Главная / Жилищные споры / Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Просмотров 1170

Предприниматели и акционерные общества часто задаются вопросом, как приватизировать арендуемое под бизнес помещение в доме: склад, торговый павильон или офис? На первый взгляд кажется, что все просто.

Но на самом деле приватизация нежилых частей многоквартирного дома – процедура не из легких.

Власти часто затягивают процедуру, поэтому каждый уважающий себя ИП должен знать, из каких шагов состоит приватизация?

Бизнесменам предстоит решить, каким образом они переведут объект в свою собственность. Закон допускает несколько способов – обо всех о них мы и расскажем в нашем материале.

✅ Можно ли приватизировать нежилое помещение?

Всем известное определение понятия «приватизация» – перевод недвижимости из муниципальной в частную собственность. Обычно в долевую собственность на нескольких жильцов. Приватизация может быть как бесплатной, так и платной.

Что отличает приватизацию от собственности? Ответ вы найдете в нашем материале.

Если с приватизацией жилья и земли все ясно – это в большинстве своем безвозмездная процедура, то переоформление нежилых помещений отличается. Власти не раздают объекты за бесценок, поэтому физические лица могут приватизировать нежилое помещение только на платной основе:

• приватизация (чаще всего за деньги);
• заключение договора купли-продажи помещения;
• покупка объекта на аукционе.

Допускается ли бесплатная приватизация нежилой площади в жилом доме? Ответ на этот вопрос зависит от одного условия. Для того, чтобы перевести часть нежилого объекта (например, чердака) в собственность жильца, нужно получить согласие остальных владельцев квартир. Только в таком случае можно стать собственником части нежилого объекта. Впоследствии можно выкупить остальные доли.

✅ Что говорит закон

Нежилые помещения обычно принадлежат муниципалитету даже если дом является многоквартирным. Правовое регулирование таких объектов закреплено сразу в нескольких нормативно-правовых актах:

• Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения…» от 22.07.2008 – определяет особенности возмездного отчуждения (ст. 2), порядок приватизации (ст. 4) и иные нюансы.
• Федеральный закон № 178 «О приватизации…» от 2001 года (с изменениями) – указывает на виды приватизируемого имущества в домах.
• ст. 217 ГК РФ – закрепляет право на приватизацию государственного и муниципального имущества.

Общий посыл закона: нежилые объекты можно приватизировать только на платной основе. Положения о бесплатном переоформлении на них не распространяются.

✅ Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме?

Нежилыми помещениями принято считать офисы, торговые павильоны, склады, помещения образовательного и развлекательного типа, магазины, если они находятся в пределах многоквартирного дома.

Как показывает практика, ИП арендуют помещения на первых этажах – очень часто с сохранением текущей планировки. Пользование объектами осуществляется на основании договора аренды.

Наличие такого договора дает возможность перевести помещение в собственность.

???? Порядок, этапы

Удобнее всего разделить процедуру на несколько этапов:

Этап 1: Подготовка документов.

• Этап 2: Обращение в местную администрацию с заявлением о приватизации.
• Этап 3: Получение обратного ответа: положительного или отрицательного.
• Этап 4: Назначение кадастровой стоимости нежилого помещения.
• Этап 5: Выкуп объекта у собственника.
• Этап 6: Получение постановления и акта передачи от администрации.
• Этап 7: Регистрация права собственности в ЕГРН.

Особых сложностей нет, но в целом процедура считается бюрократической. Ждать ответ от администрации можно не один месяц. Поэтому крайне желательно собрать документы с первого раза и не наделать ошибок в заявлении.

???? Процедура

Инициатором приватизации может быть физическое лицо (предприниматель, бизнесмен) или юридическое лицо (организация: ООО, ОАО, АО). Соискателю предстоит пройти несколько инстанций и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Подробный алгоритм действий:

• Соберите пакет с документами

Прежде чем обращаться в администрацию, нужно подготовить заявление и документы – договор аренды нежилого помещения в жилом доме (обязательно). Лучше, если срок пользования объектом превышает 3 года. При таком раскладе предприниматель имеет льготы при выкупе помещения.

• Обратитесь в муниципалитет

Заявление и документы передаются секретарю канцелярии местной администрации. Еще проще послать обращение по почте (заказным письмом). ИП имеет право воспользоваться услугами посредника в лице доверенного лица. Но для этого нужно составить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе.

• Ожидайте ответа от администрации

Предварительной «победой» можно считать согласие муниципалитета на передачу объекта в собственность. Решение принимается коллегиально на собрании представителей администрации. Если решение положительное – идем дальше; если отрицательное – придется обращаться в суд.

Вместе с разрешением на передачу объекта, власти рассчитывают стоимость нежилого помещения. Обратите внимание, что цена является окончательной. Что это значит? ИП не может просить о снижении стоимости объекта, а должен выкупить помещение по ее кадастровой цене. Но есть и преимущество: возможность оформить 3-летнюю рассрочку (заключается договор рассрочки).

• Оплатите стоимость объекта

Если имеются финансовые ресурсы, то лучше выкупить объект сразу. Рассрочка сопровождается начислением процентов, так что общая сумма выкупа будет гораздо больше. Оплата происходит за наличные деньги или по безналичному расчету в банке. Реквизиты для оплаты можно взять из договора с местной администрацией.

Сразу после поступления платежа муниципалитет выдает постановление о передаче нежилого объекта в частную собственность. Вместе с тем оформляется акт приема-передачи помещения.

Финальным штрихом будет регистрация права собственности. Предприниматель вновь собирает документы и пишет заявление в Росреестр. Спустя 30 рабочих дней можно получить выписку из ЕГРН с информацией о приобретенной недвижимости.

Читайте, как приватизировать служебное жилье?

???? Документы

Юристы советуют заниматься сбором документов заблаговременно. Понадобятся два пакета: один – для местной администрации, второй – для Росреестра:

• копия + оригинал паспорта физического лица (бизнесмена) либо документы юр лица (учредительные);
• копия договора аренды нежилого помещения;
• техпаспорт или кадастровая выписка из ЕГРН;
• письменное заявление от соискателя.

Обязательный пакет может быть и расширен. Об этом лучше всего узнавать в регистрирующих органах.

???? Сроки

Средний период приватизации нежилого помещения – от 3 месяцев. Срок делится на несколько взаимосвязанных периодов:

1. Около 60 дней – рассмотрение заявления властями и вынесение решения о приватизации объекта.
2. 30 рабочих дней – регистрация права собственности в ЕГРН.

Сюда не входит срок на подготовку документов. Обычно на это уходит от одной недели до месяца. Некоторые справки имеют ограниченный срок действия.

Приватизация в судебном порядке автоматически растянет срок до 6 месяцев.

Определение расходов зависит от кадастровой цены нежилого объекта. Дополнительных расходов не предусмотрено. Физическое лицо имеет право оформить рассрочку.

Что касается регистрации права собственности в Росреестре, то придется заплатить госпошлину за выдачу выписки из ЕГРН. Физическим лицам – 2 000 рублей, юридическим лицам – 22 000 рублей.

???? Плюсы и минусы

ПреимуществаНедостатки

Возможность перевести нежилой объект в жилой фонд	Обязанность платить налог на имущество
Отсутствие арендной платы за помещение	Обслуживание помещения за свой счет
Распоряжение недвижимостью: продажа, коммерческая аренда
Перепланировка по усмотрению предпринимателя

???? Сложности

Перевод нежилых помещений в частную собственность не является столь гладким, каким выглядит на бумаге. Несмотря на стандартную процедуру соискатели могут получить отказ.

Основные сложности:

1. Если жильцы дома против, предприниматель не сможет открыть торговую точку или развлекательное заведение (ночной клуб, бар, круглосуточный магазин).
2. Отдельные нежилые помещения в жилом доме не могут стать собственностью бизнесменов или юридических лиц.
3. Выкупная стоимость объекта бывает слишком завышенной.
4. Собственник помещения в лице администрации может не разрешить приватизировать объект.
5. Нежилая площадь уже приватизирована владельцами квартир в доме (например, используется для хозяйственных нужд или сдается в коммерческую аренду).

Так или иначе, если вам отказали в приватизации, остается идти в суд или участвовать в аукционе на нежилые помещения.

✅ Если отказали (аукцион)

Развитие бизнеса в прибыльном месте открывает широкие перспективы для предпринимателя. Поэтому многие бизнесмены не спешат арендовать нежилые помещения. Некоторые сразу выкупают торговую точку. Такой подход принято считать аукционом: обычным и электронным. Порядок и основные нюансы процедуры регламентируются Федеральным законом № 44 от 5 апреля 2013 года.

Аукцион – это торги, которые организует муниципалитет в специально отведенном для этого месте (например, на сайте). Цена на объекты недвижимости определяется заранее, после чего желающие приобрести помещения предлагают свою цену. Кто предложит больше, тот и станет новым собственником объекта.

Основное правило: внесение залога в размере 10% от стоимости нежилого помещения. Победитель аукциона доплачивает оставшуюся сумму, причем без всяких рассрочек – только сразу, наличным или безналичным способом. Остальным залог возвращается обратно.

Предпринимателям, которые ни разу не участвовали в аукционе, нужно знать, как проходят торги и каков алгоритм действий. Кстати, помимо обычных торгов допускается электронный аукцион (ФЗ № 223 от 18.07.2011).

Вкратце, аукцион выглядит следующим образом:

1. Изучите предложения по объекту недвижимости.
2. Подайте заявку на участие в торгах (на сайте).
3. Оплатите 10% залог.
4. Получите право на приобретение нежилого помещения.
5. Оплатите оставшуюся сумму.
6. Получите постановление местной администрации.
7. Зарегистрируйте право собственности в отделении Росреестра.

Основное отличие аукциона от обычного выкупа – цена объекта. На торгах продают за более высокую рыночную стоимость, тогда как арендаторы помещений имеют право на приватизацию по кадастровой цене.

Кстати, если вы хотите приватизировать квартиру – мы подготовили для вас примерные расходы.

???? Процедура

Организатором аукциона выступает муниципальное объединение, реже – иной собственник нежилых объектов. Информация о предстоящих торгах публикуется в СМИ и на электронном ресурсе администрации. Участие в аукционе – добровольное, а главным критерием выступает платёжеспособность.

Как уже было отмечено, участники должны иметь при себе полную сумму для выкупа объекта. Продажа нежилого помещения через рассрочку не допускается. Финансовая гарантия выражается и в первоначальном взносе – 10% от рыночной стоимости недвижимости. Сумма фиксируется на счету муниципалитета.

???? Документы

Участники аукциона (предприниматели, бизнесмены, юридические лица) готовят пакет документов для участия в публичных торгах.

Список документов:

• официальная заявка в 2-х экземплярах;
• письменное заявление на приватизацию нежилого объекта;
• банковская квитанция о внесении 10% задатка;
• копия паспорта с предъявлением оригинала (заверяется у нотариуса);
• копия ИНН (заверяется нотариусом);
• иные документы.

Предприниматели могут доверить сбор и подачу документов своим представителям. Делегирование полномочий заверяется у нотариуса в виде простой, а чаще генеральной доверенности.

???? Сроки

Согласно положениям ФЗ № 44, электронный аукцион проходит на сайте муниципального объединения и длится около часа. Время на обработку предложений от участников – от 10 минут. Итоговый срок проведения аукциона зависит от его характера, а также от числа участников и количества выставленного на торги имущества.

Срок дальнейшей приватизации нежилого объекта совпадает с обычными рамками. Рассмотрение заявки в администрации – от 30 дней. Регистрация права в Росреестре – от 15 рабочих дней.

???? Расходы

Затраты на приватизацию нежилых помещения связаны с покупкой объектов. Участие в аукционе всегда дороже, нежели приватизация помещения на основании договора аренды (выкуп).

Предприниматель оплачивает стоимость недвижимости + несет расходы по уплате госпошлины (2 000 рублей – физ лицам; 22 000 рублей – юр лицам).

✅ Судебная практика

Физические лица и организации заинтересованы в приватизации нежилых помещений для ведения предпринимательской деятельности. Если им отказывают в процедуре, они вынуждены обращаться в суд.

Основные разновидности споров:

Если отказ выглядит необоснованным и помещение не находится в частной собственности, суд принимает сторону истца. Подобные разбирательства совсем не редкость. Однако, чтобы выиграть дело нужно заручиться поддержкой квалифицированного юриста.

Пример:

Индивидуальный предприниматель А.А. Карапетян хотел приватизировать арендуемое нежилое помещение в многоквартирном доме. Объект находился в распоряжении собственников квартир на праве долевой собственности. ИП оплачивал аренду и занимался продажей цветов на первом этаже.

Арендная плата выросла, и Карапетян задумался о приватизации нежилого помещения в доме. Не желая проводить собрание жильцов, ИП обратился в администрацию с просьбой предоставить ему арендуемую недвижимость в частную собственность – фактически за кадастровую цену объекта.

Однако власти вынесли отказ в приватизации. Нежилое помещение в жилом доме принадлежало не администрации, а жильцам. Следовательно, уже находилось в долевой собственности.

ФЗ «О приватизации…» запрещает приватизировать недвижимость, которая уже переоформлена на физических лиц.

Подводя итог, можно сделать вывод: нежилые помещения в жилом доме могут быть приватизированы только на платной основе. Допускается выкуп объекта на основании договора аренды. Если аренды не было, ИП или юр лица могут приватизировать помещение после аукциона.

Приватизация нежилых помещений в жилом доме, как приватизировать нежилое помещение в 2023

Приватизировать можно как жилую недвижимость, так и нежилые помещения. Приватизация нежилых помещений — это долгий и затратный процесс. Кроме того, высока вероятность отказа в приватизации нежилых помещений в жилом доме.

Негативных последствий можно избежать, если вы обратитесь за помощью к профильному юристу.

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам.

Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 177 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Возможность приватизации государственного и муниципального имущества установлена статьей 217 ГК РФ. Под приватизацией в общем смысле понимают преобразование формы государственной или муниципальной собственности частному лицу. По аналогии, приватизация нежилых помещений — это передача нежилой недвижимости в частные руки.

Переоформление квартиры или иного жилья — это бесплатная процедура, тогда как передача нежилого помещения проводится исключительно на платной основе.

Помимо приватизации, действующее законодательство допускает куплю-продажу на правах арендатора и выкуп по аукциону таких помещений. Особенности отчуждения на платной основе прописаны в ст. 2 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Порядок возмездной приватизации помещений описан в ст.

4 159-ФЗ.

Чтобы понять, какие нежилые помещения в жилом доме можно приватизировать, нужно разобраться в составе нежилого фонда в многоквартирном доме.

Помещения подразделяются на места общего пользования (лифт, общий балкон, подвал, лестничная площадка) и на объекты, которые могут использоваться третьими лицами.

Переоформить места общего пользования не получится, так как они предназначены для эксплуатации строго по назначению.

Приватизации подлежат только те места, которые могут быть использованы третьими лицами. К таким помещениям относятся нежилые квартиры на первых и цокольных этажах жилых домов. Они переоформляются в нежилое помещение и используются по потребностям своих владельцев — как магазины, офисы, склады, салоны, образовательные центры и иные места социального характера.

Весь состав возможных приватизированных нежилых помещений приведен в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Порядок приватизации нежилых помещений в жилом доме

Договор аренды позволяет арендатору в дальнейшем приватизировать нежилое помещение в жилом доме.

Собственник квартиры в многоквартирном доме также имеет полное право претендовать на приватизацию неиспользуемого помещения — подвала или чердака.

Такое отчуждение требует корректных последовательных действий от будущих собственников. Сама процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

1. Сбор документов. Подготовкой пакета документов занимается инициатор приватизации. Инициировать процедуру может физическое лицо, являющееся собственником жилой недвижимости в доме, или же юридическое лицо, которое планирует использовать помещение для ведения бизнеса. Арендаторы должны предоставлять договор аренды. Тем арендаторам, которые арендуют помещение от трех лет и более, предоставляются преимущества и льготы.
2. Подача заявления в государственный или муниципальный орган исполнительной власти (территориальная администрация). Заполненное заявление и собранный пакет документов подаются в муниципалитет. Допускается личное обращение, подача заявления через представителя по доверенности и отправка документов заказным письмом.
3. Ожидание решения по вопросам приватизации нежилого помещения в жилом доме. Решение о переходе права собственности принимает коллегиальное собрание. Если представители администрации откажут в обращении, заявитель вправе обратиться в суд.
4. Определение кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость фиксированная и окончательная. Цена на приобретаемый объект не может быть снижена.
5. Приобретение объекта недвижимости у собственника. Нежилое помещение можно купить за наличные деньги или по безналичному расчету. Для физических лиц допускается приобретение объекта по договору рассрочки, который заключается на три года.
6. Оформление и выдача постановления и акта передачи по сделке. Постановление о передаче нежилого помещения в частную собственность и акт приема-передачи выдаются после поступления денежных средств за объект недвижимости.
7. Регистрация прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Новый собственник должен обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав собственности.

Покупатель должен предоставить пакет документов в две инстанции — местную администрацию и отделение Росреестра. К заявлению нужно прикладывать копию паспорта для физических лиц и индивидуальных предпринимателей и уставных документов для юридических лиц. При подаче заявления необходимо иметь при себе оригиналы документов, удостоверяющих личность и подтверждающих правомочия заявителя.

Также нужно предоставлять копию договора аренды и техпаспорт объекта. Этот список может быть дополнен, так что перед подачей заявления о приватизации нежилого помещения лучше обратиться в локальный административный орган или же за профессиональной юридической помощью.

Сроки и стоимость процедуры

Точный срок переоформления помещения определить невозможно, все зависит от индивидуальных особенностей сделки. Приватизация длится минимум три месяца, из которых два месяца занимает рассмотрение обращения покупателя в администрацию с последующим вынесением решения, и еще месяц — оформление права собственности в Росреестре.

На подготовку документов может уйти не меньше месяца, если заявитель собирает необходимые регистры самостоятельно. Если процедура переоформления нежилой собственности рассматривается в суде, то процесс может растянуться на полгода.

Расходы на приватизацию включают кадастровую стоимость самого помещения и государственную пошлины. Госпошлина для физических лиц — 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Аукционные процедуры

Несмотря на правильно оформленную документацию, арендатору могут отказать в приватизации нежилого помещения.Вердикт зависит только от решения коллегиального собрания местной администрации. В некоторых ситуациях кадастровая стоимость объекта может быть существенно завышена и не соответствовать текущему техническому состоянию и эксплуатационным характеристикам помещения.

В любом случае, отказ — это не всегда окончание приватизации. Покупатель может оспорить решение муниципалитета в суде или же приобрести необходимое ему нежилое помещение посредством электронного аукциона.

Порядок проведения электронного аукциона прописан в статьях 59-71 закона о Федеральной контрактной системе № 44-ФЗ от 05.04.2013 г. Местная администрация выставляет на торги объект недвижимости по определенной цене.

В данном случае аукцион работает в обратном направлении — покупатели не снижают, а повышают цену на нежилое помещение.

Информацию о закупке можно найти в Единой информационной системе (ЕИС), на различных электронных торговых площадках, а также в других официальных источниках средств массовой информации.

Каждый участник должен внести залог в качестве обеспечения своей заявки. Размер обеспечения фиксирован и составляет 10% от указанной стоимости объекта. По итогам торгов побеждает тот покупатель, который предложит наибольшую цену.

Всем остальным участникам обеспечение возвращают на их счета.

Победитель электронного аукциона должен выплатить остаток стоимости для приватизации нежилого помещения в полном объеме. Сделать это необходимо одномоментно, рассрочка в данном случае не допускается.

Для того чтобы принять участие в публичном открытом аукционе на нежилую недвижимость в жилом доме, нужно подготовить следующие документы:

• заявление об участии;
• заявление в письменной форме о приватизации нежилого помещения;
• копии паспорта и ИНН покупателя, заверенные у нотариуса;
• квитанция об уплате залога в размере 10% от стоимости объекта;
• прочие документы по требованию муниципалитета.

Торги проводятся на официальном сайте местной администрации. Время процедуры может занимать от 10 минут до часа. Предложения участников торгов обрабатываются в течение 10 минут.

После оплаты полной стоимости объекта и получения постановления нужно обратиться в Росреестр для переоформления прав собственности. Госпошлина выплачивается в аналогичном размере. Сроки также не меняются.

Администрация рассматривает обращение около месяца, Росреестр оформляет выписку в течение 30 дней.

Решение вопроса через суд

Если объект находится в частной собственности, или же само помещение не может быть переоформлено в частные руки в силу его назначения, нет никакого смысла обращаться в суд. Не удастся приватизировать фонд и в тех случаях, когда все жильцы дома написали официальный протест или отказ по переводу недвижимого имущества.

При получении необоснованного отказа на переоформление нежилого фонда в многоквартирном доме от местной администрации покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные разбирательства проводятся и при отказе муниципалитета переоформлять объект из-за статуса заявителя, и при существенном завышении стоимости актива.

Для возбуждения судебного производства необходимо подать исковое заявление в суд, собрать все требуемые документы и доказательства и заплатить государственную пошлину. Судья примет во внимание все обстоятельства и вынесет обоснованное решение.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

Как включить в общее имущество дома нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома?

Как включить в общее имущество дома нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома? Куда должны обратиться собственники жилых помещений МКД? В Росреестре права на эти объекты не зарегистрированы. Объекты находятся в запущении. Эти помещения не приватизированы.

Можно ли решить вопрос в судебном порядке? В этом случае на кого подавать иск?

Светлана Жмурко
Консультаций: 75

Для того чтобы нежилое помещение можно было включить в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, оно должно отвечать признакам, перечисленным в ст. 290 Гражданского кодекса РФ и 36 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии сп. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

• Если нежилое помещение обладает перечисленными признаками, то оно включается в состав общего имущества, а собственники помещений в многоквартирном доме владеют им на праве общей долевой собственности.
• Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
• Определить правовой статус нежилого помещения можно, если знать, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» многоквартирный дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме нежилое помещение было сформировано для самостоятельного использования, что может подтверждаться отдельным кадастровым номером, то право общей долевой собственности на это помещение не возникло.

При наличии оснований для признания права общей долевой собственности на нежилое помещение можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Исковое заявление о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме подается товариществом собственников жилья (при его наличии) в арбитражный суд. Если ТСЖ организовано не было, то собственники помещений вправе обратиться в суд с коллективным иском.

Ответчиком в данном случае будет являться орган местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — уполномоченные государственные органы этих городов.

Требование о признании права в данном случае будет сводиться к подтверждению права собственности, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приватизация общедомового имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация общедомового имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Ещё.

Судебная практика: Приватизация общедомового имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.

2022 N 18АП-6600/2022 по делу N А76-10904/2020Требование: О признании недействительными договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости, договора предоставления отступного путем переуступки прав требований, договора уступки прав требований, договора купли-продажи, об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, о признании права общей долевой собственности.

Решение: Требование удовлетворено в части. То обстоятельство, что согласно экспертному заключению от 14.04.

2021 по результатам осмотра было выявлено, что в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, вопреки выводам судебного эксперта, не свидетельствует, что спорные помещения предназначены для обслуживания жилого дома, то есть обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, так как, как уже было отмечено ранее, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Необходимо выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приватизация общедомового имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 7.2. Вывод из судебной практики: Подвальные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев.

Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности.

Нормативные акты: Приватизация общедомового имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Минстроя России от 05.10.2020 N 30237-ОГ/06

Приватизация нежилых помещений: порядок, условия, как оформить в собственность, документы сроки, стоимость

Приватизацией именуется платная процедура, которая предполагает передачу недвижимости из жилого или нежилого фонда в частную собственность одному нескольким гражданам или юридическому лицу.

Для ее осуществления требуется выполнение условий процедуры в установленном законом порядке. В зависимости от типа помещения условия могут меняться.

Приватизация нежилых помещений – это сделка первичного типа, которая выполняется только на платной основе. Порядок регулируется и производится на основе Гражданского кодекса РФ, а также Федеральных законов № 159 и 178. Дополнительно также ориентируются на Указ президента № 2284 от 21.12.1993, который включает все предусмотренные программы по городам.

Что представляет собой процедура приватизации нежилых помещений

Конституция РФ предусматривает несколько разновидностей собственности – государственная, муниципальная и частная. В 90-х годах прошлого века были разработаны правовые механизмы, позволяющие перевести имущество в частную собственность. Благодаря этому можно осуществить приватизацию государственного и муниципального имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=Ew6zmMD58eU\u0026pp=ygWiAdCf0YDQuNCy0LDRgtC40LfQsNGG0LjRjyDQvdC10LbQuNC70YvRhSDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40Lkg0LIg0LbQuNC70L7QvCDQtNC-0LzQtSwg0LrQsNC6INC_0YDQuNCy0LDRgtC40LfQuNGA0L7QstCw0YLRjCDQvdC10LbQuNC70L7QtSDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40LUg0LIgMjAyMw%3D%3D

При этом следует учитывать, что существует жилой и нежилой фонд. Порядок приватизации в обоих случаях имеет существенные отличия.

Большинство граждан, которые далеки от государственного управления, знакомы только с одной стороной процедуры – когда квартира передается в частное владение безвозмездно. В отношении объектов нежилого фонда законодательством предусмотрена оплата.

Отличие жилого и нежилого фонда:

1. Категория включает помещения, в которых на законных основаниях проживают граждане. Среди них частные многоквартирные дома, а также общежития. К этой категории также включат здания, которые используются для временного проживания – гостиницы.
2. Нежилой фонд включает здания и сооружения, которые используются с определенной целью (за исключением проживания). К ним относят складские, спортивные, офисные, больничные и другие объекты.

• Действующая правовая база позволяет получить муниципальное/государственное имущество из нежилого фонда в собственность физическим и юридическим лицам.
• Получить в частное распоряжение можно только ту собственность, которая не пребывает исключительно в распоряжении государства (объекты и земли стратегического значения).
• Объектом, который будет передан гражданам/учреждению в собственность, может быть:

• предприятие;
• образовательные учреждения;
• офис;
• больницы;
• культурный объект;
• торговые помещения;
• земля;
• природный объект и другие.

Согласно установленным нормативным актам передача имущества из нежилого фонда в частное владение производится за деньги. Зачастую проводятся торги (организуется аукцион), в результате которого определяется будущий владелец.

А также возможен выкуп на правах арендатора помещения, где базовым основанием будет договор найма. Их организация требует соблюдения, предусмотренного законом распорядка.

Существует несколько условий, которые могут изменить порядок проведения приватизации.

Чтобы выполнить все на основании закона, требуется учитывать такие нюансы:

• кому переходит в собственность – физическим или юридическим лицам;
• расположение помещения – общежитие, многоквартирный или жилой дом.

Руководствуясь такими данными можно переходить к процедуре приватизации. Для этого нужно выполнить действия согласно установленному порядку.

Физическим лицам

Оформить право собственности на нежилое помещение позволено физическим лицам. Граждане, которые имеют на руках договор найма жилья в муниципальной собственности, могут обратиться с намерением приватизировать арендуемую квартиру.

Вместе с этим возможна приватизация части нежилого помещения, среди которой будет доля чердака или отдельная подвальная комната.
Обратите внимание! Приватизировать можно только отдельную долю такой муниципальной собственности. Это определяется тем, что объектом выступает общее имущество, которым пользуются и другие арендаторы.

Если возникает желание получить во владение всю недвижимость из общего пользования, требуется получить от долевых арендаторов письменное согласие.

Гражданам также позволено заключать договор купли-продажи таких помещений между физ. лицами. Это позволяет арендаторам, которые не желают оформлять право собственности получить возмещение доли в денежном эквиваленте.

Многоквартирные и жилые дома

Все владельцы квартир в многоквартирных и жилых домах имеют право на часть общей собственности. К таковой относятся все помещения, которые не используются как жилые, а имеют определенное целевое предназначение (чердаки, подвалы, кладовые и другие).

Чтобы оформить право собственности, необходимо получить согласие всех участников долевой собственности в письменном виде. Приватизация нежилого помещения в жилом доме является идентичной.

Законодательством также предусмотрен обширный пакет документов, который заявитель обязуется предоставить в процессе оформления.

Позволяется приватизация земельного участка, который относится к собственности многоквартирных домов. Это достаточно популярно среди населения. Граждане могут получить во владение землю, которой пользовались какое-то время.

В общежитии

Предприниматели, которые имеют на руках договор аренды помещения, могут сэкономить денежные средства. Когда помещение общежития используется для коммерции, оно переводится в нежилой фонд.

Такими являются:

• магазины;
• салоны услуг;
• офисы;
• другие объекты для ведения коммерческой деятельности.

Оптимальным решением будет регистрация нежилого помещения. Нормы действующего права направлены на бизнесменов, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Предоставление услуг и торговля выступают двигателем к оформлению права собственности.

Порядок действий

Для тех, кому необходимо знать, как оформить в собственность нежилое помещение, следует ознакомиться с предусмотренным порядком. Процедура включает несколько шагов и требует соблюдения поэтапного выполнения.

1. Вне зависимости от того, кто выступает субъектом при регистрации собственности (юридическое или физическое лицо), начальные этапы едины для всех участников процесса.
2. Порядок приватизации нежилых помещений требует точности и достоверности предоставляемых данных.
3. Необходимо выполнить такие действия:

1. Обратиться в соответствующий орган с заявлением о намерении осуществить передачу имущества в свое распоряжение на правах владельца.
2. Заявитель собирает соответствующий пакет документов и вместе с заявлением представляет уполномоченным должностным лицам.
3. Ожидать решение рассмотрения. Это потребует месяц.
4. Ответ предоставляет комиссия, которая занимается процедурой отчуждения муниципальное имущество.
5. Следующий этап требует внесения оплаты государственной пошлины, которая устанавливается.
6. Последующим шагом будет обращение в орган регистрации имущества с соответствующим заявлением и полученным постановлением.
7. Получить выписку из ЕГРП.

Рекомендуем!  Приватизация квартиры кто имеет право на долю?

Свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение сейчас не выдается. Для регистрации нужно обратиться в Единый государственный реестр прав (дальше ЕГРП).

Это учреждение содержит актуальную информацию о состоянии всех типов недвижимости, вне зависимости от того, кто выступает правообладателем. Потребуется подождать около месяца, чтобы получить выписку из ЕГРП.

На последнем этапе, пока новый владелец ожидает ответа от соответствующего учреждения, администрация выдаст технические документы на приобретенную собственность.

К ним относятся:

• кадастровый паспорт;
• план;
• технический паспорт;
• договор о приватизации и другие.

На практике процедура очень схожа с оформлением права собственности жилого помещения. Однако есть различия, которые нельзя упускать, чтобы не допустить ошибки.

Заявление

Особе внимание нужно уделить оформлению заявления.

Структура документа очень важна и должна вмещать такую информацию:

• сведения об органе или уполномоченном лице, которые принимают прошение на рассмотрение;
• паспортные данные заявителя;
• основания для переоформления;
• список прилагаемых документов.

Завершение требует стандартного оформления, которое включает дату составления и личную подпись. Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется предварительно скачать и ознакомиться с образцом заявления.

Куда следует обращаться

Чтобы осуществить оформление нежилого помещения в собственность нужно обращаться в районную администрацию. Здесь формируется комиссия, которая будет принимать решение об отчуждении муниципальной собственности.

Ответ заявитель получит в письменной форме, где будет указано решение. На это потребуется два месяца.

Если имущество является спорным и затрагивает интересы нескольких граждан, преимущество будет у того, кто имеет на руках договор об аренде. Имеет значение также срок. Когда он превышает три года у одного из арендаторов, приватизация будет определена в его пользу.

Какие документы необходимы

Законом предусматривается перечень документов, которые требуются для оформления приватизации нежилой недвижимости.

Он включает следующее:

• составленное арендатором заявление о намерении приватизации;
• паспортные данные гражданина (копия паспорта);
• справка из кадастра;
• договор, свидетельствующий об аренде недвижимой собственности.

Обязательно представляется чек об уплате государственной пошлины. В отдельных случаях список может быть расширен.

Подача документов осуществляется лично заявителем. Предусмотрен вариант, когда документы подаются посредством доверенности, заверенной у нотариуса. Предпочтительнее будет первый вариант.

Оценка нежилого помещения

Посредством оценки устанавливается стоимость недвижимости, которая является предметом интереса. Заранее происходит обсуждение вариантов оплаты.

Предусматривается:

• единовременная – полная выплата указанной стоимости;
• рассрочка на три года – вносится долями ежемесячно, для него нужен договор рассрочки.

Таким образом, заявитель обязуется предоставить квитанцию, чтобы подтвердить оплату. После предоставления этого документа потребуется подождать 60 дней. Заявитель получит постановление, которое оповещает о факте передачи запрашиваемой недвижимости в собственность.

Чтобы обезопасить себя от нарушений в процессе оформления договора, рекомендуется воспользоваться помощью специалиста.

Заключение договора (образец)

Договор составляется в письменной форме заинтересованными сторонами, они же его и подписывают. При условии несоблюдения формы в процессе оформления, сделка считается недействительной.

Рекомендуем!  Нотариальное заявление от отказника приватизации при продаже

Важно! Обязательно в документе должна содержаться информация о предмете договора. Данные должны четко идентифицировать недвижимость, которая подлежит передаче.

Показатели, которые выступают поводом для идентификации помещения:

• реквизиты объекта;
• наименование;
• кадастровый номер;
• занимаемая площадь.

Договор включает также основания, которые подтверждают права владельца недвижимым имуществом. При условии их ограничения доказательством служат такие документы, как залог, арест, права третьих лиц. На сайте можно скачать образец, чтобы правильно оформить документ.

Срок приватизации

Каждый этап процедуры отнимает отведенное время, которое требуется для выполнения предусмотренных условий. Государственные структуры устанавливают определенные временные ограничения. Общая продолжительность составляет 3 календарных месяца.

Сроки, требуемые госучреждениям
№	Наименование структуры	Срок
1.	Районная администрация	30 дней
2.	Муниципалитет	60 дней

Единый государственный реестр прав является последним учреждением, которое занимается выдачей информацией о состоянии имущества. Это последний пункт процедуры приватизации. Для получения документа необходимо менее месяца.

Основания для отказа в приватизации

Административный орган, который занимается рассмотрением, наделен правом ответить отказом при осуществлении сделки. Лицо, которое не соответствует требованиям, не может оформить право собственности.

Основаниями для такого ответа служат:

• нет средств для погашения установленной суммы;
• отказ от выплаты установленной стоимости;
• заявитель о намерении приватизации сбивает цену за объект;
• неправильно составлен документ о желании приватизировать собственность;
• отсутствуют необходимые документы или предоставлен неполный пакет.

Последние два пункта предполагают возможность подать повторное прошение. Для этого придется повторить порядок с начальной позиции.

Размер госпошлины

Оформление приватизации недвижимого имущества, которое пребывает в недвижимом фонде, как обозначалось выше, осуществляется на платной основе. Заявитель должен внести государственную пошлину.

Размеры составляют:

• физлицам – 2,5 тыс. рублей;
• юридическим лицам – 22 тыс.

Кроме этого, существует уплата органам местного самоуправления, которая вносится согласно договору купли-продажи.

Если предполагается участие в аукционе, стоимость объекта оговаривается заранее. Каждый участник обязуется внести для участия 10% от установленной цены объекта. Участник, который победит, вносит оставшуюся сумму. Те, кто остался в проигрыше, получает внесенную сумму в качестве залога для участия.

Заключение: базовые нюансы процедуры

Передача нежилого помещения в собственность является сложной и длительной юридической процедурой. Каждый этап выполнения требует знания правовой базы и тонкостей, которые включает порядок приватизации.

Кроме того, нужно помнить и учитывать такие моменты:

1. Рекомендуется консультация с юристом на всех этапах процедуры.
2. В зависимости от того, где и кем осуществляется процедура, меняются условия.
3. Отнеситесь серьезно к оформлению заявления о намерении приватизации.
4. Собирая документы на право собственности на нежилое помещение, уточните у уполномоченного лица перечень.
5. Приватизация нежилого помещения платная процедура, поэтому готовьтесь к возмещению стоимости и оплате государственной пошлины.
6. Внимательно отнеситесь к оформлению договора купли-продажи, чтобы избежать мошенничества или нарушений.

Несоблюдение одного из поставленных законодательством требований ведет к тому, что процедура начинается с нуля. В худшем случае ее просто нельзя будет повторно провести.

Приватизация городских объектов нежилого фонда

Внимание!Вы находитесь на старой версии портала. Некоторая информация здесь может быть неактуальной.

Чтобы вернуться на новую версию, перейдите по ссылке.

Полезная информация

Субъекты малого и среднего бизнеса могут выкупить у города арендуемые ими объекты нежилого фонда. Продажа коммерческой недвижимости осуществляется по рыночной цене без проведения торгов.

Приватизация — это возмездная передача государственного или муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц. Приватизированной собственностью владельцы могут распоряжаться по своему усмотрению, а именно: продавать, сдавать в аренду, обменивать, дарить или передавать в залог.

Исключение составляют случаи, когда арендуемый объект нежилого фонда куплен в рассрочку или находится в залоге у продавца.

Арендатор не сможет приватизировать объект нежилого фонда, если он:

• является имуществом религиозного назначения;
• признан аварийным и подлежит сносу либо реконструкции;
• осуществляет социально значимую деятельность и включен в одноименный Фонд;
• относится к культурному наследию и включен в единый государственный реестр;
• ограничен в обороте, то есть не может предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных гражданским законодательством;
• включен в программу приватизации имущества Санкт-Петербурга.

Выкупить нежилую недвижимость могут арендаторы, у которых есть действующий договор аренды, заключенный с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Кроме того, предприниматель должен соответствовать следующим важным требованиям:

• не иметь задолженности по арендной плате, а также пеней, штрафов на момент подачи заявления и на день заключения договора купли-продажи;
• непрерывно арендовать объект:
  • не менее 2-х лет (если он не включен в перечень объектов, предоставляемых субъектам малого и среднего предпринимательства);
  • не менее 3-х лет (если объект находится в перечне не меньше 5 лет со дня подачи заявления о выкупе);
• состоять в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если арендатор подходит под указанные выше критерии, ему предоставляется преимущественное право на приватизацию.

Преимущественное право — это первоочередное право на покупку объекта.

В случае приватизации нежилых объектов арендаторы, имеющие преимущественное право, могут выкупить помещение без конкурса по рыночной цене, которую определяют независимые оценщики.

Предприниматели, несогласные с предложенной ценой, могут оспорить ее в суде без потери преимущественного права.

Если же предприниматель утратит преимущественное право (например, у него появится задолженность по аренде), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга выставит объект на торги. При этом арендатор сохранит свое право аренды, и аукцион будет проводиться с обременением.

Если вы заинтересованы в выкупе нежилого помещения, можете направить заявление и необходимые документы в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга по почте или обратиться в любой многофункциональный центр (МФЦ).

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга:

• проверяет правовой статус арендатора и объекта;
• проводит оценку рыночной стоимости объекта;
• в течение 2-х недель со дня принятия отчета об оценке издает решение об условиях приватизации и направляет его в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»).

В течение 10 дней СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» готовит проект договора и направляет его арендатору.

Предприниматель подписывает договор купли-продажи и регистрирует право собственности на нежилой объект.