Инструкции

Как расторгнуть договор социального найма 2023

Договор социального найма – это документ, который заключается между муниципалитетом и гражданином, по которому последний получает право на проживание и пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности. Такое соглашение может быть расторгнуто по инициативе нанимателя или наймодателя.

Какие причины могут стать основанием для расторжения договора? Что должен сделать гражданин, чтобы отказаться от предоставленного жилья? А также другие нюансы этого вопроса рассмотрим подробнее в статье.

Показать содержание

Какими законами регламентируется?

Основные положения по прекращению или расторжению договора социального найма регламентируются статьей 83 ЖК РФ.

В ней говорится, что:

  1. Каждая сторона вправе расторгнуть такие правовые отношения в любой момент.
  2. Для отказа нанимателя нужно письменное согласие членов его семьи.
  3. Основанием может стать переезд жильцов в другое жилье.
  4. Основанием со стороны наймодателя могут быть неуплата за коммунальные услуги, нанесение ущерба жилью, нарушение прав соседей, которое носит систематический характер, несоответствующее целевое использование помещения.
  5. Основание для прекращения договора – смерть одинокого нанимателя, либо утрата жилья.

В статье 91.10 ЖК в подобном ключе описываются правовые отношения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Предоставление другого жилого помещения в связи с признанием прежнего аварийным, полным разрушением и другими причинами являются поводом к расторжению документа по найму на прежнее помещение.

Все подобные случаи подробно рассмотрены в статьях 84-91 ЖК.

Причины и основания

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

  • Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
  • Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
  • Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
  • Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
  • Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
  • Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
  • Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
  • Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
  • Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
  • Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
  • Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

СПРАВКА: Гражданин, который имеет другое место для проживания, может отказаться от муниципальной квартиры, чтобы не обременять себя оплатой коммунальных счетов за услуги, которыми он уже не пользуется.

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке.

Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно.

И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

https://www.youtube.com/watch?v=kJlpTpMCK8o\u0026pp=ygVT0JrQsNC6INGA0LDRgdGC0L7RgNCz0L3Rg9GC0Ywg0LTQvtCz0L7QstC-0YAg0YHQvtGG0LjQsNC70YzQvdC-0LPQviDQvdCw0LnQvNCwIDIwMjM%3D

Как поступить:

  1. Обратиться в местный муниципалитет с письменным заявлением на имя главы этого органа, в котором в свободной форме написать о своем желании расторгнуть соглашение по найму.
  2. В заявлении необходимо указать свои данные – ФИО, серия и номер паспорта, а также адрес жилья, о котором идет речь. Необходимо правильно заполнить «шапку» заявления в правом верхнем углу, где должно быть указано к кому вы обращаетесь, в какую организацию и от чьего имени.
  3. Если наниматель заключал договор соцнайма вместе с другими родственниками, он должен приложить к заявлению их письменное согласие на свои действия (о том, где и как происходит заключение договора, читайте здесь).
  4. К заявлению прилагаются копии удостоверяющих документов всех жильцов, а также документы, подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии документов на жилье – договор соцнайма, ордер и технический паспорт.
  5. Подписывают заявление все члены семьи нанимателя.
  6. При получении положительного ответа, может быть назначена передача жилья собственнику.
  7. При передаче жилья составляют акт в присутствии представителей сторон, где фиксируют, в каком состоянии наниматель возвращает квартиру собственнику, факт передачи ключей.
  8. Если при составлении акта будет обнаружено причинение ущерба имуществу собственника, он вправе подать в суд о взыскании суммы ущерба с бывшего нанимателя.
  9. Если на момент прекращения договора за нанимателем числится долг по коммунальным платежам, то его также будут взыскивать. К тому же могут назначить пени за просрочку.
  10. Акт передачи – необязательная процедура, собственник может просто составить с жильцом соглашение о прекращении договора, где и будет указана дата и факт его окончания.
  11. После этого гражданин перестает быть нанимателем и утрачивает все права и обязанности, кроме уплаты долга и возмещения ущерба, если таковые имели место быть.

Если по какой-то причине муниципальные власти не реагируют на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд о прекращении договора социального найма в связи с заявлением нанимателя.

Существует и другой вариант: в квартире проживали родственники, после некоторые из них переехали на другую жилплощадь. Оставшимся нанимателям приходится платить за всех указанных в договоре людей.

В этом случае необходимо обратиться в суд, где следует разъяснить ситуацию. Истцу нужно будет представить доказательства, что данные граждане действительно добровольно покинули это жилье, имеют другое место для проживания, а также, что им не препятствовали пользоваться данным помещением.

ВНИМАНИЕ! Регистрировать расторжение договора социального найма не нужно.

В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.

Кто не может лишиться права на проживание?

На особом законном положении находятся:

  • Ветераны ВОВ.
  • Несовершеннолетние дети, которые не имеют другого жилья.
  • Члены семьи погибшего работника некоторых госструктур. В том числе военнослужащие, сотрудники полиции, таможни, ФСБ, прокуратуры, уголовно-исполнительной системы, противопожарной службы.
  • Пенсионеры.
  • Члены семьи погибшего профессионального работника, которому было предоставлено жилье в связи с его деятельностью.
  • Инвалиды 1 и 2 группы, если их состояние здоровья было ухудшено в результате профессиональной деятельности.

Заключение

Если квартира не нужна нанимателю, то необходимо обязательно на законных основаниях вернуть ее государству, чтобы не выплачивать потом накопившееся долги. Сделать это не трудно. Как правило, такое желание только приветствуется властями, и они готовы помочь во всем при оформлении.

https://www.youtube.com/watch?v=kJlpTpMCK8o\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если же инициатива по расторжению исходит от собственника, гражданин должен знать свои законные права и постараться исключить все основания, возникшие по его вине. До их устранения необходимо настаивать на том, что это единственное жилье, которое у него есть.

Расторжение договора социального найма жилого помещения, его изменение или прекращение

Расторжение осуществимо в любой момент по соглашению сторон. Кроме того, в законе закреплена возможность прекращения договоренности в любое время:

  • по желанию нанимателя, если такое желание согласовано со всеми совместно проживающими членами семьи;
  • в случае смерти одиноко проживающего жильца;
  • при переезде нанимателя с семьей в другое место.

Перечисленные ситуации, согласно нормам ст. 83 ЖК РФ, являются основанием для прекращения действия договора соцнайма.

Важно! Временное отсутствие самого нанимателя или членов его семьи не влечет за собой изменений в правах и обязанностях, согласно действующему договору социального найма жилья.

По инициативе наймодателя

Предметом договора соцнайма выступает объект жилой недвижимости из резервов государственного жилищного фонда. Таким образом, одной из сторон соглашения является муниципалитет, например местная администрация. Законом определен ряд обстоятельств, при возникновении которых инициатором расторжения социального контракта на пользование жилплощадью может стать наймодатель:

  • если наниматель не платит за предоставленное жилье или коммунальные услуги более чем полгода;
  • если проживание нанимателя и членов его семьи приводит к значительному ухудшению состояния жилья;
  • когда цели использования жилого помещения отличаются от прописанных в договоре;
  • при регулярных нарушениях нанимателем общественного порядка, а также прав и законных интересов соседей.

При наличии подобных факторов наймодатель жилья вправе расторгнуть действующую договоренность, однако сделать это возможно исключительно в судебном порядке.

По инициативе нанимателя

В соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ расторжение договора соцнайма допустимо при наличии обоюдного соглашения сторон, при этом жилищным законодательством допускается расторжение подобной договоренности по инициативе нанимателя жилья в любое время при условии согласия на это всех совместно проживающих членов семьи.

Такие правомочия основываются на потребностях в использовании занимаемого жилого помещения, следовательно, как только отпадает надобность в жилом помещении, расторгается и сам договор.

Нанимателю законодательством предоставлено право расторжения существующей сделки в одностороннем порядке в отличие от собственника жилья, который не вправе расторгнуть соцконтракт подобным образом.

Никаких негативных правовых последствий для нанимателя отказ от права дальнейшего использования жилого помещения не несет.

Уведомление стороны

Уведомление о необходимости расторжения действующего социального контракта на пользование жилым помещением составляется в письменной форме и вручается адресату нарочно либо посредством отправки почтой. Подобное уведомление должно содержать помимо реквизитов отправителя и получателя следующую информацию:

  • юридический адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики жилья;
  • основания для возникновения права пользования жилым помещением.
Читайте также:  Обязан ли мировой суд оповещать заявителя об отказе в принятии заявления 2023

Также указывается намерение расторгнуть действующий договор. Для нанимателя жилья такого уведомления уполномоченных органов достаточно, тогда как наймодатель будет вынужден в соответствии с нормами законодательства обратиться в судебные органы, если после получения уведомления жильцы откажутся расторгнуть договор по соглашению сторон.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи жилья при расторжении договора соцнайма не является обязательным документом с точки зрения законодательства, однако его наличие может защитить интересы как жильцов, так и собственника. Муниципалитет, на балансе которого числится жилое помещение, не сможет в дальнейшем предъявить необоснованные претензии к съехавшим жильцам, ссылаясь на то, что помещению был причинен ущерб.

https://www.youtube.com/watch?v=tB_IUJifHZ4\u0026pp=ygVT0JrQsNC6INGA0LDRgdGC0L7RgNCz0L3Rg9GC0Ywg0LTQvtCz0L7QstC-0YAg0YHQvtGG0LjQsNC70YzQvdC-0LPQviDQvdCw0LnQvNCwIDIwMjM%3D

Унифицированной формы этого документа законом не предусмотрено, однако акт приема-передачи должен содержать следующую информацию:

  1. Реквизиты наймодателя и нанимателя жилого помещения.
  2. Причина, по которой составляется акт-расторжение договора социальной аренды жилья.
  3. Адрес местонахождения жилого помещения.
  4. Описание состояния возвращаемого помещения.
  5. Факт наличия либо отсутствия претензий.

Возможна ситуация, когда расторжение договора по инициативе нанимателя происходит из-за несоответствия качества жилья заявленному в договоре социального найма. Например, если жильцы обнаружили недочеты уже после заселения. Именно грамотно составленный акт приема-передачи оградит нанимателей в будущем от возможных претензий со стороны собственника помещения.

Расторжение договора соцнайма в суде

Для того чтобы прекратить действие договора соцнайма, собственнику жилья надлежит обратиться в судебную инстанцию. Территориальная подсудность такого рода дел определяется на основании положений ст. 28 ГПК РФ. В соответствии с положениями обозначенной статьи заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Исковое заявление

Исковое заявление в суд составляется по общим правилам. В правом верхнем углу указывается наименование судебного органа, а также реквизиты истца и ответчика. Если заявление подается представителем истца, приводятся основания, по которым действует представитель. Документ должен содержать:

  1. Название — исковое заявление о расторжении договора социального найма.
  2. Изложение фактических обстоятельств по существу дела.
  3. Аргументирование оснований для расторжения договора.
  4. Просьбу об удовлетворении требований истца к ответчику.
  5. Перечень дополнительных документов, включающий досудебное уведомление о расторжении договора второй стороны.

На заявлении ставится дата, документ визируется истцом или его уполномоченным представителем.

Передать заявление можно в канцелярию суда, отправив его заказным письмом по адресу судебного органа либо онлайн, на сайте суда (нужна электронная подпись).

При личной подаче заявления в канцелярию необходимо забрать экземпляр искового заявления с отметкой о получении. Если вы направляете заявление по почте, лучше сделать это с уведомлением о вручении.

Госпошлина

Категория дел о расторжении договоров соцнайма относится к спорам неимущественного характера, соответственно, на основании ст. 333.19 НК РФ применяется государственная пошлина в размере 6000 руб. (для юрлиц). Уплачивает госпошлину истец, подавший заявление в суд. Квитанция подается вместе с исковым заявлением.

Выселение

Выселение жильцов после расторжения договора по инициативе наймодателя осуществляется посредством участия ФССП после вступления судебного решения в законную силу. Судебный пристав-исполнитель вручает жильцам предписание, в соответствии с которым нанимателю надлежит освободить занимаемую жилплощадь.

В тех случаях, когда жильцы отказываются съезжать, согласно предписанию выселение проживающих приставы осуществляют в принудительном порядке.

Ни бывший наниматель, ни члены его семьи более не вправе пользоваться освобожденной жилплощадью, поэтому при попытке вернуться рискуют стать фигурантами уголовного делопроизводства.

Основания для прекращения договора

Законодательством предусмотрено несколько оснований для прекращения действия такого рода договоров. Это может быть:

  • соглашение сторон;
  • односторонний отказ нанимателя;
  • вступившее в силу судебное решение.

Изменение количества проживающих

На протяжении жизни семьи состав проживающих может измениться в большую или меньшую сторону. Такое возможно при следующих обстоятельствах:

  • смерть;
  • заключение брачного союза;
  • рождение ребенка;
  • выезд одного из членов проживающей совместно семьи.

Изменение количества проживающих является основанием для изменения договора соцнайма.

Как внести изменения в договор социального найма

Как правило, социальная аренда жилья производится на длительный период, за который в жизни как самого нанимателя, так и членов его семьи могут произойти значительные перемены. В связи с отдельными переменами у жильцов может возникнуть необходимость внесения изменений в существующий договор соцнайма. Обычно это происходит в следующих случаях:

  • объединение соседей по квартире в семью посредством регистрации брака;
  • замена основного нанимателя, например, в связи со смертью или отъездом лица, указанного в договоре;
  • выезд или вселение жильцов;
  • изменение общего количества проживающих в случае рождения или смерти.

Для того чтобы изменить действующий договор, необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный муниципальный орган. В заявлении требуется указать причины, на основании которых возникла необходимость внесения изменений. Обычно на сайте государственной организации размещается информация о том, какие документы потребуется предоставить. В перечень входят:

  1. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  2. Договор, подтверждающий право на проживание и использование жилого помещения.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Справки, документы, подтверждающие правомерность требований заявителя.

Кроме этого потребуется предоставить в муниципалитет нотариально заверенное согласие от каждого из членов семьи либо обеспечить явку проживающих с нанимателем лиц в уполномоченный орган самостоятельно. В большинстве регионов страны заявление с намерением внесения изменений в действующий договор можно подать через Портал государственных услуг.

***

Таким образом, если вы наниматель, то можете без проблем расторгнуть договор социального найма в любой момент, уведомив об этом наймодателя. Если же вы наймодатель, то потребуются веские основания, и скорее всего, обращение в суд, если заключить соглашение с нанимателем не удастся.

https://www.youtube.com/watch?v=tB_IUJifHZ4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».

Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС — новости Право.ру

Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать. 

В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом. 

В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета. 

Первая инстанция

Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под председательством Михаила Попова (дело № 2-285/2020).

Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не платили за коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ.

Еще истец напомнил, что у Толстинской в собственности есть дом, поэтому в муниципальном жилье семья не нуждается. 

Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не пришли, но прислали письменные пояснения. Толстинская объяснила, что семья переехала из квартиры, потому что жилье было в аварийном состоянии де-факто уже в 2019 году, жить там было нельзя. Якобы, когда администрация составила официальный акт в 2020-м, все жильцы уже выехали из своих квартир. 

Акт обследования дома Толстинская не подписывала.

Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили: семья добровольно съехала и в жилье не нуждается, обратила внимание ответчик.

А на самом деле в квартире оставались личные вещи и мебель семьи. Толстинская и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри. 

Толстинская пояснила, что никакого дома в ее собственности нет, она продала его. А старший сын Иван добавил, что планирует проживать в квартире, когда закончит обучение.

Принимая решение по делу, Попов сослался на п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК и указал, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть.

Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (п. 4 ст. 83 ЖК).

Исключение можно сделать, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью). Но у Толстинских таких причин не было. 

Доводы Толстинской и ее сына суд не принял, а требования администрации Лапшинского сельского поселения частично удовлетворил. Толстинских лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета. Попов пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке. 

Семья не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. Но выводы Попова подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда Толстинские пошли в Верховный суд. 

Что решил ВС 

В ВС дело рассматривала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 16-КГ21-36-К4). Суд указал, что согласно ст.

71 ЖК временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма.

ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).

По мнению ВС, эти обстоятельства нижестоящие инстанции не оценивали. Они ссылались на то, что Толстинские переехали добровольно.

Но нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда.

Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда Толстинских из квартиры. Не учла первая инстанция и факт продажи дома. 

ВС указал, что до судебного разбирательства в первой инстанции администрация Лапшинского сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама Толстинская, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии. 

По итогу ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).

Читайте также:  Виновен ли получатель если ему не доставлено письмо 2023

Мнение экспертов

Юрист компании Региональный рейтинг.

группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
Максим Шадрин отмечает, что логика судов нижестоящей инстанции по этому делу проста: если люди не содержат квартиру и не пользуются ей, то социальная жилплощадь им не нужна. Нижестоящие суды подошли однобоко и формально к оценке значимых для дела обстоятельств и полностью проигнорировали доказательства ответчиков, считает советник юрфирмы Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании
Ксения Амдур.

Сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Нижестоящие суды не разобрались, почему семья уехала и были ли обстоятельства, которые вынудили Толстинских это сделать.

Ксения Амдур

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Что такое расторжение договора социального найма жилого помещения, основания для него и как происходит процесс?

Жилищное законодательство предусматривает, что с гражданами могут заключаться договоры социального найма. По ним для проживания предоставляются квартиры, принадлежащие либо государству, либо местному муниципалитету.

Однако любой договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Посмотрим же, как это происходит применительно к соцнайму жилого помещения.

Основания

Главное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной – в том, что пользующиеся ей жильцы имеют лишь право на проживание. Конституция РФ, ЖК РФ и другие нормативные акты гарантируют право на жильё и защищают интересы граждан. Однако возможны ситуации, когда по закону правота окажется на стороне не жильца, а собственника жилого помещения.

В связи с этим социальный наём жилья может быть прекращён, а заключённый договор расторгнут:

  • Если наниматель выехал на другое место жительства, забрав с собой всех членов семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В этом случае даже нет необходимости официально расторгать договор: по закону он будет считаться расторгнутым в тот день, когда состоялся выезд, если иные правила не были установлены каким-то актом из федерального законодательства. Надо помнить, что это касается лишь переезда с регистрацией по новому месту жительства. При временном отсутствии жильё за гражданином сохраняется, если нет иных оснований для того, чтобы расторгнуть социальный наём.
  • С согласия обеих из сторон договора (ч. 2 той же статьи). Принцип свободы договора, установленный в российском законодательстве, позволяет гражданину и местной администрации или государственному органу РФ либо региона в любой момент заключить соглашение о том, что жилец отказывается от квартиры. Здесь возможны ограничения по закону. Например, если среди членов семьи нанимателя есть несовершеннолетние, проживающие в этой квартире, нанимателю придётся предоставить доказательства того, что у детей будет другое жильё. В противном случае возможны возражения со стороны местных органов опеки и тогда договор расторгнут не будет.
  • По решению наймодателя через суд. Такой вариант допустим лишь в случаях, прямо предусмотренных ч. 4 той же статьи кодекса.
  • Когда прекращается физическое пользование квартирой из-за её полного разрушения либо по причине смерти одинокого жильца.

Условия и особенности

Если договор прекращается по соглашению или из-за переезда жильца с семьёй в другое помещение, всё просто: здесь закон не ставит никаких дополнительных условий. Ст. 27 Конституции прямо указывает, что гражданин или другое лицо, на законных основаниях проживающее в России, вправе самостоятельно выбирать, где ему жить.

Статья 27 Конституции РФ

  1. Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
  2. Каждый может свободно выезжать за пределы Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации имеет право беспрепятственно возвращаться в Российскую Федерацию.

Сложнее с ситуацией, когда расторгнуть договор хочет местная администрация. Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ указывает, что для этого у неё есть следующие основания:

  1. За квартиру либо за коммунальные услуги имеется просрочка в оплате, а сам долг копится в течение полугода.
  2. Наниматель либо кто-то из проживающих вместе с ним повреждает жильё или пытается его разрушить.
  3. Жильцы систематически мешают соседям нормально пользоваться их жильём. Систематичность означает, что нарушение было как минимум 2 раза, а помехи могут выражаться в затоплении квартиры ниже этажом, шуме по ночам, и т. д.
  4. Квартира используется не по назначению. К примеру, если человек, получивший муниципальную квартиру, использует её как склад, торговую точку либо мастерскую – у местной администрации появятся основания для того, чтобы расторгнуть с ним договор и выселить его оттуда.

Наконец, возможны ситуации, когда договор будет расторгнут без вины гражданина по инициативе местной администрации. Они предусмотрены ст. 85 ЖК РФ и касаются следующих случаев:

  • Дом идёт под снос.
  • Квартира переводится в разряд нежилой недвижимости.
  • Помещение стало непригодным для проживания в нём.
  • Из-за капремонта площадь квартиры изменится и либо жильцы окажутся нуждающимися в улучшении условий, либо, напротив, на каждого из них будет существенно превышена установленная норма жилплощади.
  • Жильё отдаётся религиозной организации в порядке, предусмотренном законодательством.

ВАЖНО: Во всех этих случаях прекращается договор социального найма лишь на те квартиры, где граждане жили прежде. Взамен администрация обязана предоставить им аналогичное благоустроенное жильё и заключить новый договор.

Когда наём прекращается по инициативе местной власти, от её имени действуют сотрудники администрации, уполномоченные на это региональным и местным законодательством.

Как именно расторгается?

Мирным путем

По инициативе нанимателя

Если расторжение происходит из-за переезда, никаких специальных действий предпринимать не требуется. Жилец просто снимается с учёта в одном месте и регистрируется в установленный законом срок в другом.

Несколько сложнее будет, если гражданин хочет заключить соглашение о расторжении договора. Здесь ему потребуется:

  1. Подать в жилищный отдел местной администрации или в МФЦ заявление о расторжении.
  2. Дождаться ответа.
  3. Прийти и подписать соглашение, которым расторгается договор.

Именно поэтому граждане редко идут таким путём: зачем подписывать лишние документы, если можно просто съехать из квартиры?

Наймодателем

Когда жильцы в квартире совершают нарушения, указанные выше, муниципальная власть вправе попытаться решить дело миром или предложить им самим съехать по-хорошему. В этом случае в их адрес сначала направляется предупреждение. В этом документе наймодатель требует:

  1. Прекратить нецелевое использование помещения (в этом случае возможна и административная ответственность в порядке, предусмотренном КоАП РФ).
  2. Погасить в разумный срок задолженность.
  3. Прекратить иные нарушения и устранить их последствия.

В том случае, если переговоры и переписка результатов не имели, местная администрация может переходить уже к судебным действиям.

В свою очередь, если гражданин не согласен с решением местной администрации (например, его не устраивает помещение, предоставляемое взамен пришедшего в негодность или находящегося в доме, отдаваемом религиозной организации) – он вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Судебное решение

Подсудность

В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ст. 24 ГПК РФ споры о расторжении договоров соцнайма рассматриваются районными судами. Согласно ст. 29 того же кодекса иск должен быть подан в суд, на чьей территории находится ответчик:

  • Если ответчиком является гражданин – то по месту его регистрации.
  • Если иск подавал жилец к местной администрации – то по её юридическому адресу.

Статья 24 ГПК РФ. Гражданские дела, подсудные районному суду

Гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.

Прилагаемые документы

Непосредственно в суд подаются:

  1. Исковое заявление. В нём излагаются требования истца и доводы, которыми он их подкрепляет, делаются ссылки на законодательство. Кроме того, в исковом заявлении могут содержаться и ходатайства (например, вызвать в суд свидетелей, истребовать недостающие документы, являющиеся доказательствами и т. д.).
  2. Квитанция о том, что госпошлина оплачена. Она требуется только истцам-гражданам: в силу пп. 19 п.1 ст. 333.36 НК РФ местные органы власти, обращаясь в суд, пошлину не оплачивают.
  3. Копии документов, подтверждающих позицию истца. Оригиналы предъявляются непосредственно в судебном заседании, копии приобщаются к делу.

Доказательства

Количество и виды используемых доказательств зависят от сути иска. Ст. 55 ГПК РФ указывает, что доказательствами могут быть:

  1. Документы, в которых содержится информация по делу (письменные доказательства).
  2. Предметы (вещественные доказательства).
  3. Показания свидетелей, объяснения сторон либо третьих лиц (то есть тех, кто напрямую в процессе не участвует, но чьи интересы и права могут быть затронуты судебным решением).
  4. Фото-, аудио- и видеозаписи (на любых носителях).
  5. Заключения специалистов или экспертов.

Статья 55 ГПК РФ. Доказательства

  1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.
  2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Список не является исчерпывающим: в качестве доказательств могут быть использованы и сведения, полученные другим путём, если они соответствуют процессуальным условиям, то есть:

  • Относятся к сути дела (ст. 59 ГПК РФ).
  • Получены без нарушения закона (ч. 2 ст. 55 ГПК РФ).
Читайте также:  Если отец ребенка не платит алименты что делать — куда обращаться 2023

СПРАВКА: В некоторых случаях определённые факты могут быть доказаны лишь с помощью строго указанных в законе доказательств. В этом случае использовать иные нельзя (ст. 60 ГПК РФ).

Составление искового заявления

Иск составляется и подаётся по правилам, предусмотренным ст. 131 – 136 ГПК РФ. Согласно этим нормам иск должен содержать:

  1. Название суда.
  2. Имя (название) истца и адрес.
  3. Та же информация для ответчика.
  4. Сущность нарушения прав и требования истца.
  5. Обстоятельства, на которые ссылается истец, и перечень доказательств, которые эти обстоятельства подтверждают.
  6. Перечень документов, которые прилагаются к иску.

Иск подписывается самим истцом либо его представителем, имеющим на то полномочия в силу закона или по доверенности.

Сроки рассмотрения и исполнения

Ст. 154 ГПК указывает, что решение по делу должно быть вынесено не позднее, чем в срок 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд и был зарегистрирован в канцелярии. Продление здесь не предусмотрено. Однако в случаях, предусмотренных ст. 215 и ст. 216 ГПК РФ, суд обязан приостановить рассмотрение. К числу таких случаев, например, относятся:

  • необходимость проведения экспертизы, назначенной судом по ходатайству одной из сторон;
  • болезнь истца или ответчика;
  • необходимость дождаться решения другого суда по другому делу, если без такого решения нельзя рассматривать иск.

Статья 154 ГПК РФ. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

  1. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
  2. Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
  3. Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

Решение суда вступает в силу после того, как истекли сроки на обжалование. После этого оно может сразу же быть исполнено.

Госпошлина и расходы на юристов

Размеры пошлины для суда определяются ст. 333.19 НК РФ. Согласно её нормам, гражданин, подавший в суд на администрацию по поводу расторжения соцнайма, должен заплатить 300 рублей. Сама администрация пошлину не платит.

Поскольку же при судебных тяжбах граждане обычно обращаются за помощью в юридические компании или адвокатские коллегии, то дополнительно придётся оплачивать и юридические услуги. Они тоже относятся к числу судебных расходов и, в случае выигрыша дела, будут взысканы с проигравшей стороны согласно ст. 98 ГПК.

Цена на юридические услуги законом не определяется. Юристы и адвокаты устанавливают её самостоятельно в зависимости от сложности дела, своей загруженности и других факторов. В среднем по делам такого типа расценки по состоянию на начало 2018 года начинаются от 3000 рублей за само заявление и от 1000 рублей – за день участия в судебном заседании.

Куда обращаться проигравшему?

В том случае, если в районном суде дело было проиграно, недовольная решением сторона может обратиться:

  1. В апелляционную инстанцию (в порядке главы 39 ГПК РФ) – на решения, ещё не вступившие в силу. Срок подачи – 1 месяц.
  2. В кассационную инстанцию (в порядке главы 41 ГПК РФ) – если решение в силу уже вступило. Срок – полгода.

ВНИМАНИЕ: При подаче обоих жалоб платится пошлина. Её размер – половина от той, что платилась в суде первой инстанции.

Отличия видов арендных соглашений

Помимо социального, законодательство предусматривает и «коммерческий» наём жилого помещения (глава 35 ГК РФ). В этом случае наймодателем выступает не муниципалитет или государство, а частное лицо или коммерческая организация.

Такой договор тоже может быть расторгнут по соглашению сторон, по желанию нанимателя, либо в судебном порядке. Основания для расторжения через суд будут теми же, что и при социальном найме, но с одним исключением: если договор заключён на срок меньше года (пусть даже и с последующим продлением), выселить жильца можно, если он не внёс плату два раза подряд (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Заключение

Договор социального найма может быть расторгнут по инициативе любой из его сторон. При этом допускается расторжение как добровольное, с помощью соглашения, так и принудительное, с помощью судебного решения.

Как заключить договор социального найма в 2023 году | Официальный сайт администрации Ашинского городского поселения

Договор социального найма может быть составлен только после предоставления нанимателем соответствующих документов. К ним относятся:

  1. Паспорт нанимателя и всех лиц, вписанных в договор — нанимателя и потенциального наймодателя, родственников родителей. Совершеннолетние граждане и дети представляются с 14 лет.
  2. Амка арендатора.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Свидетельство о браке (разводе).
  5. Согласие всех членов семьи. Где бы ни находилась семья, он должен отправить решение по почте. В противном случае необходимо оформить доверенность на арендатора.
  6. Выписки из домовой книги.
  7. Информация о доходах.
  8. Информация о жилье (для расчета жилой площади на всех лиц, проживающих на данной жилплощади).

После подачи документации составляется бланк заявления. Затем все собранные справки отправляются в органы власти в ожидании решения.

Куда обратиться для заключения договора

Бюрократию можно инициировать в государственном департаменте. Это можно сделать дистанционно — через МФЦ или госуслуги. Заявление подается от имени основного квартиросъемщика, но он имеет право назвать и других членов семьи, проживающих в арендуемом государством жилом помещении.

Помимо МФЦ или Госуслуги, арендатор должен зарегистрироваться в местном органе власти. Там семьи, намеревающиеся в будущем приватизировать арендуемое жилье, ставятся на очередь. Если квартиросъемщики выполняют условия по своевременной выплате квартплаты, они могут стать собственниками квартиры.

Кто заключает договор социального найма

Договоры социального найма жилья заключаются между двумя сторонами.

  1. Государство, в лице представителя администрации района, в который обращается квартиросъемщик.
  2. Арендатор — это гражданин со своей семьей, у которого есть основания для подачи заявления на заключение договора аренды. К ним относятся лица, не проживающие в собственном жилье и не имеющие доходов для его приобретения. Кроме того, квартиры могут быть приватизированы гражданами, не имеющими достаточной жилой площади.

Основными участниками договора являются квартиросъемщик и государство. Остальными являются члены семьи — жена квартиросъемщика и несовершеннолетние дети.

Что является основанием для заключения договора социального найма

Согласно общему постановлению Верховного суда РФ № 14 от 7 февраля 2009 года, основанием для приобретения жилого помещения по договору социального найма является разрешение муниципальных властей, выданное заявителю.

Чтобы претендовать на получение недорогого жилья, наниматель должен доказать, что его жилищные условия и доход не являются достаточно комфортными. Если муниципалитет откажет заявителю, ему не будет предложено социальное жилье.

Что такое жилье по соц найму

Договор социального найма — это сделка по временному распоряжению жилым помещением (обычно квартирой). Наниматель (наниматели) получает право пользования и владения без ущерба для жилищного законодательства и других законодательных актов.

Собственником жилья является государство. Договор социального жилья включает в себя возможность завладения имуществом, размер арендной платы (обычно значительно ниже суммы, взимаемой за наем) и право на проживание семьи, а также нанимателя.

Какое жилье считается социальным

Предоставление социального жилья основывается на потребностях отдельных лиц и членов семьи. В то же время при выборе жилья учитываются местные правовые нормы. Например, в Москве на одного человека требуется 18 метров.

Нормы могут рассчитываться по-разному. Например, устанавливается минимальный лимит и добавляется несколько квадратных метров на каждого дополнительного члена семьи.

Социальное жилье — это общественное жилье. Граждане могут пользоваться и занимать их. Они могут распределять его, за исключением дарения. Они не могут продавать, сдавать в аренду или дарить его. В регистрационной выписке будет указана отметка о том, что жилье предоставляется в аренду.

Как получить жилье в социальный наем вне очереди

Определенные категории людей имеют право на заселение в государственное жилье на ротационной основе. К ним относятся:

    Группы 1 и 2,

  • Ветераны Второй мировой войны и соответствующие ветераны других военных операций,
  • несовершеннолетние без сопровождения взрослых,
  • люди с определенными хроническими заболеваниями. Это люди, которые могут быть заразны для других. Например, туберкулез,
  • Люди, проживающие в зданиях, признанных опасными или вредными.

Список лиц, имеющих право на получение государственного жилья без очереди, регулируется местным законодательством. Поэтому информацию следует получать в соответствующем округе.

Причины выселения из полученного социального жилья

Жильцы могут потерять свои права на жилье, предоставленное по договору социального найма, если

  • Жилье признано находящимся в неудовлетворительном состоянии. В этом случае гражданин может рассчитывать на предоставление другого сопоставимого жилья.
  • Здание признано непригодным для проживания. В этом случае жилье, предоставленное по договору социального найма, не считается срочным, но не может быть заселено по любой другой причине.
  • Недвижимость конфискована для государственных нужд. Это редкое явление, но оно может иметь место. Выселение не является бессмысленным.

Выселение из социального жилья возможно только через суд, хотя оно возможно и в других случаях.

  • Арендатор не может оплачивать коммунальные и жилищные услуги более шести месяцев.
  • Арендатор или члены его семьи нанесли непоправимый ущерб имуществу.
  • Арендатор регулярно нарушает права других жильцов. Например, он выбрасывает мусор в местах общего пользования, ведет себя вызывающе или угрожает другим.
  • Жилье используется не по назначению. Например, недвижимость используется для производства или оказания услуг.

Каждый случай рассматривается судом индивидуально. Расторгнуть договор найма государственного жилья после его заключения достаточно сложно. Однако на практике такие случаи встречаются.