В Москве возобновились прерванные из-за пандемии работы по капитальному ремонту домов. В столице они самые масштабные в новейшей истории России — в 30-летнюю программу (до 2044 года) входит более 28 тысяч многоэтажек площадью 258 миллионов квадратных метров.

По региональной программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов — это каждый четвертый включенный в нее дом. В них полностью заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и кровли, чердаки и подвалы.

Каждый собственник квартиры в Москве ежемесячно получает счет на оплату капитального ремонта дома. При этом нет разницы — живет ли он в старом доме или в построенном недавно. Региональная программа капремонта актуализируется раз в год, вбирая в себя недавно введенные в эксплуатацию новостройки.

Каждый дом со временем нуждается в капремонте. Это лучший способ поддержать здание в отличной форме. Постепенно очередь дойдет до всех: по нормам капитальный ремонт в каждом доме должен проходить раз в 25 лет. А значит, рано или поздно этот вопрос коснется большинства жителей столицы.

В долгосрочную программу городского Фонда капитального ремонта попадают все московские дома, за исключением тех, что признаны аварийными и планируются к сносу или реконструкции, а также домов, где меньше трех квартир. Кроме того, в нее не входят здания, включенные в программу реновации.

Точный план на ближайшее будущее

Чтобы уточнить сроки и виды работ по программе капремонта, составляют так называемые краткосрочные планы реализации. На 2021–2023 годы такой план уже утвержден. В него вошли 4437 домов общей площадью 34,2 миллиона квадратных метров. В следующем году ремонт начнется в 1,5 тысячи домов — все их можно найти на интерактивной карте.

Учитывая состояние и возраст дома, специалисты решают, где в первую очередь разворачивать работы: все зависит от года постройки, реконструкции, предыдущего капремонта дома и сроков эксплуатации лифтов.

Эксперты ставят зданию определенное количество баллов по разным критериям. Сначала ремонтируют дома с самой большой суммой баллов.

Причем последнее слово остается за муниципальными депутатами — они могут предложить поменять год ремонта в пределах трех лет.

На сегодня очередность домов по краткосрочной программе определена. Всем собственникам квартир, где в следующем году начнут капремонт, уже разослали уведомления. В течение трех месяцев они должны провести общее собрание, утвердить список работ и согласовать сроки. После этого Фонд капитального ремонта сможет выбрать подрядчиков.

Там, где ремонт уже в этом году развернут вовсю, в первую очередь завершат работы, необходимые для безопасности жителей: обновят системы газоснабжения и заменят лифты. Сроки некоторых работ, например ремонта инженерных систем в квартирах, из-за пандемии перенесут на 2021 год. Все они будут выполнены в полном объеме.

Решение за собственниками

Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации.

В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов.

Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.

Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.

«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.

Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.

Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.

Подъезды по новым стандартам

Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.

«До конца 2018 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.

Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.

Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.

«Старую штукатурку полностью сбивают, если она находится в неудовлетворительном состоянии, заново штукатурят стены и красят. Краска должна быть антивандальной, она защищает стены от механических повреждений, случайные царапины и сколы ее не страшны», — пояснил Евгений Чуищев.

Плитку на полу меняют на износостойкий керамогранит, а бетонный пол восстанавливают при помощи наливного полиуретанового состава по бетонной стяжке. По словам Евгения Чуищева, именно восстановление пола занимает основную часть капремонта подъезда.

«Мы полностью снимаем основание пола: плитку и клеевую смесь. Наносим новое основание и укладываем новую плитку толщиной не меньше восьми миллиметров и размерами 30 на 30 сантиметров. Она прочнее и долговечнее той, что применялась в 1960–1970-х годах. Тогда использовали тонкую плитку, ее впрессовывали в плиты на строительных заводах. Она уже пришла в неудовлетворительное состояние», — рассказал он.

Новые двери должны быть устойчивыми к огню: используются те, что выдерживают открытое пламя как минимум на протяжении 60 минут, их ручки покрыты нескользящим огнеупорным нейлоном. На входных дверях устанавливают электромагнитные замки. Сохранять тепло в подъездах помогают доводчики.

Оконные блоки в местах общего пользования меняют на пластиковые, которые должны прослужить не менее 20 лет. Зачищают, грунтуют, штукатурят и красят стены и за почтовыми ящиками и отопительными приборами. Кстати, сами ящики тоже могут заменить на современные секционные.

Внешнее преображение

В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.

Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса.

В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность.

Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.

«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.

Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами.

Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена.

Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.

Современные материалы позволяют полностью восстановить теплотехнические свойства панелей. А внешне после такого ремонта фасад выглядит как новый и может оставаться таким 20–25 лет, отмечает Евгений Чуищев. Базальтовая сетка и полимер не дают разрушаться плитке, в нее не проникает вода.

По новой технологии уже отремонтировано свыше 660 тысяч квадратных метров фасадов. А с 2015 года ремонт фасадов прошел более чем в четырех тысячах домов, где живет больше миллиона москвичей.

«С другими домами все проще: в панельных мы красим фасад, в кирпичных — промываем, чистим от накопившейся за годы пыли и герметизируем, чтобы оттолкнуть влагу», — добавил начальник управления Фонда капитального ремонта.

Как меняются дома изнутри

Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.

Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.

Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.

При замене старых электросетей в домах в электрощитках устанавливают устройства защитного отключения. Эти приборы еще называют дифференциальными выключателями.

Их главные задачи — защитить людей от удара током при неисправности электрооборудования и предотвратить возгорания из-за утечки тока.

Чаще всего это необходимо на кухнях и в ванных комнатах, где обычно много электрооборудования, мало свободного места, повышенная влажность воздуха и есть естественные заземлители — газовые, водопроводные трубы.

При ремонте систем канализации используют трубы ПВХ. Они отличаются низкой стоимостью, простым монтажом и ремонтом, большой прочностью и устойчивостью к агрессивным средам.

Для систем отопления и горячего водоснабжения в качестве теплоизоляции трубопроводов выбирают специальные трубки из вспененного каучука.

Их тоже легко монтировать, можно использовать не один десяток лет, они герметичны и позволяют предотвращать потери энергии.

Во время ремонта фасадов также приводят в порядок балконы. Для них делают новую гидроизоляцию, которая помогает избавиться от плесени и неприятных запахов, увеличивает срок службы балкона или лоджии (сырые материалы разрушаются быстрее — во время заморозков влага буквально взрывает структуру бетонной конструкции) и предотвращает коррозию металлической арматуры.

Еще один важный итог капремонта — новые лифты. В московских домах устанавливают отечественное оборудование, прошедшее всю необходимую сертификацию. Такие лифты почти бесшумные и с более плавным ходом.

Их кабины оборудованы энергоэффективными лампами и панелями управления с речевыми информаторами, кнопками из нержавеющей стали со шрифтом Брайля и подсветкой. Чтобы инвалидам и родителям с детскими колясками было удобнее, входной проем современных лифтов расширен благодаря телескопическим дверям.

На этажах устанавливают новые световые табло и кнопки вызова. Кроме того, меняют лебедки, противовесы и ограничители скорости подъемников.

Какие ремонтные работы можно проводить, используя накопленные средства фонда капитального ремонта, собранные на специальном счете?

Ольга Петинова

Как известно, деньги на капитальный ремонт МКД можно копить двумя способами: платить взносы на счет регионального оператори или перечислять на специальный счёт. Об этом я писала в своей статье ранее.

Рассмотрим подробнее,какие ремонтные работы можно проводить из «копилки» на специальном счёте — эти деньги могут потратить только собственники и только своего дома, и никакого другого.

Когда возникает необходимость провести текущий мелкий ремонт, например, перекрасить стены, починить детскую площадку, отремонтировать мусоропровод, повесить почтовые ящики, поменять окна в подъезде, то здесь нет необходимости привлекать спецтехнику и подрядчиков. Можно обойтись своими силами, или нанять рабочих-частников. На общем собрании собственников эти вопросы оговариваются, выделяются средства и проводятся нужные работы.

Процедура принятия решения о проведении капремонта со специального счёта подробно изучена в нашей статье.

К капитальному относится ремонт:

— инженерных систем: снабжение электричеством, теплом, газом, водой и систем канализации (водоотведения)

-лифтовых шахт и лифтов, помещений машинных и блочных

-фасада (и его утепление)

Полный перечень видов работ по капитальному ремонту содержится в ч. 1 статьи 166 ЖК РФ. Кроме того, регионы имеют право расширять данный список.

Вполне очевидно, что такие работы своими силами осуществить невозможно. Для этого необходимо выбрать подрядную организацию — по решению собрания собственников или специальной комиссией, куда должны входить представители собственников жилья и представители технического заказчика. Можно обратиться за рекомендациями в УК, но решающее слово всё равно за собственниками жилья.

Критерии отбора можно утвердить на собрании,отразив пожелания в протоколе-например, стоимость работ, опыт и репутацию подрядчика,желаемые сроки и прочее. И исходя из этого уже выбирать подрядчика для ремонта. Так же на ОСС обязательно оговариваются условия Договора на оказание услуг-сроках, стоимости, гарантий в соответствии с п.1ч.2ст.44 ЖК РФ.

Хочу заметить,что значительно усложняет выбор подрядной организации тот факт, что расходование средств со специального счёта допустимо только при подписании акта выполненных работ, а подрядчики предпочитают авансовый расчёт по понятным причинам. Вместе с тем, авансовый платеж допускается, но размером не более 30 процентов от сметы, и опять же, только по решению общего собрания собственников.

В любом случае в приемке ремонтных работ участвуют представители собственников жилья, которых выбирают на собрании.

Нельзя подходить к этому выбору формально и безответственно, лучше если эти люди будут иметь опыт в строительстве, соответствующее образование и деловую хватку.

Конечно, в интересах собственниках, если эти уполномоченные смогут в ходе работ контролировать качество на промежуточных стадиях, не упуская из-под контроля рабочих Подрядчика.

Все собственники должны знать — владелец спец.счета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спец.счету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.

Утепление многоквартирного дома: как это происходит

Зачастую жильцы многоквартирных домов, особенно построенных в прошлом веке, задумываются о дополнительном утеплении. Это может повысить комфорт проживания в квартирах и снизить затраты на энергоресурсы. Как это осуществляется, рассказывает руководитель направления ЖКХ в направлении «Полимерные мембраны и PIR» компании «Технониколь» Максим Скуратовский.

Капремонт или нет?

Такие работы, как утепление кровли или фасада, чаще всего относят на счет капитального ремонта. Текущий ремонт выполняется силами управляющей компании или ТСН.

Согласно законодательству, к такому типу работ относятся плановые мероприятия, направленные на поддержание работоспособности инженерных конструкций, элементов здания и т. д.

Капитальный ремонт принципиально отличается масштабом работ: он подразумевает полную замену элементов конструкции, инженерии, коммуникаций и пр.

Если речь идет о восстановлении определенного участка кровли и фасада, на котором нужно локально заменить утеплитель или гидроизоляцию, то эти работы может выполнить управляющая компания. Если жильцы дома недовольны энергоэффективностью МКД и хотят повысить ее класс, утеплив фасад или кровлю, то речь уже пойдет о капитальном ремонте.

https://www.youtube.com/watch?v=COqlPp-0u78\u0026pp=ygVg0KPRgtC10L_Qu9C10L3QuNC1INGE0LDRgdCw0LTQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC90LAg0YHRgNC10LTRgdGC0LLQsCDQutCw0L_RgNC10LzQvtC90YLQsCAyMDIz

У жильцов больше возможностей в выборе подрядчика и технологий утепления, если дом находится на специальном счете.

В этом случае важно провести переговоры с потенциальными подрядчиками, получить от них варианты смет на проведение работ, организовать собрание жильцов, где будет утверждено, кто конкретно будет проводить работы, какие материалы использовать и сколько на это выделяется денежных средств.

Утепление стен. Мир Квартир

Если дом входит в программу капитального ремонта, то эти вопросы находятся в ведении Фонда капитального ремонта. Но жильцы могут проявить активность и обсудить с представителями фонда варианты технологий. В некоторых случаях на решение удается повлиять.

Какие технологии утепления МКД есть на рынке

Капитальный ремонт – это не новое строительство. Зачастую подрядчики имеют дело с изношенными конструкциями, поэтому в идеале решение о системах и материалах в каждом случае должно приниматься индивидуально.

Например, при капитальном ремонте кровли нужно разобрать конструкцию до основания и проверить состояние последнего. Может так получиться, что для данного типа основания неприменима механическая фиксация теплоизоляции и нужно использовать клеевой метод.

Важно просчитывать вес новой системы, чтобы понимать, подходит ли он для этой конструкции или нет.

Инновационными уместно считать решения, которые позволяют сократить финансовые и трудовые затраты и при этом продемонстрировать долговечность и надежность. Так, например, на замену керамзиту для образования уклонов на кровле пришли уклонообразующие плиты, сделанные из того же материала, что и основной слой утеплителя.

Строителям не нужно поднимать на высоту тяжелый керамзит, формировать им уклоны, утяжелять конструкцию. К современным решениям можно отнести технологии, которые позволяют избавиться от монтажа защитной стяжки. В этом случае применяются прочные утеплители, способные выдержать нагрузки, такие как LOGICPIR.

Поверх них сразу монтируется гидроизоляция. 

Утепление подоконника. Мир Квартир

Из каких средств происходит утепление многоквартирного дома

Как провести капремонт дома в 2023 году и не разориться: инструкция для управляющей компании

26 января 2023

Как заработать

Капитальный ремонт дома — это непростая задача для управляющей компании. Работы с полной заменой оборудования требуют больших затрат времени и денег. Разберемся, когда и как проводить капремонт, что в него входит и что делать, если денег не хватает.

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома — это работы по полной замене инженерных сетей и полному ремонту конструктивных элементов здания. Капитальному ремонту подлежат элементы общего имущества собственников помещений в доме. Системы и конструкции в ходе капремонта могут восстанавливать или заменять. Это нужно для того, чтобы продолжать эксплуатировать здание.

«Капитальный ремонт мы делали дважды: работали с инженерной системой отопления и ремонтировали крышу. И если крышу восстановить было довольно просто, то с системой отопления получилось сложнее.

Это большое количество стояков в квартирах, куда нужно организовать доступ, а также работа с другими объектами — тепловыми пунктами и подвалом», — говорит Екатерина Сакова, технический директор управляющей компании «Основа»из Ивановской области.

Если текущие ремонты делаются только для некоторых частей конструкций или частичного восстановления механизмов, то капитальный ремонт — это восстановление или замена целых конструкций и систем. Поэтому капремонт — это более масштабный процесс, который требует больших затрат. В том числе, на закупку большого количества материалов и организацию длительных процессов и длительных работ.

https://www.youtube.com/watch?v=COqlPp-0u78\u0026pp=YAHIAQE%3D

Взаимодействовать с подрядчиками в ходе проведения капитального ремонта, контролировать сроки и качество работ помогают специальные сервисы, например Решение для ЖКХ от СберБизнеса. Храните в единой базе информацию об объектах управления, жителях, приборах учёта и сотрудниках, контролируйте выполнение работ онлайн.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Кроме того, капитальный ремонт отличается от текущего способом финансирования. Текущий ремонт проводят за счёт тех средств, которые собирают на текущий ремонт дома. Жители не могут отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт, но имеют право выбрать способ накопления средств.

По умолчанию средства поступают в Фонд капремонта на счёт регионального оператора. Это сторонняя организация, которая направляет отдельную квитанцию. Но если жители приняли решение создать спецсчёт дома и изменить владельца на управляющую компанию, то средства на капитальный ремонт будут накапливаться на специальном счёте.

Важно знать, что региональный оператор сам устанавливает, когда проводить капремонт, а при наличии специального счёта в банке жители самостоятельно могут выбрать сроки на общем собрании собственников.

Кроме этого, средства на капремонт могут быть получены за счёт федеральных или региональных субсидий.

Чтобы получить субсидию, нужно сначала пройти процедуру включения в Единый реестр управления многоквартирными домами (ЕРУ). После этого вместе со свидетельством о внесении в этот реестр можно подавать заявку на субсидию в уполномоченный федеральный орган.

Это может быть дирекция ЖКХ или другое управление. Понадобятся и другие документы, в том числе копия устава и свидетельства регистрации УК, расчёт размера субсидии, информационное письмо с реквизитами компании, копии протоколов общих собраний собственников.

Заявка на субсидию рассматривается уполномоченным органом в течение 20 рабочих дней. При положительном решении средства перечисляются на расчётный счет УК.

Один из самых дорогих видов работ в ходе капремонта — это замена систем отопления, говорит Екатерина. Работникам требуется спецдопуск, объём работ большой. «Это не только стояки отопления почти в каждом помещении квартиры, но ещё и лежаки в подвале, тепловые пункты, разводка на техническом этаже и запорная арматура, которая должна быть качественной и долговечной», — объясняет она.

Как проверять подрядчиков в сфере ЖКХ и получать лучшие цены

Перечень систем, которые подлежат капитальному ремонту, регламентирует статья 166 Жилищного кодекса России. В него входят:

системы тепло-, электро-, газо- и водоснабжения

При этом в разных регионах есть разные списки объектов, ремонт которых также можно финансировать за счёт средств фонда капремонта.

Например, утепление фасада, переустройство крыши невентилируемого типа в вентилируемый, установку общедомовых приборов учёта и другие.

Чтобы узнать точные виды работ, которые можно проводить в ходе капитального ремонта, лучше свериться с перечнем местного органа власти.

Проводить капитальный ремонт нужно в следующем порядке:

Определить перечень работ.

Чтобы укладываться в бюджет, можно делать капитальный ремонт отдельных систем по очереди, а не устраивать сразу ремонт всего дома, советует Екатерина Сакова.

«Конечно, можно ремонтировать дом целиком, но это очень сложно выполнимо в финансовом плане. В Иванове размер платы по капремонту маленький, поэтому мы заранее просчитываем сметы и только после этого выходим на капремонт.

Также, если денег мало, лучше расставить приоритеты и решить, какие системы или элементы нужно капитально отремонтировать сначала, а какие не требуют срочных работ.

Так ремонт будет дольше, но будет выполнен более качественными материалами и без потерь для жителей и УК», — объяснила она.

Установить, сколько денег понадобится.

https://www.youtube.com/watch?v=m4abyc_dHtQ\u0026pp=ygVg0KPRgtC10L_Qu9C10L3QuNC1INGE0LDRgdCw0LTQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC90LAg0YHRgNC10LTRgdGC0LLQsCDQutCw0L_RgNC10LzQvtC90YLQsCAyMDIz

Для этого нужно составить предварительную смету. По словам Екатерины Саковой, когда порядок работ уже определён, УК может подсчитать всё вместе с подрядчиком — он предоставляет смету. Устанавливаются примерные сроки работ, которые часто зависят от погодных условий или отопительного сезона.

Провести общедомовое собрание собственников для принятия решения о ремонте.

Во время собрания нужно утвердить с жителями перечень и сроки работ, подрядчика, смету расходов и предельную стоимость, определить представителя собственников для приёмки работ. Кворум — более 50% от числа всех собственников в МКД.

Проконтролировать качество работ и их выполнение в срок.

Контролировать нужно каждый этап работ, а также закупку материалов. Принимать работы должна рабочая комиссия — представители заказчика, организации, занимающиеся строительным контролем, управляющая компания, подрядные и субподрядные организации и представители от собственников.

Они должны подписать акт о приёмке в эксплуатацию, когда подрядчик устранит все недостатки, если такие обнаружат. Только после этого можно предъявить работы приёмочной комиссии, чтобы она проверила объект целиком.

«На каждом этапе нужно составлять акт, но только в случае, если никаких нареканий к качеству работы нет. Если есть проблемы, мы либо просто указываем на недостатки, либо пишем претензию, где объясняем, почему акт не подписан.

Это позволит обезопасить себя от недоработок и недобросовестного исполнения. После подписания итогового акта начинает работать гарантия.

Например, если из-за первого после капитального ремонта крыши дождя она протечет, это будет гарантийный случай, с которым будет разбираться подрядчик», — объясняет Екатерина.

Подготовить всю необходимую документацию для банка.

Банк переводит средства, только если ему предоставят протокол общего собрания собственников, где указано решение о проведении капремонта, договор об оказании услуг и акт приёмки работ, напоминает Екатерина Сакова. При этом банк может передавать средства частями, если нужно сделать предоплату или поэтапно оплачивать текущие работы, добавляет она.

Сложности со сроками могут возникнуть, если ремонтируются системы отопления. Это нужно организовать так, чтобы совпала ещё и сезонность работ, поэтому начинать подготовку лучше в начале календарного года.

В УК «Основа» ремонт отопительных систем продлился 7 месяцев: до конца отопительного сезона собирали документы, договаривались с собственниками и подрядчиками, а сами работы вели 4,5 месяца в тёплый сезон.

Из-за пандемии ковида потребовалось дополнительное согласование ремонта с городской администрацией, вспоминает Екатерина. Ещё одна сложность оказалась в том, что стояки у некоторых собственников были зашиты и закрыты шкафами — собственникам и рабочим приходилось освобождать доступ, прежде чем начинать работать.

Некоторые собственники могут отказываться пускать рабочих. «Был случай, когда нам пришлось решать вопрос в судебном порядке. Мы написали досудебную претензию, после этого собственник всё же предоставил нам доступ и разрешил провести работы», — говорит она.

Закончить все работы важно до начала холодного сезона. При этом надо помнить, что каждый год нужно получать паспорт готовности дома к отопительному сезону. Для этого в августе обычно проводят гидравлические испытания и подают документы, но в разгар ремонта это невозможно, поэтому нужно провести ещё один раунд переговоров.

«Мы обсудили этот вопрос с администрацией города, госжилинспекцией и поставщиком тепла, объяснили ситуацию — и нам пошли навстречу. Мы принесли документы в начале сентября, а позже получили паспорт», — объясняет Екатерина.

Прежде всего нужно убедить жителей в необходимости ремонта, говорит Екатерина. При этом нужно учитывать, что жители верхних этажей больше волнуются за ремонт крыши и лифтов, а те, кто живёт ниже, за системы отопления, водоснабжение, канализацию.

https://www.youtube.com/watch?v=m4abyc_dHtQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Но в каждом доме есть совет дома и группа активных собственников, которые знают о состоянии дома больше других жильцов, и лучше всего действовать через них. Другие жители доверяют представителям актива, поэтому они сами объясняют и убеждают всех собственников в верности решения о проведении капремонта.

«Мы обращаемся к ним, когда проводим плановые весенние и осенние осмотры — берём их с собой, показываем, как всё работает. Когда жители видят всё своими глазами, им гораздо проще принять решение о проведении капремонта. Они сами всё фотографируют и потом делятся информацией с другими собственниками из первых рук», — говорит Екатерина.

После этого можно подготовить для собственников предложение об оплате взносов на капремонт, превышающих минимальный размер. А если средств не хватает сразу на всё, то проводить ремонт постепенно в зависимости от приоритетности ремонта разных систем дома.

Капитальный ремонт — это масштабные ремонтные работы, которые нужны для восстановления целых систем и элементов многоквартирного дома.

Капитальный ремонт может затрагивать системы снабжения, крышу и подвал, фундамент и фасады здания, а также многое другое.

Спонсируется капремонт из средств, находящихся либо на специальном счёте регионального оператора, либо на спецсчёте в банке, владельцем которого выступает УК или ТСЖ. Его можно открыть по решению собственников.

Для проведения капремонта важно найти надёжного и грамотного подрядчика.

Ремонт важно точно спланировать по срокам, особенно если он касается отопительной системы, чтобы он закончился до начала отопительного сезона.

Если не хватает средств, их можно собрать дополнительно, убедив собственников в необходимости ремонта, и проводить работы различных систем постепенно.

2023 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19Связаться с редакцией: [email protected]Предложить новость: [email protected] — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности

Капремонт жилых домов в 2023 году: что входит и кто обязан платить

С 2014 года россияне платят взносы за капитальный ремонт. Тариф варьируется от региона к региону, уже отработана схема консолидации средств, однако вопросы о законности таких взносов все еще не утихают. Сегодня разберемся, какие работы предполагает капремонт жилых домов, обязательно ли за него платить, и рассмотрим другие вопросы по данной теме.

Закон о капремонте жилых домов

Основное законодательство о капремонте жилых зданий содержится в главах 15-18 Жилищного кодекса РФ. Документ регулирует:

• общие начала, общий список работ по капремонту;
• порядок сбора финансов на капремонт, взносы;
• ведение фонда капитального ремонта на спецсчете или региональным оператором;
• порядок проведения кап ремонта жилого дома.

Дополнительно при проведении капремонта жилого дома ориентируются на Градостроительный кодекс, а также подзаконные правила и нормы технического состояния и эксплуатации жилого фонда (например, Правила утв.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491).

Общефедеральные правила обязаны соблюдать все участники капремонта: собственники помещений в МКД, управляющие и обслуживающие компании, ТСЖ, операторы фондов, банки и органы исполнительной власти субъекта.

Важно! В каждом регионе принимается собственная региональная программа, которая и является центральным исполнительным документом по данному вопросу. В программу включается конкретный перечень, какие дома подлежат капремонту, список необходимых работ, размер финансирования, порядок отчетности. Приложение к программе с перечнями МКД обновляется каждый год на основании текущей ситуации.

https://www.youtube.com/watch?v=pUD7KgUkoXg\u0026pp=ygVg0KPRgtC10L_Qu9C10L3QuNC1INGE0LDRgdCw0LTQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC90LAg0YHRgNC10LTRgdGC0LLQsCDQutCw0L_RgNC10LzQvtC90YLQsCAyMDIz

Как правило, ознакомления с региональной программой достаточно, чтобы ответить на вопросы по своему дому, а именно, когда и каким образом его планируют отремонтировать. Тексты региональных программ содержат как общефедеральные положения, так и местные уточняющие правила. Ознакомиться с актуальной редакцией можно в местной администрации или жилищной инспекции.

Что входит в капремонт

Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.

Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:

• капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
• капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
• кровельные работы;
• капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
• капитальный ремонт фасада жилого дома;
• капремонт фундамента МКД.

Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:

• капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
• устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
• установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
• разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
• ремонт и обустройство вентиляции;
• ремонт чердачных помещений МКД.

Внимание! Следует запомнить основные правила: капитальный ремонт выполняется в отношении общедомового имущества, находящегося на общей площади МКД, а из списка работ исключаются те, что относятся к текущему ремонту. Последний финансируется из ежемесячных коммунальных платежей за ЖЭУ и выделяется отдельной соответствующей строкой в квитанции.

Ремонт инженерных систем

Отдельно остановимся на одной из самых значительных статей расходов при капитальном ремонте жилья. Что входит в перечень капремонта инженерных систем:

Центральное отопление	Смена и модернизация стояков, домовых трубопроводов, установка запорной арматуры, монтаж отопительных приборов, тепловых завес, реконструкция систем отопления и сопутствующие работы. Замена стояков отопления в квартире также подпадает под капитальный ремонт.
Горячее и холодное водоснабжение, канализация	Ремонт общего трубопровода и замена стояков водоснабжения в квартире, капитальный ремонт разводки труб, замена запорной арматуры, установка общедомовых счетчиков
Вентиляция	Смена решеток и прочистка вентиляционной системы, установка новой вентиляции в связке с кровельными работами
Иные системы	Ремонт газопровода, электрической разводки, противопожарных систем, мусоропровода, вспомогательных комплексов для инвалидов.

Соотношение с текущим ремонтом

Ситуация с капремонтом жилых домов складывается такая, что не все работы можно четко разграничить, относятся они к капитальным или текущим манипуляциям.

Одновременно при данных видах ремонта может выполняться покраска фасада, косметический ремонт в подъезде, замена стекол в рамах, ремонт оконных рам.

Важно! Отличить капитальный ремонт от текущего можно по возможности проведения работ без вмешательства в процесс эксплуатации жилого дома. Например, если ремонт на общедомовом стояке можно выполнить, не отключая всех жильцов, то это текущие работы. Если квартиры отключают от водо- или теплоснабжения, то ремонт капитальный.

Кто обязан платить за капремонт

Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.

Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.

https://www.youtube.com/watch?v=pUD7KgUkoXg\u0026pp=YAHIAQE%3D

В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.

Собственники квартир и жилых комнат

Если жилое помещение (приватизированная квартира, комната) принадлежит на праве собственности, то платить за капремонт жилого дома в любом случае придется.

Собственники возмущаются, что взносы они перечисляют, а работы длительное время не выполняются. В таком случае нужно уточнить, на какой период и с каким объемом работ ваш жилой дом включен в региональную программу.

Если есть необходимость, то провести общее собрание и инициировать капремонт здания.

Внимание! При покупке квартиры долг по капитальному ремонту переходит на нового хозяина, а не остается «висеть» на прежнем. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте здесь.

Собственники нежилых помещений

Взносы за капитальный ремонт собственниками нежилых помещений так же обязательны, как и собственниками квартир.

Все помещения коммерческого назначения, расположенные в жилом доме, также подпадают под действие закона о капитальном ремонте. Закон в этом плане никаких различий не делает.

Но и ставка для владельцев магазинов, аптек, мастерских и других площадей не меняется, а соответствует общей, принятой в конкретном жилом доме.

Арендаторы и наниматели

По вопросу, должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт МКД, ЖК принял однозначную позицию – по закону не должен.

Но по договору стороны могут договориться иначе, и тогда юридическую силу получат именно положения договора аренды или найма.

Если в договоре не указано прямо, должны ли квартиросъемщики платить за капитальный ремонт, то оплачивать соответствующие квитанции должен собственник помещения.

Аналогичная ситуация и по вопросу, кто платит за капремонт, если квартира муниципальная. Нужно смотреть договор и внимательно читать его положения. Некоторые администрации полностью перекладывают на нанимателей все коммунальные расходы и взносы по капремонту.

Кто может не платить

Законодательство предусматривает только две категории граждан, кто может не платить взносы по капремонту:

• Если МКД признан аварийным официально (подробнее об аварийном жилье). Если жилой дом просто внешне выглядит ветхим, а аварийным его не признавали, то платить за капремонт обязательно.
• Если земля под жилым домом планируется к изъятию на баланс муниципалитета. Этот факт также должен быть документально обоснован.

Решая, платить или нет за капремонт жилого дома, обратите внимание, что других оснований для освобождения от взносов не предусмотрено.

Важно! Отказ от капитального ремонта в одностороннем порядке недопустим. Нельзя написать заявление и заявить, что вы отказываетесь от любых работ и не будете платить взнос. Обязанность сбора денег на капремонт возложена на собственников законом.

Как рассчитывается взнос

Муниципальная власть в лице департамента по тарифам устанавливает минимальный размер взноса (тариф) на капремонт жилого дома на своей территории. По умолчанию он применяется во всех жилых домах населенного пункта, но жители могут его изменить в сторону увеличения, если пожелают. Сбор за отдельно взятую квартиру или помещение рассчитывается как тариф, умноженный на общую площадь помещения.

Например, если в городе установлен тариф в размере 7,08 рублей за метр, то для квартиры в 56 метров ежемесячный платеж составит 396,48 рублей.

Куда идут деньги по квитанциям

Счет, куда идут деньги от взносов по капитальному ремонту, определяется следующим образом:

• По умолчанию деньги аккумулируются на счете регионального фонда капитального ремонта в «общем котле». Из этого общего счета деньги перераспределяются в соответствии с планами региональной программы на те жилые дома, которые нужно отремонтировать раньше.
• По решению собственников деньги могут собираться отдельно ото всех на нужды только данного жилого дома – на специализированном счете в банке, доступ к которому будет иметь управляющая компания или ТСЖ.

В любом случае контроль над проведением работ в жилых домах проводит местная администрация.

Что будет, если не платить

Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.

Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:

• Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
• Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
• Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.

Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.

Внимание! Вероятность законными методами избежать ответственности за неуплату взносов стремится к нулю. Лучше оплачивать квитанции своевременно.

Особенности капремонта в новостройках

Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной.

Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок.

Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.

Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.

Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:

• тариф;
• куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
• список первоочередных работ.

Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.

Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.

Проведение капремонта жилых домов

Есть несколько вариантов проведения капремонта жилых домов:

• Плановый ремонт. Самый распространенный вариант. В региональной программе подходит срок ремонта и контролирующий муниципальный орган согласует работы с обслуживающей дом компанией.
• Аварийный ремонт проводится в случае ЧП в максимально короткие сроки. Региональная программа при этом корректируется с учетом переброшенных денежных средств.

Государство оплатит затраты на утепление при капитальном ремонте зданий

В России реализуется масштабная программа по улучшению качества жизни и комфорта населения с помощью повышения энергоэффективности зданий и капитального ремонта. Реализация данного проекта позволит решить ряд ключевых проблем, связанных с сокращением потребления энергетических ресурсов, улучшением экологической и экономической безопасности страны.

• В феврале текущего года Правительством РФ были утверждены изменения о предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
• Благодаря этой программе, жители домов, срок эксплуатации которых составляет более 5 и не менее 60-ти лет могут воспользоваться финансовой поддержкой и возместить часть расходов на оплату работ по повышению энергетической эффективности, выполненных в ходе проведения капитального ремонта многоквартирных зданий, а также затраты на уплату процентов по кредиту, полученному на капитальный ремонт МКД.
• Ключевое условие финансовой поддержки на энергоэффективный капитальный ремонт заключается в том, что выполняемые энергоэффективные работы должны приводить к уменьшению расходов на оплату коммунальных ресурсов не менее чем на 10 % по каждому многоквартирному дому.
• Размер финансовой поддержки определяется по каждому дому и не может превышать 80% от стоимости работ по капитальному ремонту такого дома и не более 5 миллионов рублей.

В многоквартирных домах содержится огромный потенциал энергосбережения. Большая его часть находится в снижении расходов на отопление, учитывая, что это более 70% затрат за жилищно-коммунальные услуги.

С помощью теплоизоляции на основе минеральной ваты можно достичь существенного сокращения потребления энергоресурсов, в частности тепловой энергии.

По результатам ряда исследований экономия может составить до 40%.

У жителей многоквартирных домов, подходящих под условия программы финансирования, есть уникальная возможность сэкономить вдвойне: произвести утепление фасада за счет государственного бюджета и сократить расходы на дальнейшей оплате жилищно-коммунальных услуг.

Очень важно отметить, что преимущества теплоизоляции на основе минеральной ваты заключаются не только в экономии на отоплении, а также в создании комфортного микроклимата в помещении и обеспечении пожарной безопасности здания.