Что изменилось, а что осталось по-прежнему в условиях налогового вычета при покупке квартиры в 2023 году? Какие суммы можно получить и какие документы нужно готовить? Встречаем перемены во всеоружии.

Как получить налоговый вычет за квартиру. Налоговый вычет при покупке квартиры 

Сумма налогового вычета при покупке квартиры 2023 

С 1 января 2022, согласно закону, граждане РФ смогли получить вычеты по НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС, не заполняя налоговые декларации и не собирая документы для подтверждения. Также теперь имущественный налоговый вычет можно получить сразу после подписания акта приема недвижимости.

Как оформить налоговый вычет по упрощенной схеме в 2023 году, расскажем в материале.

Получить налоговый вычет в 2023 году за покупку квартиры можно двумя способами

1. У работодателя. Для этого необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Работодатель в течение года не удерживает НДФЛ, а выплачивает его вам в рамках зарплаты.
2. На сайте ФНС.

Сумма налогового вычета при покупке квартиры

Размер вычета в 2023 году остался прежним:

1.     Не более 2 млн руб. на приобретение, строительство и ремонт (от суммы отсчитываются 13%). Сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб.
2.     Не более 3 млн руб. расходов на проценты по целевому займу (от суммы отсчитываются 13%). Максимальная сумма к возврату – 390 тыс. руб.

Рассчитать сумму, которую можно вернуть, очень легко. Для этого существуют онлайн-калькуляторы.

Условия налогового вычета при покупке квартиры: что изменилось в 2023 году и как получить налоговый вычет по новым правилам

Главные условия для получения вычета остались прежними – оплата подоходного налога и зарегистрированные права собственности на жилье.

С 2022 года семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. В 2023 году, как и в прошлом, физлица смогут подать заявление на налоговый вычет за предыдущий год в упрощенном порядке. На сайте ФНС нужно заполнить только заявление с указанием банковских реквизитов и больше ничего. Ранее требовалось:

• Составить декларацию 3-НДФЛ. В декларации 3-НДФЛ теперь можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им. Если же доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.
• Подтвердить право на вычет.
• Отсканировать и загрузить кипу документов (договор купли-продажи квартиры, расписку о получении денежных средств, приходный кассовый ордер и проч.).

ФНС обработает информацию и самостоятельно запросит необходимые подтверждения. Например, у банков, где вы кредитовались.

Обратите внимание, что для заполнения заявки потребуется электронная подпись.

Также в 2022 году в имущественном вычете принято еще одно нововведение – теперь его можно получить сразу после подписания акта приема недвижимости. Ранее вычет можно было оформить через год после получения прав на жилье.

Скачать образец заявления на налоговый вычет по упрощенной схеме

Через сколько приходит налоговый вычет

По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления. Деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Срок проверки смогут продлить до 3 месяцев, если у налоговой появятся подозрения, что вы нарушаете законодательство о налогах и сборах или допустили ошибку при заполнении заявления.

Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры

Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:

• Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
• Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
• Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Заявление о распределении вычета между супругами.
• Паспорт заявителя.
• Брачное свидетельство.
• Акт приема-передачи или договор ДДУ.
• Платежные документы, включая квитанции и расписки. Акты закупки материалов для ремонта с указанием полных паспортных данных поставщика, если это физическое лицо.
• Заявление на перечисление денежных средств из бюджета на банковский счет. Чтобы деньги не зависли на невыясненных платежах, лучше взять из своего банка заранее выписку о реквизитах счета. Счет подойдет любой, даже банковского вклада. Карту для этого брать не обязательно. Главное условие — чтобы счет не был закрыт до момента поступления денег (период может затянуться до 3-4 месяцев).

За исключением декларации, справок 2-НДФЛ и заявлений, документы передаются в виде копий. Однако при себе необходимо иметь оригиналы, поскольку подлинность копий проверяется инспектором.

Налоговый вычет по кредиту на квартиру – особенности рефинансирования в 2023 году

В 2019 получение вычета по процентам при рефинансировании допускалось только в том случае, если новым кредитором был тоже банк. В 2020 году из этого правила появилось исключение – небанковские организации по перечню Правительства РФ. 

• Обязательное условие при оформлении документов для налогового вычета при покупке квартиры на сумму уплаченных процентов – в любом договоре рефинансирования должно быть прямое упоминание первоначального договора займа. 
• В свою очередь, первоначальный кредитный договор должен быть целевым, то есть в тексте документа иметь указание о назначении выданных денег – на конкретную квартиру. 
• 
• Требование об обязательной ссылке при рефинансировании на первоначальный договор займа касается всех возможных ситуаций для получения вычета:

• первичное или последующее рефинансирование в банке;
• рефинансирование с использованием господдержки в иных организациях.

К сожалению, право на налоговый вычет с покупки квартиры по процентам при рефинансировании легко утратить:

• если договор на перекредитовку был заключен до 2021 года не с банком – это могли быть различные околофинансовые организации без банковской лицензии, частные лица или организации-работодатели;  
• если такой договор был заключен не с банком, и новый кредитор не включен Правительством РФ в список организаций, через которые предоставляется господдержка;  
• если в новом документе не упомянут прямо самый первый кредитный договор как источник для финансирования приобретения жилья – даже если рефинансирование проводится во второй или третий раз, все равно необходимо ссылаться на первый кредитный договор.

Определение суммы налогового вычета при покупке квартиры для супругов

Если брак официально зарегистрирован до покупки недвижимости, то оба супруга вправе получить имущественный вычет. В зависимости от вида собственности на квартиру сумма налогового вычета распределяется следующим образом:

1.     Общая долевая собственность — пропорционально доле в стоимости покупки. Например, квартира была куплена за 6 млн руб. супругами в долях: муж 1/6 и жена 5/6. Потенциально у каждого имеется льгота в размере 2 млн руб., однако по факту совершения сделки сумма налогового вычета при покупке квартиры составит:

• для мужа —1 млн руб. (6 млн руб. * 1/6),
• для жены — 2 млн руб. (6 млн руб. * 5/6, но не более 2 млн руб.).

При более выровненной пропорции муж смог бы получить полную сумму льготы.

1.     Общая совместная собственность — в соответствии с соглашением о распределении вычета между супругами. Если такое соглашение не оформлялось, то имущественный вычет делится поровну. Заключив соглашение, можно поменять пропорцию распределения суммы льготы — например, если доходы одного из супругов позволят быстрее получить возврат, чем доходы другого. 

При подаче очередных деклараций изменить соотношение долей в сумме налогового вычета при покупке жилья можно будет только в части затрат на проценты. Остальные затраты будут распределяться по первоначальному соглашению.

Если, например, жена отказалась от своей доли вычета в пользу мужа в первый год возмещения налога, то при подаче декларации на второй год ее доля составит по-прежнему 0%. Муж не сможет передать ей остаток вычета, если сам по каким-либо причинам не сумеет его получить.

1.     Единоличная собственность одного из супругов — при отсутствии брачного договора все имущество, приобретенное в браке, считается общим. Следовательно, сумма налогового вычета при покупке квартиры делится аналогично предыдущему варианту. При этом обязательно заключение соглашения о распределении долей, правило равной пропорции по умолчанию не сработает.

Как купить квартиру в 2023 году: инструкция

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.

Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

• заявление-анкету;
• паспорт гражданина РФ;
• подтверждение доходов за последние 12 месяцев.

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика. В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет 4%, срок кредита — до 30 лет.  Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.

«Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.

Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.«В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере. Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.«Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

• внутренние перегородки;
• расположение дверных и оконных проемов;
• конструкцию пола;
• расположение сантехники, труб, газопровода.

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. «Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%. Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.Вот перечень нужных документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.

В договоре обязательно нужно указать:

• дату и место подписания;
• полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
• параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
• данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
• номер и дату свидетельства о праве собственности;
• гарантию продавца, что квартира без обременений;
• точную цену;
• обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
• порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

• заявление;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
• договор купли-продажи.

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.«От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника. Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Кто такой добросовестный приобретатель

Ипотека

/ 21 апреля 16:25

Покупка вторичной недвижимости темна и полна трудностей — риски стать жертвой мошенников или бюрократии высоки. Но государство защищает права добросовестного приобретателя. Расскажем, как им стать.

Добросовестный приобретатель — человек, который провел все необходимые проверки при покупке недвижимости

Российское жилищное законодательство устроено настолько непросто, что обезопасить себя на 100% при покупке вторичной недвижимости невозможно. Чем старше квартира и дальше вглубь лет уходит история владения — тем выше риски.

Что может пойти не так:

1. Если продавец получил квартиру по наследству, в один прекрасный день на пороге покупателя могут появиться альтернативные претенденты. Их восстановят в правах на недвижимость, если срок вступления в наследство пропущен по уважительным обстоятельствам. Ими признается, например, пребывание за границей или в тюрьме. 
2. Если квартира когда-то была приватизирована владельцем, то есть риск появления в ней «отказника». Например, на момент приватизации прописанный в квартире несовершеннолетний отказался от прав на недвижимость. Но вместе с тем он получил право на бессрочное пользование жилплощадью. Выписать по суду такого человека нельзя, и он может потребовать восстановить свое право.
3. Если продавец когда-то купил недвижимость за собственные деньги — это один из самых безопасных вариантов. Но здесь возникает еще один риск — банкротство. 

Спустя год после продажи недвижимости продавец понял, что не справляется с кредитной нагрузкой. Тогда он подал на банкротство. Имущество проверил финансовый управляющий и решил оспорить сделку.

По его мнению, это попытка вывести квартиру из конкурсной массы, то есть перевести имущество в наличные и скрыть их от кредиторов.

Такое часто случается, когда стоимость продажи квартиры ниже рыночной.

Во всех этих случаях у покупателя есть шансы остаться без приобретенной жилплощади, даже не став жертвой мошенников.

И тут на сцену выходит понятие «добросовестного приобретателя». Именно оно поможет спасти недвижимость от изъятия или хотя бы получить компенсацию.

Собираетесь купить квартиру? С ипотекой это можно сделать быстрее и выгоднее. Обращайтесь в Совкомбанк.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

https://www.youtube.com/watch?v=18tYn64grXw\u0026pp=ygVL0JTQvtCx0YDQvtGB0L7QstC10YHRgtC90L7QtSDQv9GA0LjQvtCx0YDQtdGC0LXQvdC40LUg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz

Оформить ипотеку

В 2020 году вступил в силу N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Он ввел понятие «добросовестного приобретателя»: это человек или организация, которые покупали недвижимость, ориентируясь на информацию из ЕГРН.

На практике это значит, что покупатель не знал и не мог знать о том, что покупает квартиру, которую продавец не имел право продавать. Проще говоря, сделал все, что от него зависело, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости.

По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд.

Если он подтверждает, что покупатель не мог знать о «подводных камнях» сделки, появляются два варианта:

• квартиру оставят покупателю;
• квартира может быть истребована, но покупатель получит компенсацию либо от продавца, либо от государства. Ее платят однократно после вступления в силу судебного решения по иску покупателя.

Как стать добросовестным покупателем

До 2023 года покупатель мог послать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о праве собственности на любой объект недвижимости. С 1 марта эту возможность законодательно закрыли в связи с законом о защите персональных данных.

Закон защищает персональные данные, но теперь покупателям жилья сложнее уберечься от мошенников

Однако гражданин может написать заявление в Росреестр с просьбой разрешить предоставлять эту информацию о себе третьим лицам. По всей видимости, теперь это будет необходимо делать перед продажей квартиры.

Также гражданин может самостоятельно взять выписку из ЕГРН о своей недвижимости. Но удостоверить ее подлинность невозможно. Хотя есть информация о планах ввести уникальные QR-коды.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Мы не видим никаких рисков в связи с тем, что данные из ЕГРН закрыли. Есть несколько способов удостовериться в том, что продавец является правообладателем недвижимости. 

При заключении договора купли-продажи достаточно потребовать у продавца одно из трех: 

• заверенную выписку из ЕГРН о том, что он является правообладателем;

• выписку, заверенную печатью многофункционального центра «Мои документы» или Росреестра;

• выписку в автоматизированном виде с портала госуслуг с подтверждением электронной подписи о том, что она реально выдана и что имущество принадлежит гражданину, а сведения, которые указаны в выписке, — подлинные. 

В любом случае, с 2021 года зарегистрировать переход прав собственности на недвижимость без записи в ЕГРН невозможно. И совершать эти действия можно только с объектом, о котором уже имеется запись.

То есть мошенничество возможно до стадии регистрации прав собственности. А при покупке квартиры деньги обычно поступают продавцу именно по факту регистрации.

Что еще нужно сделать, чтобы стать добросовестным покупателем:

• уточнить технические характеристики и проверить договор купли-продажи, наследства или ренты;
• сверить паспортные данные продавца и СНИЛС, уточнив согласие супругов или доли несовершеннолетних детей;
• запросить справку о состоянии здоровья у пожилых людей;
• проверить продавца на сайте судебных приставов на предмет долгов;
• получить справку в управляющей компании о долгах за коммунальные услуги;
• сохранить все эти документы по сделке в пеатном виде, а также квитанции и расписки о передаче денег.

При этом остаются и «серые зоны», за счет которых покупатель в будущем может проиграть суд о признании его добросовестным приобретателем.

Например, суды склонны опираться на презумпцию информированности, когда речь идет о покупке недвижимости у знакомых. То есть если продавца и покупателя связывают родственные или дружеские отношения, риски возрастают. Суд может посчитать, что покупатель был в курсе нюансов сделки и сознательно пошел на риск.

Аналогично обстоит дело с недвижимостью, продающейся по цене ниже рынка. Суд может решить, что покупателя предупредили о юридических рисках, что было отражено в стоимости недвижимости.

Сроки давности

Право на истребование жилья у приобретателя ограничено тремя годами (согласно статье 196 ГК РФ). Но здесь есть свои подводные камни.

1. Выморочное имущество, которое должно отойти государству из-за отсутствия наследников, считается принадлежащим ему со дня открытия наследства. При этом государство может «забыть» заявить на него права. Вместо служащих наследство оформят мошенники, которые обычно продают недвижимость. А вот потребовать ее обратно государство может даже через 20 лет.
2. Срок исковой давности начинается с момента, когда законный владелец обнаружил ее во владении третьих лиц. На это указал Верховный арбитражный суд. На практике это значит, что иск можно предъявить спустя три года после того, как владелец узнал, что недвижимость принадлежит другим людям.

Как добросовестному приобретателю защитить свои права

Первым делом придется идти в суд и доказывать там свой статус добросовестного покупателя. Если суд с этим согласится, есть шанс, что квартира останется в собственности. Но так бывает далеко не всегда.

В этом случае у покупателя остается две возможности:

• получить через суд компенсацию от продавца недвижимости;
• если сделать это невозможно — получить ее же от государства.

Добросовестные покупатели имеют право требовать возмещения ущерба у тех, кто виноват в том, что сделка не состоялась. Для этого придется обратиться в суд.

Помимо уплаченных за недвижимость денег можно попытаться взыскать проценты по ипотеке, расходы на проведение сделки, ремонт и перепланировку, а также упущенную выгоду. К последней относятся, например, доходы от аренды, если квартира должна была сдаваться.

Собираетесь делать ремонт в квартире? Цены на стройматериалы выросли, но затраты можно оптимизировать.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Узнать больше

Получить судебное решение — полдела, а вот добиться фактического его исполнения может быть нереально. Например, если продавец недвижимости не имеет средств или находится вне досягаемости службы судебных приставов.

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства

Если добросовестный приобретатель — физическое лицо, которое лишилось недвижимости из-за иска собственника, то ему гарантируют возмещение убытков.

После получения вердикта суда необходимо предъявить исполнительный лист. Далее у приставов есть шесть месяцев, чтобы взыскать эти деньги с незадачливого продавца.

В случае, если тот не сможет за этот срок полностью компенсировать убытки, добросовестный приобретатель получает право требовать компенсацию от государства. Ее выплачивают один раз.

Благодаря закону добросовестные приобретатели находятся «в домике», даже если им придется судиться ради своих прав

Но для этого ему снова нужно обратиться с иском — уже к Российской Федерации. Размер компенсации определяет суд. А истец может выбирать: либо требовать уплаченную за квартиру сумму, либо кадастровую стоимость недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливает государство на основе усредненных показателей, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Но просить именно ее может быть выгоднее для истца, если с момента покупки недвижимости цены значительно выросли.

Нужно учитывать, что компенсацию могут получать только физические лица и только за жилые помещения. Покупатели апартаментов, с юридической точки зрения являющихся нежилым помещением, рассчитывать на компенсацию не могут.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Закон о компенсации для добросовестного покупателя от государства вступил в силу в 2020 году, и пока ни одного судебного решения на взыскание таких средств я лично не видел. Даже в ходе мониторинга судебной практики ни одного такого случая не получилось найти. Пока что это абсолютно «мертвая» норма.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Вс запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд.

Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии. Банкротство обновило владельца жилья В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб.

, и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной.

 АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье.

Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой.

В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры,  собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор. Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее. Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу  (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой — уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова. Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек. Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — говорится в определении. При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен. В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист. Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит. 

«Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе», — Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности — но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

• Как проверить недвижимость перед покупкой?
• — заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будет информация о переходе прав собственности;
• — проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;
• — проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ — есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.
• Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»
• В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.
• Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.
• У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина — достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами — проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства.

Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения.

«Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены 

Ирина Кондратьева