Инструкции

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в 2023

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.

Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете

Решить вопрос >

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=RA3SEz0vyJw\u0026pp=ygW2AdCe0YbQtdC90LrQsCDQtNC-0LvQuCDQsiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNC1INC00LvRjyDQstGL0LrRg9C_0LAsINGB0LrQvtC70YzQutC-INGB0YLQvtC40YIg0LTQvtC70Y8g0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSwg0LrQsNC6INC-0L_RgNC10LTQtdC70LjRgtGMINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLRjCDQtNC-0LvQuCDQsiAyMDIz

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки

Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа.

Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой.

Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.

Когда нужна оценка доли в квартире

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта.

Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн.

Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.

Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:

  • Когда экс-супруги делят имущество;
  • При наследовании;
  • При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
  • Для расчета имущественных налогов;
  • Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
  • При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
  • Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
  • Страхование недвижимости.

Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.

Читайте также:  Выселение соседей снимающих квартиру 2023

Что влияет на оценку доли

Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:

  • Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
  • Свободный доступ к доле и общему имуществу;
  • Размер площади согласно доле;
  • Отдельный вход в комнату;
  • Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
  • Сколько людей проживает в квартире;
  • Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.

Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:

  1. Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
  2. Уточнение цены доли с применением множества параметров.

Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.

Этап 1. Определение цены всей квартиры

Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.

Способ оценкиОписаниеКем проводится
Сравнение с аналогичными объектами В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов.
Метод учета расходов Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость Используется профессиональными оценщиками.
Метод учета доходов Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме.

Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.

https://www.youtube.com/watch?v=RA3SEz0vyJw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.

Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов

Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.

Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.

Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

ПараметрРазъясненияПримерный вес
Размер доли Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. — 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделки Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. — 50,0
В квартире много проживающих лиц Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. — 50,0
Оценивают часть элитной квартиры Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. — 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидию Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. — 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долей Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем — 30,0

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

ПараметрыОписаниеПримерный вес
В квартире больше никто не живет Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. + 50,0
Другая часть жилья сдана в аренду Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. + 10,0
У квартиры только 2 собственника Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. + 20,0
Просторная квартира Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. + 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. + 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственника Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении.  Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. + 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Расходы на оценку доли для выкупа

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

  • От сложности случая;
  • Размера оцениваемой площади;
  • Региональных особенностей;
  • Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

https://www.youtube.com/watch?v=pjCXdEnMA0w\u0026pp=ygW2AdCe0YbQtdC90LrQsCDQtNC-0LvQuCDQsiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNC1INC00LvRjyDQstGL0LrRg9C_0LAsINGB0LrQvtC70YzQutC-INGB0YLQvtC40YIg0LTQvtC70Y8g0LIg0LrQstCw0YDRgtC40YDQtSwg0LrQsNC6INC-0L_RgNC10LTQtdC70LjRgtGMINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLRjCDQtNC-0LvQuCDQsiAyMDIz

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа доли в квартире у родственника не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

  1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
  2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
  3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

Читайте также:  Расчистка участка сельхозназначения от леса 2023

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Частые вопросы и ответы юриста

Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи? Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта.

Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками. Как покупателю снизить цену доли для выкупа? Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.

Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей? Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов.

Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.

Нужна ли помощь юриста

Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.

Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оценка необходима, если собственник хочет продать недвижимость. Если собственник имеет доступ к имуществу и может оценить его, хотя бы временно, это хорошо. Однако во многих случаях лицо, владеющее долей в доме, не только не присутствует в собственности, но и редко посещает ее.

В таких случаях профессиональная оценка недвижимости становится еще более важной.

Другая обычная ситуация, когда такая оценка необходима, — это когда собственник или группа собственников хотят заставить совладельца выкупить незначительную долю совладения. Такая практика применяется, когда совладелец, решивший продать всю квартиру, решает, что в сделке участвует только один собственник.

Данный вид спора разрешается в суде, но прежде чем дело будет рассмотрено по существу, стороны должны оценить стоимость спорной доли совладельца. Если дело выиграно, то собственник, инициировавший разбирательство, должен выплатить компенсацию ответчику (полную стоимость ничтожной доли) и получить взамен долю в собственности.

Оценка доли может быть проведена при подготовке к подаче иска или во время самого процесса.

Определение доли собственника-резидента также требуется в следующих случаях

  • По сделке (купля-продажа, а также наследование, обмен и т.д.) или по наследству,
  • Страхование имущества,
  • оставление части резиденции в качестве гарантии по кредиту,
  • использование доли в уставном капитале компании.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Если владельцы решили продать все квартиры вместе одному покупателю и распределить вырученные средства в соответствии с долями, расчет цены доли не представляет сложности.

Вначале владельцам необходимо узнать рыночную стоимость переоборудуемой недвижимости. Эта сумма рассчитывается опытным оценщиком или самим владельцем — с помощью простого сравнения. Для этого необходимо провести мониторинг баз данных и поиск в интернете объектов недвижимости с похожими описаниями и параметрами продаваемого объекта.

Важно, чтобы записи были актуальными. Недвижимость должна быть либо выставлена на продажу в данный момент, либо недавно продана.

Если покупатель согласен с таким подходом и не возражает против полученной цены, стороны не имеют права обращаться к независимому оценщику.

При расчете стоимости всей квартиры, которую все дольщики решили продать одновременно, необходимо учитывать следующие показатели

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип и год проживания.
  7. Окружающая инфраструктура.

После сделки купли-продажи каждый дольщик получает определенную сумму. Она рассчитывается исходя из «рыночной цены всей квартиры дома * * размер доли».

Пример: четыре собственника имеют по 1/4 доли в двухкомнатной квартире в Москве в спальном районе. Недвижимость относится к стандартной категории. Совладельцы решают продать недвижимость одному покупателю. На рынке недвижимости цены на аналогичные квартиры колеблются от 6 до 8 млн рублей (в зависимости от региона).

После тщательного анализа данных собственник решает, что реальная стоимость принадлежащей ему квартиры составляет 6 млн рублей. Это означает, что после сделки купли-продажи каждый из предыдущих владельцев получит 1,5 млн рублей (6 млн / 4 доли * 1 доля). Эта цена называется идеальной ценой доли.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При продаже доли в квартире важно отдать предпочтение тем, кто получил компенсацию. Если покупатель третий, то все понятно — стоимость рассчитывается исходя из реальной стоимости и параметров недвижимости. Однако если покупатель известен и близок к продавцу, могут быть задействованы так называемые «субъективные факторы».

Собственник имеет право договориться о частичном освобождении и скидке на акции покупателю. В этом случае цена является индивидуальной и не подлежит разумному объяснению со стороны опытного оценщика (фактически, собственник просто получает и определяет конкретную стоимость). Этим правом продавец может воспользоваться, а может и не воспользоваться.

Советуем прочитать:  Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг

Пример. После развода гражданин Н., являющийся собственником ½ доли в праве общей собственности на объект недвижимости, захотел продать свою долю в этом объекте в пользу бывшей жены. Женщина проживала в квартире с несовершеннолетним ребенком, рожденным от Н..

Женщина приобрела отчуждаемую долю, исходя из своих предпочтений, так как другие доли принадлежат ей.

Факторы, влияющие на цену положительно

  • Несмотря на понижательный дисконт, некоторые акции по-прежнему оцениваются выше, чем другие. Это связано со следующими факторами ценообразования
  • Описание, преимущество для покупателя.
  • Свободный доступ к дому (до 30% по сравнению с первой расчетной стоимостью).

Это означает, что покупатели могут сразу начать пользоваться своей частью недвижимости без проблем и дискомфорта, как, например, активные совладельцы.

Если существует риск того, что у потенциальных покупателей возникнут проблемы при обустройстве в квартире, стоимость недвижимости снижается.

Распределение количества комнат по количеству собственников/долей (до 50% от цены).

Этот фактор оценивается покупателем. Это связано с тем, что при таком совпадении приобретается общая собственность, а также собственно изолированные комнаты. Обычно решение о таком использовании квартир «на комнату» принимают сами собственники (добровольно) или (обязательно) суды, когда у них есть объективная возможность распределить дом.

Например, идеальным вариантом для продажи считается

  • 1/2 доля в двухкомнатной квартире,
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. В каждой из них может быть три собственника (у каждого по 1/3 доли) или только два собственника. Важно отметить, что количество комнат все равно соответствует общему количеству долей.

Большая площадь квартиры (до 30% от стоимости).

Соответствующая площадь пола — это возможность совершать различные сделки с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю площадью 80 кв. м, для проживания М, в будущем он может предложить другому владельцу «обменять» ее на две квартиры площадью 40 кв. м. Это невозможно. Это невозможно в случае с меньшими долями (например, средние перегородки в спальнях).

Читайте также:  Оформление наемного работника ип 2023

Только один дольщик (макс. 20% от стоимости).

Проживание в квартире с одним совладельцем является более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с двумя или более совладельцами. Общие правила таковы. ‘Чем меньше собственников или совладельцев, тем выше цена’.

У сособственника есть отдельная собственность, но он живет в квартире, в которой продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор может стать большим бонусом. Ведь он означает, что в будущем другой совладелец может просто переехать. Кроме того, покупатели признают неконфликтными совладельцев, которые относятся к другой недвижимости.

Квартира, в которой продается долевая собственность, полностью пуста (до 100% стоимости).

Этот вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже если в квартире нет жильцов, что может быть временным явлением. Оно может длиться до тех пор, пока остальные совладельцы не станут совершеннолетними и не вернутся из своих заграничных поездок. Однако часто возникает конкуренция за покупку долей в таких квартирах.

Продажа доли без оценки

Определение стоимости недвижимости обычно не представляет сложности. Существует несколько способов сделать это.

На сайте
Методы.
1 Обращение в профессиональные организации
2 Анализ аналогичных предложений на рынке

Стоимость может быть определена собственником по собственной инициативе. Единственное ограничение — недвижимость должна продаваться не ниже 0,7 от ее кадастровой стоимости. В противном случае необходимо заплатить повышенный налог.

С долевой собственностью ситуация сложнее. Как показывает практика, большинство собственников определяют общую ценовую стоимость квартиры, когда собираются продать часть своего жилья третьему лицу. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире стоимостью P 3 000 000.

Такая доля называется идеальной долей. Когда квартира продается не целиком, а по частям, снять ее с продажи практически невозможно.

Брокеры рекомендуют устанавливать цены на 20-30% ниже идеальной доли. Но даже в этом случае быстрая продажа не гарантирована.

В [формат текущей_даты = ‘y’] рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей квартир. Она пользуется популярностью, и основная причина переизбытка предложения — неоправданно высокие цены.

Как правило, завышенные цены создаются брокерами. При обращении в агентство недвижимости специалист сразу подводит продавца к максимальной цене.

Однако достижение такой стоимости не гарантировано. Недвижимость остается на рынке в течение 6-12 месяцев. По истечении этого времени офис предлагает значительное снижение цены. Владелец соглашается, желая продать часть дома.

Чтобы не тратить время на ненужное ожидание, вы можете сами оценить свою долю. Рассмотрим способы, как это сделать.

Без определенного порядка пользования

Договор аренды предусматривает согласование с совладельцами или судебное решение о пользовании квартирой. Средства могут быть применены к домам, разделенным на доли. Если доля соответствует одной из комнат, то гражданин получает право постоянного пользования этой комнатой и местом общего пользования.

Во многих случаях граждане не имеют такого документа, так как определить порядок пользования в квартире одной комнатой не представляется возможным. Поэтому гражданин на законных основаниях сохраняет за собой долю, но вселиться в комнату не может.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше конечная стоимость дома.

Листинг.
Цены будут расти
Комментарий.
У недвижимости нет других арендаторов +50% к цене. Такая ситуация встречается редко. Однако многие граждане желают купить часть недвижимости и пользоваться всей квартирой. Даже если ситуация временная (совладельцами являются несовершеннолетние, заключенные или люди с другим жильем), рынок выгоден.
Вторая доля сдается в аренду. +10%. Совладельцы определяют порядок пользования, и каждый имеет ту собственность, которую считает нужной.
Доля пропорциональна общей площади квартиры.
В квартире только два собственника. +20%. Чем больше совладельцев, тем меньше собственность. И доля, которую они имеют, не имеет значения: даже если они покупают 2/3 доли, это означает, что на практике они могут использовать только 1/3 собственности. Таким образом, если есть два совладельца с равными долями в объекте.
Широкое расширение. +30%. На практике двухкомнатную квартиру площадью 80 кв.
м можно обменять на двухкомнатную квартиру площадью 80 кв. м. Таким образом, покупатель может добиться обмена позже.
Разделение комнат по количеству собственников. +40%. Например, квартира с изолированной комнатой, если есть два совладельца.
Хорошие отношения между совладельцами. +20%. Если второй владелец не ограничивает использование жилья, это является важным преимуществом для цены.
На рынке квартир с конфликтующими соседями предпочтение отдается «профессиональным соседям».

Порядок оценки

Раньше необходимо было выяснить, сколько стоит идеальная доля. Затем следует проанализировать положительные и отрицательные факторы. Цена рассчитывается в соответствии с идеальной долей.

Пример: трехкомнатная квартира оценивается в 9 000 000 пенсов; есть три совладельца, один из которых несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составляет 9, 000, 000/3 = 3, 000, 000.

Один несовершеннолетний собственник снижает цену на 30 %. Возможность использования долей увеличивает выкупную цену на 20 %. Таким образом, цена становится P 2, 700, 000.

Однако, чтобы быстрее продать акции, целесообразно снизить цену еще на 10-15 %. Исходя из этой цены, недвижимость можно продать.

Чтобы узнать, сколько стоит квартира, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании полученных результатов можно произвести расчеты. Кроме того, необходимо участие эксперта.

Однако перед продажей недвижимости желательно проконсультироваться с юристом. Чтобы получить точные советы от специалиста, необходимо объяснить ситуацию в форме обратной связи.

  • В связи с постоянными изменениями в законах, нормативных актах и судебной практике обновление информации на сайте может быть невозможным.
  • Поскольку ваша юридическая проблема в 90% случаев носит личный характер, защита независимых прав и базовые варианты разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и приводят только к осложнениям!

Поэтому немедленно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от проблемы позже!

Порядок продажи долевой недвижимости

В отношении долевой собственности необходимо соблюдение ряда условий.

  • Квартира не может быть продана третьему лицу без разрешения других совладельцев.
  • Рекомендуется направить письменное уведомление о продаже другим совладельцам. Вы можете попросить их написать ответ, подтверждающий уведомление.
  • У совладельцев есть один месяц на размышление. Затем они должны согласиться или отказаться от продажи, причем отказ оформляется документально.

Если несколько собственников желают купить, продавец имеет право выбрать, с кем из них иметь дело.

Как рассчитать стоимость доли?

Многие совладельцы совершают одну и ту же ошибку. Выкупить или продать долю, стоимость которой рассчитывается исходя из рыночной цены и размера доли.

SJ — стоимость доли- CD — цена квартиры или общая сумма, полученная за продажу недвижимости-.

Например, если квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 дома и согласен продать ее за 2 миллиона. Такой метод расчета оправдан только в том случае, если продается вся квартира. Вырученные от продажи средства распределяются в соответствии с долей собственника. В таких случаях требование получить 2 миллиона является обоснованным.

Если объект недвижимости или третий сособственник желает выкупить долю, ее рыночная стоимость должна быть ниже. Приведенные выше численные расчеты не могут быть использованы. Это связано с влиянием ряда факторов.

  1. Текущая рыночная стоимость доли в квартире значительно ниже расчетной цифры,
  2. Сложности с использованием квартиры — проблемы часто приводят к суду,
  3. Поскольку покупатель имеет только одну долю в квартире, а не право пользования конкретной комнатой, необходимо обсудить использование комнаты с другими жильцами или решить вопрос в суде.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире — сложный процесс, и многие собственники обращаются к профессионалам рынка. При продаже доли третьему лицу необходимо провести независимую оценку доли.

Для расчета рыночной стоимости одной доли (АА) специалисты по недвижимости используют следующие виды

Rs кв. м — рыночная цена квартиры, в которой оцениваются акции — RD — дробный размер — K — понижающий коэффициент, который отражает неликвидность акций.

Понижающие коэффициенты рассчитываются заранее с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат и возможности установления законного порядка на комнату. Как правило, коэффициент составляет от 0,1 до 0,5, но может и превышать этот срок.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Без опыта работы с недвижимостью оценить стоимость доли очень сложно, так как необходимо учесть множество оттенков и определить ликвидность объекта. Для начала давайте разберемся, какие факторы заслуживают внимания.

  • Письменное соглашение между акционерами, требуется нотариус,
  • решение суда, определяющее порядок использования имущества.

Помимо вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет тип сделки, санитарное и техническое состояние недвижимости, размер кухни, расположение дома, экологическое состояние и инфраструктура района и т.д.

Агенты по недвижимости требуют снижения цены. Если остальные собственники не проживают в квартире, доля часто продается повторно, а несовершеннолетние, пожилые или недееспособные сособственники ставятся на учет у нарколога или психиатра.