После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

G-Stock Studio/Shutterstock

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья.

Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно.

Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения.

Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику.

Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

• ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
• закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
• обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
• изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

• застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
• проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
• есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
• аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
• расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
• кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
• типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6].

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки.

Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью.

Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок.

При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб.

Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию.

Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду.

   При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции.

   Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам.

Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет).

Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта.

Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Вс уточнил, какие лица признаются участниками строительства при банкротстве застройщика

Для признания лица, которое просит включить его требование в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ. 

• Суть дела
• В рамках дела о банкротстве ООО «Крован-КМВ» Кристина Теритатова обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о предоставлении тринадцати квартир. 
• Заявительница пояснила, что ей были уступлены права требования к должнику по тринадцати договорам долевого участия, которые были заключены между обществом и Лилией Шурыгиной. 
• Должник обязательства по передаче квартир не исполнил, конкурсный управляющий должника во включении соответствующего требования в реестр отказал, что и послужило причиной для обращения Теритатовой в суд. 

Суды первой и апелляционной инстанций отклонили требования заявительницы. Они исходили из отсутствия каких-либо документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающих оплату Шурыгиной квартир. Бесспорные доказательства наличия финансовой возможности самой Теритатовой по оплате жилых помещений также представлены не были. 

1. Однако суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение. 
2. Защита прав дольщиков 
3. Верховный суд напоминает, что основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам. 

«Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве)», — уточняет ВС. 

Простое товарищество 

Судами установлено, что заключению договоров долевого участия в строительстве с Шурыгиной предшествовало предоставление последней в пользу должника земельного участка в субаренду.

Шурыгина со своей стороны предоставляла земельный участок для строительства, а должник, в свою очередь, возводил объект недвижимости на этом земельном участке.

При этом доказательства возмездности (встречного предоставления) по договорам субаренды и долевого участия в материалах дела отсутствуют. 

«Данные обстоятельства позволяют констатировать, что между указанными лицами фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества. Так, обязанностью должника передать Шурыгиной Л.П.

по договорам долевого участия в строительстве спорные квартиры, по сути, определялся размер прибыли, на которую последняя рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка, являющегося предметом договора субаренды», — разъясняет ВС. 

• Следовательно, является верным вывод суда первой инстанции о том, что Шурыгина приобретала квартиры не для личных нужд, а осуществляла совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем ее требования к должнику не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса, подчеркивает высшая инстанция. 
• Профессиональный инвестор 
• Кроме того, судами установлено, что Теритатова приобрела у Шурыгиной в общей сложности права требования к должнику по передаче 37 квартир, в связи с чем ее также следует признать профессиональным инвестором.  

«Суды первой и апелляционной инстанций неоднократно предлагали Теритатовой предоставить доказательства, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве, и сведения о финансовой возможности приобрести объекты недвижимости. Теритатова соответствующие документы не представила, а имеющиеся в деле доказательства оценены судами в установленном порядке», — напоминает ВС. 

На основании вышеизложенного Верховный суд отменил постановление суда округа и оставил в силе определение Арбитражного суда Ставропольского края и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Никита Ширяев 

Верховный Суд РФ определил статус дольщиков-юридических лиц в банкротстве застройщика

03 октября 2022 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации было вынесено Определение №305-ЭС21-2063 (3,5) по делу №А41-92972/2018, которым был разрешен спор касательно порядка удовлетворения требования о передаче жилого помещения кредитора-юридического лица к застройщику-банкроту, возникшего из договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с  судебными актами по делу, АО «СИХ» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов и по договорам участия в долевом строительстве обязывалось передать физическим лицам жилые помещения в этих домах.

29.04.2019 АО «СИХ» было признано банкротом, введено конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве о банкротстве застройщика.

В реестр требований участников строительства включены требования физических лиц о передаче жилых помещений в незавершенных строительством многоквартирных домах.

Два таких участника долевого строительства впоследствии уступили свои права требования передачи жилых помещений ООО «Инвестпроект».

В связи с этим суд произвел процессуальную замену кредиторов на ООО «Инвестпроект» в реестре требований о передаче жилых помещений.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) в порядке статьи 201.

15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства – физическими лицами, требования которых по предоставлению жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Московской области заявление удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду Московской области права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ).

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, указанное определение отменено, заявление удовлетворено только в отношении физических лиц.

Суды апелляционной и кассационной инстанции при принятии судебных актов исходили из того, что Фонду могут быть переданы обязательства только перед физическими лицами как участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве, так как целью механизма замещения фондом застройщика-банкрота является восстановление прав граждан как непрофессиональных инвесторов. Свои доводы суды мотивировали ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ, статью 201.15- 1 Закона о банкротстве, а также на пункт 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ. По существу, суды апелляционной и кассационной инстанций придали обратную силу нормам Закона №151-ФЗ.

ООО «Инвестпроект» и конкурсный управляющий АО «СИХ» подали кассационные жалобы на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Доводы жалоб сводились к следующему:

• юридические лица вправе претендовать на передачу жилых помещений (в том числе через Фонд) наравне с физическими лицами. Исключение юридических лиц из числа участников строительства с введением в действие 27.06.2019 Закона № 151-ФЗ не распространяется на банкротство АО «СИХ», так как дело возбуждено до вступления в силу этого Закона и расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты. Заявители сослались на статью 4 ГК РФ, пункты 16, 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ;
• юридические лица имеют право на натуральное удовлетворение требований за счет Фонда и в силу того, что по договорам цессии к ним как к новым кредиторам требования первоначальных кредиторов перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ) ;
• если юридические лица не являются участниками строительства, то заявление Фонда не могло быть удовлетворено, так как не погашены залоговые требования юридических лиц.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационные жалобы, изменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, и определила вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений – направить на новое рассмотрение по существу в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты апелляционной и кассационной инстанций оставлены без изменения.

В обоснование такого решения в Определении Верховный Суд РФ приведены следующие доводы:

– в соответствии с изменениями, внесенными Законом № 151-ФЗ их понятия «участник строительства»≥≥≥≥ для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве) исключено упоминание о юридических лицах.

Измененному понятию «участник строительства» законодателем придана обратная сила в действии во времени, вследствие чего оно подлежит применению и к банкротствам тех застройщиков, которые начались до вступления в силу изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ.

Поскольку юридические лица к числу участников строительства не относятся, обязательства перед ними не перешли к фонду при передаче последнему имущества и прав застройщика.

Одновременно ранее возникший залог, обеспечивавший исполнение обязательств застройщика-банкрота по передаче жилых помещений юридическим лицам, прекратился в силу закона – ввиду упомянутой передачи прав, имущества (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве);

– в результате цессии новые кредиторы-юридические лица получили требования исключительно к застройщику-банкроту и условия удовлетворения этих требований никак не гарантировали им, что впоследствии будут приняты новые обязательства погашения задолженности за счет средств федерального или регионального бюджета. Прежние кредиторы не могли передать свои требования с учетом новых обязательств по их погашению, так как к тому времени этих обязательств еще не существовало и гарантированно рассчитывать на них кредиторы не могли;

– ранее возникший залог, обеспечивавший исполнение обязательств застройщика-банкрота по передаче жилых помещений юридическим лицам, прекратился в силу закона – ввиду передачи Фонду прав, имущества (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

При этом, нижестоящие суды не учли, что Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П предусмотрен временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика-банкрота, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусматривающий механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда.

Первоначальная компенсация причитается залогодержателю из самого факта отчуждения Фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениям, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику. Эта компенсация устанавливается арбитражным судом при принятии им определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика.

Последующая компенсация выплачивается из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта. Часть чистой прибыли фонда распределяется между бывшими залоговыми кредиторами пропорционально размеру непогашенных перед ними обязательств. Чистая прибыль устанавливается как разность между выручкой от реализации фондом помещений в полученном им объекте строительства и расходами фонда, связанными с участием в правоотношениях по поводу данного объекта. К расходам могут быть отнесены затраты на достройку объекта, ввод его в эксплуатацию, операционные расходы самого фонда, относящихся к объекту (оплата труда персонала, расходы на аренду помещений, транспортные расходы и т.д.), а также расходы на уплату налогов. Поскольку размер чистой прибыли и размер такой компенсации не предсказуемы на момент передачи объекта Фонду, в резолютивной части определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика суд указывает на приостановление производства по вопросу об установлении последующей компенсации.

Наличие неразрешенного вопроса о размере последующей компенсации не препятствует завершению конкурсного производства в отношении должника-застройщика, если все необходимые мероприятия управляющим уже будут выполнены, а определенность по параметрам расчета этой части компенсации еще не возникнет.

В этом случае к ходатайству о завершении конкурсного производства, направляемому в арбитражный суд, конкурсный управляющий прилагает отдельный документ со сведениями о размере обязательств перед бывшими залоговыми кредиторами, не относящимися к числу участников строительства, требования которых остались непогашенными.

После реализации помещений и окончательного установления суммы расходов фонда последний уведомляет об этом конкурсного управляющего и арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

К уведомлению фонда должны быть приложены расчет выручки от реализации и расчет затрат фонда, возникших в связи с его участием в достройке проблемного объекта и вводом этого объекта в эксплуатацию, а также подтверждающие расчеты документы.

Конкурсный управляющий на основании пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве проверяет представленные фондом сведения и рассчитывает выплаты, причитающиеся каждому из кредиторов. Арбитражный суд возобновляет производство, рассматривает вопрос об установлении последующей компенсации и выносит определение.

При наличии у фонда чистой прибыли по итогам достройки объекта в резолютивной части определения суд указывает суммы денежных средств, которые фонд обязан передать каждому лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика, определяет срок выплаты данных сумм. На основании указанного определения по ходатайству бывшего залогового кредитора арбитражный суд выдает ему исполнительный лист на принудительное взыскание присужденной последующей компенсации.

При этом, конкурсному управляющему должно быть выплачено вознаграждение за оказанные им услуги из самостоятельной имущественной массы, составляющей распределяемую между кредиторами чистую прибыль фонда (статья 781 ГК РФ). Размер указанного вознаграждения определяется судом в судебном заседании с учетом мнений заинтересованных лиц и отражается в судебном акте об установлении последующей компенсации.

Генподрядчик, застройщик и другие: разбираемся в звеньях строительной цепи

Заказчик, застройщик, девелопер, генподрядчик… Как понять, кто из них кто, кто за что отвечает и в чём разница между всеми этими участниками строительства? Рассказываем, какие полномочия и обязанности есть у участников процесса, определяем их роль участников и поясняем, чем отличается застройщик от генподрядчика.

Градостроительный кодекс называет застройщиком того, кто обеспечивает строительство и реконструкцию на конкретном земельном участке. Застройщик может быть как физическим лицом, так и юридическим. Он может заниматься строительством не только на своей территории, но и на чужой, если владелец передал ему такие функции, но подобные ситуации случаются не так часто.

Застройщик может возводить дом самостоятельно или нанять ещё одного участника строительного рынка — генерального подрядчика. В таком случае застройщик становится ещё и заказчиком, то есть распорядителем процесса.

Важно, что в цепочке участников строительства лишь застройщик вправе заключать договоры (например, ДДУ) с дольщиками будущего дома и брать с них деньги.

Во всех основных документах на строительство указывается именно застройщик. 

Но застройщики не только нанимают подрядчиков. Их круг задач намного шире: здесь и подготовка документов и участка под строительство, и продажа квартир, и инженерные изыскания. Следовательно, застройщики следят за сроками и качеством строительства, а заодно несут ответственность перед дольщиками.

Потому перед покупкой квартиры стоит проверить судебную историю застройщика, проблемы с налоговой, прежние недостроенные объекты и многое другое, о чём мы вам рассказывали.

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства. 

Главное, чтобы генеральный подрядчик имел большой опыт в строительстве новых жилых домов. От него теперь будут зависеть сроки и качество стройки. Генеральный подрядчик нужен, чтобы правильно организовать строительный процесс, а также участвует в оформлении проектной документации.

Основные функции генподрядчика:

• обеспечить безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды;
• вовремя сдать проект заказчику;
• найти подрядчиков и проконтролировать строительный процесс.

Генеральный подрядчик ассоциируется с полным циклом строительно-монтажных работ, однако на деле он, скорее, «строительный дирижёр».

Ведь чтобы поставить лифты или сделать остекление, требуются профильные специалисты, которых не очень крупным компаниям невыгодно держать всё время в штате.

Поэтому на каждый строительный этап генподрядчик нанимает ещё подрядчика, который будет выполнять конкретные задачи.

Генподрядчик полностью отвечает перед заказчиком за работу своих подрядчиков, сам договаривается с ними о сроках и цене. Кстати, при коммерческом строительстве подрядчиков может быть сразу несколько, когда сам генподрядчик может ничего не делать. А вот при государственном обычно допускается определённое количество подрядчиков и обязанности генерального строго оговариваются.

Иногда подрядчики могут выполнять практически весь цикл строительства. Например, есть подрядчики, которые отвечают за установку окон, лифтов, благоустройство территории и отделку фасадов разом.

Бывает, что заказчик строительства не хочет заниматься бумажной волокитой и подготовкой участка. Тогда он нанимает технического заказчика, который возьмёт на себя конкретные задачи по строительству. Так он делегирует все свои функции той организации, что обладает необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом. 

Ещё более широкие полномочия у fee-development. Хотя подобная должность не закреплена в законодательстве, этот участник строительного рынка фактически выполняет функции технического заказчика с расширенным спектром обязанностей.

Fee-development оказывает организационные услуги по управлению инвестиционно-строительными объектами — например, может создать проект с нуля, начиная от разработки концепции будущего дома до сопровождения его ввода в эксплуатацию, а иногда даже и обслуживания уже сданного объекта.

Девелопер — достаточно широкое понятие, которое, впрочем, тоже не закреплено в законодательстве. По сути, это организация, которая занимается строительным маркетингом и представляет одного или сразу нескольких застройщиков.

Обычно девелопер собирает разные строительные структуры и организации под одним брендом, для которого разрабатывает рекламную кампанию и позиционирование на рынке.

Главная цель такого предпринимателя — масштабировать строительство и заработать на нём как можно больше.

Сейчас девелоперы сопровождают строительство, что называется, «от» и «до» — начиная с разработки концепции до введения дома в строй и дальнейшего обслуживания. Основное отличие девелопера от участника fee-development в том, что последний просто нанимается без вложения собственных средств. Девелопер же предполагает инвестиции и риски, связанные с реализацией стройки.

Если сравнивать девелопера и застройщика, то у застройщика есть конкретная цель — в срок и по нормативам закончить строительство. У девелопера планы более широкие, не ограниченные работой над одним конкретным домом, — это может быть развитие целого квартала с социальной инфраструктурой, срок возведения которого рассчитан на десятки лет.

Обычно сильные игроки дорожат репутацией и интересуются прибыльными проектами, поэтому сотрудничают только с проверенными застройщиками. Так, успешные работы девелопера сами говорят за него: наверняка и новая стройка не расстроит потенциальных покупателей, сроки не слетят, а качество ремонта в квартирах не вызовет вопросов.

Инвестором — или спонсором — может стать любое юридическое или физическое лицо. Например, владелец земельного участка, государство или конкретный бизнесмен.

Инвестором вправе выступать даже заказчик строительства! В этом случае стройка идёт за собственный счёт. Часто инвестор — это ещё и девелопер, одной из функций которого являются инвестиции в строительство. Стоит отметить, что практически каждый участник строительной цепочки может совмещать функции инвестора, то есть вкладывать в строительство собственные средства.

Участники строительства всегда связаны гражданско-правовыми отношениями, но определённой схемы для них в строительной цепочке нет. Это могут быть самые разные комбинации, которые удобны и выгодны всем сторонам. 

Часто такая цепочка обходится без некоторых участников, а их функции берут на себя остальные. В любом случае перед заключением договора о покупке лучше проверить ключевые фигуры — генподрядчика и застройщика. Их репутация и положительный опыт сдачи предыдущих объектов станут гарантией, что новое жильё будет сдано вовремя и построено качественно. 

Застройщик обязан указывать генподрядчика в проектной документации, которая публикуется в открытом доступе. Так что проверить авторов строительного объекта не составит труда. А вот генерального застройщика не бывает — любой застройщик «генеральный». 

 mindandi (Freepik), partystock (Freepik), jcomp (Freepik)