Сегодня многие жильцы многоквартирных домов задаются вопросом, правомерно ли начисление ОДН за воду, как производится его расчет и нужно ли оплачивать общедомовые нужды.

Содержание

«ХВС ОДН» — расшифровка

Получая ежемесячную квитанцию по оплате, первое, что может смутить — это обилие аббревиатур, непонятных для того, кто только начал вникать в детализацию коммунальных начислений.

«ХВС ОДН» и «ГВС ОДН» — это расход ресурса на общедомовые нужды (ОДН) по холодному водоснабжению (ХВС) и горячему (ГВС).

Как правило, расход холодного водоснабжения превышает расход горячего. Это происходит за счет того, что именно холодная вода является основной водоснабжения в многоквартирном доме, а горячая получается путем нагревания холодной и поставляется в том объеме, который необходим для получения нужной температуры.

Нагрев происходит при помощи нагревательных аппаратов, которые повышают температуру воды до 60-75°C, после чего домовые насосы подают воду по трубопроводам в квартиры и другие места домового потребления.

За счет того того, что получение горячей воды требует дополнительных ресурсов в виде нагрева и подачи в квартиры, ее стоимость обычно выше, чем стоимость холодного водоснабжения.

Что входит в ОДН по холодной воде

В число ОДН по воде входит расход ресурса, потребляемого на содержание и обслуживание общедомовых территорий дома. К таким территориям относится как внутридомовое пространство (подъезды дома, подсобные помещения, чердаки и подвальные помещения), так и внешняя территория, прилегающая к дому (двор, автостоянка, дополнительные постройки).

Подробнее о том, что такое ОДН

Нужно ли оплачивать общедомовые нужды по воде

ОДН по воде оплачивается собственниками квартир. Такой регламент прописан в Постановлении Правительства №354.

Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354

Таким образом начисление ОДН по воде является совершенно правомерным со стороны управляющей компании.

Как производится расчет ОДН по воде

В отличие от квартир, общедомовые территории не оснащены индивидуальными приборами учета (ИПУ), а потому расход воды на общедомовые нужды фиксируется только общедомовым счетчиком (ОДПУ).

При расчете платы ОДН за воду в многоквартирном доме в первую очередь снимаются показания общедомового счетчика. Он показывает, сколько всего воды было потреблено в рамках дома за отчетный период.

Далее собираются и суммируются показания индивидуальных приборов учета жильцов. Для того, чтобы баланс по дому были сведен корректно, показания ИПУ должны сниматься единовременно.

После того, как показания ИПУ собраны, их сумма вычитается из показаний общедомового счетчика. Разницу, которая при этом получается, и принято считать расходом на общедомовые нужды.

Простой пример: общедомовой счетчик показал потребление 4 000 м³ воды за отчетный период. Сумма показаний с индивидуальных приборов учета составила 3 800 м³. Полученная разница в 200 м³ — это и есть то количество воды, которое было потрачено на содержание и обслуживание общедомовых территорий — на влажную уборку в подъезде, полив клумб на территории и т.д.

Как начисляется ОДН за воду

• Распределение ОДН по воде происходит в соответствии с размером жилплощади, которую занимает собственник.
• После того, как становится известен общий объем ОДН, это количество делится на всю жилую площадь в доме, чтобы установить объем ОДН на 1 м² жилого помещения, и далее умножается на площадь квартиры собственника по формуле:
• Размер оплаты за ОДН рассчитывается по нормативам и тарифам, которые утверждены городским или региональным правительством.
• Подробнее о том, как рассчитывается ОДН

На практике существует около десятка причин, приводящих к высокому ОДН. Их устранение становится задачей управляющей компании. «СТРИЖ» уже в первые недели после установки позволяет разобраться с основными причинами и наладить точную систему поквартирного учета воды в многоквартирном доме.

1. Хотите снизить ОДН в многоквартирном доме?
2. УЗНАТЬ ПОДРОБНЕЕ
3. В продолжение статьи:
4. Большой ОДН на воду: причины и методы снижения
5. Воровство воды: как устранить хищения в многоквартирном доме
6.  Выгодно ли ставить счетчики на воду

Сергей Пахомов: Введение новых правил оплаты общедомовых нужд следует притормозить

  © Нина Зотина / РИА Новости

С 1 января 2023 года в России должен измениться порядок расчета платежей за общедомовые нужды (ОДН): все затраты будут оплачивать не по нормативу, как раньше, а по показаниям общедомового прибора учета.

 Депутаты Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили перенести этот срок на лето 2024-го.

О том, почему это необходимо сделать, в интервью «Парламентской газете» рассказал председатель комитета Сергей Пахомов («Единая Россия»).

— Сергей Александрович, что послужило основанием для предложения сдвинуть срок вступления в силу нового механизма расчета платежей за общедомовые нужды на полтора года?

— Согласно постановлению Правительства от 03.02.2022 № 92 с 1 января 2023 года собственники квартир будут платить за расход воды или электроэнергии на общие нужды по показаниям общедомового прибора учета.

Изменения в оплате произойдут прежде всего в тех домах, где жители платят за потребление общедомовых нужд по нормативу, а не по фактическому расходу.

 И в наш комитет стали поступать сигналы, что такие расчеты не всегда будут справедливыми из-за отсутствия в квартирах россиян приборов учета. К сожалению, их установили еще не все.

Поэтому мы обратились к коллегам из Минстроя с предложением провести анализ и запросить информацию по ситуации из всех российских регионов. В результате в сорок одном регионе спрогнозировали повышение оплаты за ОДН. Допустить заметного увеличения за коммунальные услуги мы не можем, не то сейчас время.

— В чем конкретно суть вашего предложения?

— У нас их несколько. Во-первых, сдвинуть срок обязательного вступления постановления на лето 2024-го и одновременно с этим дать право регионам вводить решение по постановлению Правительства с 1 января 2023 года постепенно, как говорится, по готовности.

https://www.youtube.com/watch?v=T2cO-tT8ugc\u0026pp=ygVh0J_RgNCw0LLQvtC80LXRgNC90L7RgdGC0Ywg0L7Qv9C70LDRgtGLINC-0LHRidC10LTQvtC80L7QstGL0YUg0L3Rg9C20LQg0LLQvtC00L7QutCw0L3QsNC70YMgMjAyMw%3D%3D

Еще мы предлагаем установить границы повышающего коэффициента на ОДН при отсутствии счетчиков в квартире в границах от 1,5 до 3 на усмотрение регионов. И это, я думаю, станет хорошим стимулом счетчики все-таки установить.

Далее, нужно разработать правила, по которым дополнительные доходы управляющих компаний от повышающих коэффициентов при отсутствии квартирного счетчика в обязательном порядке направлять на погашение общедомовой разницы при оплате за общедомовые нужды. Таким образом, мы включаем в эту работу и УК. А то в новых правилах они выступают сторонними наблюдателями. Кроме того, если повышение по платежу за ОДН составит больше трех процентов, мы предлагаем этот платеж разделить на двенадцать месяцев.

— Давайте напомним нашим читателям, что такое общедомовые нужды и в чем разница между старой и новой схемами оплаты ОДН.

— Общедомовые нужды — это содержание всех помещений дома: подъездов, подвалов, лестничных клеток, чердаков, лифтов, то есть всего, что находится в жилом здании за пределами квартир собственников. И все они имеют долю в общем имуществе и должны заботиться о нем, как о своем жилье.

Около десяти лет назад квартиры россиян, особенно в регионах, еще не были оборудованы приборами учета в таком количестве, как сейчас. А общедомовых счетчиков было и того меньше.

Поэтому жителям приходилось верить, как говорится, на слово поставщикам, что в доме, к примеру, потребили такое-то количество воды.

В связи с этим государство и ввело норматив, чтобы цифры от УК в платежках не зашкаливали за пределы разумного.

Сейчас ситуация изменилась, восемьдесят процентов квартир оборудованы счетчиками. Поэтому переход на новый порядок оплаты логичен, лучше оплачивать именно то количество воды на помывку лестничных клеток или электричества на освещение подъездов, которое в доме потребили.

Например, всего за месяц в доме израсходовали сто литров воды, надо сложить, сколько всего жители потребили по квартирным счетчикам, и вычесть эту сумму из общей. Остальное разделить поровну на всех. Кстати, в Москве во многих многоквартирных домах именно так и происходит.

• Обманутых дольщиков предложили освободить от подоходного налога • Многоквартирные дома могут остаться без управления с 2023 года • Кто имеет право поверять счетчики

— Люди высказывают опасения, что из-за нововведения по оплате общедомовых нужд за долги соседей будут платить другие жильцы. Насколько эта тревога обоснована?

— Многие не совсем верно трактуют правила расчета. Как я уже сказал, логика постановления Правительства верная, если в доме есть и общие приборы учета, и индивидуальные в каждой квартире.

Важно, что постановление дает стимул для собственников экономить, следить и за своим имуществом, и за общим. Кроме того, развитие технологий позволяет прогнозировать, что следующие счетчики в домах жителей будут уже с дистанционной передачей данных.

Такие приборы позволяют уже не только экономить, но и не думать о том, когда, как и куда вносить показания.

— Что могут сейчас сделать собственники, чтобы уменьшить оплату за общедомовые нужды?

— Прежде всего собственникам нужно формировать эффективные инструменты управления своими домами.

Это единственный разумный и действенный способ экономить, держать в тонусе свою управляющую компанию, вовремя проводить все мероприятия по текущему и капитальному ремонту, тем самым сохраняя свою собственность в приличном состоянии. И мы уже сейчас видим, чем лучше и эффективнее работает совет дома, тем больше порядка и экономии.

Да, мы понимаем, что не у всех есть возможность в старых домах ставить счетчики на тепло и на газ, но новые дома сейчас сдаются с полным набором приборов учета внутри квартиры и с автоматизированными узлами учета на весь дом. И здесь уж точно все зависит о собственников и от их активности.

— А что можно посоветовать жителям старых домов? Есть ли необходимость ставить общедомовые счетчики, ведь это определенные затраты, будут ли они обоснованы и рентабельны?

— Устанавливать общедомовые счетчики — это необходимость нашего времени, ведь рано или поздно при начислении платежей за ОДН от расчетов по нормативам откажутся, как это было с оплатой за коммунальные услуги по квартирам, и будут считать по реально потребляемым ресурсам. А пока нет счетчика, есть повышающий коэффициент, который подталкивает собственника этот счетчик установить, чтобы не переплачивать.

Тринадцатая квитанция. Меняется порядок расчетов на общедомовые нужды

Наталья Орлова

Тот, кто издавна привык изучать свои квартирные счета, наверняка помнит это словосочетание. Оно появилось в отрасли ЖКХ, когда понадобилось как‑то совместить оплату коммунальных ресурсов по нормативу и по счетчику. Придумали: в течение года граждане платили по нормативу, а в конце года происходил перерасчет. Если по факту дом потребил больше ресурсов, чем было насчитано по нормативу, то гражданам приходилось доплачивать. Если меньше, то переплата шла в счет будущих платежей. Результаты перерасчета, сообщенные потребителям в отдельной строке, и именовали тринадцатой квитанцией.

ФОТО Александра АРТЕМЕНКОВА/ТАСС

От этой практики отказались очень быстро. Отчасти из‑за неразберихи. Отчасти из‑за того, что граждане были запутаны и, разумеется, недовольны. Отчасти из‑за роста количества узлов учета: как квартирных, так и общедомовых, которые уменьшили необходимость пользоваться при расчетах нормативами.

Заковыристая квитанция. Расчетный «свиток» ЖКХ представили в Петербурге

И вот она возвращается. Тринадцатая квитанция.

С 1 сентября вступило в силу постановление правительства России № 92, принятое еще в феврале 2022 года. Оно меняет порядок расчетов за ресурсы, ­потребленные на общедомовые нужды (ОДН). Те самые общие кубометры воды и киловатт-часы электроэнергии, происхождение которых для многих граждан — темный лес.

Отныне есть несколько способов заплатить за ОДН. (Или еще в квитанциях его будут величать как КР на СОИ — коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.) Первый и, похоже, главный способ таков. В течение всего года граждане оплачивают общие ресурсы по нормативу, а в конце года, как и давным-давно, им приходит тринадцатая квитанция.

То есть управляющая компания либо добирает с народа деньги из‑за того, что по факту потреблено ресурса больше, нежели определено по нормативу. Ну или наоборот: если дом принял за год меньше электричества и воды, нежели ему насчитали в теории, то переплаченные деньги будут зачтены в счет будущих платежей. И такой метод управляющие компании будут применять по умолчанию.

То есть отсчет уже пошел — с 1 сентября.

Есть также способ расчета, который базируется на современных технологиях. Если дом оборудован системой автоматического снятия показаний и мгновенной передачи их в ресурсоснабжающую организацию, собственникам не нужно ничего делать: автоматика все сделает сама. Однако этот способ пока касается только электроэнергии (АСКУЭ) и доступен всего нескольким тысячам абонентов.

Начальник Главного управления разъяснила, как изменился порядок оплаты за общедомовые нужды в 2023 году

В России начали действовать новые правила расчета платы за общедомовые нужды (ОДН). Многие жители Челябинской области уже получили квитанции с перерасчетами — как в большую, так и в меньшую сторону.

10 марта состоялась пресс-конференция начальника Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» Рашиды Ковалевой, где руководитель ГЖИ разъяснила, кого коснутся изменения порядка оплаты за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества многоквартирного дома, каким образом будет производиться перерасчет, почему новый порядок нельзя считать повышением платы за коммунальные услуги и куда обращаться, если вы не согласны с начислениями.

— 48% домов в Челябинской области оборудованы общедомовыми приборами учета, и в большинстве из них начисления ранее осуществлялись по нормативу, несмотря на наличие прибора учета.

Причины были разные: где-то не было решения собрания собственников, где-то, напротив, собственники решили платить по нормативу.

В связи с изменениями в законодательстве до конца I квартала жители таких домов получат квитанции, где вода, водоотведение и электроэнергия, потребляемые при содержании общего имущества, будут пересчитаны за весь 2022 год по показаниям общедомовых приборов учета.

Мы видим практику по Челябинской области — есть как минусовой перерасчёт, так и доначисления. ГЖИ может при поступлении обращения проверить правильность начислений, потому что в некоторых случаях суммы немаленькие, в зависимости от площади помещения. За 3 месяца мы получили 44 обращения.

Проверка включает в себя проверку объёма каждого вида коммунального ресурса на содержание общего имущества.

Собственники могут получить информацию о том, установлен ли на доме ОПУ, в своей управляющей организации. У нас есть государственная система — ГИС ЖКХ — где поиск по адресу позволяет без регистрации получить открытую информацию по дому, в том числе о наличии приборов учета, — рассказала Рашида Ковалева.

С 28 февраля Госжилинспекция открыла горячую линию по порядку перерасчёта за общедомовые нужды.

Задать вопросы можно каждый вторник с 13:00 до 17:00 по номеру телефона: 8 (351) 214-14-23.

В ответе за всех: что изменится в оплате общедомовых нужд с 2023 года

Это
затраты в многоквартирных домах на коммунальные услуги (электричество, воду,
отопление), которые потребляются за пределами жилых и нежилых помещений
собственников. Например, на отопление и освещение подъезда, работу лифта или
полив прилегающей территории. На размер ОДН также влияют незаконные врезки,
протечки, занижение показаний индивидуальных приборов учёта жильцами.

Размер
платы за общедомовые нужды рассчитывается в зависимости от того, есть ли в доме
общедомовой счётчик:

• если счётчик установлен, то ОДН считается как разница между
  общедомовым потреблением ресурса и суммарным показателем индивидуальных
  приборов учёта;
• для домов без общедомовых приборов учёта действовал норматив — свой для каждого региона. Теперь норматив отменят.

Как работают общедомовые счётчики и как рассчитывается
плата за ОДН

Общедомовой
прибор учёта учитывает все формы расхода воды, тепла и электроэнергии,
потребление внутри квартир, на лестничных клетках, все протечки и потери.

Распределение платы за общедомовые нужды между потребителями происходит в зависимости
от решения общего собрания собственников помещений в доме: или весь объём
ОДН распределяется между собственниками пропорционально площадям помещений, или
жители оплачивают ОДН по нормативу, также пропорционально площадям.

Какие расходы несёт управляющая компания

За
общедомовые нужды поставщикам услуг платит управляющая компания (УК) из денег,
которые собирает с жильцов. При оплате по нормативу у УК могут появиться долги
перед поставщиками, которые иногда (в основном в регионах) даже приводят к банкротству.

Если недобросовестный жилец
занижает показания индивидуальных счётчиков, недостачу оплачивает управляющая
компания, фактически из своей прибыли.

Для квартир, в которых нет
индивидуальных приборов учёта, также используются нормативные показатели,
которые могут отличаться от реального потребления.

Поможет ли постановление решить проблемы с
неплательщиками

С
этим вопросом мы обратились к специалисту. «Это
постановление — не метод борьбы с неплательщиками.

Это способ снизить
издержки ресурсоснабжающих и управляющих организаций, — полагает руководитель
Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области Елена Юлегина.

—
Чтобы бороться с неплательщиками, надо увеличить штрафы за неплатежи для
должников. Одновременно необходимо увеличить возможности социальной поддержки
для людей, которые попали в сложную жизненную ситуацию».

Вырастут ли платежи за коммунальные ресурсы

Вырастут,
но не из-за постановления, считает Елена Юлегина. Рост будет связан с тем, что с
1 декабря 2022 года увеличатся тарифы за сами коммунальные услуги.
Соответственно, возрастут и суммы в квитанциях жильцов.

Можно ли снизить общедомовые нужды

Фактические
общедомовые расходы можно снизить, поставив энергосберегающее оборудование: от
датчиков движения для включения освещения в местах общего пользования до
тепловых завес на входных группах, считает Елена Юлегина.

Более серьёзная
статья общедомовых расходов — аварии и утечки на водопроводных и
отопительных сетях.

Здесь помогут надлежащее текущее содержание, добросовестная
подготовка инженерных сетей дома к эксплуатации в осенне-зимний период и
своевременный капитальный ремонт.

Раскрыта тайна нового норматива ЖКХ: счета за апрель удивят — МК

С 1 марта ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, собственники жилья стали оплачивать по-новому.

Сумма начисляется либо исходя из фактического потребления, если установлены счетчики, либо норматив выставляют, взяв за основу то количество ресурсов, которое потребляют в другом точно таком же доме.

Изменения затронули расходы на холодную и горячую воду, водоотведение и электричество. Как изменятся в результате этих нововведений суммы в платежках жильцов? За ответом «МК» обратился к экспертам.

С начала весны вступило в силу постановление, вводящее новые правила расчета коммунальных услуг, которые используются для общедомовых нужд (ОДН). Конкретно — изменились нормативы расчета.

Изменения касаются домов всех типов – и тех, где установлены общедомовые счетчики (и собственники платят за фактическое потребление ресурсов), и тех, где они отсутствуют (там собственники платят по нормативу).

Соответственно, суммы в платежах за ЖКХ могут вырасти у всех.

Между тем сами нормативы определяются органами государственной власти субъекта Федерации. В каждом конкретном регионе действовали свои нормативы, которые рассчитывались местными управленцами в сфере ЖКХ. Нормативы устанавливались сроком на три года.

Причем нормативы устанавливались не единым показателем для каждого многоквартирного дома в регионе, а дифференцировались при различиях в конструктивных и технических параметрах зданий, с учетом степени благоустройства и мощностей подключаемого к дому оборудования.

Раньше региональные власти устанавливали нормативы оплаты использования коммунальных ресурсов по ОДН, исходя из расчетного метода — по формулам, исходя из мощности подключаемого оборудования, удельных расходов ресурсов и ряда других параметров, рассказывает специалист юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

«По этим правилам размер оплаты коммунальных ресурсов за ОДН не мог превышать установленные региональными властями нормативы – собственники оплачивали коммунальные услуги по общедомовым счетчикам или по специальному тарифу, который часто занижался. В случае перерасхода коммунальных услуг за ОДН разницу оплачивали управляющие компании (УК), что часто приводило к их банкротству», – отмечает эксперт.

По словам собеседника «МК», с 1 марта 2023-го, после вступивших в силу изменений, разница между показаниями общедомовых счетчиков и суммарного потребления всех квартир в доме будет распределяться между всеми жильцами пропорционально занимаемой площади, что и приведет к увеличению сумм в платежках за ЖКХ.

«Норматив же теперь устанавливается, исходя из аналогового метода: в основу расчета ложатся показания приборов учета в домах с аналогичными конструктивными особенностями и в аналогичных климатических зонах.

Проще говоря, если раньше устанавливались определенные лимиты потребления ресурсов для нужд ОДН, выход за которые оплачивала управляющая компания, то теперь выход за эти лимиты будут оплачивать сами собственники, – продолжает Стус.

– Еще проще – раньше собственник платил по своим счетчикам за то, что он потребил плюс определенный процент за ОДН, а остальное платила УК. Теперь он должен будет заплатить по своим счетчикам и 100% за расходы на коммунальные услуги для ОДН. УК же ничего ни за кого больше не платит».

Между тем, де-юре общедомовые счетчики должны быть установлены во всех домах, но де-факто – это далеко не так. Зачастую в старом жилом фонде общедомовые счетчики не установлены, а жильцы платят по нормативам.

«Однозначно можно сказать, что суммы в квитанциях за ЖКХ увеличатся у всех – и у тех, кто платит по факту потребления (так как фактическое потребление зачастую было выше нормативов), и у тех, кто платит по нормативам (так как нормативы рассчитываются по-новому методу аналога)», – заключает юрист.

Эксперт Народного фронта, член Общественного совета федерального проекта «Школа грамотного потребителя» Павел Склянчук считает иначе. По его мнению, в отличие от индексации тарифов, изменения в платежках на ОДН коснутся не всех.

В зависимости от оснащенности многоквартирного дома счетчиками, колебания в размере платы за содержание общего имущества могут быть разными — от 0 до 15%, и они относятся к объемам электроэнергии, горячей и холодной воды, водоотведения на содержание общего имущества.

«Формула остается прежней: объем ресурса умноженный на стоимость единицы ресурса. Однако загвоздка в том, что полученная сумма распределяется пропорционально площади квадратных метров между всеми собственниками.

Если в доме нет общедомовых приборов учета, то вместо расчетных нормативов будет использоваться метод аналога — сравнения фактических расходов дома, в котором такие счетчики установлены. Например, вы пришли в магазин, в котором нет или сломались весы, и хотите купить килограмм яблок.

Нужно сходить в соседний магазин и воспользоваться их весами! Основная цель изменений — сведение воедино дебита с кредитом, того что поставлено и что потреблено. И результаты могут быть самыми неожиданными», – предупреждает Склянчук.

Представим, например, что кто-то нелегально подключил стоящий рядом киоск, или подключился к трубам в подвале, чтобы мыть свой автомобиль.

Может быть и такое — человек в квартире организовал майнинг криптовалюты, а счетчик специально сломал, зная, что выше норматива ему все равно не начислят, а убытки лягут на электросетевую компанию.

Но кому в таком случае придется за это заплатить? Вполне вероятно, что ни в чем не виноватым соседям нрушителя по дому.

По словам эксперта, нужно дождаться апреля, тогда станут ясны, какие системные изъяны есть у нового подхода к методике учета расходов на ОДН. Жаль только, что платить за эти изъяны, судя по всему, придется нам из своего кармана.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28983 от 6 марта 2023

Заголовок в газете: Проклятие старого дома

С 2023 года изменится оплата общедомовых нужд. главное, что нужно знать

В феврале 2022 года правительство ввело новые правила, по которым рассчитывают плату за общедомовые нужды (ОДН) — коммунальные услуги в многоквартирных домах. Теперь деньги начисляют не по нормативу, а по количеству ресурсов, фактически потраченных на обслуживание дома.

https://www.youtube.com/watch?v=T2cO-tT8ugc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Изменения вступили в силу 1 сентября, а рассчитывать по-новому платежи за ОДН начнут в первом квартале 2023 года. Изучаем, что всё это значит и сколько теперь придётся платить жильцам многоквартирных домов.

Что такое общедомовые нужды

Так называют ресурсы, которые тратятся на обслуживание не принадлежащих жильцам помещений в многоквартирных домах. Речь об отоплении и освещении подъезда, работе лифта, уходе за газоном на прилегающей территории. На платежи за ОДН в немалой степени могут влиять незаконные врезки, протечки, занижение показаний индивидуальных приборов учёта жильцами.

Как рассчитывают платежи

Главное, от чего зависит сумма платёжки — есть ли в доме общий счётчик.

• Если счётчик есть, то платёж за ОДН рассчитывается как разница между общедомовым потреблением ресурса и суммарным показателем индивидуальных счётчиков — тех, что стоят в квартирах.
• Для домов, где общих счётчиков нет, был специальный норматив — свой для каждого региона. Теперь норматив отменят.

Общедомовой прибор учитывает все случаи расхода воды, тепла и электроэнергии, потребление внутри квартир и на лестничных клетках, а также все протечки и потери.

Как будут распределять оплату за общедомовые нужды — решают на общем собрании собственников. Варианта два: или всю сумму за ОДН распределяют между жильцами пропорционально площадям помещений, или владельцы квартир раньше могли платить по нормативу, тоже пропорционально площадям.

Куда дальше идут деньги

В управляющую компанию (УК) — именно она потом из денег жильцов платит поставщикам электроэнергии и так далее. Если все платят по нормативу, у УК могут появиться долги перед поставщиками. Эти долги иногда (в основном в регионах) даже приводят к банкротству.

Если недобросовестный жилец занижает показания своих счётчиков, недостачу оплачивает управляющая компания из своей выручки. Для квартир, в которых нет индивидуальных приборов учёта, также использовали нормативные показатели, которые могут отличаться от реального потребления.

Сколько теперь придётся платить

Вероятно, что суммы вырастут, но не из-за нового постановления. С 1 декабря 2022 года увеличатся тарифы на коммунальные услуги. Соответственно, вырастут и суммы в квитанциях жильцов.

Можно ли снизить общедомовые нужды

Да, если поставить энергосберегающее оборудование. Например, датчики движения, которые будут включать свет только тогда, когда это нужно, чтобы не тратить электричество.

Более серьёзная статья общедомовых расходов — аварии и утечки на водопроводных и отопительных сетях. Здесь помогут правильное текущее содержание, добросовестная подготовка инженерных сетей дома к эксплуатации в осенне-зимний период и своевременный капитальный ремонт.

Это задача УК, которую должны контролировать жильцы. Если в вашем доме слишком часто бывают аварии, это повод обратиться в жилинспекцию и проверить вашу УК.

Секреты новой платежки: как дорожают общедомовые нужды и как бороться с наглостью УК — Последние новости России и мира сегодня | Новые Известия

Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль

Федеральные и городские власти ежегодно повышают тарифы на жилищно-коммунальные услуги. В 2022 году в Москве «индексация» была проведена дважды – 1 июля (с предельным уровнем роста тарифов на 4-5%) и 1 декабря (на 9%). В первый месяц 2023 года жители столицы получили обновленные платежки, несколько строк в них было изменено.

Общая цифра увеличилась за счет повышения тарифов на электроэнергию и природный газ, а еще подорожали т.н. общедомовые нужды.

Плата за капитальный ремонт выросла на 15%, за содержание жилых помещений — в среднем на 11%.

В Минэкономразвития объяснили: повышение коммунальной платы поможет в будущем обеспечить бесперебойную работу служб (?). Обещали в ближайшие полтора года больше тарифы не поднимать.

Помимо ежегодного подорожания коммунальных услуг уже давно зреет другой вопрос. Половинная доля платежки – это расходы на т.н. общедомовые нужды. Возьмем январскую платежку из Южного округа Москвы.

Плата за квартиру общей площадью 49,1 кв.м., (жилой площадью 33,8 кв. м.) с двумя проживающими и скромным расходом ресурсов – 6045,51 + электроэнергия, итого в среднем коло 6,5 тысяч рублей.

До нового года выходило в среднем около 5,5 тысяч рублей. Рост почти на 20%.

Половина январской платежки – 3.094 рубля – это общедомовые нужды. Сюда входит плата за капитальный ремонт 1911,23 рубля (если, к примеру, он запланирован через 10 лет, то текущий собственник может его никогда и не застанет), уборка дворов, отопление и электричество в подъезде и уборка в нем.

https://www.youtube.com/watch?v=b2h51rjYTm8\u0026pp=ygVh0J_RgNCw0LLQvtC80LXRgNC90L7RgdGC0Ywg0L7Qv9C70LDRgtGLINC-0LHRidC10LTQvtC80L7QstGL0YUg0L3Rg9C20LQg0LLQvtC00L7QutCw0L3QsNC70YMgMjAyMw%3D%3D

При этом, к примеру, по нормативам обслуживающей организации ГБУ «Жилищник», влажная уборка на каждом этаже запланирована лишь раз в месяц, раз в неделю – влажное подметание, уборка первого этажа и крыльца – каждый день.

Таким образом, к примеру, только один подъезд 9-этажного дома с четырьмя квартирами на лестничной клетке платит за общедомовые нужды около 120 тысяч рублей в месяц, а весь дом, если в нем, допустим, 10 подъездов – 1 млн 200 тысяч рублей. Еще раз: 1 млн 200 тысяч рублей в месяц за содержание общего имущества. 

Качество услуг — особенно уборка подъездов и текущий ремонт — всегда вызывают множество вопросов. Но к этому прибавилась еще одна проблема.

Множество жильцов МКД жалуются на то, что за общедомовые нужды они вынуждены платить больше, чем за собственные квартиры.

До 2014 года доля расходов на общедомовые нужды не переваливала за 3-10%, отмечают эксперты, и этого вполне хватало и на зарплаты дворников, уборщиц, и на самосвалы для вывоза мусора и на батареи и лампочки для подъездов. К настоящему дню расходы на общедомовые нужды в 4-5 раз превышают их себестоимость, и тенденция к росту, похоже, не изменится без принятия мер на законотворческом уровне. 

Ст.

165 Жилищного кодекса РФ предусматривает перерасчет потребления ресурсов по общедомовым нуждам,  исходя из фактической разницы показаний общедомового узла учёта и суммы потребления ресурсов в квартирах, денежная разница должна возвращаться на счет. Однако общие счетчики – не всегда выход, говорит руководитель Ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский:

— В домах с сильно изношенными коммуникациями установка общих приборов учета может просто привести к безвозвратному разрушению этих сетей.

А в домах со старыми, вечно текущими трубами, устаревшими лампами накаливания в плафонах вместо светодиодных светильников установка таких общих приборов учета только увеличит строку ОДН.

Счетчики разумно ставить в новых домах или в домах, прошедших капитальный ремонт.

Безудержно растущие траты на общедомовые нужды – это прямое следствие введения в управление многоквартирными домами посредников-монополистов.

 Никто не спорит, что лифты, мусоропроводы, чердаки, подвалы с насосами, мытье полов в подъездах, уборка дворов не на голом энтузиазме работает, а тепло и свет в подъездах не на деревьях растут.

Но проблема в том, что фактическая плата за это хозяйство превышает рынок в разы, говорит Александр Толмачев, общественный деятель, зампредседателя Союза юристов Москвы:

— В 2014 году в систему домоуправления вошел монополизм. Наши законодатели протащили поправки к жилищному законодательству. Вместо коммунальных услуг нам теперь продают услуги на предоставление коммунальных услуг. Многие и не заметили подмены, а если заметили, разницу не поняли.

Но как только в договорах появляется слово «услуги», тем более предоставляемые коммерческой организацией, эти договоры становятся односторонними. Если до этого жильцы могли повлиять на тарифы через общее собрание, то теперь у нас вместо продажи ресурсов продажа услуг, и компании-монополисты диктуют свой односторонний порядок.

Нравится – не нравится, терпи…, — объясняет Толмачев.

Исправить положение дел можно только глобальной перестройкой системы домоуправления. Общим хозяйством должны заниматься товарищества собственников жилья, кооперативы, а  не управляющие компании, рисующие тарифы с потолка, считает юрист.

— Все иные попытки переложить ответственность с себя на чиновников или на управляющие организации провоцируют появление паразитирующих посредников.

Помимо реальной стоимости тепла, воды, электричества они непременно захотят возложить на вас «инвестиционные» расходы на модернизацию сетей (которую вы никогда не дождетесь), банковские накрутки на кредиты, взятые на эту модернизацию, услуги бухгалтеров, «единых расчетных центров» и прочих «специалистов». Сейчас ¾ всех расходов на ОДН – это оплата услуг таких вот посредников, — говорит Толмачев.

https://www.youtube.com/watch?v=b2h51rjYTm8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Проблема заключается в том, что в законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Многоквартирные дома не одинаковы, и в каждом свои затраты.

У кого-то это, условно, одна лампочка на весь подъезд, а у кого-то кондиционеры в лобби.

Жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором, поясняет руководитель юридической группы Александр Бударагин.

Алгоритм расчета ежемесячной платы за общедомовые нужды:

— рассчитывают общую годовую стоимость всех запланированных работ по ремонту и содержанию жилья;

— полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;

— полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника в МКД.

— Чтобы не допустить неадекватных тарифов, которые действительно очень часто завышены в несколько раз, нужно постоянно мониторить законодательство в сфере ЖКХ. Без специального образования и опыта сделать это непросто, многим собственникам сложно, да и некогда в это вникать. Хорошо, если в доме есть активно участвующий в домоуправлении юрист.

В ином случае домам, видимо, нужно нанимать еще специалиста на юридическое сопровождение, или хотя бы раз в полгода заказывать правовое заключение по вопросам ЖКХ с анализом документов и рекомендациями. Иначе найдется много желающих подзаработать на жильцах, на их незнании механизмов начислений в нынешней системе ЖКХ, — подчеркивает Бударагин.

Галина Хованская, политик, председатель комитета ГД РФ  по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (2011 — 2021):

— «НИ»: Галина Петровна, почему плата за общедомовые нужды в многоквартирных домах безудержно растет и уже приближается к половинной части платежки?

— Галина Хованская: В Москве по этой части не должно было ничего меняться с января 2023 года, потому что было сделано изъятие из нормы по общедомовому платежу, которая есть в Жилищном кодексе.

Там всё как впихивалось в норму, которая у нас называлась «содержание и текущий ремонт», так и продолжает впихиваться. При близком рассмотрении это фактические жилищные услуги. Уборка – это жилищная услуга, которую вам предоставляет УК или ТСЖ.

В жилищные услуги входит содержание и текущий ремонт. Отдельной строкой прописывается взнос на капитальный ремонт.

Но отопление подъезда, например, – это уже услуга коммунальная. В московских платёжках нет отдельной строки за отопление в подъезде, она входит в строку «содержание». Отопление рассчитывается по нормативу, исходя из площади. То, к чему применяется слово «тариф», означает коммунальные услуги.

Так вот, управляющая компания может изменить только плату за жилищные услуги, вынося это на обсуждение общего собрания собственников. Если общее собрание не принимает никакого решения, за них его принимает город (если мы говорим о Москве).

Тарифы за коммунальные услуги изменениям не подлежат, их устанавливает глава субъекта Федерации.

— «НИ»: Как можно понять, что плата за общие нужды завышена и можно ли на это как-то влиять?

— Г.Х.: Нужно сравнивать свой платёж, исходя из нормативов с квадратного метра, с городской ставкой, которая отражается в постановлении правительства Москвы. Параметры меняются. Но сравнивать всё равно нужно, только так можно узнать, ваша ставка выше или такая же, как общегородская московская. Если ставки завышены, нужно разбираться.

В элитных домах, к примеру, часто не хватает тех сумм, которые можно взимать по городской ставке. Они принимают свою норму или с такой инициативой выходит управляющая компания.

Главное, что здесь нужно помнить – УК может увеличить норму только в рамках двустороннего договора с жильцами с обязательным проведением общего собрания и приложением дополнительного перечня работ, на которые будут потрачены суммы, взятые сверх норматива.

Обязательный перечень работ для всех многоквартирных домов устанавливается Министерством строительства и ЖКХ. Нужно знать перечень этих обязательных работ.

Если УК предлагает дополнительные услуги, они должны быть зафиксированы и согласованы с жильцами и не должны дублироваться с обязательными. Еще нужно не упускать из виду особенности самого дома и даже подъезда.

Дом с лифтом или без лифта? Есть ли мусоропровод или его нет? У меня на приеме сегодня был человек, который живёт в шестиподъездном доме. В пяти подъездах этого дома есть мусоропровод, а в его подъезде №6 мусоропровода нет.

Но УК начисляет ему, как и остальным жильцам дома, плату за мусоропровод. Вот в таких мелочах обычно дьявол и кроется. Почему бы не положить себе в карман деньги за обслуживание мусоропровода, которого нет?