Аванс и задаток разница при покупке квартиры 2023
Аванс – фундамент сделки
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п.
1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».
Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.
329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.
Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.
Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.
Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.
Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.
Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.
Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.
Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.
Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.
Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.
Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.
То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.
Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.
Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.
На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.
Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.
Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.
Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
https://www.youtube.com/watch?v=oOXcu9vN_8o\u0026pp=ygVX0JDQstCw0L3RgSDQuCDQt9Cw0LTQsNGC0L7QuiDRgNCw0LfQvdC40YbQsCDQv9GA0Lgg0L_QvtC60YPQv9C60LUg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.
Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.
Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.
Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.
Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Задаток при покупке недвижимости: что это такое, как правильно оформить и в чем отличие от аванса
При покупке или продаже недвижимости стороны сделки могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую выдает одна из сторон сделки другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора. Возможность использования задатка предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
«По сути это доказательство того, что покупатель собирается заключить в дальнейшем сделку, а не просто тратит время продавца. То есть это гарантия, что стороны реально заинтересованы в заключении договора», — говорит Андрей Хилажев, юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры».
В теории задаток гарантирует заключение сделки, но от нее все равно можно отказаться. Если это сделано по соглашению сторон, то никаких последствий не будет.
Если же одна из сторон нарушила условия договора задатка, то она лишается денег.
Причем когда сделка срывается по вине покупателя, он просто лишается внесенной суммы, а когда сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
Когда и зачем нужен договор задатка
Договор нужен всегда, когда есть задаток. Закон допускает заключение сделки без него, но если покупатель и продавец договорились о задатке, то это должно быть закреплено на бумаге. Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
«Стороны фиксируют обязательства в предварительном договоре купли-продажи, и в случае нарушения этих условий — уклонения от заключения договора с какой-либо из сторон, для каждой из них наступают последствия. Если договор нарушен со стороны покупателя, он лишается своего задатка, если со стороны продавца — он, согласно ГК РФ, должен вернуть задаток в двойном размере», — говорит юрист.
Как продать квартиру в ипотеке Как продать квартиру в ипотеке 30.11.2022 17:30
Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница
Перед заключением сделки стороны могут договориться не только о задатке. Это также может быть аванс или обеспечительный платеж. Разберемся, чем они друг от друга отличаются.
Аванс
Аванс представляет собой предоплату, которую вносят и в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемого объекта. Аванс, в отличие от задатка, можно вернуть в полном объеме — в таком случае не важно, кто виноват в срыве сделки.
Обеспечительный платеж
Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Это, например, возмещение убытков или уплата неустойки, погашение разницы курса валют и так далее.
https://www.youtube.com/watch?v=oOXcu9vN_8o\u0026pp=YAHIAQE%3D
В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. Его засчитывают в счет исполнения соответствующего обязательства. Если таких обязательств не было, то деньги возвращают тому, кто их внес.
Риски при задатке
Риски могут быть связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал получить кредит на определенную сумму, заключил с продавцом предварительный договор, а банк отказал или согласовал меньшую сумму. В результате денег у покупателя нет, он вынужден отменить сделку, а значит, и лишиться задатка.
«Остальные риски зависят от добросовестности и ответственности сторон, — говорит юрист Андрей Хилажев. — Это касается ограничений и обременений, о которых добросовестные продавцы должны сообщить.
Но и покупателю желательно проверить или в предварительном договоре прописать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. То же самое касается перепланировки.
В противном случае, если все это выяснится после внесения задатка, а покупатель решит отказаться от сделки, задаток ему не вернут. Так что лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре».
Подобрать ипотеку
Порядок действий при задатке
Сторонам стоит убедиться в порядочности друг друга. Это касается в первую очередь покупателя, ведь это он отдает свои деньги постороннему человеку, пусть и по договору. Раз риски связаны с правами, перепланировками, обременениями — именно это и нужно проверять.
Какие документы нужно проверять
Проверить собственность можно, попросив у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данные из ЕГРН можно и самостоятельно — на сайте или в отделениях Росреестра, а также в МФЦ. Понадобится паспорт, заявление и квитанция об оплате госпошлины.
Внимательно изучите документ о праве собственности. В нем написано, как имущество попало к действующему владельцу — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или получено в наследство.
Особенно внимательным стоит быть к новоиспеченным наследникам: в течение трех лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя или признания его умершим) другие потенциальные наследники могут оспорить завещание.
Запросите у продавца справку о регистрации жильцов. Может оказаться, что в квартире прописаны осужденные, отбывающие наказание в колонии, или были прописаны дети, которые находятся в детском доме. Они потом смогут претендовать на имущество.
Что спросить у владельца квартиры перед покупкой: 15 каверзных вопросов
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
Оформлять задаток у нотариуса необязательно, но ничто не мешает сторонам при желании к нему обратиться. Обязательно к нотариусу придется идти, если продается имущество несовершеннолетних (например, в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала) или договор допускает уступку требования (передачу долга третьему лицу).
Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор.
«В предварительном договоре сразу согласуются условия и включаются положения о задатке. Следующий вариант, который может быть — это просто соглашение о задатке, в котором прописываются условия.
Но здесь есть риски: в судебной практике иногда бывают варианты, что не признают данный документ договором, и задаток принимают в качестве аванса, то есть как предоплату, — говорит Хилажев.
— Иногда делают предварительный договор с приложением про задаток».
Как и когда передавать задаток
Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае необходимо взять с продавца расписку — ее можно оформить в свободной форме и даже написать от руки, но обязательно указать сумму и паспортные данные сторон.
Наличные также можно передать через банковскую ячейку, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.
https://www.youtube.com/watch?v=V7yvYkb5864\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D
При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. В этом случае в расписке не будет необходимости — данных из банка будет достаточно для подтверждения передачи денег в случае спора.
Что включить в соглашение о задатке
В законе говорится, что соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено. Однако чтобы документ был действителен и эффективно защищал права продавца и покупателя, юристы рекомендуют указать следующие сведения:
- ФИО продавца и покупателя;
- паспортные данные сторон;
- места жительства сторон;
- адрес недвижимости, по которой совершается сделка;
- стоимость недвижимости;
- сумму задатка;
- срок внесения;
- случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
- сроки заключения договора.
Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Если сделка не состоялась, то потенциальный покупатель может получить задаток назад. Правда, только в двух случаях: если сделка отменилась по соглашению сторон и если она была отменена по вине продавца. Расторгнуть предварительный договор или соглашение о задатке можно, даже если сторона не отменяет сделку официально, но саботирует.
«Если какая-то из сторон не исполняет обязательства предварительного договора, даже если прямо не говорит об отказе, у второй стороны есть право на отказ от сделки, — говорит Андрей Хилажев.
— Порядок этого отказа, то есть расторжения в одностороннем порядке, лучше прописывать в предварительном договоре подробно.
Но в любом случае всегда лучший вариант — это направление отказа по месту регистрации контрагента заказным ценным письмом с описью вложения».
Что нужно знать о задатке: кратко
- Задаток — это доказательство того, что стороны заинтересованы в заключении договора. Но задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
- Если сделка срывается по вине покупателя, то он просто лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
- Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
- Покупателю желательно проверить продавца и объект, прежде чем вносить задаток. Лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре.
- Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор. Можно оформить его у нотариуса, но это необязательно.
- Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
- Соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено.
Выбор пользователей Банки.ру
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Глоссарий
/ 6 декабря 2022 07:15
Текст изменился / 7 февраля 2023
Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.
В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.
Что нужно знать о задатке
Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.
Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.
Как это происходит на практике?
Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.
Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.
И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.
Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.
В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.
Что считается срывом сделки по вине продавца:
- предоставление заведомо недостоверной информации;
- долги по коммунальным услугам на момент сделки;
- наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
- опоздание с подготовкой документов;
- банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.
Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.
Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.
Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.
https://www.youtube.com/watch?v=bKLMb6-WYOo\u0026pp=ygVX0JDQstCw0L3RgSDQuCDQt9Cw0LTQsNGC0L7QuiDRgNCw0LfQvdC40YbQsCDQv9GA0Lgg0L_QvtC60YPQv9C60LUg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz
Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!
Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой – возможность ее потерять может дисциплинировать.
Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.
На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.
После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.
Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне.
Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей. Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.
Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом.
Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам.
Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится?
Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны.
Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит.
Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы. Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму.
Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги. В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.
Задаток – самая популярная, но не единственная форма скрепления обязательств в сделках с недвижимостью. Есть еще два варианта: залог и аванс.
Аванс – это обычная предоплата, призванная показать, что у покупателя есть деньги. Главная отличие от задатка: аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон сделки может отказаться от нее и остаться при своих. Покупателю в любом случае вернут деньги, а продавцу не придется платить Х2 за срыв сделки.
Что касается залога, то это понятие не используется. В разговорной речи так называют аванс, задаток или обеспечительный платеж.
Последнее – это сумма, которая передается продавцу квартиры, но не засчитывается в стоимость покупки. Ее цель – покрыть определенные издержки в случае срыва сделки.
То есть если покупатель откажется от нее, то обеспечительный залог остается продавцу. Если сделка пройдет, эти деньги вернутся покупателю.
В договоре передачи задатка фиксируют важные моменты будущей сделки. Так что уже на этом этапе важно провести проверку продавца.
Что нужно проверять:
- Паспорт продавца. Разумеется, данные должны совпадать с документами о собственности. Также паспорт нужно проверить на предмет текущих и бывших жен и детей, у которых могут быть имущественные права на недвижимость. Дополнительно стоит узнать, не числится ли этот документ в списке недействительных паспортов. Иностранные продавцы должны прикладывать к паспорту нотариально заверенный перевод. Это касается даже граждан стран, где русский язык – второй государственный, а документы оформляются на двух языках.
- Выписка из ЕГРН. Она удостоверяет право собственности. Из выписки можно узнать, находится ли недвижимость под обременением. Обратите внимание на технический план квартиры, сравните его с фактическим на предмет перепланировок. Если они есть и не узаконены, то нужно понимать, что ответственность за них будет нести текущий владелец квартиры. Например, если однокомнатную квартиру превратили в студию, не демонтировав газовую плиту, то такую перепланировку нельзя узаконить. Нового владельца могут заставить переделать все как было. Банк на такую квартиру ипотеку, скорее всего, не даст.
- Правоустанавливающие документы. В них указано, на каких основаниях человек владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, наследство, дарственная и т.д. Важно, чтобы данные владельца полностью совпадали с паспортом продавца или продавцов, если их несколько.
Новая квартира – это всегда дополнительные траты на ремонт и покупку мебели. Их можно сделать незаметными для бюджета, если платить в рассрочку!
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Есть несколько моментов, которые не обязательно проверять до самой сделки по купле-продажи. Но из-за проблем с этими документами она может не состояться. Так что в соглашении о задатке желательно прописать эти нюансы.
- проверьте количество зарегистрированных жильцов в квартире, убедитесь, что среди них нет несовершеннолетних, возьмите с владельца обязательства выписать их до сделки;
- если есть несовершеннолетние владельцы недвижимости или зарегистрированные в ней же, добавьте пункт, что владелец должен получить разрешение опеки;
- в случае если у продавца есть супруг или супруга и это лицо не участвует в сделке, нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу;
- долгов за коммунальные услуги не должно быть или в документе нужно указать, что владелец обязуется их погасить;
- если у покупателя ипотека, то стоит прописать обязательства сторон при отказе банка после проверки объекта.
Договор заключается в свободной форме, у большинства риелторов есть свои шаблоны. Также шаблоны есть и у банков. Если квартира покупается в ипотеку, то лучше предпочесть вариант своего банка, внеся в него нужные изменения.
Соглашение о передаче задатка должно содержать:
- паспортные данные сторон и дату заключения договора;
- информацию об квартире, включая адрес, кадастровый номер и номер выписки;
- сумму задатка;
- срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;
- порядок передачи денег;
- обязанность покупателя внести аванс и выйти на сделку;
- обязанность продавца предоставить все необходимые документы для продажи квартиры;
- список документов, которые потребуются;
- порядок возвращения задатка, включая форс-мажорные обстоятельства;
- подписи сторон.
Как проходит передача задатка
Стороны могут прописать любые удобные условия. Но обычно порядок действий при покупке недвижимости выглядит так:
- Покупатель, получив деньги или одобрение ипотеки, ищет квартиру.
- Проверяет документы продавца и назначает дату подписания соглашения о задатке.
- Составляет договор, стороны его подписывают, задаток передается на месте наличными под расписку или переводом.
- Продавец готовит бумаги для продажи квартиры, а покупатель согласовывает вопросы с банком (если покупка с ипотекой).
- Подписание договора купли-продажи и переход прав собственности.
При передаче задатка необходимо взять расписку в получении средств у продавца. В ней должны содержаться паспортные данные, дата, сумма и основание (в данном случае – договор).
Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Задаток, залог, аванс… Разница в чем?
© Бюллетень Недвижимости
Способ, в общем-то, придуман: в качестве подтверждения намерений использовать деньги. Покупатель передает определенную сумму продавцу, тот ее принимает, и тем самым стороны обозначают готовность к совершению сделки.
Денежные средства, разумеется, передаются в строгом соответствии с действующим законодательством и, несомненно, не под честное слово, а только на основании специально подготовленного письменного договора (договора аванса, договора задатка, предварительного договора купли-продажи).
В нем должны быть зафиксированы все условия как принятия денег, так и возможного их возврата — при изменении обстоятельств, включая и намерения сторон. Ох… ну как только эти деньги в народе не называют: и авансом, и задатком, и залогом…
За словами — при такой серьезной операции, как купля-продажа недвижимости, — должно стоять не «народное понятие» («А мы так привыкши!»), а юридически точный их смысл. Давайте в этом вопросе — в принципе несложном, но требующем точности — и разберемся.
Это слово нужно исключить из нашего списка. С чего начинался предыдущий абзац? Со слов «денежные средства». Так вот они, эти средства, никак не могут быть залогом. Залог — это вещь или другое имущество, но никогда не деньги как таковые. Вспомните, к примеру, что берет в залог банк, выдавая ипотеку.
Правильно: ту самую квартиру (вещь, имущество), на покупку которой он дает свои деньги. Да, в случае неисполнения обязательств по возвращению ипотечного кредита банк потом заберет себе, конечно, деньги.
Но они появятся после продажи «вещи», взятой в залог, то есть квартиры (или имущественного права на будущую вещь, если покупается, скажем, новостройка по ДДУ). Залог при покупке квартиры физлицом у физлица не в виде денег? Ну… такая «экзотика» — тема какой-то другой статьи.
Так что слово «залог» больше не употребляем, как и само понятие. И помним: в случае если что-то пойдет не так, договор о «денежном залоге» будет юридически бессмысленным.
Теперь про аванс. Если пришли к соглашению, что в качестве подтверждения намерений вносится аванс, то вот его уже можно и договором оформить. Впрочем, не только можно, но и обязательно нужно. Аванс — это уже деньги.
По сути, это предоплата, часть от полной суммы за квартиру, и эту часть покупатель вносит до оформления сделки, то есть до подписания договора купли-продажи (ДКП) и, соответственно, до регистрации Росреестром перехода права собственности.
В ДКП это, кстати, обязательно отмечается отдельным пунктом. Но внимание: есть нюансы.
Покупатель на самом деле может внести аванс и продолжать искать себе квартиру получше-подешевле, а продавец может продолжать искать покупателя. Цель — а она, напомним, это «начинать подготовку сделки», — не достигнута.
Почему? Так ведь «искателю» (любому из двух) «за это ничего не будет». Аванс не обеспечивает обязательности самого заключения ДКП.
Как покупатель, так и продавец могут до этого момента потребовать его возвращения даже без какого бы то ни было обоснования.
Спрашивается, а для чего он, аванс, тогда бывает нужен? Да много вариантов. К примеру, для того, чтобы продавец, пока идет регистрация, мог уплатить долги по коммунальным услугам. Иногда это просто необходимо для снятия судебным приставом ограничения по операциям, в том числе переходу права, то есть покупки-продажи.
Или ему на переезд с одновременным жизненно необходимым предварительным ремонтом будущего жилья эти деньги нужны, а получение полной суммы обусловлено (по соглашению сторон) и подписанием передаточного акта, в котором прописывается в том числе полное освобождение квартиры от жильцов и мебели. Всех вариантов и не перечислить…
Сумма аванса при этом прописывается в ДКП и отнимается при будущих расчетах от цены квартиры, которая, разумеется, прописана там же.
При этом, повторимся, стороны ведь должны быть достаточно уверены в том, что сделка не отменится по такому «простому» поводу, как «А мы тут думали-подумали — взяли и передумали». В лучшем случае продавец, взявший деньги, легко и быстро их отдаст.
В другом — возможен суд. Вот для этого (или предотвращения этого) и нужен грамотно составленный договор и обязательно (!) расписка, подтверждающая получение продавцом авансовых денег.
Расписка отдается обратно покупателю одновременно с возвращением аванса.
Два важных слова из предыдущей главки — «намерение» и «обеспечение». Так вот намерение вполне себе выражает и аванс, но обеспечивает проведение будущей сделки не он, а задаток. По крайней мере, так определяется его смысл статьей 380 Гражданского кодекса РФ.
Задаток, так же как и аванс, всегда идет в счет оплаты суммы сделки, но, в отличие от аванса, продавец не может просто так вернуть его обратно («А мы передумали!»), занявшись поиском другого покупателя. И покупатель не может ни с того ни с сего потребовать назад свои деньги, вернувшись к изучению объявлений на рекламных интернет-площадках.
Вернее, забрать задаток покупатель однозначно не сможет: передумал и нашел другую квартиру — вздохни и про бывшие свои деньги, данные в задаток, забудь. А если передумал заключать сделку продавец — будь любезен, верни покупателю задаток в двойном размере. Так уж предписал упомянутый выше Гражданский кодекс в статье 381.
Да плюс еще и компенсируй доказанные (!) убытки, если они случились в результате неисполнения обязательств.
Предварительный договор и обеспечительный платеж
Иногда стороны, договорившиеся о таком будущем действии, как покупка-продажа квартиры или другого недвижимого имущества, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В этом договоре подробно описываются обязательные и существенные пункты будущего договора: определение участников будущего основного ДКП, предмета договора, цены и т. д.
И спокойно готовят будущую сделку — мало ли что требует времени не в один день: это может быть и приведение каких-то документов в порядок, и подготовка получения ипотечного кредита, и предварительное снятие с регистрации, если уж так договорились почему-либо, и т. п. Для его обеспечения сторона-покупатель вносит стороне-продавцу некую денежную сумму, что, собственно, в нем самом прописывается. Речь может идти об авансе, задатке или обеспечительном платеже.
Чем обеспечительный платеж отличается от аванса? Эту сумму нельзя произвольно ни забрать, отказавшись от покупки, ни отдать, отказавшись от продажи. Для того и другого нужны аргументы — они в том числе и перечислены заранее в тексте ПДКП.
Чем отличается от задатка? Штрафные санкции, которые могут быть применены к обеим сторонам, заранее прописаны в ПДКП: неустойка или возвращение в двойном (или любом ином) размере могут быть, а могут и не быть.
Если в процессе возникнут какие-либо разногласия или одна из сторон отказывается подписывать основной договор, то проблемы потом можно решать через суд. Кстати, если при этом возникают дополнительные убытки, то их тоже можно взыскать.
В Петербурге существует как минимум еще один способ внесения предварительного платежа покупателем-физлицом. Его применяют некоторые агентства недвижимости (а среди них есть и крупные, с почти 30-летней историей), если их услугами пользуется продавец.
Когда на квартиру, выставленную на продажу, находится покупатель, агентство заключает с ним договор и обязуется со своей стороны обеспечить проведение сделки по адресу продаваемой квартиры, а покупатель, в свою очередь, обязуется эту покупку совершить и в качестве обеспечения вносит определенную сумму денег.
В таком договоре могут быть особенными и конкретные детали, и условия — они тоже по взаимному соглашению прописываются. Разумеется, учитывается всегда, к сожалению, вероятный форс-мажор.
Продавцу достается отсутствие каких-либо хлопот в этой процедуре — даже присутствовать при внесении денег необязательно (он это всё уже делегировал агентству). А для покупателя это лишняя гарантия бесхлопотного возвращения средств, если что-то пошло не так: для агентства репутация дороже незначительного для него и не заработанного фактически заработка.
Внесенный покупателем платеж по такому договору полностью засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры.
Однако если без уважительной причины отказался от сделки продавец — покупателю возвращается его сумма. Покупатель отказался без причин, без прописанных в договоре оснований, в том числе форс-мажорных, — деньги ему не отдадут. Они останутся в агентстве.
Отдельно настойчиво напомним о расписке. Это документ обязательный! Для того же суда: нет расписки или банковской платежки — не было оплаты. Значит, ничего никому не надо и возвращать. И предварительно уплаченные деньги обязательно нужно отразить в договоре отдельным пунктом.
Обратите внимание, если потом по каким-то причинам пишется расписка на полную сумму по ДКП, то расписка (платёжный документ от агентства) на деньги, выплаченные предварительно, обязательно возвращается взамен.
Да, мы не сказали, в каком размере обычно вносится залог, аванс или обеспечительный платеж? В Петербурге, к примеру, при купле-продаже квартир в сегменте масс-маркет необходимой и достаточной суммой считается 50 тысяч рублей — иногда требуется больше, иногда меньше, но это как договоритесь. В сегментах элитного жилья цифры, конечно, другие.
Удачной вам сделки! Хороших и правильных ПДКП и ДКП! Без ЧП 🙂