Налогообложение недвижимости проданной за рубежом 2023
Россия давно стала частью глобального мира, поэтому существовать без иностранных активов и юрисдикций российские инвесторы зачастую уже не могут. Наиболее популярными направлениями стали США, Великобритания, Испания, Кипр и ОАЭ. Каковы особенности налогообложения и получения вида на жительство в этих странах?
Материал подготовлен по итогам онлайн-дискуссии с экспертами АТОН и EY.
Испания
Испанией интересуются при покупке недвижимости и получении вида на жительство. Среди преимуществ страны: климат, инфраструктура, уровень образования и медицины.
В России физическое лицо становится налоговым резидентом в случае, если проводит в календарном году 183 дня и более на территории страны.
В Испании такое правило тоже существует, но есть еще и понятие «центра жизненных интересов»: наличие личного жилья, доходов, бизнеса, испанского работодателя, других связей со страной.
Испанские власти могут признать такое лицо местным налоговым резидентом, даже если оно не проводит на территории значительного времени.
Налоги в Испании
С целью экономии налогов в Испанию не едут. Итоговая ставка налога на доходы в этой стране может достигать 48%, учитывая все местные ставки. Но существуют льготные режимы, позволяющие применять налоговое планирование.
Налог на недвижимость в Испании зависит от характеристик имущества и не может превышать 1,3% от кадастровой стоимости. Налог на передачу имущества составляет 6%. У налога на наследование и дарение прогрессивная ставка от 7,65% до 34% и повышающие коэффициенты в зависимости от стоимости имущества, степени родства и региона проживания. Эффективная ставка может достигать 81,6%.
Налог на благосостояние в Испании платится со всех имеющихся активов (для резидентов это активы по всему миру, для нерезидентов — только на территории Испании).
Здесь также действует прогрессивная ставка от 0,2% до 3,5%.
При желании снизить налог можно взять ипотеку: в этом случае налогом будет облагаться не рыночная стоимость имущества, а рыночная стоимость минус заем, который был потрачен на его приобретение.
«Если посмотреть на ставку для большинства видов налогов в Испании — 19–23%, — то станет очевидно, что в России налоги ниже и в целом проще вести расчет и декларировать(нет налога на передачу имущества, на благосостояние). Тем не менее, россияне стремятся инвестировать в Европу. Налог сам по себе не является останавливающим фактором или препятствием при принятии решения.
По официальной статистике, в Испании проживает 80 тыс. россиян (тех, кто стал полноценным налоговым резидентом), и каждый год ВНЖ получают около 13 тыс. наших соотечественников. Важно, что ВНЖ не равно налоговому резидентству Испании».
Получение ВНЖ в Испании
Инвестиционное получение вида на жительство в Испании возможно, при этом проживать на территории страны необязательно. Необходимо выполнить одно из условий: — инвестировать не менее 500 тыс.
евро в недвижимость; — учредить бизнес с созданием рабочих мест; — открыть в испанском банке депозит на сумму не менее 1 млн евро; — инвестировать не менее 1 млн евро в приобретение акций или долей в местных компаниях/инвестфондах;
— инвестировать не менее 2 млн евро в гособлигации.
Налогообложение персональных холдинговых структур
Испании свойственно не очень благоприятное отношение к различным структурам — трастам, семейным фондам и т. д. Они должны полностью раскрываться, и в целом не очень хорошо подходят для налогового планирования в Испании.
Еще 5 лет назад их активно использовали, но затем произошли изменения в законодательстве, после которых такие структуры перестали приносить налоговую выгоду.
При этом возможность использовать различные фонды — наследственные, семейные, инструменты, связанные со страхованием жизни — все-таки сохраняется.
«Режим Бекхэма»
В Испании существует специальный налоговый режим для экспатов — «режим Бекхэма».
Его принцип в том, что физическое лицо, приехавшее на временную работу в Испанию, может облагаться как налоговый нерезидент вне зависимости от того, приобрело оно статус резидента страны или нет.
В этом случае налогом облагаются только доходы от источников в Испании по плоской ставке 24% с доходов до 600 тыс. евро в год.
Этот режим может действовать в течение пяти лет. Для него необходимы временный трудовой договор, пребывание в Испании больше 183 дней, наличие центра жизненных интересов.
Кипр
Крайне популярная юрисдикция. По статистике, на Кипре проживают около 50 тыс. россиян, не считая тех, кто получил паспорт, купил недвижимость, но не находится в стране постоянно.
Кипр нельзя назвать налоговым раем. Да, в отличие от Европы, здесь нет налога на имущество, благосостояние, дарение, наследование, однако налог на доходы весьма высокий.
Если говорить о резидентстве, то для его получения необходимо либо пребывание на Кипре более 183 дней в календарном году, либо пребывание более 60 дней при условии трудоустройства (предприниматель или директор), ПМЖ или наличия недвижимости (при этом вы не должны быть налоговым резидентом другого государства).
Раньше Кипр был популярен для получения гражданства в обмен на инвестиции, но сейчас эта программа остановлена, но при этом возможно получение ВНЖ.
Получение ПМЖ/гражданства за инвестиции
Гражданство Кипра можно получить только после получения ПМЖ и постоянного проживания в стране в течение пяти лет. Рассмотрение заявления занимает минимум 1–2 года. Получить ПМЖ можно путем инвестирования не менее 300 тыс. евро, используя одну из опций: — приобретение недвижимости; — приобретение доли в кипрской компании, имеющей не менее пяти сотрудников;
— приобретение доли в кипрских частных инвестфондах (например, AIF, AIFLNP, RAIF).
Налогообложение недвижимости
Налог на недвижимое имущество на Кипре отменен, но он может устанавливаться отдельным муниципалитетом (1–2%). Налог на передачу недвижимого имущества уплачивается приобретателем по ставкам 3–8%.
В 2021 году Кипр ввел сбор за передачу недвижимого имущества, который уплачивается продавцом по ставке 0,4%.
Налогообложение персональных холдинговых структур
Налог на прибыль компаний на Кипре взимается по ставке 12,5%. К инвестиционным фондам применяются те же правила, что и к компаниям. С 2019 года на Кипре действуют правила КИК (контролируемые иностранные компании).
Дивиденды налогообложению не подлежат. Налог на прирост капитала действует только в отношении кипрской недвижимости — реализация ценных бумаг налогом не облагается.
ОАЭ
Эмираты интересны тем, что в этой стране практически нет налогов — налоги на прирост капитала, благосостояние, дарение, наследование отсутствуют. Национальное законодательство ОАЭ не предусматривает понятия налогового резидентства, кроме случаев применения международных соглашений.
Налогообложение недвижимости в ОАЭ
В большинстве эмиратов недвижимость облагается налогом исходя из стоимости ее годовой аренды. Обязанность по уплате налога лежит на арендаторе.
В некоторых случаях налог уплачивает как арендатор, так и собственник недвижимости. Например, в эмирате Дубай жилая и коммерческая недвижимость облагается налогом по ставке 5% от годовой стоимости ее аренды.
В случае коммерческой недвижимости налог уплачивает ее собственник, в случае жилой — арендатор.
Поскольку национальное законодательство ОАЭ не предусматривает понятия налогового резидентства, статус можно получить и применить только на основании конкретного соглашения об избежании двойного налогообложения (СоИДН). Соглашение с Россией такой возможности не предусматривает.
Налогообложение компаний в ОАЭ
Правила налогообложения КИК в Эмиратах на сегодняшний день не применяются. Налогообложение компаний на федеральном уровне отсутствует, но Эмираты имеют свои локальные правила.
Налог на прибыль компаний действует во всех Эмиратах, однако на практике им облагаются компании в определенных сферах: — иностранные нефтегазовые компании по ставкам, установленным в их концессионных соглашениях;
— филиалы иностранных банков по ставкам, установленным указом или соглашениями с правительством Эмиратов.
В Эмиратах функционирует большое число свободных зон. Обычно они предусматривают освобождение от налогов в течение определенного периода, возможность 100% иностранного владения, отсутствие таможенных пошлин в пределах свободной зоны и пр.
«За последние годы ОАЭ очень упростили процесс открытия компании. У них качественно проработано законодательство по различным трастовым, семейным фондам — берут лучшее, что есть по этой теме в Европе, внедряют и совершенствуют».
Великобритания
Великобритания — непростая юрисдикция. Там действует специальный налоговый режим — Remittance, согласно которому при выполнении определенных условий в страну можно без ограничений ввезти капитал, и он не будет облагаться налогом.
Резидентом Великобритании можно стать, проведя в стране всего 45 дней с определенными критериям, в числе которых наличие жилья, работы, семьи, бизнеса. Существует специальный тест (Statutory Residence Test), который детально определяет, когда вы можете стать резидентом Великобритании в зависимости от количества дней, которые там провели.
Ставка налога на доходы в Великобритании доходит до 45%, ставка налога на наследование — до 40%. Налог на передачу имущества варьируется от 0% до 15% в отношении имущества, расположенного на территории Великобритании.
Налог на дарение отсутствует, но при определенных условиях дарение может быть признано наследованием с применением соответствующих ставок. Налоги на благосостояние и на дарение также отсутствуют.
Важно, что Великобритания не обменивается в автоматическом режиме информацией с Россией. Поэтому определенные операции (в основном, это перевод денежных средств в другую юрисдикцию) согласно валютному законодательству России будут считаться незаконными, и штраф может доходить до 100%. Такая же ситуация с США. На брокерские счета правило не распространяется.
Налогообложение недвижимости
Приобретение жилой недвижимости в Великобритании облагается сбором по ставке 15% (Stamp Duty Land Tax, SDLT). Для нерезидентов ставка увеличивается на 2%. Также действует налог на сделки с недвижимостью по прогрессивной ставке до 16%.
Хотя налог на благосостояние отсутствует, действует ежегодный налог на недвижимость, которой владеют компании, партнерства и другие образования (Annual tax on enveloped dwellings, ATED). В зависимости от стоимости недвижимости для 2021–2022 налогового периода сумма ежегодного налога может составлять до 237,4 тыс. фунтов.
США
США — очень популярная юрисдикция для открытия бизнеса, запуска стартапа, выхода на рынок капиталов. Людей в этой стране привлекает уровень жизни и качество образования.
Налоги в США взимаются на трех уровнях: федеральном, уровне штата и местном. Виды налогов, их ставки и правила определения налогового резидентства отличаются в разных штатах и муниципалитетах.
Максимальная ставка налога на доходы составляет 37%, но на долгосрочные доходы — 22% (если имущество находится в собственности больше года). Налог на дарение и наследование доходит до 40%.
Налог на благосостояние отсутствует на федеральном уровне, но установлен в некоторых штатах и муниципалитетах.
Сейчас в США планируется налоговая реформа: потенциально может быть введен дополнительный налог до 8% для состоятельных лиц.
Если человек становится резидентом США, получает грин-карту и больше семи лет ей владеет, то он попадает под exit tax: необходимо заплатить налог со всех своих общемировых активов, как при их продаже. Налог составит 20%.
В случае отказа от американского резидентства/гражданства придется уплатить выездной налог (expatriation tax). Поэтому при въезде в США лучше сразу учитывать последствия возможного решения о выезде.
Учеба в США
Обучающиеся в США студенты могут быть нерезидентами. В стране действует правило: если человек находится в США по студенческой визе, эти дни не учитываются для цели определения резидентства.
Как и в Великобритании, подаренные студенту деньги от нерезидента США налогом не облагаются, но подарки совокупной стоимостью более 100 тыс. долларов в год нужно декларировать.
Инвестиционная программа ЕВ-5
Программа позволяет получить грин-карту при условии инвестирования в экономику США и создания рабочих мест. В настоящее время сумма инвестиций составляет 1,8 млн долларов, а для территорий с высоким уровнем безработицы — 900 тыс. долл. Через 7 лет после получения грин-карты можно подать заявку на гражданство.
Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи
Евгений Афанасьев. Автор фото: Игорь Черепанов. Иллюстрация: DK.RU
«Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.
Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического обмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital:
— Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды.
А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля.
Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.
Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет.
Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.
Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости.
Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества.
При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.
Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более.
Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.
Когда подоходный налог можно не платить
Ндфл в 2023 году: с продажи жилья отменят / сбежавшие за бугор сотрудники заплатят 30%
Добрый день, уважаемые коллеги.
Сегодня мы поговорим об НДФЛ для «иностранных» сотрудников и оплату основных взносов за ликвидированного ИП. И конечно же я расскажу вам о новом хорошем законопроекте от ЛДПР.
Сбежавшие за бугор сотрудники российских компаний заплатят 30% НДФЛ
Релокация стала очень популярной, но и раньше она была популярной в IT-сфере. Допустим, ваш сотрудник переехал в Турцию и сидит там, программки пишет, все нормально. А вы ему на российскую карту деньги переводили. Он там жил годами, и НДФЛ был 13%.
И никто из налоговиков не обращал внимания, где этот гражданин живет, никого это не волновало.
Но после объявления частичной мобилизации, по моим данным, порядка 2 млн мужиков осенью свалили за пределы РФ. Естественно, нашим властям и министру финансов это не понравилось.
И они ищут варианты, как бы этих людей, которые находятся за границей, но продолжают работать на ваши компании, проучить.
Глава финансового ведомства, Антон Силуанов поддерживает позицию о налогообложении российских граждан, уехавших из страны, но продолжающих получать выплаты из России. И Минфин уже подготовил соответствующие поправки в НК РФ. Они, правда, были подготовлены еще в июле этого года, но пока еще законом не стали, они только поданы в Госдуму.
И согласно этим поправкам, удаленные сотрудники, получающие доходы от российских источников, в качестве резидентов РФ (если они за границей живут меньше 6 месяцев) будут платить 13%НДФЛ.
А если человек улетел за границу, например, в марте, то к этому моменту он уже не резидент.
И наше финансовое ведомство во главе с Силуановым предлагает, что спустя 6 месяцев после отъезда ваша компания, будучи налоговым агентом уехавшего сотрудника, должна платить в бюджет 30% НДФЛ.
По сути, конечно, это верно, а по форме – издевательство. Да эти люди как работают в России, так и работали. Они как создавали национальное достояние страны, так и создают. Они как приносили России деньги, так и приносят.
А за границу они уехали, вы меня простите, не по доброй воле. А Минфин со своей инициативой решил наказать этого бедолагу-работодателя и наказать граждан, которые продолжают работать на Россию за границей.
Давайте надаем им по рукам, чтобы они вообще перестали работать на Россию. Тема больная, трогать ее не хочу.
Короче, я против 30% НДФЛ, против мнения Минфина. Я считаю, что ваши сотрудники должны продолжать на вас работать, где бы они ни находились, и платить 13% НДФЛ.
Жду ваших комментариев.
Вы должны мобилизованному ИП денег, а его исключили из ЕГРИП: погасите долг и заплатите НДФЛ со страховыми
Давайте рассмотрим одну ситуацию. У вас есть ООО на ОСН, и у вас с каким-нибудь ИП был заключен договор гражданско-правового характера. Этот ИП на упрощенке оказывал вам какие-то услуги, а потом он прекратил деятельность в качестве ИП, потому что его, допустим, мобилизовали. И он исчез из ЕГРИП, а вы ему денег должны.
Возникает вопрос: надо ли оплатить страховые или нет? Так вот, Минфин решил вам помочь и, не моргнув глазом, пишет, что надо платить и страховые, и НДФЛ. Какая прелесть, правда? В телевизоре говорят про одну заботу. В реальной жизни заботятся совершенно по-другому.
Налоги при продаже недвижимости за рубежом
749 просмотров · Обновлено
В большинстве стран при продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала. Он платится с разницы между ценой, по которой объект был куплен, и ценой, по которой он был впоследствии продан. Эта разница называется «приростом капитала».
Налоги на прирост капитала
| 25 | — |
| 18–28 | — |
| 15 | 10 |
| 21–27 | — |
| 20 | 05 |
| 15 | 05 |
| 20 | — |
| 48,8 | 22 |
| 25–50 | — |
Австрия
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости, приобретенной после 31 марта 2002 составляет 25%. При этом вычитаются расходы на приобретение. После 10 лет владения продавцы могут сократить налог на прирост капитала на 2% в год в качестве защиты от инфляции. Максимальный вычет — 50%.
При продаже объекта, купленного до 31 марта 2002, ставки налога на прирост капитала составляют либо 15%, либо 3,5% от цены продажи в зависимости от ряда условий.
Великобритания
С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%. Эти же ставки применяются и к резидентам.
Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год. Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала.
Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.
Германия
Налог на прирост капитала — 25% (вместе со сборами солидарности — 26,375%). При последующей продаже объекта недвижимости физическим лицом прибыль от продажи подлежит налогообложению, только если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет. Юридические лица платят этот налог в любом случае.
Испания
Ставки налога на прирост капитала для Испании варьируются от 21 до 27%: первые 5 999,99 евро облагаются по ставке 21%, от 6 000 до 23 999,99 евро — по ставке 25%, от 24 тыс.— по ставке 27%. Налоговые нерезиденты платят налог по ставке 21%.
Италия
Налог на прирост капитала в Италии платится по ставке 20%. Он платится только в том случае, если между покупкой (или строительством) и продажей прошло менее пяти лет, и если объект не использовался в качестве основного места жительства в течение основного времени владения.
Латвия
Налог на прирост капитала взимается по ставке 15%. Продавцы освобождаются от этого налога при условии, что в течение 12 месяцев после продажи они вложат полученные деньги в равноценный объект недвижимости.
Налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности продавца не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и продавец не менее 12 месяцев до заключения договора купли-продажи (в течение этих 60 месяцев) был задекларирован по соответствующему адресу. Критерий декларирования — любые 12 месяцев за пять лет.
Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимость находилась во владении более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственным объектом данного лица. В этом случае владелец не должен подавать декларацию.
США
Налог на прирост капитала в США зависит от годового заработка. Те, у кого годовой доход более 400 тыс. долл., платят налог на прирост капитала по ставке 20%, а те, у кого доход меньше этой суммы, платят по ставке 15%.
Раз в два года американские налогоплательщики, включая резидентов-иностранцев, могут получать вычеты до 250 тыс. долл. (до 500 тыс. долл. для женатых налогоплательщиков, подающих декларацию совместно) от прироста капитала при продаже недвижимости, использовавшейся как основное место жительства как минимум два года из последних пяти.
Франция
Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по фиксированной ставке 34,5% (включая социальный сбор, размер которого составляет 15,5%), резиденты других стран (в том числе России) — 48,83% (33,33% + социальный сбор 15,5%). Возможен вычет из налогооблагаемой базы. Если длительность владения составляет 17–18 лет, вычет равен 24%. Вычет рассчитывается не от рыночной стоимости объекта, а от разницы между стоимостью покупки и продажи.
Первая продажа недвижимости нерезидентами может быть освобождена от налога на прирост капитала при соблюдении некоторых условий.
Граждане стран, не входящих в ЕС, платят налог на прирост капитала по ставке 33,33%. К нему прибавляется социальный сбор 15,5% и специальный добавочный налог 6%. Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по ставке 19%. Таким образом, ставка достигает 40,5 (для европейцев) или 54,83% (для всех остальных).
Применяются налоговые скидки, величина которых зависит от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности. Скидки для подоходного налога (19 или 33,33%) составляют 6%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, или 4% для 22-го года.
После 22 лет владения собственники освобождаются от этого налога. Скидки для социального сбора (15,5%) составляют 1,65%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, 1,6% для 22-го года, 9%, если недвижимостью владели 23–30 лет.
После 30 лет собственники освобождаются от уплаты социального сбора.
При продаже недвижимости после 1 января 2013 взимается дополнительный налог.
Ставки дополнительного налога на продажу недвижимостиво Франции
| 2% − (60 000 — НПК) × 1/20 |
| 2% |
| 3% − (110 000 — НПК) × 1/10 |
| 3% |
| 4% − (160 000 — НПК) × 15/100 |
| 4% |
| 5% − (210 000 — НПК) × 20/100 |
| 5% |
| 6% − (260 000 — НПК) × 25/100 |
| 6% |
Швейцария
При продаже недвижимости нужно заплатить налог на прирост капитала. Его размер зависит от кантона и количества лет, в течение которых недвижимость была в собственности. Стандартная ставка варьируется от 25 до 50%.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
Налогообложение недвижимости проданной за рубежом 2023
Авторы: А. Краснобаева, помощник юрисконсульта К. Благова, помощник налогового консультанта Б. В. Островитянов, академик Источник: G.S.L.
Law & Consulting Опубликовано в журнале «Практическое налоговое планирование» за декабрь 2017 г.
В чем суть косвенной продажи недвижимости? Как бизнес использует косвенные продажи в налоговых схемах? Как снизить риски при косвенной продаже недвижимости?
Косвенная продажа недвижимости остается одним из популярных способов оптимизации налогообложения. Продавец имущества зарегистрирован в офшоре. Вся прибыль, полученная от продажи недвижимости, оседает в низконалоговых юрисдикциях.
- Задайте вопрос через через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65
Выручка от продажи не облагается налогом в стране, в которой зарегистрирован получатель дохода. В стране, являющейся источником происхождения дохода, налог не уплачивается. В национальных законодательствах отсутствуют специальные нормы, регулирующие налогообложение операций, связанных с косвенной продажей недвижимости.
Особенности российского налогообложения косвенной продажи недвижимости
В 2014 году российские законодатели начали деофшоризационную налоговую политику. Она включает в себя активную борьбу со схемами косвенной продажи недвижимости. С 1 января 2015 года вступила в силу новая редакция подпункта 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ (Федеральный закон от 24.11.
14 № 376-ФЗ).
Доходы иностранных организаций от источников в РФ, связанных с реализацией акций (долей) не только российских, но и иностранных организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, облагаются налогом на прибыль.
Ставка налога у источника – 20 процентов (п. 1 ст. 284 НК РФ). Если покупатель акций или долей – российская компания, то она выступает налоговым агентом по уплате налога на прибыль (п.
1 ст. 310 НК РФ). Если покупатель – иностранная организация, имеющая постоянное представительство в РФ, то обязанность по уплате налога возлагается на это представительство.
Если стороны сделки – иностранные организации и у покупателя нет постоянного представительства в РФ, то налог не удерживается. В таком случае нет механизма уплаты и удержания налога. Покупателем акций может быть ИП или физлицо (резидент или нерезидент). Эти лица не являются налоговыми агентами (п. 1 ст.
310 НК РФ).
Проверяющие проявляют интерес к косвенной продаже активов
Получается, что обязанность по уплате налога возлагается на иностранную компанию, которая зачастую не ведет никакой деятельности в РФ и не состоит на учете в налоговых органах.
Появляется вопрос о том, как удержать налог с дохода при отсутствии лица, на которого возлагаются обязанности по его удержанию. Такой вопрос возникает не только в России, но и во всем мире.
За рубежом уже рассматривались громкие судебные дела по косвенной продаже недвижимости.
Это дело Vodafone (Vodafone International Holdings B.V. v. Union of India (2010)) и Zain (Commissioner General URA Vs Zain International BV (2014)).
В обоих случаях продавцы-нерезиденты реализовали подконтрольные компании, которые являлись операторами сотовой связи и владельцами лицензий на ведение подобной деятельности.
Налоговые органы Индии и Уганды попытались взыскать налог с доходов, полученных при косвенной продаже сотовых операторов. Они доначислили Vodafone налог в размере 2,6 млрд долларов, а Zain – в размере 85 млн долларов.
Суды отменили доначисления. В Индии и Уганде отсутствовали правила налогообложения косвенных продаж. Российские госорганы тоже проявляют интерес к косвенной продаже активов. Следственный комитет возбудил уголовное дело против руководителей шведского концерна IKEA. Их обвинили в уклонении от уплаты налогов с косвенных продаж.
Стороны сделки – иностранные организации. Предмет сделки – акции российской компании, более 50 процентов активов которых состоит из недвижимости в РФ.
Немецкая компания продала свои российские «дочки» организации, зарегистрированной в Нидерландах. Дочерние общества – собственники торговых центров в РФ.
Компании, зарегистрированные в Германии и Нидерландах, не состояли на учете в российских налоговых органах.
Следовательно, налогового агента, который должен удержать налог с доходов иностранной компании, нет (п. 1 ст. 310 НК РФ).
Следственный комитет установил, что компания, зарегистрированная в Нидерландах, имеет постоянное представительство в РФ. В таком случае представительство данной компании обязано было выступить налоговым агентом.
Как облагают налогами косвенную продажу недвижимости на международном уровне
Нормы кодекса, регулирующие косвенную продажу недвижимости, близки к нормам, закрепленным в Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал (подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ, п. 4 ст. 13 конвенции). Нормы Модельной конвенции ОЭСР о косвенных продажах содержатся лишь в каждом третьем налоговом соглашении.
Это значит, что большая часть соглашений во всем мире не регулирует налогообложение косвенных продаж недвижимости. При отсутствии нормы лицо, отчуждающее акции компании, владеющей недвижимостью, должно уплатить налог в стране своего резидентства.
В 24 международных соглашениях, подписанных Россией, есть положения, регулирующие налогообложение косвенной продажи недвижимости, аналогичные Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях со странами, традиционно используе мыми в международном планировании (Швейцария, Люксембург, Кипр и др.
), также присутствует данная норма.
В то же время есть пробел в соглашении между РФ и Нидерландами от 16.12.96. В нем отсутствует пункт 4 статьи 13 Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях с отдельными странами установлен высокий порог владения активами (более 75%).
Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd
Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020
Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.
- Немного теории…
- К кому применяются требования закона?
- При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
- — гражданам Российской Федерации,
- — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
- Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?
Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.
В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.
Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.
Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.
Ситуация 1:
Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.
Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.
Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.
Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.
Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.
Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.
Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.
Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.
Ситуация 2:
Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).
В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.
В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.
- Ситуация 3:
- Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
- Такая операция является разрешенной в двух случаях:
- — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
- — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
- Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
- Ситуация 4:
Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.
- Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
- — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
- — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
- В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
- ВАЖНО!
С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.
Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.
Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.
Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).
Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.
***
Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).
Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.
01.2020.
Авторы:
— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова ([email protected])
— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева ([email protected])