Инструкции

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире 2023

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев? 

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире 2023

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

  • что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
  • при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире 2023
Скачать форму договора

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения.

Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса.

При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

https://www.youtube.com/watch?v=3lsOucRh_1Y\u0026pp=ygWqAdCa0LDQuiDQv9GA0L7QtNCw0YLRjCDQv9GA0LjQstCw0YLQuNC30LjRgNC-0LLQsNC90L3Rg9GOINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0YEg0LTQvtC70Y_QvNC4LCDQstGL0LrRg9C_INC00L7Qu9C4INCyINC_0YDQuNCy0LDRgtC40LfQuNGA0L7QstCw0L3QvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSAyMDIz

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны.

Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть.

В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену.

Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене.

Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

  1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
  2. Деньги он в срок не возвращает.
  3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

  1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
  2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

1 612 просмотров

Рынок недвижимости полон мошенников. Особенно сложно приходится лицам, которые хотят купить или продать долю в квартире. Закон предусматривает ряд способов для осуществления сделки наиболее безболезненно для сторон. Чтобы не потерять деньги или собственность, необходимо изучить ситуацию. Рассмотрим, как проходит продажа доли в приватизированной квартире.

Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)

Если право собственности на квартиру есть не одного, а у нескольких граждан – это общая собственность. В соответствии с Гражданским кодексом, общая собственности подразделяется на совместную и долевую.

Под долевой собственностью понимается право владения определенной долей квартиры. Доля – это невещественное понятие. Это не определенная комната, территория или площадь. Под долей в квартире понимается юридическое право на пользование и проживание в жилом помещении.

Под приватизацией понимается выкуп жилья из государственной собственности в частную. Таким образом, под приватизированной квартирой понимается личное жилое помещение граждан. Они имеют право его продать, подарить, завещать и использовать по назначению.

Как любая другая собственность, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право преимущественного выкупа. Им наделяются другие долевые собственники объекта. Оно предусмотрено для того, чтобы доли в квартире укрупнялись и для пресечения деления жилых помещений на микродоли.

Таким образом, продать долю в приватизированной квартире можно. Достаточно соблюсти права сособственников.

Способы продажи

Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и перевести сделку на себя.

Под переводом сделки понимается заключение договора с лицом, которое имеет на это преимущественное право, на условиях, которые были предложены покупателю.

Риелторы часто предлагают использовать относительно законные способы для продажи доли, если совладельцы не дают согласия на проведения сделки.

Популярными вариантами являются:

  • дарение микродоли;
  • оформление договора залога;
  • продажа в общем порядке.

Дарение

Продажа доли через дарение зачастую используется в случае отказа сособственников от официального оформления отказа или получения уведомления. Таким образом, долевые собственники препятствуют продаже доли.

Чтобы реализовать свое законное право можно использовать следующий метод. Процедура продажи доли через дарение включает:

  1. Оформление уведомления для совладельцев. Они отказываются его получать.
  2. Поиск покупателя из числа третьих лиц.
  3. Оформление контракта дарения покупателю 1/100 доли в квартире.
  4. Перевод права преимущественного выкупа на него.

В такой ситуации, продавец не должен даже уведомлять других сособственников, кроме покупателя, о совершении сделки. Они узнают о том, что продажа состоялась, в момент вселения нового владельца.

Такой способ не рекомендуется применять, если необходимо сохранить хорошие отношения с сособственниками.

Пример. Гражданин Ш. имел в собственности дом и ½ долю в квартире. В доме он проживал, а в квартире фактически проживала бывшая жена. Мужчине понадобилась значительная сумма денег на лечение. Гражданин Ш. решил продать долю в квартире.

Он наделся, что бывшая супруга выкупит долю. Однако женщина устно отказалась. От получения уведомления она уклонялась. Мужчина нашел покупателя на долю. После чего, оформил дарственную на 1/100 долю.

После госрегистарции дарения микродоли, стороны заключили договор купли-продажи.

Залог

Процедура продажи доли через залог является не сделкой купли-продажи. Скорее, это схема для обналичивание доли в жилье.

Порядок действий:

  1. Оформление договора займа под залог доли в квартире.
  2. Получение средств по кредиту.
  3. Отказ от выплаты займа.
  4. Обращение взыскания банком на залоговое имущество.
Читайте также:  Как получить компенсацию по вкладу открытому в сберегательном банке в 1992 году 2023

Нюансы схемы:

  • доля будет реализована по меньшей цене (стоимость залога должна превышать сумму займа не меньше, чем на 5%);
  • банк обратит взыскание на долю уже через 3 месяца просрочки.

Хотя объект не получится реализовать за полную стоимость, гражданин освобождается от выплаты подоходного налога при продаже квартиры. В 2023 году он составляет 13% и удерживается при реализации недвижимости, которая находится в собственности менее 3 (при наследовании) или 5 лет (при покупке).

Пример. 3 гражданин получили в наследство однокомнатную квартиру. Совместное использование объекта было невозможно. Но один из владельцев препятствовал продаже.

Поэтому один из совладельцев обратился в банк для получения кредита. Он оформил заем на 1 000 000 р., при части от рыночной стоимости доли в 1200 000 р. После чего, использовал денежные средства по своему усмотрению.

Кредит он гасить не собирался. Банк обратил взыскание на долю.

Продажа

Стандартная реализация доли в квартире возможна при удовлетворении права совладельцев на преимущественный выкуп. Гражданин должен направить уведомление.

Однако сособственники могут чинить препятствия и не получать документы. Популярным методом направления является заказное письмо. Как показывает судебная практика, суд не учитывает при принятии решения предоставление уведомления о вручении письма. Даже, если продавец предъявляет копию описи вложения, нельзя достоверно установить, что именно он направил.

Поэтому при направлении уведомления необходимо пользоваться телеграммой или услугами нотариуса. Если должностное лицо нотариальной конторы выдает документ о принятии мер к уведомлению совладельцев, он приравнивается к уведомлению, полученному надлежащим образом.

Важно! Отсутствие сведений о предоставлении дольщикам преимущественного права является основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с долями в недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.

Пример. Гражданин Р. решил продать долю в квартире. Однако сособственником являлся его брат. Место нахождения брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он направил заказное письмо по последнему известному месту проживания брата.

Через 30 дней он получил уведомление о вручении. Доля была продана. Через 2 года вернулся брат. Он был недоволен, что в его квартире проживают третьи лица. При обращении в суд он доказал, что не получал заказное письмо.

Документ был вручен соседям по лестничной клетке.

Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи доли жилого помещения не нужно получать согласие других собственников. Достаточно соблюсти их права на выкуп. Если они не желают воспользоваться возможностью приобретения объекта, то можно реализовать долю третьим лицам.

Алгоритм действий

Наиболее простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. При получении согласия на заключение договора, можно не уведомлять о продаже других сособственников.

Порядок действий:

Стоимость доли можно определить самостоятельно. Необходимо просмотреть предложения о продаже аналогичных объектов. Однако доля продается дешевле на 20%, чем она же в составе жилья в целом.

Описание процесса

Рассмотрим основные этапы подробнее.

  1. Подготовка уведомления. Документ обязательно оформляется в письменной форме, в случае если сделка проводится с третьими лицами В случае совершения сделки с сособственниками не требуется письменной формы уведомления. Стороны могут устно оговорить основные моменты договора.
  2. Получение согласия на сделку. Согласие также может быть получено в устной форме.
  3. Подготовка договора. Проект контракта может быть оформлен сторонами самостоятельно, при помощи юриста или в нотариальной конторе. Нотариус потребует дополнительное вознаграждение за изготовление документа.
  4. Нотариальное удостоверение. Так как предметом сделки является доля недвижимости, обращение к нотариусу является обязательным. Он удостоверит законность документа. Однако стороны должны оплатить стоимость его услуг. Величина затрат будет весьма значительной. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированный платеж за нотариальные услуги.
  5. Оформление акта приема-передачи. Без соответствующего акта, квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТЖС могут взыскать с него затраты на коммунальные услуги. Поэтому документ необходимо оформить в обязательном порядке. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включенным в контракт.
  6. Государственная регистрация. С 2019 года обязанность по передаче контракта и документов по сделке возлагается на нотариуса. Поэтому гражданам необходимо только предоставить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 р. Причем, нотариус не имеет право требовать квитанцию. Сведения поступают в Росреестр по электронной базе.

Пример. Бабушка подарила внуку 1/3 часть в квартире. Фактически в ней проживала семья тети. После смерти бабушки, мужчина предложил тете выкупить его долю. Женщина согласилась. Они оговорили стоимость. После чего, оформили договор у нотариуса. Покупательница стала полноправной владелицей жилья.

Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.

Порядок действий

Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформить уведомление.
  2. Направить его совладельцам.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
  4. Обратиться к нотариусу.
  5. Заключить договор об уведомлении сособственников.
  6. Получить документ о принятых мерах.
  7. Оформить продажу с третьим лицом.

Описание процесса

Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:

  1. Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
  2. Направить его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
  4. Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
  5. Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
  6. Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.

Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.

Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу.

Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую.

Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Подводные камни

При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:

  1. Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
  2. Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
  3. Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
  4. Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
  5. Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».

Как оспорить продажу доли в квартире

Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

№ п/пПричины
1 Продавец не направил уведомление
2 Документ был получен другим лицом
3 Сделка с третьим лицом заключена на других условиях

У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.

Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю.

Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной.

А перевод права выкупа истцу был не интересен.

На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию.

Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже.

Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Читайте также:  Получение второго образование 2023

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Особенности продажи приватизированной квартиры

Нужна юридическая помощь по покупке/продаже недвижимости?

Продажа приватизированной квартиры, как правило, осуществляется в общем порядке. Определенные особенности возникают в случае, если на момент продажи в такой квартире зарегистрированы по месту жительства граждане, отказавшиеся от участия в приватизации/ Граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в установленном порядке в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

https://www.youtube.com/watch?v=3lsOucRh_1Y\u0026pp=YAHIAQE%3D

После этого собственник (собственники) приватизированной квартиры вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе продать.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи приватизированной квартиры

Для заключения договора купли-продажи квартиры, в том числе для проверки юридической чистоты сделки, понадобятся, в частности, следующие документы: 1) документы, удостоверяющие личность сторон сделки; 2) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя, если договор заключается представителем; 3) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца (продавцов). К ним относится договор передачи квартиры в собственность граждан (договор приватизации) и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности. Выписка из ЕГРН или указанное свидетельство не обязательны, но целесообразно их иметь для того, чтобы покупатель удостоверился, что продавец является собственником квартиры. Выпиской также можно подтвердить, что в отношении квартиры отсутствуют какие-либо ограничения (обременения). Однако эти сведения являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из ЕГРН; 4) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства — если собственником квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин; 5) выписка из домовой книги или единый жилищный документ. Во избежание возможных рисков рекомендуем покупателю квартиры обратить особое внимание на лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, указанных в данном документе.

Так, граждане, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, которые имели право на ее приватизацию, но отказались от участия в приватизации, в том числе если они являются бывшими членами семьи собственника, сохраняют бессрочное право пользования такой квартирой (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее — российская газета

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли.

Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры.

Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как правильно продать доли в приватизированной квартире? Схемы, нюансы оформления сделок и документов

Человек вправе продать свое имущество, когда посчитает нужным. Это относится и к доле в квартире. Расскажем, какие схемы продажи долей в приватизированной квартире существуют.

○ Что такое доля?

Доля в квартире – это часть жилплощади, которую невозможно выделить в натуре. Доля выражается в арифметическом значении и представляет собой часть в праве общей собственности.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Часто это понятие путают с совместной собственностью. С точки зрения закона это абсолютно разные вещи. Совместная собственность, как правило, бывает у супругов, когда они приобретают какое-либо имущество в период брака.

Долевая собственность чаще всего образуется в процессе приватизации или при разделе имущества в результате расторжения брака. При переоформлении участники выдела долей по умолчанию получают равные доли, если соглашением или решением суда не предусмотрено иное.

Вернуться

○ Особенности продажи доли в приватизированной квартире

При намерении продать долю в квартире собственник должен действовать в порядке, предусмотренном законодательно. В первую очередь, он обязан предложить выкупить долю своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст.

250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Дать совладельцам реализовать свое право можно посредством направления им уведомления о продаже доли, в котором указывается цена и прочие условия предстоящей сделки. После этого следует дождаться их решения. Они могут согласиться купить долю или отказаться от покупки. На раздумья законом определен месяц.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Только после этих операций возможно оформление купли-продажи. Оно осуществляется в общем порядке. Стороны обговаривают условия сделки и закрепляют их письменным договором купли-продажи. В дальнейшем этот документ становится основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Устные договоренности не являются действительными, когда дело касается недвижимости.

Ст. 550 ГК РФ:
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Вернуться

○ Юридические трудности при разделении приватизированной квартиры

Раздел квартиры на доли может происходить одним их трех способов:

  1. Путем заключения мирного соглашения.
  2. Посредством подписания брачного договора (если собственность делят супруги).
  3. По решению суда.
Читайте также:  Легализация самовольной постройки 2023

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст.

245 ГК РФ:
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

Вернуться

○ Продажа доли в пользу родителей

Продажа доли в квартире родителям или другим близким родственникам происходит в общем порядке. Единственное отличие – невозможность в дальнейшем получить налоговый вычет с суммы, за которую родители приобрели долю у детей.

Чтобы избежать налогообложения и вытекающих расходов многие граждане вместо договора купли-продажи оформляют сделку с помощью дарственной. В этом случае передача денег в счет приобретения доли нигде не фиксируется, а обязанности заплатить налог не возникает.

Вернуться

○ Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

Вернуться

○ Возможна ли продажа доли без согласия других собственников?

В случае, когда продавец, игнорируя требования законодательства, реализует долю до истечения месячного срока для принятия решения сособственниками или без их уведомления, любой из участников долевой собственности вправе подать иск в суд.

В иске он может потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Подать иск можно в течение трех месяцев после того, как участник долевой собственности узнал о проведенной сделке.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вернуться

○ Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему

Продать долю несовершеннолетнего можно только с согласия органов опеки и попечительства, а также нотариуса. Чтобы такое согласие получить необходимо взамен реализуемой доли передать ребенку аналогичную долю в другой квартире. Оставить несовершеннолетнего без собственности нельзя.

Согласие выдается обоим опекунам или родителям, которые представляют интересы ребенка. Если один из них не может присутствовать, дело переводится в суд. Решить проблему можно предоставив письменное разрешение на продажу, документ о лишении родительских прав или решение суда о признании родителя пропавшим без вести.

Вся процедура оформления сделки будет включать в себя следующие этапы:

  1. Подача заявления в органы опеки. Решение выдается спустя две недели.
  2. Выписка ребенка из квартиры.
  3. Заключение договоров купли-продажи и акта приема-передачи. Продажа доли и покупка нового жилья должно происходить одновременно.
  4. Регистрация права собственности.
  5. Предоставление копий всех документов в органы опеки.

После приобретения нового жилья ребенка нужно сразу же там прописать.

Вернуться

○ Подоходный налог

Деньги, полученные от продажи доли, являются доходом физического лица. Сумма подлежит налогообложению по ставке 13 %.

Налог нужно оплатить после оформления всех документов. Помимо этого, потребуется подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается по месту постоянной регистрации в срок до 30 апреля года, следующего за годом оформления сделки.

По общему правилу гражданин имеет право один раз воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. Налог будет высчитываться с суммы, превышающей этот лимит. То есть, если доля была продана за 1 200 000 рублей, заплатить налог нужно только с 200 тыс. руб.

Вернуться

○ Виды возмездной передачи доли

Продать долю в квартире можно путем заключения одной из следующих сделок:

  1. «Чистая» купля-продажа.
  2. Оформление дарственной на всю долю или ее часть.
  3. Передача доли в залог.
  4. Передача прав на основании договора займа.

Три последние сделки по факту являются фиктивными. Разберемся, как эти схемы реализуются на практике.

Вернуться

○ Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Вернуться

○ Соглашение о залоге

Схема заключается в том, чтобы передать долю в качестве залога банку для обеспечения выплаты кредита. Банк выдает деньги, а заемщик намеренно их не возвращает. Как итог – доля переходит в собственность банка, а бывший владелец остается с деньгами.

Чтобы это было возможно реализовать необходимо соблюдение двух условий:

  1. Сумма долга более 5 % от ценности залогового имущества.
  2. Просрочка составляет более трех месяцев.

Об этом говорится в ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Пункт 1 ст.

545.1 ФЗ № 102:
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

  • Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
  • К этой схеме прибегают собственники долей, когда надежды выгодно продать долю нет.
  • Вернуться

○ Купля-продажа

В этом случае оформляется обычный договор купли-продажи, суть которого описана в ст. 549 ГК РФ.

Пункт 1 ст.

549 ГК РФ:
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В тексте договора обязательно нужно прописать сведения о всех лицах, проживающих в квартире с указанием их прав на жилплощадь. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Вернуться

○ Договор займа

По договору займа «продавец» получает всю сумму, в которую оценивает долю, в качестве займа, а взамен закладывает долю «покупателю». Схема похожа на соглашение о залоге с банком.

Сделка регистрируется. После этого стороны подписывают документ, по которому долг прощается, а доля в квартире передается залогодержателю.

В отличие от схемы с заключением договора дарения, продавец в этом случае не рискует остаться без доли и без денег. В договоре займа сумма продажи указывается полностью.

Вернуться

○ Перечень документов, необходимых для продажи доли в приватизированной квартире

Для продажи потребуется:

  • Общегражданский паспорт или свидетельство о рождении собственника.
  • Согласие на сделку супруги/супруга, если доля является совместно нажитым имуществом.
  • Документ-основание возникновения права собственности – свидетельство о приватизации или наследовании, дарственная, договор купли-продажи и т.д.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Выписка из домовой книги.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
  • Отказ других сособственников от приобретения доли.

Если от лица собственника действует доверенное лицо, потребуется также предоставить доверенность, заверенную нотариально.

Вернуться

○ Как отказаться от своей доли?

Отказаться от владения своей долей можно посредством оформления дарственной. Это самый простой и популярный способ.

Для его реализации требуется только согласие одаряемого. Им может стать любое лицо на усмотрение собственника, в том числе, и другой участник долевой собственности.

Другой способ подразумевает, что приватизация еще не произошла. В этом случае нужно обратиться к нотариусу и оформить отказ от участия в приватизации в письменной форме. Тогда эта доля будет распределена между другими участниками.

Вернуться

○ Завещание в отношении доли

Завещание на долю оформляется в общем порядке, предусмотренном Главой 62 ГК РФ. Собственник может завещать свою долю кому угодно. При этом не нужно спрашивать разрешения у совладельцев.

Завещание оформляется строго от руки, удостоверяется нотариусом и передается ему на хранение до даты открытия наследственного дела.

Вернуться

○ Можно ли вернуть свою долю?

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Объектом каких сделок может выступать доля?

Доля – такой же объект недвижимости, как и целая квартира. Она может выступать предметом любых сделок, предусмотренных гражданским законодательством – купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д.

✔ Являются ли родители самостоятельной стороной сделки при продаже доли несовершеннолетнего?

Если продается доля, собственником которой является несовершеннолетний, родители выступают его представителями. Они не могут быть самостоятельной стороной в этом случае, так как представляют интересы ребенка, но не свои собственные. Кроме того, родители не являются собственниками доли. Они не имеют никаких прав на собственность ребенка и не могут самостоятельно ее реализовывать.

Вернуться

Руководитель направления сложной недвижимости Александр Петров рассказывает о схеме продажи долей в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ