Главная » Жилищные споры » Снос приватизированного жилья

582 просмотров

Любое жилье, в том числе и приватизированное, при определенных условиях может подлежать сносу. На каком основании происходит данная процедура, что получает владелец, какие есть варианты и какие действия нужно совершать? Читайте в этой статье.

Можно ли приватизировать квартиру которая под снос

Нет. Квартира, которая подлежит сносу (а значит, находится в аварийном состоянии либо включена в государственную программу планового сноса) приватизации не подлежит. Об этом сказано в статье 4 закона №1541-1.

Формально, если квартира не аварийная, а просто подлежит сносу для постройки другой недвижимости, жильцы могут попробовать ее приватизировать. Однако, во-первых, такая ситуация встречается очень редко. А во-вторых, в приватизации все равно откажут.

Тем не менее если люди жили в неприватизированной квартире, которая идет под снос вместе с домом, это не значит, что они окажутся на улице. Муниципалитет обязан предоставить им аналогичное жилье, в другом районе города или даже на соседней улице.

Администрация, безусловно, прислушивается к пожеланиям пользователей и по возможности пытается подобрать квартиру как можно ближе к предыдущему месту жительства, но так как подобных помещений очень мало, зачастую приходится соглашаться на то, что дают. Просто нет других вариантов.

Предоставленное жилье обязано соответствовать предыдущему как по изолированности, так и по квадратуре. Если людям, которые ранее жили в отдельной квартире, предлагают переселиться в комнату в коммуналке, соглашаться не стоит. Этот вопрос можно решать через суд.

Жилье считается аварийным и подлежит сносу при следующих условиях:

• Разрушение или серьезная деформация частей здания, особенно фундамента.
• Расположение строения в опасной местности (или ставшей опасной).
• Отсутствие возможности реконструировать или другим способом восстановить здание.
• Наличие техногенной или любой другой угрозы для жителей.
• Другие причины, из-за которых строение досрочно износилось (вышло из строя).

В то же время, есть определенные проблемы, не позволяющие считать жилье аварийным:

• Отсутствие лифта и мусоропровода (актуально для 5 и более этажных строений).
• Нет отопления и возможности его установить (актуально для 1-2 этажных зданий).
• Несоответствие жилищным нормам, при условии, что жилье было возведено еще до того, как были утверждены указанные нормы.

Чтобы определить, подлежит ли жилье сносу назначается специальная комиссия. Иногда это происходит по инициативе муниципалитета, но чаще – из-за обращений самих жильцов. Следует учитывать, что чаще всего аварийным признаются тем дома, которые были построены еще в начале прошлого века и которые даже при поверхностном осмотре однозначно не пригодны для проживания.

Даже если жилье будет признано подлежащим сносу, улучшить жилищные условия не получится. Люди получают точно такое же по квадратуре и примерному расположению жилье. Более того, чаще месторасположения новой квартиры бывает неудобным и удаленным от инфраструктуры.

В отличие от неприватизированной квартиры, жильцам которой доступен только вариант с переселением в другую недвижимость, владельцы имеют право также и на компенсацию. В последнем случае они получают от государства определенную сумму и в дальнейшем сами занимаются поиском подходящей квартиры, приобретая ее как за счет компенсации, так и за счет собственных средств.

Переселение

Если выбран вариант с переселением, владелец имеет право на:

• Выбор приблизительного района проживания. Он обязательно должен быть в том же населенном пункте. А если город большой, то может даже в том же районе.
• Получить компенсацию за транспортировку мебели и переезд в целом.
• Соответствие площади и условий жизни. Проще говоря, новая квартира должна быть практически идентичной предыдущей. В частности, по размеру и хотя бы приблизительно, по планировке и размещению.

На практике взамен уже существующего жилья предлагаются далеко не самые удобные варианты, как по месту расположения, так и по внутреннему состоянию, планировке и другим особенностям. Таким образом, многие выбирают вариант с компенсацией, что позволяет самостоятельно подобрать более подходящую недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=4OHYJFeqg4U\u0026pp=ygXBAdCg0LDRgdGB0LXQu9C10L3QuNC1INC_0YDQuNCy0LDRgtC40LfQuNGA0L7QstCw0L3QvdC-0Lkg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQv9GA0Lgg0YHQvdC-0YHQtSDQtNC-0LzQsCwg0YfRgtC-INC00LDQtNGD0YIg0L_RgNC4INGB0L3QvtGB0LUg0L_RgNC40LLQsNGC0LjQt9C40YDQvtCy0LDQvdC90L7QuSDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIDIwMjM%3D

Если дом аварийный, а подходящих квартир для переселения всех желающих нет, администрация предлагает компенсацию.

Фактически, даже если места есть, каждый жилец имеет право на компенсацию, но на практике, администрация стремится сделать все, чтобы заплатить минимум.

В такой ситуации рекомендуется проводить независимую экспертизу при помощи оценочной компании и подавать в суд. В большинстве случае он встает на сторону жильцов. Более того, можно не только получить компенсацию за жилье, но и за:

• Аренду недвижимости на время поиска другой квартиры.
• Переезд, включая сюда оплату транспортным компаниям.
• Потерю дохода, получаемого в рамках сдачи жилья в аренду.

Пример: Согласно отчета эксперта, стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. На транспортировку вещей было потрачено 20 тысяч.

Новое жилье было найдено через 3 месяца после переезда, в течение которых пришлось проживать на съемной квартире, за 10 тысяч рублей в месяц.

Таким образом, жильцы имеют право на получение компенсации в размере 3 000 000,00 + 20 000,00 + (10 000,00*3)=3 050 000,00 рублей.

Вся процедура переселения или получения компенсации при сносе приватизированного жилья может быть условно разделена на несколько основных пунктов:

1. Проверка состояния строения. Проводится специально назначенной комиссией с составлением множества документов. Зачастую проверка касается общих для всех частей строения, но иногда акцент идет на конкретные квартиры (если именно они пострадали из-за, допустим, разрушения части дома). По результатам проверки принимается решение о том, какой статус назначить дому. Если он признается аварийным – начинается следующий этап.
2. Уведомления. Все жильцы получают уведомления о том, что строение подлежит сносу (статья 32 ЖК РФ) Также эта информация размещается на общедоступных площадках (например, на сайте городской администрации). С момента уведомления у людей есть год, чтобы определиться, что именно им делать. Не обязательно ждать весь этот срок. Вполне реально затребовать компенсацию сразу после получения уведомления, в короткое время ее получить и сразу съехать. Уведомление выглядит приблизительно так:

Даже через год жильцов не имеют права выселять принудительно, с применением силы. Однако это вполне могут заставить сделать отключение света, отопления, канализации, газа и воды.

1. Подписание договора о передаче. Подробнее см.ниже.
2. Оценка недвижимости. Как уже было сказано ранее, это нужно делать для того, чтобы получить реальную рыночную стоимость квартиры. В отдельных случаях, если администрация будет сильно заинтересована в максимально сжатых сроках сноса недвижимости, цена может быть вполне адекватной. Заниматься независимой оценкой стоит только тогда, когда стоимость, установленная муниципалитетом, не устраивает.
3. Компенсация или переезд. Получить деньги на счет от администрации и дальше уже самостоятельно заниматься поиском подходящего жилья либо получить в собственность другую квартиру и переезжать в нее.

Данный документ нужно подписывать при любых условиях, так как он отражает не сам факт обмена одной недвижимости на другую, а передачу прав на квартиру в пользу администрации. И уже в нем указывается, что взамен получает владелец: другую недвижимость или компенсацию. Договор состоит из следующих элементов:

ШапкаУказываются название населенного пункта и дата заключения.

Данные подписантов	ФИО владельца; название администрации.
Общая информация	Данные о том, что дом подлежит сносу по таким-то причинам, в результате чего жильцам нужно съехать.
Данные о недвижимости	Площадь, этажность и так далее.
Правоустанавливающие документы	Например, квартира на основании договора приватизации №… от …. принадлежит текущему владельцу.
Данные о владельцах	Если есть другие собственники, они тут указываются.
Стоимость недвижимости	Актуально только для вариантов с компенсацией.
Порядок выплат	Единоразово или ежемесячно, размер суммы платежей, сроки.
Обременения	Если есть.
Дееспособность жильцов	Информация о том, что владельцы ставят подписи добровольно, находятся в полном здравии и твердой памяти.
Дата	С какого момента договор вступает в силу.
Приложения	Любые документы, которые необходимы для подписания договора.
Данные и подписи сторон	Конкретная информация о подписантах и их подписи. Для физических лиц обычно это данные паспорта.

Скачать образец договора о передаче приватизированной квартиры при сносе

Проблемы с компенсацией и переездом при сносе дома с приватизированными квартирами возникают достаточно часто и нередко решить их можно только через суд. Для этого рекомендуется воспользоваться услугами опытных юристов, так как без знаний всех нюансов и особенностей законодательства доказать свою правоту бывает затруднительно.

На бесплатной консультации наши специалисты ответят на все распространенные вопросы. Чтобы проблема решилась максимально эффективно и быстро, они же готовы предложить свои услуги в качестве представителей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса — СИБДОМ

Жителей расселяемых индивидуальных домов волнует вопрос: каким будет размер компенсации за принадлежащую им недвижимость?

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при сносе домов для муниципальных нужд взамен изымаемого жилья граждане должны получить компенсацию. На какую именно компенсацию смогут рассчитывать жители расселяемых домов, влияет то, является ли квартира их собственностью, или это муниципальное жилье, в которой семья проживает на правах квартиросъемщиков.

При расселении неприватизированного жилья действует правило «метр на метр». Другими словами, взамен изымаемой муниципальной жилплощади семье должны предоставить равноценную по площади квартиру. Соответствие по количеству комнат соблюдается при этом далеко не всегда.

Может, например, получиться так, что до сих пор семья занимала двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, а в предлагаемых для переезда домах, построенных уже по новым стандартам, подходящей по размерам двухкомнатной не нашлось. И тогда семье будет предоставлена равноценная однокомнатная.

Возможно предоставление и более просторной двухкомнатной квартиры, но тогда возникшую разницу придется оплатить.

Что касается собственников квартир, то они могут выбирать между двумя вариантами. Вместо сносимого дома им предложат равноценную квартиру или денежную компенсацию, соответствующую выкупной стоимости изымаемой недвижимости.

Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: это и рыночная стоимость дома, и цена земли (при условии, что участок оформлен должным образом и является собственностью жителей сносимых домов), и стоимость всех находящихся на участке построек (если они оформлены в собственность).

Помимо этого собственникам должны предоставить компенсацию понесенных в процессе переселения расходов.

Определением выкупной стоимости расселяемых домов занимается специализированная организация, получающая это право на конкурсе. О том, как оценка происходит на практике, нам рассказали специалисты ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» — компании, которая занималась оценкой объектов, расселяемых для строительства подходов к четвертому мосту.

Определение размера компенсации за дом

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.

Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест».

Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.

Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.

При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость.

Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки.

Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.

Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.

https://www.youtube.com/watch?v=4OHYJFeqg4U\u0026pp=YAHIAQE%3D

Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.

Пример расчета

Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.

Повышающие критерии оценки дома

Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%.

Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.

Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта.

Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот.

«Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей.

Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей.

Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».

Компенсация за земельный участок

Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.

Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв.

м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.

Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно.

С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.

Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.

«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».

Стоимость времянок на участке

Кроме дома на участке, как правило, стоят гараж, баня, и стоимость всех этих построек (при условии, что они были должным образом оформлены и находятся в собственности) при переезде владельцу обязаны возместить.

«Для любого объекта недвижимости — дома, коттеджа, квартиры — наличие гаража площадью 18 квадратных метров на одно машино-место добавляет к его выкупной стоимости около 300 тысяч рублей, наличие на участке бани площадью 20 „квадратов“ увеличивает его выкупную стоимость еще на 150 тысяч рублей», — объясняет Татьяна Радеева.

Возмещение расходов на переезд

Еще одна составляющая выкупной стоимости — компенсация расходов на переезд. Сюда относятся все те затраты, которые жители расселяемых домов понесут в процессе приобретения новой недвижимости: оплата стоимости услуг риелтора, стоимость переезда и оформление документов на новую квартиру.

Стоимость услуг риелторов рассчитывается исходя из сложившихся к настоящему моменту расценок на рынке недвижимости — 3% от цены приобретаемой квартиры плюс 25 тысяч рублей.

А поскольку все то время, пока семья будет заниматься поиском новой жилплощади, ей нужно где-то жить, в список возмещаемых расходов также входит арендная плата.

При определении размера арендной платы учитывается стоимость аренды квартиры в том районе, где семья проживала до переселения, сроком на шесть месяцев. Именно столько, по подсчетам специалистов, необходимо, чтобы не спеша найти подходящий вариант.

Так как в результате переезда семья не должна ухудшить свои жилищные условия, если до этого момента она владела квартирой площадью 60 кв. м, значит, не меньшую по размерам недвижимость она должна снимать в аренду, пока не найдет новую квартиру.

А когда новая жилплощадь будет найдена, потребуется платить за оформление документов, и эти расходы в размере 1 тыс. рублей на человека также включены в выкупную стоимость.

Учитывая, что до переезда большинство владельцев хранили личный автотранспорт в гараже, а при переезде они этой возможности лишаются, им оплачивают аренду гаража сроком на полгода. Стоимость аренды гаража оценивается в сумму от 7 тыс. рублей на правом берегу до 11 тыс.

рублей на левобережье в месяц. Помимо прочего в статью расходов входят затраты на переезд и услуги специализированных организаций в размере 30 тыс. рублей.

«Устанавливая выкупную цену, принимают во внимание то, что прежнее жилье у граждан изымается насильно, — рассказывает Татьяна Радеева, — территория, на которой стоят их дома, потребовалась городу для развития, жители фактически расселяются в приказном порядке.

При других обстоятельствах собственник продолжал бы жить в этом доме, а в результате переселения он его лишается, по этому наряду с расходами ему возмещаются понесенные при переезде убытки». Сюда относится, например, компенсация за утрату находящихся на участке садовых деревьев.

Размер компенсации за зеленые насаждения рассчитывается исходя из стоимости саженцев в питомнике (для деревьев возрастом до трех лет), для деревьев возрастом более трех лет стоимость определяют, ориентируясь на цену саженцев, кроме того, вычисляется стоимость ежегодного урожая, рассчитанного по рыночным ценам с учетом сорта плодовых деревьев и оставшегося срока их жизни.

Оценка коттеджа

Подход к оценке коттеджа примерно соответствует оценке дома. С той только разницей, что при оценке коттеджа принимается в расчет еще и стоимость выполненной в нем внешней и внутренней отделки.

Пример расчета

Коттедж площадью 100,7 кв. м на левом берегу, на ул. Ломоносова, материал стен — дерево, нет благоустройства (к дому подведены сети, но не подключены). Стоимость коттеджа с учетом того, что земельный участок не оформлен в собственность, — 3,225 млн рублей. Стоимость 1 кв. м- 32,3 тыс. рублей.

Структура компенсационной выплаты

• стоимость жилого дома;
• стоимость участка (если он оформлен по закону);
• стоимость надворных построек (если они оформлены должным образом);
• расходы на переезд (услуги риелтора, стоимость аренды квартиры сроком на шесть месяцев, стоимость аренды гаража сроком на шесть месяцев, стоимость услуг организации, занимающейся грузоперевозками).

По оценке специалистов, стоимость аренды жилья на левом берегу в 2012 году, когда готовилась оценка, составляла 350–400 руб./кв. м в месяц.

Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)

Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади.

«У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий.

В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство.

Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.

Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).

Пример расчета

Однокомнатная квартира в многоквартирном доме (бараке) на ул. Ломоносова площадью 33 кв. м, материал стен — дерево, выкупная стоимость — 700 тыс. рублей (21,2 тыс. рублей за 1 кв. м).

Если собственник переселяемого дома не согласен с оценкой, проведенной специалистами, он имеет полное право заказать собственную оценку. В том случае, если владельцу и властям так и не удастся прийти к обоюдному согласию о цене выкупа, вопрос будет решаться в судебном порядке.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Расселение приватизированной квартиры при сносе дома, что дадут при сносе приватизированной квартиры

Главная / Жилищные споры / Снос приватизированного жилья

Просмотров 1969

Представьте, что вы проживаете в приватизированной квартире или в частном доме, а вам сообщают, что здание подлежит сносу. На вопрос о причине, отвечают – «на нужды государства» или «дом аварийный». Действительно, власти имеют право на такое решение. Но только в случаях, предусмотренных Жилищным законодательством.

Что делать в подобной ситуации? Имеют ли право взять и выселить жильцов из приватизированной квартиры «на улицу»? Возможно ли приватизировать жилье до его сноса властями?

Давайте посмотрим, какие права имеют жильцы дома и что будет с жильем, признанным аварийным, ветхим.

✅ В каких случаях дом подлежит сносу?

Многоквартирные или частные дома не ломают просто так – для того, чтобы жилье было снесено, нужно признать его непригодным для проживания, т.е. создающего опасность для жизни и здоровья людей.

Юридические моменты закреплены в Федеральном законе № 185 от 21.07.2007, а также в статьях Жилищного кодекса РФ.

Причины сноса многоквартирного дома:

• серьезные нарушения фундамента, несущих стен и других частей здания;
• нахождение дома в местах, опасных для проживания (например, заболоченные местности или места активного паводка);
• жилой дом не подлежит реконструкции вследствие частичного разрушения (например, из-за урагана или землетрясения);
• деформации отдельных частей дома (фундамента, крыши, несущих перекрытий, стен и др.);
• преждевременный выход из строя;
• угроза техногенной катастрофы или иных неблагоприятных факторов.

Установить конкретную причину можно только на основе специальной экспертизы. Исследования проводят межведомственные комиссии: Комитет Государственного Строительного Надзора, Санэпидемстанции, Инспекции при ГУ МЧС России (Пожарный Надзор) и т.д.

Осмотр также производится на внеплановой основе – например, по жалобам жильцов многоквартирного дома. Если дом аварийный, он подлежит сносу.

Причины сноса жилья установлены, заключения составлены – что дальше?

Обладатели приватизированных квартир могут рассчитывать на два варианта:

• компенсация взамен за снесенное жилье;
• расселение по новым квартирам с возмещением затрат на переезд и наем.

Обеспечение жилищных прав собственников отражено в ст. 32 ЖК РФ. Нарушение регламента со стороны властей может быть обжаловано в судебном порядке.

Итак, ознакомившись с вариантами вкратце, рассмотрим их подробнее.

???? Денежная компенсация

Приватизированная квартира – это жилье, которое перешло от муниципального образования в собственность граждан. Если жильцов несколько, то квартира оформляется в долевую собственность, т.е. на всех членов семьи (Читайте похожую статью: “Как приватизировать долю, часть в муниципальной квартире?“).

При сносе дома, в котором находится квартира, все собственники могут рассчитывать на денежную компенсацию. Далее, они сами решают – какое жилье им приобрести. При таком варианте администрация не предоставляет взамен равнозначную квартиру, а лишь выплачивает сумму за сносимую жилплощадь.

Плюс от такой сделки – получение денег за жилое помещение, которое находилось в плачевном состоянии. Но не стоит рассчитывать на слишком высокую выкупную цену от государства. Пусть даже если это рыночная стоимость. Как показывает практика, власти стремятся занизить компенсацию, поэтому некоторые дела не обходятся без суда.

???? Переселение

Выселить собственников приватизированной квартиры без возмещения – запрещено законом. Что принято понимать под жилищным возмещением? По своей сути, это альтернативное жилье в другом доме.

Какие права имеют жильцы при переселении:

• выбор нового места проживания;
• жилье в том же районе/городе;
• компенсация расходов на переезд, наем и прочих хлопот;
• соразмерная площадь, метраж и условия проживания.

Расселение жильцов аварийного (ветхого) дома считается длительной процедурой. Уведомление о сносе здания направляется заблаговременно – не позднее года до фактического расселения владельцев квартир (п. 4 ст. 32 ЖК РФ). Иногда раньше, если дом может обрушиться или создает угрозу жизни и здоровью жильцов.

Так ли все просто на практике? На самом деле – нет, ведь государственный фонд жилья не безграничен. Если в аварийном доме проживали тысячи жильцов, расселить их за год достаточно сложно.

Тем более, что новое жилье может быть хуже нынешнего или рыночная стоимость новой квартиры меньше предыдущей. Обычно в таких случаях власти выплачивают разницу между стоимостью квартир.

Или обязывают жильца выплатить разницу, если квартира последнего дешевле.

Именно поэтому владельцам приватизированного жилья дается не один вариант, а сразу два: получить компенсацию или переселиться на новое место жительства.

✅ Можно ли приватизировать квартиру, которая под снос?

Порядок приватизации жилья определяется Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации» (в редакции 2017 года). Согласно статье 4, аварийное и ветхое жилье не подлежат приватизации. Следовательно, перевести такие квартиры в собственность не получится (см. “Как приватизировать квартиру по договору социального найма?“).

Но это не означает, что наниматели муниципального жилья останутся «на улице». Администрация должна предоставить им благоустроенные жилые помещения на тех же основаниях, то есть по договору социального найма (ст. 86 и 89 ЖК РФ). Отличие от случаев с владельцами жилья – наниматели не смогут получить компенсацию, т.к. не являются собственниками квартиры.

Возникает вопрос, почему нельзя приватизировать квартиру под снос здания?

Объясняется это очень просто – жилье непригодно для проживания. Даже если наниматели муниципальной квартиры будут настаивать на приватизации, им откажут – и будут правы. Государству не выгодно, чтобы аварийное/ветхое жилье переходило в руки обычных граждан. Тем более, что приватизированные объекты в случае сноса выкупаются у собственников.

✅ Как происходит переселение?

Принятие решения о сносе дома и расселение жильцов – это взаимосвязанные процедуры, которые проводятся в соответствии с ФЗ № 185 и локальными актами муниципальных образований.

Порядок действий по переселению из сносимого жилья:

1. Установление факта аварийности

Непригодность дома для проживания людей определяет его в разряд аварийного или ветхого. Решение принимается уполномоченными органами в лице администрации. Установить факт аварийности можно на основании ежегодного мониторинга, экспертных заключений, проверок.

Аварийный дом включается в особую категорию, а по итогам проверки издается акт о сносе здания. Выселяемых заносят в единый государственный список претендентов на жилье взамен аварийного/ветхого.

Извещение о сносе дома направляется в письменной форме каждому из собственников приватизированной квартиры (ст. 32 ЖК РФ). Наниматели также получают уведомление.

Если оповещения не случится, решение госорганов можно обжаловать в суде. Срок на отправку уведомлений – 1 год до начала работ по сносу здания.

Уведомления направляются по почте, печатаются в СМИ и на электронных ресурсах администрации.

Пример уведомления:

1. Подписание договора передачи квартиры

Владельцы приватизированной жилплощади вправе рассчитывать на денежную компенсацию. Но даже если они получат равноценное жилье в новом доме, договор передачи квартиры подписать нужно. Инициатором является собственник жилья. Сделка оформляется по заявлению граждан или их представителей.

Намереваясь получить выкупную стоимость жилья, собственник может заказать экспертную оценку. Услуги оказываются лицензированными фирмами. Можно обратиться в БТИ или Росреестр по месту нахождения объекта недвижимости. Специалист проведет оценку и выдаст заключение о рыночной стоимости вашей квартиры.

1. Получение компенсации/переезд

Заключительный этап – выкуп приватизированного жилья или расселение жильцов. Независимо от выбранного способа владельцы квартир имеют право на возмещение расходов. Например, если их переселили задолго до начала сноса дома. Вопросы регулируются в индивидуальном порядке.

✅ Договор передачи приватизированной квартиры при сносе дома

Переселение из аварийного и ветхого жилья подчиняется правилам Программы расселения. Собственники жилья и администрация заключают договор о передаче квартиры (акт приема-передачи).

Не лишним будет узнать “Как выглядит документ о приватизации квартиры?”

Содержание договора:

• «верхняя часть» – указание населенного пункта и даты составления;
• ФИО собственника и наименование администрации;
• сведения о намерении изъять приватизированную квартиру на основании того, что дом аварийный/ветхий;
• кадастровые данные о жилом помещении;
• правоустанавливающие и утверждающие документы;
• сведения о других собственниках;
• размер выкупной цены;
• порядок оплаты;
• сведения об обременениях на приватизированную квартиру;
• информация об освобождении жилья;
• данные о дееспособности участников договора;
• дата вступления в силу;
• список приложений (документов);
• реквизиты обеих сторон.

Договор скрепляется подписями сторон, заверять его у нотариуса необязательно. Неисполнение условий договора может быть обжаловано в судебном порядке.

Снос приватизированного жилья имеет два сценария дальнейших действий: выкуп квартиры у собственника или расселение жильцов. Но прежде дом должен быть признан аварийным или ветхим.

Местные власти предоставляют взамен равнозначную квартиру или возмещают разницу в цене. Наниматели муниципальных площадей переселяются в новое жилье по договору соц найма.

Процедура расселения регламентируется государственной Программой.

Вс разъяснил права граждан в программе по расселению аварийного жилья — российская газета

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам.

В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу.

Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает.

В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье.

И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась.

Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса.

И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность.

Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась.

Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».