Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России не менее 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

Публикация подготовлена при поддержке одной из ведущих аудиторско-консалтинговых фирм мира KPMG. 

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для физических лиц могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами РФ за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ в год получения дохода от зарубежной недвижимости, данные доходы не будут облагаться НДФЛ в РФ.

Физические лица-налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».

В частности, у налоговых резидентов РФ-владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

• выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
• доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
• доходы от продажи зарубежной недвижимости.

Доход в виде материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами, например в отношении займа, полученного для приобретения зарубежной недвижимости, возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:

• физическое лицо-заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
• экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении займа в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении займа в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования займом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ, то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха), либо для сдачи в аренду.

• Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15% (см. Раздел 4). Некоторые физические лица могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых) или упрощенную систему налогообложения которые также применяются к доходам от сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (смотрите список всех СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом. По общему правилу, зачесть налог, уплаченный в другом государстве по СИДН, можно в течение 3 лет. Однако процедура зачета предполагает, что физическому лицу необходимо подать в российские налоговые органы налоговую декларацию, а также документы, подтверждающие сумму полученного за рубежом дохода и сумму уплаченного там налога. Поэтому в отсутствие данных документов, физическому лица может потребоваться сначала подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в РФ с полной суммы полученного дохода и в дальнейшем, когда документы будут доступны, подавать уточненную налоговую декларацию и заявление на возврат ранее уплаченного НДФЛ.
• Стоит учесть, что порядок расчета налогооблагаемого дохода от сдачи имущества в аренду в России и в иностранном государстве может отличаться. В частности, в России обложению подлежит полная сумма полученных арендных платежей (если только физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя); в иностранном государстве может быть возможно вычесть из этой суммы расходы, связанные с содержанием зарубежной недвижимости. Таким образом, сумма облагаемого дохода в России может быть выше, чем за рубежом, в то же время сама ставка зарубежного налога может быть ниже, чем ставка НДФЛ. Данные обстоятельства в итоге могут приводить к необходимости уплачивать НДФЛ в России даже при наличии СИДН.
• Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
• Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
• Стоит также учесть такие вопросы как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо-российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

• концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
• налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
• корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
• налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов);
• возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
• НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом-налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
• признание иностранной компании-владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по «плоской» ставке 13% для налогового резидента РФ.

При этом физическое лицо-продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму дохода от продажи имущества, находящегося за пределами РФ, на сумму имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества. Если подтверждающие документы отсутствуют или расходы не были понесены (зарубежная недвижимость была получена в результате наследования или дарения), возможно применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

• Физическое лицо-налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя применяющего общую систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.
• Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
• Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ. Россия также не устанавливает отдельного налога на наследование или дарение.

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

С 1 января 2021 года в России действует ставка НДФЛ в размере 15% в отношении суммы дохода, превышающей 5 миллионов рублей. Таким образом, в настоящее время действует прогрессивная шкала ставок: доход до 5 миллионов включительно облагается по ставке 13%, свыше – 15%.

«Плоская» ставка НДФЛ 13% сохранилась для следующих видов доходов резидентов РФ:

• от продажи имущества и (или) доли (долей) в нем (за исключением ценных бумаг);
• по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения;
• по подлежащим налогообложению доходам, полученным такими физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

К доходам от трудовой деятельности в РФ лиц, не являющихся налоговыми резидентами, принятых на работу в РФ в качестве высококвалифицированных специалистов (и некоторых других категорий физических лиц), также предусматривается применение прогрессивной шкалы налогообложения по ставкам 13% и 15% с порогом в 5 миллионов рублей. Основная ставка НДФЛ для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами осталась неизменной и составляет 30%.

Соответственно, в случае продажи зарубежной недвижимости к полученным доходам налоговые резиденты будут вправе применить 13%.

В связи с введением прогрессивной шкалы ставок был изменен порядок уплаты НДФЛ физическими лицами.

В частности, налоговые агенты обязаны рассчитывать налоговую базу (и соответственно, прогрессию) исходя из выплаченных ими доходов в пользу физического лица без учета размере налоговой базы по доходам, которые могли быть выплачены физическому лицу другим налоговым агентом. Кроме этого, физическое лицо имеет право не учитывать в своей налоговой декларации суммы доходов, полученных от налоговых агентов, если налог с них полностью удержан налоговым агентом.

Налоговый орган должен самостоятельно обобщить информацию о доходах из налоговой декларации, представленной налогоплательщиком, и информацию о доходах, полученную от налоговых агентов, и при необходимости пересчитать сумму НДФЛ с доходов физического лица за отчетный период по ставкам, указанным выше с совокупности годовых доходов физического лица. В случае необходимости доплаты НДФЛ налоговый орган выпускает налоговое уведомление. Физическому лица необходимо доплатить НДФЛ не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным, на основании налогового уведомления от налогового органа.

Налоги за недвижимость и доходы за рубежом

Владельцы заграничной недвижимости, получающие выгоду с
распоряжения своим имуществом, уплачивают налоги в соответствии с
нормами российского законодательства.

Ставка налога составляет 13%
или 15% с заработанной прибыли. К операциям с жильем применяются
законы и той страны, где недвижимость приобретена.

В статье
рассмотрим правила налогообложения доходов, полученных за рубежом,
нужно ли их декларировать и в какой стране.

Налог на доход с продажи жилья за
границей

Налог на доход со сдачи жилья в аренду
Налог на доход с экономии процентов
по кредиту
Что такое двойное
налогообложение и как его избежать
Как уменьшить доход, чтобы снизить
налог
Декларирование сделок с зарубежной
недвижимостью

За факт владения за пределами РФ жилым домом, квартирой, апартаментами налог в
российский бюджет платить не нужно. Единственное, что интересует
налоговые органы, — это доход с зарубежной недвижимости. Чаще всего
его получают при продаже жилья или при сдаче в аренду. 

В нашем материале речь пойдет о физических лицах —
налоговых резидентах РФ. Российские индивидуальные
предприниматели и самозанятые граждане платят другие налоги с
иностранных доходов.

Налог на доход с продажи жилья
за границей

Российское налоговое законодательство не выносит иностранную
недвижимость в отдельную категорию. Налогообложение операций с
зарубежным жильем подчиняется тем же правилам, что и
налогообложение аналогичных операций на территории России.

Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться
налогом в России, если на момент продажи минимальный срок владения
составил:

• 3 года — для полученной по наследству, в дар или
  по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости;
• 3 года — для единственного жилья, находящегося в
  собственности налогоплательщика. Правило действует с 1 января 2020
  года.
• 5 лет — для остальной недвижимости.

Правила распространяются только на жилые помещения. Если эти
условия не соблюдаются или недвижимость предназначена для
коммерческого использования, то в России необходимо декларировать
доход с продажи и уплачивать подоходный налог.

Все расчеты в России производятся в рублях. Поэтому, полученный
в иностранной валюте доход пересчитывается на рубли по курсу
Центробанка на день зачисления денег на счет.

Налог на доход со сдачи жилья в аренду 

Покупатели зарубежной недвижимости из России часто рассматривают
такие инвестиции как пассивный доход с аренды. Он также является
объектом налогообложения. 

Советуем внимательно изучить налоговое законодательство для
физических лиц той страны, где вы получаете доход от операций с
недвижимостью. Может оказаться, что сумма налогооблагаемого дохода
будет отличаться от дохода, который принимается за налоговую базу в
нашей стране. 

Так, в России весь полученный доход с арендных платежей
облагается налогом, никакие местные вычеты в расчет не берутся. В
другом государстве расходы на содержание жилья могут быть разрешены
для включения в расчет налоговой базы. Например, во Франции вы
можете списать до половины таких расходов.

Исходя из этого, налоговая база может оказаться выше для
российского НДФЛ, зато ставка налога на доход в иностранном
государстве — ниже. Это может привести к тому, что в России
придется заплатить налоги даже при наличии соглашения об избежании
двойного налогообложения. 

В НДФЛка. ру часто обращаются клиенты по
вопросам расчета налога с продажи недвижимости с другой стране.
Приводим пример расчета платежей в бюджеты двух государств с
арендного дохода. Для упрощения предположим, что евро уже
конвертированы в рубли.

Со сдачи в аренду жилья в стране Евросоюза заработано 800 тыс.
рублей, но за счет расходов на содержание дома налоговая база
уменьшена до 400 тыс. рублей. 

Для нерезидента европейской страны ставка налога составляет,
например, 20%. К уплате в местный бюджет вышло 80 тыс. рублей (400
тыс. * 20%). 

В России никакие расходы не учитываются, и 13 % нужно начислять
на 800 тыс. рублей дохода. НДФЛ для уплаты в российский бюджет
получился 104 тыс. рублей (800 тыс. * 13%).

В итоге с учетом уже оплаченного в Европе налога в России нужно
доплатить 24 тыс. рублей (104 тыс. — 80 тыс.).

Налог на доход с экономии
процентов по кредиту

Еще один доход, который подлежит налогообложению — это
материальная выгода от экономии на кредитных процентах. Выгода
может образоваться при покупке иностранной недвижимости с
использованием заемных средств. Вместе с тем должно произойти хотя
бы одно из событий:

• кредитор и заемщик — это взаимозависимые
  лица;
• пониженная процентная ставка по займу
  рассматривается как материальная помощь или как зачет долга
  организации перед заемщиком за переданные товары, выполненные
  работы и оказанные услуги.

Ставка налога на доход с экономии на процентах составляет 35%.
Если вы заняли деньги на покупку недвижимости у нерезидента РФ и
получили вышеописанную выгоду, то обязаны самостоятельно заполнить
и подать декларацию на доход в ФНС России.

Что такое двойное
налогообложение и как его избежать

Выше мы упоминали, что к сделкам с недвижимостью в России и за
рубежом применяются местные законы. Это значит, что в стране, где
расположено жилье, также может взиматься налог с дохода, но по
соответствующей ставке. Возникает риск уплаты налога дважды. Иногда
можно миновать двойной расплаты с бюджетами. 

Подробно о том, как работает соглашение об избежании двойного
налогообложения, мы рассказывали в статье
«Налогообложение иностранных акций».

Россия заключила с рядом стран мира двусторонние соглашения,
позволяющие устранить двойное налогообложение. Перечень государств,
с которыми наша страна подписала соглашения, иногда
обновляется.

В соответствии с соглашением об избежании двойного
налогообложения (СИДН) налог, уплаченный за границей, может быть
засчитан в России. 

Как правило, в первую очередь налог с дохода уплачивается в той
стране, где расположена недвижимость.  

Если ставка налога, уплаченного в другом государстве, оказалась
ниже ставки НДФЛ в России — 13%, то в российский бюджет нужно
доплатить лишь разницу. Если выше — то ничего платить не надо, но и
переплату вам никто не вернет. 

Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза
— 24 %. Вы заплатите налог с продажи квартиры в Испании полностью,
но тогда в России платить ничего не придется.

Процедура налогового зачета происходит путем подачи декларации
3-НДФЛ в российский налоговый орган. К декларации прилагаются
документы, подтверждающие сумму полученного дохода и сумму
уплаченного налога за границей. 

Если СИДН с конкретной страной не подписано, то возможно
придется столкнуться с налогообложением дохода, как за границей,
так и в России.

Как уменьшить доход, чтобы
снизить налог

• Российский резидент вправе воспользоваться налоговыми льготами
  при продаже зарубежной недвижимости, как в России.
• Полученный доход он может уменьшить на сумму понесенных
  расходов, связанных с ее приобретением. 
• Вместе с декларацией 3-НДФЛ налогоплательщик обязан представить
  в налоговую службу документы, подтверждающие эти затраты.

При отсутствии документов к доходу с проданного жилья можно
применить
имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, от
продажи иного имущества — 250 тыс. рублей. 

Декларирование сделок с
зарубежной недвижимостью 

Операции с иностранной недвижимостью влекут за собой обязанность
отчитываться на родине. В срок не позднее 15 апреля следующего года
налогоплательщики подают в свою инспекцию
декларацию 3-НДФЛ.

В качестве подтверждения расходов,
подлежащих вычету, к декларации прилагаются соответствующие
документы. В обязательном порядке к документам нужно приложить
нотариально заверенный перевод на русский язык.

Для валютных расчетов владелец иностранной недвижимости —
резидент РФ должен открыть счет в местном банке. В этом случае он
получает статус валютного резидента РФ.

Об открытии зарубежного счета необходимо сообщать в ФНС России.
О закрытии счета или изменении его реквизитов также следует
уведомлять российские налоговые органы.

Еще один документ, который нужно представлять в ФНС РФ при
наличии иностранного банковского счета — отчет о движении денежных
средств. Подается он ежегодно до 1 июня года, который следует за
отчетным.

Не отчитываются по движению денег на зарубежных счетах
валютные резиденты РФ, чей банк располагается на территории ЕАЭС
или в стране, участвующей в автоматическом обмене информацией с
Россией, а остаток или годовой размер зачисленных денежных средств
не превышает 600 тыс. рублей.

За несоблюдение правил представления отчета предусмотрен штраф 3
тыс. рублей, а за несвоевременную подачу — до 20 тыс. рублей.

Чтобы правильно рассчитать налоги и отчитаться в ФНС, необходимо
знать налоговое и валютное законодательство, понимать, как
заполняются формы, помнить о сроках. Налоговые консультанты
НДФЛка. ру подробно расскажут о нюансах
налогообложения иностранных доходов, на какие налоговые льготы
можете претендовать; помогут собрать документы, заполнить
декларацию 3-НДФЛ и другие необходимые отчеты.

• Налоговые резиденты РФ — владельцы жилой
  недвижимости за рубежом, совершающие с ней доходные сделки,
  подчиняются законодательству России и иностранного
  государства. 
• При наличии соглашения СИДН налоговое бремя для
  российских резидентов снижается. Налоги, взысканные за границей,
  могут быть зачтены в счет подоходного налога, подлежащего уплате в
  России.
• Налоговые резиденты РФ, открывающие счета в
  иностранных банках, получают статус валютных резидентов РФ и
  представляют дополнительную отчетность в российские налоговые
  органы.
• Во избежание налоговых последствий при
  декларировании доходов и уплате налогов, рекомендуем обращаться к
  профессионалам.

Налог на зарубежную недвижимость в России 2022 — 2023

В России нет разделения по местной или иностранной недвижимости. Независимо от месторасположения объекта, применяются единые налоговые ставки на прибыль физических лиц — резидентов РФ.

Однако, не все налоги взимаются с зарубежного дома или квартиры непосредственно в России, а также россияне имеют право на применение льгот по СОДИН и не облагаемой налогом суммы от сделок в размере 1 млн.

рублей.

В РФ ставка налога на зарубежную или местную недвижимость (НДФЛ) в 2022 — 2023 годах составляет 13% и 15% от суммы прибыли.

К сделкам с недвижимым имуществом также применяются нормы страны расположения дома, виллы, квартиры или коммерческого объекта.

Но, налоговые обязательства по отдельным операциям могут возникнуть сразу в двух государствах, что следует учитывать на стадии выбора объекта и совершения сделки купли-продажи. 

Резиденты Российской Федерации платят налоги на зарубежную недвижимость по законам РФ и страны расположения объекта собственности. При грамотном планировании налоговые издержки могут быть минимизированы. Разберемся во всех тонкостях налогообложения зарубежных апартаментов, владельцами которых являются россияне.

Выбирайте жилье за границей вместе с профессионалами и воспользуйтесь уникальной возможностью купить квартиру, дом или виллу напрямую от застройщика или собственника!

Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета,

целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Важно! Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России, а уведомлять о сделке ФНС не требуется, если резидент РФ не является муниципальным или государственным служащим. Но, для осуществления такой сделки потребуется открыть иностранный банковский счет, о котором сообщить в налоговую службу необходимо в обязательном порядке

При этом налоговую службу РФ интересует не просто жилье за границей, которое приобретено в собственность резидентом РФ, а прибыль, сформированная в результате такой сделки. За что россияне могут платить налог на недвижимость в зарубежных странах:

• Доход от продажи жилья за рубежом.
• Сдача недвижимости за границей в аренду.
• Прибыль от процентов по кредиту – экономия.

При формировании таких доходов от недвижимого имущества за границей, российский резидент обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Как сказано ранее, НК РФ не выносит иностранную недвижимость в отдельную категорию объектов собственности. Налогообложение сделок с зарубежным жильем подчиняется аналогичным правилам, что и налоги на операции с жильем на территории России.

Что следует знать при продаже недвижимости за рубежом россиянам:

• Налогообложение в России при продаже ЖИЛОЙ недвижимости за границей НЕ возникает, если срок владения составил:
  • 3 года для жилья, полученного в наследство, в дар или по договору пожизненного содержания;
  • 3 года для единственного недвижимого имущества собственника;
  • 5 лет во всех остальных случаях.
• Налоги при продаже недвижимости за рубежом уплачиваются резидентом РФ по ставкам:
  • 13% – сумма прибыль до 5 млн. рублей; 
  • 15% – если доход от продажи жилья составил более 5 млн. рублей или эквивалентно в валюте.
• Продать недвижимость за рубежом можно по любой ставке и в любой валюте, а сумма прибыли определяется на дату заключения контракта купли-продажи по курсу ЦБ РФ в рублях. 

Декларировать сумму прибыли будучи резидентом РФ по налогам надо обязательно, подав 3-НДФЛ на следующий год после заключения сделки. 

После покупки недвижимости в иностранном государстве, многие россияне планируют получать пассивную прибыль от ренты таких квадратов. Но, если статус налогового резидента РФ сохранен, то за такие доходы тоже придется отчитаться перед ФНС в России. Мало того, данная операция попадает под налогообложение по месту покупки дома, виллы или квартиры за рубежом.

В такой ситуации важно учитывать нормы СОИДН между странами и по возможности применять их при уплате налогов на доходы в России и за рубежом. Ставка НДФЛ в России составляет 13% и 15%, в зависимости от суммы прибыли, а вот за рубежом может быть ниже или выше данного порога.

В таком случае важно заранее определить, где лучше купить недвижимость за границей с целью получения прибыли от аренды. 

• Если налог на прибыль физлиц в стране по месту расположения жилья выше, чем в России, а между странами заключено Соглашение об избежании двойных налогов, то россиянину достаточно подать заявление о зачете средств налоговых платежей в ФНС РФ, уплаченных за рубежом. 
• Если же ситуация обратная (в РФ налог выше, чем за границей), то в ФНС РФ придется внести разницу по недоимке налога.
• Если между странами нет Соглашения об уплате налогов в одной юрисдикции, то платить придется в обеих странах.

Самая востребованная недвижимость среди россиян в 2022 году находится в Турции. Ставка налога на прибыль от аренды и продажи объекта зависит от суммы и в среднем составляет 33%. Уплата налога в России на прибыль от недвижимости в Турции применяться не будет ввиду несоразмерности ставок и наличия СОИДН.

Данный налог нельзя назвать прямым по отношению к зарубежной недвижимости, но упомянуть о нем все же необходимо. Материальная выгода от процентов по кредиту может быть сформирована в том числе при покупке жилья за рубежом и подлежит декларированию в качестве дохода в РФ.

Чтобы налоговые обязательства применялись, должны быть соблюдены оба критерия

• кредитор и заемщик являются взаимосвязанными лицами;
• по кредитному займу установлена пониженная ставка в качестве материальной помощи или в качестве зачета долговых обязательств организации перед заемщиком за услуги или товары.

Если будет установлено, что резидент РФ купил недвижимость за границей по данной схеме, то налог на доход с экономии процентов составит 35%. 

Данные нормы распространяются в том числе на заем средств у нерезидентов РФ. В такой ситуации декларирование доходов в ФНС осуществляет сам собственник (заемщик).

В соответствии с российским законодательством налогообложение недвижимости, полученной в наследство российским резидентом и расположенной за рубежом, освобождается от НДФЛ. Также в России не установлен отдельный налог на наследование и дарение.

Но, многие квартиры за рубежом, полученные в дар или в наследство россиянами, могут предусматривать уплату налогов выгодоприобретателем. В данном случае советуем консультироваться с опытными юристами и экспертами нашего портала, в том числе при оформлении наследства в Европе.

Чтобы понимать, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ для целей налогообложения на любую прибыль, в том числе от недвижимости за рубежом, следует определить, сколько дней в году вы находитесь на территории РФ. 

Если количество дней пребывания в России равно или более 183 в течение 12 месяцев, то гражданин признается налоговым резидентом РФ и обязуется платить налоги по установленным в стране ставкам. При этом статус гражданства может отличаться, что совершенно не касается налогового резидентства.

Для тех россиян, которые планируют купить недвижимость за рубежом, мы советуем ответить на один вопрос. Это поможет определить налоговые издержки и правильно выбрать страну для инвестиций в жилье.

Какая цель покупки недвижимости за рубежом? 

• Если для ПМЖ, то можно рассчитывать на льготы по налогам. 
• Если для аренды, коммерческой выгоды или последующей продажи, то учитывайте статус налогового резидентства и ставки, как в стране покупки объекта, так и в РФ. Также не забывайте о СОИДН, которое РФ заключила не со всеми юрисдикциями.
• Если цель покупки зарубежной недвижимости – инвестиции, Золотая виза или гражданство и ВНЖ, то советуем внимательно изучить доступные программы и готовые к реализации объекты от наших партнеров.

Независимо от цели покупки недвижимости за рубежом, советуем предварительно проконсультироваться с нашими экспертами и получить комплексную помощь от профессионалов.

Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья

«Для того, чтобы гражданин России был признан налоговым нерезидентом, он должен в течение 12 месяцев подряд находиться за границей более 183 календарных дней.

Тогда в этом году ему присваивается статус нерезидентства, и если он в этом году продал квартиру, то применяется повышенная ставка — 30%», — рассказал ТАСС заместитель юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков.

По его словам, при этом от уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью три года, если она в том числе была приобретена в рамках приватизации, наследования, дарения, в большинстве же случаев исключением является ситуация, если гражданин (как резидент, так и нерезидент) владеет квартирой более пяти лет.

Налоговый статус определяется по итогам календарного года, пояснили ТАСС в «Коллегии налоговых консультантов».

Соответственно, если квартира была продана в 2022 году, и по его итогам гражданин находился на территории РФ менее 183 календарных дней, то доход от продажи квартиры будет облагаться НДФЛ по ставке 30%.

В случае, если этот период составил более 183 дней, будет применяться ставка по НДФЛ 13%.

«Те лица, которые уехали в феврале текущего года из РФ и не возвращались, однозначно утратили статус налоговых резидентов РФ. Таким образом, налог при продаже квартир им будет исчисляться по ставке 30% (если только текущий собственник не владеет квартирой более пяти лет)», — высказал мнение управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisor Гайк Мартиросян.

Кроме того, для нерезидентов отсутствуют какие-либо налоговые вычеты, добавил Чужаков.

Он пояснил, что для резидентов налог оплачивается с дохода, полученного с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта недвижимости, нерезиденты выплачивают налог со всей стоимости продажи объекта.

Например, по его словам, если резидент купил квартиру за 5 млн рублей, а продал за 7 млн рублей, то налог 13% он оплачивает только с 2 млн рублей. Нерезиденты платят налог 30% с полной суммы продажи — 7 млн рублей и не имеют права ни на какие налоговые вычеты.

«При смене места жительства также нужно учитывать налоговое законодательство в стране переезда, чтобы избежать уплаты двойного налога при продаже недвижимости, иначе есть риск заплатить налог в России и в другой стране, где переехавший уже стал налоговым резидентом», — рассказал собеседник агентства.

Пик роста предложения квартир с большими скидками от тех, кто хотел срочно продать с целью переезда, в РФ пришелся на конец сентября 2022 года, к настоящему моменту ситуация нормализовалась, сообщили ТАСС риелторы.

Срочные продажи квартир с большой скидкой сейчас на рынке есть, но это не массовое явление, считает управляющий партнер Dombook (платформа поиска квартир в новостройках), председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.

При этом, по ее словам, «выброс» активов почти полностью обеспечен состоятельными людьми, которые понимают, что время дороже денег, и лучше сейчас выручить за жилье меньше, но прибыль во что-то вложить, чем ждать по полгода и больше продажи по рыночной цене.

«Может, от силы у тысячи человек действительно складывается ситуация, при которой у них фактически есть полгода, чтобы до получения статуса нерезидента сократить свой налог с 30% до 13%. Повод ли это продавать свое жилье со скидкой 20-40%, даже если принято решение «сжечь мосты»? Нет.

Потому что в этом случае финансовая потеря будет несоизмеримо больше», — полагает собеседница агентства.

Увеличения числа сделок по объектам недвижимости, принадлежащих иностранным гражданам или нерезидентам РФ, в ближайшем будущем ждать не стоит, считает управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Надежда Коркка.

Эксперт напомнила, что граждане, уехавшие из РФ в марте 2022 года, стали нерезидентами только в сентябре (если не было возврата в страну), а уехавшие после объявления частичной мобилизации получат этот статус только в марте-апреле 2023 года.

«Многие все-таки уехали временно и рассматривают возможность вернуться после улучшения экономической и политической конъюнктуры», — сказала она.

Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом

Правила рынка зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально поменялись и продолжают меняться.

Сложности для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом в текущих условиях связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений и блокировок на весь периметр классов активов в России и Европе. Вот только некоторые из них:

• невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений; 
• проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
• отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.  

На этом фоне самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны, в частности, ОАЭ и Турция. При этом каждая из юрисдикций позволяет решать свои задачи.

Покупка недвижимости в Турции позволяет получить гражданство.

Есть небольшой поток людей, выбирающих турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране. 

В отличие от Турции, в ОАЭ стремятся как раз инвесторы. Но, инвестируя в эту недвижимость, также необходимо быть аккуратным.

Многие дубайские брокеры предлагают схему: покупка квартиры с первым взносом в размере 30% от всей стоимости, в течение полугода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 30% квартиры можно перепродать с 30%-ной  доходностью от первоначального взноса.

Но подобные схемы весьма опасны. Например, в Лондоне в 2013 году девелоперы также активно предлагали такую схему.

Но уже в 2014 году в медиа вышли первые анонсы о возможном проведении референдума по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, подешевела нефть и снизилась активность покупателей с Ближнего Востока и из России — из-за этого рынок скорректировался. Лондонская недвижимость подешевела на 20%, а инвесторы понесли потери. 

Несмотря на привлекательность активов в ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в ЕС. Европейский рынок недвижимости переживает непростые времена. Ипотечные ставки в развитых странах выросли, активность продаж квартир снизилась.

Девелоперы оказались в сложной ситуации: с одной стороны, себестоимость выросла, а с другой — сократилась ликвидность.

Однако рынок могут поддержать субсидии государств ЕС для небогатых семей на оплату ЖКХ и, при правильном подходе, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.

С марта 2022 года для российских резидентов были введены ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, а также ограничения на отдельные валютные операции. 

Какими могут быть резиденты

Для применения валютных ограничений под резидентом подразумевается «валютный резидент». Это гражданин России или иностранный гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство.

Важно, что некоторые ограничения распространяются как на россиян, постоянно проживающих в России, так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей, так называемых «спецрезидентов».

Даже в случае получения вида на жительство в другой стране или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут продолжать иметь свою силу.

Для совершения сделки с резидентами недружественных стран, например, для покупки недвижимости у резидента ЕС российским резидентам нужно получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Для сделок с недвижимостью с дружественными нерезидентами таких ограничений нет.

Разрешение не требуется, если россиянин покупает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства. Ограничения распространяются на объект недвижимости только в случаях, когда дружественный нерезидент продает недвижимость, приобретенную у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года.

Исключение, при котором разрешение правкомиссии получать не нужно, — сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости, если расчеты по ним проходят по иностранным счетам, о которых резиденты отчитались налоговым органам, а также сделки, при которых зачисление средств в пользу нерезидента идет в российских рублях на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за календарный месяц. Однако использование средств, зачисленных на счет типа «С», сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами — для них это едва ли станет оптимальным решением.

Что касается сдачи зарубежной недвижимости в аренду нерезиденту, то здесь стоит проявить должную осмотрительность. Пока не до конца ясно, как вписываются ограничительные меры в закон о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетную силу.

В этой связи имеет смысл занять более осторожную позицию и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничительные меры.

 В соответствии с классическими валютными ограничениями, предусмотренными Законом о валютном регулировании и валютном контроле, при продаже или сдаче недвижимости в аренду нерезиденту полученные доходы нужно зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, которые автоматически обмениваются финансовой информацией с Россией.

Стоит отметить, что ограничения на сделки применяются только в отношении российских резидентов. Поэтому с налоговой и юридической точек зрения покупка недвижимости на иностранную компанию или структуру без образования юрлица может быть предпочтительнее, чем прямое владение.

Если российский резидент владеет иностранной компанией, то перечисленные ограничения такой компании не касаются — она может купить недвижимость и у дружественного, и у недружественного резидента.

Правда, в этом случае нужно планировать варианты финансирования такой иностранной компании, поскольку на такие операции для российских резидентов сейчас существуют ограничения. 

Налоговые последствия от операций с недвижимостью будут различаться в зависимости от статуса налогового резидента.

Российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России в отношении всех своих общемировых доходов, в том числе полученных от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой недвижимости в аренду.

Поскольку налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только в отношении доходов, полученных от российских источников, доходы нерезидентов от продажи или сдачи в аренду иностранной недвижимости не облагаются налогом в России.