Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство. Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры.

Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Риски покупки квартиры по наследству

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Далее разберем подробно оба случая и риски покупки квартиры по наследству для каждого из них. Также рассмотрим, что такое срок вступления в наследство и чем опасно свежее наследство при покупке квартиры.

Покупка наследственной квартиры по закону

Наследование по закону — это получение наследства умершего родственника, который не написал завещание. В этом случае права установлены в следующем порядке:

1. наследники первой очереди (дети, супруг и родители умершего);
2. наследники второй очереди (полнородные или неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны отца или матери);
3. наследники третьей очереди (дяди и тети умершего);
4. наследники последующих очередей (прабабушки и прадедушки, дети родных племянников и племянниц, двоюродные дедушки и бабушки и пр.).

На наследство могут претендовать все дети: внебрачные (если смогут доказать родство), которых не воспитывал наследодатель, на которых не выплачивал алименты и даже если был лишен родительских прав.

Существуют наследники, которых относят к категории недостойных: они лишаются права претендовать на наследство. Это люди, которые, например, способствовали скорейшей гибели наследодателя или уклонялись от обязательного ухода за ним. Однако это необходимо доказать в судебном порядке.

Покупка квартиры, полученной по наследству по закону, опасна именно тем, что любой наследников может появиться уже после оформления сделки, обратиться в суд и доказать свое право на долю или весь объект целиком. Другой вопрос в том, сумеет ли он подтвердить наличие этих прав.

Покупка наследственной квартиры по завещанию

Наследование по завещанию — это вступление в наследство в соответствии с последней волей умершего, зафиксированной в завещании, заверенном у нотариуса. Если завещание не зарегистрировано в нотариальной конторе или у других уполномоченных лиц (представители органов исполнительной власти, консулы РФ за рубежом), оно является недействительным.

Существует лишь одно исключение из этого правила: если наследодатель писал завещание, находясь в условиях угрозы жизни, в присутствии двоих свидетелей. В этом случае завещание имеет «срок годности» 1 месяц, после чего утрачивает свою силу.

Может показаться, что наследование по завещанию не несет в себе столько рисков, ведь в документе четко прописано, кому достается имущество.

Однако здесь действуют те же правила: другие наследники могут заявить свое право на наследство. К примеру, если они докажут в суде, что умерший был недееспособным, поэтому не мог трезво рассуждать, составляя завещание.

Тогда документ признают недействительным и начнется распределение наследства по закону.

Стоит учесть еще несколько важных нюансов:

1. Если после вступления в наследство по закону обнаружится потерянное или забытое завещание, дело будет пересмотрено, а право на имущество изменено.
2. Если после вступления в силу прав по завещанию обнаружатся другие, более поздние завещания умершего, закон будет опираться на последнее из них.
3. По закону обязательную долю в наследстве имеют нетрудоспособные или несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы.
4. Наследник может продавать квартиру с завещательным отказом. Это обременение, которое получит в итоге покупатель.

В таком случае основные риски покупки квартиры по наследству кроются в том, что завещание можно оспорить или найти иной документ, в котором указаны другие получатели имущества.

Срок вступления в наследство и давность

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье.

Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя они несут ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Таков максимальный срок исковой давности по наследственным делам.

На вступление в наследство дается полгода: 6 месяцев выясняется, кому что принадлежит, проходят судебные разбирательства, затем оформляются правоустанавливающие документы. Пока этот срок не истечет, операции купли-продажи квартиры запрещены.

При определенных обстоятельствах можно увеличить период, в течение которого допускается вступить в наследство. К ним относятся следующее:

1. наследник не знал о смерти наследодателя;
2. у него не было возможности оформлять бумаги по уважительным причинам (длительная командировка, болезнь, уход за недееспособным родственником);
3. от одного из претендентов на наследство умышленно скрыли факт гибели наследодателя.

Однако любое из этих обстоятельств придется доказать, и в случае успеха ему дадут возможность восстановить свои права. Сделать это нужно не позднее, чем через 6 месяцев после того, как уважительные причины были устранены (например, завершилась командировка).

Законом определен срок давности, в течение которого можно оспорить решение, связанное с определением прав на наследство, — 3 года с момента его принятия. Например, если кто-то из наследников не согласен с разделением имущества, у него есть 3 года, чтобы обратиться в суд.

В этой ситуации особенно опасно то, что не все наследники знают друг о друге и соответственно о гибели родственника, оставившего наследство. Поэтому бывает, что уже после оформления права собственности объявляются внебрачные дети или дальние родственники, живущие вдалеке, и дело пересматривается.

Покупка квартиры: наследство менее 3 лет

Покупка квартиры после наследства наиболее опасна, если с момента перехода права на нее прошло меньше 3 лет. Главная опасность заключается в том, что о наличии других наследников может не знать даже сам новый владелец недвижимости.

Кроме того, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, собственник обязан заплатить налог 13% от ее стоимости. Чтобы сэкономить на этом, он может указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, а остальное попросить передать наличкой. Однако при появлении неожиданных претендентов на наследство, покупателю вернут именно ту сумму, которая указана в договоре.

Покупка квартиры, полученной по наследству спустя 3 года

Чем опасно свежее наследство при покупке квартиры, мы выяснили. Если же объект находится в собственности больше 3 лет, рисков становится не намного меньше. Разве что налог продавцу платить не нужно.

Но трехлетняя пауза не является гарантией, потому что срок исковой давности достигает 10 лет, если речь идет о наследниках по закону. Поэтому очень важно знать, как проверить наследственную квартиру при покупке.

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство.

С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо.

Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Ей было известно, какие документы запросить при покупке наследственной квартиры:

• Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
• Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
• Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю, даже если планируется покупка наследственной квартиры в ипотеку.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме.

Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал риски покупки квартиры по наследству, поэтому попросил помощи у знакомого риэлтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риэлтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не вышло.  

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений.  

Что проверить тому, кто вступает в наследство

Как видим, для покупателя унаследованной квартиры одним из главных документов становится выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Но и тому, кто собирается вступить в наследство, она очень пригодится. Закон не обязывает предоставлять ее нотариусу – специалист по закону сам имеет право сделать запрос. Однако перед тем, как стать наследником, хорошо бы убедиться, надо ли вам это.

Дело в том, что наследник получает не только право распоряжаться квадратными метрами. Заодно на его плечи ложатся и обязанности бывшего владельца, в том числе финансовые. А о них иногда ничего неизвестно. Бывает, что обязанностей, столько, что их не покроет стоимость полученной по наследству квартиры.

Например, хозяин не выплатил кредиты, и теперь жилье в обременении. Или на нее наложен арест за то, что хозяин имеет долг перед затопленными снизу соседями. Еще одна распространенная ситуация – наследнику переходит обязанность содержать человека по договору ренты.

Поэтому стоит получить выписку из ЕГРН и внимательно изучить раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Здесь найдется информация обо всех обременениях, арестах и ограничениях. Указаны договоры и решения суда, определены сроки действия этих ограничений. Возможно, будет проще отказаться от такого наследства, тем самым сохранить время и деньги.  

Как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Чтобы минимизировать риски покупки квартиры по наследству, необходимо:

1. по возможности выбрать объект, который находится в собственности не менее 3 лет;
2. указать в документах реальную стоимость жилья;
3. тщательно проверить все документы и наследников (свидетельство о смерти, завещание, техпаспорт, доверенность, выписку из домовой книги о зарегистрированных; выяснить, как досталась квартира, кто ближайшие и далекие родственники, наследники какой очереди продают жилье, есть ли отказы, дееспособность продавцов; пообщаться с наследниками, их соседями и друзьями);
4. при оформлении сделки использовать безналичный расчет;
5. отказаться от покупки слишком дешевого объекта;
6. сходить на осмотр квартиры, ведь проблема может быть не только в наследстве, но и в состоянии жилья, особенно, если это вторичка;
7. изучить выписку из ЕГРН.Реестра

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписки из ЕГРН выдают в отделениях Росреестра, МФЦ, а также на портале Госуслуг.

Но если у вас нет времени куда-то идти, стоять в очередях, дожидаться, когда российский портал выждет положенные законом сроки и выдаст-таки справку, выбирайте самый простой путь – заказывайте выписку с помощью ресурса ЕГРН.Реестр. Это надежно и быстро: справку можно получить в тот же день на электронную почту.

Также на ресурсе есть возможность посмотреть упрощенный вариант выписки из ЕГРН бесплатно. Достаточно в пустую строку на главной странице ввести кадастровый номер объекта или его адрес. Тут же вы узнаете, какой метраж у квартиры, ее кадастровую стоимость, назначение помещения и т.д. 

Налог на наследство

Чтобы понять, нужно ли платить НДФЛ с наследства и чему он равен, необходимо обратиться к п.18 ст. 217 НК РФ. В статье говорится, что если человек унаследовал что-либо, то при вступлении в наследство налог не взимается. Причем не имеет значения, что именно было получено: недвижимость, деньги, автомобиль и прочее.

Пример

Иванову от дяди досталась квартира. Это наследуемое имущество, налог при наследовании платить не нужно. Также Иванов не должен декларировать свой доход в виде квартиры.

Исключение составляет только вступление в наследование авторского права, когда человек получает вознаграждение за работы в области литературы, искусства, науки и патенты на изобретения. В этом случае наследник обязан уплатить налог с наследства в размере 13%.

Пример

Петров получил по унаследованному патенту 1млн рублей за изобретения своего дедушки. Такое наследство облагается налогом, поэтому Петрову необходимо уплатить 13%, то есть 130 тыс. рублей (1000000 * 13%).

Наследство по завещанию и без

При получении квартиры наличие завещания не влияет на уплату НДФЛ. Налог на имущество по завещанию или без него отсутствует. Если наследник прописан в завещании, это лишь упростит процедуру оформления.

Документы при продаже наследства

Если продается квартира, полученная по наследству

При продаже квартиры, полученной по наследству, вступает в действие гл. 23 НК РФ. Она регламентирует налогообложение на территории РФ и удержание 13%.

Продавая какое-либо имущество, даже то, которое досталось вам в наследство по завещанию, собственник получает доход. Его необходимо декларировать, отчитываться о нем в ФНС и платить 13% НДФЛ.

Важно! Если вы владели имуществом менее трех лет, то 13% с продажи наследства придется заплатить. Вы не должны уплачивать НДФЛ только в том случае, если владели имуществом дольше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный срок владения 3 года

Чтобы не платить налог с продажи наследства, квартирой нужно владеть минимум 3 года. Это правило действует для недвижимости и иного имущества, полученного по наследству с завещанием или без него.

Пример

Скворцову 4 года назад досталась квартира по завещанию от бабушки. Теперь он решил ее продать, и 13% со сделки уплачивать не придется. Минимальный трехлетний срок владения уже истек.

Рассчитайте свою суммуКалькулятор всех налоговых вычетов

При этом наследодателем может быть любой человек. Какой-либо налог на наследство по завещанию близких родственников или просто знакомых отсутствует. Степень родства никак не влияет на вопрос налогообложения.

Пример

Воробьев продал жилой дом, который получил пять лет назад в наследство от своего друга. Наследнику не придется платить с продажи 13%, так как при получении имущества в наследство минимальный срок владения составляет 3 года.

Как считать срок владения

По закону срок владения наследством отсчитывается с даты смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата оформления наследства или переписи квартиры на себя не учитывается. Процесс вступления в права собственника может затянуться, так как порой наследники не сразу узнают о своих правах.

Пример

Орлов получил в наследство квартиру от бабушки, которой не стало в январе 2018 г. В декабре 2019 г. Орлов оформил квартиру на себя, а в мае 2022 г. продал ее. Налог с продажи Орлов платить не будет, так как 3 года владения считаются с января 2018 г.

Однако имеются исключения, они касаются совместно нажитого имущества. Так, если квартира была куплена в браке и унаследована от умершего супруга, то датой начала владения будет считаться момент первоначального оформления квартиры в собственность супругов.

Пример

Ивановы купили в 2016 г. квартиру и оформили ее на мужа. В 2022 г. Иванова стала вдовой и в том же году продала квартиру. Она не будет платить 13% налога с продажи наследства, так как срок владения отсчитывается не со дня смерти ее мужа, а с 2016 г., когда было оформлено право собственности.

То же самое касается и долевой собственности. Срок владения считается с момента регистрации права собственности на первую долю.

Пример

Братья Серегины купили дом в равных долях и зарегистрировали собственность в 2016 г. В 2020 г. один из братьев умирает, а второй наследует его долю. В 2022 г. Серегин решает продать дом, и налог за продажу недвижимости он платить не будет, так как три года владения исчисляются с момента регистрации первой доли.

Если налог нужно платить

Если все-таки с продажи унаследованного имущества требуется уплатить 13%, то возможно снизить налог к уплате с помощью налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ). Они уменьшают налогооблагаемую базу, и соответственно, конечный подоходный налог.

Оформим налоговый вычет за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Вычет на недвижимое имущество

Если вы продаете квартиру, жилой дом, дачу, комнату, земельный участок, садовый дом или доли в них, доставшиеся по наследству, вы можете уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей. Уплата налога на продажу наследства будет рассчитана с оставшейся суммы.

Пример

Давыдов за 3 млн рублей продал квартиру, унаследованную 2 года назад. Используя вычет по НДФЛ, он уменьшает свою налогооблагаемую базу. В итоге налог будет рассчитан с 2 млн и составит 260 тыс. рублей (2 000 000 * 13%).

Как уменьшить налог при продаже наследства

Вместо вычета разрешается уменьшить доходы на расходы, понесенные наследодателем при покупке недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого расходы необходимо подтвердить документально. НДФЛ к уплате будет рассчитан с разницы от продажи и ранее совершенной покупкой.

Пример

Дочь унаследовала от отца жилье, которое тот приобрел за 4 млн рублей. Через 2 года наследница продала квартиру за 5 млн рублей и уменьшила доход на расходы. НДФЛ с остатка составит 130 тыс. (13% * 1 000 000).

Налоговый вычет действует при продаже любой недвижимости, а не только на полученную по наследству. Для уплаты налога требуется заполнить и сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Отправить документы в ФНС можно по почте, принести лично, отправить онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через онлайн-сервис «Налогия».

Образец заявления Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества Налог при продаже квартиры

Вычет на иное имущество

Если в продаже участвует унаследованное иное имущество, например, авто или мотоцикл, то разрешается уменьшить доход от продажи на 250 тыс. рублей. Налог рассчитывается с оставшейся суммы.

Пример

После умершего год назад родственника Зотов унаследовал мотоцикл и продал его за 400 тыс. рублей. Зотов  уменьшает налогооблагаемую базу на 250 тыс. и будет оплачивать налог с остатка — со 150 тыс.

Продаваемое имущество	Размер вычета
Дом, квартира, комната, участок, доли в них	1 000 000 руб.
Авто, мотоцикл, гараж и иное имущество	250 000 руб.

Нужно ли что-то платить при вступлении в наследство

Каких-либо сборов при получении наследства в России нет. Однако при оформлении своих прав необходимо уплатить государственную пошлину, которую должен выплачивать каждый гражданин, участвующий в наследовании, то есть, наследник.

Размер пошлины определяет НК РФ (п. 22 ст. 333.24 НК РФ).

Пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию:

• детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. рублей;
• другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн рублей.

Кроме того уплачивается 600 рублей за принятие мер по охране наследства (п. 23 ст. 333.24 НК РФ).

Частые вопросы

Если я продаю унаследованную квартиру дешевле 1 млн руб., облагается ли она налогом? +

Нет, в этом случае вам не нужно ни платить 13% с проданной квартиры, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Унаследованный дом покупал отец, у меня есть документы о покупке. Могу ли я уменьшить доход на его расходы? +

Да, вы можете уменьшить доход от проданного жилья на расходы, ранее произведенные наследодателем.

Продаются одновременно две унаследованные квартиры. Получится применить вычет в 1 млн к каждой? +

Нет, налоговый вычет в размере 1 млн распределяется на всю жилую недвижимость, проданную в течение года. В то же время уменьшать доход на расходы допускается по каждой продаваемой недвижимости.

Заключение эксперта

По законам РФ налог на вступление в наследство в 2023 году не взимается, при этом не важно, как было оформлено наследование — наследник не платит налог на недвижимость по завещанию или без него, равно как и на другое имущество.

Степень родства с умершим не влияет на налогообложение, и налог на имущество по наследству отсутствует даже при наследовании от третьего лица. Единственным платежом является пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию.

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Главная » Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

12 322 просмотров

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygWtAdCf0L7QutGD0L_QutCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QvtC70YPRh9C10L3QvdC-0Lkg0L_QviDQvdCw0YHQu9C10LTRgdGC0LLRgyDQvNC10L3QtdC1INC4INCx0L7Qu9C10LUgMyDQu9C10YIsINGA0LjRgdC60LgsINC_0L7RiNCw0LPQvtCy0LDRjyDQuNC90YHRgtGA0YPQutGG0LjRjyDQsiAyMDIz

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

• После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
• Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
• Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
• Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
• По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
• Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
• Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
• Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
• Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
• Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
• Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

• был лишён дееспособности;
• пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
• находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

• уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
• невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку