Арендодатель в одностороннем порядке повысил плату 2023
Жили вы на съемной квартире, не тужили. Как вдруг хозяин заявляет, что со следующего месяца повышается арендная плата.
А зарплату ваш работодатель одновременно с этим повышать почему-то не захотел. И дополнительный доход у вас тоже почему-то не появился. Что же делать в такой ситуации?
«Не имеете права!»
Прочитайте уже, наконец, свой договор найма. Как арендаторы не читают договоры, которые подсовывают им хитрые домовладельцы, так и арендодатели не утруждают себя обращением к юристу и часто используют «типовые» формы договоров, скачанные из интернета.
Вполне может оказаться, что в вашем договоре и не предусмотрено никакое повышение арендной платы. В таком случае домовладелец не вправе заниматься самодеятельностью и обязан обратиться к вам за согласием.
Это регулируется пунктом 3 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ, который вы можете распечатать и повесить на входную дверь снаружи.
Кстати говоря, там же сказано, что размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год. При этом самым распространенным случаем является заключение договора на срок менее одного года из-за нежелания владельца недвижимости регистрировать документ в Росреестре. Соответственно, повышение аренды в этом случае вообще запрещено.
Соглашаться вы не обязаны
Но даже если у вас долгосрочный договор, вы имеете полное право с предложением о повышении аренды не согласиться и продолжать платить прежнюю сумму, не опасаясь расторжения договора. Ведь ваш отказ в соответствии со статьей 451 ГК РФ не будет являться для этого основанием. Ее вы тоже можете прикрепить снаружи.
А если вдруг у хозяина возникнут сомнения, соответствующая судебная практика на этот счет имеется. И когда он побежит к юристам для консультации, где ему посоветуют составить дополнительное соглашение, не торопитесь этот документ подписывать. Опять же потому, что имеете на это полное право.
Для того чтобы заставить вас это сделать, собственнику помещения придется обратиться в суд с заявлением о понуждении вас к заключению подобного соглашения. Но и после его подписания вы можете не платить по-новому и не объяснять хозяину причину своего поведения.
Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор. Который арендодатель должен был зарегистрировать в Росреестре. И с дополнительным соглашением он обязан поступить так же. Но часто этого не делает или просто забывает сделать.
Инструкция о том, как узнать кадастровую стоимость
А многочисленные постановления судов гласят: «Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам».
На каждого хитреца есть свой мудрец
В случаях, когда одностороннее повышение оплаты все же предусмотрено договором найма, и вы об этом знаете, важно соблюдение арендодателем механизма изменения арендной платы. Эта процедура должна быть указана в договоре и выполнена домовладельцем неукоснительно.
Например, в определенный срок вам должно быть письменно направлено предварительное уведомление о повышении платы. Или условием увеличения оплаты может быть указан существенный рост инфляции. При этом колебания курса иностранной валюты для этого не учитывать нельзя.
Несоблюдение арендодателем любого из механизмов повышения арендной платы, предусмотренных договором, к которым он может отнестись как к пустой формальности, вам будет на руку. Продолжайте платить по-прежнему, т. к. судебная практика на вашей стороне.
Конечно, получив от вас достойный юридический отпор, собственник жилья захочет прекратить с вами все отношения и попросит освободить помещение. Однако если вы не готовы или не хотите, то можете этого и не делать.
Для одностороннего расторжения договора раньше положенного срока арендодателю придется обращаться в суд, имея при этом веские основания. И если вы регулярно производите оплату, содержите помещение в чистоте и порядке, суд хозяину помещения, скорее всего, откажет.
Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору?
- Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды».
- Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше.
- Что должен знать арендатор?
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы, либо порядок (механизм) её исчисления».
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009:
Как избежать мошенничества с квартирами?
«…Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.
2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.
Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону…».
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал в п. 21:
- «…В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
- Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
- Однако если в соответствии с законом или договором арендодательимеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год…».
Индексация арендной платы: когда можно повышать стоимость аренды
Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре.
Можно ли купить квартиру с прописанными?
Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.
Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:
- уведомление посредством почтовой связи;
- публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
- личное вручение уведомления;
- отправка по электронной почте, указанной в договоре;
- через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.
Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.
Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:
- изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
- ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
- улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
- рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
- изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
- изменение ключевой ставки Банка России;
- изменение индекса инфляции.
К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».
Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.
Ежегодная индексация арендной платы: когда повышают цену?
Стоимость недвижимости в Сочи растет стремительными темпами. Это актуально как для объектов, находящихся в продаже, так и для рынка аренды. Желая получить максимальную прибыль от своего жилья, владельцы квартир и апартаментов могут повышать стоимость. Однако, подход к этому должен быть грамотный.
Содержание:
В случае, если вы хотите сдать свою квартиру, дом или снять жилье в Сочи, можете обращаться за помощью к экспертам нашей компании. Мы будем искренне рады помочь вам в вопросе поиска лучшего варианта, устраивающего по всем аспектам. Работаем с объектами бизнес и элит-класса.
Из чего складывается стоимость аренды?
Стоимость аренды квартиры складывается из ряда факторов. Рассмотрим ключевые из них:
- Расположение квартиры;
- Общий метраж и количество комнат;
- Состояние внутренней отделки;
- Стоимость коммунальных услуг;
- Срок аренды.
Чем выгоднее и удобнее локация, тем выше будет стоимость арендной платы. Это актуально для всех городов. Если говорить о Сочи, то здесь самая высокая цена на квартиры в центре города, а также в курортных локациях на берегу моря и в горах. Также вполне логичен тот факт, что аренда квартиры с новым дизайнерским ремонтом будет дороже, чем у квартиры с минимальной отделкой.
Учитывая высокий спрос на недвижимость, собственники время от времени повышают стоимость квартир. К большому сожалению, распространены ситуации, когда арендодателей уведомляют об этом буквально за месяц, а новая сумма может разительно отличаться от той, что квартиросъемщики платили раньше. Законно ли это? Разбираемся ниже!
Назад к содержанию
Изменение арендной платы собственником в одностороннем порядке
Под изменением платы в одностороннем порядке подразумевается действие, в рамках которого собственник или его доверенное лицо меняет условия (сумму) выплат без предварительного согласования с арендатором. Чтобы квартиросъемщику избежать непредсказуемых условий, а арендодателю не упустить свою выгоду, стоит заключить договор найма и детально прописать все условия, напрямую касающиеся изменения стоимости.
В самом идеальном варианте, эта часть договора должна включать в себя следующие аспекты:
- Сроки, в рамках которых возможно повышение арендной платы;
- Периодичность изменений (раз в год, сезонно, раз в несколько месяцев);
- Порядок повышения арендной платы.
Также, если вы, сдавая квартиру, планируете повышать время от времени арендную плату, то в договоре необходимо прописать причины. Это позволит изменить договор в одностороннем порядке при наступлении следующих случаев:
- Изменение оценочной стоимости объекта;
- Изменение ключевой ставки банка РФ;
- Изменение индекса инфляции;
- Изменение тарифов в сфере ЖКХ;
- Улучшение ближайшей инфраструктуры;
- Ремонт или улучшение жилищных условий в квартире.
Лучше всего строго прописать все изменения, чтобы в дальнейшем избавить себя от возможных споров и разбирательств в судебных инстанциях.
Обращаем ваше внимание на тот факт, что если в договор не включен пункт о возможности повышения стоимости, то сделать это можно только путем соглашения сторон, заключенном в письменном виде.
С учетом того, что не все арендаторы хотят платить больше, добиться этого соглашения бывает достаточно тяжело.
Назад к содержанию
Повышение арендной платы: с чего начинать?
Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату? Однозначно да! Однако, подойти к этому вопросу нужно максимально ответственно и серьезно. Самым первым шагом должна стать устная договоренность между сторонами и принятие общего решения.
Если диалог между сторонами не представляется возможным в силу ряда причин, то необходимо направить арендатору уведомление в письменной форме. К слову, сделать это можно и по электронной почте. В письме необходимо указать причину повышения стоимости. Например — изменение индекса инфляции.
Лучше предварительно уведомить арендатора о своем намерении поднять стоимость квартплаты.
Однако здесь хотелось бы отметить, что в законодательстве РФ есть поправка, которая обязует квартиросъемщика платить по повышенному тарифу с момента получения письма.
Поэтому стоит отдавать предпочтение методам доставки, подразумевающим, что арендатор в обязательном порядке оставит отметку о том, что уведомление им получено.
Назад к содержанию
Увеличение аренды в связи с инфляцией
Здесь сразу хотим отметить тот факт, что сама по себе инфляция не является основанием для увеличения стоимости. Однако, это касается только тех ситуаций, когда иное не прописано в договоре найма.
Говоря иными словами, нельзя просто так каждый год поднимать цену аренды, ссылаясь на то, что цены растут везде.
Ссылка на это должна быть прописана в договоре, в противном случае возможно повышение цены только через суд, а на это собственнику придется потратить много сил и времени.
Назад к содержанию
Важные нюансы, которые стоит учитывать
Исходя из всего изложенного выше, можно сделать вывод о том, что важно уделить особое внимание составлению договора, в котором будут четко прописана индексация арендной платы.
Арендодатель может повышать арендную плату, но только в условиях, которые регламентированы в договоре. Некоторые собственники пренебрегают официальным оформлением отношений. Мы крайне не рекомендуем этого делать.
Во-первых, это чревато разного рода негативными последствиями: вплоть до штрафных санкций со стороны государства и проблемами с самими квартиросъемщиками.
Если вы являетесь владельцем квартиры бизнес или элит-класса в Сочи и желаете сдавать ее на самых выгодных условиях, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость». Опытные юристы нашей компании помогут вам составить договор найма таким образом, чтобы защитить вас от непредвиденных ситуаций с квартирантами и возможностью поднимать цену аренды правильно!
Назад к содержанию
Арендодатель в одностороннем порядке повысил плату 2023
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
1 декабря 2023 Регистрация Войти
6 декабря 2023
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2023
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?
Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?
15 ноября 2010
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.
Обоснование вывода:Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.В силу п. 1 ст.
654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным.
Это правило применяется и к договору аренды помещения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 28 мая 2008 г. N 4483/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. N А45-10423/2009, ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2007 г. N А05-6614/2006-17).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.
11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре).
Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.).
Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Как противостоять повышению арендной платы арендодателем?
Каждый день мы сталкиваемся с повышением цен на привычные нам услуги и товары. Сфера аренды недвижимости — не исключение.
И в один прекрасный момент, если вы снимаете жилье, его владелец может прийти с требованием увеличения оплаты. Как действовать в такой ситуации, можно ли что-то сделать или придется смириться или переезжать.
Часто бывает так, что вы не успели снять квартиру, как ее владелец через 3-4 месяца сообщает о повышении арендной платы в одностороннем порядке. Иногда это бывает настоящим шоком, ведь никому не хочется снова связываться с поиском жилья и переездом.
Мы надеемся, вы арендуете жилье по договору, иначе кроме как съехать, защитить себя вы не сможете. Но если основой ваших взаимоотношений с хозяином квартиры является договор – то вы должны знать, что согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может повышаться не чаще чем 1 раз в год.
Поэтому, если арендодатель поднимает арендную плату, вы вполне можете пригрозить ему судом. В частной недвижимости это конечно не очень распространено, но на некоторых владельцев недвижимости это может подействовать.
Как правильно выстраивать отношения с владельцем жилья
Рыночные отношения так же наполнены множеством премудростей, мы не предлагаем вам становиться лучшими друзьями с хозяевами квартиры, но от вашего общения с ними будет зависеть очень многое:
- Не доставляйте владельцу проблем – чаще всего арендодатели идут навстречу жильцам, с которыми приятно иметь дело. Содержите квартиру в чистоте, вовремя отдавайте денежные средства и вообще будьте приличным арендатором, которого бывалые арендодатели часто боятся потерять.
- Будьте в курсе – часто хозяин квартиры хочет поднять стоимость из личных побуждений, например, отдать ребенка еще на одну секцию. Чтобы противостоять таким предложениям изучите ситуацию на рынке и приведите примеры аналогичных предложений с такой же ценой. Иногда можно найти варианты даже по более сниженной стоимости и на их основании предложить владельцу жилья предоставить вам скидку.
- Не соглашайтесь – даже если хозяин квартиры беспрекословен, и повышение арендной платы арендодателем неизбежно, начните торговаться. Если вы не собираетесь съезжать с этой квартиры, то возможно вам удастся договориться о меньшем повышении ставки, чем ранее планировал арендодатель.
Помните, даже если вы очень недовольны известием о повышении ставки, ведите себя спокойно и общайтесь ровным, спокойным тоном. Во-первых, скандалы никому не нужны, во-вторых, возможно, уповая на нормы морали, вам удастся договориться по-человечески.
Прежде чем соглашаться на новые условия посмотрите объявления о сдаче жилья, возможно, вы сможете найти и более выгодный вариант или переехать в более комфортные условия. Изучая объявления, сразу узнавайте, во сколько обойдутся риэлторские услуги, и включите их в стоимость переезда.
Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде
Каждый квартиросъемщик рискует оказаться в ситуации, когда хозяин жилья повышает оплату за проживание. Не всегда понятно, как правильно действовать в подобной случае и как вести себя арендатору. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать квартиросъемщику в данной ситуации и как избежать выселения.
○ Повышают арендную плату, квартира снимается без договора
Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки. Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе.
Вернуться
○ Повышают арендную плату, квартира снимается по договору
✔ Повышение оплаты в одностороннем порядке
Если возможность повышения не прописана в договоре, хозяин не может повысить ее без согласия арендодателя.
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Однако следует учитывать, что в данном случае также есть ограничения для арендодателя. Так, если в договоре прописано, что оплата производится в твердой валюте, хозяин не может устанавливать порядок оплаты на основе иных условий.
При этом квартиросъемщик вправе отказаться от подобного увеличения и это не будет являться основанием для расторжения соглашения.
Вернуться
✔ Как арендодатель может повысить оплату?
Законным способом и при наличии заключенного договора, хозяин может повысить плату за проживание одним из следующих способов:
- Получить согласие квартиросъемщика и оформить достигнутую договоренность в письменном виде. Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.
- Предусмотреть в соглашении при его заключении возможность повышения с определенной даты в одностороннем порядке. В данном случае согласие квартиросъемщика не требуется, однако необходимо выслать ему уведомление о планируемых изменениях в оплате. При этом в извещении требуется прописать, по истечению какого срока размер оплаты будет считаться измененным. Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления.
- Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.
Если арендатор не согласен с таким повышением, он может оспорить его, обратившись с иском в суд. Основанием для выселения отказа от повышения являться не может.
Вернуться
○ Как защититься от повышения оплаты
Чтобы избежать повышения арендной платы, квартиросъемщику необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора при его подписании. Также важно обсудить все спорные моменты, которые могут вызвать конфликты в будущем.
Но следует учитывать, что если в договоре не обозначена возможность изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе ее увеличить без согласия арендатора.
Если хозяин все же настаивает, то в этом случае защитить свои права можно иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными.
При этом необходимо приложить оспаривание отчета о рыночной стоимости, который подготовлен арендодателем.
Однако следует быть готовым к тому, что при признании действительности наступивших изменений в рыночной стоимости требование о повышении оплаты будет удовлетворено.
Вернуться
○ Арендодатель выселяет за отказ от повышения оплаты
Хозяин квартиры может сделать это самовольно только при отсутствии договора найма. При наличии заключенного соглашения, расторгнуть его досрочно может только наниматель. Хозяину необходимо для этого обращаться в судебные органы. Поэтому отказ платить большую сумму не может считаться основанием для расторжения договора и выселения из квартиры без соответствующего судебного решения.
Обратиться в суд может и наниматель, на основании несоблюдения хозяином предусмотренных соглашением обязательств.
Таким образом, следует проявлять максимальную внимательность и осторожность при заключении договора аренды. При этом особенно важно учитывать возможность хозяина увеличить плату за проживание.
Вернуться
○ Советы юриста:
✔ Арендодатель повысил оплату, ссылаясь на договор
Если в заключенном соглашении указана возможность хозяина помещения увеличивать плату за проживание в одностороннем порядке, квартиросъемщику придется согласиться на такие изменения.
Единственная возможность оспорить такое требование – обратиться в суд с иском о признании требования о повышении неправомерным.
Для этого необходимо подготовить оспаривание существенных изменений рыночной стоимости жилого помещения.
Вернуться
✔ Арендодатель принуждает к новому договору с новой ценой
Если между сторонами заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Если срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.
Вернуться
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Расторжение договора арендодателем | Адвокат Мугин Александр
В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.
Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.
Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.
Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
- – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
- – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
- – когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
- – когда арендатор существенно ухудшает имущество;
- – когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- – когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
- При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.
И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.
При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
- Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
- Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
- Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
- Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.
В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.
Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.
- В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
- Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
- Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды
При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.
- Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
- То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
- Еще один важный момент.
- Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.
На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.
Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.