Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

1. Сделать копию соглашения.
2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

1. Паспортом.
2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
4. Справка из ЕГРН
5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

Подпишись на новые статьи

Долги за коммунальные услуги при смене собственника переходят ли на нового?

Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника остаются за ним, но не всегда и не полностью. Часть из них может перейти на нового владельца, который по неосторожности приобрел недвижимость с непогашенной задолженностью.

Обязанность оплачивать коммунальные платежи за квартиру или другую недвижимость напрямую связана с правом собственности на нее. Возникает и прекращается в моменты, соответственно, появления и прекращения этого права (ст.153 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, новый владелец недвижимости не отвечает за задолженность, образовавшуюся при прежнем владельце. Это общее правило, из которого также есть исключения.

В частности, долг за капремонт переходит к новому собственнику. Это предусмотрено положениями ст. 158 ЖК РФ (ч.3). При смене собственников новому владельцу переходит неоплаченная задолженность по расходам на капитальный ремонт.

Для справки! Нередко даже риелторы не обращают внимание на наличие задолженности по оплате расходов на капитальный ремонт. Потенциальному покупателю необходимо запросить у продавца справку о его наличии или отсутствии.

https://www.youtube.com/watch?v=xfrS6o1JLY0\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Это не единственный случай, когда долги за квартиру при смене собственника переходят последнему. Они могут переводится на него через заключение договора купли-продажи или другого соглашения по отчуждению недвижимости. Предусмотрено положениями ст.391 ГК РФ.

Нужно учитывать, что отказать в регистрации договора купли-продажи недвижимости, если за продавцом числится задолженность ЖКХ, не могут. То есть, сделка может проводится, а право собственности нового владельца регистрироваться без препятствий.

Коммунальщики – управляющая компания (УК), Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), ресурсообеспечивающие организации (РСО) – могут воспрепятствовать сделке, если откажутся выдавать справки, необходимые для ее регистрации. Такие действия незаконны, продавец, а именно он (или от его лица) станет запрашивать документы, вправе обжаловать отказ.

Впоследствии, как у продавца, так и у покупателя могут возникнуть неприятности, а также финансовые потери из-за неоплаченной задолженности ЖКХ. Чтобы этого не произошло, стороны могут заранее договориться, что сумма задолженности войдет в стоимость квартиры.

Варианты заключения договора купли-продажи:

1. Разбивается на два этапа, используются банковский ячейки;
2. Соглашение предусматривает переход долгов новому собственнику;
3. Предварительно вносится предоплата, за счет которой и погашается задолженность.

Каждый из вариантов тщательно прописывается в договоре, чтобы предупредить недоразумения и финансовые потери.

Например, после получения предоплаты продавец может отказаться от сделки и затягивать возвращение полученных денег.

Договор, по условиям которого передается предоплата, должен предусматривать явно невыгодные последствия для продавца: высокий размер неустойки, штрафа, изъятие предмета залога и т.п.

Важно знать! В каждом случае покупатель должен учитывать, что рынок недвижимости привлекает мошенников. И беспечность может стать причиной существенных финансовых потерь.

Если решено перевести в ходе купли-продажи задолженность на покупателя, необходимо об этом недвусмысленно указать. В тексте соглашения следует четко указать, кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры.

Это распространенная ситуация. Сделка зарегистрирована, бывший собственник съехал, новому поступают уведомления о погашении задолженности за периоды, в которые он не являлся собственником. При этом перевод долгов по договору не предусмотрен.

Алгоритм действий в таких ситуациях:

1. Направить в УК, ТСЖ, ЖК и РСО уведомление о смене собственника. К нему приложить копии правоустанавливающих документов: соглашение купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности;
2. Письменно запросить (можно в предыдущем уведомлении) подробный (по каждому периоду) расчет задолженности;
3. Сообщить бывшему собственнику о непогашенной задолженности, которая образовалась в период его проживания и/или владения недвижимостью.

У коммунальщиков в такой ситуации выход один – требовать оплатить долг с предыдущего владельца. Забрасывать письмами нового собственника, который к этой задолженности не имеет отношения, не имеют права.

Долг предыдущего собственника квартиры за коммунальные услуги могут взыскать только с него, в том числе и в принудительном порядке. Процедура усложняется тем, что местонахождение прежнего владельца может быть неизвестно. Но в целом коммунальщикам предстоит обращаться в суд и инициировать исполнительное производство. Последствия для ответчика:

1. Арест банковских счетов, списание денег в счет погашения задолженности;
2. Арест имущества, продажа его с публичных торгов, за счет вырученных денег погашается долг;
3. Наложение запрета на выезд за рубеж и управление транспортным средством;
4. Предъявление требования (исполнительного документа, постановления пристава) работодателю должника о принудительном удержании заработной платы в счет погашения невыполненных обязательств.

Процедура может занять время, но нового собственника она никак не касается. Ему не могут отключить электричество, газ или воду из-за долгов прежнего владельца. Такие действия незаконны, за них можно потребовать возмещение морального и материального ущерба, привлечь ответственных лиц к административной ответственности.

Купили квартиру с долгами за ЖКХ. Что делать?

Долги от предыдущего собственника квартиры в 2023 году. Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

Покупка недвижимости может обернуться не только приобретением заветной жилплощади, но и довеском в виде долгов от предыдущего собственника. Кто должен платить долги прежних хозяев и что делать, если после приобретения квартиры всплыли старые задолженности?

Переходит ли задолженность за ЖКХ новому собственнику недвижимости

Наличие у собственника помещения неоплаченной суммы коммунальных услуг не лишает его права распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе продать (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Передаются ли долги за квартиру новому собственнику? В соответствии с действующим законодательством, у покупателя обязанность содержать имущество возникает одновременно с правом собственности (ст. 210 ГК РФ; ч.

1, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

А вот что говорит закон о том, переходят ли долги по ЖКХ новому собственнику:

Вид платежаПереход при смене права собственностиНорма закона

Плата за содержание жилого помещения (управлением многоквартирным домом, текущий ремонт и пр.)	Нет	Ст. 210 ГК РФ
Взносы на капитальный ремонт	Да	Ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, теплоэнергия, электроэнергия и пр.)	Нет	Ст. 210 ГК РФ

Таким образом, задолженность по коммунальным платежам при смене собственника остается за прежним владельцем, за исключением задолженности по капитальному ремонту. Внесение в локальные акты УК, ЖЭК, ЖК условий, противоречащих этому, суды признают незаконными.

Исключение составляет получение недвижимости в наследство, так как вместе с имуществом наследник получает и долги, но в сумме, не превышающей стоимость самого наследства.

Что делать, если выявилась задолженность бывшего владельца

Порядок погашения задолженности зависит от условий договора купли-продажи, заключенного между продавцом и покупателем, либо дополнительного соглашения к нему. Стороны вправе договориться о погашении:

• продавцом;
• покупателем;
• третьим лицом.

Если условия о погашении задолженности договором не урегулированы, необходимо обратиться к бывшему владельцу, чтобы он добровольно ее погасил. Целесообразно отнести выписку из ЕГРН с указанием даты вступления в право собственности в УК, ТСЖ или ЖК для разделения лицевого счета либо открытия нового.

По теме: как расшифровать квитанцию ЖКХ

Перевод долга на бывшего владельца

Нормы ст. 391 ГК РФ позволяют перевести долги от предыдущего собственника квартиры на нового.

В рамках аналогичной сделки между покупателем и бывшим владельцем квартиры, при наличии согласия УК, ТСЖ или ЖК, возможен перевод задолженности по взносам на капитальный ремонт на бывшего хозяина помещения.

Перевод остальной задолженности по коммунальным платежам на бывшего владельца не требуется, так как долги остаются за ним в силу закона.

Как быть со взносами на капремонт

К сожалению, долги по капитальному ремонту, в отличие от остальной коммуналки, не остаются за прежним владельцем, а вместе с квартирой переходят к покупателю. Норма о переходе обязательств, в том числе неисполненных, по оплате расходов на капремонт общего имущества в многоквартирном доме вместе с переходом права собственности закреплена ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=KKH6Xj5kP1E\u0026pp=ygWGAdCf0LXRgNC10YXQvtC00LjRgiDQu9C4INC00L7Qu9CzINC_0L4g0L7Qv9C70LDRgtC1INC20LrRhSDQvtGCINGB0YLQsNGA0L7Qs9C-INCy0LvQsNC00LXQu9GM0YbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC6INC90L7QstC-0LzRgyAyMDIz

Исключение составляют неисполненные обязательства, если предыдущими собственниками жилья являлись Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование.

Как проверить квартиру на долги

Чтобы избежать при покупке довеска в виде долгов бывшего собственника по коммунальным платежам, при покупке недвижимости необходимо до подписания договора купли-продажи:

• запросить справку о состоянии расчетов в УК, ТСЖ или ЖК;
• получить выписку из ЕГРН, в которой указаны все обременения.

При оформлении акта приема-передачи помещения необходимо зафиксировать показания счетчиков. В противном случае может оказаться, что оплата произведена по показаниям меньше фактических.

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца

Второй кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов, в которых собственнику квартиры было отказано в обратном взыскании долга, уплаченного за прежнего владельца (дело № 88 – 22630/2021). Рассказываем, чем руководствовался суд и что делать в похожих случаях.

Житель Ярославля купил квартиру. На момент приобретения жилого помещения у бывшего собственника была задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Новый собственник обратился в АО «Ярославский областной единый информационно-расчётный центр», чтобы сделать перерасчет и исключить из платёжного документа долг, который образовался при прежнем собственнике. Общество отказалось сделать перерасчёт.

Собственник был вынужден заплатить долг по ЖКУ — 58 000 р. и ещё 16 000 р. пеней, хотя задолженность образовалась до момента возникновения у него права собственности на квартиру.

После оплаты собственник обратился в управляющую компанию АО «Управдом Дзержинского района» с претензией, в которой требовал сделать перерасчёт долга и вернуть излишне уплаченные деньги. УК отказалась удовлетворить претензию.

Собственник обратился в суд с требованием к Обществу и УК с иском о защите прав потребителей, в котором просил взыскать с УК убытки в размере 58 000 р. и пени в размере 16 000 р., компенсацию морального вреда — 30 000 р., штраф и судебные издержки.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Отказ был мотивирован следующим:

• истец при покупке квартиры знал о спорной задолженности и в суде не отрицал это обстоятельство;
• задолженность истец погасил добровольно;
• деньги на момент рассмотрения спора уже были перечислены поставщикам коммунальных услуг и на счёте УК отсутствовали.

Апелляционный суд отменил решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа и принял в этой части новое решение, которым иск удовлетворил частично.

С УК в пользу истца была взыскана компенсация морального вреда в размере 1 000 р. и 500 р. штрафа.Решение изменено, поскольку ответчики нарушили право потребителя требовать указания в платёжном документе размер долга перед исполнителем за предыдущие расчётные периоды.

УК отказалась удовлетворить заявление о разграничении суммы долга, тем самым нарушила его права.

• Истец не согласился с судебными актами в части отказа взыскать убытки и обжаловал решение в вышестоящий суд.
• Второй кассационный суд общей юрисдикции отметил:

• согласно договору купли-продажи квартиры, оплатить долг по коммунальным услугам обязан продавец квартиры;
• продавец обязанность не исполнил;
• начисления в платёжном документе относятся, в том числе и к периоду владения жилым помещением истцом;
• истец полностью погасил задолженность по лицевому счёту;
• разграничение долга между истцом и предыдущим собственником квартиры по периоду владения жилым помещением суды не проводили;
• суд первой инстанции обязал УК разграничить размер долга, однако ответчик таких сведений суду не представил.

Обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).На момент возникновения права собственности на спорную квартиру на лицевом счёте числилась задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=KKH6Xj5kP1E\u0026pp=YAHIAQE%3D

Вышестоящая инстанция учла положения Гражданского кодекса, согласно которым:

• Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса (ст. 1102 ГК РФ).
• Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).
• Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15).

Согласно договору купли-продажи, продавец был обязан оплатить долг за коммунальные услуги до передачи квартиры покупателю.

Продавец своей обязанности не выполнил, в связи с чем истец самостоятельно уплатил долг за продавца. Тем самым вынужденно понёс расходы для восстановления нарушенного права.

По правовой природе эти расходы образуют убытки истца (статья 15 ГК РФ).Кассационная инстанция оставила судебные постановления без изменения.

Важно! Доводы судов о невозможности взыскать убытки с ответчиков из-за того, что деньги перечислены добровольно и на момент рассмотрения спора их не было на счёте ответчика, вызывают вопросы.Добровольность неосновательного обогащения не мешает взыскивать его с ответчика.

Так же, как и отсутствие денег на счёте получившего их лица не может служить основанием для отказа во взыскании.Однако решение кассационной инстанции нацеливает на то, что убытки необходимо взыскивать с продавца квартиры, а не с тех организаций, которые воспользовались деньгами истца.

Предъявить иск к продавцу, который неизвестно где находится, представляется проблемой. А если и нет, реальность взыскания с него денег тоже под вопросом. Судя по всему, в подобной ситуации новому собственнику не стоит торопиться оплачивать чужие долги.

Целесообразнее дождаться предъявления иска по чужой задолженности, а в суде ссылаться на пропуск срока исковой давности (если есть основания), просить привлечь к участию в суде бывшего собственника и доказывать, что оснований взыскивать чужой долг с истца оснований нет.

И помнить, что сказанное не относится к взысканию долга по взносам на капитальный ремонт. Такие долги переходят к новому собственнику в силу закона (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

➜ К другим материалам про оплату ЖКУ➜ Отказ УК открыть новый лицевой счет при смене собственника

Купили квартиру с коммунальной задолженностью: что делать и кто должен платить долг в 2023 году

Если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, придется заниматься вопросом погашения уже начисленных платежей и переоформлением лицевого счета, оповестив управляющую компанию и поставщиков коммунальных ресурсов о смене собственника.

Долг за потребленную ранее воду или электричество никуда не исчезнет, однако в силах нового владельца частично снять с себя обязательства, переадресовав претензии к бывшему собственнику.

Что делать, если есть долг по коммунальным платежам в купленной квартире, кто должен платить по старым квитанциям, определяют по моменту начисления и виду услуги.

Кто должен платить, если квартира продана с долгами по коммуналке

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Как следует из ст.

153 ЖК РФ, собственник жилья несет ответственность за своевременную оплату потребленных коммунальных ресурсов и услуг за весь период владения этой недвижимостью.

Если услугой ЖКХ пользовался предыдущий владелец, ответственность за просроченные платежи возлагается на него лично даже после того, как само жилье будет продано новому собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=uGdI03LtbKQ\u0026pp=ygWGAdCf0LXRgNC10YXQvtC00LjRgiDQu9C4INC00L7Qu9CzINC_0L4g0L7Qv9C70LDRgtC1INC20LrRhSDQvtGCINGB0YLQsNGA0L7Qs9C-INCy0LvQsNC00LXQu9GM0YbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC6INC90L7QstC-0LzRgyAyMDIz

Аналогичная ответственность по платежам ЖКХ лежит на нанимателях помещений или членах жилищного кооператива.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция

Правилами оформления купли-продажи не предусмотрена обязанность предъявлять документы и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

С другой стороны, согласно нормам гражданского законодательства, собственник обязан предупредить обо всех существенных условиях сделки покупателя.

Эта обязанность открывает возможность оспаривания сделки новым собственником, если о накопленном долге до подписания договора продавец не сообщил.

Чтобы исключить проблемы с взысканиями после покупки квартиры с долгами ЖКХ, при оформлении сделки с недвижимостью следуют определенному алгоритму.

Шаг 1. Проверка документов

После выбора квартиры просят продавца показать документацию, подтверждающую право собственности:

1. Свидетельство о регистрации собственности Росреестром.
2. Выписка ЕГРН.

Любой из этих документов поможет выявить аресты и ограничения, которые не позволят перерегистрировать собственность на нового владельца.

Если квартира арестована, значит в отношении продавца ведется исполнительное производство. Следует дождаться погашения задолженности и снятия ареста, прежде чем передавать задаток.

Сведения о состоянии расчетов запрашивают через продавца, либо с его согласия. Чтобы исключить возможность обмана и подделки справок, стоит потратить время на совместный визит в расчетный счет и офисы коммунальных служб, либо оформить доверенность на получение документов от имени продавца.

Отказ потенциального продавца предоставить необходимые документы следует расценивать как признак высокой вероятности мошенничества.

Для проверки состояния расчетов по коммунальным расходам следует использовать только свежие справки, полученные не позже 1 месяца назад.

Шаг 3. Составить договор

Если выявлены просроченные оплаты по газу, воде, свету, отоплению, иных коммунальных услугах, покупатель и продавец недвижимости выбирают один из вариантов согласования.

РешениеПреимуществаНедостатки

В договор купли-продажи вносят пункт об авансе, направляемом на погашение задолженности.	Не нужно самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов, судиться, оспаривать решения.	Нет гарантий, что собственник не потратит деньги на другое, а от сделки откажется, не вернув сумму.
Продавец самостоятельно находит средства для окончательных расчетов по ЖКХ (например, беззалоговый кредит), после чего в купчей фиксируют этот факт.	Покупатель ничем не рискует, оформляя жилье с уже погашенным долгом.	Продавец переплачивает высокие проценты банку, если для погашения использовался кредит.
Продавец соглашается уступить в цене за квартиру в обмен на заверения покупателя уплатить долги впоследствии.	Для покупателя такой вариант оптимальный, если доподлинно известны все долги и неоплаченные счета.	Впоследствии долг может увеличиться на пени и судебные издержки, если поставщик услуги обратится в суд. Продавец серьезно рискует впоследствии выплачивать ЖКХ, поскольку договором не гарантировано, что покупатель сам оплатит долг.

Как и в случае с основными расчетами между продавцом и покупателем, долг по коммуналке нуждается в правильном юридическом оформлении. Квалифицированная помощь юриста позволит правильно оформить документы и согласовать финансовые расчеты между управляющей компанией, поставщиками услуг ЖКХ, старым и новым собственником.

Основные реквизиты договора:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Информация об объекте.
3. Ссылка на документы, дающие право собственности на квартиру.
4. Стоимость квартиры.
5. Порядок расчетов.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгами ЖКХ

Если стороны принимают решение, что задолженность будет оплачивать покупатель, заключают дополнительное соглашение о переводе долга. Его подписывают отдельно от стандартного договора, где стороны покупки выступают в роли кредитора и должника.

https://www.youtube.com/watch?v=uGdI03LtbKQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Скачать образец соглашения о переводе долга

Шаг 4. Собрать документацию

Хотя Росреестр не потребует обширного перечня документов для регистрации права новым собственником, следует собрать и изучить полный список справок, выписок, иной документации на объект недвижимости:

1. Личные документы продавца, включая несовершеннолетних лиц (российский паспорт, свидетельство о рождении).
2. Выписка ЕГРН.
3. Справка ФНС о своевременной оплате налога на имущество.
4. Если есть судебное решение о взыскании, из отдела ФССП берут справку об отсутствии арестов по исполнительному производству.
5. Выписка о состоянии лицевого счета управляющей компании (УК).
6. Справка из ЕРЦ об отсутствии долга.
7. Договор купли-продажи квартиры.
8. Документ, на основании которого продавец стал собственником (купчая, дарственная, свидетельство о наследовании и т.д.)
9. Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных лиц, и кто прописан.

Далее собирают дополнительные документы для Росреестра:

1. Квитанция об уплате регистрационной пошлины – 2 тысячи рублей.
2. Приемопередаточный акт.
3. Расписка о передаче денежных средств.

Если расчеты проводят по аккредитиву или через банковскую ячейку, понадобятся подтверждающие договора.

При подписании передаточного акта следует зафиксировать показания счетчиков и передать оставшуюся сумму. Во избежание дальнейшего оспаривания, акт с показаниями счетчиков удостоверяют в офисе УК.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр

Документы в регистрирующий орган передают лично, в отделении Росреестра по месту расположения квартиры, либо через офис МФЦ.

Если договор заверяет нотариус, в Росреестр обращаться нет необходимости – информацию о сделке передают в формате онлайн, заверяя документы специальной цифровой подпись.

Что делать, если управляющая компания требует погашения долга с покупателя?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Законодательство не регулирует вопрос оповещения коммунальных служб и УК о произошедших изменениях в составе собственников квартир с коммунальными долгами. Сразу после сделки могут возникнуть ситуации, когда в квитанциях продолжают указывать прежнего владельца, либо суммируют чужие долги к текущим начислениям, требуя их уплаты покупателем.

Такие требования незаконны, однако понадобится потратить время и силы, чтобы все службы благополучно сменили данные о владельце и переадресовали свои финансовые претензии бывшему хозяину.

Шаг 1. Уведомить УК

Чтобы УК своевременно поменяла сведения о собственнике, о сделке следует сообщить в течение ближайших нескольких дней, предоставив подтверждающие документы. Управляющая компания не станет выставлять счета с суммами предыдущего владельца, поскольку эту задолженность по закону обязан погасить прежний собственник.

Во избежание недоразумений, следует предъявить в офисе УК или председателю ТСЖ новые документы:

1. Выписку ЕГРН.
2. Приемопередаточный акт с данными счетчиков.
3. Договор купли-продажи.

В офисе УК пишут заявление с просьбой выставлять новые счета на имя лица, купившего недвижимость, исключив из квитанции и расчетов суммы, начисленные предыдущему хозяину.

Если нет возможности лично посетить офис УК, копии направляют заказным письмом с описью на адрес головного офиса компании.

Шаг 2. Подать претензию на выставление чужих сумм в квитанции

Если УК игнорирует заявления собственника о незаконности взыскания, в офис компании подают официальную претензию со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ с несением ответственности за долги, образованные после приобретения недвижимости.

Обращение на имя руководства компании пишут в свободной форме. Главное, чтобы там было указано, что в квартире сменился собственник, не имеющий отношения к долгам.

К заявлению прикладывают подтверждающие документы – личные, на собственность, по сделке.

После этого большинство проблем разрешается, и со следующего месяца квитанции будут изменены.

• Чтобы иметь подтверждение, что документ был вручен, распечатывают второй экземпляр, на котором представитель УК ставит отметку о получении.
• Если УК продолжит настаивать на оплате долга, следует напомнить об ответственности за вымогательство и отсутствии оснований требовать платежей за предыдущего владельца.
• Даже если известно новое место жительства должника, новый собственник сообщать его в управляющую компанию не обязан.

Шаг 3. Направьте жалобу в жилинспекцию

В каждом городе есть уполномоченный госорган, контролирующий все коммунальные начисления. При выявлении необоснованного включения в квитанцию чужого долга следует направлять жалобу в жилищную инспекцию, указав на нарушение. Инспекция проверит правильность расчетов и выдаст предписание изменить суммы.

Шаг 4. Подайте претензию риэлтору, допустившему продажу квартиры с долгами

Если сделку организовал риэлтор, гарантировавший отсутствие проблем с недвижимостью, клиент вправе потребовать денежного возмещения из-за некачественных услуг. Согласно ст.

29 закона «О защите прав потребителей», покупатель вправе потребовать назад часть выплаченного вознаграждения из-за плохой работы агента по недвижимости, ненадлежащей проверки документов и юридической чистоты сделки.

Способы защиты от покупки квартиры с долгами

Есть множество способов, как проверить квартиру на наличие коммунальных задолженностей:

1. Обратиться в управляющую компанию или посмотреть список неплательщиков на сайте УК.
2. Посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей.
3. Сайт ФССП показывает открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
4. Чтобы исключить лишние начисления по коммуналке из-за неверного внесения показаний, данные счетчиков фиксируют в приемопередаточном акте, который далее подтверждают в УК.

Если управляющая компания завысит начисления в новой квитанции, можно сослаться на подписанный и заверенный акт с зафиксированными данными счетчика.

Судебная практика

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Благодаря тщательной проверке документов накануне сделки, удается избежать неправомерных взысканий и неприятностей при переоформлении недвижимости. Рассматривая иски к новым владельцам, суд обращает внимание на момент начислений суммы и наличие в договоре купли-продажи указаний о том, кто должен платить задолженность по коммунальным платежам.