Несовершеннолетний может стать собственником недвижимости (или доли в ней) в следующих случаях:

• Оформление квартиры на ребенка. Родители могут приобрести недвижимость на имя несовершеннолетнего. Закон не ограничивает возможность оформления права собственности на жилье по возрасту. Также ребенок может получить квартиру по наследству или по договору дарения;
• Использование средств материнского капитала для покупки жилья. В этом случае родители в обязательном порядке должны выделить детям доли в приобретаемом жилом помещении. Если квартира куплена в ипотеку, то право собственности у ребенка возникает не сразу: доля выделяется после полного погашения задолженности;
• Участие в приватизации жилья. После проведения данной процедуры несовершеннолетние, проживающие в квартире, становятся собственниками наряду с остальными жильцами.

Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Отказ в выдаче разрешения должен быть оспорен в судебном порядке. Также опека может дать свое согласие на проведение сделки только при условии выполнения определенных требований.

Данная процедура включает несколько этапов:

Шаг 1. Составление договора купли-продажи. В данном документе оговариваются все условия сделки — адрес и площадь жилого помещения, цена квартиры, сроки снятия несовершеннолетнего с учета (если на момент продажи ребенок прописан в квартире);

Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних в обязательном порядке заверяются нотариусом, поэтому договор купли-продажи подписывается только в его присутствии. Для нотариального удостоверения сделки нужно предоставить следующие документы:

• паспорта покупателя и продавца, в том числе ребенка в возрасте от 14 до 18 лет;
• свидетельство о рождении, если одним из собственников является ребенок младше 14 лет;
• разрешение органов опеки и попечительства;
• письменное согласие родителей, если одним из продавцов является ребенок в возрасте от 14 до 18 лет;
• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);

Шаг 3. Регистрация сделки. После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы.

Это бесплатно (покупателю придется заплатить только госпошлину за регистрацию). Выписку из ЕГРН можно забрать у нотариуса уже через 3 рабочих дня.

При желании одна из сторон может самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности (это делается через МФЦ).

Независимо от того, как несовершеннолетний получил квартиру в собственность, условия ее продажи будут аналогичны тем, которые указаны выше.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то для продажи такого имущества не нужно получать разрешение органов опеки. В этом случае процедура оформления такой сделки будет стандартной.

Важно! Несовершеннолетнего нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней с момента снятия с учета, причем дети младше 14 лет должны быть прописаны по адресу проживания родителей.

Нет, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены по закону. Это значит, что родители не могут продать квартиру ребёнку, а также не имеют права купить её у него. Передать недвижимость в собственность несовершеннолетнего можно на безвозмездной основе (например, по договору дарения).

Как продать квартиру с долей у несовершеннолетних — пошаговая инструкция

Права ребенка находятся под особым контролем государства. По законодательству дети любого возраста могут владеть долей квартиры или жилплощадью целиком. Однако такие квартиры не так просто продать.

Если при этом нарушить права ребенка, суд имеет полное право аннулировать сделку, что чревато неприятными последствиями для опекуна и покупателя.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником, не нарушив его права? Давайте разбираться.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником имеет несколько нюансов. Здесь важно учитывать его возраст и статус. По законодательству объект можно продать, но необходимо учесть следующее:

Ребенок может быть полным и единоличным владельцем жилья, например если получил его в наследство. Или же владеть долей. В обоих случаях для сделок необходимо разрешение органов опеки.

Если дети просто прописаны в квартире, которую родители хотят продать, и семья благополучная, не требуется никакого разрешения. Родители могут действовать по своему усмотрению.

Требования к сделке

Любые манипуляции с недвижимым имуществом, будь то продажа, дарение, сдача в аренду или залог, невозможны без предварительного одобрения органов опеки. Они действуют в соответствии с правами ребенка и следят, чтобы сделка была выгодна прежде всего маленькому гражданину. Поэтому при сделке купли-продажи они имеют право предъявить следующие требования:

При этом органы власти имеют право отказать в возможности продажи в следующих случаях:

Также, возможно, органы опеки обратят внимание на район проживания. Например, продаваемая недвижимость находилась в элитном районе, а новую покупают в менее престижном. Если стоимость покупаемого жилья ниже продаваемого, то опека имеет право обязать родителей перечислить разницу на личный счет несовершеннолетнего.

Как используются деньги от продажи квартиры несовершеннолетним

Использовать деньги от продажи квартиры несовершеннолетним можно следующим образом:

• Купить новое жилье взамен старого, полностью оформить его на ребенка или выделить ему долю.
• Если родители не хотят или не могут выделить долю ребенку, например семья переезжает в другую страну или город, то деньги зачисляются на личный счет ребенка, который можно открыть в банке. Использовать денежные средства самостоятельно ребенок сможет, только когда достигнет 18 лет (в некоторых случаях распоряжаться деньгами разрешено с 16, например если человек вступил в брак).
• Оплата дорогостоящего лечения. Если несовершеннолетнему срочно понадобилось дорогостоящее лечение, то с разрешения органов опеки деньги могут быть использованы для оплаты больничных счетов. Но нужно доказать такую необходимость.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник несовершеннолетний

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то продать его имущество могут родители, усыновители, опекуны. Действовать необходимо по следующей схеме:

• заявление и паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорт, если он достиг 14 лет;
• выписка из ЕГРН;
• документ, удостоверяющий право собственности, например дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости;
• технический паспорт объекта с экспликацией.

Также органы опеки могут запросить документы на приобретаемое жилье: кадастровый паспорт, выписку о праве собственности из Росреестра. Получить эти документы можно у продавца.

Затем необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства — найти их можно в районной управе — и заполнить заявление. В нем следует указать:

• общую и жилую площадь продаваемого и покупаемого жилья;
• данные несовершеннолетнего, жилплощадь которого продается, и данные продавца, жилье у которого приобретается;
• полный и достоверный адрес покупаемого и продаваемого жилья;
• выписка из ЕГРН;
• обязательство передать квартиру в собственность ребенку или выделить ему долю;
• дату и подписи законных представителей.

Обратите внимание, что все законные представители должны быть согласны на сделку. Если прийти может только один, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго представителя. В случае его отсутствия необходимо предоставить доказательство его отсутствия, например свидетельство о смерти.

После того как вы получите разрешение от опеки, составляется договор купли-продажи. Сделка обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Когда весь пакет документов будет готов, их отправляют для государственной регистрации.

ДКП, разрешение опеки, паспорт и свидетельство о рождении отдают в Росреестр. Необходимо также уплатить госпошлину за покупку нового жилья.

После того как вы получите выписку, ее необходимо отнести в органы опеки в течение месяца. Если после продажи покупка не реализуется, то все средства зачисляются на личный банковский счет подопечного. Соответственно, в органы попечительства нужно будет предоставить выписку из банка.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

В этой ситуации возможны два случая:

• Ребенок прописан в квартире, семья благополучная и не стоит на учете. Здесь родители действуют на свое усмотрение, какого-либо разрешения им не требуется. Купля-продажа совершается как обычная сделка.
• Ребенок прописан в квартире, но частично или полностью находится под опекой органов власти.

Во втором случае действуют по следующей схеме:

Понадобятся все вышеперечисленные документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на имущество, где будут прописывать подопечного.

По месту жительства обратитесь в органы опеки. Вам дадут бланк заявления. В нем, помимо личных данных, нужно указать полный и достоверный адрес нового места прописки несовершеннолетнего.

Для этого в паспортный стол нужно принести следующие документы:

• если ребенок старше 14 лет — паспорт и свидетельство о рождении; если младше — только свидетельство о рождении;
• паспорта законных представителей;
• паспорта собственников квартир, откуда выписывают и куда будут прописывать подопечного;
• кадастровый паспорт;
• домовая книга;
• лист прибытия и лист убытия.

Далее необходимо предоставить домовую книгу или поквартирную карточку с новой пропиской несовершеннолетнего. После их одобрения можно совершать сделку.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник не вступил в наследство

С разрешения органов опеки ребенок вступает в наследство. Когда за ним закрепляется право собственности, законные представители могут совершить сделку купли-продажи. Действовать необходимо по вышеуказанной схеме. 

Как продать квартиру, если собственником является ребенок?

Покупка или продажа квартиры всегда является серьезным решением. Но данный процесс может осложнится тем, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок. По Российскому законодательству несовершеннолетние дети могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых сделках с недвижимостью. В отличие от взрослого гражданина России, продажу квартир, где живут собственники-дети, они не могут организовать самостоятельно. Поэтому и возникает ряд вопросов и проблем, которые необходимо учитываться при продаже квартиру, где собственник — ребенок.  Итак, как продать квартиру, где собственником является ребенок, при этом учитывая все права несовершеннолетнего? Важно: любые операции с жильем ребенка-собственника, согласно российскому законодательству, должны контролироваться органами опеки и попечительства. Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья. В каких случаях ребенок может стать собственником жилья?

1. В результате приватизации муниципальной собственности, в которой проживает ребенок.

2. При получении ребенком данной жилой недвижимости в дар (дарение).

3. При передаче жилья несовершеннолетнему ребенку по наследству.

4. В результате оформления квартиры на имя ребенка при покупке.

Таким образом, закон никак не ограничивает покупку квартиры или дарение в собственность ребенку жилой площади. А также получение недвижимости в наследство. Но закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации. Причем, вовсе не обязательно он должен быть прописан в приватизируемой квартире, поскольку, согласно действующему российскому законодательству, не только все зарегистрированные, но и все граждане (в том числе и несовершеннолетние), фактически проживающие на территории приватизируемой жилплощади, должны участвовать в приватизации в равных долях. Бывает, что это связано с определенными осложнениями в процессе приватизации. Эксперты советуют, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок». Совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Ограничения ребенка на распоряжение квартирой

Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках.

От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны). Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет. «В соответствии с положениями ГК РФ (ст.

26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

При продаже квартиры с ребенком-собственником необходимо учесть:

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, чтобы права малолетних и несовершеннолетних не ущемлялись при сделках с недвижимостью. Поэтому взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Требования к приобретаемой квартире

1. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

2. Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

3. Несовершеннолетний (малолетний) ребенок в результате сделки не может остаться без жилья.

Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям. 4. Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия. 5. Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники. Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации. После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

В органы опеки необходимо предоставить:

• заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
• согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
• копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
• свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
• справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
• справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
• поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
• кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
• выписки из домовых книг (по двум адресам),
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы. Какие-то справки инспектор может запросить дополнительно: например сберегательную книжку с открытым счётом на несовершеннолетнего или справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект.

Сроки предоставления документов

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства.

Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности. Таким образом, продажа квартиры, где собственник является ребенок, возможна, но имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать для соблюдения прав ребенка.

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребёнком без нотариуса

Покупка квартиры с несовершеннолетним — распространенная сделка.Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.И самый частый вопрос по оформлению таких сделок — это: «Нужен ли нотариус»?Давайте разберемся подробно нужен ли нотариус при покупке квартиры (долей в праве на нее) детям и при продаже детской квартиры(или долей в праве на нее).

Эта информация так же применима к сделкам по купле-продажи дома, комнаты и другой недвижимости.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним — дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:

• несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей — родителей/я, опекуна, попечителя
• несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.

Покупка на детей недвижимости

Рассмотрим первую ситуацию: 1. Среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних). То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.

• Нужен ли нотариус в такой сделке?
• Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.
• НО!
• Обязательное удостоверение сделки может быть по «вине» продавца:

• если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный — такая сделка требует нотариальной формы договора.
• если покупка из долевой собственности оформляется не весь объект недвижимости, а только долю в праве на него ( то есть в сделке участвуют не все «дольщики сразу)) — это нотариальная сделка.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности — сделка в простой письменной форме.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).

Подробнее о дарении долей читайте здесь >>>

Покупка на родителей и детей

Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий на улучшение жилищных условий семьям с детьми.

Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:

• в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей и дети. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
• покупателями сразу выступают родители и дети. Такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.

Как обойтись без нотариуса при использовании материнского капитала и других средств государственной субсидии?

Давайте разберемся подробно.

Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства). ( п.2, ст. 34 Семейного кодекса РФ)

1. Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы «Молодая семья», «Сельский специалист», «Жилище» и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов.
2. Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
3. Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним/и
4. Семья из четырех человек — родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе «Сельский специалист» в размере 1200000 рублей.

По требованию условий программы «Сельский специалист» всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.Земельный участок оформлен в аренду.

• При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 14 доли в праве собственности.
• ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.
• Другой вариант.
• Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов.
• И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
• Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:

• государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
• оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
• 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)

-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!

-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.

Например: по 15 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность ( на 4-х членов семьи) .

А 15 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: [email protected]

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

1. Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.
2. Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.

3. Это требование регламентировано ст.54 ФЗ- о государственной регистрации недвижимости»

2.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.

• То есть в такой ситуации без нотариуса НЕ обойтись.
• Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.
• Подробнее прочтите в статье: Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства
• Всегда рада разъяснить. Автор
• Покупка квартиры с несовершеннолетним ребёнком без нотариуса

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

TarasMalyarevich/Depositphotos

Отвечает юрист Валерий Макаров (Уфа):

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.

При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой).

Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

• Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.
• Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?
• Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки.

Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
5. Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
6. Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Риски сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетнего

Сделки с участием несовершеннолетних всегда проходят по особому сценарию при участии органов опеки, а при продаже долей ребенка в квартире сделку будет заверять нотариус. Но, несмотря на такой контроль, риски как для продавца недвижимости, так и для покупателя квартиры у семьи с детьми  — сохраняются.

Могут ли родители купить квартиру несовершеннолетнему ребенку?

Да, родители вправе оформить права собственности на недвижимость на ребенка младше 18 лет. Такие сделки являются достаточно распространенными и обусловлены несколькими причинами:

1. Родители хотят обеспечить ребенка собственной жилплощадью до его совершеннолетия.
2. Квартиру хотят выделить из состава совместно нажитого имущества супругов. В случае развода недвижимость не подлежит разделу и ее сохранит за собой ребенок.
3. Квартиру хотят защитить от кредиторов при банкротстве и взыскания по исполнительному производству. Если совместно нажитое имущество супругов могут арестовать и использовать для погашения обязательств перед кредиторами, то квартиру ребенка – нет.

Хотя квартиру можно оформить в собственность ребенка, он в силу возраста ограничен в правах при заключении гражданско-правовых сделок. Так, за детей до 14 лет подписи на всех договорах купли-продажи и документов для Росреестра ставят родители. Тогда как несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет могут уже сами ставить подписи на договорах купли-продажи, хотя и с согласия родителей.

Может ли ребенок стать продавцом квартиры

— Покупаю квартиру,  является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание?  Какие риски есть у подобных сделок?

Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.

Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.

Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.

Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью,  но в целом  для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.

Показательное дело по оспариванию покупки квартиры у семьи с детьми рассматривал Верховный суд. По нему сделку купли-продажи признали недействительной, так как семья не выполнила предписание органов опеки и не купила ребенку равноценной жилье. Перед этим органы опеки одобрили продажу, но женщина должна была оповестить их о покупке новой квартиры в течение месяца.

С иском обратились органы опеки, которые требовали признать недействительной сделку со ссылкой на ст.168 Гражданского кодекса как противоречащую закону, так как квартиру взамен детям так и не купили. При первом рассмотрении дела суд обязал покупательницу квартиры выселиться, а взамен семья с детьми должна была выплатить ей компенсацию в размере стоимости недвижимости.

Верховный суд при рассмотрении дела признал сделку недействительной по ст.173.1 Гражданского кодекса по причине того, что фактически сделку заключили без согласия органов опеки, так как согласие не было выдано без обеспечения детей другой квартирой.

Таким образом, у покупателей квартиры у семьи с детьми есть риски, что предыдущие владельцы не исполнят предписание органов опеки, не купят им равнозначное жилье и сделку отменят.

Риски альтернативных сделок с участием несовершеннолетних

Получение согласия от органов опеки

Если родители покупают недвижимость ребенку за счет своих накоплений, то никаких сложностей при этом не возникает. Дополнительно согласовывать покупку с органами опеки им не надо.

Но большая часть сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Это значит, что родители продают квартиру, где прописан или собственником является несовершеннолетний, а взамен покупают другую недвижимость.

Соблюдение интересов детей контролируют в данном случае органы опеки и попечительства. Родители должны перед продажей доли ребенка заручиться согласием органов опеки на сделку: какую квартиру они продают и что получает ребенок взамен. Этот документ обязательно запросят у нотариуса и в Росреестре.

Органы опеки будут проверять, не ущемляются ли права ребенка в сделке, и предъявляют ряд требований к квартире. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше первоначальной:

1. По соотношению долей в праве собственности. Например, ребенку принадлежала 1/3 в собственности, после продажи стоимость доли выросла до ½.
2. По соотношению общей и жилой площади. Ребенку принадлежало 20% в квартире 60 кв.м., после покупки новой – ему выделят 50% в квартире 100 кв.м.
3. По стоимости доли. Если в новой квартире стоимость 1 кв.м. выше, сделку скорее всего одобрят.

Органы опеки могут отказаться выдавать разрешение, если новая квартира находится в отдаленном районе, рыночная стоимость доли ребенка уменьшилась, ребенку покупают недвижимость в другом регионе.

Но даже если покупаемая взамен квартира «хуже» продаваемой, то такую сделку могут одобрить при наличии убедительных доводов в пользу ее заключения. Например, родители разводятся и мать с ребенком переезжает в квартиру с меньшей площадью.  Такой переезд будет в интересах ребенка, который перестанет находиться в сложной психологической обстановке, поэтому его скорее всего одобрят.

По результатам обращения родителей органы опеки выносят постановление с конкретными параметрами одобренной сделки.  Форма согласия не установлена законодательством и оформляется в свободном формате.

Органы опеки могут вынести согласие на заключение сделки в двух вариантах:

1. Постановление об одновременной покупке и продаже квартиры. Это сложный для реализации вариант сделки, так как первоначально ребенку нужно купить квартиру, а только потом продавать – ту недвижимость, где он сейчас проживает. Для подписания альтернативной сделки все стороны должны в один день подписать документы, а продавец квартиры должен согласиться подождать, пока ему не переведут деньги
2. Постановление на продажу с последующей покупкой. Этот вариант облегчает подписание договора, так как первоначально квартира с несовершеннолетним продается, а потом родители могут искать ему другой вариант квартиры. В некоторых регионах органы опеки отказываются выдать постановление в таком формате.

Также допускается вариант, что деньги за квартиру переведут на личный счет ребенка. На выдачу разрешений у опеки будет не более 30 дней. Если органы опеки не одобрили продажу квартиру, сделку признают недействительной (п.2 ст.19, п.1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Риски неоплаты для продавца

Рассмотрим на примере, какие риски есть у продавца квартиры в пользу несовершеннолетнего:

— Долго не могла продать квартиру. Но наконец-то нашелся покупатель. Покупают родители на несовершеннолетнего ребенка, продавая его долю в другой квартире.

Сделку хотят оформить нотариально, так как у них есть предписание со стороны опеки.  Но договор купли-продажи я должна подписать первой, а только потом они продадут долю ребенка.

Иначе нотариус не дает право на продажу им своей квартиры и расчета со мной. Не мошенники ли они?

— Нет, они не мошенники. Просто они получили предписание от органов опеки одновременно заключить две сделки: по одновременной продаже квартиры с долей ребенка и покупке – другой квартиры взамен. А так как продается доля в квартире, обязательно участие нотариуса.

Продавец квартиры для несовершеннолетнего в указанном примере очень рискует. Ведь деньги за квартиру он получит последним.  Риски можно сократить, если установить залоговое обременение на квартиру в пользу продавца до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается по сделке. Отметка о залоге будет фигурировать в ЕГРН пока семья не продаст квартиру и не перечислит средства продавцу.

Но стоит учитывать, что органы опеки выдают разрешение на конкретную сделку, поэтому самостоятельно изменить ее условия не допускается. Если сделка в результате развалится, придется получать новое постановление.

Обо всех возможных рисках продавца  квартиры, связанных с неоплатой по договору купли-продажи, и способах их минимизации мы подробно рассказывали в статье «Памятка продавца квартиры – 2021. Чем рискует продавец недвижимости и как обезопасить себя от неоплаты по договору».