Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

{«id»:82406,»gtm»:null}

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

• Станислав Сазонов – Блог на vc.ru
• Станислав Сазонов – Блог на vc.ru
• vc.ru

Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель,  в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

https://www.youtube.com/watch?v=z_FrekTVXGU\u0026pp=ygVc0J7RgtC60LvRjtGH0LXQvdC40LUg0Y3Qu9C10LrRgtGA0L7RjdC90LXRgNCz0LjQuCDQsiDQsNGA0LXQvdC00YPQtdC80L7QvCDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40Lg%3D

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.

) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует.

Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает.

Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.

360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге.

Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:

• освобождения имущества из чужого незаконного владения;
• устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
• возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
• уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:

• внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
• взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
• преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет  множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:

• Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
• Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
• Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
• Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66  следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

https://www.youtube.com/watch?v=z_FrekTVXGU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422  ГК  РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя:

• Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
• Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
• Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
• В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
• Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

 Действия Арендатора:

• Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
• Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
• Примите участие в описи имущества.
• Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

Когда имущество продано «задним числом», Арендодатель может защитить свои права одним из следующих способов:

• Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
• Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.

Важно! Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива.

Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!

Убытки "втемную", или взыскиваем ущерб от отключения электроэнергии

«Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 2

Представим, что кафе или ресторан внезапно обесточены. Если электроэнергии не будет час — два, это, скорее всего, не принесет большого ущерба.

А если срок измеряется днями? Заведение общепита не сможет принимать клиентов: негде будет хранить продукты, и они попросту придут в негодность.

Холодильники, печи и прочее оборудование могут при непредвиденном отключении электричества выйти из строя.

Вряд ли те, кто никогда не сталкивался с малым «энергокризисом», задумываются о том, как действовать в подобной ситуации.

Однако предприятию необходимо знать, при каких условиях и в каком размере возможно взыскать ущерб с энергетиков, какими документами заручиться и как рассчитать сумму претензии.

Один неверный шаг — и взыскать убытки, причиненные прекращением энергоснабжения, вряд ли удастся.

Когда можно потребовать возмещения ущерба?

Только в том случае, когда нарушены условия договора энергоснабжения. Правоотношения сторон в связи с заключением договора данного вида урегулированы § 6 «Энергоснабжение» ГК РФ. В частности, из ст. 546 (п. п.

2 и 3) следует, что перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом госэнергонадзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан.

Но и в той, и в другой ситуации энергетики обязаны предупредить абонента о своих действиях заранее.

Если предприятие нарушило обязательства по оплате энергии, то энергоснабженцы вправе прекратить или ограничить подачу энергии такому абоненту без согласования с ним, но с соответствующим его предупреждением .

Порядок приостановления определен разд. XIII Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Ни согласование с абонентом, ни его предупреждение не требуются, если перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии вызваны необходимостью принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварии . Одно условие — немедленно уведомить абонента о принятых мерах, что называется, постфактум.

Порядок введения аварийных ограничений режимов потребления (полных и частичных) прописан в п. п. 182 — 198 указанных Правил.

На какую сумму возмещения можно рассчитывать?

Несмотря на то что нарушение энергоснабжения, как правило, влечет за собой тяжелые последствия (выход из строя приборов, оборудования, порчу продукции, остановку производства и т.д.

), законодатель ограничивает ответственность сторон договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение его условий обязанностью возместить лишь реальный ущерб (расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества), причиненный нарушением (п. 1 ст. 547, п. 2 ст. 15 ГК РФ). Упущенная выгода (доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если его права не были бы нарушены) возмещению не подлежит. В то же время ограничение ответственности возмещением реального ущерба не означает невозможности применения иных способов обеспечения исполнения обязательств и мер ответственности, в том числе неустойки (штрафов, пеней) . По мнению арбитров, включение в договор энергоснабжения условия об оплате неустойки не противоречит п. 1 ст. 547 ГК РФ , не свидетельствует об увеличении размера ответственности . Неустойка составляет определенный процент от стоимости недопоставленной энергии (его размер указывается в договоре). Причем по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Вс разъяснил порядок расторжения договора аренды при наличии у объекта недвижимости скрытых дефектов

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 7 июля 2020 г. № 305-ЭС20-153 по делу о расторжении договора аренды и уплате убытков, понесенных арендатором в период пользования объектом недвижимости. 

Суды разошлись в оценке правомерности иска арендатора к арендодателю

В мае 2016 г. общество «АНТЕЙ» (правопредшественник ООО «Премиум») предоставило ООО «Интересная Академия Щукино» в аренду нежилое помещение в г. Москве сроком до апреля 2026 г.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор столкнулся с проблемами.

Как следовало из актов осмотра помещения, в нем периодически происходили отключения электроэнергии, затопления, неоднократно обрушивались части фасада и кровли, гипсокартонные конструкции и другие конструктивные элементы здания.

В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя убытков на 61 млн руб.

Исковые требования общество обосновало тем, что арендодатель предоставил объект недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, что повлекло невозможность его использования по назначению.

Истец также ссылался на отсутствие возможности надлежащего использования прилегающего к зданию земельного участка, что предполагалось по смыслу договора аренды и порядка взаимоотношений сторон после его заключения.

Кроме того, в исковом заявлении указывалось, что после заключения договора стороны подписали дополнительное соглашение к нему о том, что часть земельного участка, прилегающая к помещению дошкольного образовательного учреждения в виде огражденной детской площадки, передается арендатору в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в госрегистрации такого соглашения было отказано ввиду отсутствия у арендодателя прав на участок. Впоследствии стороны заключили договор безвозмездного пользования участком для обеспечения нормального использования арендуемого помещения в целях осуществления деятельности дошкольного учреждения.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, приняв во внимание представленный истцом отчет ООО «Митра Групп» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества, находящегося в арендованном помещении.

При этом суд исходил из доказанности обстоятельств передачи ответчиком имущества в ненадлежащем состоянии и несения истцом убытков в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества в указанном им размере.

Первая инстанция также отметила, что фактическое несоответствие арендуемого имущества условиям договора и назначению препятствовало осуществлению прав арендатора и нанесло ему материальный ущерб.

Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала в удовлетворении иска, оценив дополнительно представленные сторонами в материалы дела доказательства, а также результаты судебно-оценочной экспертизы. Вторая инстанция сочла, что истец добровольно принял арендованное помещение с требующими устранения недостатками, перечень которых был согласован в приложении к договору, с предоставлением «арендных каникул».

Апелляционный суд добавил, что спорный договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя вследствие ненадлежащего исполнения истцом обязательств, и указал на отсутствие доказательств согласования истцом всего установленного экспертным заключением объема неотделимых улучшений. Окружной суд оставил апелляционное постановление в силе.

ВС защитил интересы арендатора

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендатор сослался на нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела № А40-201202/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно.

Из материалов дела также следовало, что арендатор не получил в пользование участок, необходимый для функционирования дошкольного учреждения в арендуемом помещении в соответствии с установленными требованиями.

При этом отсутствие у истца огороженной территории, ограничивающей доступ третьих лиц на площадку во время прогулок детей, не позволило ему в должной степени исполнить требования Закона об образовании. Это подтверждалось имеющимися в деле материалами об административном деле в отношении истца, возбужденном по заявлению прокурора. 

Предоставление ответчиком земельного участка в безвозмездное пользование, подчеркнул ВС, свидетельствует о том, что он так же, как и истец, изначально полагал, что без использования участка деятельность истца, для которой он арендует помещение, невозможна и что договор аренды предполагает, что участок также будет использоваться.

Верховный Суд пояснил, что, основываясь на результатах экспертного заключения и толковании условий договора аренды, апелляционный суд счел, что арендатор не согласовал с арендодателем весь объем произведенных работ.

«Между тем доводы истца о наличии скрытых недостатков, устранение которых не было включено в перечень работ, определенных Приложением № 6 к договору аренды, оставлены судом без внимания и оценки.

Апелляционный суд не установил, какие именно затраты истца связаны непосредственно с произведением согласованных неотделимых улучшений, а какие вызваны необходимостью устранения выявленных скрытых недостатков (в случае подтверждения их наличия).

Без установления данных обстоятельств вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска нельзя считать обоснованным. Указание апелляционного суда на факт предоставления арендатору арендных каникул не исключает возможность предъявления требования о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения скрытых недостатков арендуемого помещения (абз.7 п. 1 ст. 612 ГК РФ)», –отмечается в определении.

Высшая инстанция добавила, что при отказе в иске апелляция также исходила из того, что договор был расторгнут вследствие нарушения арендатором срока внесения арендных платежей в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя путем направления соответствующего уведомления. «Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора предусмотрено п. 8.3 договора аренды. Однако само по себе наличие такого права не отменяет необходимость оценки судом правомерности отказа арендодателя от договора при наличии доводов арендатора о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа (ст. 10 ГК РФ)», – подчеркнул ВС, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и возвращая дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты  неоднозначно оценили выводы Суда

Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская полагает, что выводы ВС нельзя назвать революционными, так как они уже применялись в практике как Верховного Суда, так и нижестоящих судов по подобным спорам.

«Суть спора заключается в том, что арендованное истцом помещение оказалось с недостатками, которые нельзя было обнаружить перед заключением договора и из-за которых истец не смог использовать помещение для своих целей.

Отказ нижестоящих судов в расторжении договора и взыскании убытков основывался на том, что некоторые недостатки стороны все же указали в приложении к договору и даже согласовали их устранение.

Однако суды не установили, были ли (и какие именно) скрытые недостатки, на устранение которых арендатор понес соответствующие расходы. Это и стало основным поводом для возврата дела на новое рассмотрение», – пояснила она в комментарии «АГ».

По мнению юриста, еще один факт, который «смутил» нижестоящие суды, – арендатор предъявил требования о расторжении договора и взыскании убытков после того, как арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке.

«Однако ВС отметил, что отказ арендодателя нужно сначала проверить на правомерность и добросовестность, учитывая доводы арендатора о существенном нарушении договора. Такая позиция также следует из закона (п. 4 ст.

450 ГК), а похожие обстоятельства уже разбирались Верховным Судом (Определение от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-117)», – отметила Мария Оболенская.

Эксперт сочла интересным вывод в пользу того, что арендатор не мог использовать помещение по назначению из-за недостатков. «Одним из таких недостатков ВС назвал то, что арендатор не смог использовать участок в качестве детской площадки, в связи с чем не выполнялись требования к образовательной деятельности в арендуемом помещении.

Стороны заключили допсоглашение об использовании участка, но в Росреестре выяснилось, что у арендодателя отсутствуют права на участок. Здесь бы стоило обратить внимание на то, могло ли арендатору быть заранее известно об отсутствии у арендодателя указанных прав.

В любом случае дело возвращено на новое рассмотрение, в том числе потому, что нижестоящие суды вообще не исследовали этот вопрос», – резюмировала юрист.

У партнера юридической фирмы «БИЭЛ» Николая Сапожникова определение вызвало недоумение. «На мой взгляд, без должного обоснования Верховный Суд фактически применил повышенные стандарты ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества согласно ст. 612 ГК», – пояснил он.

По мнению эксперта, во-первых, в определении указано, что спорное помещение предоставлялось истцу для размещения дошкольного образовательного учреждения, о чем арендодателю с очевидностью было известно. «Таким образом, назначение предоставляемого в аренду помещения не было прямо указано в договоре, а устанавливалось судом на основании неких (не указанных) материалов дела.

 Во-вторых, ВС сослался на то, что, согласно требованиям федерального государственного образовательного стандарта дошкольного образования, обязательным требованием к развивающей предметно-пространственной среде в дошкольном учреждении является наличие территории, прилегающей к организации или находящейся на небольшом удалении, приспособленной для реализации образовательной программы и т.п. Стороны после заключения договора аренды подписали допсоглашение, в соответствии с которым часть участка, прилегающая к помещению, представляющая из себя огражденную детскую площадку, была передана истцу в безвозмездное пользование для прогулок детей. Однако в регистрации допсоглашения было отказано ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок», – отметил Николай Сапожников.

Он добавил, что ВС не пояснил, почему неисполнимость допсоглашения, заключенного спустя полгода после подписания договора аренды помещения, влияет на надлежащее исполнение обязательства арендодателя по передаче именно помещения.

  «Представляется, что арендодатель в любом случае не должен быть специалистом в той области хозяйственной деятельности, которую осуществляет арендатор. Напротив, именно последний как квалифицированный хозяйствующий субъект должен самостоятельно оценивать свои возможности и пригодность принимаемого в аренду помещения для хозяйственных целей.

Если стороны изначально не оговорили это в договоре, то совершенно неочевидно, на каком правовом основании арендодатель отвечает за обеспечение арендатора какими-либо еще условиями, какие требует наличие лицензии (например, обеспечение площадкой для прогулок).

Тем более это неочевидно, учитывая, что из процитированных положений ФГОС дошкольного образования следует, что такая площадка может как прилегать к организации, так и находиться на небольшом удалении», – убежден Николай Сапожников.

Эксперт резюмировал, что из рассматриваемого прецедента можно сделать практический вывод о том, что арендодателям надо максимально тщательно и детально описывать предмет аренды и его планируемое использование, прямо оговаривая, что арендатор самостоятельно отвечает за приспособление арендуемого помещения под свои нужды и соблюдение иных условий ведения соответствующей деятельности.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что, анализируя судебные акты по данному делу, можно прийти к неоднозначному выводу: каждая судебная инстанция (от АС г.

Москвы до Верховного Суда) находит и анализирует новые условия договора, что в итоге приводит к диаметрально противоположным решениям и мотивировкам.

«Акты нижестоящих судебных инстанций содержат множество иных спорных моментов – например, проведение комплексной судебной строительной экспертизы в рамках рассмотрения дела в апелляции либо крайне ограничительное толкование условий договора об обязанности по проведению ремонтных работ», – пояснил он.

По мнению юриста, определение имеет, очевидно, верные мотивы: в частности, указание нижестоящим инстанциям на необходимость системного толкования договора.

«Если говорить о тенденциях, которые задал ВС данным судебным актом, с ними также можно согласиться, поскольку они находятся в русле существующей практики, которая лишь подтвердилась в последние месяцы (период “локдауна” и мер по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции): обязанность арендодателя состоит в передаче вещи, приспособленной для ее использования по назначению, особенно если это использование закреплено в договоре», – подытожил Владислав Кулаковский.

Договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения с арендатором

Нередко при заключении договоров аренды или лизинга в отношении капитального строения арендодатель желает минимизировать собственные обязательства. Одним из способов такой минимизации является передача арендатору обязанности по возмещению расходов в части энергоснабжения.

Некоторые виды договоров на коммунальное обслуживание, например, электро- и теплоснабжения, могут быть заключены только с собственником недвижимости (арендодателем), несмотря на то что последний даже физически может не пользоваться объектом или не видеть его (например, лизингодатель). В таком случае между собственником и арендодателем заключается договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения, в котором определяется, как будут оплачиваться коммунальные платежи.

Рассмотрим, как стороны могут его оформить.

Нормативное регулирование

В соответствии с п. 72 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.

2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), договоры электроснабжения с владельцем блок-станции между энергоснабжающей организацией (далее — ЭСО) и арендатором абонента не заключаются.

Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с ЭСО за потребленную электрическую энергию.

Точно такие же положения установлены и для договоров теплоснабжения (п. 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9, далее — Правила теплоснабжения).

Справочно.

Абонент — потребитель электрической энергии (мощности), электрические сети и электроустановки которого присоединены к электрическим сетям ЭСО, заключивший с ЭСО договор электроснабжения (подп. 3.1 п.

3 Правил электроснабжения). Субабонент — это потребитель, электроустановки которого непосредственно присоединены к электрическим сетям абонента (подп. 3.43 п. 3 Правил электроснабжения).

Конструкция договора

При определении взаимоотношений в части энергоснабжения арендодатель выступает в качестве абонента, а арендатор, в свою очередь, в качестве субабонента.

Согласно п. 68 Правил электроснабжения в договоре электроснабжения указываются данные о субабонентах и арендаторах, присоединенных к электрической сети абонента. Соответственно, отношения между арендатором и арендодателем аналогичны отношениям абонента и субабонента. Абонент в отношении субабонента является ЭСО (подп. 3.57 п. 3 Правил электроснабжения, ч. 2 п. 11 Правил теплоснабжения).

Справочно.

20 декабря 2019 г. вступают в силу новые Правила теплоснабжения (утв. постановлением Совета Министров от 11.09.2019 № 609), однако они содержат то же положение, что и действующие — договор электроснабжения с арендатором абонента не заключается.

Конструкция договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения аналогична договору, который арендодатель заключает с ЭСО.

Стороны 

Договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения) заключается между арендодателем (собственником недвижимости) и арендатором (ч. 3 п. 72 Правил электроснабжения, ч. 1 п. 14 Правил теплоснабжения). Законодательство не предусматривает выступления ЭСО в качестве стороны по данному договору.

Неоднозначным является вопрос о необходимости согласования условий договора с ЭСО, учитывая планируемую оплату арендатором коммунальных услуг. На практике условия договора согласовываются с ЭСО только в случае оплаты услуг арендатором напрямую через составление трехстороннего договора.

Субабоненты (то есть арендаторы) принимают долевое участие в возмещении затрат, связанных с эксплуатацией электрооборудования и электрических сетей абонента (п. 172 Правил электроснабжения).

Потери тепловой энергии в тепловых сетях абонента распределяются между ним и субабонентами пропорционально их доле потребления.

Расчет потерь в письменной форме прилагается к договору (ч. 2 п. 24 Правил теплоснабжения).

Оплата коммунальных услуг арендатором в соответствии с договором о взаимоотношениях в части электроснабжения может осуществляться как через возмещение затрат арендатору, так и через оплату напрямую ЭСО.

Справочно.

Возмещение затрат абоненту производится субабонентами (арендаторами) в соответствии с договором электроснабжения или соглашением сторон (п. 172  Правил электроснабжения).

Балансовая принадлежность

Расчет стоимости услуг, потребленных в отдельности арендатором и арендодателем, производится в соответствии с балансовым разграничением электросетей (теплосетей).

Разграничение электросетей (теплосетей) между арендодателем и арендатором оформляется актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, выступающим приложением к договору. Составление акта позволит отделить ответственность арендодателя и арендатора в отношении порядка потребления и оплаты коммунальных услуг.

Справочно.

Граница балансовой принадлежности электросетей и граница эксплуатационной ответственности сторон фиксируются как в текстовой части акта, так и на однолинейной схеме электроснабжения абонента (субабонента), которая является неотъемлемой частью акта.

В силу подп. 3.5 п. 3 Правил электроснабжения данный акт составляется между абонентом и субабонентом и определяет:

• границы имущественного раздела сетей;
• границы раздела сетей согласно ответственности за их состояние и обслуживание.

• Акт должен содержать как текстовую, так и графическую часть, в которой отражаются элементы электросетей абонента и субабонента с указанием их технических параметров и диспетчерских наименований.
• Предмет договора
• Предмет договора следует указывать по аналогии с прямым договором энергоснабжения между собственником и ЭСО, так как обязательства между арендодателем и арендатором точно такие же, как у абонента (в нашем случае — собственника/арендодателя недвижимости) с ЭСО.

Справочно.

По договору электроснабжения ЭСО обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент обязуется ее оплачивать (подп. 3.23 п. 3 Правил электроснабжения).

1. Следовательно, соглашение о взаимоотношениях в части энергоснабжения по своей правовой природе является отдельным договором, устанавливающим самостоятельные права и обязанности для арендодателя и арендатора, и в этом качестве не является ни уступкой права требования, ни переводом долга.
2. Предмет договора можно сформулировать следующим образом:
3. «Абонент обязуется подавать Субабоненту электроэнергию (теплоэнергию) через электрические сети, присоединенные к электроустановкам Субабонента, а Субабонент обязуется принять и своевременно оплатить потребленную электроэнергию (теплоэнергию)».
4. Порядок оплаты

Субабонент вправе по согласованию с абонентом и ЭСО производить оплату потребленной энергии на текущий счет ЭСО абонента при наличии у него средств расчетного учета, обеспечивающих расчеты по соответствующим тарифам (п. 73 Правил электроснабжения).

В законодательстве не уточняется, каким образом должны быть оформлены отношения между субабонентом (то есть арендатором) и ЭСО в такой ситуации.

Полагаем, что указание на необходимость согласования оплаты как с абонентом, так и с ЭСО предусматривает урегулирование вопросов оплаты со всеми сторонами:

1) путем заключения трехстороннего договора о взаимоотношениях. Арендатор законодательно не уполномочен заключать договоры энергоснабжения напрямую с ЭСО, то есть не может выступать в качестве непосредственного абонента.

При заключении трехстороннего договора и ЭСО, и арендатор выступят его сторонами.

Однако ЭСО установит отношения по подаче электроэнергии только с арендодателем как абонентом, что не нарушает положения о заключении договоров энергоснабжения с собственником недвижимости.

• Пример формулировки:
• «Энергоснабжающая организация обязуется подавать Абоненту, а Абонент — Субабоненту электроэнергию через присоединенную сеть, а Абонент и Субабонент соответственно обязуются оплачивать энергоснабжающей организации принятую электроэнергию, а также соблюдать режим потребления электроэнергии».
• 2) посредством заключения соглашения о возложении исполнения обязательства на арендатора в части оплаты.

На основании п. 1 ст. 294 ГК исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Справочно.

В случае возложения исполнения обязательства на третье лицо кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

При оформлении отношений по оплате коммунальных услуг арендатором указанным способом необходимо заключить соглашение о возложении исполнения обязательства по оплате и проставить на нем согласие ЭСО для соответствия п. 73 Правил электроснабжения о согласовании порядка оплаты.

В то же время Правила теплоснабжения не требуют согласования с ЭСО порядка оплаты арендатором напрямую. Субабонент вправе производить такую оплату по согласованию с абонентом (ч. 2 п. 15 Правил теплоснабжения).

Тем не менее рекомендуем оформлять такие отношения по аналогии с изложенным в отношении потребления электроснабжения, чтобы  избежать применения ЭСО санкций в связи с неполной оплатой коммунальных услуг арендодателем.

Пример формулировки: «Должник возлагает на Третье лицо исполнение обязательств перед [наименование энергоснабжающей организации] по договору от «___» ___________ 20__ г. № ______________ на сумму _______________________________________ белорусских рублей, а Третье лицо обязуется произвести исполнение указанных обязательств Должника».

Внесение изменений в договор между арендодателем и ЭСО

Следует помнить, что даже при заключении договора о взаимодействии в части электроснабжения необходимо внести изменения в договор с ЭСО.

Так, в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды арендодатель обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения. Помимо перечисленных сведений в договор должна быть внесена информация о присоединенной мощности абонента, а также указаны типы средств расчетного учета электрической энергии и мощности, тарифы по оплате услуг (п. 68 Правил электроснабжения, пп. 11, 14 Правил теплоснабжения).

Считаем целесообразным включить в договор о взаимодействии ссылку на заключенный договор аренды и ограничить обязательства сторон в отношении электроэнергии (теплоэнергии) исполнением обязательств по договору аренды, в том числе сроком его действия.

Ссылка на первоисточник.