Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.

К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.

Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.

В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.

В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

Законные способы продажи микродоли в квартире

Российское правительство борется с проблемой «резиновых квартир». Для этого 1 сентября 2022 года ввели запрет на микродоли (ФЗ № 310). Поэтому если вы решили продать свои пять квадратов, столкнетесь с трудностями. В статье рассказали, какие способы продажи микродоли существуют.

Что такое микродоля?

Микродоли — маленькие части квартиры или дома, которые принадлежат нескольким лицам на правах общей собственности. Их размер может составлять десятую или даже сотую часть жилой площади.

Микродоли образуются в результате:

• деления жилплощади из-за наследования;
• раздела совместно нажитого имущества;
• покупки недвижимости с использованием материнского капитала.

Проблема микродолей возникла, когда собственники стали делить их на еще меньшие части для продажи. Люди покупали один квадрат жилплощади, чтобы получить прописку и причитающиеся к ней преимущества — например, место в детском саду. В результате в одной квартире регистрировались десятки людей.

Параллельно процветала деятельность «черных риелторов». Они покупали микродолю, подселяли к собственникам асоциальных личностей и вынуждали первых продавать квартиру за бесценок.

1 сентября 2022 года правительство внесло поправки в Жилищный кодекс, чтобы предотвратить подобные ситуации. Теперь нельзя выделить в жилье долю менее 6 кв. м, а также продать ее. Исключения — случаи приватизации, наследования, использования материнского капитала.

Способы продажи микродоли

Жилищный кодекс не запрещает владеть микродолей менее 6 кв. м, однако продать ее будет непросто. Есть три законных способа.

Продажа доли другим собственникам

Вы можете продать микродолю совладельцу квартиры. Главное, чтобы в результате сделки размер его доли составил не менее 6 кв. м.

Продажа нескольких долей одновременно

Другой способ — объединиться с другими собственниками.

Предположим, что брат отказался от предложения и тоже решил продать микродолю. Чтобы обойти законодательное ограничение, вы объединились и предложили стороннему покупателю 9 кв. м. Претензий к такой сделке у контролирующих органов не будет.

Получение компенсации через суд

Если другие собственники не хотят покупать микродолю или объединяться для продажи, остается последний вариант — подача судебного иска. Судья признает долю в недвижимости незначительной и обяжет других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.

Продажа микродоли: пошаговая инструкция

Наиболее простой вариант — сделка не с посторонним покупателем, а с другим совладельцем недвижимости. Для продажи микродоли:

1. Проверьте, какая доля в квартире вам принадлежит. Для этого закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или в МФЦ.

2. Предупредите других собственников о продаже. Отправьте им письменное извещение с указанием размера микродоли и ее стоимости.

3. Выберите одного покупателя из совладельцев.

4. Подготовьте пакет документов для совершения сделки: ваш паспорт и паспорт покупателя, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на микродолю — например свидетельство о праве на наследство. 

5. Заключите договор купли-продажи. В нем укажите размер микродоли, общую площадь квартиры, цену продажи, список совладельцев и размер их долей. 

6. Заверьте договор нотариально. Для этого предоставьте нотариусу документацию по сделке.

7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Документы в Росреестр направит нотариус. Вам нужно только заплатить госпошлину. Сделка будет зарегистрирована в течение трех дней.

Подробно о том, как оформить договор купли-продажи — читайте здесь.

Если вы совершаете сделку с посторонним человеком, сначала объедините свою микродолю с микродолей другого собственника. Для этого через портал Госуслуг или в МФЦ подайте заявление о переоформлении права на собственность, а затем получите выписку из ЕГРН о единоличном владении. Далее следуйте инструкции выше.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Запрет микродолей в квартирах

С сентября 2022 года вступили в законную силу изменения в Жилищный кодекс РФ, которые, спустя много лет дискуссий, наконец поставили точку в вопросе запрета регистрации микродолей в жилых помещениях.

Почему это решение назревало давно

Этот вопрос находился в поле зрения законодателей ещё с 2011 года, в основном из-за того, что напрямую был связан с распространением двух проблем:

• противоправной деятельности «чёрных» риелторов,
• фиктивной регистрации граждан в так называемых «резиновых» квартирах.

За предыдущие годы был принят ряд законодательных решений, направленных на борьбу с этими явлениями, вплоть до введения уголовной ответственности за фиктивную регистрацию. Однако закон по-прежнему не ограничивал минимальный размер площади жилья, который мог быть предметом сделок, из-за чего микродоли продолжали быть объектом купли-продажи. Это порождало массу злоупотреблений.

Собственники минимальных долей в объектах жилой недвижимости, не достигшие договорённости о разделе имущества с родственниками, просто продавали свои доли, чтобы сделать жизнь других владельцев невыносимой. Новый собственник приобретал право пользоваться жильём, приводить гостей, занимать места общего пользования в квартире и начинал злоупотреблять своими правами вопреки интересам других жильцов.

Аналогичным образом действовали и «чёрные» риелторы, вынуждая собственников дорогостоящего жилья, расположенного в хороших локациях, продавать имущество за бесценок.

Приобретение микродоли жилья в столице и крупных городах рассматривалось некоторыми в качестве возможности законно оформить регистрацию по месту жительства.

Это позволяло им отдать ребёнка в ту школу, в которую они хотят, купив пару квадратных метров в квартире, регистрация в которой подойдёт для устройства в это учебное заведение.

Росреестр не мог отказать в регистрации, так как не имел для этого оснований – конкретных норм закона.

Помимо очевидных сложностей для законных владельцев, продажа таких долей породила существование микрообъектов права собственности, гражданский оборот которых затруднён.

Изменения законодательства 2022 года

Раньше закон не устанавливал минимального размера долей. Теперь собственники помещений не вправе выделять доли менее 6 кв. м. Такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре, поскольку будет признаваться ничтожной. Регистраторы при попытках собственников переоформить право собственности на меньшую площадь будут выдавать письменный отказ.

Вновь принятые изменения в закон не имеют обратной силы. С сентября собственники не могут продавать доли менее указанной площади, но сделки, совершённые ранее, не будут признавать ничтожными.

Важно также и то, что продажа площади меньше 6 кв. м теперь невозможна теперь в принципе.

Это значит, что уже имеющиеся микродоли могут быть выкуплены только теми владельцами помещения, у кого с учётом этой доли площадь будет больше минимальной.

При проведении таких сделок важно обеспечить их полную юридическую чистоту, для чего лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста по недвижимости.

Изменения в законе не лишают владельцев микродолей права собственности. Они могут продолжать пользоваться ими и реализовывать другие правомочия собственника. Если они злоупотребляют своими правами, другим жильцам необходимо действовать в рамках закона:

• фиксировать все нарушения общественного порядка со стороны недобросовестного владельца доли;
• обратиться в правоохранительные органы и попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке;
• признать микродолю малозначительной и осуществить принудительный выкуп её в судебном порядке.

Исключения из общего правила

Ограничение минимального размера доли не распространяется на законные случаи их приобретения.

Получение доли менее 6 кв. м в порядке наследования или приватизации

Если завещание у наследодателя отсутствует, а наследников по закону много, их доли могут быть меньше указанного размера. Несмотря на это, наследники смогут получить законную долю и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Сделка в данном случае будет действительной, несмотря на новые положения законодательства.

Однако неясно, как в дальнейшем будут решать судьбу микродолей собственники, которые приобрели их в соответствии с законом. Реальным вариантом может быть их продажа другим сособственникам, доли которых таким образом будут увеличиваться. Плюс здесь в том, что даже при наличии нескольких собственников купля-продажа долей между ними не требует согласия всех остальных владельцев.

Если микродоли получены по наследству, выходом может стать соглашение о разделе наследственного имущества, в соответствии с которым кто-то из наследников вместо своей доли получит другое имущество наследодателя. Но если договориться не получится, останется только принудительный раздел в судебном порядке.

Покупка квартиры с использованием денежных средств материнского капитала

Нередко в практике встречаются случаи, когда семьи, приобретающие жилое помещение с использованием денежных средств материнского капитала, имеют большое количество детей и не могут себе позволить приобрести большую площадь. Возникает ситуация, когда доля каждого составит менее 6 кв. м., но переход права собственности все равно будет зарегистрирован в Росреестре.

Безусловно, ограничение микродолей в жилых помещениях – большой шаг для упорядочения ситуации в этой сфере. Они действительно позволят бороться с собственниками, которые злоупотребляют своими правами. Однако многие вопросы остаются открытыми. Вероятно, это породит новые судебные споры и законодательные инициативы.

Микродоли в квартирах запретили, но… они остались

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости, так называемых «микродолей». Начиная с этой даты, законом запрещено выделять (за некоторыми исключениями) и продавать такие микродоли жилых помещений.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=ygVC0J7Qv9GA0LXQtNC10LvQtdC90LjQtSDQvNC40LrRgNC-0LTQvtC70Lgg0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSAyMDIz

Как отразится эта норма закона на рынке недвижимости? Поможет ли она в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляет юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова.

Если раньше закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности (владелец жилого помещения мог продать даже один квадратный метр), то отныне он этого сделать не сможет. Сегодня доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилье не может составлять менее 6 кв. метров общей площади (кроме некоторых исключений – о них ниже).

Таким образом, после 1 сентября 2022 создание новых микро долей становится невозможным. А любая сделка по приобретению и отчуждению ранее образованной микродоли в жилом помещении запрещена.

Глобально закрыть вопрос с рейдерскими захватами, как и с «резиновыми» квартирами, вряд ли, получится. А чтобы ответить на поставленные вопросы хотелось бы немного рассказать предысторию создания этого закона, у которого оказалась достаточно нелегкая судьба.

Как выделяют доли детям по маткапиталу? Сюрпризы для Покупателя.

Борьба с микродолями на рынке недвижимости – с чего все началось

Законопроект № 346930-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации прав собственника жилого помещения) был зарегистрирован в Госдуме РФ в декабре 2017, а в мае 2018 был принят в первом чтении.

Изначально данным законопроектом планировали установить запрет дробить жилые помещения на доли размером меньше учетной нормы.

Это значит, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована только при условии, что размер такой доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы площади жилого помещения на одного человека.

Данная площадь определяется ст. 50 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.

4 данной статьи учетная норма площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (п.5 ст.50 ЖК РФ). Для примера, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. метров.

Также законопроектом предполагалось ограничить право собственника на вселение в данное жилое помещение третьих лиц в том случае, если в результате такого вселения на каждого проживающего в этом жилом помещении будет приходиться менее той же самой учетной нормы площади. Без ограничений по учетным нормам законопроектом планировалось вселять только супругов, детей или родителей собственника доли.

Так что изначально законопроект имел четкую юридическую направленность. Он действительно реально ограничивал рейдерские захваты квартир, существенно ограничивая юридические основания для заселения в жилые помещения.

То есть он защищал граждан от тех случаев, когда кем-то приобретается в собственность «микродоля» в квартире, после чего туда вселяются «профессиональные соседи», которые создают невыносимые условия жизни другим сособственникам, и, используя ежедневный прессинг, вынуждают «старожилов»-сособственников этого жилья переоформлять за символические деньги свои доли на своих новых агрессивных совладельцев.

Но до второго чтения в Госдуме законопроект № 346930-7 так и не дошел, и на этапе внесения очередной порции поправок работа по нему затихла до 2021 г.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью – как происходит взаиморасчет через него?

Хочу отметить, что в ноябре 2019 года в Госдуме был зарегистрирован еще один законопроект № 835938-7, который касался имущественных отношений супругов.

Этим законопроектом планировалось внести масштабные правки в Семейный кодекс, принятый еще в 1995 году, а также другие нормативные акты: закон о банкротстве, закон о госрегистрации недвижимости и основы нотариата, также связанные с имущественными правами супругов.

В октябре 2021 года Комитет Госдумы РФ по госстроительству и законодательству назначили ответственным по работе над этими двумя законопроектами.

В результате проведенной работы глобальный законопроект с изменениями в Семейном кодексе был сильно сокращен, а затем в него просто включили (дополнили) всего одну норму  из первого законопроекта о «микродолях».

В результате Госдумой был принят Федеральный закон № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу с 1 сентября 2022 года (далее – закон 310-ФЗ).

Честно говоря, после ознакомления с нормами закона 310-ФЗ, приходит на ум такое народное выражение, как «гора родила мышь». То есть, изначально планировалось внести жизненно необходимые дополнения в нормы действующих отраслей права. В итоге же получился сильно сокращенный вариант, который фактически свел «на нет» всю масштабную правовую работу коллектива разработчиков.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Запрет на микродоли и квартирные рейдеры

Несомненно, закон о «микродолях», даже принятый в таком усеченном виде, сыграет свою положительную роль, существенно сократив сделки с «микродолями» на рынке недвижимости, но говорить о полном искоренении и победе в борьбе с квартирными рейдерами, на мой взгляд, очень ошибочно.

Главным плюсом принятого закона 310-ФЗ является то, что в массовом порядке будет невозможно проводить сделки с дроблением (разделом) жилых помещений на миниатюрные доли, вроде, 1/100 или даже 1/1000 доли в праве собственности на жилое помещение, как это было до этого.

Но также предполагаю, что лица, занимающиеся рейдерскими захватами, несомненно найдут выход и после принятия данного закона, подстроившись под новые условия. Предполагаю, что те же самые квартирные рейдеры просто подкорректируют свою работу на рынке недвижимости, подгоняя ее под новые минимальные нормы «минидолей».

Просто «распил» собственности в жилом помещении на доли, например, в целях получения покупателями этих долей регистрации по месту жительства, будет теперь осуществляться с учетом минимального размера доли, что, несомненно, увеличит в разы ценник таких предложений.

Наследственный договор или завещание? В чем отличие?

Действие закона о запрете продажи микродолей

Стоит отметить, что действие закона 310-ФЗ распространяется на правоотношения (сделки) только с 1 сентября 2022 года. Следовательно, все ранее оформленные микродоли в жилых помещениях (те же 1/100 или даже 1/1000) остаются легитимными.

И таких объектов достаточно много на рынке недвижимости.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости постоянно наводнялся такими микродолями в течение более 30-ти лет, и, скорее всего, совсем с рынка они никуда не исчезнут и после принятия данного закона, останутся в обороте на рынке недвижимости.

Кроме этого, в новом законе собственнику доли в жилом помещении запрещено только «…совершать действия, влекущие РАЗДЕЛЕНИЕ этой доли в праве общей собственности», если пропорциональный размер образуемых долей составит менее 6 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника (п.1.1 ст.30 ЖК).

Следовательно, обладатель мизерной доли в праве долевой собственности жилого помещения может спокойно продать свою долю третьему лицу целой, переоформив ее на того же рейдера.

Поскольку по буквальному толкованию новой нормы закона действий по разделу «микродоли» не происходит, доля целиком переоформляется на третье лицо.

Потом действие принятого закона не распространяется на апартаменты, которых огромное количество на рынке недвижимости и которые активно используются гражданами для постоянного проживания.

В соответствии с действующим законодательством апартаменты относятся к нежилым помещениям.

  Так что минимальные размеры долей в апартаментах данным законом не ограничены, следовательно, рейдерские захваты апартаментов после приобретения в них любого размера доли тоже ничем не ограничены.

Денежная компенсация Покупателю от государства за утрату недвижимости – когда такое возможно?

Исключения из закона – когда микродоли в квартире допустимы

Также законом 310-ФЗ в перечень исключений добавлены и сделки с жилыми помещениями, которые приобретались с привлечением средств материнского капитала в долевую собственность членов семьи.

Так что сегмент жилых помещений, не попадающий под ограничения по размерам «микродоли», достаточно обширен, он будет на рынке недвижимости сохранен, а значит, спорные ситуации будут возникать и в дальнейшем, большинство из которых связаны именно с фактическим заселением одного сособственника в жилое помещение при противодействии этому другого.

Хочу отметить, что рынок недвижимости и далее будет пополнятся новыми «микродолями», размеры которых будут меньше пропорциональному размеру 6 кв.метров общей площади. В данном случае я исхожу из того, что новые положения п.1.1 ст.

30 ЖК РФ содержат открытый перечень исключений, в отношении которых не применяются данные ограничительные нормы.

Так эти нормы «не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».

Напоминаю, что в итоговый закон не были включены нормы законопроекта, ограничивающие право собственника на вселение в жилое помещение третьих лиц в том случае, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее той же учетной нормы площади.

Тем не менее, несомненно одно – решение назревшего больного вопроса с «микродолями» и «резиновыми квартирами» необходимо было решать. Хорошо, что хоть пусть небольшими шажками, постепенно, но законодательство стало меняться в этом направлении. Начало положено. Дальше уже можно будет смотреть наработанную практику и корректировать нормы права в нужном направлении.

Записал Вениамин Вылегжанин

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Минимальный размер доли в квартире

Главная / Жилищные споры / Минимальная доля собственности в квартире

Просмотров 1491

Судебная практика знает немало случаев захвата жилья с использованием мизерных долей. «Рейдерские» схемы пугают собственников. Многие из них вынуждены терпеть присутствие чужих совладельцев, которые намеренно отравляют жизнь. Цель мошенников – выкупить остальные доли по низкой цене или продать свою по завышенной.

Однако власти ограничивают подобные схемы. В частности, определяя минимальную долю в праве собственности на квартиру. Что это такое и как это поможет от скупки микродолей? Из нашей статьи вы узнаете о размере малой дроби, возможных сделках и других особенностях.

✅ Новый закон о микродолях

Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.

Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.

Основная суть закона о микродолях:

• запрет на их продажу посторонним людям;
• ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
• запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).

Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.

Пример 1

Бабушка имеет в собственности комнату в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить жилье своим внукам. Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками. Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле. Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.

Пример 2

3-комнатная квартира принадлежит четверым собственникам. Один из них хочет раздробить ¼ долю на 2 части – ⅔ оставить себе, а ⅓ продать своему знакомому. Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов.

Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление. Учитывая, что 1/12 в 3-комнатной квартире является микродолей – сделка не состоится.

Новый собственник не сможет жить в квартире, поскольку его часть меньше жилищной учетной нормы – 8-10 м².

✅ Минимальная доля в квартире

Стандарты жилищного метража позволяют понять, какую долю в квартире принято считать минимальной.

Обладатель минимальной доли может распоряжаться своими квадратами без всяких ограничений. Речь идет прежде всего о регистрации, проживании, продаже, дарении, аренде и обмене.

Какая доля от общей площади квартиры считается минимальной:

• жилье до 30 м² – ⅓ часть жилплощади;
• от 30 до 60 м² – не менее 1/6;
• свыше 60 до 120 м² – 1/10 часть;
• свыше 120 м² – 1/15 дробь.

Пока законопроект не вступил в силу, собственники могут продавать долю меньшей величины. Однако уже скоро планируется изменить условия.

Далее, разберемся с особенностями минимальных дробей в квартире.

???? По материнскому капиталу

Приобретение жилья на средства материнского капитала обязывает выделять доли маме, папе и детям. Важно обеспечить комфортное проживание в квартире. Поэтому в законе есть четкое предписание – выделять детям такую долю, которая соответствует минимальной жилой норме.

Родители могут не выделять равные проценты себе и детям. Рационально рассчитывать размер долей соразмерно сумме маткапитала. Смотрите, какая часть МК потрачена на покупку квартиры. Отсюда можно закрепить детские и взрослые части в жилплощади и заключить соглашение об определении долей.

Например, супруги купили жилье за 3 млн рублей, затратив 453 026 рублей от государственной субсидии. Значит 2 546 974 рубля супруги оплатили их своих сбережений или заемных средств (ипотека).

Выходит, что средства МК покрыли всего 1/5 часть от стоимости квартиры. Именно столько супруги могут выделить детям, а остальное разделить между собой.

Получится, что каждый ребенок станет владеть 1/10 частью квартиры, а супруги по 2/5 части квартиры.

???? Для несовершеннолетних

Если собственником выступает ребенок, достаточно учесть норму жилой площади на человека. Цифры отличаются в зависимости от региона (например, для Москвы норматив 10 м², для Санкт-Петербурга – 9, а в Воронеже – 11 м²).

Согласно Жилищному кодексу, нормой на человека считается 12 «квадратов» (ст. 50 ЖК РФ). Родителям стоит учесть эти значения и выделить минимальную долю в собственности ребенку – не менее 8-9 м².

???? Для проживания

Желание не просто прописаться, а жить в квартире предполагает как раз минимальную долю в собственности. Расчет ведется в зависимости от размеров квартиры:

• 4-комнатная или 3-комнатная – не менее ¼ части в общем праве (комната);
• 2-комнатная – ½ квартиры;
• 1-комнатная, студия или малосемейка – целиком (исключение – супруги, родители и дети).

Минимально допустимая норма для проживания одного человека – 6 м². Такую площадь выделяют в общежитиях, служебных квартирах и маневренном фонде.

???? Для регистрации (прописки)

Далеко не все стремятся владеть долей и одновременно жить в квартире. Есть люди, кого устроит и прописка по месту регистрации права собственности. Скажем, для записи в школу, детский сад, трудоустройства, получения медицинской и социальной помощи, оформления пенсии.

Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.

Вопрос:

Наша семья хочет купить долю в квартире с целью прописки в ней. Подскажите, каким должен быть минимальный размер этой доли? Один продавец предлагает нам 3 м², а второй вообще 1 м². Может ли местный УФМС отказать в прописке на такой площади, и вообще есть ли какие-то нормативы?

Ответ юриста:

Сейчас нет конкретных параметров площади для регистрации (прописки) граждан. Закон определяет минимальную жилищную норму на человека – 12 м², но в регионах эти показатели отличаются. Рекомендуется покупать доли, которые можно представить в виде изолированных помещений.

Если вы купите такую комнату, проблем с регистрацией точно не возникнет. Вместе с тем вы сможете жить в комнате. Приобретать 1 или 3 м² только для регистрации нет смысла. Ориентируйтесь не на «квадраты», а не реальную жилплощадь.

Тем самым, вы избежите рисков, что остальные совладельцы выкупят вашу мизерную часть.

???? Для сдачи в аренду (наем)

Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?

Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.

Нельзя сдать в аренду «идеальную» долю в квартире (например, ¼ или ⅛ часть).

Второй момент – согласие остальных совладельцев. Если доля не выделена в натуре, требуется их согласие. Сдавать комнату без разрешения собственников нельзя, в противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».

✅ Как рассчитать минимальную долю?

Итак, мы разобрались, что минимальная доля соответствует учетной жилищной площади на одного человека. Осталось разобраться, как вести арифметические подсчеты дробей.

• Формула расчета:
• Мд = S / Жн
• */ – откуда получаем:
• Мд – минимальная доля;
• S – общая площадь квартиры;
• Жн – жилищная норма в соответствии с ЖК РФ (пример: ⅓ часть от 30 м²).

Пример:

Имеем квартиру общей площадью 80 м². Определим долю, которая позволяет и жить, и прописаться в жилплощади:

80 м² от 1/10 допустимой нормы, т.е. 80 / 10 = 8 м² на одного человека.

Показатель рассчитывается от жилой площади (комнат). Нежилые части квартиры и дома сюда не входят. Совладельцы имеют равные права на их использование. Подробнее о расчетах читайте в статье «Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество?».

✅ Чем грозит владение минимальной долей в квартире?

Совладельцы могут находиться далеко не в дружеских отношениях. Если возникают ссоры, начинается раздел квадратных метров. Первыми страдают мизерные и минимальные доли. Особенно, если они не представлены в виде отдельных комнат в квартире.

Правообладатели больших долей могут выкупить мизерные части. Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, допускается принудительное изъятие через суд.

Достаточно следующих причин:

• невозможность выдела доли в натуре;
• отсутствие реального интереса собственника (например, он не появляется в квартире);
• наличие альтернативного жилья;
• финансовые возможности для выкупа – заинтересованными дольщиками.

О порядке и процедуре такого выкупа вы можете узнать из статьи «Принудительный выкуп доли в квартире через суд».

✅ Минимальная и незначительная доля в квартире – есть ли отличия?

Судя по практике, многие путают два понятия – минимальная и незначительная доля. Оба термина имеют видимые отличия.

1. Незначительную долю в квартире нельзя представить в виде комнаты – минимальную можно.
2. Малозначительная часть может быть выкуплена через суд – в случае с минимальной нужно смотреть на ее размер.
3. Малая доля подходит для проживания собственника, а незначительная представлена лишь условно (например, 1/21 часть квартиры).
4. Минимальная привязана к жилищным нормативам (м²), а малозначимая к «идеальным» дробям.

Предпочтительнее иметь минимальную, нежели незначительную долю собственности в квартире. Последняя не дает существенных дивидендов. Размер минимальной доли зависит от регионального показателя учетной нормы на человека – от 8 до 15 м², а в случае с общежитиями – от 6 м² на человека.

Столкнулись с трудностью минимальных долей и хотите получить бесплатную консультацию? Задайте вопрос нашим юристам, и они разъяснят вашу проблему. Правоведы помогут с расчетом, установлением прав, регистрацией, вселением, сдачей доли в аренду.

Юрист разбирается в законодательстве и оценит вашу ситуацию с правовой точки зрения. Вам не придется искать ответ самостоятельно. Это означает, что совладельцы не смогут посягнуть на вашу минимальную дробь.

А если возникнет спор, вы будете иметь надежного помощника по жилищным вопросам.

Жилье не будет «резиновым». Подписан закон о запрете микродолей в квартирах

В России установлен официальный запрет дробить жилье на микродоли: на каждого собственника при разделении общей площади должно приходиться не меньше 6 кв. метров. Соответствующий закон, принятый Госдумой 28 июня этого года и одобренный Советом Федерации 8 июля, подписан президентом и вступает в силу 1 сентября 2022-го. Он опубликован на сайте «Российской газеты».

Не меньше 6 кв. метров на человека

• Закон, в частности, вносит в Жилищный кодекс РФ новое положение, согласно которому «собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника».
• Если сделка с жилплощадью будет заключена с нарушением этого положения, она будет признана ничтожной, следует из документа.
• Но этот принцип не применяется «при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений», уточняется в нормативном документе.

Проблема микродолей

По словам руководителя направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольги Балбек, законодательные изменения направлены прежде всего на пресечение продажи микродолей в квартирах ради прописки. Речь идет о так называемых резиновых квартирах.

«РГ» напоминает, что недавно этой проблемой занялась Генпрокуратура, обратившая внимание на сложившуюся в крупных городах незаконную практику дробления квартир на микродоли площадью до 2 кв.

сантиметров, которые жители РФ, в том числе мигранты, получают по фиктивным договорам дарения и купли-продажи.

Фактически проживать в таких квартирах они не могут, но регистрируются в них и оформляют различные социальные пособия, что наносит ущерб местным бюджетам.

Как писал «Коммерсант» в конце июня, в одной лишь Москве прокуратура обнаружила порядка 70 «резиновых» квартир, где были зарегистрированы более 14 тыс. человек.

«Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте.

До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных», — пояснял ранее, комментируя принятие закона Госдумой, один из авторов поправок — председатель думского комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.

По мнению заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, прописанных в законе 6 кв. метров на человека слишком мало — возможной долей для продажи следовало бы определить отдельное изолированное помещение, при этом максимально затруднив его отчуждение без согласия собственников.

В Госдуме рассматривалось предложение запретить выделять доли в квартирах, если их невозможно огородить стенами, но оно не было поддержано, указывает «РГ».

Новости и советы экспертов в Telegram

Против рейдеров

Закон о запрете микродолей также нацелен на проблему рейдерских захватов жилья, когда купивший долю новый собственник вселяется в квартиру и вытесняет оттуда других жильцов, полагают эксперты. Ольга Балбек уточняет, что в такой ситуации может оказаться семья, члены которой, например бывшие супруги или наследники, не могут договориться между собой.

Крашенинников также говорит о проблеме рейдеров, хотя и отмечает, что микродоля не дает возможности проживать в жилом помещении.

«Получив право собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 квадратных сантиметров, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни.

Не брезгуя никакими методами психологического или даже физического воздействия, они выживают сособственников из помещения и завладевают жильем полностью.

Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», — рассуждает депутат.

«Семейные» поправки

Как сообщалось, закон также вносит поправки в Семейный кодекс. Они позволяют суду изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе (не только в жилье) в том случае, если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях.

«Например, при бракоразводном процессе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго.

В этом случае отпадет необходимость признавать в суде сделку недействительной, собирать доказательства, тратить время. Будет достаточно доказать, что сделка была совершена без его согласия.

В таком случае суд может уменьшить долю общего имущества недобросовестного продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить», — поясняли в Госдуме.

Какебо, онлайн-таблицы и цифровые копилки. Как откладывают деньги в 2022 году