Рассказываем, кто и как может получить кредит по льготной ставке по программе «Семейная ипотека»

Evgeny Atamanenkoshutterstock

Программа «Семейная ипотека» действует до 1 июля 2024 года. Она позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. По оценкам оператора программы «Дом.РФ», в 2023–2024 годах этой мерой господдержки воспользуются около 240 тыс. семей. За все время реализации программу использовали уже более 400 тыс. семей.

«Семейная ипотека» занимает второе место по востребованности у российских заемщиков после льготной программы жилищного кредитования с господдержкой, сообщили аналитики «Домклика». По данным «Дом.

РФ», в число регионов — лидеров по выдаче в рамках программы входят Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край, Тюменская область, Татарстан, Свердловская и Новосибирская области, Башкирия и Ленинградская область.

Рассказываем, что нужно знать о программе «Семейная ипотека» в 2023 году и на каких условиях ее можно получить.

• Условия
• Что можно купить
• Сроки
• Рефинансирование и маткапитал
• Банки

Жилищный кредит по программе могут оформить:

• семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, — по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
• семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
• родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года);
• российские семьи с детьми могут получить кредит на покупку жилья по ставке до 6% (для жителей Дальнего Востока — до 5%) на срок до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости квартиры.
• Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб.

Заемщик может оформить часть кредита на условиях программы «Семейная ипотека» по ставке 6%, а оставшуюся часть оплатить на рыночных условиях или получить в рамках региональной ипотечной программы. Лимиты по размеру кредита в таком случае следующие:

• 15 млн руб. — для всех российских регионов;
• 30 млн руб. — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Например, если вы хотите взять кредит в размере 10 млн руб. на 20 лет, то можете получить 6 млн руб. по ставке 6%, а еще 4 млн руб. по ставке на рыночных условиях.

Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).

Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Программа позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений.

«Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно.

Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Сроки программы «Семейная ипотека»

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 июля 2024 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.

Рефинансирование «Семейной ипотеки» и маткапитал

Возможность рефинансировать действующий кредит по программе «Семейная ипотека» в 2023 году сохранилась, но только для тех, у кого родился первенец с 2018 по 2023 год.

Еще одно условия для рефинансирования — жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика). Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья. Ипотеку на строительство индивидуального жилого дома рефинансировать по программе нельзя.

Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.

Банки, предоставляющие «Семейную ипотеку»

Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьям с детьми предлагают следующие банки:

1. Сбербанк
2. ВТБ
3. Альфа-Банк
4. Банк ДОМ.РФ
5. Газпромбанк
6. «ФК Открытие»
7. Россельхозбанк
8. Промсвязьбанк
9. «Санкт-Петербург»
10. Абсолют Банк
11. «Уралсиб»
12. Росбанк
13. Металлинвестбанк
14. МКБ
15. Совкомбанк
16. Райффайзенбанк
17. Тинькофф Банк
18. АК БАРС БАНК
19. ТКБ БАНК
20. Банк ЗЕНИТ
21. РНКБ Банк
22. ЮниКредит Банк
23. Инвестторгбанк
24. «РОССИЯ»
25. «Кубань Кредит»
26. БМ-Банк
27. СНГБ
28. «ДОМ.РФ»
29. УБРИР
30. СМП Банк
31. «Центр-инвест»
32. БАНК СГБ
33. ВБРР
34. АКБ «Приморье»
35. Банк БЖФ
36. Запсибкомбанк
37. МИнБанк
38. «Снежинский»
39. БАНК ОРЕНБУРГ
40. «Аверс»
41. «Урал ФД»
42. Новикомбанк
43. Кредит Урал Банк
44. НИКО-БАНК
45. Энергобанк
46. Банк Финсервис
47. «ЖИВАГО БАНК»
48. Экспобанк
49. МТС БАНК
50. «КОШЕЛЕВ-БАНК»
51. «Кузнецкий»
52. Прио-Внешторгбанк
53. КБ «Хлынов»
54. Дальневосточный банк
55. «Акцепт»
56. Тимер Банк
57. КС БАНК
58. Актив Банк
59. «Возрождение»

Рассказываем, какие условия по программе «Семейная ипотека» действуют сегодня в некоторых крупных банках.

Сбербанк

• Ставка от 5,3%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

ВТБ

• Ставка от 4,7%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

Абсолют Банк

• Ставка 5,99%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

Альфа-Банк

• Ставка от 5,8%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости
• Без подтверждения дохода

Банк ДОМ.РФ

• Ставка от 4,8%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

Газпромбанк

• Ставка от 5,5%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

Райффайзенбанк

• Ставка от 5,49%
• Cрок до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Льготная ипотека на вторичку 2023: когда заработает новая программа — Группа Компаний "Содействие"

Льготная ипотека на вторичку в 2023 году распространяется только на семейную ипотеку. Пока идет обсуждение и уточнение условий предоставления льгот другим категориям граждан, так как этот вопрос затрагивает интересы застройщиков, риэлторов, финансовый и промышленный сектор.

https://www.youtube.com/watch?v=okZ5jQpIPjg\u0026pp=ygU20KHQvdC40LbQtdC90LjQtSDRgdGC0LDQstC60Lgg0L_QviDQuNC_0L7RgtC10LrQtSAyMDIz

Почему решение проблемы затягивается, когда примут льготную ипотеку на вторичку, если спрос на жилье на вторичном рынке высокий и суммы кредита доступны практически всем категориям граждан России?

Когда появится льготная ипотека на вторичку – сказать сложно, так как парламентариям надо урегулировать интересы банков, застройщиков и потребителей.

Суть проблемы в следующем. На сегодня льготная ипотека оформляется на приобретение жилья только в новостройках, что увеличивает стоимость кредита, делает его менее доступным. Еще одна проблема – во многих регионах нет масштабного строительства и купить квартиру в новом доме просто невозможно, как и воспользоваться положенной по праву льготной ипотекой.

Вредность льготной ипотеки на вторичку доказывают застройщики и представители банков. В связи с тем, что стоимость квадратного метра вторичного жилья в среднем на 30% ниже, то и спрос на него выше.

Если введут льготную господдержку для разных категорий граждан на покупку жилья на вторичном рынке, то тысячи новых построенных квартир останутся непроданными. В итоге пострадает строительная и смежные отрасли, а также банки, на балансе которых останется большое количество нереализованной недвижимости.

Сейчас правительство решает сложную задачу – как объединить запросы всех заинтересованных сторон, не ущемляя права и требования каждого.

В качестве альтернативы рассматривается возможность одобрения льготных ипотечных займов на вторичное жилье в регионах, где нет или мало предложений в новостройках, а также система финансового стимулирования застройщиков и покупателей.

Сегодня можно оформить ипотеку на строящееся жилье с гарантией, предоставляемой банком, выдающем ипотечный кредит. Такие программы от застройщиков позволяют купить квартиру в новостройке в кредит на 7-8% ниже средней рыночной стоимости.

Льготная ипотека на вторичку 2023, условия новой программы для семей с детьми:

• базовый процент – 6%, в некоторых банках можно оформить займ от 5.8% (Сбербанк) и от 4.9% (ВТБ);
• термин – 30 лет;
• сумма в столицах (Москва и СПб, а также область) – до 15 млн, в остальных регионах – до 6 млн;
• взнос – 15% от цены квартиры.

Если заемщик хочет купить квартиру дороже установленного лимита, то сумма превышающая лимит будет оформляться по рыночным ставкам кредитования банка, который выдает займ. Ограничения по дополнительной сумме ипотечного займа – 30 млн для столиц и 15 млн для регионов.

Важно! Вторичкой по льготному кредитованию все равно считается недвижимость, приобретаемая у застройщика. А не по договору купли-продажи у частного собственника жилья. Именно поэтому проблема требует быстрого решения.

На сегодня только Сбербанк принимает заявки по семейной ипотеке на вторичном рынке, но только при условии, что в районе, где оформляется ипотечный займ нет и не планируется возведение новостроек.

Новая льготная ипотека 2023 на вторичку выдается следующим категориям граждан:

• семье или одному родителю с одним ребенком собственным или усыновленным, родившемся с 2018 по 2023 год;
• семьи с ребенком инвалидом (возраст не имеет значения);
• семьи, имеющие двух и более детей.

Важно! Льготная ипотека для семей на вторичку продлена до июля 2023 года. Как процесс будет развиваться дальше неизвестно.

Льготная ипотека на вторичку – когда введут и как она будет оформляться вопрос со многими неизвестными. Президент рекомендовал банкам изучить и рассмотреть этот вопрос до осени 2023 года и предоставить свои предложения.

Если рассмотрение и согласование планируется до осени 2023, то, когда запустят льготную ипотеку на вторичку остается только предполагать. Скорей всего конкретные условия банки и застройщики смогут предложить не раньше первого квартала 2024 года. 

В чем преимущества ипотечного займа на вторичном рынке:

• стоимость квадратного метра в хорошем районе на 20-30% ниже;
• можно сразу въехать в купленную квартиру;
• больше предложений, вариантов планировки в разных районах.

Не стоит забывать о недостатках:

• надо сразу делать ремонт;
• возможны незаконные перепланировки;
• проблемы с документами на право собственности;
• дом может не соответствовать нормам жилищного строительства.

Естественно, выбор за покупателем, но пока остается только ждать – получится ли решить разногласия между застройщиками, банками и удовлетворением потребностей населения.

Льготная ипотека с господдержкой в 2023 году: самое главное

Льготная ипотека — это когда банки выдают займы клиентам на приобретение недвижимости под сниженный процент, а разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство.

Условия получения льготной ипотеки

Главное, что нужно от заёмщика, — иметь российское гражданство. Нет никаких требований к семейному положению, наличию детей, региону покупки квартиры или нынешним жилищным условиям.

Однако у каждого банка будут свои условия по возрасту заявителя, наличию у него постоянной работы и источников доходов и некоторым другим критериям — чтобы убедиться в его платёжеспособности.

Оформить субсидированную ипотеку можно для покупки:

• квартиры в строящемся доме;
• готового жилья от застройщика;
• земельного участка с дальнейшим строительством дома.

Кроме того, получить льготный кредит разрешается для строительства частного дома по договору подряда.

https://www.youtube.com/watch?v=okZ5jQpIPjg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Купить квартиру или дом на вторичном рынке с помощью этой программы нельзя. Срок кредита — до 30 лет, сумма первоначального взноса — 15% от стоимости жилья.

Изменения в программе в 2023 году: последние новости

Льготная ставка и максимальные суммы кредита по госпрограмме менялись несколько раз. C 1 января 2023 года ставка — 8%. Именно под такой процент можно оформить кредит для покупки жилья до 1 июля 2024 года. Пониженная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки.

Сумма, которую можно занять у банка в рамках программы, ограничена:

• 12 миллионов рублей — для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 6 миллионов рублей — для приобретения жилья в остальных регионах.

Льготную ипотеку разрешается сочетать с рыночной. То есть часть денег заёмщик может взять по сниженной ставке, а остаток — на обычных условиях. Например, представим, что обычная ставка по ипотеке от банка составляет в Екатеринбурге 13%. Если квартира стоит 9 миллионов рублей, то 6 миллионов рублей можно взять под 8% годовых, а оставшиеся 3 миллиона — под 13%.

Общая сумма ипотеки с сочетанием льготной и рыночной ставок тоже ограничена: в зависимости от региона максимум можно оформить 15 миллионов рублей или 30 миллионов рублей.

Как получить ипотеку с господдержкой

Оформить льготную ипотеку можно в одном из банков-участников. Всего в программе более 70 кредиторов, полный список перечислен здесь. Подать заявку на льготную ипотеку можно сразу в несколько банков, а затем выбрать наиболее выгодные условия.

Для обращения в банк потребуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (можно запросить у работодателя или получить в личном кабинете на сайте налоговой службы);
• для мужчин до 27 лет — военный билет;
• в некоторых случаях понадобится свидетельство о заключении (или расторжении) брака.

Программы господдержки ипотеки в 2023 году

Льготная ипотека под 8% годовых — не единственная возможность купить жильё в кредит с поддержкой от государства. В России действует ещё несколько программ, которые помогают семьям обзавестись недвижимостью. Вот какие виды льготной ипотеки ещё доступны в 2023 году:

Семейная ипотека под 6%

Кому положена:

• семьям, в которых в период с 2018 по 2022 год включительно родился ребёнок;
• семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью.
• семьи, в которых есть два и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора.

Общие условия: ипотеку под 6% можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком.

Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита.

Например, если муж и жена оформили в 2018 году ипотеку по ставке в 12% годовых, а в 2022 году у них родился первенец, они могут обратиться в банк с заявлением пересмотреть условия кредита.

Программа действует до 31 декабря 2023 года, а если инвалидность у ребёнка была установлена позже 2022 года, — тогда до 2027-го. Сумма первоначального взноса — 15% от суммы сделки. Как оформить такую льготную ипотеку, подробно расписано на сайте оператора программы.

Дальневосточная ипотека под 2%

Кому положена: россиянам младше 35 лет. Заёмщиками могут стать и владельцы гектара на Дальнем Востоке – возраст в этом случае не важен.

Общие условия: программа предназначена для заселения дальневосточных регионов. Она действует до конца 2030 года. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика, либо вторичного жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей. Подробнее об условиях программы можно узнать на сайте Консультационного центра ДОМ.РФ.

Сельская ипотека под 3%

Кому положен: любому россиянину, который планирует купить жильё в сельской местности.

Общие условия: можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, посёлке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек. Программа действует бессрочно.

Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов рублей во всех регионах, кроме Дальнего Востока, Ленинградской области и Ямало-Ненецкого автономного округа — там до 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 10% от стоимости жилья.

Узнать больше об условиях программы можно по ссылке.

Материнский капитал

Кому положена: семьям, у которых есть материнский капитал. Выплату от государства разрешают использовать сразу после рождения ребёнка либо когда ребёнку исполнилось три года.

Напоминаем, сейчас получить материнский капитал можно, если второй или последующий ребёнок родился после 1 января 2007 года или если первый ребёнок родился после 1 января 2020 года. После февральской индексации сумма выплаты в 2023 году составляет:

• на первенца — 586,9 тыс. рублей;
• на второго или последующего ребёнка — 775,6 тыс. рублей.

Общие условия: материнский капитал можно использовать для покупки жилья, первоначального взноса по ипотеке (в том числе льготной) или погашения действующей жилищной ссуды. Подробную инструкцию о том, как оформить материнский капитал на покупку жилья, можно прочитать здесь.

450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям

Кому положены: семьям, в которых с 1 января 2019-го по 31 декабря 2023-го родился третий или последующий ребёнок с российским гражданством.

https://www.youtube.com/watch?v=i2AzFCgZUcU\u0026pp=ygU20KHQvdC40LbQtdC90LjQtSDRgdGC0LDQstC60Lgg0L_QviDQuNC_0L7RgtC10LrQtSAyMDIz

Общие условия: субсидию в размере 450 000 рублей выдают для погашения ипотеки, полученной до 1 июля 2024 года. Жилищный кредит может быть оформлен на новостройку, вторичное жильё или частный дом. Воспользоваться такой льготой можно только один раз. Условия предоставления господдержки многодетным семьям подробно описаны в Федеральном законе.

В 2023 году возрастной критерий

Господдержка для бюджетников

Кому положена: в некоторых российских регионах врачи, учителя и соцработники могут получить 1 миллион рублей на покупку жилья. Кроме того, молодые учёные, работники научной и бюджетной сфер, а также ветераны боевых действий могут получить социальную ипотеку. Размер ставки и условия программы определяются каждым регионом самостоятельно.

Общие условия: бюджетникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, необходимо проработать в своей сфере больше пяти лет. Обращаться за получением субсидии нужно в жилищный комитет городской администрации по месту жительства. Там подскажут, какие документы подготовить.

Ипотека для IT-специалистов

Кому положена: работники аккредитованных IT-компаний 18–50 лет могут оформить ипотеку с господдержкой по ставке до 5% годовых.

Важный нюанс — заработная плата специалиста до вычета НДФЛ должна составлять больше 70 000 рублей, для айтишников из городов-миллионников — больше 120 000 рублей, а для жителей Москвы — больше 150 000 рублей.

Чтобы получить ипотеку на льготных условиях, нужно иметь гражданство РФ.

Общие условия: программа действует до конца 2024 года. Купить в ипотеку с господдержкой можно квартиру в новостройке или дом у юрлица — подрядчика или застройщика.

Максимальная сумма кредита — 18 миллионов рублей в субъектах с населением более одного миллиона человек, для всех остальных регионов — 9 миллионов. Первоначальный взнос — от 15% годовых.

Проверить, соответствует ли компания-работодатель условиям программы, и подать заявку на льготную ипотеку можно в специальной форме на портале Госуслуг.

Приобретаете жильё в ипотеку? Вам обязательно потребуется его обезопасить от бытовых случайностей. Кстати, в МТС Страховании можно сравнить предложения разных компаний и оформить нужную страховку буквально за пять минут и без наценки.

Ипотека — 2023: обвала не будет, но кредиты станут дороже

Главная интрига конца 2022 года заключалась в продлении льготной программы ипотеки на новостройки. Банк России неоднократно высказывался, что от нее надо отказаться.

Стройотрасль «подсела как на иглу» на льготное кредитование, уверен регулятор. Это создает дисбаланс на рынке недвижимости и искажает цены на жилье, поэтому программу нужно постепенно сворачивать.

Минстрой и застройщики, напротив, продолжают выступать за продление льготных программ.

О том, что льготную ипотеку действительно пока не отменяют, стало известно 15 декабря 2022 года. Президент РФ Владимир Путин на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что программу продлят на полтора года — до 1 июля 2024-го. Ставка по ней повысится с 7 до 8% годовых.

Что год грядущий нам готовит?

Механизм льготного кредитования действительно будут постепенно сворачивать. В будущем, по словам президента, главным инструментом господдержки станет семейная ипотека под 6% годовых. В 2023 году эту программу распространят на семьи, которые воспитывают двоих детей в возрасте до 18 лет. Пока программа семейной ипотеки действует тоже до 1 июля 2024 года.

ключевая ставка

На заседании совета директоров Банка России, которое состоялось 16 декабря 2022 года, регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. 

Напомним, на предыдущем заседании (28 октября 2022 года) ключевую ставку также оставили неизменной. До этого ключевая ставка была снижена 19 сентября 2022-го с 8 до 7,5%.

Ключевая ставка: что это, зачем она нужна и как влияет на ипотеку

Большинство экспертов сходятся в одном: госпрограммы льготной ипотеки, а затем и субсидированная ипотека от застройщиков спровоцировали огромный рост цен на рынке новостроек. Два года подряд они прибавляли по 20% в год. За счет продления льготной программы на новостройки интерес к ним сохранится.

По мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, это поможет избежать спада спроса на первичное жилье. При отмене госпрограммы это было практически неизбежно. Теперь же смещение спроса в сторону сделок на вторичном рынке, скорее всего, замедлится.

Вероятные последствия продления льготной ипотеки:

Нынешний ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем достиг 20% в стоимости 1 кв. м, это в большинстве случаев компенсирует разницу в ипотечных ставках по кредитам.

На рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018–2019 годах) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры о торге.

Остается неясной судьба программ со ставками сильно ниже озвученных 8%. Если они будут постепенно выдавливаться внутренними распоряжениями ЦБ РФ, то восстановление рынка замедлится, но будет носить более устойчивый характер.

Вполне вероятно, что в 2023 году появится новый неипотечный вариант приобретения жилья: Минфин предложил развивать аренду жилья с поэтапным правом выкупа (лизинг квартир). Этот механизм включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Доработанную версию документа ведомство и Центробанк РФ представили в правительство в декабре. Лизинг как инструмент приобретения жилой недвижимости в России разрешен с 2011 года, но пока не получил широкого распространения.

Год назад в это же время

2022 год мы встречали с ключевой ставкой 8,5%, при этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам равнялась 9,2%. Участники рынка прогнозировали, что в первой половине года ставки на вторичном рынке вырастут до 10%, а на первичном — до 7,5–8%.

Предполагалось, что к концу года при снижении инфляции до 4–4,5% произойдет плавное снижение ставок за счет уменьшения ключевой ставки, а объем выдачи ипотеки составит рекордные 5,4–5,5 трлн рублей (предыдущий максимум был достигнут в 2021-м). Но всё пошло не по плану: ситуация резко изменилась в конце февраля.

Весна тревоги нашей: коллапса не случилось

В конце декабря 2021 года Центробанк РФ поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5%, а в середине февраля — до 9,5%. Процесс был запланированный и ожидаемый, участники рынка, привыкшие за ковидные годы к относительно дешевой ипотеке, вздыхали, но приспосабливались к новым реалиям.

28 февраля 2022 года регулятор внепланово поднял ключевую до 20% годовых, заявив, что в дальнейшем будет определять ее исходя из внешних и внутренних рисков. Начало СВО спровоцировало взлет курса валют, панику на бирже и отток денежных средств со вкладов. Банки начали экстренно приостанавливать выдачу ипотеки (в том числе уже одобренной) и повышать ставки по кредитам.

Одновременно резко выросли спрос и цены на жилье: россияне в период неопределенности пытались спасти деньги, вложив их в недвижимость. Ограничения на валютные операции и отключение банков РФ от международных платежных систем только усилили ажиотаж и нервозность.

Исторически рекордная ключевая ставка 20% была заградительной для большинства покупателей.

В результате в конце I квартала 2022 года на рынке недвижимости сложилась неординарная ситуация: количество заключенных сделок побило рекорды прошлых лет, а вот доля ипотечных сделок сократилась почти в полтора раза.

Впрочем, это не значит, что кто-то все-таки брал ипотечные кредиты под 20 и более процентов (в марте выдача ипотеки практически встала) — в статистику вошли одобренные ранее сделки.

В апреле ЦБ РФ начал плавное снижение ключевой ставки (до 17%), продолжил этот процесс в мае — к концу весны она опустилась до 11%. Коллапса ипотечного рынка удалось избежать.

Льготные госпрограммы

На фоне резкого подорожания рыночной ипотеки стало выгоднее брать ипотеку по льготным госпрограммам. Некоторые из них ненадолго приостанавливали (например, выдачу сельской ипотеки под 3% возобновили только летом), но большинство программ продолжало действовать и весной. Уровень ставок по ним тоже поднялся, но на 2–4 п. п., а не в разы, как по рыночной ипотеке.

В частности, наиболее востребованными были семейная ипотека и льготная ипотека на новостройки. Ставки на эти программы весной тоже повышались, но потом были снижены: например, в апреле льготную ипотеку выдавали под 9%, а в июне — уже под 7% годовых.

Также оперативно была запущена новая программа льготной ипотеки для IT-специалистов: так власти решили мотивировать востребованные кадры остаться в стране. Базовая ставка ипотеки для IT-специалистов сейчас составляет 5%, но многие банки дополнительно снижают ее за счет собственных субсидий. Недавно Минцифры и вовсе предложило правительству снизить ставку до 3% годовых.

• На субсидированную IT-ипотеку можно приобрести только объекты первичного рынка, то есть недвижимость от застройщиков: готовые и строящиеся квартиры, таунхаусы и ИЖС, а также оплатить земельный участок под индивидуальное строительство и постройку жилого дома по договору подряда.
• Программа IT-ипотеки заработала в мае, а в июне вступила в действие поправка в программу льготной ипотеки на новостройки под 7%: банки получили право выдавать на ее условиях гражданам кредиты на самостоятельное строительство частных жилых домов (или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом»).
• Ранее самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках дальневосточной ипотеки, которая имеет очевидные ограничения по географии строительства.

Но в поправке заложено существенное условие: закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом необходимо в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк вправе повысить процентную ставку до уровня «ключевая ставка на момент подписания договора + 4,5 п. п.».

По условиям программы деньги на самостоятельное строительство выдаются заемщику частями. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства: выплата на новый этап происходит после подтверждения окончания работ по предыдущему. Выданные средства можно в том числе использовать на приобретение земельного участка.

Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания, иметь признаки капитального жилого помещения (фундамент, надежные несущие конструкции, крышу), также к нему должны быть подведены инженерные коммуникации.

С учетом актуальной тенденции в 2022 году — доля спроса на земельные участки выше, чем на готовые дома, — поправка оказалась своевременной.

Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

1. Лето: ключевую ставку снизили, стала популярной околонулевая ипотека
2. Летом рынок недвижимости стабилизировался и даже пошел вверх: ключевую ставку к середине июля снизили до 8%, то есть она стала даже ниже значения на начало года, уровень выдаваемых кредитов снова вырос, наблюдалась стагнация цен.
3. Рост активности покупателей, особенно в сегменте новостроек, стимулировался за счет отложенных с весны сделок и льготных ипотечных программ — как с господдержкой, так и с субсидированной околонулевой ипотекой от застройщиков и банков.

Например, ближе к концу III квартала на первичном рынке Московского региона было заключено 33 тыс. ДДУ. Это на 12% меньше, чем годом ранее, но на 27% больше, чем во II квартале 2022-го. В Москве за лето «квадрат» подорожал только на 0,7%, а в Московской области — даже подешевел на 0,4%. Более 80% сделок на первичном рынке прошло с ипотекой.

Ипотека со сверхнизкими ставками — 0,1 или даже 0,01% — действует благодаря сотрудничеству застройщиков с банками.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана, то есть компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками.

Фактически это тот же принцип, который лежит в основе госпрограмм льготной ипотеки, только там недополученные доходы кредиторам возмещает бюджет.

Разумеется, в таких негосударственных программах есть нюансы. Самый серьезный — дешевая ипотека повышает стоимость недвижимости. Расходы, которые застройщик несет, компенсируя банку недополученную прибыль, так или иначе включаются в чек сделки.

Но за счет существенного снижения ежемесячного платежа и минимальной переплаты по процентам околонулевая ипотека быстро стала популярной.

Например, заем под 0,1% позволяет платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99%, и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99% годовых. Переплата по процентам для кредита под 0,1% годовых не превышает 150 тыс. рублей за 30 лет.

Но и тут Центробанк выступил против субсидированной ипотеки от застройщиков с низкими ставками, считая, что их надо закрыть или ограничить.

Ипотечные схемы от застройщиков связаны с завышением цен на жилье, отмечает глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

В итоге люди, которые оформили такие кредиты, получили переоцененные квартиры и впоследствии не смогут продать их на вторичном рынке по той же цене.

Все подобные ипотечные схемы необходимо закрывать, заявила Эльвира Набиуллина в середине декабря. По ее словам, Центробанк будет применять регулирование для этого вида жилищного кредитования.

Кроме ипотечных продуктов на рынок вернулись разные варианты рассрочек и отсрочек платежей. Суть этих программ в том, что клиент заключает договор на покупку новостройки, но не вносит всю сумму сразу и не оформляет ипотеку, а выплачивает застройщику стоимость жилья поэтапно, по согласованному с продавцом графику.

Обычно покупатель делает первоначальный взнос в размере 20–40%, а остальную сумму ему надо погасить до сдачи дома в эксплуатацию. При этом стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора.

Минусом таких программ является короткий — полтора — три года — период рассрочки.

Кроме того, многие девелоперы увеличивают стоимость квартиры на 5–15%, если клиент хочет воспользоваться отсрочкой платежа, или начисляют на остаток долга процент.

Падение спроса и ожидание скидок

Экономические последствия СВО и объявленная в конце сентября частичная мобилизация снова существенно повлияли на рынок.

Если весной, несмотря на заградительно высокую ключевую ставку, спрос на жилье не упал даже при низкой доле ипотечных сделок и росте цен, то осенью, после начала мобилизации, по стране зафиксировано падение рынка на 15%, а в отдельных регионах — более чем на 30%. Это вызвало рост предложения: объем продающихся лотов в регионах увеличился на 2–4% относительно летних показателей.

Самое значительное снижение произошло в Московском регионе, где количество сделок в октябре по сравнению с сентябрем сократилось на 36%, цены просели на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов.

На этом фоне на рынке стали появляться скидки и акционные предложения на часть лотов. Также на лояльность девелоперов повлияло заявление регулятора о рискованности околонулевых кредитов как для заемщиков, так и для банков, которые получают в залог активы по завышенной на 20–30% цене.

На рынок вышел новый продукт — траншевая ипотека: эта форма жилищного кредита предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Основная выгода для заемщика тут — в меньшей переплате: проценты по займу сначала начисляются только на первый транш, а не на всю сумму кредита.

Дополнительный спрос в ноябре стимулировала новость о том, что Минфин не видит необходимости продлевать программу льготной ипотеки под 7% на 2023 год (на нее приходится около 15% ипотечных кредитов).

Но в декабре в ведомстве заявили, что льготную ипотечную программу планируется не завершить, а модифицировать.

А в середине декабря стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года.

В начале декабря была продлена дальневосточная ипотека — до конца 2030 года. Ставка по программе составляет 2% годовых.

Как работает льготная ипотека на новостройки в 2023 году

«Программа появилась в 2020 году, условия несколько раз менялись: в период с весны 2020 года до 1 апреля 2022 года максимальная ставка составляла 7% годовых, далее из-за изменений в политике и экономике ключевая ставка была повышена и, как следствие, государство приняло решение повысить ставку по льготной ипотеке с господдержкой», – сообщила руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева.

https://www.youtube.com/watch?v=i2AzFCgZUcU\u0026pp=YAHIAQE%3D

В 2022 году ставка достигала 11% годовых. Впоследствии эта ставка была снижена, т.к. льготная программа с такой процентной ставкой была невостребованной среди клиентов, поскольку ставка была весьма высокой с учетом стоимости жилья.

Затем ставка была снижена с 11% до 9% годовых, а позже – до 7% годовых.

Что изменилось в льготной ипотеке на новостройки в 2023 году

Самое большое изменение по льготной ипотеке в 2023 году – введение ограничений на использование льготной ипотеки.

В настоящее время приобрести жилье квартиру с господдержкой можно только один раз. До 2023 года это ограничение не действовало.

На текущий момент государство в соответствии с постановлением Правительства решило поднять ставку до 8% годовых по льготной ипотеке, а также ограничить объем ипотечного кредитования по данной программе.

Какие взносы нужно платить каждый месяц

На этапе покупки клиенту необходимо внести первоначальный взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет 15% как по полному пакету документов (заявление-анкета, справка 2НДФЛ, копия паспорта и трудовой книжки, ИНН, СНИЛС), так и при оформлении ипотеки по «двум документам» (паспорт + один из документов: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт).

В настоящее время оформить льготную ипотеку можно практически в каждом банке, за исключением некоторых: «ЮниКредит Банк», «ТКБ БАНК» и «Райффайзен Банк».

Семейная ипотека

Для получения семейной ипотеки достаточно соответствовать нескольким требованиям: официально зарегистрированный брак, ребенок, рожденный не ранее 1 января 2018 года, либо один несовершеннолетний ребенок, который является инвалидом.

С 2023 года программу расширили: теперь на семейную ипотеку могут претендовать клиенты, у которых есть два несовершеннолетних ребенка.

Особенность в том, что по данной программе ставка еще ниже чем по господдержке – 6% годовых. Кроме того, по семейной ипотеке можно приобрести объект по ДДУ, уступкам застройщика по ДДУ, уступке физлица (цессии).

Здесь у многих клиентов есть возможность приобрести квартиру по семейной ипотеке по уступке прав требования физического лица.

В целом, это хорошее предложение для клиента, т.к. обычно по уступке прав требования от физического лица действует обычная ставка по новостройке от 11,5% годовых.

Еще одно преимущество семейной ипотеки – возможность использования программы рефинансирования и снизить ставку по кредиту после появления в семье ребенка.

Ипотека для ИТ специалистов

ИТ-ипотека подходит сотрудникам компаний, которые имеют государственную аккредитацию.

Использовать эту программу может любой специалист компании, главным условием здесь является уровень дохода.

Требования к заработной плате отличаются в зависимости от региона: в Москве официальный доход до вычета налога должен составлять не менее 150 тыс. рублей. В городах-миллионниках – от 120 тыс. рублей. Остальные города – от 70 тыс. рублей.

Помимо требований к доходу, применение этой программы обязывает заемщика иметь официальное трудоустройство, трудовой стаж в организации, которая имеет аккредитацию – не менее 3 месяцев.

• После того, как покупатель оформил ипотеку, по условиям кредитования он должен проработать в данной компании не менее 5 лет, чтобы ставка по ипотеке не повысилась.
• Если заемщик увольняется из компании, в течение 6 месяцев он должен найти работу в такой же аккредитованной компании – в таком случае ставка по ипотеке останется на прежнем уровне.
• Однако если специалист не смог трудоустроиться в аккредитованную компанию в течение полугода после увольнения, новая ставка будет соответствовать размеру ключевой ставке на момент подписания договора + 2,5%.

Сельская ипотека

За 3 года существования, данная программа претерпела несколько изменений как по объектам, которые возможно приобрести, так и по процентным ставкам.

В настоящее время в рамках этой программы есть возможность приобрести объекты как от физических лиц, так и юрлица.

1. Кроме того, возможно строительство по ИЖС, а также покупка готовых загородных домов с земельным участком по договору купли-продажи, срок постройки которых составляет не более 5 лет с даты заключения кредитного договора, если жилье приобретается у физлица.
2. Если дом приобретается у юрлица, срок постройки должен составлять не более 3 лет.
3. По условиям программы обязательна прописка в течение 6 месяцев с момента получения прав собственности.

Помимо этого, впоследствии покупателю будет необходимо ежеквартально подтверждать прописку в течение 5 лет. Если клиент не оформляет прописку в данном объекте недвижимости, то процентная ставка повысится до 11-12% годовых.

Кроме того, при оформлении ипотеки на покупку или строительство дома необходимо учитывать ограничения по этажности у данных объектов – дом должен иметь не более трех этажей.

Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10%, максимальная ставка – 3% годовых.

Стоит отметить, что программа действует не во всех регионах и населенных пунктах. Проверить условия аккредитации под сельскую ипотеку можно на сайте «наш.дом.ру». Большая часть ипотечных кредитов по этой программе оформляется через «Россельхозбанк».

Субсидированная ипотека на покупку вторичного жилья

По словам директора офиса TrendAgent Полины Пустынцевой, в настоящее время на рынке нет понимания, когда снизятся ипотечные ставки, закончится период дисконтов и восстановится объем сделок до уровня 2021 – начала 2022 года. Отрасль сильно зависит от решений Правительства, предугадать которые не представляется возможным.

«Если говорить об итогах I квартала на рынке Санкт-Петербурга, стоит отметить, что процентные ставки по ипотеке не менялись по сравнению с концом прошедшего года. Ставка рефинансирования остается на прежнем уровне и, как следствие, ипотечные ставки остаются на том же уровне – 11-12% годовых», – поделилась эксперт.

Что касается спроса, то в I квартале 2023 года число сделок снизилось в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. При этом в I квартале 2023 года уровень спроса выше, чем в период с апреля по сентябрь 2022 года.

Также в конце прошедшего года люди стали чаще брать ипотеку объектов на рынке переуступок и вторички, несмотря на высокие процентные ставки. Это говорит о том, что покупатели постепенно привыкают к текущим условиям рынка.

«Говоря о скидках и дисконтах, нужно принять во внимание, что жилье в старых объектах стоит дешевле, люди, которым нужно срочно продать квартиру готовы идти на уступки, снижать цену. Если это квартира в новом доме в удобной локации, и у продавца нет необходимости срочно продавать объект, то торг по цене менее вероятен», – отметила Полина Пустынцева.

По мнению эксперта, многое зависит от того, как продавец приобрел квартиру и как планирует распорядиться деньгами далее.

Продавцы, которые получили квартиру в наследство или приобретали на старте продаж в качестве инвестиции в 2020 году вероятно будут более гибкими в торге, чем продавцы, которые покупали квартиру в конце 2021-2022 года.

«Что касается мер, которые могут повлиять на рынок – это субсидированные программы на приобретение жилья на вторичном рынке либо снижение ключевой ставки ЦБ, которая приведет к естественному снижению ипотечных ставок.

Если ипотечная ставка снизится до 9%-9,5% годовых, а в идеале – 8% годовых, тогда спрос на вторичное жилье увеличится, что приведет к стабилизации и восстановлению баланса на рынке», – поделилась Полина Пустынцева.