С 1 января Росреестр начал вести учет недвижимости в четырех присоединенных регионах. Как в ведомстве хотят упростить этот процесс и какие права на недвижимость предлагается не признавать — в материале «РБК-Недвижимости»

Роман Пименов / ТАСС

Росреестр разработал законопроект, который устанавливает правила признания прав на недвижимость на территории Донецкой и Луганской народных республик (ДНР и ЛНР), а также Запорожской и Херсонской областей. Документ пока не рассматривался Госдумой, сейчас идет процедура общественного обсуждения.

Вместе со специалистами Росреестра и юристами разбираем, как предлагается оформлять права на недвижимость в новых регионах.

Что предлагает законопроект

Основной смысл законопроекта — установить критерии, по которым будут признаваться документы на недвижимость, выданные на территории новых регионов до их вхождения в состав России.

Как ранее сообщил «РБК-Недвижимости» руководитель Росреестра Олег Скуфинский, ведомство с 1 января ставит объекты недвижимости в этих регионах на кадастровый учет и начинает выдавать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для этого требуются правоустанавливающие документы — и законопроект предлагает признать значительную часть тех из них, что были выданы прежде.

В Росреестре поясняют, что основная цель законопроекта — упорядочить правовое регулирование и исключить риски, связанные с регистрацией прав на недвижимость по подложным документам или документам, которые не соответствовали требованиям законодательства на момент издания. «Проект позволит защитить правообладателей от мошеннических действий со стороны третьих лиц», — добавили в кадастровом ведомстве.

«С момента вхождения территорий в состав России у государственных органов появилась необходимость внести в ЕГРН сведения об имуществе на перечисленных территориях и о правах на такое имущество. Теперь сделки граждан и юридических лиц подлежат внесению и регистрации в ЕГРН.

Для регистрации объекта и права на него заинтересованное лицо будет обязано подать соответствующее заявление», — поясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Признание значительной части ранее выданных документов на недвижимость должно упростить этот процесс.

«Основная суть проекта состоит в том, чтобы для подтверждения прав на недвижимость на указанных территориях (что необходимо, например, при совершении сделок) не требовалось выдавать отдельные документы в соответствии с российским законодательством. В качестве таковых планируется признавать документы, выданные органами власти или нотариусами Украины и аналогичные документы ДНР и ЛНР», — разъясняет юрист, адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Проект предлагает ряд правил, по которым станут признаваться выданные ранее документы. Признание будет зависеть от даты выдачи документа и от того, кем он выдан.

Что будет с правоустанавливающими документами на недвижимость, если они выданы госорганами Украины

Документы, выданные органами власти Украины и удостоверенные украинскими нотариусами до включения регионов в состав России, включая сам день вхождения, будут признаваться, если «выданы в пределах компетенции» органов власти или нотариусов и соответствуют местному законодательству на момент издания, выдачи или удостоверения. Речь идет о документах, которые «подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение такого имущества», говорится в законопроекте кадастрового ведомства.

Как пояснили редакции в Росреестре, под днем включения в состав России Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей понимается 5 октября 2022 года (дата ратификации договоров о принятии в Российскую Федерацию и образовании в ее составе новых субъектов). Таким образом, признаются документы, выданные Украиной до 5 октября 2022 года включительно. Документы, выданные 6 октября и позже, согласно законопроекту, уже не будут иметь юридической силы.

Что будет с документами на недвижимость, выданными местными властями ДНР и ЛНР

В ДНР и ЛНР до 5 октября действовали собственные нормативно-правовые акты. Законопроект предлагает признавать также и правоустанавливающие документы, выданные властями ДНР и ЛНР до включения в состав России (то есть до 5 октября 2022 года включительно), «при условии, что регистрация на их основании была осуществлена уполномоченными органами республик», пояснили в Росреестре.

«Вопрос о полномочиях украинских нотариусов на данных территориях не такой простой, — говорит адвокат, доцент Финансового университета при правительстве РФ Денис Быканов.

 — В отношении территорий ДНР и ЛНР полномочия украинских нотариусов и органов власти перестали действовать еще раньше: юридически независимость этих республик была признана Россией 21 февраля 2022 года, а фактическую независимость они получили еще в 2014 году. Более того, территориальный состав регионов также менялся.

Таким образом, необходимо различать не только три последовательно сменявших друг друга правовых режима (украинский период, период независимости упомянутых регионов и период в составе России), но и территории контроля, границы которых также менялись».

Чтобы разобраться в конкретных деталях и полномочиях органов, выдававших документы, необходимо установить соответствующие правила и учредить специальный орган, добавляет эксперт. Законопроект подразумевает создание такого органа — межведомственной комиссии.

Как будут оценивать соответствие закону документов на недвижимость

Для оценки создается специальная межведомственная комиссия. «Проект закона предусматривает, что порядок ее работы и состав будут утверждены правительством России, — пояснили в Росреестре.

 — Задачей предлагаемой межведомственной комиссии станет оценка соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства Российской Федерации.

Рассмотрение комиссией вопросов перехода прав на недвижимость от собственника с ранее возникшими на законном основании правами не предполагается».

В случае если комиссия установит, что документы не могут быть признаны в России (например, они были выданы с нарушениями или содержат недостоверные сведения), права на эти объекты недвижимости могут быть признаны в судебном порядке, добавили в ведомстве.

«Все документы будут подлежать проверке вновь созданной межведомственной комиссией. В данном Федеральном законе устанавливается значительная степень правоприменительного усмотрения при принятии решений о соответствии документов законодательству России.

Я не исключаю, что это, в свою очередь, станет причиной новых судебных споров», — комментирует Андрей Саунин.

Какие документы предлагается не признавать

Проектом предусматривается запрет на признание Россией и невозможность действия на новых территориях ряда документов, выданных в отношении некоторых лиц:

• актов суда или «иного органа публичной власти Украины»;
• исполнительных документов, «по которым органами государственной исполнительной службы Украины наложены обременения по обязательствам перед государством (государственными органами Украины), коммерческими и государственными банками Украины, а также финансовыми (кредитными) предприятиями, учреждениями и организациями Украины».

Такие документы предлагается не признавать и считать недействительными, если они касаются физических лиц, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, а также юридических лиц и ИП, зарегистрированных ‎в соответствии с законодательством «ДНР, ЛНР, Запорожской области, Херсонской области и (или) Российской Федерации», и при этом «порождают возникновение ограничений прав на недвижимое имущество и (или) обременений недвижимого имущества, в том числе в виде залога, ареста, запрета совершать определенные действия на основании судебного акта, избрание залога в качестве меры пресечения».

Как пояснили в Росреестре, этот пункт не предполагает автоматического прекращения кредитных обязательств и не исключает возможность государственной регистрации прав на объекты недвижимости, приобретенные с использованием заемных средств.

«Указанные положения направлены на исключение фальсификации документов, а также недружественных действий, создающих серьезные препятствия в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом по отношению к гражданам Российской Федерации», — отметили в пресс-службе кадастрового ведомства.

В признании откажут выданным украинскими судами и госорганами документам, на основании которых на недвижимость должны быть наложены арест, запрет совершать те или иные действия, залог и иные ограничения и обременения, разъяснили в Росреестре.

Такие документы законопроектом не признаются вне зависимости от даты выдачи.

Сведения о перечисленных обязательствах и обременениях в отношении российских физлиц, юрлиц и ИП предлагается не вносить ни в ЕГРН, ни в «иные реестры, информационные ресурсы, содержащие сведения об ограничениях прав на недвижимое имущество и (или) обременениях недвижимого имущества на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области».

Денис Быканов, адвокат, доцент Финансового университета при Правительстве РФ:

— Ограничение юридической силы документов, выданных частным лицам украинскими финансовыми и кредитными организациями, вызывает вопросы. Известно, что при присоединении Крыма к России украинские кредитные организации успешно уступали права требования по взысканию ранее выданных кредитов на территории Крыма и отечественные суды признавали такие сделки действительными.

Илья Бахилин, юрист, адвокат КА «Юков и партнеры»:

— В п. 1 ст. 3 данный законопроект устанавливает исключение из общего правила о признании украинских правоустанавливающих документов.

Речь идет о документах, которые накладывают ограничения или обременения (например, арест или залог) в пользу Украины, украинских банков, украинских финансовых организаций в отношении граждан, постоянно проживающих в России, а также российских юридических лиц и ИП.

То есть, например, не будет признаваться право собственности на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, оформленной в украинском банке, даже если это произошло до момента перехода данной территории под фактический контроль России.

При этом речь идет исключительно о вопросах прав на недвижимость, а не о непризнании, например, самих кредитных обязательств перед украинскими банками, а также о прекращении этих обязательств.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В гк поправят положения о приобретательной давности

Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Данная норма требует соотнесения с пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня госрегистрации.

Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В свою очередь, без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.

В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности.

Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.

Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени.

Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ.

Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления.

При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.

Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов.

Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений.

Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки.

В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца.

Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института.

Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.

• Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.
• Устанавливается, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.
• Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.
• Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.

«Документ-основание или еще одна бумажка?»: значение факта и документа о передаче недвижимости для регистрации перехода прав на нее

9 фев 2023

В подавляющем большинстве случаев сделки с недвижимым имуществом порождают права, подлежащие государственной регистрации, и отражаемые в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Это означает, что одним лишь подписанием того же договора купли-продажи и передачей недвижимости дело не ограничивается, и после этого стороны должны совместно обратиться в Росреестр с заявлениями о регистрации перехода права собственности на проданную/купленную недвижимость. Помимо заявлений сторон на проведение регистрационных действий необходимы документы-основания. То есть в случае с продажей недвижимости — договор купли-продажи и передаточный акт (документ о передаче владения). 

На первый взгляд, необходимость подтвердить передачу недвижимости — вполне логичное требование, ведь если речь идет, например, о передаче ее в собственность покупателя, то это подразумевает передачу сразу всех правомочий ее собственника (владения, пользования и распоряжения). Другими словами, как можно стать собственником вещи, не получив даже владения ею? 

Тем не менее, подтверждение факта передачи недвижимости и представление документа о такой передаче (например, покупателю) в Росреестр далеко не всегда является обязательным в силу ряда причин. Разберемся подробнее на примере различных ситуаций.

ДОГОВОР ИМЕЕТ СИЛУ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА 

В договорной практике нередки случаи, когда стороны с целью «не плодить бумагу» сознательно отказываются от оформления передаточного акта, предусматривая в самом договоре, что он имеет силу такого акта.

То есть в этом случае подписание договора = момент передачи недвижимости.

Но как к такому условию отнесется регистратор, с учетом того, что закон буквально связывает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем с подписанием передаточного акта (или иного документа о передаче)?  

В настоящее время этот вопрос решен судебной практикой и не должен вызывать двоякого понимания у регистраторов: если условие о передаче недвижимости при подписании договора включено в его текст, дополнительного составления передаточного акта не требуется. В таком случае само по себе подписание договора с таким условием будет расценено как исполнение сторонами обязанности по передаче и приему недвижимости соответственно. 

Следовательно, претензии государственного регистратора к подобному оформлению отношений сторон и требование «донести акт» являются незаконными, равно как приостановление и последующий отказ в регистрации по данному основанию. 

Условие о передаче недвижимости после государственной регистрации

• Стороны договора также могут предусмотреть, что передача недвижимости будет осуществлена не при подписании договора (или самим его подписанием) и даже не до регистрации перехода права собственности на нее к покупателю. 
• Насколько правомерно это условие? 
• Как отметил ВС в одном из своих дел, закон содержит общее диспозитивное правило о передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода к нему права собственности. 

Это означает, что в силу принципа свободы договора стороны вправе не ставить переход права собственности в зависимость от передачи владения недвижимостью, а предусмотреть иную последовательность, т.е.

договориться о передаче недвижимости после регистрации права собственности покупателя на нее. Такой же позиции придерживался и Президиум ВАС РФ в одном из своих постановлений.  

1. В рамках данного дела стороны заключили договор купли-продажи административно-торгового помещения, которое условились передать по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя. 
2. Однако регистратор оказался другой точки зрения и отказал в регистрации, сославшись на отсутствие документа о передаче помещения от продавца к покупателю. 
3. Не согласившись с отказом регистратора, покупатель обратился в суд с заявлением о его признании незаконным и о возложении на Росреестр обязанности осуществить регистрацию. 
4. Три инстанции, указывая, что фактическая передача имущества не может быть исключена из юридического состава, необходимого для регистрации права собственности, поддержали позицию Росреестра, но Президиум ВАС РФ встал на сторону заявителя. 
5. Высшая инстанция напомнила нижестоящим судам, в том числе, о своей позиции, подтверждающей право сторон договора установить независимость регистрации перехода права собственности от обязанности продавца передать имущество.

КОГДА ЖЕ БЕЗ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА НЕ ОБОЙТИСЬ?

В отличие от упомянутых выше ситуаций, где стороны подтверждают факт передачи недвижимости непосредственно в договоре, придав ему силу передаточного акта, или договорились о передаче после регистрации перехода права собственности, отсутствие в договоре вообще какого-либо указания на передачу недвижимости должно быть восполнено отдельным документом о ее передаче. Такой документ наряду с договором должен быть представлен государственному регистратору. 

То же самое касается случая, когда в договоре предусмотрена обязанность продавца передать недвижимость по акту приема-передачи без каких-либо оговорок о том, что регистрация перехода права собственности не зависит от ее передачи покупателю и может быть осуществлена до такой передачи.

Таким образом, можно сделать следующие выводы: 

1. в представленных на регистрацию документах обязательно должен быть решен вопрос о передаче недвижимости, при этом не имеет значения, до или после регистрации стороны решили осуществить такую передачу;
2. представление отдельного документа о передаче недвижимости не требуется, если в договоре будет решен вопрос о ее передаче: путем подписания договора, имеющего силу передаточного акта, либо в будущем (в том числе, после регистрации).

Вс разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях.

Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А.

, которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности.

В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет.

По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований.

Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст.

225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

«По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст.

236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом.

Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность.

По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом.

«Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект.

«В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство.

Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет.

Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике.

«Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности.

Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода.

«Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он.

– Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно.

Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном.

Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью

С 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации недвижимости, которые профессиональное сообщество охарактеризовало как «закрытие ЕГРН». Также продолжает развиваться законодательство, ограничивающее сделки с недвижимостью с участием нерезидентов.

• В настоящем письме мы бы хотели осветить практические аспекты совершения сделок купли-продажи недвижимости в новых реалиях и дать рекомендации по минимизации возможных рисков.
• В конце письма мы подготовили чек-лист действий, которые необходимо совершить перед продажей российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом.
• Закрытие ЕГРН с 01 марта 2023 года

С 01 марта 2023 года информация о частных лицах – собственниках объектов недвижимости – стала закрытой. Вместо ФИО собственника в выписке из ЕГРН указывается «Физическое лицо».

Теперь выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, предоставляется только в случаях, когда:

• правообладателем в отношении объекта недвижимости внесена запись в ЕГРН о предоставлении его персональных данных;
• за выпиской обращается лицо, имеющее право получить сведения о правообладателе (представитель собственника по доверенности, сособственник, супруг правообладателя, залогодержатель, арендатор, нотариус и др.).

Указанное повышает роль правовой проверки, которую проводят юристы и нотариусы, т.к. в выписке из ЕГРН, полученной третьим лицом, данных о собственнике, если таковым выступает физическое лицо, не будет.

Ужесточение требований к иностранным доверенностям

Опыт взаимодействия с Росреестром в 2022–2023 гг. свидетельствует об ужесточении требований к доверенностям, выданным иностранными нотариусами (public notary):

• В регистрации перехода прав по доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, скорее всего, будет отказано, т.к. иностранные нотариусы, как правило, свидетельствуют только подлинность подписи доверителя, что, по мнению Росреестра, не достаточно для осуществление регистрационных действий в ЕГРН.
• Мы рекомендуем обращаться в российские консульства / посольства за удостоверением доверенностей послами / консулами, которые выполняют зарубежом функции нотариусов.

Обращаем внимание, что консульские учреждения оказывают нотариальные и иные услуги по предварительной записи, поэтому мы рекомендуем заранее обращаться в консульские учреждения за удостоверением доверенностей.

Необходимость получения разрешения Правкомиссии на сделки с недвижимостью

Напоминаем, что с 01.03.2022 в России действует особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если одной из сторон является резидент недружественного государства (США, ЕС, Япония и др.), а другой – российский резидент. По общему правилу, такие сделки требуют получения согласия Правкомиссии. При этом:

• Сделки между нерезидентами не требуют согласия Правкомиссии;
• В случае двойного гражданства лица, имеющие российское гражданство, считаются российскими резидентами (иные гражданства не учитываются);
• В случае если продавец является резидентом «недружественного» государства (и не имеет гражданства РФ), сделка потребует получения согласия Правкомиссии;
• Нерезидент «дружественного» государства может совершать сделки без получения согласия Правкомиссии, но кроме случаев, когда недвижимость была приобретена у «недружественного» нерезидента после 22.02.2022.

Кроме того, есть исключения, при которых получение согласия Правкомиссии не требуется, в том числе в случаях:

• Расчеты по договору осуществляются с использованием счета типа «С». Напоминаем, что режим счета типа «С» практически равен заморозке средств;
• Дарение недвижимости в пользу российского гражданина (как в пользу близкого родственника, так и в пользу любого третьего лица);
• Нерезидент находится под контролем российских лиц, информация о контроле раскрыта налоговым органам Российской Федерации (КИК);
• ряд других исключений.

Необходимость получения согласия Правкомиссии существенно влияет на сделку, а именно:

• получение согласия Правкомиссии возможно только при предоставлении продавцом дисконта в размере 50% дисконта от рыночной цен недвижимости, которая должна быть определена независимым оценщиком.
• Срок рассмотрения заявления составляет 3-5 мес., при этом положительное решение не гарантировано.

Чек-лист действий для подготовки к продаже российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом

Если вы хотите продать (или купить) недвижимость, мы рекомендуем заранее подготовиться к сделке, в том числе:

• уточнить, подпадает ли сделка под согласие Правкомиссии, применимы ли какие-либо исключения;
• оформить и обеспечить доставку в РФ должным образом удостоверенной доверенности для регистрации перехода прав в Росреестре, иных документов (например, согласие супруги);
• уточнить текущий статус прав по ЕГРН и корректность данных, наличие обременений, ограничений;
• проверить наличие и полноту правоустанавливающих и технических документов;
• в случае, если был оформлен брачный договор – обеспечить наличие его оригинала в России;
• удостовериться, что в отношении актива отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам;
• проверить, что отсутствуют лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (если предмет сделки – жилое помещение).

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.

Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.

Узнать больше об услугах практик:

Недвижимость

Частные клиенты

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

С уважением,Юридическая фирма АЛРУД

ул. Скаковая, д. 17, стр. 2, этаж 6, Москва, Россия, 125040 Т: +7 495 234 96 92, Т: +7 495 926 16 48, [email protected]

www.alrud.ru