9 марта Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015, в котором указал: нет законных оснований полагать, что после расторжения ДДУ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе если застройщик признан банкротом.

27 октября 2014 г. АО «Объединенная строительная компания» и Сергей Потехин заключили договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался до 1 октября 2016 г. построить жилой комплекс и передать Сергею Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места. Сергей Потехин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил.

В декабре 2015 г. Арбитражный суд г. Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании, в связи с чем к обусловленному сроку она не построила жилой комплекс. Сергей Потехин потребовал в судебном порядке расторгнуть договоры и взыскать со строительной компании уплаченные суммы и санкции за неисполнение договорных обязательств.

Химкинский городской суд Московской области решением от 2 марта 2017 г. удовлетворил эти требования и на основании ч. 2 ст.

9 Закона об участии в долевом строительстве расторг договоры, взыскав со строительной компании денежные средства, уплаченные Сергеем Потехиным в счет оплаты строительства, проценты на сумму долга до исполнения судебного решения, а также штраф в общем размере около 199 млн руб.

26 ноября 2018 г. строительная компания была признана банкротом, открыто конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков. На основании определения арбитражного суда от 9 января 2020 г.

требования Сергея Потехина были включены в реестр требований кредиторов должника в очередности удовлетворения денежных требований граждан – участников строительства (первая подочередь третьей очереди; подп. 3 п. 1 ст. 201.

9 Закона о банкротстве).

13 августа 2020 г. арбитражный суд удовлетворил заявление Московского фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Суд обязал конкурсного управляющего строительной компании передать фонду права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства.

Определение суда вступило в законную силу и было исполнено, позднее строительство жилого комплекса было возобновлено.

28 октября 2021 г. в арбитражный суд поступило ходатайство Сергея Потехина об исключении его требований из реестра требований кредиторов и включении их в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика фонду.

Определением суда первой инстанции заявление было удовлетворено частично: требования Сергея Потехина исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе.

В удовлетворении требований о передаче обязательств фонду было отказано, так как вопрос о передаче фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с таким решением.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, так как передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит п. 7 ст. 201.

11 Закона о банкротстве и отвечает его целям и смыслу.

Они отметили, что Сергей Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения ДДУ воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий, что жилой комплекс будет достроен.

Впоследствии Московский фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права.

Доводы заявителя сводились к тому, что расторжение ДДУ прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика – претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

Обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств, полагал фонд.

Изучив жалобу, ВС отметил, что после расторжения ДДУ по общему правилу обязательства сторон прекращаются (ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, т.е. обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику.

Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (п. 3 Постановления Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. № 35).

Суд указал, что в силу п. 2 ст.

9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, ВС подытожил: законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.

Судебная коллегия подчеркнула, что ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов. «Ни в самом Законе о банкротстве, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства – требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Не вытекают такие последствия ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и результате так называемой “трансформации” требований», – поясняется в определении.

Как отметил ВС, по общему правилу все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение и, во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы.

В то же время Суд обратил внимание, что законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов.

Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

Верховный Суд пояснил, что в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве МКД, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан.

По существу посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в ст. 2, 7, 40 Конституции РФ.

ВС подчеркнул, что при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере, в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Экономколлегия указала, что с государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии.

В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты.

Суд пояснил, что интерес Сергея Потехина по существу заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций.

Однако его заявление о «трансформации» требования из денежного в натуральное удовлетворению не подлежало.

В данном случае судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате фондом при передаче ему жилого комплекса.

В определении подчеркивается, что обязанность фонда по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации (ст.

409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Сергей Потехин.

Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

Вместе с тем ВС посчитал несостоятельным довод фонда о праве Сергея Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора.

Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит заявителя в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

Суд отметил, что отсылкой к компенсации, предусмотренной для залоговых кредиторов, фонд по существу уравнивает Сергея Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве. Однако это недопустимо, так как противоречит Закону о банкротстве, предписывающему удовлетворение требований этих категорий кредиторов в различной очередности.

Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, направив обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для разрешения вопросов, связанных с определением денежной компенсации Сергею Потехину.

ВС: Расторжение ДДУ не отменяет залог вытекающих из него прав требованияПри этом Суд указал, что не имеет значения, к какому способу получения исполнения требования залоговый кредитор прибегнет – обращению взыскания на причитающиеся должнику как участнику долевого строительства денежные средства либо на построенную по ДДУ квартиру

Советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что жилищный вопрос традиционно является социально острой и актуальной проблемой, особенно в связи с динамично растущим рынком жилья в стране. Она подчеркнула, что граждане априори являются слабой стороной и рассчитывают в силу ст.

7 Закона об участии в долевом строительстве на исполнение застройщиком обязанности по передаче квартиры надлежащего качества, пригодной для безопасной эксплуатации. «Данный остросоциальный аспект видит и государство.

Именно поэтому формируются специальные реестры недостроенных жилых домов, в действующее земельное и градостроительное законодательство на системной основе вносятся изменения, предполагающие передачу обязательства по достройке данных объектов и введению их в эксплуатацию с последующей передачей жилых помещений гражданам, предусматриваются специальные субъекты профессионального рынка – фонды, способные обеспечить реализацию указанных программ», – прокомментировала эксперт.

Анна Жолобова указала, что основные ключевые идеи, которые должны соблюдаться при процедуре банкротства застройщика с участием граждан, следующие:

1. Цель банкротства застройщика – обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, как денежных, так и о передаче жилого помещения. Положение участников строительства является равным вне зависимости от того, в каком реестре находятся требования (денежные они или натуральные).

2. При банкротстве застройщиков в приоритете находится защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов, участников рынка строительства.

3. Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает. Следовательно, является юридически возможной.

По мнению эксперта, ВС РФ подчеркивает значимость публичного характера фонда в сложившейся ситуации и закрепленной за ним задачи помощи дольщикам разрешить жилищные сложности, а также его обязанности по выплате компенсаций в связи с расторжением договоров ДДУ.

Анна Жолобова обратила внимание, что Суд оценил добросовестность действий кредитора: на момент расторжения договора последний воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий, что жилой комплекс будет достроен.

«Представляет интерес вопрос относительно того, каким образом будут разрешаться споры в ситуациях, при которых вместо фонда будет частный инвестор.

Аналогичным в части возможной трансформации требования кредитора является дело ООО “ЖК “АРС-Аврора” (Определение № 308-ЭС18-17191 (5))», – отметила эксперт.

ВС защитил права дольщика при замене застройщика-банкрота новым контрагентомСуд напомнил, что при замене застройщика трансформация денежного требования в требование о передаче жилья не изменяет правовое положение дольщика и не увеличивает объем принадлежащих ему прав

Юрист ЮК Enforce Law Company Сергей Шевченко считает, что ВС РФ поднял одну из важных проблем равенства и защиты прав граждан-кредиторов (участников строительства) при банкротстве застройщика, требования которых к застройщику банкроту основаны как на расторгнутых, так и на нерасторгнутых ДДУ.

Он отметил, что исходя из действующего правового регулирования банкротства застройщика можно выделить две группы граждан – участников строительства: граждане, которые не расторгли ДДУ, в связи с чем имеют право на получение от застройщика-банкрота свои жилые помещения, объекты строительства в порядке ст. 201.

10 и 201.

11 Закона о банкротстве; граждане, которые усомнились в возможности застройщика реализовать проект строительства жилого комплекса до конца, ввиду чего досрочно расторгли ДДУ и предъявили к такому застройщику в процедуре банкротства требования о возврате ранее уплаченных денежных средств с учетом неустойки и штрафа.

Сергей Шевченко полагает: при таких обстоятельствах очевидно, что граждане, которые не расторгли свои договоры об участии в долевом строительстве, в итоге получат готовое жилье, объекты недвижимости, рыночная стоимость которых будет значительно выше, чем на момент заключения договора и уплаты денежных средств по нему. В свою очередь граждане, досрочно расторгнувшие ДДУ, могут претендовать при банкротстве застройщика лишь на сумму, уплаченную ранее при первоначальном заключении договора.

Как пояснил эксперт, с целью устранения подобной несправедливости, исходя из принципа равенства жилищных прав граждан, инвестировавших свои средства в строительство объектов, ВС РФ пришел к выводу, что размер компенсации гражданам, досрочно расторгнувшим ДДУ, должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. «Приведенный вывод ВС РФ по поводу сложившейся ситуации при удовлетворении прав требований двух категорий граждан к застройщику-банкроту следует оценить положительно, поскольку он полностью отвечает закрепленному Конституцией РФ принципу равенства граждан (принципа pari passu)», – поделился Сергей Шевченко.

Расторжение ДДУ в 2022 году

В нашей статье мы расскажем, как возможно по инициативе дольщика расторгнуть договор долевого участия, какие есть варианты расторжения договора и основания для этого, а также какие необходимы произвести действия для окончания договорных отношений с застройщиком.

Текущая нестабильная обстановка заставляет многих пересмотреть свои крупные финансовые решения и перераспределить свои вложения.

Одним из таких финансовых решений как раз является заключение договора об участии в долевом строительстве. Может статься, что дольщик потеряет интерес в продолжении договорных отношений.

Но как выйти из договора и остаться в выигрыше? Этот вопрос требует юридического подхода.

Немного теории. Базовым принципом законодательства является принцип свободы договора. Это значит, что граждане и организации вступают в договорные отношения по своей инициативе и в добровольном порядке.

Поэтому стороны по своему усмотрению выбирают: заключать ли им договор или не заключать, с кем его заключать и на каких условиях.

Но если свобода договора распространяется на заключение договора, то при расторжении договора учитывается другой принцип – надлежащего исполнения обязательств.

Если уж граждане решили заключить договор, то они должны исполнить свои обязанности. Ведь на получение обещанного уже рассчитывает другая сторона.

Поэтому без веских причин расторгнуть договор, по общему правилу, невозможно. Однако в случае с договором участия в долевом строительстве всё не так однозначно.

Законодательство смягчает ограничения по расторжению договора долевого участия в пользу участника долевого строительства.

На договор долевого участия распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно призвано сбалансировать экономическое неравенство отдельного гражданина-участника долевого строительства и застройщика – крупную бизнес-компанию по недвижимости. По этой же причине законом установлены дополнительные возможности для дольщиков расторгнуть договор. Рассмотрим их подробнее.

Итак, закон предусматривает два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный.

Чтобы расторгнуть договор без суда по инициативе дольщика нужно, чтобы застройщик отклонился от нормального исполнения договора. Что именно должно произойти? Закон перечисляет несколько вариантов:

• застройщик пропустил срок сдачи квартиры на два месяца и более;
• застройщик сдал некачественный объект;
• застройщик проигнорировал требования об устранении строительных недостатков и отказался компенсировать стоимость такого устранения.

Дела у компаний-застройщиков идут не всегда гладко, поэтому закон позволяет расторгнуть договор вне суда также при наличии следующих оснований:

• если суд решил ликвидировать организацию-застройщика;
• если суд решил признать организацию-застройщика банкротом и распродать его имущество.

Дополнительно поясним, что земельные участки, на которых возводят многоквартирные дома, застройщик часто берёт в пользование у других лиц.

И если застройщик не будет регулярно вносить за плату за пользование землёй, то собственники участков могут либо наложить арест на любые действия с этими участками, либо вовсе попытаться их продать для получения невыплаченных застройщиком долгов.

А так как на этих участках возводят многоквартирные дома, в этом случае дольщики также могут расторгнуть договор долевого участия без обращения в суд.

Какие действия для расторжения договора нужно предпринять?

Во-первых, убедитесь, что в Вашей ситуации имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём мы писали выше. Это поможет Вам составить верное понимание ситуации для дальнейших действий.

Во-вторых, необходимо в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора. И смысл этого действия не в простом информировании. Ведь по закону договор будет считаться расторгнутым с той даты, когда вы направили Застройщику это уведомление. Уведомление стоит отправлять по почте заказным письмом с описью вложения.

В-третьих, в течение 20 дней Застройщик должен будет вернуть Вам деньги по расторгнутому договору. Кроме того, если Вы расторгаете договор по основанию пропуска срока сдачи объекта, то Застройщик также обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Но если застройщик не возвращает Вам денежные средства, тогда придётся обратиться к следующему шагу.

В-четвёртых, в случае неудовлетворения Ваших требований в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплате неустойки, а также штрафа 50% от присуждённых сумм по законодательству о защите прав потребителей.

Судебный порядок. За историю своего существования практика долевого строительства показала, что неприятности для дольщиков не ограничиваются приведённым выше перечнем.

Перечисленных обстоятельств может и не быть, но ситуация может так усугубиться, что участник строительства потеряет всякий интерес продолжения взаимодействия с застройщиком.

Поэтому законодатель предусмотрел дополнительные возможности для расторжения договора, но уже в судебном порядке. Для этого нужно следующее:

• Во-первых, застройщик перестал заниматься строительством многоквартирного дома, где должна была находиться квартира дольщика, и очевидно, что в срок не будут сданы, ни дом в целом, ни квартира в частности.
• Во-вторых, застройщик решил существенно изменить проектную документацию, или вследствие таких действий площадь Вашего объекта долевого строительства изменилась больше, чем на 5% от изначального проекта.
• И в-третьих, если застройщик уже построил многоквартирный дом, но изменил назначение общего имущества, то у дольщика также есть основания для расторжения договора через суд.

Во всех указанных случаях решение о расторжении договора принимает суд по итогам исследования материалов дела. Поэтому для расторжения договора в судебном порядке необходимо составить исковое заявление о расторжении договора и оформить его по всем правилам гражданского процессуального законодательства.

Если Вы не хотите больше взаимодействовать с застройщиком, но и перспектива судебных тяжб о расторжении Вас также не привлекает, закон предусматривает и другой вариант выхода из этих отношений – уступка прав требований.

Когда дольщик заключает договор с застройщиком, у него появляются права требовать от застройщика качественно выполнять свои обязанности, а также получать штрафные санкции, если застройщик их не выполняет.

Эти права дольщик может передать другому лицу при наличии таких обстоятельств:

• участник долевого строительства полностью оплатил цену договора;
• договор долевого участия уже зарегистрирован;
• передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства ещё не подписан.

Резюмируем сказанное.

Участник долевого строительства может расторгнуть договор с застройщиком, если тот надлежащим образом не исполнил свои обязанности.

Есть два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный. Тот или иной порядок применяется в зависимости от обстоятельств каждого конкретного случая дольщика.

1. Но если лично заниматься расторжением договора не хочется, то в некоторых случаях возможно прекращение взаимоотношений с застройщиком через уступку права требования по договору долевого строительства.
2. С уважением, ЮК «Силкин и партнеры»!
3. ☎️Тел: +74993808563
   ????WhatsApp: +79852270276

Расторжение договора: в каких случаях имеет смысл разорвать ДДУ, а когда об этом можно сильно пожалеть

На расторжение ДДУ в одностороннем порядке у дольщика должны быть веские причины. Однако важно знать, что даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть деньги дольщику – тот может их не увидеть.

Артёмов Денис, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал о реальных случаях из своей практики о расторжении ДДУ и посоветовал, как правильно нужно действовать дольщикам в сложной ситуации.

  

Это возможно, например, в случае просрочки передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенных нарушений качества, длительного прекращения строительства, увеличения площади квартиры больше чем на 5%, есть также ряд других оснований.

Последствием одностороннего отказа или расторжения ДДУ является обязанность застройщика вернуть все оплаченные по ДДУ деньги, а также оплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для гражданина) за весь период пользования деньгами – начиная от даты оплаты и закачивая датой возврата.

Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?

Ни для кого не секрет, что под каждый строящийся жилой дом застройщик старается «выделить» отдельную компанию (создать аффилированную «дочку»). Доказать их юридическую связь между собой бывает почти невозможно.

Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, а банковский счет застройщика переполнен. Но строительство идет, и оно требует затрат. Где гарантия того, что в момент отказа от ДДУ или его расторжения у строительной фирмы останутся деньги?

Вот реальный случай из судебной практики.

Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры.

Был получен исполнительный лист, его передали судебным приставам. Однако судебные приставы никакого имущества у застройщика не нашли и окончили исполнительное производство на основании пп. 4 п. 1 ст.

46 ФЗ «Об исполнительном производстве» – у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

Что дальше? По закону исполнительный лист можно передать приставам снова только через полгода, при этом надо помнить, что общий срок действия этого документа составляет 3 года (правда, он прерывается на период нахождения у приставов).

Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.

Ведь отказываясь от ДДУ, дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. Дольщик больше не может выдвигать какие-либо требования, основанные на договоре.

Если строительство превратилось в долгострой, то самый быстрый и действенный способ выйти из неудавшегося долевого строительства – переуступить свои права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.

Однако если ДДУ прекратил свое действие, то прав требований по нему не остается. За просрочку передачи квартиры законом предусмотрена неустойка, но при расторжении ДДУ она перестает начисляться.

Если застройщика объявят банкротом, то в этом случае дольщики с действующими ДДУ могут встать в реестр требований о передаче помещений, и рано или поздно получить свои квартиры, даже если для окончания строительства потребуется привлечение средств компенсационного фонда и участие нового застройщика.

Однако дольщик с расторгнутым ДДУ такой возможности лишен, он может лишь встать в реестр денежных требований, но возможность получения им своих денег от застройщика находится под очень большим вопросом.

Очень важно, что при расторжении ДДУ теряются права залога на земельный участок и строящийся жилой дом, установленные законом в пользу участника долевого строительства.  

Наконец, до 30.07.2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком – либо банковским поручительством, либо страхованием. Многие действующие ДДУ заключались по этим правилам. Если ДДУ действует по таким договорам, а процесс строительства остановился, можно получить внесенные за квартиру деньги обратно через банк или от страховой компании.

Кстати, здесь есть интересный правовой казус.

Если застройщик признан банкротом, это является основанием для получения стоимости квартиры от банка или страховой компании.

Но при этом расторжения ДДУ никто не требует, поэтому теоретически дольщик в процессе банкротства может как и все прочие встать в реестр передачи помещений, вследствие чего получить как стоимость квартиры (от банка или страховой), так и саму квартиру – когда проблемный объект будет достроен новым привлеченным застройщиком.

Примечательно, что по новым правилам застройщик не обязан, но вправе использовать как дополнительную гарантию банковское поручительство или страхование.

В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что применять ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и отказываться от исполнения ДДУ, а равно и расторгать его, имеет смысл только при полной уверенности в платежеспособности застройщика. 

• Нет человека — нет сделки: как защитить свою квартиру от мошенников
• Кешбэк от государства: как вернуть до 650 тыс. рублей от стоимости квартиры
• «Кому должен – всем прощаю»: можно ли объявить себя банкротом и не выплачивать ипотечный кредит?

Дата публикации 27 марта 2019

Расторжение договора долевого участия: по инициативе дольщика или застройщика

Ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214 определяет перечень оснований, по которым участник долевого строительства может:

• самостоятельно, без необходимости обращения в суд отказаться от исполнения условий договора;
• обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Все эти основания — следствие нарушения норм законодательства или условий договора со стороны застройщика. Поэтому если договор прекращен по одному из них, то застройщик не только обязан вернуть вложенные дольщиком деньги, но и выплатить неустойку.

Основания для расторжения договора без суда

К основаниям для одностороннего отказа дольщика, согласно ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214, относятся:

• задержка передачи объекта строительства на срок более двух месяцев;
• наличие существенных нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве;
• неисполнение требований дольщика об устранении недостатков в переданном жилье либо, в случае отказа, об уменьшении цены объекта, сданного с дефектами.

Порядок

При просрочке сдачи объекта, обнаружении в нем существенных недостатков, делающих эксплуатацию жилья невозможной, либо отказе застройщика за свой счет устранить дефекты,дольщику необходимо:

• Направить застройщику уведомление о решении отказаться от договора. Такое уведомление должно быть отправлено заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214).
• Односторонний отказ от сделки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого дольщику также необходимо самостоятельно направить или подать лично заявление о внесении изменений в ЕГРН (п. 8 ст. 48 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218). К заявлению в обязательном порядке прилагается копия уведомления застройщика об отказе от договора с отметкой, что оно отправлено по почте.

При одностороннем отказе договор будет считаться расторгнутым со дня, когда застройщику направлено уведомление по почте.

Важно! Если договор расторгнут в одностороннем порядке в течение 20 дней со дня расторжения сделки, застройщик должен возвратить уплаченные деньги и заплатить проценты на эту сумму — 1/300 ставки рефинансирования. Если деньги не вернули, придется обращаться в суд с иском о возврате средств и взыскании процентов.

Основания для расторжения договора через суд

Помимо оснований для одностороннего отказа в ч. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214 обозначены ситуации, когда дольщик может требовать расторжения сделки в судебном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=XhxG-BL5iwM\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Для обращения в суд предусмотрены три основания:

• если строительство дома прекращено или приостановлено на неопределенный срок, а исходя из сложившихся обстоятельств очевидно, что дом не будет сдан в срок;
• в случае изменения назначения общего имущества или нежилых помещений в доме;
• при существенных (более 5 процентов) изменениях площади жилого или нежилого помещения по сравнению с тем, что указано в договоре с дольщиком, а также иных значительных изменениях проектной документации строящего объекта.

Порядок

При наличии перечисленных обстоятельств дольщику необходимо подавать иск к застройщику о расторжении заключенного договора. Помимо расторжения сделки суд определит размер неустойки, подлежащей выплате дольщику, а также компенсации понесенных издержек.

В этом случае договор будет расторгнут с момента, указанного в судебном решении. Для внесения изменений в ЕГРН дольщику также необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, а документом, подтверждающим факт расторжения сделки, будет судебное решение.

Обратите внимание! Перед расторжением сделки через суд застройщику нужно направить уведомление об этом. Если застройщик не отвечает 30 дней или отказывается расторгнуть договор добровольно, обращайтесь в суд. При этом приложите уведомление о направлении досудебной претензии.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

У застройщика так же, как и у дольщика, есть право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неисполнения участником долевого строительства финансовых обязательств.

Основания

Основанием для отказа может быть любое из трех нарушений условий договора, которые обозначены в ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214:

• задержка внесения единовременного платежа за строящийся объект в течение двух и более месяцев;
• задержка внесения регулярного платежа также в течение двух и более месяцев;
• систематическое нарушение сроков внесения платежей — для этого дольщику необходимо более трех раз в течение 12 месяцев допустить просрочку регулярных платежей.

Порядок

При наличии желания отказаться от договора с дольщиком и наличии любого из перечисленных оснований застройщику необходимо выполнить все процедуры, которые предусмотрены ч. 3 и 4 ст. 9 ФЗ № 214:

• Направить дольщику заказным письмом с описью вложения предупреждение о необходимости погашения задолженности. Срок, в течение которого дольщик должен погасить задолженность, составляет 1 месяц. Если дольщик в течение месяца не исполнит требование застройщика о выплате долга, не даст ответа либо застройщику придет сообщение почты о том, что дольщик по указанному адресу не проживает, застройщик может расторгнуть сделку.
• Для отказа от договора застройщику нужно направить уведомление дольщику заказным письмом с описью вложения.
• Далее застройщику необходимо направить заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН в связи с отказом от договора. К заявлению прикладывается уведомление с почтовой отметкой об отправке его дольщику.

В случае выполнения перечисленных требований договор будет считаться расторгнутым со дня направления дольщику уведомления об одностороннем отказе застройщика от сделки.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Ст. 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, то есть дает право сторонам совместно по своему усмотрению заключать, изменять и расторгать ранее заключенные сделки. Соответственно, стороны в любое время при наличии взаимного волевого решения могут расторгнуть договор долевого участия.

Основания

Специальных оснований для расторжения сделки по соглашению сторон законодательство не предусматривает. На практике к этому способу прекращения договорных отношений прибегают, когда первоначальный замысел сделки утрачен, и в дальнейшем заключенная сделка либо вовсе не имеет смысла, либо становится значительно менее выгодной.

При этом обязательным условием для применения такого способа расторжения договора является обоюдное согласие обеих сторон на прекращение договорных отношений.

Порядок

Направить предложение о расторжении ДДУ по соглашению сторон может любая сторона способом, указанным в самом договоре, или по почте. Если вторая сторона с ним согласится и подпишет соглашение о расторжении сделки, ДДУ будет считаться расторгнутым с указанной в документе даты.

Соглашение о расторжении ДДУ должно быть зарегистрировано в Росреестре, как и сам договор и любые иные изменения в нем. Для этого сторонам с соглашением на руках необходимо совместно обратиться в Росреестр.

Либо одна из сторон должна уполномочить на проведение регистрации другую сторону посредством выдачи ей нотариально удостоверенной доверенности.

В этом случае заявление на регистрацию соглашения застройщик может подать в электронном виде без участия дольщика.

Соглашение о расторжении договора долевого участия

Соглашение составляется в письменной форме в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для Росреестра). Помимо реквизитов и подписей сторон нужно:

• указать дату, с которой прекращается ДДУ;
• оговорить последствия расторжения сделки (например, в какие сроки и в каком порядке застройщик должен возвратить деньги, каким образом стороны могут компенсировать друг другу нанесенный ущерб, убытки).

Действительным такое соглашение станет только после его регистрации в Росреестре.

***

В законодательстве подробно оговорены основания и порядок расторжения ДДУ при наличии нарушения его существенных условий каждой из сторон. Кроме того, стороны в любое время могут по обоюдному согласию отказаться от сделки путем подписания соответствующего соглашения. 

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

В каких случаях можно вернуть квартиру застройщику

– Можно ли вернуть квартиру застройщику на этапе строительства, если я передумал её покупать? В каких случаях вообще возможен возврат жилья?

– Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» стоит на стороне дольщиков. Он дает возможность расторгнуть договор о долевом участии в строительстве на любом из его этапов. Но одного вашего желания будет мало.

???? Варианты расторжения договора

Большая часть оснований для разрыва отношений с застройщиком относится к ненадлежащему выполнению им своих обязательств. То есть просто так, без существенных причин, договор долевого участия расторгнуть не получится – даже если ваши жизненные обстоятельства сильно поменялись.

Есть такие варианты для расторжения договора и возврата квартиры:

1. По соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке – по инициативе одной из сторон, в нашем случае это покупатель.

В каждом варианте предусмотрен возврат полной или частичной суммы, внесённой дольщиком.

По соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон возможно только тогда, когда обе стороны не имеют взаимных претензий. В этом случае в суд идти не нужно – всё происходит в досудебном порядке: согласно статье 450.1 Гражданского кодекса, составляется договор о расторжении сделки, где прописываются условия возврата денег, перехода права собственности и т. д.

Однако если со стороны застройщика никаких нарушений нет, стройка идёт, все сроки соблюдаются и единственная причина отказа от квартиры – «я передумал», то деньги в полном объёме вернуть не удастся: возможно, вам придётся возмещать застройщику фактические расходы или платить неустойку. Кроме этого, застройщик вправе отказаться расторгать договор и возвращать деньги.

В одностороннем порядке

Для расторжения договора в одностороннем порядке должны быть веские причины, причём нарушения должны быть значительными и нести вам ущерб. Исходя из положений статьи 9 №214-ФЗ и статьи 450 Гражданского кодекса, это:

• существенное нарушение застройщиком условий договора;
• задержка сдачи дома или квартиры;
• заморозка стройки – когда работы останавливаются и становится понятно, что вы не получите жильё в срок;
• передача квартиры с дефектами или отступлениями от договора, причём застройщик их исправлять отказывается и не выделяет средства на их исправление;
• внесение существенных изменений в проект, в частности, изменение общей площади квартиры более, чем на 5%;
• нарушение требований к качеству жилья и пр.

Попытаться расторгнуть договор в таких случаях можно сначала в досудебном порядке, направив застройщику письменное уведомление о том, что расторгаете документ в одностороннем порядке.

В суд обращаются, если:

• застройщик не расторгает добровольно договор;
• вы не получили ответа в срок, который указали в уведомлении. Даже если вы не указали временных рамок, не стоит ждать реакции более 30 дней – это подчёркивает пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Дольщики, как правило, слабая сторона правоотношений, поэтому судебная практика в большинстве случае складывается в их пользу: в случае одностороннего отказа от договора в описанных выше случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

???? Риски для будущего владельца квартиры

Расторжение договора со стороны дольщика – весьма радикальная затея.

Решившись на это, будущий владелец квартиры рискует: он может попасть в ситуацию, когда застройщик не сможет вернуть ему деньги. Пока договор долевого участия действует, у покупателя есть право залога на незавершённый объект. Оно утрачивается при расторжении сделки. Проще говоря, в случае банкротства застройщика дольщик может потерять и квартиру, и деньги.

Кроме этого, стоимость квартиры на начальном этапе строительства заметно ниже, чем на стадии завершения. Отказываясь от договора, дольщик получит на руки сумму, которая указана в договоре – а она может оказаться меньше текущей рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, денег на новую покупку может просто не хватить.

В случае судебной тяжбы нужно быть готовым и к расходам на юристов, и на работу с приставами. Будет разумным подождать, пока строительство будет завершено, оформить право собственности на квартиру и уже потом требовать от застройщика компенсационные выплаты в случае допущения им недостатков.