Продолжаем разбирать тему получения УО и ТСЖ персональных данных жителей: без таких данных значительно затягивается работа по взысканию долгов, а также сложнее проводить ОСС и начислять плату за ЖКУ. Сегодня говорим о том, как воспользоваться данным № 266-ФЗ правом запросить сведения о собственниках через нотариуса.

После запрета на ПДн в выписках из ЕГРН управляющие домами вынуждены искать другие способы их получения

До 1 марта 2023 года основным источником данных о собственниках помещений в МКД был ЕГРН. Но теперь действует запрет на указание ПДн в выписках из реестра (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ). С 1 марта 2023 года третьи лица не могут получить данные о владельцах недвижимости, заказав справку в Росреестре.

Предоставить такие сведения Росреестр может только при наличии в реестре соответствующей записи, внесённой по заявлению правообладателя. Если такой записи нет, то ПДн владельца помещения не войдут в выписку, предоставляемую по запросу третьих лиц.

Отсутствие данных о собственнике – проблема для УО и ТСЖ, которым нужны эти сведения для управления многоквартирным домом. Об этом не раз говорили эксперты, законодатели и участники рынка. Для решения ситуации предлагались разные меры:

Как УО выполнить новые требования к работе с ПДн: советы эксперта

Для взыскания долга – запросить персональные данные через суд

Эксперт Ассоциации «Р1», руководитель подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью комитета ТПП РФ Сусана Киракосян в своём Телеграм-канале разобрала способы получения ПДн собственников, которые оставил УО и ТСЖ закон.

Для судебных взысканий сведения о должниках можно получить через суд. При подаче иска или заявления на выдачу судебного приказа УО должны указать идентификатор должника (ст. ст. 124, 131 ГПК РФ). К идентификаторам относятся СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта.

С конца 2021 года управляющие домами, обращаясь в суд для взыскания с жителей домов платы за ЖКУ, могут в заявлении указать, что им неизвестны идентификаторы должника. В таком случае суд должен сам запрашивать такие сведения в Фондах пенсионного и социального страхования, налоговых органах, органах внутренних дел.

18 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 18.03.2023 № 80-ФЗ, который дополнил эту возможность случаями, когда у управляющей организации нет не только идентификаторов, но и вообще данных о собственнике помещения. Суд и в этом случае запрашивает данные в ведомствах, где они точно есть.

Примеры формулировок в заявлениях на выдачу судебных приказов – в материалах бесплатного онлайн-семинара о том, как улучшить и повысить эффективность взыскания долгов за ЖКУ.

Может ли УО передать ПДн жителей компании, заполняющей за неё систему

Для проведения ОСС – запросить у собственников или актуализировать прежний реестр

• Для договорной работы, для проведения ОСС данные можно запросить у самих собственников или руководствоваться сведениями по состоянию на 1 марта 2023 года.
• Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян в своём Телеграм-канале поделилась кейсом по обновлению данных о жителях МКД, которые были у управляющей организации до вступления в силу положений № 266-ФЗ.
• В выписках из ЕГРН, которые Росреестр выдаёт с 1 марта, по-прежнему указываются данные на юрлицо – владельца помещения. Если собственник – физическое лицо, то данные скрыты:

«Если их несколько – пишется «физическое лицо» столько раз, сколько собственников в помещении есть», – отметила эксперт. – «Сведения о госрегистрации не скрыты».

Для актуализации данных о владельцах помещений нужно:

• Заказать выписки.
• Сверить информацию о госрегистрации права.
• Если данные сходятся, то их можно оставить в новом реестре, они актуальны.

Если данные не сходятся, нужно точечно отработать эти адреса. Как это сделать, мы обсуждали на одном из онлайн-семинаров: эксперты Ассоциации «Р1» привели десятки способов. Выберите тот, что подойдёт вам.

Можно ли в МВД получить персональные данные потребителей ЖКУ

Во всех законных случаях – запросить сведения через нотариуса

Для всех случаев получения данных о собственниках есть ещё один способ: согласно пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ, УО могут обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные владельцев помещений. Для этого компании нужно подать письменное заявление, указав, что такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов.

Но нотариус может запросить такие данные не для любого желающего, а только «при предоставлении письменных доказательств, подтверждающих достаточные обстоятельства» (ч. 5 ст. 3 № 266-ФЗ). Под письменными доказательствами в данном случае имеются в виду:

• договор между заявителем и правообладателем, например, договор управления или ресурсоснабжения;
• основания для иска к правообладателю из-за задолженности по платежам, в том числе за ЖКУ.

Эти основания перечислены в ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I.

Сусана Киракосян, разбирая этот способ получения данных собственников, отметила, что у нотариуса могут появиться вопросы к УО, если в качестве основания она ссылается на договор управления. Эксперт привела пример диалога:

«Понимаю, как нелегко нотариусам разобраться в дебрях жилищного законодательства. И ни управляющие, ни собственники в этом не виноваты!», – отметила эксперт. – «От подкомитета ТПП РФ направила обращение к президенту ФНП с просьбой разъяснить порядок работы нотариусов при обращениях организаций ЖКХ».

Об этой проблеме говорили и другие эксперты Ассоциации «Р1»: Юрий Нетреба на онлайн-семинаре отметил, что не все нотариусы принимают договор управления как основание для запроса ПДн. Если его подписала только часть собственников, то на тех, кто в этом не участвовал, нотариус может не запросить данные.

https://www.youtube.com/watch?v=XhqIsOnf3eE\u0026pp=ygVe0J_QtdGA0YHQvtC90LDQu9GM0L3Ri9C1INC00LDQvdC90YvQtSDQsiDRgNC10LXRgdGC0YDQtSDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60L7QsiDQvNC60LQgMjAyMw%3D%3D

А как вы после 1 марта получаете персональные данные собственников для работы? Расскажите в х.

С 1 марта данные о собственниках в егрн будут закрыты – новости на спроси.дом.рф

 Росреестр

С 1 марта 2023 года Росреестр прекратит прописывать сведения о собственниках в выписках из ЕГРН, которые заказаны третьими лицами. Чтобы получить личные данные владельца недвижимости им придется обращаться к нотариусу либо просить собственника открыть доступ к информации.

В середине прошлого года был принят новый закон «О персональных данных», согласно которому с 1 марта 2023 года личные данные собственников недвижимости в выписках из ЕГРН будут закрыты?ст. 4 Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ. Доступ к ним будут иметь:

• Сами собственники недвижимости;
• Их супруги;
• Арендаторы и наниматели недвижимости;
• Владельцы земельных участков, на которых расположена недвижимость;
• Нотариусы;
• Сотрудники госорганов.

То есть третьи лица (например, потенциальный покупатель квартиры) по умолчанию не смогут получить доступ к этой информации. Чтобы узнать или проверить личные данные собственника недвижимости, человеку придется обратиться к нотариусу.

Но и здесь имеются оговорки.

Нотариус выдаст полноценную выписку только в том случае, если заявитель предоставит письменные доказательства своего права на получение личных данных собственника, например, предварительный договор купли-продажи.

Справочно:

Выписка из ЕГРН необходима в том числе для проверки юридической чистоты недвижимости перед ее покупкой. С помощью выписки можно убедиться в том, что продавец является собственником квартиры или его доверенным лицом. Подробнее о нюансах проверки недвижимости перед покупкой читайте в инструкции «Как проверить квартиру перед покупкой».

Также третьи лица смогут получить данные о собственнике недвижимости, если сам владелец подаст заявление в Росреестр и разрешит доступ к личной информации.

— Предполагается, что, приняв решение о продаже недвижимости, заинтересованный правообладатель будет готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности проведения сделки.

Сергей Осипов Заместитель руководителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю

В Росреестре отметили, что эти нововведения защитят собственников недвижимости от мошенников, а также будут препятствовать перепродаже сведений из реестра и созданию сайтов-двойников ведомства.

Ранее Госдума приняла закон, который устанавливает ответственность за перепродажу сведений из ЕГРН и создание двойников официального сайта Росреестра.

Работа управляющей компании с персональными данными: юрист разбирает новые требования закона

26 июня 2023

Финансы и законы

С 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников жилья без их согласия. При этом управляющим организациям эта информация бывает необходима для работы. Ведущий юрист Doma.ai Мария Гориченко рассказала, как УК сейчас должны работать с персональными данными.

Данные жителей нужны УК для многих целей:

• заключения, исполнения и расторжения договоров управления многоквартирным домом
• ведения реестра собственников
• организации проведения общего собрания собственников жилья
• взаимодействия с поставщиками коммунальных ресурсов
• работы с должниками
• работы с обращениями граждан

Управляющая компания имеет право на работу с любыми данными. Но для этого УК должна правильно оформить внутренние документы (там должны быть прописаны все категории и виды обрабатываемых данных, цели их обработки и т.

д.) и получить согласие человека на обработку персональных данных. В перечисленных документах не должно быть противоречий, то есть в согласии не должно быть данных или целей, которых нет в положении об обработке данных.

Согласие не требуется в случаях, которые прямо предусмотрены законом. Например, частью 3.1. ст.

45 Жилищного кодекса РФ установлено, что согласие жителей многоквартирного дома на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников, не нужно для проведения общего собрания владельцев квартир.

Также не требуется согласие собственников на размещение информации в ГИС ЖКХ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Для работы управляющей компании нужны следующие данные:

• фамилия, имя, отчество собственника жилья
• дата и место рождения
• паспортные данные
• номер телефона
• адрес регистрации по месту жительства, месту пребывания, адрес фактического места жительства
• информация о недвижимом имуществе, в том числе сведения о праве собственности на помещения
• финансовые данные (о начислениях и оплатах за жилищные, коммунальные и прочие услуги, сведения о задолженности)
• банковские платежные реквизиты
• сведения о родственниках и совместно проживающих лицах, а также о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания
• ИНН, СНИЛС, водительское удостоверение (в качестве идентификатора при обращении в суд)
• адрес электронной почты

Хранить эти данные централизованно просто и безопасно можно с помощью специальных систем, например, решения для ЖКХ от Сбера, которое позволяет сформировать единую базу данных об объектах управления, жителях, приборах учета и сотрудниках.

Открываем УК ЖКХ: где можно сэкономить на первых порах

С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных». Запрещено включать персональные данные в выписки из ЕГРН. Это значительно усложнило работу управляющих компаний.

Раньше УК в любой момент могли получить актуальные данные об объекте недвижимости, которые включали сведения о собственниках.

Сейчас выписки из ЕГРН как источник данных о владельцах жилья утратили свою актуальность, за исключением случаев, когда собственник открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению.

https://www.youtube.com/watch?v=XhqIsOnf3eE\u0026pp=YAHIAQE%3D

До 18 марта 2023 года для управляющих компаний могло стать большой проблемой обращение в суд по факту задолженности жителей. В судебном заявлении нужно было указывать фамилию, имя и отчество должника, дату и место его рождения.

Также недавно вступили в силу положения о необходимости указывать один из идентификаторов человека: номер СНИЛС, ИНН, серию и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серию и номер водительского удостоверения.

Кроме того, в перечень прилагаемых к заявлению о взыскании задолженности документов входила выписка из ЕГРН.

Федеральный закон от 18 марта 2023 года № 80-ФЗ «О внесении изменений в статью 60 Арбитражного процессуального кодекса РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ» разрешил при подаче заявления в суд о взыскании долга по ЖКХ не указывать сведения о фамилии, имени и отчестве должника.

Согласно действующей редакции п. 3 ч. 2 ст.

124 Гражданского процессуального кодекса РФ, если управляющей компании неизвестны дата и место рождения должника, один из его идентификаторов, об этом нужно просто указать в заявлении в суд.

Если УК также неизвестны фамилия, имя, отчество, это также указывается в заявлении. Суд, в свою очередь, направляет запрос в Фонд пенсионного и социального страхования, ФНС, МВД.

Таким образом, у УК есть два варианта при взыскании задолженности: получать персональные данные от собственников напрямую либо через суд, подав заявление и указав на отсутствие необходимых данных.

Запрет включать персональные данные в выписки из ЕГРН — не единственное изменение, которое закон внес в работу УК с персональными данными. Теперь управляющим компаниям необходимо:

• Уведомить Роскомнадзор о начале и об окончании обработки персональных данных
• УК должна сформировать и отправить уведомление в территориальный орган Роскомнадзора в бумажном виде, онлайн с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи или в электронном виде с использованием средств аутентификации ЕСИА.
• В уведомлении нужно указать:

• наименование и адрес УК
• цель и дату начала обработки персональных данных
• срок или условие прекращения их обработки. Основанием для этого может являться ликвидация юрлица, аннулирование лицензии на работу, а также вступившее в законную силу решение суда о прекращении обработки персональных данных управляющей компанией
• сведения о наличии или отсутствии трансграничной передачи персональных данных в процессе их обработки (то есть подтверждение, что данные не будут передаваться иностранцам — органам власти, физическим или юридическим лицам)

При прекращении обработки персональных данных УК должна уведомить об этом Роскомнадзор в течение десяти рабочих дней.

Назначить ответственного за обработку персональных данных

УК должна утвердить приказом руководителя положение о защите персональных данных. В нем устанавливаются порядок работы с данными, перечень лиц, имеющих к ним доступ, правила хранения документов и способы защиты электронных документов.

Затем необходимо назначить ответственного за обработку персональных данных. Он должен контролировать соблюдение управляющей компанией и ее сотрудниками российского законодательства о персональных данных, принимать и обрабатывать обращения и запросы субъектов персональных данных.

Привести форму согласия на обработку персональных данных в соответствие с № 152-ФЗ

Обработка персональных данных осуществляется только с согласия человека. Это может быть подпись на бумаге или электронная подпись онлайн-документа.

Согласие должно включать:

• фамилию, имя, отчество, адрес субъекта персональных данных, номер основного документа, удостоверяющего его личность, сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе
• наименование и адрес УК, получающей согласие человека на обработку персональных данных
• цель обработки персональных данных и их перечень
• фамилию, имя, отчество и адрес лица, осуществляющего обработку персональных данных по поручению УК
• список действий с персональными данными, общее описание используемых способов их обработки
• срок, в течение которого действует согласие субъекта персональных данных, а также способ его отзыва
• подпись субъекта персональных данных

При утечке персональных данных сообщить об этом в Роскомнадзор

В течение суток нужно направить уведомление в Роскомнадзор об утечке (сделать это можно на сайте ведомства), в течение 72 часов — предоставить в РКН результаты внутреннего расследования инцидента с указанием причины и виновных лиц.

https://www.youtube.com/watch?v=XhqIsOnf3eE\u0026t=375s

Ответственность зависит от конкретных обстоятельств, а также личности нарушителя: является ли он юрлицом, индивидуальным предпринимателем, должностным или физическим лицом. Нарушителей требований законодательства ждут штрафы.

Административная ответственность является основным видом ответственности за данный тип нарушений. Она наступает за:

• нарушение правил обработки персональных данных
• неисполнение обязанностей при взаимодействии с субъектом персональных данных
• невыполнение требований по защите персональных данных
• неисполнение обязанностей при взаимодействии с Роскомнадзором

Соблюдение всех описанных выше требований позволит не нарушать законодательство и избежать штрафных санкций для УК.

2023 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19Связаться с редакцией: [email protected]Предложить новость: [email protected] — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности

Росреестр защитит персональные данные собственников недвижимости

С 1 марта 2023 года, принятый в июле нынешнего года Федеральный закон, изменит порядок получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

 С указанной даты нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственника без его согласия.

После вступления в силу поправок, Росреестр больше не будет указывать фамилию, имя и отчество собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

«Нововведения направлены на повышение защищенности персональных данных граждан от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц.

С 1 марта 2023 года персональные данные могут предоставляться третьим лицам только если собственник изъявит такое желание и подаст в Росреестр заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

Такое заявление можно будет подать в отношении одного или нескольких принадлежащих правообладателю объектов недвижимости, а также на объекты, права или ограничения прав, которые будут зарегистрированы в будущем» — прокомментировала заместитель руководителя Управления Росреестра Юлия Яцинишина.

Изменения не коснутся уполномоченных органов, супругов владельца недвижимости, совладельцев, арендаторов и арендодателей недвижимости, обладателей частного или публичного сервитута, наследников, собственников недвижимости, чей объект расположен на чужой земле, собственников смежного участка, арбитражных управляющих, залогодержателей, нотариусов, кадастровых инженеров, представители госучреждений.

У остальных лиц будет возможность получить выписку с данными правообладателя только через нотариуса, подтвердив наличие обстоятельств, достаточных для получения.

«Для получения выписки из ЕГРН на интересующий объект недвижимости придется объяснить нотариусу, зачем лицу потребовались данные на чужое имущество. Если нотариус сочтет причину достаточной для выдачи выписки, то он предоставит требуемую информацию. Перечень обстоятельств, при которых у нотариуса можно запросить выписку установлен законом.

С 1 марта 2023 года у нотариусов появится новое нотариальное действие — удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости» — рассказала президент Белгородской областной нотариальной Палаты Ирина Суязова.

Подводя итог, самый надежный способ сверить персональные данные собственника с данными из ЕГРН – попросить продавца открыть личные данные на тот объект недвижимости, в отношении которого соответствующая сделка запланирована, либо обратиться для удостоверения договора к нотариусу, который сам запросит необходимые выписки. Таким образом, у покупателя будет возможность наверняка убедиться в достоверности предоставляемой продавцом информации.

Как составить реестр собственников МКД

Умный потребитель

/ 13 февраля 08:45

Реестр собственников МКД — это список всех, кто владеет жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме. Без этого документа нельзя провести собрание жильцов. Расскажем, как составить реестр и зачем он нужен.

Реестр дома — точный список всех жильцов, без него не получится инициировать собрание и принять легитимное решение

Согласно законодательству, реестр собственников многоквартирного дома (МКД) обязана вести управляющая компания (УК). Она хранит этот список и уточняет по мере необходимости. А собственники жилья в любой момент могут взять его копию по письменному заявлению.

Но на практике все гораздо сложнее и получение списка собственников МКД превращается в захватывающий квест.

Зачем нужен реестр МКД

В доме течет крыша и ее не чинят своевременно? Счета за коммунальные услуги напоминают номера телефонов? А может, просто хочется поставить шлагбаум, чтобы жильцы соседней новостройки перестали парковаться в вашем дворе?

Выход есть — собрать собрание жильцов.

По его решению можно сменить нерадивую УК, организовать ТСЖ, проконтролировать траты или, например, исключить свой дом из программы реновации.

https://www.youtube.com/watch?v=XhqIsOnf3eE\u0026t=540s

Здесь и начинается самое интересное.

Если вы хотите самостоятельно инициировать собрание, придется уведомить всех владельцев помещений МКД, только так можно корректно подсчитать голоса. Кстати, они считаются пропорционально находящимся во владении квадратным метрам. Например, один голос владельца 80-метровой квартиры эквивалентен голосам двух хозяев 40-метрового жилья.

Чтобы решение собрания жильцов было легитимным, получите точный список владельцев всех помещений в доме, включая некоммерческую недвижимость.

Хотите улучшить среду вокруг себя? Организовать для этого других людей не всегда получается. Зато в своей квартире вы можете сделать все идеально! А Совкомбанк поможет в этом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Узнать больше

Все дело в бюрократии. До 2017 года отдельные объекты учитывались в БТИ. А базы собственников вели Росреестр и Минюст.

Тогда было достаточно заказать справки в этих трех организациях и свести всю информацию в единый документ.

А в 2017 году было решено создать единую базу. Она получила название ЕГРН. По идее там теперь содержатся данные обо всех собственниках жилья.

Но информация из разных баз не была приведена к соответствию. В итоге данные по конкретной квартире, полученные из ЕГРН, обычно достоверны, а вот выписка по объекту капитального строительств, то есть тот самый реестр собственников, часто грешит серьезными ошибками. В нем может не оказаться некоторых помещений, отсутствовать их номера и т.д.

На практике это означает следующее. Если собрание жильцов будет проведено согласно неполному или неточному реестру, то его результаты легко оспорить.

А что насчет УК?

Они обязаны вести актуальный реестр собственников МКД. Но почти никогда этого не делают. К тому же чисто технически это сложно: люди продают квартиры, умирают, дарят недвижимость родственникам. Нет системы, вынуждающей их информировать УК о смене собственников.

Фактически УК никак не может узнать о смене владельцев жилья, следить за переездами они не обязаны

При этом для составления актуального реестра все равно придется запрашивать данные управляющей компании. Во-первых, на них можно ориентироваться. Во-вторых, если итоги собрания не понравятся УК, ее представители могут отказаться подписывать собранный жильцами реестр. А на нем обязательно должна быть подпись и печать управляющей компании.

Самостоятельно составленный реестр приложите к тому, что выдали в УК, и назовите это корректировками. Если управляющая компания будет против подписания, то с этими документами можно пойти в жилищную инспекцию, чтобы доказать свою правоту.

Как составить реестр собственников МКД самостоятельно

Сразу оговоримся, есть организации, предоставляющие такие услуги. Некоторые заинтересованные жильцы предпочитают сразу обращаться к ним. Но эти изыскания можно провести и своими силами.

Распишем алгоритм действий по шагам.

Шаг 1: заказать реестр управляющей компании

Сделать такой запрос можно при личном визите в УК. Согласно ФЗ-59, они не могут отказать, через пять дней после подачи заявления жильцу должны предоставить документ. По желанию организации он выдается в бумажном или электронном виде.

Шаг 2: составить список имущества дома

Для этого зайдите на сайт ЕГРН и получите выписку по объекту капитального строительства. В ней будут фигурировать кадастровые номера помещений. Ими считаются как сами квартиры, так и коммерческие площади и даже трубопроводы, чердаки и прочие объекты инфраструктуры.

На практике найти все кадастровые номера удается редко. Часть помещений может не попасть в список из-за технических несоответствий в базе данных. Так что придется проверить разное написание адресов, проявив фантазию.

В базе могут быть разночтения:

• «Пушкина, 151» и «Пушкина, 15-1»;
• «улица Зеленая» и «улица Зелёная»;
• «проезд Космонавтов» и «переулок Космонавтов».

Нужно поэкспериментировать с разными написаниями адреса дома, сравнить списки и составить таблицу со всеми кадастровыми номерами.

Шаг 3: проверка прав собственности

На том же сайте ЕГРН можно узнать собственника всех объектов недвижимости дома. Дорогостоящий вариант — заказать выписку по каждому из них. В этом случае каждая обойдется в 250 рублей.

В такой 20-этажке может быть больше 500 квартир, а значит получение всех выписок обойдется в сотни тысяч рублей

Дешевый способ — воспользоваться сайтом Росреестра. Авторизуйтесь на нем через Госуслуги. Там можно оплатить сразу целый пакет выписок, например, 1 тысячу штук. А затем оптом найти информацию о владельцах объектов.

А теперь плохая новость. 14 июля был принят Федеральный закон № 266, касающийся персональных данных. Он затронул и регистрацию имущественных прав на недвижимость.

Согласно нему, с 1 марта 2023 года получать доступ к персональным данным владельцев недвижимости может только ограниченный круг лиц.

Что это значит?

Собственник объекта по-прежнему может получить выписку из ЕГРН с указанием своего ФИО, а вот посторонние люди — нет. Запрос на чужой объект могут оформлять нотариусы, представители государственных органов и кадастровые инженеры.

Также правом получить эти сведения наделили владельцев смежных участков земли, супругов и совладельцев, арендаторов, наследников, залогодержателей (банки в случае ипотечных квартир) и арбитражных управляющих.

Кстати, УК тоже не входят в список тех, кто имеет право получать выписки из ЕГРН с указанием ФИО владельцев. Таким образом непонятно, как даже формально будет соблюдаться закон о необходимости вести реестр собственников.

Таким образом, у жильцов, желающих провести собрание, остается два варианта: составить реестр МКД сейчас или ждать, пока на проблему обратят внимание государственные органы.

Надеемся, они найдут решение.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

За владельцев квартир проголосуют нотариусы – Коммерсантъ

Внесенные в этом году поправки к законодательству о персональных данных лишат с весны следующего года управляющие жилыми домами компании доступа к данным о собственниках квартир в ЕГРН.

Это затруднит проведение общих собраний, где решаются вопросы о содержании общего имущества и тарифов на ЖКУ. Для решения проблемы УК предложили Роскомнадзору привлекать к организации таких собраний нотариусов и регистраторов, которые по-прежнему будут владеть информацией о владельцах недвижимости.

Это приведет к росту издержек, которые будут возложены на собственников жилья, предупреждают эксперты.

С 1 марта 2023 года компании, управляющие многоквартирными домами, больше не смогут вести актуальную базу владельцев жилья, так как доступ к таким данным из выписок из ЕГРН будет закрыт для третьих лиц.

Для УК эта информация необходима для организации общих собраний собственников недвижимости. Причина этому — принятые в этом году поправки к законодательству, запретившие третьим лицам доступ к данным о собственниках недвижимости без их согласия.

Эти изменения аргументировались властями защитой персональных данных. Такой доступ есть у нотариусов, компаний-регистраторов и депозитариев. Но для того чтобы они могли уведомлять владельцев квартир о проведении общих собраний, необходимо разработать отдельный механизм.

Об этом в своем письме (копия есть у “Ъ”) от 7 октября Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), просит Роскомнадзор.

Кроме того, механизм может предполагать, что нотариусы могут представлять на общих собраниях интересы владельцев жилья, не раскрывая информацию о них, отмечает гендиректор АКОН Никита Чулочников. В Роскомнадзоре подтвердили “Ъ” получение письма.

В июле этого года АКОН обращалась с аналогичными предложениями в Минстрой. Но в ответном письме, копия которого также есть у “Ъ”, министерство посоветовало обратиться в Роскомнадзор, занимающийся ведением информсистемы согласий на обработку персональных данных.

Ведение реестра собственников — это одна из закрепленных законом обязанностей УК и товариществ собственников жилья (ТСЖ), поясняет директор УК Neoroom Service Кристина Головкова.

УК необходим актуальный реестр владельцев для правильного начисления платы за ЖКУ, учета паспортного стола, ведения судебной работы и проведения общих собраний собственников, но жители не всегда сами предоставляют данные о смене собственника, добавляет заместитель гендиректора по правовым вопросам УК «Аструм-Москва» (ГК «Гранель») Валентина Тугушева.

Гендиректор УК «А101 — Комфорт» Игорь Вдовиченко считает, что мера, предлагаемая АКОН, может значительно упростить проведение общих собраний, так как исключит необходимость заблаговременного запроса сведений у нотариуса и предоставит возможность оперативного решения вопроса подтверждения полномочий собственников. Кристина Головкова приводит в пример Краснодарский край, где из-за высокого спроса на покупку жилья в инвестиционных целях регулярно меняются собственники, что может привести к проблемам с актуальностью данных.

Самым эффективным способом решения проблемы было бы дать доступ УК к данным о собственниках жилья по аналогии с нотариусами и регистраторами, считает Валентина Тугушева.

Правда, продолжает она, эта деятельность не является профильной для управляющих домами организаций, и у них отсутствует соответствующее программное обеспечение.

В текущих реалиях предоставление прямого доступа УК и ТСЖ к персональным данным собственников может повлечь злоупотребления и приобрести коррупционную окраску, с учетом ограниченного круга доступа к персональным данным собственников, возражает Игорь Вдовиченко.

Привлечение нотариуса к процедуре созыва общего собрания может привести как к временным, так и финансовым затратам, предупреждает управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Но Игорь Вдовиченко предлагает возложить эти расходы на собственников, включив их в тариф за ЖКУ, так как подобные затраты направлены на управление помещениями общедомовой долевой собственности.

Дарья Андрианова

Секрет на миллионы: персональные данные собственников жилья закрыли

С 1 марта 2023 года вступили в действие новые правила выдачи выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они вводятся для защиты персональных данных. Теперь сведения о собственнике перестают быть публичными, получить их можно будет только с его согласия, которое оформляется в виде специального заявления.

Статья по теме: Персональные данные утекают все сильнее

Подать заявление можно как лично, так и онлайн, обратившись в Росреестр и внеся соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг, сообщает ТАСС.

Модели opt-in предпочли opt-out

Проверить достоверность выписки из ЕГРН можно будет с помощью специального QR-кода. Росреестр разработал цифровой инструмент, который станет доступен на официальном сайте ведомства с марта 2023 года.

«Заинтересованное лицо, которому будет передан документ, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение.

Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту», — указали в Федеральной службе.

Там считают, что все это послужит дополнительной гарантией от мошенничества на рынке жилья.

«Речь идет не только о фальшивых сервисах по предоставлению данных, но и о предоставлении ложных данных о собственнике недвижимости, наличии обременений на объекте.

Также мера лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники», — пояснили в ведомстве.

Ограничения не касаются сделок с недвижимостью, заключаемых в нотариальной форме. Нотариус, как и прежде, будет делать прямые запросы в Росреестр для оперативной проверки объекта недвижимости. Дополнительно оплачивать получение сведений из ЕГРН в этом случае не понадобится.

Вопрос о том, следует ли закрывать данные из публичных реестров собственников, является сложным и спорным, признала в беседе с корреспондентом «Эксперта» юрист Key Consulting Group Ангелина Севостьянова. При его решении следует соблюдать баланс между конституционным правом на неприкосновенность частной жизни и интересами общества в прозрачности оборота и некой подотчетности.

Но в действительности закрытие публичных реестров о собственниках жилья может иметь негативные последствия для общества и сферы недвижимости в целом, посетовала юрист.

Более того, принятие такого решения, наоборот, может послужить причиной увеличения коррупционных и мошеннических составляющих.

Если информация о собственниках жилья не будет доступна публично, то невозможно будет отслеживать сделки с недвижимостью и проверять легитимность собственности, а риск того, что соответствующие справки могут оказаться поддельными, очень высок. 

Также, по мнению Ангелины Севостьяновой, это приведет к снижению уровня доверия в сфере недвижимости. Закрытие публичных реестров может вызвать подозрения, так как люди больше не смогут проверить права собственности и предыдущие сделки с ней, а судебная практика устойчиво стоит на позиции обязанности продавца изучать историю недвижимости. 

«Мы не говорим о невозможности получения информации, но теперь процесс станет более сложным и длительным, а значит, повлечет издержки, которые отразятся на цене, — подчеркнула юрист. — Также это повлияет на статистические данные, так как информация о нарушениях в области недвижимости будет недоступна. Из-за закрытых реестров станет сложнее отслеживать нарушения в данной области». 

Также Ангелина Севостьянова отметила, что при выборе модели opt-out, как правило, лишь небольшой процент людей открывает свои сведения. В этом смысле лучше было бы взять за основу модель opt-in, когда по общему правилу реестры открыты, но собственник через подачу заявления может закрыть свои сведения. 

Законопроект в некоторой степени монополизирует рынок нотариусов, побуждая людей обращаться к ним при заключении сделок на вторичном рынке, подтвердил «Эксперту» адвокат Александр Катков, партнер Novator Legal Group. По его словам, это также усложнит работу с поиском активов должников. Ведь раньше кредитор при поиске активов должника мог самостоятельно узнать, принадлежит ли должнику тот или иной объект.

Александр Катков уверен, что от нововведений пострадают практикующие юристы, которые сопровождали сделки, риэлторы, продавцы и покупатели на вторичном рынке, крупные управляющие компании. В связи со сменой собственником им необходимо постоянно актуализировать информацию, соответственно, увеличатся их расходы.

Степень открытости существенно снизилась

Исторически для российского реестра недвижимости был характерен принцип открытости и публичной достоверности, отметила в комментарии «Эксперту» советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. То есть любое заинтересованное лицо было вправе получить информацию о правообладателях объектов недвижимости вне зависимости от целей предоставления данной информации. 

Аналогичный принцип общедоступности информации реестра действует и во многих других странах, рассказывает эксперт.

Так, например, в ряде штатов США любой желающий вправе получить полную информацию о недвижимости бесплатно и без какой-либо дополнительной регистрации.

В Германии заявитель вправе получить доступ к сведениям поземельной книги (аналог реестра), однако при этом он должен подтвердить обоснованность интереса в получении данной информации.

По новому закону, предусматривается, что сведения из ЕГРН о правообладателе объекта (его ФИО, дата рождения) могут быть предоставлены стороннему заинтересованному лицу исключительно с согласия правообладателя.

В случае отсутствия такого согласия сведения из ЕГРН могут быть предоставлены только по запросу нотариуса и государственных органов.

Доступ к сведениям реестра сохранится у супруга (супруги) правообладателя, сособственника недвижимости, арендатора недвижимости, обладателя сервитута, а также у залогодержателя в отношении объекта, находящегося в залоге, и арбитражного управляющего при банкротстве правообладателя.

Иные лица в получении указанной информации ограничены. Таким образом, степень открытости ЕГРН существенно снижается, констатировала Анна Жолобова. Одновременно интересным представляется то, что нотариусы вправе предоставлять информацию из реестра также не всем лицам, а только на основании ограниченного перечня случаев. 

Например, при предоставлении предварительного договора, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи имущества, либо при намерении заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба, если при этом необходимы сведения о имуществе и его правообладателе, либо иска о взыскании задолженности с правообладателя недвижимости. 

Неоднозначно в законе прописан и вопрос о возможности получения через нотариусов информации о предыдущих правообладателях недвижимости, продолжила юрист.

Закон называет только «правообладателей» и ничего не говорит о «бывших правообладателях». История передачи прав на объект недвижимости может сказаться на добросовестности его приобретения последующим правообладателем.

Анне Жлобовой представляется, что данный вопрос будет определен на уровне практики правоприменения.

Впрочем, безусловным плюсом закона является то, что любому лицу предоставляется возможность проверки подлинности уже выданной выписки с указанием ФИО правообладателя через официальный сайт с предоставлением уникального идентификационного номера. То есть данная информация будет легитимной. 

В итоге, уверена эксперт, закон существенным образом затруднит предварительную проверку сведений об объектах недвижимости, сделает ее более затратной по времени и финансово, что скажется на интересах добросовестных приобретателей.

Кроме того, введение данных правил повысит риск заключения договоров купли-продажи недвижимости у недобросовестных контрагентов и будет способствовать увеличению количества недействительных сделок в данной отрасли, которые не смогут пройти процедуру государственной регистрации.

Также Анна Жолобова обратила внимание на то, что новый порядок затруднит поиск кредиторам активов должника при банкротстве, поскольку невозможно будет осуществить проверки всех предполагаемых объектов недвижимости. «На мой взгляд, было бы более правильным и корректным не закрывать реестр в целом, а предоставить правообладателю в заявительном порядке ограничить доступ третьих лиц к сведениям», — предложила юрист.

«Я негативно оцениваю это нововведение, — заявила “Эксперту” Анна Ларина, исполнительный директор УК «Помощь». — Я полагаю, что в принципе все существующие реестры (ЕГРН, ЕГРЮЛ) должны быть открыты.

При заключении сделок с недвижимостью ЕГРН помогал узнать, кто собственник недвижимости, убедиться, когда и на кого перешло право собственности.

Закрытие данных будет препятствовать получению необходимой информации с целью защиты нарушенных прав, так как срок исковой давности в делах о недвижимости начинает исчисляться с того момента, когда лицо, чьи права могут быть нарушены, узнало (или должно было узнать) о переходе права». 

Второе негативное последствие — усложнение оборота недвижимости. Теперь, чтобы обратиться в суд необходимо сначала посетить нотариуса и заявить о своих правах на иск, рассказал эксперт.

Таким образом, на истца ложится бремя доказывания. Нотариус же вправе отказать, если решит, что запрос необоснован.

В этом случае придется обращаться в суд еще и за тем, чтобы обязать нотариуса предоставить необходимые данные.

Физлица «светить» свои данные не хотят

Впрочем, у нововведения есть и сторонники.

Так, указывает Валерия Герасименко, генеральный директор Союза арбитражных управляющих СРО «Северная столица», с позиции физических лиц запрет на передачу личных данных через ЕГРН будет воспринят позитивно.

«Никто бы не хотел, чтобы информация о его собственности и иных правах была доступна неограниченному кругу лиц», — пояснила она «Эксперту» свою позицию. 

«С точки зрения же совершения сделок с недвижимостью я бы опасения экспертов не разделяла. Да, покупателю важно видеть документ, в котором одновременно подтверждено и право на объект, и указан правообладатель.

Поэтому, возможно, первое время будут какие-то задержки, но в дальнейшем всё выровняется.

Всё же любой продавец заинтересован в продаже объекта, и будет заранее заказывать выписку с полными данными», — констатировала юрист.

Она добавила, что нововведение вызывает опасения именно применительно к работе арбитражных управляющих. У них и ранее, несмотря на прямую норму об обязанности предоставлять по запросу любые сведения, были проблемы с получением данных. А сейчас это станет сделать еще сложнее, так как одновременно с закрытием персональных данных, усложняется и порядок получения выписок. 

Ужесточение законодательства о персональных данных началось в 2022 году, когда вступила в силу самая масштабная из реформ Закона 152-ФЗ, напомнил «Эксперту» ведущий эксперт по защите персональных данных, сооснователь консалтинговой компании Б-152 Максим Лагутин. Часть поправок действует с 1 сентября, часть вступает в силу с 1 марта, а изменения, связанные с Росреестром — это только маленькая часть из комплекса принятых мер.

Персональными данными считается любая информация, прямо или косвенно относящаяся к физическому лицу, позволяющая его идентифицировать, пояснил юрист.

Обычно человек предоставляет такую информацию конкретным организациям и лицам для использования в конкретных целях, с правом или без права передачи информации третьим лицам, с обязательным удалением этой информации организацией после того, как цели обработки были выполнены. Все эти моменты прописываются в специальном соглашении, которое подписывает субъект данных. 

В случае же с ЕГРН любой желающий мог получить выписку, в которой содержатся фамилия, имя и отчество владельца, адрес объекта недвижимости, площадь, этаж, назначение, кадастровая стоимость, наличие обременений и так далее.

На основе данных из реестра можно было сделать выводы, где живет определенный человек, какой у него достаток. Для получения этой информации не нужно было информировать собственника о целях обработки, запрашивать согласие, обещать удалять данные после выполнения цели.

Фактически это был пробел в законодательстве о персональных данных, уверен Максим Лагутин. 

Изменения позволят получить выписку с данными владельца недвижимости, если тот даст на это письменное согласие, отмечает эксперт.

Если же собственник недвижимости готов делиться своими данными со всеми запрашивающими, как это было раньше, он может подать соответствующее заявление в Росреестр.

При этом, обращает внимание Максим Лагутин, новый порядок получения информации из реестра не защитит данные собственников от возможных утечек из ЕГРН и не удалит из сети уже туда слитые базы.