Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Страхование ответственности застройщика перед дольщиками 2023

Приобретение квартиры по ДДУ сопряжено с риском невыполнения контрагентом договорных обязательств. В этой схеме фактически покупают права на оплачиваемую часть объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию.

Несмотря на стандартную регистрацию сделки в Росреестре, сложно получить компенсацию затрат при банкротстве компании и в других неприятных ситуациях.

Для решения проблемы применяют гражданское страхование ответственности застройщика и другие методы защиты дольщиков.

Обязан ли застройщик страховать ответственность

Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:

• обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
• не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
• отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.

Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:

• отчислений в государственный компенсационный фонд;
• специальных счетов эскроу.

Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

Нормативная база

Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.

https://www.youtube.com/watch?v=f3qsaEqvHuY\u0026pp=ygVb0JLRi9C_0LvQsNGC0LAg0YHRgtGA0LDRhdC-0LLQutC4INC_0YDQuCDQsdCw0L3QutGA0L7RgtGB0YLQstC1INC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60LAgMjAyMw%3D%3D

К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.

Виды страхования ответственности застройщика

Для выполнения требований закона компания может использовать:

• банковское поручительство;
• стандартное страхование договоров долевого участия;
• полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

• суммарная оплата по ДДУ;
• начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

• передачу ценного имущества в залог;
• открытие депозитного условного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Базовые определения:

• денежная компенсация выплачивается дольщику;
• возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
• срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
• допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

• общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
• рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

• регистрационные и учредительные документы предприятия;
• справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
• оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
• утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
• декларацию со сведениями о проекте;
• экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
• свидетельство СРО (допуск);
• ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
• заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
• бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
• результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

https://www.youtube.com/watch?v=f3qsaEqvHuY\u0026pp=ygVb0JLRi9C_0LvQsNGC0LAg0YHRgtGA0LDRhdC-0LLQutC4INC_0YDQuCDQsdCw0L3QutGA0L7RgtGB0YLQstC1INC30LDRgdGC0YDQvtC50YnQuNC60LAgMjAyMw%3D%3D

К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.

Изменения 2017 года

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.

Компенсационный фонд

Этот механизм создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков типового договора страхования гражданской ответственности застройщика. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:

• финансирования строительства с привлечением новых подрядчиков;
• организации выплат обманутым дольщикам.

Как работает

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

• покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
• застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
• ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
• по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
• Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).

К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=f3qsaEqvHuY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:

• застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
• размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
• максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.

Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.

Как получить возмещение

Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:

• объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
• инженерных сетей и коммуникаций;
• транспортной инфраструктуры.

Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:

• гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
• номер ИНН;
• выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.

Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:

• представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
• супругом;
• наследником;
• доверенным лицом.

По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.

Дополнительная информация:

• если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
• чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
• вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
• другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.

Счета эскроу

Этот метод финансовых гарантий надежнее, чем обычное страхование ДДУ. Дольщик размещает деньги на заблокированном счете в банке. Застройщик получает к ним доступ только после выполнения обязательств по договору. Новая схема действует с 01.06.2019.

Как работает

Для подробного изучения этого способа защиты от банкротства застройщика можно изучить специальную статью нашего сайта. Ниже приведены стандартные действия при работе с эскроу-счетом:

• покупатель заключает ДДУ с применением согласованных общих условий;
• сумму по договору переводит не застройщику, а в банк на специальный счет;
• в течение всего срока по ДДУ деньги заблокированы;
• в случае банкротства или «заморозки» строительства средства возвращаются дольщику.

Отличия этой схемы по сравнению с аккредитивом:

• эскроу-счет не может быть закрыт покупателем в произвольном порядке (только при расторжении ДДУ);
• отсутствует комиссионное вознаграждение банка;
• до 10 млн р. – сумма застрахована в АСВ.

К сведению! Срок блокировки денег может быть больше даты передачи объекта недвижимости дольщику до 6 месяцев максимум.

Что делать обманутым дольщикам

Страхование долевого строительства от недостроя (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить сделку с минимальными подготовительными действиями. Дольщик вправе получить деньги в следующих случаях:

• закончен срок блокирования;
• ДДУ расторгнут по решению суда, дольщика, обеих сторон договора;
• застройщик не может выполнить свои обязательства.

К сведению! Деньги со счета эскроу могут быть взысканы в судебном порядке по долгам дольщика.

Следует не забывать об ограниченной сумме страхования вкладов. Предпочтительным выглядит открытие заблокированного счета в Сбербанке либо другом солидном кредитном учреждении.

Планируемые изменения 2023 года

Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если при долевом строительстве была использована схема страхования. Единственное необходимое требование – заключение первого ДДУ для этого объекта недвижимости ранее 20.10.20

Рассматривается законопроект о начислении процентов по сумме на эскроу-счете. Подробности представлены в специальной публикации.

Консультация юриста онлайн

Для решения сложных задач пригодится помощь опытного специалиста. Обращайтесь к дежурному юристу сайта в режиме on line. Кроме чата можно воспользоваться телефонной консультацией по вопросам кредитования.

Выводы

Тщательная проверка исходных условий поможет исключить ошибки. В зависимости от срока заключения первого ДДУ применяется:

• страхование дольщиков (2014-2017);
• отчисления в Фонд защиты либо (с 2017);
• счет эскроу (с июля 2019).

Следующие рекомендации помогут принять правильное решение:

• при блокировке строительства на стадии подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
• заявление о выплате следует подать до передачи прав новому предприятию на продолжение строительства;
• при работе с эскроу-счетом страхование договоров долевого участия в строительстве не обязательно.

Ставьте лайки, делайте репосты, задавайте вопросы в х. Изучайте материалы нашего сайта для получения оперативной информации об изменениях в законодательстве.

Изучить особенности долевого строительства в 2023 году можно с помощью специальной публикации нашего сайта.

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика | Двитекс

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

1. Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома). 

2. Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.  Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

• Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: 
• — решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ; 
• — решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. 

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат 

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования. 

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии. 

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

• Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
• Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
• Банкротство происходит по разным причинам:

1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
2. снизилась покупательская способность;
3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.