Антикризисные послабления, действовавшие для застройщиков и дольщиков все последнее время, отменены. Впрочем, большинство застройщиков это не сильно расстраивает: они говорят, что успели переналадить бизнес и полностью готовы работать по старым правилам

АГН «Москва»

Рынок недвижимости продолжает обсуждать отмену с 1 июля антикризисных послаблений для застройщиков, введенных российским правительством весной 2022 года в качестве меры поддержки отрасли.

Теперь передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства вновь регулируются правилами, закрепленными в 214-ФЗ.

Любопытно, что дебаты сейчас разгораются не столько вокруг ожидаемого возврата к старому порядку, сколько вокруг того, необходимо ли было вводить в свое время новый.

Что касается новых-старых правил, то с 1 июля участник долевого строительства снова может отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта.

При выявлении недостатков в квартире дольщик вправе сразу требовать их безвозмездного устранения (причем срок на исправление застройщиком недочетов сократился и опять составляет 45 календарных дней вместо 60), соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. ​

При уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний передаточный акт, но уже по истечении двух месяцев, а не одного.

И еще отменяются ограничения в части требования к экспертам на осмотр квартиры: согласно ПП РФ № 442, он должен был состоять в национальном реестре специалистов (НРС) в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и/или в области строительства, работать по трудовому договору у ИП или юрлица — членов соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

О моратории на финансовые санкции (штрафы, пени) в отношении застройщиков, которые нарушили сроки завершения строительства и/или обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства: с 1 июля возвращаются старые правила начисления неустоек за несоблюдение установленных в договоре сроков.

Но и в отношении дольщика, допустившего просрочку платежа по ДДУ, отменяются послабления по неустойке (пене).

Кроме того, 30 июня 2023 года прекратила свое действие отсрочка для застройщиков в отношении неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению до даты вступления в силу ПП РФ № 479.

Однако «для застройщиков есть и хорошие новости», напоминает руководитель адвокатской компании Анастасия Поликыржа. В Госдуму внесен законопроект № 256893-8, который дает им право на досрочную передачу жилья.

Дольщики уникальных объектов при срыве сроков строительства могут рассчитывать максимально на 5% от цены договора (характеристики уникальных объектов даны в ч. 2 ст. 48.

1 Гражданского кодекса РФ), при этом не исключено, что пятипроцентный порог могут установить для всех объектов долевого строительства.

Наконец, Минстрой поддержал закон о «потребительском терроризме». «Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством квартир.

Сначала придется написать жалобу застройщику, а тот будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки.

И только если этого не произойдет, можно обращаться в суд», — поясняет эксперт.

Сегодня, оглядываясь назад, большинство девелоперов правительственное решение весны 2022 года называют правильным и серьезно поддержавшим отрасль. Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан готова пояснить, чем именно принятые меры помогли рынку.

Вера Стефан коммерческий директор компании Asterus

По наблюдениям управляющего партнера компании Prime Life Development Дениса Коноваленко, «застройщики реже участвовали в судебных спорах, а также общественных и иных некоммерческих проверках соблюдения условий ДДУ по срокам строительства и ввода в эксплуатацию. Количество реализованных лотов увеличилось, так как большинство претензионных обращений от дольщиков не давало возможности отказаться от приемки квартиры».

Как подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, действовавший с весны 2022 года временный порядок, конечно, вводился в первую очередь для того, чтобы не затянулись строительные работы из-за нарушений логистических цепочек. И одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма».

Антон Глушков президент Национального объединения строителей

«Мы считаем, что необходим механизм, который обяжет застройщиков устранять недоделки, выявленные при приемке квартиры в новостройке, а не выплачивать компенсации. 80% решений судов по делам о некачественных работах подразумевают не устранение недостатков, а соразмерное уменьшение стоимости квартиры.

Люди этим пользуются, получают дополнительные средства, но в качестве жилья ничего при этом не меняется.

Все профессиональное сообщество рассчитывает, что в ходе ближайшей осенней сессии Госдумой будут приняты поправки, исключающие конкуренцию положений закона о защите прав потребителей и закона об участии в долевом строительстве», — рассказал BFM.ru Антон Глушков.

Впрочем, можно ведь поставить вопрос и по-другому: а сами застройщики не злоупотребляли ли своими возможностями в период действия антикризисных правил? Отвечая, Денис Коноваленко заметил, что компания Prime Life Development за время их существования не вводила объекты в эксплуатацию, поэтому никакими поблажками не пользовалась по определению.

«Но, возможно, сотрудники отдела постпродажного сопровождения могли злоупотреблять условиями моратория в целях отказа собственнику в урегулировании вопросов качества и комплектации готового жилья», — не исключил эксперт. Да и вообще, действовавшую до 1 июля систему партнер юридической фирмы Platforma.

Legal Дмитрий Мальцев называет, мягко говоря, неоднозначной.

https://www.youtube.com/watch?v=ZLCpfQ-tsT8\u0026pp=ygVO0JTQvtCz0L7QstC-0YAg0LTQvtC70LXQstC-0LPQviDRg9GH0LDRgdGC0LjRjyDRgdGC0YDQvtC40YLQtdC70YzRgdGC0LLQsCAyMDIz

Дмитрий Мальцев партнер юридической фирмы Platforma.Legal

По довольно жесткому определению Дмитрия Мальцева, сами по себе льготы выглядят несбалансированно, поэтому их отмена точно пойдет на пользу рынку.

«Да, льготы предоставлялись и покупателям (в виде отсутствия штрафов при просрочке платежей), но надо помнить, что большая часть активов приобретаются в ипотеку, и покупатель не имеет возможности просрочить платеж застройщику, так как он оплачивает всю сумму и сразу и в дальнейшем гасит ипотеку, на платежи по которой льготы не распространяются. Да и в целом практика нарушения обязательств по платежам покупателей не так распространена, как просрочка строительства со стороны застройщиков, — это системное явление», — считает эксперт.

Застройщики определение «пойдет на пользу», конечно, не употребляют, но уверены, что их нынешнему самочувствию возвращение к прежним правилам работы точно не повредит. «Антикризисные меры всегда временны, поэтому их отмена вполне ожидаема и логична.

У всех участников рынка было достаточно времени, чтобы отладить процессы и вернуться к привычным стандартам работы.

Добросовестные застройщики, которые выдерживают запланированные сроки, не должны испытывать проблем в связи с возвращением к прежним правилам и срокам: все цепочки поставок налажены, аналоги материалам найдены, контракты с новыми поставщиками заключены», — уверена Вера Стефан.

К тому же, продолжает первый вице-президент компании GloraX Александр Андрианов, у самих застройщиков тоже нет ни малейшего желания затягивать сроки сдачи объектов.

Александр Андрианов первый вице-президент компании GloraX

Ну что ж, на повестке дня хорошо знакомые вопросы и, увы, по сей день не решенные проблемы. Так что Дмитрий Мальцев, выходит, прав: возврат к старым правилам дает положительный сигнал рынку — возвращаемся, хоть и номинально, к «докризисному» состоянию.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Налоговый вычет при долевом строительстве

При участии в строительстве квартиры по ДДУ между покупателем и застройщиком заключается договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. По окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную жилплощадь, которая указана в договоре.

Налоговый вычет является имущественной льготой (ст. 220 НК РФ), положенной при приобретении или строительстве жилья (пп. 3-4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Эта льгота компенсирует часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.

Основной момент при оформлении вычета за новостройку — это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на льготу возникает сразу после подписания Акта приема-передачи жилья. Вернуть налог вы можете в следующем году после подписания Акта приема-передачи.

Важно! С 2022 г. налоговый вычет на строящееся жилье предоставляется при наличии двух документов — Акта приема-передачи и выписки из ЕГРН. То есть право на возврат налога возникает в год получения Акта, но оформить его без состоявшейся регистрации права собственности не удастся.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Обратите внимание! Если вы не платите 13% или 15% НДФЛ и/или не являетесь резидентом РФ, права на возврат налога у вас нет. Налоговым резидентом может быть как россиянин, так и иностранец. Проверяется статус на последний день года. Если концу года статус изменился, налог за весь года пересчитывается в соответствии с новым статусом.

Размер вычета при долевом строительстве

В зависимости от того, какие средства вы тратите при покупке по ДДУ — личные или заемные — существуют лимиты имущественной льготы.

Если купили квартиру по ДДУ на свои средства

В этом случае вычет ограничен суммой 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть максимально при долевом строительстве вы можете вернуть 13% от этой суммы — 260 тыс. рублей.

Пример

Иванов приобрел недвижимость по ДДУ за 1,6 млн рублей. По окончании года, когда был подписан акт приема-передачи, он может применить льготу на всю стоимость покупки и вернуть себе 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Рассчитайте свою суммуКалькулятор всех налоговых вычетов

Не имеет значения, насколько больше вы потратили средств, потому что 260 тыс. рублей — максимально возможная к сумма, которая вернется на ваш счет.

Пример

Петров приобрел жилье по ДДУ за 5 млн рублей. Но максимально он может заявить только 2 млн и вернет себе 260 тыс. рублей (13% от 2 000 000).

Вычет при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ

При долевом строительстве квартиры на ипотечные средства можно вернуть налог не только на сумму основной покупки, но и по % ипотеки. Максимальный размер имущественной льготы по ипотеке составляет 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). То есть дополнительно вы можете вернуть до 390 000 рублей (13% от 3 000 000).

Расчет ведется из учета фактически уплаченных процентов, а не всей суммы долга. Согласно НК РФ, вернуть вы можете 13% от той суммы, что уже заплатили банку.

Пример

Сидоров купил недвижимость по ДДУ за 4 миллиона в ипотеку. Он уже совершил платежей по % на сумму 600 000 рублей. Сидоров может оформить декларацию 3-НДФЛ и получить 260 000 по покупке и 78 000 (600 000 * 13%) за % по ипотеке.

Наименование	Основной вычет при покупке	Вычет на проценты по ипотеке
Максимальный размер налогового вычета	2 000 000 рублей	3 000 000 рублей*
Сумма к возврату	260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)	390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер налогового вычета за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Оформим налоговый вычет за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Что можно включить в имущественный вычет при долевом строительстве

По ДДУ вы также имеете право вернуть часть средств за расходы на ремонт, стройматериалы, услуги строительных фирм. НК РФ позволяет это сделать, если в договоре долевого участия прописано, что квартира куплена на этапе незавершенного строительства без отделки.

Сколько можно вернуть при покупке доли

Тогда вы имеете право включить некоторые виды расходов в декларацию 3-НДФЛ (пп. 3-5 п. 3 ст. 220 НК РФ) при долевом строительстве:

1. Расходы на покупку стройматериалов;
2. Расходы на разработку проектно-сметной документации;
3. Расходы на услуги строительных фирм.

Такие работы как облицовка стен, покрытие полов, отделочные работы и т.п. можно включить в состав суммы к возврату. Но покупка мебели, сантехники и т.д. в нее не войдут.

Обратите внимание! Перепланировка и реконструкция не считаются отделочными работами. Можно получить возврат за ремонт, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена без отделки. Вычет за ремонт квартиры

Если квартира по ДДУ куплена в браке

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитой, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому на имущественный налоговый вычет при долевом строительстве имеют право оба супруга.

Когда можно оформить вычет

Если квартира еще строится, оформить льготу не удастся, так как при покупке новостройки важно наличие Акта приема-передачи. С того момента, как вами получен Акт, вы получаете право на льготу. Дата выписки из ЕГРН в этом случае не имеет значения.

Чтобы оформить налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия, с 2022 г. в пакет документов для ФНС включена выписка из ЕГРН. То есть право на льготу возникает в год получения Акта приема-передачи, но без состоявшейся регистрации права собственности оформить возврат не удастся.

Как оформить вычет при строительстве жилья по ДДУ

Вы можете вернуть налог за покупку квартиры по ДДУ через ФНС или через работодателя. Воспользуйтесь онлайн-сервисом Налогия, и мы возьмем на себя весь процесс оформления, тем самым сэкономив ваше время и нервы.

Документы для возврата налога за долю

Оформление через ФНС

Обратитесь в налоговый орган по месту прописки по окончании календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи. После камеральной проверки, которая обычно длится 3 месяца, еще 10 дней уйдет на принятие решения и затем в течение 30 дней вы получите возврат НДФЛ на свой расчетный счет.

Перечень документов при долевом строительстве квартиры :

• Декларация 3-НДФЛ;
• Справка 2-НДФЛ от работодателя;
• Договор о приобретении недвижимости
• Акт-приема передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При покупке квартиры в долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Вы можете скачать список необходимых документов, чтобы они всегда были у вас под рукой.

Образец заявления Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2022 год

Оформление через работодателя

Если вы не хотите ждать окончания календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи, оформите налоговый вычет при строительстве по ДДУ через работодателя.

Вам необходимо обратиться в ИФНС с коротким пакетом документов. Сделать это можно в Личном кабинете на официальном сайте ФНС или лично. В течение месяца ваш работодатель получит из налогового органа Уведомление о вашем праве на вычет НДФЛ. После этого работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ и вернет налоги, удержанные с начала года.

Налоговая инспекция самостоятельно направит уведомление вашему работодателю.

Необходимые документы:

• Договор о приобретении недвижимости по ДДУ;
• Акт приема-передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При возврате налога за долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Налоговый вычет по ипотеке при покупке квартиры

Частые вопросы

Акт получен в 2022. А право собственности — в январе 2023. Могу ли вернуть налог за 2022 год? +

Да, можете. Так как право на налоговый вычет по договору долевого участия в строительстве возникает именно после получения Акта приема-передачи и никак не зависит от даты оформления недвижимости в собственность.

Купил квартиру без отделки и оформил вычет. Ремонт сделал позже. Как включить эти расходы в вычет? +

Вам необходимо подготовить уточненную декларацию 3-НДФЛ, в которой указать все расходы, включая отделку. Размер налогового вычета будет пересчитан.

Могу сразу получить налоговый вычет по ДДУ при покупке новостройки в ипотеку на все проценты? +

Нет, имущественный вычет можно получить только на фактически уплаченные проценты. Те суммы, что только запланированы к уплате, в расчете налогового вычета не участвуют.

Заключение эксперта

Мы рассказали, в какой момент возникает право на налоговый вычет при долевом строительстве, когда можно обращаться за возвратом в налоговую инспекцию, а также как в 2023 году оформить возврат через работодателя. Обращайтесь к экспертам сервиса «Налогия» — в двухдневный срок мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ и перешлем ее в ИФНС.

О договоре участия в долевом строительстве

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

• Заявление о государственной регистрации;
• Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
• Документы, устанавливающие наличие права;
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
• Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

• Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
• в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
• застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
• обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Заявление о государственной регистрации.
• Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
• Документы, устанавливающие наличие права.
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации.
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
• Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
• Разрешение на строительство.
• Проектную декларацию.
• План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

• гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
• в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

https://www.youtube.com/watch?v=ZLCpfQ-tsT8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.

1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

• цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
• застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
• гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
• по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки.

Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст.

192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания.

Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см.

постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.

2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.