Главная / Жилищные споры / Дарение доли в ипотечной квартире

Просмотров 2660

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

✅ Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость. Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

✅ Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

• пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
• согласие дарителя и одаряемого, например – на перевод прав и обязанностей по договору залога;
• переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения.

Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли.

Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

✅ Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Содержание дарственной на долю в ипотечной квартире:

• населенный пункт и дата (прописью);
• ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
• юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
• разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
• адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
• пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
• права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
• информация об обременении (залог);
• данные о том, кто несет расходы;
• число экземпляров договора;
• подписи и фамилии сторон.

•  
• Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

✅ Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

???? Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

???? Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Следуйте данному алгоритму:

1. Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
2. Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
3. Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
4. Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
5. Подготовьте документы для оформления сделки.
6. Запишитесь на прием к нотариусу.
7. Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
8. Передайте бумаги на регистрацию сделки в МФЦ “Мои документы”.
9. Одаряемый забирает выписку из ЕГРН о праве собственности.
10. Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

???? Документы

Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

Обращение в банк за согласием:

• заявление по образцу;
• паспорт дарителя (заёмщика);
• справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
• правовые документы на другое жилье.

1. При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.
2. Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.
3. Документы для МФЦ и Росреестра:

• письменное согласие банка;
• общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
• правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
• техпаспорт на жилое помещение;
• актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
• согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, “Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?“);
• справка о составе семьи – сейчас это выписка из домовой книги;
• подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
• одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).

???? Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

• государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
• госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
• техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
• оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
• запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

• разрешение банка на дарение доли квартиры;
• составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Подробнее о расценках нотариусов читайте в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?».

???? Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ). Совершение сделки с близкими родственниками освобождает от налоговых обязательств – НДФЛ платить не нужно. Однако придется подтвердить факт родства – например, с помощью свидетельства о рождении.

???? Сроки

Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.

Утверждение сделки в МФЦ или Росреестре отнимет еще 3-14 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.

Общий период дарения доли квартиры в ипотеке – от 2-3 недель и дольше.

✅ Что делать, если банк не дал согласия?

Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

1. Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
2. Слишком большая невыплаченная часть кредита.
3. Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
4. Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
5. Частая смена места жительства.

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

✅ Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

• Признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
• Требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
• Продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

✅ Заключение

Что в итоге:

• Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
• Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
• Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
• Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
• Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
• Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
• Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Дарение долей в ипотечном жилье вызывает массу вопросов у обычных людей. Практика показывает, что не все знают о нюансах оформления. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или завышением тарифов нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть свободное время и доступ к юридической информации.

Если вам нужна срочная консультация юриста, оставьте заявку на нашем портале – эксперт свяжется с вами и поможет с дарением доли квартиры в ипотеке. Юрист подберет актуальный образец заявления, предоставит выборку из законодательных актов, подскажет, как лучше взаимодействовать с банком и рассчитает госпошлины.

Положившись на юриста, вы можете не беспокоиться о сложностях и казусах!

Как передать долю в ипотечной квартире другому — Юридическая консультация

Содержание

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.

Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Изменение условий действующего ипотечного договора

Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП).

По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е.

подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст.

429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Как узнать о возможности дарения?

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Возможные проблемы и нюансы

https://www.youtube.com/watch?v=svSBIuHtIss\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INC_0LXRgNC10LTQsNGC0Ywg0LTQvtC70Y4g0LIg0LjQv9C-0YLQtdGH0L3QvtC5INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0LTRgNGD0LPQvtC80YMgMjAyMw%3D%3D

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная.

А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет.

Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

• доходы будущего собственника;
• какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
• количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

• Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.
• Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.
• Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту.

Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

• Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
• Бумаги собственника жилья.
• Кадастровый или технический паспорт.

Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

• Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.

• Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

• Если долг погашается досрочно.
• Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

https://www.youtube.com/watch?v=svSBIuHtIss\u0026pp=YAHIAQE%3D

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

• Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
• Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

Средний срок ипотеки в 2022 году, по данным Центробанка, превысил 24 года. За такой длительный период у заемщика может многое измениться, в том числе уровень дохода. Если платежи стали неподъемными, ипотеку можно переоформить на другого человека. Рассказываем, как это сделать законно и кто может стать новым заемщиком.

Как работает переоформление ипотеки

Передача ипотеки другому лицу не запрещена законом. Но по большому счету ни один банк не заинтересован в том, чтобы вы передавали ипотеку кому-то другому. Даже родственнику.

«Никаких финансовых выгод банк в этом не видит — только риски, — говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев.

— Представьте себе, банк несколько лет работает с одним клиентом, он уже знает о его платежеспособности, этот человек — и заемщик, и собственник квартиры, которая в залоге, все просто и понятно.

А о новом заемщике он не знает ничего. Для банка передача ипотеки — это новый кредит. Поэтому и риски здесь те же. В том числе риск невыплаты».

Так что если у вас возникнут финансовые трудности, банк скорее предложит рефинансирование под более низкий процент, ипотечные каникулы или реструктуризацию (увеличение срока кредитования и уменьшение размера платежей). Но не переоформление ипотеки на другого человека.

Если банк все же пошел на уступки и согласился переоформить ипотеку, он выдвинет новому заемщику несколько требований. У каждого кредитора свой список, но можно выделить основные:

• возраст — чаще всего не менее 21 года, но не более 65;
• гражданство — российское;
• трудоустройство — официальное;
• доход — стабильный, уровень зависит от суммы кредита;
• кредитная история — хорошая: у заемщика были раньше кредиты, которые он выплачивал в срок, у него нет кредитной карты, зато он может похвастаться высоким кредитным рейтингом.

Каждую ситуацию рассматривают индивидуально. Но если новый заемщик не будет соответствовать хотя бы одному из перечисленных банком требований, на передачу ипотеки можно не надеяться.

Вкратце переоформление ипотеки происходит так: вы находите человека, который соглашается взять на себя ипотечные обязательства, обращаетесь в банк с соответствующей просьбой, подготавливаете необходимые документы (банк скажет, какие именно). Новый заемщик подтверждает свою платежеспособность. В течение двух недель банк выносит решение, и если оно положительное, то с новым заемщиком заключают договор. А теперь расскажем обо всем подробнее.

Почему ипотеку переоформляют на другого заемщика

Основания, на которых вы может передать свою ипотеку другому человеку, в законе не прописаны. Поэтому и список причин у каждого банка свой.

«Такие сделки есть в ограниченном количестве банков, и рассматриваются подобные случаи индивидуально. Не все банки готовы на передачу ипотечного кредита, это исключения», — говорит Леонид Григорьев.

И все же эксперт перечислил несколько ситуаций, когда возможно передать ипотеку другому человеку.

Снижение уровня дохода

Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет. За это время у вас может измениться материальное положение, в том числе не в лучшую сторону. Если доход у вас упал настолько, что вы рискуете отдавать за ипотеку последние деньги, можете попросить банк о полной смене заемщика. Но здесь, как мы уже писали, банк скорее согласится на рефинансирование, ипотечные каникулы или реструктуризацию.

Расторжение брака

После развода тот, на кого оформлена ипотека, может оставить жилье второму супругу вместе с долгом. Если он, конечно, согласится. Второе важное условие — согласие банка: человек, которому передают ипотеку, должен подходить под требования кредитора и подтвердить финансовую состоятельность.

Помощь родителей

Родители покупают квартиру для ребенка, у которого еще нет постоянного дохода или он работает по договору ГПХ. Они оформляют ипотеку на себя, а когда ребенок обзаводится постоянной работой, ипотеку передают ему.

Ипотека в наследство

Если заемщик умер, а ипотека осталась, его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. Если наследник не достиг совершеннолетия, обязательства может взять на себя законный опекун.

Кто выплачивает кредит после смерти заемщика и можно ли отказаться от долга

Отъезд заемщика

Если вы решили сменить место жительства и ипотечная квартира на прежнем месте ни к чему, можно переоформить ее на другого человека. Но в этом случае, говорит юрист Андрей Конышев, проще оформить договор купли-продажи.

«Самый простой вариант — сделка купли-продажи между новым собственником и человеком, на которого в данный момент оформлена ипотека, — говорит Андрей Конышев. — Просто оформляется договор купли-продажи, новый собственник берет новую ипотеку (либо у него свои накопления были), предыдущий получает свою долю в денежном эквиваленте, и его ипотека погашена».

Сейчас на рынке действует программа ипотеки по ставке продавца. Правда, пока только в одном банке и только в тестовом режиме. Покупатель собирает все необходимые для оформления документы и подает заявку через личный кабинет продавца недвижимости.

Если банк согласует нового заемщика и одобрит заявку, требования по оплате ипотеки с сохранением условий договора переоформят на покупателя. Нужно будет оплатить страховку и комиссию — 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 тыс. и не более 30 тыс. рублей.

А вот тратиться на повторную оценку квартиры не придется.

Итак, передавать обязанности по ипотечному кредиту можно родственникам и даже совершенно постороннему человеку. Правда, на такой вариант банки идут с неохотой, и здесь нужны исключительные случаи — например, если вы как основной заемщик потеряли доход или собрались навсегда уезжать из города, в котором у вас ипотечное жилье.

Что будет с квартирой после переоформления ипотеки

Квартира остается в залоге у банка до полной выплаты долга. Но кто будет собственником, зависит от ситуации. Здесь есть несколько вариантов.

https://www.youtube.com/watch?v=3UxzVmff86c\u0026pp=ygVb0JrQsNC6INC_0LXRgNC10LTQsNGC0Ywg0LTQvtC70Y4g0LIg0LjQv9C-0YLQtdGH0L3QvtC5INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0LTRgNGD0LPQvtC80YMgMjAyMw%3D%3D

Вариант первый. Вы передаете ипотеку другому человеку вместе с квартирой. То есть продаете квартиру с ипотекой. Соответственно, собственником становится новый заемщик.

Вариант второй. Вы переоформили ипотеку на родственника, например, но при этом хотите остаться собственником. И родственник не против. В этом случае решение за банком.

«Шансы получить согласие от банка на такую сделку минимальны, — говорит Андрей Конышев. — Банки просто не любят, когда собственником является один человеком, а заемщиком — другой. Потому что в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на вас как на заемщика становится меньше».

Вариант третий. Муж и жена были созаемщиками. Они развелись и договорились, что квартира переходит мужу вместе с долгом. Но денег для оплаты кредита у него недостаточно. Тогда можно заменить созаемщика. Вместо бывшей супруги им может стать, например, отец разведенного мужчины. В этом случае родственники могут между собой договориться о долях, если это необходимо.

Как продать квартиру в ипотеке Как продать квартиру в ипотеке 30.11.2022 17:30

Какие ограничения существуют при переоформлении ипотеки

Есть ограничения на сделку по переоформлению ипотеки:

• льготный кредит — ипотеку, оформленную по госпрограмме, нельзя переоформить;
• коммунальные задолженности — в этом случае вам придется полностью закрыть долги по ЖКУ в залоговой квартире, а уже потом передавать ипотечные обязательства;
• во время переоформления вы перестали вносить платежи по графику — при таком положении дел банк может отказать.

Каждый банк может выдвинуть и собственные условия для переоформления ипотеки на другого человека. Вот список из наиболее часто встречающихся:

• новому заемщику нужно доказать свою состоятельность и отсутствие других обязательств;
• у нового заемщика хорошая кредитная история;
• у первого заемщика нет просрочек по текущему займу и есть уважительная причина для переоформления.

Также банки часто обращают внимание на возраст нового заемщика — ему должно быть не меньше 21 года и не больше 65 лет, у него должно быть российское гражданство и прописка в регионе, где оформляют кредит.

Как правильно переоформить ипотеку на другого человека

Чтобы переоформить ипотеку на другого клиента, нужно пройти несколько этапов. Первым делом обратиться в банк и объяснить свое желание изменить договор, приведя веские доводы. После этого взять у сотрудника список документов, которые нужно предоставить. Обычно для переоформления ипотеки тому, кто берет кредит на себя, нужен вот такой пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• трудовая книжка или контракт;
• справка о доходах;
• анкета-заявление.

Кроме того, могут потребоваться документы о семейном статусе, СНИЛС, ИНН нового заемщика, заграничный паспорт, сведения о наличии имущества, военный билет. Передающему кредитные обязательства заемщику нужно предоставить паспорт и заявление о переоформлении.

Как только вы подадите все необходимые документы, останется дождаться решения банка.

После положительного решения вы должны написать заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента и получить выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком.

А новому заемщику предстоит подписать ипотечный договор с банком, в котором будут прописаны все условия, включая график внесения платежей. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Росреестре или МФЦ.

«Вся процедура может затянуться на две недели, а то и больше, — говорит Леонид Григорьев. — Если на этот срок приходится очередной платеж по кредиту, деньги должен перевести тот человек, на котором сейчас висит долг. В противном случае просрочка помешает переделать договор под нового заемщика».

Можно сделать все самостоятельно, а можно обратиться к специалисту, чтобы он учел подводные камни, помог собрать полный пакет документов и предостерег от возможных рисков.

А риски могут быть такие:

• из-за комиссий за оформление может увеличиться стоимость кредита;
• если новый заемщик перестанет оплачивать ипотеку, сделку могут признать недействительной, недвижимость придется продать, а деньги вернуть;
• одна из сторон нарушит договоренности.

«Бывает, что стороны нарушают условия договора. У кого-то проблемы с финансами, кто-то просто из-за конфликта перестал платить — всякое бывает в жизни, — говорит Андрей Конышев. — Но банк все равно все видит. Его невозможно перехитрить, обдурить, обмануть. В плане ипотеки, во всяком случае. Потому что банк получает либо деньги, либо квартиру».

Чтобы не рисковать, можно вообще отказаться от переоформления и попробовать справиться своими силами. Попросите в банке ипотечные каникулы.

Еще один вариант — реструктуризация, когда кредитор пересматривает условия (увеличивает срок и снижает ставку или пересматривает график платежей).

Если нашли программу со ставкой ниже, чем у вас сейчас, можете оформить рефинансирование — сравните предложения банков в нашем каталоге.

Подобрать программу рефинансирования ипотеки

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Отказать в переоформлении ипотеки могут из-за того, что новый заемщик не соответствует требованиям банка. Например, у него плохая или нулевая кредитная история, есть другие непогашенные кредиты, у него недостаточно высокий доход (у каждого банка есть собственная формула расчета платежеспособности).

Причин отказа в переоформлении ипотеки может быть масса. И все они зависят исключительно от банков. Так что хотя передача ипотечного займа и не запрещена законом, она возможна при согласии всех сторон процесса. А банк — одна из сторон, и финальное решение остается за ним.

Выбор пользователей Банки.ру