Счет эскроу это своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем. В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему он гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

В статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

• нотариусы;
• юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е.

   плательщика (покупателя);

2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Особенности использования

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

• сумма соглашения;
• размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
• порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
• одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
• механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

• В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:
• 
• Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):
• 
• Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Минус этой схемы для компании в том, что деньги она получит в виде кредита, за который нужно платить — что по-видимому отразится на цене недвижимости и снизит доход инвесторов. Зато банки однозначно выигрывают.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.

Договор эскроу как способ для предпринимателей защитить свои интересы

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Механизм эскроу упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки, и создает гарантии оплаты исполнения обязанностей по договору

В 2013 г. был принят Закон № 379-ФЗ1 который дополнил гл. 45 Гражданского кодекса нормами о новом виде банковского счета – счете эскроу (ст. 860.7– 860.10). Изменения вступили в силу 1 июля 2014 г.

Согласно им банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, которые были получены от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

К примеру, по договору поставки заказчик при возникновении сомнений использует счет эскроу, чтобы расплатиться с поставщиком. На этот счет заказчик (депонент) зачисляет денежные средства. Они хранятся там до возникновения основания, определенного сторонами договора, – поставки товара. Деньги передаются поставщику (бенефициару) только после исполнения им обязательства по договору.

Данный механизм нашел применение в сфере строительства и ипотечного кредитования. Он закреплен в Законе № 214-ФЗ2.

В данном случае после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве желающие приобрести объект недвижимости на этапе застройки вносят денежные средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

Деньги хранятся, пока идет строительство, и будут перечислены застройщику только после предоставления им банку разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и сведений из ЕГРН.

Такое применение счетов эскроу вполне обоснованно: возникает гарантия сохранности вложений граждан, приобретающих жилье на стадии застройки. К тому же согласно ст. 12.1 и 12.

2 Закона № 177-ФЗ3 денежные средства, размещенные физическим лицом на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества или по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию.

При возникновении страхового случая возмещению подлежит 100% суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн руб.

Однако в предпринимательской сфере счет эскроу не получил широкого распространения. В основном потому что круг эскроу-агентов ограничен только банками, а предметом эскроу могут выступать лишь безналичные денежные средства.

Препятствием для применения счетов эскроу является и невозможность депонирования движимых вещей, наличных денежных средств и акций. Ведь в сделках между субъектами предпринимательства для произведения расчетов не всегда используются безналичные денежные средства. Кроме того, счет эскроу нельзя использовать при наличии двусторонних (взаимных) обязательств сторон.

С 1 июня 2018 г. вступил в силу Закон № 212-ФЗ4, которым Гражданский кодекс был дополнен главой 47.1 «Условное депонирование (эскроу)».

Теперь эскроу стал отдельным видом договора. Он предусматривает передачу депонентом имущества третьему лицу (эскроу-агенту), которое в свою очередь обязано передать его бенефициару при наступлении определенной даты, события или исполнения обязательств, либо вернуть имущество депоненту, если оговоренное событие не наступило.

Срок договора условного депонирования (эскроу) не должен превышать 5 лет. Если в договоре прописан больший срок или он вовсе не указан, то договор считается заключенным на 5 лет.

Для договора эскроу установлена нотариальная форма, т.е. он подписывается всеми тремя сторонами в присутствии нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы влечет по общему правилу ничтожность сделки.

При этом простая письменная форма предусмотрена для наиболее частых случаев – депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг, т.е.

достаточно наличия подписанного сторонами договора эскроу, нотариальное удостоверение не требуется.

Договор условного депонирования (эскроу) объединяет в себе черты договора хранения и договора поручения и тем самым представляет собой цельную и комплексную конструкцию по депонированию имущества в сделках со взаимными обязательствами.

Объектом депонирования теперь могут выступать:

• движимые вещи, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы;
• безналичные денежные средства;
• бездокументарные ценные бумаги.

Исключение составляет недвижимость, она не включена в этот список.

Что касается депонирования бездокументарных ценных бумаг, то их регулирование пока находится в процессе формирования. Так, в конце 2018 г. был принят Закон № 514-ФЗ5. Согласно нему с 1 января 2020 г.

вступят в силу нормы, которые устанавливают правила осуществления записи об эскроу бездокументарных ценных бумаг, о ее изменении, прекращении, а также выплате денежных средств при погашении таких бумаг.

Будут действовать два способа условного депонирования бездокументарных ценных бумаг:

• внесение записи об эскроу по лицевому счету (счету депо) депонента по договору эскроу, если эскроу-агентом является держатель реестра или депозитарий, осуществляющий учет прав на ценные бумаги;
• или открытие специального счета эскроу-агента и зачисление на него депонируемых ценных бумаг, если он не является держателем реестра или депозитарием.

Был значительно расширен перечень лиц, которые могут выступать в роли эскроу-агента. Теперь это не только банки, но и нотариусы, адвокаты, физические и юридические лица.

Например, эскроу-агентом является юридическое лицо. По договору условного депонирования оно открывает в банке номинальный счет для хранения безналичных денежных средств.

Имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, должно быть обособлено от его собственного.

При передаче имущества к эскроу-агенту не переходит право собственности на него, поэтому оно отражается на отдельном балансе или по нему ведется обособленный учет.

Новая глава Гражданского кодекса содержит нормы, позволяющие защитить интересы сторон договора эскроу.

Так, не допускаются обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента или депонента.

А по долгам бенефициара взыскание может быть обращено только на его право предъявить требование к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК РФ).

Наряду с Гражданским кодексом законодатель внес поправки в Закон об исполнительном производстве6. Теперь в нем содержатся нормы, запрещающие обращение взыскания и наложение ареста на имущество и денежные средства, переданные эскроу-агенту, по долгам сторон договора эскроу (ст. 72.1, 73.3, 80).

Поправки были внесены и в Закон о несостоятельности (банкротстве)7. В него включены положения, согласно которым действует запрет для внешнего или конкурсного управляющего распоряжаться депонированным имуществом должника-депонента (ст. 101, 131).

А признание его банкротом не препятствует передаче депонированного имущества бенефициару.

В этом случае имущество может быть передано в конкурсную массу, если событие, указанное в договоре эскроу, не возникнет в течение шести месяцев с начала конкурсного производства.

Таким образом, имущество, преданное по договору эскроу, защищено от кредиторов депонента даже в том случае, если стоит вопрос о его банкротстве. Такое регулирование является существенным отступлением от устоявшихся правил законодательства о банкротстве и дает значительное преимущество в использовании эскроу.

Несмотря на немалое количество введенных положений, регулирующих институт условного депонирования (эскроу), некоторые вопросы остаются открытыми.

Например, один из них касается возможности реализации договора эскроу при депонировании валютных ценностей с участием депонента-нерезидента и бенефициара-резидента (и наоборот), так как отсутствует должное регулирование со стороны валютного законодательства, а позиция ЦБ РФ и ФНС четко не определена и может оказаться непредсказуемой. Из этого вытекает вопрос о возможности уплаты либо удержания вознаграждения эскроу-агентом из депонированных валютных средств.

Также возникают вопросы о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые находятся в залоге: каким образом депозитарием будут фиксироваться записи о правах залогодержателя и эскроу-агента по счету депо и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам? К тому же неясно, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, находящимся в залоге.

Непонятной остается ситуация, когда у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента для депонирования безналичных денежных средств, отзывается лицензия. Представляется, что риски понесут стороны договора эскроу, т.е. депонированные денежные средства могут попасть в конкурсную массу банка, после чего вероятность их возврата будет весьма небольшой.

Однако нужно отметить, что, несмотря на все вопросы, последние изменения законодательства приближают регулирование института эскроу к общемировой практике.

Появление в российском законодательстве такого механизма, как эскроу, значительно упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки.

Конструкция эскроу создает гарантии внесения платы за исполнение обязанностей по договору.

1 Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3 Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

4 Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5 Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. № 514-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О рынке ценных бумаг” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования осуществления эмиссии ценных бумаг».

6 Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

7 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Что такое эскроу-счет?

После масштабного обмана дольщиков государство усовершенствовало законодательство. Теперь все средства, оплаченные покупателями или заемщиками за строящееся жилье, будут размещаться на счетах эскроу. 

Разберем подробно понятие эскроу счета, что означает этот финансовый инструмент, как он работает и как им пользоваться.

https://www.youtube.com/watch?v=G6T-tzBmFDU\u0026pp=ygU-0JrQsNC6INC_0L7Qu9GM0LfQvtCy0LDRgtGM0YHRjyDRgdGH0LXRgtC-0Lwg0Y3RgdC60YDQvtGDIDIwMjM%3D

Что значит термин эскроу счет? – Это резервный счет, открываемый в банке в случае приобретения недвижимости в строящемся доме.

Гражданин вносит на этот счет деньги на приобретение квартиры, а банк контролирует, когда и как средства будут переведены застройщику.

Замороженные средства на эскроу счете могут быть переведены застройщику после выполнения договорных обязательств – сдачи недвижимости в эксплуатацию с соблюдением всех обязательств, указанных в договоре купли-продажи квартиры.  

Если строительство заморожено, дом не достроен, не введен в эксплуатацию в указанные сроки, то деньги возвращаются покупателю квартиры.

Важно! Снять деньги с этого счета, после заключения договора, невозможно. Средства возвращаются покупателю только в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Эскроу-счета нужны не только при оформлении сделок с недвижимостью. Резервирование средств используют:

• при сделках с ценными бумагами, активами;
• при покупке бизнеса;
• при заключении крупных сделок, когда необходимо обезопасить средства до выполнения сторонами договорных обязательств.

При любой крупной денежной сделке, когда стороны не уверены в полном исполнении договорных обязательств, используются резервные счета эскроу, с которых деньги банк переводит только по согласию покупателя товаров, услуг, ценных активов, недвижимости.

Счет эскроу в Сбербанке, что это такое? – Это счет, на который переводят деньги по ипотечному кредиту на строящуюся недвижимость. Только крупные банки, располагающие большими активами, получают аккредитацию ЦБ на открытие счетов эскроу. Банки сами могут финансировать строительство жилых домов или заключать договора с крупными застройщиками.

Важно! Согласно ФЗ 151 РФ, размещение денег на эскроу-счетах обязательно при покупке недвижимости в строящемся доме. Данная мера обеспечит безопасность и гарантии гражданам, при покупке строящейся недвижимости как в ипотеку, так и за личные средства.

Банк, выдающий кредит на приобретение жилья в строящемся доме на правах ДДУ открывает счет, на котором аккумулируются средства.

Как работает эскроу счет:

• покупатель заключает договор ипотеки или приобретения недвижимости в котором указано, что средства будут размещены на эскроу-счете;
• после внесения договора о покупке квартиры или дома в Росреестр открывается счет в банке, выбранном застройщиком и покупателем или в том банке, который выдает ипотечный кредит;
• деньги, переведенные на этот счет, замораживаются – к ним не имеют доступа ни покупатель, ни застройщик, до тех пор, пока сделка покупки квартиры не состоится.
• в Сбербанке, если он оформляет ипотеку, эскроу счет можно открыть дистанционно, в личном кабинете или в приложении смартфона.

Сколько стоит эскроу счет? – Комиссия за открытие счета при покупке недвижимости в доме на стадии строительства по ДДУ уплачивается застройщиком.

У этого финансового инструмента есть как плюсы, так и минусы.

деньги покупателя под надежной защитой банкаесли застройщик обанкротится, то деньги вернут покупателю недвижимости в полном объемеприставы по любым судебным искам не могут наложить арест на такие счетастороны сами формулируют обязательства по договору, которые должны быть выполненызастройщик оплачивает комиссию за открытие счетадля счетов на приобретение недвижимости оформляется страховка на 10 млн

Есть и недостатки:

• количество банков, открывающих такие счета ограничено;
• дохода сумма, размещенная на эскроу-счете, не приносит, проценты на сумму, размещенную на счете не начисляются.

Сколько стоит открыть эскроу счет для других сделок? – Стоимость открытия 1 процент от суммы, размещаемой на счете, оплачивается клиентом, инициирующим открытие счета, если между сторонами нет других договоренностей.

Рассмотрим на примерах крупных банков, как открывают такие счета.

Как открыть эскроу счет в ВТБ:

• покупатель (физлицо) предоставляет паспорт и пишет заявление на открытие эскроу-счета;
• продавец (физлицо или компания) предоставляют документы о госрегистрации или паспорт;
• к заявлению прилагается договор, заключенный между сторонами сделки;
• банк (контрагент) открывает счет и хранит на нем деньги, контролирует все условия выполнения договора;
• после одобрения покупателем и выполнения условий договора банк переводит деньги на счет продавца.

Как открыть эскроу счет в Сбербанке – аналогично вышеуказанной схеме или в личном кабинете клиента банка в дистанционном режиме. Посетить банк надо только для подписания документов, предоставления договора, условия которого должен контролировать банк.

https://www.youtube.com/watch?v=G6T-tzBmFDU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Эскроу счет как пополнить? – Внести средства на счет можно как наличными, так и переводом со счета или с банковской карты на счет эскроу. Третьи лица могут внести деньги на счет только при наличии доверенности на такие действия, официально заверенной у нотариуса.

Обезопасить денежные средства при заключении сделки можно и другими способами, если открытие эскроу-счета не подходит по стоимости или другим причинам.

Банк предоставляет клиентам полностью защищенный сейф, в котором можно хранить ценности, деньги, бумаги, договора. За пользование банковской ячейкой взимается ежемесячная оплата. Доступ к ячейке имеет только клиент, заключивший договор с банком.

Средства, хранящиеся в ячейке, могут попасть под арест судебными приставами. Все ценности, находящиеся в ячейке не застрахованы.

Еще одна форма защищенных взаиморасчетов, которая используется при заключении сделок купли – продажи. Отличия от эскроу-счета:

• установленная ЦБ форма договора;
• средства может получить продавец или уполномоченное им лицо, после выполнения условий сделки;
• нет гарантированной страховки;
• подлежит аресту в случае судебного иска, разбирательства.

Аккредитив – удобная форма взаиморасчетов для компаний.

По ФЗ 117 денежные средства, размещенные на счетах эскроу застрахованы на сумму 10 млн. В случае банкротства финансовой организации клиентам возвращаются деньги в размере 10 млн рублей. 

Средства свыше 10 млн. возврату в случае банкротства банка, не подлежат.

Денежные средства при банкротстве застройщика или невыполнении условий договора возвращаются покупателю в полном объеме.

Важно! Датой выполнения условия договора покупки недвижимости считается срок сдачи дома в эксплуатацию плюс полгода. Но в связи с экономической ситуацией с весны 2022 года, согласно ФЗ 58 продлевать действие эскроу-счета разрешено на два года, в случае, если застройщик не успевает сдать объект в эксплуатацию.

На этом счете деньги, оплаченные покупателем за строящуюся недвижимость замораживаются. Банк отвечает за сохранность денежных средств и переводит деньги застройщику после того, как условия договора выполнены. Если застройщик обанкротится деньгу вернут покупателю в полном объеме. Снять деньги в любой момент с этого счета нельзя, проценты на сумму, размещенную на эскроу-счете не начисляются.

Счет эскроу: что это такое и зачем он нужен, как его открыть и какие документы необходимы

Счет эскроу — это банковский счет для безопасных сделок между продавцом и покупателем. Для них это своеобразная страховка: покупатель знает, что он получит купленный товар, работу или услугу, а продавец — что гарантированно получит всю сумму без риска неуплаты.

Предприниматель хочет закупить зарубежное оборудование у поставщика. Оборудование стоит дорого, сейчас его в наличии нет, надо подождать пару месяцев.

С этим поставщиком предприниматель раньше не работал. Он переживает, что поставки может и не быть, а сам он потеряет деньги.

Чтобы этого избежать, предприниматель открывает в банке счет эскроу и переводит туда деньги. Поставщик их сможет получить только тогда, когда предприниматель получит оборудование.

Рассказываем, как работает счет эскроу, кто и когда его использует и как его открыть.

В большинстве сделок открывать счет эскроу не обязательно. Исключение — покупка недвижимости в рамках договора долевого участия. В этом случае покупатель и застройщик обязаны заключить сделку с использованием эскроу-счета.

Счет эскроу открывают при крупных сделках в двух случаях:

1. Когда у одной из сторон есть сомнения, что партнер выполнит свою часть сделки.
2. Когда со дня платежа и до получения товара, работы или услуги проходит длительное время. Например, несколько месяцев.

Компании и предприниматели могут работать со счетом эскроу в сделках продажи бизнеса, товарного знака или изобретений, при покупке коммерческой недвижимости или передаче прав собственности.

Как зарегистрировать товарный знак

В сделках со счетом эскроу участвуют три стороны: депонент, бенефициар и эскроу-агент. Депонент — это тот, кто открывает счет эскроу, покупатель. Бенефициар — тот, кто получит деньги, если выполнит условия сделки. Эскроу-агент — банк, в котором стороны открывают счет.

Виды банков и их роль в экономикеЕсли бенефициар не выполнит условия сделки, то деньги со счета забирает депонент

До тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки, деньги на счете принадлежат депоненту — покупателю. Если кто-то из сторон решит расторгнуть сделку, то депонент забирает деньги, а счет закрывается.

Чтобы одна из сторон смогла снять деньги со счета, она должна предоставить доказательства, что условия сделки выполнены или, наоборот, не выполнены. Без них банк не может отдать деньги.

Предприниматель покупает у другого ИП коммерческое помещение. Для сделки стороны решили открыть счет эскроу. Предприниматель-продавец получит деньги, только когда предъявит банку выписку из ЕГРН, где указан новый собственник помещения — ИП-покупатель.

Какие именно документы будут считаться свидетельством выполнения или невыполнения условий сделки, стороны определяют сами и заранее прописывают в договоре при открытии счета.

Банк не может использовать деньги на счете эскроу в своей работе. Если суммы с депозитов банки используют для выдачи кредитов, то сделать так с деньгами на счете эскроу нельзя. Но и проценты на него тоже не начисляются. Кроме того, приставы не могут взыскать деньги с такого счета, и банк не вправе приостановить операции по нему в рамках закона № 115-ФЗ.

За открытие счета депонент платит комиссию. Комиссия зависит от банка, часто она не превышает одного процента от суммы.

При работе со счетом эскроу есть несколько исключений, если речь про сделку долевого строительства. Так, комиссию банку платит не покупатель квартиры, а компания-застройщик. Депонент только вносит деньги. Сумму до 10 млн рублей страхует Агентство по страхованию вкладов. Если покупатель положит на счет 12 млн рублей, застрахованы будут только 10 млн рублей.

О счете эскроу для расчетов по ДДУ — ст. 15.5 закона № 214-ФЗ

В работе со счетом эскроу есть несколько преимуществ и нюансов.

Банковская ячейка и аккредитив — инструменты, которые тоже можно использовать для гарантированных расчетов. Рассказываем, чем эти два инструмента отличаются от счета эскроу.

Банковская ячейка — это сейф в банке для наличных. Депонент, то есть тот, кто покупает товар, услугу или работы, арендует ячейку в банке и кладет туда деньги. Кроме покупателя доступ к ячейке может быть и у других лиц, например у продавца.

Для этого покупатель заранее оговаривает с банком, кто именно может получить доступ и на каких условиях. Как правило, при предъявлении документа, что сделка между продавцом и покупателем состоялась.

Таким образом, после сделки продавец предъявляет банку документ о закрытии сделки и забирает деньги покупателя из ячейки.

Главное отличие банковской ячейки от счета эскроу — наличный расчет. Кроме того, воспользоваться ей могут только физлица. Если в сделке участвует компания, ячейка не подойдет.

Аккредитив — форма расчета, когда банк замораживает деньги покупателя и переводит их на счет продавца, только когда тот выполнит условия сделки. Принцип работы тот же, что и со счетом эскроу.

Одно из отличий аккредитива от счета эскроу — типы сделок, для которых используются инструменты. Например, аккредитив нельзя использовать для сделки в долевом строительстве — можно только счет эскроу.

Есть и технические различия. В сделках с аккредитивом покупатель может использовать векселя. Это тип документа, по которому должник обещает выплатить деньги продавцу в определенные сроки. А со счетом эскроу возможен только безналичный расчет.

Что такое вексель и когда он нужен

Отозвать аккредитив можно в любой момент, даже не предупреждая продавца. Со счетом эскроу так сделать нельзя.

Рассказываем, какие документы нужны для открытия счета и какие ситуации могут возникнуть в работе со счетом.

Какие документы нужны для открытия эскроу-счета. Нужно подать заявление в банк и заключить договор. Договор счета эскроу подписывают все стороны сделки: депонент, бенефициар, банк. В нем они указывают, какой товар, работу или услугу покупает депонент, условия выполнения сделки, документы, которые будут подтверждать выполнение этих условий, а также сроки и размер платежа.

https://www.youtube.com/watch?v=G6T-tzBmFDU\u0026t=10s

Если в сделке участвует физлицо, из документов может понадобиться только паспорт. Для компаний и предпринимателей точный список документов предоставит банк.

Может ли депонент забрать деньги обратно. Депонент может вернуть деньги со счета эскроу в двух случаях:

1. Сделка сорвалась, и стороны расторгли договор. Забрать деньги со счета по своему желанию нельзя.
2. Банк обанкротился или лишился лицензии. Но это касается только ИП или обычных покупателей-инвесторов по договору долевого участия, то есть ДДУ, и для сумм до 10 млн рублей.

Как быть, если банк обанкротится или лишится лицензии. Депонент защищен, только если эскроу-счет открыт ИП или обычным человеком для оплаты долевого строительства. В случае банкротства или отзыва лицензии у банка Агентство по страхованию вкладов вернет депоненту деньги, но не более 10 млн рублей.

Если счет эскроу открыт для других целей или депонент — компания, вернуть вклад не получится. Но депонент может самостоятельно застраховать вклад на счете эскроу, чтобы при банкротстве банка или отзыве лицензии получить деньги от страховой компании.

1. Счет эскроу — это специальный счет для продавца и покупателя, который они открывают в банке под конкретные сделки. Как только сделка закрыта и продавец снимает со счета деньги, счет автоматически закрывается.
2. Банк замораживает деньги на счете эскроу. Депонент не может их просто так забрать, а бенефициар — снять, если не выполнил условия. Счет нельзя арестовать, если у депонента долги или он обанкротился.
3. При открытии счета эскроу стороны заключают договор. Один из ключевых его пунктов — условия, по которым стороны понимают, что сделка выполнена или нет. Стороны сами определяют, какие документы считать свидетельством для банка о статусе сделки.
4. При расторжении сделки деньги со счета эскроу получает депонент.
5. В сделках долевого участия при работе со счетом эскроу есть особенности. Например, комиссию банку платит компания-застройщик, а сумма до 10 млн рублей всегда страхуется Агентством по страхованию вкладов. Но получить застрахованную сумму может только обычный человек или ИП.
6. Похожие инструменты для гарантированного расчета — банковская ячейка и аккредитив. От счета эскроу они отличаются условиями работы.

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке.

Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком).

Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

– То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

https://www.youtube.com/watch?v=G6T-tzBmFDU\u0026t=60s

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта.

Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета.

Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. — ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

• удостоверение личности,
• оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета.

В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует.

Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

 

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.