Для ответа на данный вопрос, в первую очередь, необходимо подтвердить, что дорога действительно проходит по земельному участку, находящемуся в собственности лица, ограничивающего право проезда собственникам других земельных участков.

Для этого необходимо знать кадастровый номер спорного земельного участка.

Узнать его возможно путем сопоставления расположения вашего земельного участка со спорным земельным участком на публичной кадастровой карте, находящейся в свободном доступе на официальном сайте Росреестра в Интернете.

На публичной карте будут видны границы расположения земельных участков, а также установленные в отношении земельных участков ограничения (сервитуты).

Данные сведения предоставляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 12 Федерального закона  «О государственной регистрации недвижимости»).

Также возможно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с официальным заявлением о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении спорного земельного участка.

Дополнительно рекомендую обратиться в администрацию вашего муниципального района с требованием о предоставлении информации о прохождении дорог общего пользования на территории вашего поселения, а также о возможности альтернативного проезда к вашим земельным участкам, в том числе соответствующего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», которым предусмотрено, что для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.

В случае если единственным проездом к территориям земельных участков является дорога, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности лицу, ограничивающему такой проезд, то в силу п. 1-3 ст.

274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Однако,в силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

При переходе права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к новому собственнику сервитут сохраняется в силу п. 1 ст. 275 ГК РФ.

Таким образом, если собственниками земельных участков будет заключено соглашение об установлении сервитута на безвозмездной основе с собственником земельного участка, через который осуществляется проезд, и такой сервитут будет зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости, то при переходе права собственности на земельный участок к новому лицу такой сервитут сохранится в неизменном виде, а новый собственник будет не вправе ограничивать право проезда собственникам соседних земельных участков.

Как платить земельный налог в 2023 году: формулы расчета, льготы и сроки

Кто должен платить земельный налог, как узнать размер налога и ставки по нему, каковы сроки уплаты и существующие льготы?

Кто платит земельный налог

Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ, земельный налог платят физлица, компании и ИП, у которых есть земельный участок в собственности.

Кто может не платить земельный налог

Если бизнес владеет наделом на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, налог уплачивать не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=W_bHt8-isJ8\u0026pp=ygVj0J_Qu9Cw0YLQsCDQt9CwINC_0YDQvtC10LfQtCDRgSDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60L7QsiDQt9C10LzQtdC70YzQvdGL0YUg0YPRh9Cw0YHRgtC60L7QsiAyMDIz

В ряде ситуаций предприниматели могут не платить налог вовсе или платить меньшую сумму:

• бизнес имеет право на федеральную или местную налоговую льготу;
• участок входит в перечень земель, которые не облагаются налогом.

Согласно ст. 395 Налогового кодекса РФ, освобождаются от налога земельные участки, которые принадлежат определенным категориям граждан. В их число входят:

Некоторые владельцы участков могут не платить налог с шести соток со своего участка. Налоговый вычет могут получить:

• граждане с первой или второй группой инвалидности, инвалидностью с детства и лица из группы особого риска;
• чернобыльцы и граждане, подвергшиеся воздействию радиации на ПО «Маяк» и Семипалатинском полигоне;
• пенсионеры и предпенсионеры — женщины 55 лет, мужчины 60 лет, а также граждане с правом на пенсию, которое бы наступило до реформы по повышению пенсионного возраста, например, женщины от 50 лет и мужчины старше 55 лет с северным стажем в 15 лет;
• лица с тремя и более несовершеннолетними детьми.

Местное законодательство может освободить от уплаты другие категории налогоплательщиков. Информацию об этом можно уточнить в Сервисе налоговой службы.

Если у налоговой есть сведения о праве на льготу, ее предоставят по умолчанию. Однако стоит подстраховаться и подать в налоговую заявление на льготу и предоставить подтверждающие документы.

За какую землю не нужно платить налог

Земли, которые являются объектами налогообложения, перечислены в ст. 389 Налогового кодекса РФ.

Земли, которые изъяты из оборота

Это земли, которые являются федеральной собственностью, их нельзя купить или подарить. Полный перечень таких наделов можно найти в ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Земли, ограниченные в обороте

Это земли, которые являются муниципальной или государственной собственностью:

• объекты культурного наследия;
• музеи-заповедники;
• земли лесного фонда;
• земли под гидротехническими сооружениями в пределах водохранилища.

Входят в состав общего имущества многоквартирных домов

Это участки под жилым зданием или прилегающие к дому территории.

Все земельные участки, которые облагаются земельным налогом, налоговая служба вносит в специальную картотеку.

Как рассчитать размер земельного налога

Налоговая база

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного надела как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января календарного года, который является налоговым периодом.

Если земельный участок образован в течение календарного года, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки земельного участка на кадастровый учет.

Формула для расчета земельного налога

Для ИП и физлиц, которые владеют участком, налог рассчитывает ФНС. Организации рассчитывают налог самостоятельно. Чтобы определить размер земельного налога, им необходимо знать кадастровую стоимость и налоговую ставку.

• Налог рассчитывается по следующей формуле: земельный налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка.
• Если надел купили или продали в течение календарного года, земельный налог рассчитывают с учетом коэффициента владения.
• Коэффициент владения = количество полных месяцев нахождения участка в собственности в отчетном году / 12.
• Земельный налог с коэффициентом владения = годовой земельный налог × коэффициент владения за год.

Количество полных месяцев считают так: месяц учитывают, если купленный участок зарегистрировали в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с 1 по 15 число включительно. Месяц также учитывают, если после продажи переход права собственности к новому владельцу зарегистрировали в ЕГРН с 16 по последнее число месяца включительно.

Если участок в долевой собственности

Если у участка несколько владельцев, то налог они платят пропорционально своей доле.

Налоговые ставки по земельному налогу

Налоговые ставки по земельному налогу могут устанавливать города федерального значения. Муниципалитеты могут делать это в пределах допустимых значений, указанных в ст. 394 Налогового кодекса РФ.

Ставка налога	Типы участков
0,3%	сельскохозяйственные; занятые жильем и объектами инженерной инфраструктуры; приобретенные для жилищного строительства; ограниченные в обороте из-за использования в обороне, безопасности и таможенной деятельности
1,5%	Для остальных земельных участков

Все ставки по земельному налогу, действующие в муниципалитете, можно найти на сайте налоговой. Если ставки в пределах муниципалитета не утверждены, то налоги рассчитываются по ставкам в 0,3% и 1,5%.

Налоговый и отчетный период по земельному налогу

Налоговый период по земельному налогу составляет один календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-юрлиц являются I, II и III кварталы календарного года. По итогам данных периодов вносят авансовые платежи.

https://www.youtube.com/watch?v=W_bHt8-isJ8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Муниципалитеты могут законодательно не устанавливать отчетные периоды. В этом случае налог уплачивают в конце года без авансовых платежей.

Пример расчета земельного налога

Рассчитаем налог для земельного участка, который принадлежит юрлицу неполный год. Компания «Иванов и Ко» зарегистрирована в Москве и имеет в собственности участок в Переславле-Залесском. Кадастровая стоимость участка на 1 января 2023 года составляет 5 млн рублей.

25 марта юрлицо продает этот земельный участок. Налоговая ставка там составляет 1,5%. Земельный налог за 2023 год «Иванов и Ко» рассчитывают с учетом коэффициента владения.

Коэффициент владения: 3 месяца / 12 месяцев = 0,25.

Земельный налог: 5 000 000 × 1,5% × 0,25 = 18 750 рублей.

Расчет налоговых платежей необходимо оформить справкой из бухгалтерии. Это станет основанием для отражения налога в бухгалтерской и налоговой отчетности. Кроме того, справка может быть полезна для сравнения расчетов компании и налоговой инспекции.

Кадастровая стоимость участка

Объект земельного налога — земельный участок в собственности. Налоговой базой является кадастровая стоимость участка.

Для расчета налога используют кадастровую стоимость земельного надела, установленную на 1 января в ЕГРН. Для только созданных участков используют кадастровую стоимость, установленную на момент внесения объекта в ЕГРН.

Узнать кадастровую стоимость можно:

Выписку из ЕРГН часто заказывают, когда нужны данные о кадастровой стоимости на определенную дату или требуется подтверждение права собственности. Справку можно получить через МФЦ или запросить в Росреестре, однако в этом случае потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП).

В сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и в «Публичной интерактивной карте» кадастровую стоимость указывают на день последнего обновления базы.

Особенности расчета кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость участка изменилась в течение года, например, землю продали в течение года или надел оказался без кадастровой стоимости, тогда последнюю определяют в особом порядке.

Изменения учитывают с 1 января следующего года. Однако здесь есть исключения. Перерасчет налога за текущий или предыдущий год возможен, если кадастровую стоимость снизили до рыночной по решению профильной организации или суда или при исправлении технической ошибки.

Если кадастровая стоимость изменилась из-за изменений характеристик земельного участка, налоговую базу за периоды до внесенных изменений и после рассчитывают с учетом специальных коэффициентов.

Если у участка нет кадастровой стоимости, то платить земельный налог не нужно. Другие правила действуют в Крыму и Севастополе. Если кадастровой стоимости нет, то налог рассчитывают по нормативной оценке земли. Как только появится кадастровая стоимость, налог с 1 января выплачивают по ней.

В 2023 году предусмотрены исключения. Если кадастровая стоимость участка на 1 января 2023 года больше стоимости на 1 января 2022 года, используются данные за 2022 год. Это правило действует только в том случае, если не изменились характеристики земельного участка. В противном случае будут применять кадастровую стоимость за 2023 год, даже если она выше стоимости 2022 года.

Как и куда платить земельные налоги и сроки их уплаты

Земельный налог и авансовые платежи по нему уплачивают в налоговую службу по местонахождению земельного участка.

Земельный налог необходимо уплатить до 28 февраля года, следующего за отчетным. Налог за 2022 год уплачивают до 28 февраля 2023 года. Авансовые платежи вносят до 28 числа месяца, следующего за I, II и III кварталами. Так, в 2023 году авансовые платежи по земельному налогу необходимо внести до 28 апреля, 28 июля, 28 октября.

С 2023 года земельный налог уплачивают в составе единого налогового платежа (ЕНП). Чтобы в ФНС списали сумму, необходимо подать уведомление. По авансовым платежам его подают до 25 числа, следующего за отчетным кварталом, а за год — до 25 февраля. Так, в 2023 году уведомление подают 25 апреля, 25 июля и 25 октября.

Штрафы и санкции за несвоевременную уплату или неуплату земельного налога

Если перечислить земельный налог или авансовые платежи после положенного срока, то ФНС может начислить пени. Их рассчитывают за каждый день просрочки с ориентиром на 1/300 ключевой ставки Центрального банка, сказано в ст. 75 Налогового кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=ygVj0J_Qu9Cw0YLQsCDQt9CwINC_0YDQvtC10LfQtCDRgSDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QuNC60L7QsiDQt9C10LzQtdC70YzQvdGL0YUg0YPRh9Cw0YHRgtC60L7QsiAyMDIz

Если неуплату земельного налога выявила проверка, компания должна будет уплатить штраф в 20% от недоимки. Если выяснится, что компания умышленно занизила налог, то штраф составит 40% от недоимки, сказано в ст. 122 Налогового кодекса РФ.

Оштрафовать организацию могут только за неполную уплату налога по итогам года. На авансовые платежи штрафы не начисляются.

Памятка — как оплатить земельный налог

1. Земельный налог уплачивают физлица, ИП и компании, которые являются собственниками земельных участков, попадающих под налогообложение.
2. Земельный налог является местным налогом. Ставки по нему определяют города федерального значения и муниципалитеты в рамках предельных значений. Если местные власти ставки не определили, то они составят 0,3% или 1,5% для участков определенных видов. Муниципалитеты также определяют необходимость авансовых платежей по налогу.
3. ИП и физлица рассчитывать налог не должны. За них это делает ФНС. А вот организации рассчитывают налог самостоятельно. Для этого используется формула: земельный налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка.
4. Кадастровая стоимость берется за 1 января отчетного периода. В 2023 году можно использовать кадастровую стоимость за 2022 год, если она ниже, при условии, что характеристики участка не менялись.

Плата за проезд по земельному участку

Королёва Светлана Олеговна
Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана Сергеевна
Стаж юридической работы с 2004 г.

• Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.
• Специализация:
  Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.
• Награды:
  Диплом адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Васильев Сергей Владимирович
Стаж юридической работы с 2000 г.

1. Регистрационный номер 50/9818 в реестре адвокатов Московской области
2. Образование:
   Закончил Самарскую гуманитарную академию в 2000 году.
3. Специализация:
   — криминалистика
   — уголовное право
   — уголовный процесс
4. — уголовно-исполнительное право

С 2002 года работал в следственных органах системы МВД России на разных должностях, начиная от районного следователя до руководителя следственного подразделения Приволжского Федерального округа МВД России.
Подполковник юстиции

задать вопрос адвокату

Васильева Людмила Павловна
Стаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/6583.

Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

задать вопрос адвокату

Гайданова Елена Сергеевна
Стаж юридической работы с 1998 г.

• Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345
• Специализация:
  Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.
• В том числе:
  — Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»
  — Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам
• — Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО «Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

задать вопрос адвокату

Гостева Светлана Николаевна
Стаж юридической работы с 1990 г.

1. Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы
2. Специализация:
   Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.
3. Награды:
   Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Дмитриев Алексей Геннадьевич
Стаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Дубинец Сергей Владимирович
Стаж юридической работы с 1985г.

• Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы
• Специализация:
  — криминалистика,
  — криминально-уголовное право
• — уголовный процесс.

Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак «150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ». Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2005

1. Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438
2. Специализация:
   — устные и письменные консультации;
   — составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);
   — ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;
3. — оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

задать вопрос адвокату

Захарова Ирина Викторовна
Стаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской…

задать вопрос адвокату

Казаков Алексей Леонидович
Стаж юридической работы с 1990 г.

• Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770
• Специализация:
  — Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам
  — Защита интересов по административным и уголовным делам
• — Арбитражные споры.

Награды:
Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации». Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1992 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Кудряшов Константин Александрович
Стаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация:
— Уголовное право.

— Судебные споры.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лаврова Елена Анатольевна
Стаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация:
— Устные и письменные консультации.
— Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.

— Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Мосягина Светлана Владимировна
Стаж юридической работы с 2002 г.

Регистрационный номер 50/9802 в реестре адвокатов Московской области
Окончила Московскую Академию Экономики и Права по специальности «Юриспруденция»
Юридический стаж с 2002 года
Опыт работы:
2002-2010 г. — служба в органах внутренних дел.
2012 -2013 г. — стажёр адвоката,
в июле 2020 г. — получила статус адвоката
Специализация:

задать вопрос адвокату

Орлов Алексей Анатольевич
Стаж юридической работы с 1998 г.

1. Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819
2. Специализация:
   — уголовные дела;
   — обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;
3. — дела из административных правоотношений.

Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Рыжова Наталья Викторовна
Стаж юридической работы с 1995 г.

• Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/7529
• Специализация:
  Гражданское право.
• Награды:
  Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1985 г.

1. Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы
2. Специализация:
   — Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;
   — Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;
3. — По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Награды:
Почетная грамота «Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация:
Гражданское и предпринимательское право.
Интеллектуальная собственность.
Защита деловой репутации.

Банкротство.

задать вопрос адвокату

Платная дорога к дому: как владельцы коттеджей борются с «поборами» — новости Право.ру

По статистике, в России строится все больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47% от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55%.

Популярность подобной недвижимости выросла на фоне коронавирусных ограничений. Как показал совместный опрос ДОМ.

https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=YAHIAQE%3D

РФ и ВЦИОМ, проведенный летом прошлого года, почти 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать индивидуальные дома как более предпочтительные для проживания.   

Основные проблемы жильцов

Правда, порой у собственников коттеджей возникают сложности с использованием прилегающей инфраструктуры, которая зачастую остается в собственности застройщика или его управляющей компании, говорит старший юрист Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)
Максим Волков. Хотя инвестировали в ее создание собственники домов.

Дело в том, что в современных реалиях застройщик покупает земельный массив, затем «нарезает» его на участки под индивидуальное строительство и распродает.

А земли «общего пользования», по факту — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться по своему усмотрению, объясняет руководитель практик из Федеральный рейтинг.

группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании
Ксения Ульянова. При таком регулировании от злоупотреблений застройщика никто не застрахован.

Большинство этих проблем можно было бы решить, применив по аналогии ст. 36 ЖК, полагает эксперт.

В этой норме указано, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура.

Но Конституционный суд отметил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 № 23-П).

В 2015 году обсуждаемую проблему пытался решить законодатель.

Депутат «Справедливой России» Андрей Туманов внес на рассмотрение Госдумы инициативу, которая предполагала обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности.

Он отмечал в пояснительной записке, что владельцы таких земель «блокируют возможность прохода и проезда жителей до своих домов, ограничивают проезд экстренных государственных, технических и сервисных служб, требуя плату за это». В итоге законопроект отклонили, а законодательный пробел остался до сих пор.

Теоретически, действующее жилищное законодательство позволяет создать ТСЖ собственникам коттеджей, если те расположены на участках с общей границей и инфраструктурой, которая предназначена для обслуживания (ст. 136 ЖК).

Но на практике подобные поселки управляются коммерческими организациями, созданными застройщиком к моменту ввода домов в эксплуатацию, делится партнер юрпартнерства 
Региональный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании
Юлия Макаренко. Такая ситуация складывается, по ее словам, из-за двух аспектов:

— правового: «общее» имущество зачастую может принадлежать на праве личной собственности третьему лицу (застройщику), что не позволит создать ТСЖ до момента оспаривания прав этого лица;

— организационного: сложно провести собрание собственников этих домов и собрать необходимый кворум на фоне уже предлагаемого «рабочего» решения от застройщика.

Когда в суде выиграет владелец коттеджа

Компании, обслуживающие коттеджные поселки, зачастую одновременно с поддержкой общих коммуникаций предоставляют местным жителям и коммунальные услуги.

Расходы на оплату таких услуг значительно превышают траты владельцев жилья в обычных многоквартирных домах. Минимальные суммы начинаются от 10 000 руб., максимальные могут превышать 150 000 руб., подсчитали весной этого года эксперты РБК.

Для сравнения, средняя сумма платежки за все жилищно-коммунальные услуги в Подмосковье составляет примерно 7000–9000 руб. 

Более того, множество коттеджных поселков имеют так называемый вступительный взнос, рассказывает партнер АБ Федеральный рейтинг.

группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
Михаил Кюрджев: «Его размер, как правило, довольно высок и ничем не обусловлен. Самый большой, который мне встречался, составлял 600 000 руб.». Если владелец дома отказывается платить эти деньги, то ему начинают чинить препятствия в пользовании своей недвижимостью, объясняет юрист: «Не выдают пропуска для въезда на территорию поселка и придумывают прочие мелкие пакости». Неудивительно, что самыми частыми спорами, вытекающими из злоупотреблений собственников «общей» инфраструктуры, являются дела по взысканию долгов с хозяев коттеджей, отмечает Ульянова.

Практика ВС разбирался, как оплачивать коммуналку в коттеджном поселке

Так, владелец дома в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе Андрей Стебаков* в один момент просто отказался платить управляющей компании ООО «ПЖК Николино» за вывоз мусора, уборку территории и организацию пункта охраны. Ежемесячно он тратил на это 36 000 руб.

Владелец коттеджа вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 руб. в месяц — почти в 20 раз меньше, чем он платит фактически. Стебаков указал, что ошибочно перечислил «ПЖК» 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 руб.

, а остальное — взыскать как излишне уплаченное. Спор с управляющей компании дошел до Верховного суда, который отметил, что для соблюдения баланса интересов сторон в таких разбирательствах нижестоящим инстанциям надо изучить обоснованность и разумность тарифов и установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка (дело № 5-КГ20-107-К2).

В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны. 

Подобный вывод ВС этим летом уже поддержал Третий кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88-8109/2021).

В других похожих случаях суды признают злоупотреблением правом попытки собственников дорог в таких поселках брать плату за проезд по ним с местных жителей (дело № 33-8336/2019) или просто обязывают владельцев этих территорий не препятствовать проезду машин (дело № 33-4123/2012).

По такому иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему, объясняет партнер ЮФ «Кирьяк и партнеры» Семен Кирьяк. Суды удовлетворят подобные требования, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам собственники не имеют (дело № 2-3271/2014). 

При этом подавляющая часть жителей коттеджных поселков не предпринимает никаких мер для решения подобных трудностей, обращает внимание Мурат Рахимов из ЮФ Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании
. По его словам, владельцы домов уже после подписания договора с управляющей компанией, обслуживающей эту территорию, просто отказываются платить «завышенные» взносы и иные платежи. Такая стратегия приводит лишь к тому, что фирма взыскивает эти деньги в судебном порядке, предупреждает эксперт.

Трудности застройщика

Макаренко предлагает взглянуть на все эти проблемы еще и с точки зрения застройщика. Любой строительной компании важно, чтобы ее проект реализовали в том виде, который она изначально задумала. И дальнейшее управление играет здесь немаловажную роль.

Если поселок содержится в хорошем состоянии с отличными дорогами и красивыми газонами, то продажи домов в новых поселках будут расти, подчеркивает юрист. Но сейчас закон не позволяет застройщику закрепить правила и порядок содержания такой инфраструктуры на будущее для собственников домов в императивном порядке.

Потому организации приходится выбирать из трех путей:

1. Попытаться передать инфраструктуру в муниципалитет. Чаще всего городское поселение, к которому относится такой поселок, будет сопротивляться этому решению, поясняет Макаренко. У властей не будет денег обслуживать подобные коммуникации, если это «элитный» поселок с высокими стандартами.
2. При продаже домов оформлять «инфраструктуру» в долевую собственность жильцов. При таком способе нет понимания, как будут управлять инфраструктурой в будущем, и это создает опасные моменты, говорит эксперт. Речь идет про возможность «продажи» или «дарения» доли в «инфраструктуре» без продажи самого дома.
3. Оставлять инфраструктуру в личной собственности застройщика с дальнейшей реализацией управления. Это основной механизм, которым пользуются компании. 

Если выбирается третий вариант, то управляющей компании приходится взыскивать свои расходы только как неосновательное обогащение. Фирме нужно доказать факты таких трат и оказание именно этих услуг должнику, рассказывает юрист. По мнению Макаренко, разумнее будет закрепить, что правила об общем имуществе здания применяются и к таким же активам собственников коттеджных поселков.

Когда дом покупается в поселке, где уже есть ТСЖ, то надо ознакомиться с его уставом и решениями общих собраний. Это поможет понять порядок определения и размеры тарифов со взносами, заранее оценить их обоснованность, объясняет Волков.

«Если же на территории коттеджного поселка действует лишь управляющая компания застройщика, я бы посоветовал создать ТСЖ. В таком случае у собственников домов появляется больше контроля над вопросами обслуживания общей инфраструктуры».

Чтобы защитить интересы владельцев домов, необходимо заключить договор с управляющей компанией, где будут конкретно указаны услуги, за которые собственник обязан платить.

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании

Важно выяснить, что относится к территории поселка и кому принадлежат участки с инженерными коммуникациями для обслуживания всех домов, добавляет Рахимов. По мнению Кюрджева, не будет лишним поговорить с потенциальными соседями и промониторить судебные картотеки на предмет споров управляющей компании с жильцами и снабжающими организациями.

При этом Ирина Пикулева, старший юрист ЮФ Региональный рейтинг.

группа Недвижимость, земля, строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)
, рекомендует в отношениях с УК жилых комплексов руководствоваться принципом «надеяться на лучшее, готовиться к худшему».

• — заказать выписки из ЕГРН в отношении территории инфраструктуры, относящейся к объектам общего пользования, чтобы установить ее собственника;
• — запросить у уполномоченного органа генплан территории, правила землепользования и застройки, проекты планировки;
• — установить факт доступа к участкам по дорогам общего пользования и найти возможную альтернативу;
• — запросить и исследовать имеющиеся договоры и квитанции об оплате эксплуатационных услуг;
• — установить, как и кем осуществляется предоставление услуг по содержанию территории общего пользования;
• — прописывать в самом договоре в гарантиях и заверениях наличие доступа к участку по дорогам общего пользования.
• Источник: партнер АБ Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании
  Дмитрий Некрестьянов

* Имя и фамилия участника спора измены редакцией.