Инструкции

Включение в реестр обманутых дольщиков в 2023 году

Получение статуса обманутого дольщика позволяет гражданам рассчитывать на то, что объект будет достроен и квартира перейдет в его собственность. Если финансирование строительства признают нецелесообразным, пострадавшему выплатят возмещение через Фонд защиты прав участников строительства.

в 2023 году для получения защиты своих интересов обманутому дольщику необходимо будет принять участие в процедуре банкротства застройщика, включиться в реестр требований кредиторов и затем обратиться в Фонд.

Что означает статус обманутого дольщика

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Дольщик – это участник долевого строительства, заключивший с застройщиков договор на условиях привлечения денежных средств дольщика для строительства многоквартирного дома.

То есть гражданин, ставший дольщиком, покупает не готовую квартиру, а передает застройщику деньги для строительства нового объекта недвижимости. Право собственности на жилье регистрируется после завершения строительства и получения ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Чаще всего договор с застройщиком заключается на стадии возведения фундамента, когда квартиры еще нет, а дольщик уже оплатил ее стоимость. Если строительная фирма оказалась недобросовестной, покупатель попадает в реестр обманутых дольщиков.

Статус обманутого дольщика присваивается в следующих случаях:

строительство дома приостановлено на длительный срок;
квартира не была передана покупателю;
у застройщика отсутствует разрешение на строительство;
произошло банкротство застройщика;
застройщиком совершены мошеннические действия.

Статус обманутого дольщика означает, что его включили в специальный реестр. Это гарантирует поддержку от государства.

Что дает статус обманутого дольщика

Только после включения в специальный реестр обманутый дольщик может рассчитывать на помощь. Виды поддержки определяются органами власти субъектов РФ. С этой целью создается специальный фонд, который занимается урегулированием обязательств застройщиков, признанных банкротами.

Фонд оказывает следующие меры поддержки:

выплачивает возмещение пострадавшим гражданам;
финансирует мероприятия по завершению строительства недостроенных домов.

Первоначально объект строительства должен быть признан проблемным и включен в специальный реестр. Далее в субъект РФ направляет в Фонд и Правительство РФ ходатайство о рассмотрении вопроса восстановления прав обманутых дольщиков.

Одновременно должен быть решен вопрос банкротства застройщика. Если дело еще не заведено, Фонд самостоятельно направляет соответствующее заявление в арбитражный суд.

Следует знать! Для защиты своих прав обманутым дольщикам необходимо включиться в реестр требований кредиторов банкрота-застройщика. Необходимо попросить о передаче объекта недвижимости или выплате денежных средств.

Как получить статус обманутого дольщика

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

До 2019 года пострадавших граждан включали в реестр обманутых дольщиков. В настоящее время вместо него ведется единый реестр проблемных объектов (статья 23.1 Закона об участии в долевом строительстве).

Обманутые дольщики для защиты своих интересов должны вступить в дело о банкротстве застройщика. Необходимо подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр требований участников строительства.

К застройщику необходимо предъявить одно из следующих требований:

о передаче жилого помещения дольщику;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия;
о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательств застройщиком.

Конкурсный управляющий в течение 30 дней рассматривает заявление дольщика и включает его требования в реестр требований участников строительства. Проверить, включено ли требование в реестр, можно на сайте Фонда защиты прав дольщиков.

https://www.youtube.com/watch?v=d7QzoYSkzKc\u0026pp=ygVZ0JLQutC70Y7Rh9C10L3QuNC1INCyINGA0LXQtdGB0YLRgCDQvtCx0LzQsNC90YPRgtGL0YUg0LTQvtC70YzRidC40LrQvtCyINCyIDIwMjMg0LPQvtC00YM%3D

В течение 10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех дольщиках. В пятидневный срок с даты получения этих требований конкурсный управляющий должен уведомить всех участников строительства о возможности предъявить ему свои требования.

Как получить возмещение через Фонд защиты прав дольщиков

После сбора всех документов и формирования реестра обманутых дольщиков конкурсный управляющий передает материалы в Фонд защиты прав дольщиков. Наблюдательный совет фонда принимает решение о выплате компенсации или о завершении строительства. Дольщик получает свое возмещение в зависимости от того, какое решение было принято. Разберем, как это происходит на практике.

Получение компенсации

Если Фондом принято решение выплатить обманутым дольщикам возмещение, необходимо подать соответствующее заявление.

Заявление составляется в соответствии с формой, размещенной на сайте Фонда. К нему должны быть приобщены следующие документы:

паспорт;
ИНН;
выписка из реестра кредиторов;
СНИЛС;
сертификат на материнский капитал;

Возмещение выплачивается в течение 10 рабочих дней с даты подачи заявления.

Получение жилой недвижимости

В случае, когда принято решение достроить объект незавершенного строительства Фонд на основании определения Арбитражного суда принимает имущество и обязательства застройщика.

Далее проводятся мероприятия по завершения строительства. Сроки работ не должны превышать трех лет.

После завершения строительства дольщику направляется сообщение о готовности объекта. Затем жилое помещение передается гражданину.

Когда могут отказать в статусе

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В некоторых случаях дольщик получает отказ во включении в реестр требований кредиторов.

Причины могут быть следующие:

не подтвержден факт оплаты по договору долевого участия;
застройщик выполнил свои обязательства;
пропуск двухмесячного срока на предъявление требований конкурсному управляющему.

В случае возражений со стороны дольщика на отказ во включении в реестр они должны быть заявлены в арбитражный суд в течение 15 дней с даты получения результатов рассмотрения требования конкурсным управляющим. По результатам рассмотрения выносится определение о включении требования в реестр или об отказе во включении.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Куда обращаться обманутым дольщикам? Дольщику, которому стало известно о том, что застройщик стал банкротом, необходимо проверить информацию на сайте Фонда защиты прав участников строительства и в Картотеке арбитражных дел. Если уже назначен конкурсный управляющий, все требования предъявляются непосредственно ему.

Важно включиться в реестр требований кредиторов, чтобы в дальнейшем получить компенсацию или достроенный объект недвижимости.

Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры? За месяц до начала передачи объекта долевого строительства застройщик направляет дольщику сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, в котором предупреждает о необходимости принять недвижимое имущество.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан подписать с дольщиком передаточный акт. В нем указывается дата передачи и основные характеристики жилого помещения.

Какие документы подаются конкурсному управляющему для включения в реестр требований кредиторов? Обычно документы о дольщиках передаются конкурсному управляющему застройщиком. Однако, это не освобождает дольщика от необходимости приобщать приложения к своему заявлению о включении в реестр.

В качестве подтверждения своих требований необходимо предоставить договор долевого участия, документ об оплате по договору, паспорт, решение суда, если вопрос об обязательствах застройщика решался в судебном порядке.

Какую ответственность несет застройщик перед дольщиком? В случае неисполнения обязательств перед дольщиком застройщик должен выплатить неустойку, предусмотренную договором долевого участия. Чаще всего взыскание производится через суд путем подачи искового заявления. Можно ли уступить свое право требование к застройщику? Дольщик может уступить свое право требования к застройщику другим лицам. Уступка допускается лишь при условии уплаты полной цены договора долевого участия до момента подписания передаточного акта. Соглашение об уступке проходит обязательную государственную регистрацию.

Когда может потребоваться помощь юриста

Процедура банкротства застройщиков довольно запутанная. Обилие недостоверной информации в интернете вводит пользователей в заблуждение по вопросу процедуры получения статуса обманутого дольщика.

Для того, чтобы не упустить время на предъявление своих требований к застройщику, желательно привлечь квалифицированного юриста, который поможет разобраться в сложившейся ситуации, подскажет, какие действие предпринять и подготовит необходимые документы.

Юридическую консультацию специалиста можно получить на нашем сайте.

Как получить квартиру если застройщик банкрот в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.

Долевое строительство – та еще «палка о двух концах»! С одной стороны – это, пожалуй, единственная реальная возможность среднеобеспеченной семье приобрести жилье, не влезая в кредитную кабалу на целые десятилетия. С другой – настоящее «минное поле», на котором тысячи людей безвозвратно потеряли свои накопления, надежду жить в собственной квартире и веру в справедливость.

https://www.youtube.com/watch?v=d7QzoYSkzKc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Между тем, именно справедливость лежала в основе идеи долевого строительства.

Концепция, впервые примененная в 1985 году в Аргентине, так и называлась — construcción de la equidad – строительство по справедливости. Возникла она в период глубочайшего кризиса аргентинской экономики и оказалась очень действенной – процент собственников жилья в стране возрос с 2 до 20 процентов.

И все благодаря тому, что граждане напрямую инвестировали в строительные компании, минуя банковскую систему (которая все равно отказывалась выдавать долговременные кредиты в крайне нестабильной на тот момент национальной валюте). Номиналы акций выражались не в деньгах, а в квадратных метрах площади.

Накопив необходимое количество акций, человек имел право обменять ценные бумаги на жилье.

Затем данный опыт успешно использовала соседняя Чили. А Сальвадор подарил миру первых «обманутых дольщиков» — компания, запустившая долевое строительство оказалась финансовым махинатором, и оставила без денег и жилья множество семей. Затем схема строительства на средства прямого инвестирования приглянулась Великобритании и начала успешно действовать во многих странах мира.

В России принято больше говорить об опасностях долевого строительства. Создается впечатление, что «дольщик» и «жертва обмана» — синонимы.

На самом же деле большая часть российских долевых инвесторов благополучно дожидаются окончания строительства и празднуют новоселье.

И даже использует схему долевого инвестирования для получения пассивного дохода и приобретения жилья для семьи без кредитного бремени. «Построил» небольшую квартиру – сдал в аренду или продал готовую с прибылью.

Если деловая хватка есть, через несколько шагов можно стать обладателем вполне достойного жилья без всякой ипотеки.

Но «нормальные» долевые стройки происходят мирно и незаметно. Тогда как каждый случай банкротства застройщика (или девелопера, как кому больше нравится) вызывает большой общественный резонанс.

Однако, начиная с 2011 года, когда в Федеральном Законе № 127 о банкротстве, появился специальный параграф, посвященный застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» стремительно пошла на убыль.

«Сальвадорский вариант», когда застройщик и не пытается ничего строить, а лишь собирает деньги мелких инвесторов, чтобы скрыться с ними, на данный момент в России невозможен. Попытки преднамеренного банкротства отслеживаются и строго пресекаются.

Но при условии, что долевые инвесторы разорившегося застройщика не «спят», а своевременно предпринимают необходимые действия, позволяющие им рассчитывать на законодательную защиту. О том, что это за меры и расскажет данная статья.

Итак, как следует действовать дольщику, чтобы не стать «обманутым дольщиком».

Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:

ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)

ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств

Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться.

Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый.

А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.

На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.

Признаки скорого банкротства застройщика

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.

https://www.youtube.com/watch?v=faph4Ap24uU\u0026pp=ygVZ0JLQutC70Y7Rh9C10L3QuNC1INCyINGA0LXQtdGB0YLRgCDQvtCx0LzQsNC90YPRgtGL0YUg0LTQvtC70YzRidC40LrQvtCyINCyIDIwMjMg0LPQvtC00YM%3D

Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).

Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».

На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались.

Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу.

Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.

Наиболее тревожными признаками являются следующие:

Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры

Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.

Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:

Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика

Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.

Как определяют размер требования дольщика

Если речь идет о возврате денежных средств важно помнить следующее:

При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по договору долевого участия (ДДУ). А также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и стоимостью готовой квартиры.
За нежилое помещение (машиноместо, кладовую за пределами квартиры и т.д.) возвращается только сумма, уплаченная по ДДУ.

Порядок действий дольщика: Как включиться в реестр требований участников долевого строительства

Для включения в реестр требований участников строительства и реестр требований кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов, в том числе:

Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия, предварительный договор.
Дополнительные соглашения к нему (если такие имеются).
Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).
Документация по внесению оплаты по вышеперечисленным договорам

(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).

Копия паспорта дольщика.
Копия судебного решения(если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:

ФИО конкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН(их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
Требования к должнику.
Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.

Порядок действий дольщиков для включения в реестр:
Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:
— требование о передаче жилого помещения (квартиры),

— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),

— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;

— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).

В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.

Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.
В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.
Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.

Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.

Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.
Приобретаемые права
После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:
— участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;
— предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;
— обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.

На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.

Сроки включения

В соответствии п. 2 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).

После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.

Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов.

По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.

4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего.

Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «КоммерсантЪ».

При этом трехмесячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.

Защита прав дольщиков: правила 2023 года, помощь юриста

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом.

При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

https://www.youtube.com/watch?v=faph4Ap24uU\u0026pp=YAHIAQE%3D

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ.

Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
дату передачи жилья будущему владельцу.
размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
период гарантии на дом.
способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки.

В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

признание права на перевод в собственность квартиры.
передачу во владение части недостроенного дома.
право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

Качество сданного объекта ниже оговоренного.
Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

получение временного помещения для проживания.
компенсационные выплаты из бюджета.
содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

Предоставить обещанное жилье.
Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.

Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
Направить иск в судебную инстанцию.
Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года.

Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками.

Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.Центр помощи призван:

Сформировать компенсационный фонд.
Собирать взносы.
Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже и мы оперативно с вами свяжемся!

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное

О реестрах

Существует несколько реестров.

Реестр кредиторов — реестр, который составляет КУ или его помощник. Туда нужно вступить, чтобы получить свои квартиры и попытаться вернуть деньги за кладовые/нежилое помещение/внутреннюю отделку и все остальные денежные требования. В него выступаем обязательно! Причем по квартирам с требованием передачи этой самое квартиры (не в коем случае не с требованием вернуть за ее деньги). По остальным придется вступать в денежные требования. Пояснение: у дольщика может быть много требований и все они независимые друг от друга.
Реестр ОБМАНУТЫХ дольщиков — этот реестр видит государство, в основном для статистики, однако, если туда попасть, то появляется еще один «рычаг» напомнить, что нужно достроить ЖК. Очень важно туда попасть, т.к. отчетность ведется именно по этому реестру, а не фактическому количество обманутых дольщиков. Сейчас в МО официально всего 400 обманутых дольщиков (и вроде «все хорошо»), но на самом деле их больше.

Ниже немного подробнее про эти два реестра.
При банкротстве открывается реестр кредиторов.
Реестр кредиторов можно условно «разделить» на два подреестра:

Реестр требований по передачи жилого помещения.
Реестр денежный требований.

Первый по 214 и 127 ФЗ «защищает» дольщика и его квартиру. Почему в кавычках? На данный момент, закон гарантирует достройку жилого помещение, но не гарантирует, что качество построек будет таким же как прописано в ДДУ.

Но при этом закон гарантирует, что квадратные метры не уменьшатся, доплачивать за квартиру не придется (даже, если придёт новый застройщик и если кто-то будет «пытаться» Вас убедить или напугать. Запомните.

доплачивать за квартиру не придется).

Второй реестр вступают те, у кого есть еще и денежные требования. На данный момент, это требования по возврату средств за нежилое помещение (в т.ч. за кладовые), за ремонт/отделку, за неустойку и иное.

В описанный выше реестр нужно вступить в течение 3 месяцев с даты официального объявление об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсантъ» (https://www.kommersant.ru/). Подробнее (https://jk-vidniy-gorod.ru/site/news?id=13 а также https://jk-vidniy-gorod.ru/site/news?id=17).

____________________________________________________________________________________________________

ДАЛЕЕ ПРО РЕЕСТР ПОСТРАДАВШИХ ГРАЖДАН (ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ)

Помимо реестра кредиторов, существует реестр пострадавших граждан (в т.ч.) обманутых дольщиков.

Изначально этот реестр был просто для сбора статистики, однако по факту, если в него вступить, то Минстрой и правительство МО имеют прямую обязанность достроить дом. Т. е.

вступив в него: 1) Вы портите статистику Губернатора субъекта (МО) и его это мотивирует активнее помогать дольщиков.

2) У Вас появляется законные рычаги, чтобы требовать с Минстроя и правительства МО активнее работать.

Подробнее о вступлении в реестр: http://gusn.mosreg.ru/sobytiya/novosti_ministerstva/20-03-2018-10-07-45-vklyuchenie-v-reestr-obmanutykh-dolshchikov-pereve

Просьба вступать всем(!), а также написать старшему по дому. чтобы он собрал статистику. Это нужно, чтобы при обращении с правительством были «козыри», что дольщики официально обманутые и нужно с ними работать и решать проблему ЖК.

Вопрос — ответ по вступлению в реестр пострадавших граждан (обманутых дольщиков):
1) Вопрос: «Я могу сейчас вступить в реестр пострадавших граждан (обманутых дольщиков)?» Ответ: Для вступлении в реестр пострадавших граждан должны быть основания, например:

Застройщик не оплатил вашу страховку (такие случае есть, часть списка см: https://prominstrah.ru/wp-content/uploads/2017/07/doc00511020180626155752-1.pdf), если не знаете точно, то позвоните в свою страховую.
Или же на основании судебного акта о включении в реестр требований по банкротству (достаточно копии акта). Т.е. сначала необходимо подать заявление о включение в реестр требований (первый реестр, см выше) КУ, дождаться уведомления, что КУ включил Ваши требования в реестр, после получить судебный акт арбитажного суда (должен появиться на сайте арбитражного суда: http://kad.arbitr.ru/), на основание которого КУ и включил Ваши требования, после этого подать в реестр пострадавших граждан (обманутых дольщиков)