае заключения ТСЖ, ЖСК, ЖК договора управления с управляющей организацией, она несет ответственность за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, предоставление коммунальных услуг (ч. 2.3. ст.

161 ЖК РФ). При этом правление и председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляют контроль деятельности управляющей организации, выполнения условий договора управления МКД, в том числе по надлежащему содержанию общего имущества в МКД и др. (п.8 ч.1 ст.138 ЖК РФ, ст.

118, 119 ЖК РФ).

Органы управления жилищного кооператива

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Органы управления жилищного кооператива

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура.

Содержание

В жилищные кооперативы, а конкретно в жилищные и жилищно-строительные кооперативы лица объединяются добровольно, преследуя особую цель – обеспечение себя и своих семей жильем.

Посредством общих усилий, координируемых кооперативом, физические и юридические лица могут приобретать жилплощадь в собственность, либо принимать участие своими средствами в строительстве жилья, управлении жильем.

Кооперативы действуют только в указанных в их учредительных документах направлениях, таким образом обращая все усилия на реализацию своей первоочередной задачи.

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура, выражающая общие интересы членов организации и выступающая от их имени в рамках закона.

Для выполнения этой задачи участники кооператива избирают специальные органы – органы управления, таким образом участвуя в планировании мероприятий, учете и контроле расходов кооператива, и других важных направлениях деятельности, итогом которой является достижение основной цели.

Органами управления жилищного кооператива являются:

• общее собрание;
• конференция;
• правление;
• председатель правления.

Каждый из указанных органов имеет свои правила избрания, формирования и деятельности.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива

Представляет собой организованное собрание членов кооператива на одной территории, либо посредством электронной сети (информационной системы), для рассмотрения поставленных вопросов и принятия по ним решений. Является основным, высшим органом управления в кооперативе. К полномочию общего собрания отнесены самые важные вопросы деятельности организации. К компетенции рассматриваемого органа ЖК РФ относит:

1. рассмотрение вопросов, связанных с основной документацией организации;
2. принятие решений о вступлении в ЖК или ЖСК новых членов, или о выходе участников;
3. выбор органов управления и назначение должностных лиц;
4. вопросы организации и предоставления кооперативом отчетов;
5. рассмотрение вопросов о прекращении кооперативом деятельности или реорганизации;
6. рассмотрение и внесение изменений в Устав кооператива;
7. правомочия членов ЖК или ЖСК.

Устав может содержать и иные направления деятельности, подчиненные рассмотрению высшего органа управления, если это не противоречит требованиям закона.

По общему правилу рассматриваемый орган собирается раз в 12 месяцев, но возможно организовать внеочередное собрание и в случае необходимости.

Периодичность таких собраний законом не установлена, поэтому предполагается, что собираться члены кооператива для решения важных вопросов могут в любое время.

Собрание является правомочным, если в нем приняли участие не меньше половины всех членов ЖК или ЖСК.

Конференцией признается общее собрание кооператива, в котором численность участников превышает 50 и данное количество предполагается в тексте Устава кооператива.

Правление ЖК или ЖСК

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива, ЖСК как способ управления многоквартирным домом

Улучшить свои жилищные условия хотят более половины российских граждан. Многие из них ищут все возможные пути, например, пытаются оформить кредиты, ипотеки, но чаще всего их отталкивают большие процентные ставки и сильно ужесточенные требования кредиторов.

https://www.youtube.com/watch?v=QrGlXfLaV3M\u0026pp=ygUo0J7RgNCz0LDQvdGLINGD0L_RgNCw0LLQu9C10L3QuNGPINCW0KHQmg%3D%3D

Самым приемлемым вариантом в таком случае будет являться вступление в жилищный кооператив.

Результатом такого решения будет являться приобретение уже готового, строящегося или возведенного собственными силами жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кооператив (ЖК) определенные, характерные моменты:

1. В первую очередь ЖК призван объединять граждан или ЮЛ в обособленную группу. Указанные лица вступают в ЖК на свободных началах. В момент возникновения желания у лица вступить в членство и внесения с его стороны денежных средств на строительство и поддержку объектов недвижимости, должны соблюдаться все нормы законодательства.
2. Целью объединения выступает необходимость в приобретении недвижимости в основном для целей проживания.
3. Объединенная группа лиц, преследующих одинаковые цели, имеет право принимать участие в руководстве кооператива, вести контроль над его деятельностью.
4. Лица, являющиеся участниками ЖК за счет собственных средств, приобретают, улучшают, следят за содержанием недвижимого имущества, принимают участие в его строительстве и реконструкции. За защитой своих прав члены кооператива или желающие вступить в него, вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные органы.
5. ЖК существенно позволяет снизить затраты  на приобретение жилья, за счет того, что оплачивается только услуги подрядных организаций. Рыночная прибыль застройщика не включается. Требуется внести только первый взнос и выкупить пай.
6. ЖК ежегодно получают поддержку от государства. Например, бесплатно предоставляются земельные площади.
7. ЖК имеет большое количество преимуществ, позволяющих приобрести собственное недвижимость на выгодных условиях и с минимальными денежными потерями. Решения о вступлении в участники кооператива проходят одобрение со стороны общего собрания, а значит, контроль над внесенными денежными суммами проводится в соответствии с законом.
8. Работа ЖК не всегда бывает идеальной и в ней могут встречаться нарушения. Нарушения в работе кооперативов бывают не только по вине их органов управления, но и по вине самих участников. Связано это с тем, что не каждый может понять все тонкости работы жилищных кооперативов. Для этого как минимум необходимо изучить все нормы жилищного и гражданского законодательства, а без специальных юридических навыков это достаточно сложно.

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива?

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. Органы управления жилищного кооператива, осуществляющие контроль правления  (председатель правления).
2. Общее собрание членов, входящих в состав кооператива или конференция.

Члены правления ЖСК. По правилам, первыми членами кооператива являются те лица, которые стали своего рода его организаторами, т.е. приняли решение о создании.

Именно эти лица в будущем берут в свои руки правление кооператива. 

Члены правления для осуществления руководства ЖК избирают из своего числа председателя.

Высший орган управления жилищным кооперативом. Данным органом является общее собрание членов кооператива. Все основные положения, касающиеся функционирования этого органа обычно регламентируются Уставом.

К существенной компетенции при управлении домом ЖСК можно отнести:

1. Право выбора и избрания управляющих органов, а также структур, которые будут вести контроль над его работой.
2. Принятие и рассмотрение заявлений о приеме от желающих стать участниками кооператива.
3. Ведение протокола собрания.

В круг обязанностей председателя входит:

1. Гарантирование исполнение решений принятых правлением.
2. Право без доверенности представлять интересы кооператива, совершать от его имени и в его интересах различного рода    сделки, соглашения.
3. Контролировать соблюдение прав и интересов членов кооператива.
4. Осуществлять иные действия в пределах своих полномочий, которыми его наделяет закон и Устав кооператива.

Кому подотчетно правление ЖСК?

Все участники органа правления проходят отбор из общего числа участников кооператива.

Решение о принятии в члены правления принимается на общем собрании. Соответственно, правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию его членов.

Учредители ЖСК — это необходимые лица. Любое юридическое лицо должно иметь учредителей, которые и создают его. По сути, любой желающий может стать учредителем ЖК, если у него имеется на это желание и возможности.

Сам процесс организации кооператива происходит в том же порядке, что и создание любого другого вида ЮЛ:

1. Учредители, дают согласие на его создание.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

• Новая редакция Ст. 115 ЖК РФ
• Органами управления жилищного кооператива являются:
• 1) общее собрание членов жилищного кооператива;
• 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
• 3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Комментарий к Статье 115 ЖК РФ

Кодекс в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ст. ст. 115 — 120). Это отличает Кодекс от ЖК 1983 г.

, который непосредственно не регулировал организацию управления кооперативами. В ст. 114 ЖК РФ 1983 г.

содержалась отсылочная норма, согласно которой порядок организации и деятельность жилищно-строительных кооперативов устанавливались законодательством и Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.

Как и любое другое юридическое лицо, жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (см. п. 1 ст. 53 ГК РФ).

В ст. 115 Кодекса определены представительные и исполнительные органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Общее собрание (конференция) является высшим представительным органом управления кооператива. Обратим внимание, что если число участников общего собрания более 50, то совсем не обязательно, что функциями высшего органа управления наделяется конференция.

Это происходит не автоматически, а только в случае, если такой орган предусмотрен уставом кооператива. Кроме того, следует обратить внимание на то, что норма представительства на конференции Кодексом не установлена.

Поэтому она должна определяться уставом конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Порядок созыва общего собрания (конференции) Кодекс не регулирует, допуская в диспозитивной норме, что указанные отношения регламентируются уставом кооператива. Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания (конференции).

Можно согласиться с мнением, согласно которому в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст.

121 Кодекса заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива.

Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 Кодекса).

В промежутках между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции).

Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива .
———————————

См. комментарий к ст. 116 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2006.

1. Правление — это коллегиальный исполнительный орган кооператива, подотчетный общему собранию членов кооператива (конференции).
2. Председатель правления является единоличным исполнительным органом кооператива, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом кооператива.

Другой комментарий к Ст. 115 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Статья 115 определяет структуру органов управления. Жилищным кооперативом управляют:

• 1) общее собрание членов кооператива;
• 2) конференция;
• 3) правление и председатель правления жилищного кооператива.

Именно через эти органы жилищный кооператив приобретает свои гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности. Примечательно, что перечень органов управления, который может создавать жилищный кооператив, является закрытым. Следовательно, создание любого иного органа (помимо предусмотренного комментируемой статьей) может быть оспорено (в том числе в суде).

2. Общее собрание — высший орган управления кооператива (ст. 116 ЖК РФ). Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания (ст. 118 ЖК РФ).

Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция — где более 50. Участники конференции (уполномоченные) избираются из членов кооператива на общем собрании на определенный срок. Число участников предусматривается уставом.

Что является высшим органом управления жилищного кооператива и кому подотчетны его члены?

Управление многоквартирным домом – процесс сложный и многофакторный. Его успех зависит не только от своевременно принятых мер по сохранности недвижимости или по обеспечению услугами ЖКХ, но и от желания, поведения и правовой грамотности жильцов.

https://www.youtube.com/watch?v=QrGlXfLaV3M\u0026pp=YAHIAQE%3D

По этой причине и были созданы прецеденты жилищных кооперативов как формы управления, осуществляемого самими жильцами. Практика их работы была признана успешной, что нашло своё отражение в законодательстве и в планировании системы управления жилищным хозяйством.

Показать содержание

Зачем многоквартирному дому нужен жилищный кооператив?

В соответствии с п.1 статьи 110 ЖК, существует два вида кооперативов – жилищный и жилищно-строительный (ЖСК). Управление функционированием многоквартирного дома осуществляется первым вариантом объединения людей.

Жилищный кооператив (ЖК) – это отличный способ управления многоквартирным домой. Он организуется для того, чтобы:

• осуществить реконструкцию или ремонт здания;
• приобрести готовое жильё за счёт взносов его членов;
• обеспечивать содержание дома в соответствии с действующими нормативами.

В последнем случае, в соответствии со ст. 110 ЖК и обеспечивается управление многоквартирным домом. Точнее такой кооператив можно назвать формой самоуправления, поскольку в процессе управления участвует каждый житель дома.

Важно! Пункт 2 статьи 112 ЖК предусматривает создание кооператива решением учредителей.

Для того, чтобы это решение было законным, необходимо провести общее собрание. Кооператив может быть создан только при условии, что в этой процедуре участвует не менее пяти человек.

Кроме того, есть и верхний порог численности – количество членов такого объединения должно быть не больше числа жилых помещений (п. 1 ст. 112 ЖК).

Механизм первичного формирования ЖК прост как народная демократия. Кооператив можно считать организованным, если за него выступили 5 человек. Конечно, он может разрастаться за счёт новых желающих. Однако начало должно быть положено законодательно гарантированным меньшинством.

Единственное, что останется сделать новой организации – это принять устав и зарегистрировать его в соответствующей организации. С этой минуты вся ответственность по управлению домом ложится на плечи кооператоров.

Права и обязанности органов управления

Любое управление подразделяется на стратегическое и тактическое. В первом случае решения принимаются радикального свойства, влияющие на состояние системы и её будущие функции. Во втором случае постоянно действующие единицы поддерживают систему в определённом состоянии.

В жилищном кооперативе функции стратегического развития выполняет общее собрание или конференция. По крайней мере, статьёй 115 ЖК РФ предусмотрены обе эти формы управленческих действий.

Статья 115 ЖК РФ. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

• общее собрание членов жилищного кооператива;
• конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
• правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Постоянные действия управленческого характера осуществляет правление. Это та часть системы управления домом, которая призвана обеспечить его жильцам подобающие условия жизни.

Таким образом, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание или конференция всех его членов.

§ 3 Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

§ 3

Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.

К органам управления следует отнести, во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию уполномоченных — высшие органы; во-вторых, правление или председателя кооператива — исполнительно-распорядительные органы.

https://www.youtube.com/watch?v=5OkPoatojBM\u0026pp=ygUo0J7RgNCz0LDQvdGLINGD0L_RgNCw0LLQu9C10L3QuNGPINCW0KHQmg%3D%3D

В соответствии со ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления кооператива является общее собрание (вместо него в крупных кооперативах могут созываться конференции полномочных представителей). Норма представительства для участия в собрании уполномоченных (конференции полномочных представителей) устанавливается уставом конкретного кооператива.

Выбирая норму представительства, думается, что кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание, что на конференции должны присутствовать не более 100 представителей, в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива. Жилищный кодекс РФ устанавливает минимальное количество членов кооператива, при котором могут созываться конференции, — не менее 50 %.

В настоящее время объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, включающим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР.

Представляется правильным существующее в литературе деление компетенции общего собрания юридического лица на исключительную и альтернативную[218]. Закон СССР «О кооперации в СССР» (п. 3 ст.

 14) относит к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросы, связанные с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.

Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных кооперативов может быть закреплен за общими собраниями (конференциями уполномоченных) более широкий круг полномочий.

Так, наряду с указанием полномочий, определенных в Законе о кооперации в СССР, возможно отнесение к исключительной компетенции высшего органа кооператива решения вопросов по утверждению проекта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятию решения о получении банковского кредита на строительство дома; утверждению расчета стоимости квартир; установлению размера паевых взносов; принятию решения о порядке эксплуатации жилого дома; установлению сроков внесения взносов на капитальный ремонт жилого дома, взносов на эксплуатацию и содержание придомовой территории, платы за коммунальные услуги; подаче заявления в орган местного самоуправления о переоборудовании непригодных для проживания жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрению жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооператива. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-строительного кооператива относил к исключительной компетенции и выделение служебной жилой площади в доме кооператива для обслуживающего персонала. Указание данных вопросов в конкретных уставах не противоречит Закону о кооперации в СССР, ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива (п. 3 ст. 14 Закона о кооперации в СССР).

Альтернативная компетенция общего собрания членов кооператива (конференции уполномоченных) предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право высшему органу (как, впрочем, и другим) вмешиваться в осуществление членами кооператива своих гражданских прав по пользованию квартирой. Аналогичный вывод сделал и И. А. Приходько.

«…Общее собрание, — писал он, — не должно решать по своему усмотрению те вопросы, которые связаны с реализацией членом кооператива своего субъективного гражданского права». Однако этот вывод И. А. Приходько обусловливал положениями закона и устава, действовавшими «в момент вступления в кооператив»[219].

Обусловленность субъективных гражданских прав членов кооператива нормами, действовавшими в момент вступления в кооператив, представляется не совсем верной. Действительно, гражданин, вступая в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, приобретает комплекс прав и обязанностей, предусмотренный различными нормативными актами, в том числе и уставом.

Однако правовое регулирование различных отношений может периодически изменяться, при этом новые положения распространяются на все отношения, подпадающие под действие данного нормативного акта.

Кроме того, если новые правила вступают в противоречие с уставами каких-либо объединений, то устав в части, противоречащей нормативному акту, не действует и может быть признан судом недействительным.

Созыв общего собрания (конференции полномочных представителей) кооператива производится членами кооператива или его органами.

Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержащаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива 1965 г.

, которая указывала на то, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов.

Представляется, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.

При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыв внеочередного собрания могут потребовать 1/3 членов кооператива, правление, ревизионная комиссия.

Представляется, что в «патронажном» кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь либо организация, либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.