Последнее обновление: 15.07.2022

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

• Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.
• Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.
• Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2023 году — дети, можно ли

Продажа квартиры с участием детей относится к наиболее проблемным сделкам отчуждения. Интересы малолетних граждан защищаются государством особенно строго.

Как в 2023 году в РФ продать квартиру, если в ней зарегистрирован ребенок? Регистрация в квартире ребенка, а тем более наличие его доли в праве собственности, зачастую отпугивает покупателей.

Подобные сделки нередко становятся причиной судебных разбирательств. Но это не значит, что продажа такой недвижимости невозможна. Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети, в 2023 году в России?

Что нужно знать

Найти покупателя на жилье с прописанным ребенком всегда сложно. Особенно это касается сделок, свершаемых законными представителями на основании опеки и попечительства.

Любая сделка, в которой участвует представитель по доверенности, опасна сама по себе.

Право представительства может быть оспорено заинтересованными лицами уже после свершения продажи, что порой становится причиной отмены сделки.

Но и при продаже квартиры родителями ребенка возникают различные нюансы. Понятно, что сам малолетний ребенок совершать сделку не может.

По крайней мере, до достижения четырнадцати лет, когда допускается участие в сделке несовершеннолетнего с письменного согласия представителей.

Но в некоторых случаях повзрослевший ребенок вправе оспорить сделку, на которую своего согласия он не давал. Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок?

Основные понятия

По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.

Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.

То есть он может самостоятельно участвовать в различных сделках, в том числе и касающихся отчуждения жилья.

Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.

Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.

От его имени выступают законные представители, принимают решение и при необходимости ставят за него подпись в договоре купли-продажи.

Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.

С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

При продаже жилья воля прописанных лиц не учитывается. Однако здесь вступают в силу нормы семейного права и гражданского законодательства, касающиеся защиты прав ребенка. 

Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.

Зачем нужна регистрация

Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.

От ее наличия зависит получение большинства государственных услуг, в том числе права на медицинское обслуживание в госучреждениях, получение различных льгот и компенсаций.

• Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.
• Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:
• Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.
• И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.

Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.

А отсутствие прописки как раз и является нарушением действующего законодательства.

По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.

В случае пребывания по адресу, отличному от места прописки, более девяноста дней, требуется оформление временной регистрации.

От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.

Правовое регулирование

Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:

В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.

Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.

До 2008 года при любых операциях с жильем, в котором прописаны дети или которым владеют несовершеннолетние, нужно было получать согласие органов опеки.

Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.

Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.

Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок, достаточно сложная, но осуществимая. Непосредственно сама купля-продажа осуществляется по стандартной процедуре.

На основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов составляется договор, в котором стороны оговаривают все существенные условия правоотношений.

После подписания договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Отличия возникают исходя из статуса ребенка, проживающего в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний просто прописан вместе с родителями, то проблемы вряд ли возникнуть.

Достаточно родителям самостоятельно выписаться и выписать ребенка с целью регистрации по иному адресу. Получать согласие от органов опеки в 2023 году не нужно.

Если новый собственник не возражает, то оформить снятие с учета можно и после завершения купли-продажи, когда продавец приобретет иное жилье.

Но подобные ситуации скорее исключение, чем правило. Совсем иное дело, когда ребенок прописан в квартире постороннего лица.

Например, кто-то из родственников несовершеннолетнего оформил опекунство по причине смерти родителей или лишения их родительских прав и прописал ребенка в своем жилье.

В этом случае органы опеки должны убедиться, что интересы ребенка нарушены не будут, и он не останется без крыши над головой. А это означает, что без согласия опекунского совета обойтись не удастся.

И наконец, сделка с участием несовершеннолетнего собственника. Тут уже речь идет о возможном нарушении не только интересов ребенка, но и прав.

Органы опеки дадут свое согласие на сделку лишь при наличии доказательств того, что ребенок получит равноценное жилье.

Какие бумаги необходимы для удаления с учета

Проживание несовершеннолетнего ребенка в продаваемой квартире вместе с родителями упрощает продажу жилья.

Прежде всего, за счет возможности беспрепятственного снятия с учета. Но выписать ребенка неизвестно куда тоже не получится.

После выписки ребенок должен быть в течение недели зарегистрирован по новому адресу. Куда же можно прописать ребенка и как совершить процедуру удаления с регистрационного учета?

По ст.20 ГК РФ местом жительства ребенка до четырнадцати лет является место жительства его родителей или опекунов.

Для регистрации по новому адресу нужно чтобы там зарегистрировался хотя бы один их родителей и прописал вместе с собой ребенка. Отдельно регистрировать ребенка запрещено.

Для выписки несовершеннолетнего родитель обращается в паспортный стол по месту проживания. Здесь подается заявление на выписку ребенка.

Если родители еще не выписались сами, то одновременно подается и заявление на выписку родителя, с которым будет прописан ребенок. К заявлению прилагаются:

Далее заполняется листок убытия, где указывается новый адрес проживания. В течение недели сотрудники паспортного стола проверяют данные и выдают листок убытия.

С этого момента ребенок признается выписанным. К сведению! Если новая квартира находится территориально там же, где и прежнее жилье, то одновременно можно подать документы на регистрацию по новому адресу проживания.

Можно ли выписать жильцов

Невзирая на возможные риски, некоторые покупатели все-таки приобретают квартиры с прописанными детьми.

И если после перехода права собственности продавец не торопиться снимать ребенка с регистрационного учета, то новому собственнику приходится действовать самостоятельно.

Просто пойти и выписать зарегистрированного ребенка нельзя. Во-первых, против воли собственника выписать его нельзя.

Видео: купить квартиру с прописанным При этом сам ребенок свою волю выражать не может. Во-вторых, выписать несовершеннолетнего нужно куда-то. Покупателю проблемного жилья приходится обращаться в суд.

По суду несовершеннолетний может быть зарегистрирован по иному адресу и соответственно выписан из квартиры.

Но значение имеет, куда выписывать ребенка:

До десятилетнего возраста ребенок	Может проживать исключительно с родителями. По другому адресу дети попросту не регистрируются согласно закону
От десяти до четырнадцати лет	Дети могут проживать вместе с близкими родственниками. Например, у бабушки/дедушки, совершеннолетних братьев и сестер
Четырнадцатилетний ребенок	Вправе проживать по любому адресу, в том числе отличному от прописки родителей или близких родственников

Но суд при принятии решения учитывает не только вышеуказанные положения. Во внимание принимаются и условия проживания.

Жилье, куда выписывается ребенок, должно соответствовать санитарным нормам, требованиям безопасности и подходить для проживания детей. Идеально если новые условия превосходят прежние.

Когда это невозможно

Собственник квартиры правомочен распоряжаться своей квартирой и требовать выписки прописанных жильцов, в том числе и через суд.

Однако в некоторых случаях выписка несовершеннолетнего ребенка невозможна даже в судебном порядке.

К примеру, новое место жительства существенно хуже по условиям, чем прежнее жилье. В этом случае суд руководствуется интересами ребенка и откажет в выписке.

Иногда выписать ребенка попросту некуда. У родителей может отсутствовать постоянная регистрация и значит, ребенку будет негде прописаться. По закону это недопустимо.

Важно! Если при выписке ребенка был указан адрес новой регистрации, то его необходимо там прописать. Если же не оформить регистрацию, то выписка будет признана незаконной и аннулируется.

Порядок заключения договора

Договор купли-продажи квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми оформляется в обычном порядке.

Прописка ребенка выступает как обременение жилья. Самый простой вариант это выписать ребенка до подписания договора.

Если продавец намерен осуществить выписку после заключения сделки, то целесообразно включить в договор данное обязательство с указанием предельных сроков.

В дальнейшем этот пункт может пригодиться в суде, чтобы добиться принудительной сделки или оспорить сделку на основании несоблюдения условий договора.

Если для свершения продажи требуется согласие органов опеки, то в договоре указывается, что разрешение получено. Соответственно, согласие от опеки прилагается к договору.

Когда ребенок не просто прописан, но и является собственником квартиры или ее части, он становится полноправным участником сделки. То есть в договоре он указывается при перечислении сторон договора.

Одновременно прописывается, кто является представителем ребенка. Подпись за несовершеннолетнего малолетнего ребенка ставит его представитель.

С четырнадцати лет ребенок может и сам подписывать договор, при этом обязательно приложение письменного согласия на сделку от законного представителя.

ДКП с участием несовершеннолетнего собственника подлежит обязательному нотариальному заверению.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего собственника можно скачать здесь.

Если ребенок – собственник

Самыми проблематичными признаются сделки, при которых продается квартира, принадлежащая ребенку полностью или частично. В такой ситуации разрешение от органов опеки обязательно.

Для получения такового понадобится доказать, что интересы несовершеннолетнего не пострадают.

Нужно представить документы, подтверждающие наличие иного жилья, в котором ребенку будет предоставлено право собственности. При этом новое жилище должно быть не хуже прежнего

К примеру, ребенок был собственником части квартиры. При продаже взамен ему предоставляется отдельная комната в коммуналке.

Такой обмен органы опеки не одобрят. Иногда новое жилье отсутствует, поскольку покупка его планируется после продажи прежнего жилища.

В этом случае можно представить в опеку предварительный ДКП, по которому ребенок станет собственником приобретаемого жилья, для подтверждения намерений покупки новой квартиры.

Иногда органы опеки могут «закрыть глаза» на отсутствие нового жилья взамен продаваемой квартиры. Возможные ситуации:

Эмиграция семьи	Когда планируется переезд из России на ПМЖ в другую страну и покупка другого жилья не предполагается в принципе
Переезд в иной населенный пункт	Для соблюдения интересов ребенка в банке открывается счет, на котором размещается вырученная от продажи сумма, соответствующая стоимости принадлежащей ребенку доли. Если данное требование нарушается, выписка ребенка будет аннулирована
Покупка жилья в новостройке	Опеке представляются документы, свидетельствующие об участии в долевом строительстве и высокой степени готовности дома. Дополнительно даются разъяснения, где будет жить ребенок до сдачи дома в эксплуатацию

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2023 году, конечно, сложно.

На оформление сделки может потребоваться несколько больше времени. Но если выполнить все законодательные нормы, то осуществить продажу вполне возможно.

«Можно ли мне продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок?» — Яндекс Кью

СправкаПоддержкаУсловия© 2023 ООО «Яндекс»

Добрый день, Татьяна Леснова! Обратите внимание, ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. Согласно закону, дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.

20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.). Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора.

Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Добрый день! Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры (одной из долей), то квартиру можно продать путем заключения договора купли-продажи.

В договоре купли-продажи устанавливается условие о том, что в квартире зарегистрирован такой-то гражданин, который обязуется сняться с регистрационного учета. Наличие регистрации по месту жительства несоверш…

Читать далееОтветы на похожие вопросыМожно ли продать квартиру, если в ней прописан ребенок? — 2 ответа, задан 29 июля 2018

Продать квартиру, если в ней прописан ребенок, можно.

Обычно такие сделки происходят, когда жильцам негде прописаться и некуда выписать ребенка, это была их единственная жилплощадь. Но при этом продавец должен гарантировать в договоре, что все родственники будут выписаны из квартиры чуть позже, когда будет куплена другая квартира взамен проданной.

Риск для покупателя здесь все равно существует, так как детей выписать принудительно можно только по суду, причем суд все равно будет учитывать наличие другого жилья для несовершеннолетнего. По закону дети до 14 лет должны проживать по одному адресу вместе с родителями или опекунами.

Если ребенок — собственник жилья, то для продажи дополнительно понадобится согласие от органов опеки. Если несовершеннолетний просто проживает в квартире, и не является ее собственником, для оформления сделки не нужно ни участия органов опеки, ни участия самого ребенка.

Могу ли я продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок? — 2 ответа, задан 9 апреля 2021

Добрый день, Татьяна Леснова!

Собственнику жилого помещения, принадлежат право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник может отчуждать своё имущество другим лицам посредством гражданско-правой сделки.

Обратите внимание, -согласно закону, при продаже жилой недвижимости, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

В вашем случае ребенок не будет участвовать как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч.

и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

В вашей предполагаемой сделке есть свои нюансы, риски, особенности. Более подробную консультацию, с разъяснением норм действующего законодательства, и практики организации сделки, относительно Вашего вопроса, возможно по тел. +7 985 287-09-46 или по эл. почте: [email protected]

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан ребенок? — 2 ответа, задан 29 июля 2018

Наверняка, о том, что государство всегда стоит на стороне детей и защищает их права, знают все, но это и не означает, что собственник не может продать жилье, в котором есть доля у ребенка. Но и процесс этот не будет таким простым как при обычной сделке.

Продавец должен соблюдать некоторые условия. Например, при получении разрешения от органов опеки, там потребуется указать адрес, где будет прописан ребенок и его родители. По закону, если ребенку нет 14 лет, то проживание с ним законных представителей обязательно.

Также, приобретенное жилье не должно быть хуже предыдущего, а по правилам даже лучше, при этом в жилплощади должны быть соблюдены все нормы безопасности и не должно быть антисанитарии. Таким образом, права ребенка не будут нарушены. Если у ребенка есть доля в квартире, то в приобретаемом объекте у него она должна сохраниться в полном объеме.

Чтобы продать квартиру, в которой есть прописка у несовершеннолетнего, необходимо все правильно оформить, и тогда можно легко провести сделку.

С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич

Могу ли я продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок? — 1 ответ, задан 13 октября 2021Вы можете продать квартиру, где прописан несовершеннолетний. Если у него есть доля в праве собственности, то обратитесь в отдел опеки и вам предоставят необходимые для разрешения документы. Если несовершеннолетний имеет только постоянную регистрацию в квартире, которая у вас в собственности, то идите и выписывайте несовершеннолетнего, и в положенный законом срок предоставьте ему другой адрес постоянной регистрации

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2023 году

Главная
› ДЕТИ

29.11.2021 ???? 1 385

Сделки, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц, требуют повышенного внимания. Особенно часто приходится волноваться гражданам, которые приобретают недвижимость у семей с детьми. Как отмечает закон, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна. Но важно в ходе сделки не ущемлять его права. Рассмотрим, как проходит процедура в 2023 году.

Возможно ли купить квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Купить квартиру с прописанным в ней ребенком можно. Регистрация в жилье не влияет на право собственности. Даже если до покупки выписать несовершеннолетнего не удалось, можно провести процедуру через суд.

В данной ситуации влияет, кем является несовершеннолетний по отношению к недвижимости:

• собственником;
• владельцем доли в квартире;
• зарегистрированным лицом без права собственности;
• наследником.

В каждом случае предусматривается отдельный порядок отчуждения. Влияют основания приобретения квартиры, способ продажи, наличие обременения и возраст ребенка.

В соответствии со статьями 26-28 ГК РФ возраст ребенка влияет на его дееспособность. Она может быть частичной (с 6 до 14 лет) и ограниченной (с 14 до 18 лет). До шестилетнего возраста несовершеннолетний признается недееспособным.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Многие ошибочно думают, что любые сделки с недвижимостью с участием детей должны проходить с привлечением органов опеки и попечительства. Но это не так, каждая ситуация рассматривается отдельно.

Разрешение органов опеки требуется, если:

Также требование должно быть исполнено, если отчуждаемый объект приобретен на средства маткапитала, но ребенку не была выделена доля сразу. В остальных случаях не нужно получать разрешение от ООиП.

Как продать или купить жилье, если в нем прописаны дети?

Приобретение квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним возможно. При этом по закону не требуется выписывать его перед продажей.

Можно снять ребенка с регистрационного учета позже. Но чтобы избежать дальнейших проблем, лучше сделать это заранее.

➟ Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Снятие с учета без последующей регистрации доступно только для взрослого человека. В отношении детей данная норма не действует. При выписке ребенка необходима его прописка по новому месту жительства. Выписать несовершеннолетнего можно только вместе с одним из родителей или через суд.

Как его снять с регистрационного учета?

Для снятия с учета необходимо обратиться в управление по вопросам миграции МВД РФ.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Составление заявления на выписку. Бланк выдается в управлении.
2. Предоставление пакета документов. В него входят паспорт одного из родителя, свидетельство о рождении ребенка/паспорт, свидетельство о праве собственности на недвижимость. С собой должны быть копии и оригиналы.
3. Заполнение листа убытия. В нем отражается новый адрес регистрации.

Если родитель может сразу прописать ребенка, проводится процедура регистрации. При отсутствии подходящей недвижимости дается срок 1 неделя на прописку несовершеннолетнего.

Справка! Выписать ребенка по вышеуказанной инструкции могут только родители. Если квартира приобретена новым собственником, он вправе снять с учета несовершеннолетнего только через суд.

Когда нельзя это сделать?

В некоторых случая снять с учета несовершеннолетнего не получится.

Нельзя выписать:

• ребенка без родителя;
• ребенка без предоставления другого места регистрации;
• отказополучателя по завещательному отказу.

После покупки квартиры новый собственник попытается выписать граждан. Если родители против, потребуется обращение в суд для получения решения.

➟ Как оформить на новом месте?

В момент снятия с учета родители могут подать заявление на регистрацию несовершеннолетнего по новому адресу. Важно прописать его в квартире, данные которой отражены в листе убытия.

С собой заявителю необходимо иметь:

• свидетельство о рождении ребенка / паспорт, если он достиг возраста 14 лет;
• паспорт родителя;
• свидетельство о браке;
• согласие второго родителя на прописку ребенка (если мать и отец прописаны в разных местах).

Регистрация осуществляется в течение нескольких дней.

Где можно зарегистрировать ребенка в зависимости от возраста?

Выбор места прописки зависит от возраста ребенка:

• если ребенку не исполнилось 10 лет, то можно его прописать только вместе с матерью или отцом;
• если ребенок старше 10 лет, то можно прописать его вместе с другими близкими родственниками (бабушка, дедушка, совершеннолетние брат, сестра);
• если ребенок старше 14 лет, он прописывается по месту фактического проживания (без привязки к месту регистрации родителей).

Алгоритм продажи квартиры с прописанным ребенком

Если продавец является родственником ребенка и не может снять его с учета, как потерявшего право пользования жильем, необходимо следовать алгоритму:

1. Продавцу нужно предупредить покупателя о том, что в квартире прописан несовершеннолетний. Если не сделать этого, сделка может быть оспорена в суде.
2. Собрать пакет документов для проведения сделки. В него входят правоустанавливающий документ на недвижимость, выписка из домовой книги, паспорта владельцев и покупателей, согласие супруга.
3. Составить с покупателем договор купли-продажи. Обе стороны должны подписать его.
4. Покупателю необходимо обратиться в суд для снятия ребенка с регистрационного учета. Суд проверить законность требования и вынесет решение.
5. С решением суда прибыть в управление миграции МВД для снятия гражданина с учета.
6. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

➟ Образец договора

После выписки граждан из квартиры составляется договор купли-продажи. Можно использовать данный образец:

Документ должен содержать следующую информацию:

• данные покупателя и продавца (ФИО, адрес проживания, контактный номер телефона);
• описание отчуждаемого объекта (адрес, характеристики объекта, этажность дома, площадь квартиры, количество комнат);
• стоимость имущества;
• порядок и сроки расчета;
• права и обязанности сторон;
• дата составления;
• подписи сторон.

Риски

При проведении сделок с отчуждением имущества существуют определенные риски для покупателя. Особенно внимательными необходимо быть при покупке квартиры, в которой прописан несовершеннолетний.

Риски	На что обратить внимание
Если несовершеннолетний не только прописан в квартире, но и является ее собственником	Обязательно необходимо наличие разрешения от органов опеки. Даже если продавец будет уверять, что после проведения сделки все вопросы с ООиП будут решены, не стоит подписывать договор. Суд может признать сделку недействительной.
Квартира приобретена на средства маткапитала, но доля ребенку не выделена	Родители могли не выполнить требование о выделении доли несовершеннолетнему. Сделка может быть признана недействительной, тем более без разрешения органов опеки. Ребенку обязательно должна быть предоставлена доля не менее той, которая имелась перед продажей.
Ребенок находится под опекой	Опекун не имеет права продать жилье опекаемого без обращения в органы опеки. Сделку легко оспорить, если разрешение не было получено.
Ребенок является отказополучателем по завещательному отказу	Выписка ребенка даже по суду из недвижимости невозможна.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, при появлении проблем со снятием регистрации несовершеннолетнего (если он не является собственником) судья учитывает интересы ребенка. Но при этом защищает права граждан, которые приобрели жилье.

Так Кормиловский районный суд Омской области вынес решение в пользу истца.

Бывшие владельцы недвижимости в момент оформления договора купли-продажи обязались снять с регистрационного учета, в том числе прописать по новому адресу несовершеннолетнего. Но после проведения сделки не выполнили обещаний.

Суд постановил удовлетворить требования истца и признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.

Вопросы наших читателей

Можно ли выписать несовершеннолетнего — не собственника после покупки квартиры?

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЖК РФ и подпунктом 5 пункта 31 Постановления Правительства РФ №713 от 17 июля 1995 года снятие с регистрационного учета возможно только с согласия гражданина или через суд.

Если квартира была приобретена с прописанным ребенком, новый собственник может подать иск в районный суд. В нем отражается требование прекратить право пользования жилым помещением зарегистрированных лиц. После вынесения судебного решения ребенок будет выписан из жилья.

Подводные камни

Продажа и покупка недвижимости с прописанными несовершеннолетними имеет некоторые особенности:

1. Если при сделке нарушены права детей, то оспорить ее могут даже после достижения 18-летнего возраста через несколько лет. Поэтому ни о чем не догадывающемуся собственнику придется разбираться с истцом в суде.
2. Судебные тяжбы возможны, если до покупки родители не выписывают ребенка из квартиры. При отсутствии согласия сделать это можно только через суд.
3. Сложности могут появиться с проведением сделки и оформлением документов, если гражданин не знает оснований для выписки ребенка. Потребуется помощь юриста.

Заключение

Выделим основные моменты по теме:

• Продажа квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, не запрещена.
• Разрешение от органов опеки необходимо, если ребенок является собственником объекта или его части, находится под опекой, отказополучателем по завещательному отказу. Также обращение в ООиП требуется, если квартира приобретена на средства маткапитала.
• Перед проведением сделки желательно снять ребенка с регистрационного учета и прописать его в новом месте. Но даже если продавец не сделает это, можно провести процедуру через суд.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком требует повышенного внимания. Наши юристы помогут вам разобраться с типом имущества и правом собственности, составить договор купли-продажи, чтобы избежать проблем и рисков.