К примеру, человек получил недвижимость в наследство и хочет продать его, но оказывается, что прежний хозяин не оплачивал коммунальные услуги.

Естественно, сразу возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?».

Как проверить задолженность по квартире потенциальному покупателю в 2023 году?

При оформлении сделки купли-продажи продавец должен оповестить покупателя о наличии долгов за коммуналку.

Но бывают ситуации, когда продавец забыл либо намеренно не сообщил о проблемах с жильем. Однако в интересах самого же покупателя сделать все возможное, чтобы выяснить: имеются ли долги по услугам или нет.

Сделать это можно несколькими способами:

1. Попросить у продавца предъявить справку о наличии либо отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
2. Обратиться в товарищество собственников жилья или Единый информационный расчетный центр с просьбой о выдаче справки по коммунальным платежам. Стоит учесть, что срок действия такой справки составляет всего 10 дней.
3. Если размер долга большой, то можно обратиться в Федеральную службу судебных приставов и узнать, не находится ли квартира в аресте.
4. Обратиться в банк, где проводилась оплата по коммунальным платежам. При обращении в банк следует указать в заявлении адрес нахождения квартиры.

В каком случае нельзя продать квартиру с долгами?

Есть несколько ситуаций, при которых сделка купли-продажи квартиры с долгами не может состояться:

• если человек продает муниципальную, неприватизированную квартиру. Причем здесь не важно, есть ли долги по коммунальным услугам или нет, поскольку продажа квартир, являющихся собственностью государства, запрещена;
• если в результате задолженности суд наложил арест на жилье;
• если квартира выступает залогом по кредиту (ипотеке);
• если в процессе приобретения жилья прежним владельцем был использован материнский капитал. В этом случае перед продажей квартиры с долгами по ЖКХ либо без них продавец должен получить согласие банка, а также органов опеки на проведение сделки.

Проверять наличие задолженности по квартплате покупатель недвижимости должен до момента заключения договора купли-продажи, а не после его подписания.

Способы продажи квартиры с долгами

Если вы не знаете, как продать квартиру с долгом по квартплате, то следующие советы обязательно помогут осуществить сделку.

Итак, предлагаем следующие варианты реализации квартиры с задолженностью:

1. Оповестить потенциального покупателя о том, что есть долги по коммуналке, а потом, чтобы заинтересовать его в приобретении жилья, сделать ему скидку, соразмерную с суммой задолженности. Если покупатель соглашается на такое условие, тогда в договоре купли-продажи нужно прописать пункт о том, что погашать долг будет покупатель.
2. Составить предварительный договор купли-продажи, получить от покупателя задаток и уже из этой суммы погасить все долги по коммунальным услугам. После этого реализовать жилье по стандартной схеме.
3. Продавец может взять в банке кредит для погашения задолженности, продать квартиру в обычном порядке, а после успешного проведения сделки из полученных средств погасить кредит.

Продажа квартиры с долгом за капитальный ремонт

Что делать, если при покупке жилья оказывается, что прежний собственник ни разу не оплачивал услуги по проведенному капитальному ремонту? Можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт?

Да, можно. В этом случае считается, что долг числится не за прежним владельцем квартиры, а за самой недвижимостью, поэтому никакого разделения между бывшим и текущим собственником нет.

Поэтому при смене владельца недвижимости новый хозяин квартиры обязан будет погасить задолженность, возникшую в результате невыплаты денег за капитальный ремонт, текущего хозяина. Это правило прописано в ст. 158 Жилищного кодекса РФ.

Способы продажи неприватизированного жилья с задолженностью

Продажа квартиры, которая является собственностью муниципалитета, запрещена по закону, однако некоторые граждане умудряются реализовать свою недвижимость.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКХ? Есть только 2 законных вариантов продажи.

Вариант 1. Приватизация жилья

Бывают случаи, когда приватизация недопустима, например, квартира находится в военном городке, является социальным жильем.

Если приватизировать ее можно, тогда текущий владелец недвижимости должен обратиться в местную администрацию и подать документы на приватизацию квартиры. На месте ему нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все совершеннолетние члены семьи.

Если с документами все в порядке и никаких претензий ни к владельцу квартиры, ни к жилью нет, тогда между собственником квартиры и компетентным сотрудником администрации составляется соглашение о приватизации. И уже после того, как квартира с долгами будет приватизирована, покупатель может приобрести ее.

При этом по согласованию сторон долги оплачивает продавец после внесения покупателем задатка либо же покупатель после того, как станет новым собственником жилья.

В последнем случае важно, чтобы в договоре купли-продажи был обозначен пункт, согласно которому покупатель обязан будет погасить долги по квартплате.

Вариант 2. Обмен квартиры

• Специфика сделки заключается в следующем: покупатель квартиры приобретает так называемый буфер – квартиру, которая является собственностью агентства по недвижимости.
• Потом обе стороны сделки – продавец и покупатель оформляют сделку на обмен, в результате чего покупатель приобретает неприватизированное жилье, а продавец – буфер, который впоследствии продает назад агентству.
• Такой способ покупки неприватизированного жилья вызывает подозрения у многих граждан, поэтому популярностью пользуется мало.

Ответы на вопросы по теме

Обязан ли новый хозяин выплачивать долги по ЖКХ за прежнего владельца?

Если в договоре купли-продажи указан такой пункт, то он должен погасить задолженность. Если новый владелец не знает о наличии задолженности, то управляющая компания не должна требовать от него выплатить долг.

Новый собственник оплачивает коммунальные услуги только с того момента, тогда стал полноправным собственником, то есть, получил выписку из ЕГРН о смене владельца.

Может ли новый владелец квартиры не погашать задолженность?

Но кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры в таком случае? Эта обязанность целиком и полностью ложится на плечи прежнего хозяина, ведь ответственность лежит не на квартире, а на человеке.

Чтобы бывший собственник рассчитался с долгами, обслуживающая компания должна подать на него иск в суд.

Что делать, если квартира была куплена с долгами, а покупатель не знал об этом?

Некоторые недобросовестные продавцы квартир специально умалчивают факт наличия задолженности по коммунальным платежам для того, чтобы не снижать стоимость недвижимости.

При этом покупатели иногда забывают проверить квартиру на «чистоту», приобретают жилье, а потом выясняется, что бывший хозяин продал квартиру с долгами. Что в этом случае может сделать покупатель?

У него есть 2 варианта, но оба они решаются только через суд:

1. Подать иск в суд с требованием уменьшения покупной цены и возврата части средств, соотносимых со стоимостью долга.
2. Подать иск с требованием аннулирования договора купли-продажи и возврата квартиры прежнему владельцу.

Продать квартиру с долгом по услугам ЖКХ можно, но обязательно нужно уведомить покупателя об этом.

При этом продать такую квартиру можно несколькими путями: прописать в договоре, что долги после продажи жилья будет оплачивать новый собственник, погасить задолженность с задатка, внесенного покупателем, погасить долги непосредственно перед сделкой.

А кто будет погашать – прежний либо новый собственник, государству неважно. Стороны сделки сами должны договориться о том, кто будет это делать.

Купил квартиру с долгами по коммунальным платежам: долг по коммунальным платежам предыдущего собственника

Покупка вторичного жилья – сложный процесс. Перед покупателем стоит много задач, чтобы без обмана приобрести квартиру, поэтому упустить что-то очень легко. В итоге новый обладатель радуется, переезжает на новую жилплощадь и только спустя время обнаруживает, что купил квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Тысячи людей в России годами не оплачивают коммуналку, накапливают долги, исчисляемые сотнями тысяч рублей, а затем, не моргнув глазом, продают квартиры. Куча проблем с коммунальными службами и управляющей компанией сваливается уже на голову новых владельцев.

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это неприятно, но не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Главное – закон в этом случае стоит на стороне нового владельца.

Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в статью №153 ЖК РФ.

Там четко прописано, что оплачивать что-либо у лица появляется обязанность только с момента приобретения права собственности на жилое помещение.

Чтобы понять, когда конкретно возникает это право собственности, нужно заглянуть в статью №8 ГК РФ. Из информации в ней становится понятно: оно появляется только после регистрации в Едином государственном реестре.

Исходя из всей этой информации, можно с уверенностью сказать: новому владельцу долги предыдущего собственника квартиры не передаются, и ответственности он за них не несет. Это вполне логично, потому что недвижимость ведь не может быть кому-то что-то должна. Должником может быть только конкретный жилец, который пользовался услугами, и именно на его имя приходили счета, и с него должны требовать возврата долга.

Однако всё-таки есть в законодательстве один момент, в котором интересы нового собственника никак не защищаются. Он касается счетов на капремонт, оплачивать которые необходимо ежемесячно. Долги по этой услуге, к сожалению, переходят на нового владельца, поэтому оплачивать задолженность за капремонт всё-таки придется новому жильцу, если, конечно, прежний собственник делать это отказывается.

Из видео вы узнаете переходят ли долги по коммунальным платежам новому собственнику:

Важно! Исключением в этом случае является покупка квартиры, которая раньше была в собственности у государства, субъектов РФ или муниципальных учреждений. При наличии долга за капремонт в этом случае он должен быть погашен предыдущим собственником.

Как узнать о долгах по ЖКХ

Если новый владелец не хочет оплачивать долги старого собственника, то не должен игнорировать проверку наличия задолженностей. В идеале это нужно сделать еще до момента покупки и заключения договора. Если этого сделано не было, то проверить нужно хотя бы сразу после покупки – когда еще есть шанс оперативно обратиться к бывшему собственнику и заставить его всё погасить.

Проверка задолженностей перед покупкой

Проверить наличие задолженностей перед покупкой не сложно.

Сделать это можно несколькими способами:

• попросить продавца показать все квитанции – если есть долги, то они будут там указаны;
• попросить продавца предъявить справку об отсутствии задолженности – получить её можно в бухгалтерии УК;
• позвонить в коммунальные службы по номерам телефонов, указанным на квитанциях и запросить информацию;вместе с собственником лично приехать в офис УК и получить справку.

Дополнительно можно проверить данные о собственнике в базе исполнительных производств, введя его данные на сайте судебных приставов.

Важно! Будьте внимательны при проверке квитанций – они могут быть поддельными. Рекомендуется не ограничиваться только этим способом проверки, а всё-таки обратиться за информацией в УК.

Проверка задолженностей после покупки

Если перед покупкой квартира не была проверена на задолженность, нужно как можно быстрее сделать это хотя бы после.

Есть несколько простых способов:

• позвонить в бухгалтерию ЖЭК или УК, продиктовать адрес и прослушать информацию;
• лично посетить ЖЭК и получить долговую квитанцию;
• через интернет – например, на портале Центра координации ГУИС;
• в банкоматах и платежных терминалах – информация о задолженности выводится при оплате;

Все эти способы помогут проверить наличие задолженности буквально за несколько минут. Стоит потратить на это немного времени, чтобы в дальнейшем избежать множества проблем.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Итак, если всё-таки получилось, что при покупке новый владелец не проверил наличие задолженностей, а бывший собственник решил об этом умолчать, то первые проблемы у нового собственника появятся уже очень скоро.

Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире.

Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества.

Коммунальным службам всё равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового. Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.

Тем не менее, что бы ни говорили сотрудники, все вышеперечисленные действия незаконны. Оплачивать чужие долги (кроме задолженности за капремонт) новый собственник не обязан, и он может смело на этом настаивать.

Что же делать новому владельцу, чтобы коммунальные службы поскорее оставили его в покое?

Есть несколько способов, которые помогут сохранить нервы:

1. Сообщить в УК о смене собственника. Не поленитесь как можно скорее наведаться в управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Сообщите о том, что теперь вы являетесь собственником квартиры, предоставив копию свидетельства, а также акта приема-передачи квартиры, в котором будут указаны показатели счетчиков. После этого служба меняет сведения в лицевом счете, и квитанции уже будут приходить на ваше имя, причем без упоминания чужих долгов.
2. Написать претензию. Если сотрудник УК требует от вас оплаты чужих долгов по коммуналке, попытайтесь отстоять свои права, ссылаясь на закон. Если договориться не удалось, напишите претензию на имя директора УК или председателя ТСЖ, подробно описав в ней сложившуюся ситуацию. Поясните свои права, ссылаясь на закон, прикрепите копии необходимых документов.
3. Жалоба в жилищную инспекцию. Если отправка претензии не дала результатов, идите дальше. Жилищная инспекция – орган, проверяющий правильность начисления коммунальных платежей. В жалобе опишите ситуацию и приложите копии документов. Будет проведена проверка, после чего в УК отправят приказ сделать перерасчет.

Обычно этих действий достаточно, чтобы избавиться от проблем, связанных с долгами предыдущего владельца жилплощади.

У новых хозяев могут возникнуть проблемы с получением прописки в приобретенной квартире – сотрудники УК могут просто отказывать в регистрации. В этом случае лучше не тратить время и нервы, а обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ и прописаться при помощи этого органа. Заявление на снятие с учета по предыдущему месту жительства и о постановке на учет по новому можно подать одновременно на портале Госуслуги. Это быстро и удобно.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Не все продавцы пытаются скрыть долги – многие открыто сообщают о них, позволяя покупателю увидеть реальную картину. Не стоит пугаться и сразу же отказываться от этого варианта. Если квартира нравится, можно купить её и вместе с долгами. Достаточно грамотно оформить договор и учесть все нюансы, чтобы избавить себя от проблем.

Для этого рекомендуется нанять специалиста, который поможет правильно оформить все пункты договора и указать в нем на все нюансы там, где необходимо. Новый собственник сможет не беспокоиться о коммунальных задолженностях бывшего владельца – его права будут защищены договором.

Важно! Покупая квартиру с долгами по ЖКХ, гражданин должен помнить о том, что если от бывшего собственника не добились оплаты в течение трёх лет, то на квартиру могли наложить арест на время, пока вопрос не решится. Оформить на себя новый собственник уже не сможет, поэтому необходимо заранее проверить, нет ли на квартире ареста.

Документальное оформление сделки

Продавец может попросить аванс в размере его задолженности по квартплате, чтобы погасить долг до составления договора.

Это удобный, но рискованный способ, ведь он может просто погасить свои долги за ваш счет и исчезнуть.

Для решения вопроса таким методом перед передачей аванса нужно составить соответствующий документ, где будет прописано что деньги, переданные в качестве аванса, продавец обязуется пустить на погашение долга.

Еще один способ – уменьшить стоимость квартиры на сумму, равную сумме долга. Заплатив продавцу меньше, покупатель в таком случае берет на себя обязанность оплатить долг. Этот метод несет риск уже для продавца, ведь покупатель может взять деньги и не оплатить долги, а прежнего владельца будут по-прежнему заставлять платить.

В этом случае обязанность покупателя уплатить долг должна быть четко прописана в договоре. Также новый владелец может официально переоформить на себя обязанность покрыть все долги предыдущего собственника.

Договор о погашении суммы

Какой бы метод ни выбрали стороны, договор купли-продажи в этом случае требует внесения дополнительных условий, касающихся обязанности по погашению платежей. Лучше всего, если оформление сделки будет сопровождать нотариус, который сможет правильно составить документ и учесть в нем все необходимые пункты.

Если продавец согласен добровольно погасить задолженность (при условии снижения цены на квартиру), то в договор вносятся дополнительные условия, или составляется приложение к договору. В нем должна быть четко прописана сумма долга, поэтому нужно будет заранее обратиться в УК и получить документ с информацией о задолженности.

Если сумма долга небольшая, то бывший собственник может погасить её самостоятельно за счет средств, полученных в качестве аванса. В этом случае нужно будет заключить договор об авансе, в котором будет прописано, на что он должен быть потрачен.

Никаких устных договоренностей между сторонами быть не должно – у них нет юридической силы. Защитить продавца или покупателя сможет только правильно составленный и нотариально заверенный договор.

Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры

Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.

Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:

• если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
• при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
• при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
• не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
• не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.

• 
• Эти простые правила требуют только потратить немного сил и времени, но в будущем помогут уберечься от множества проблем.
• Из всего этого можно сделать два вывода:

1. Долг за коммунальные услуги при смене собственника не передается новому владельцу жилплощади. Он не отвечает за задолженности лица, продавшего ему недвижимость, и не обязан погашать их. Любые претензии со стороны ЖКХ и УК незаконны.
2. Покупка квартиры с долгами по коммуналке – это не страшно. Однако от покупателя требуется особая бдительность и внимательность. Договор при покупке такой недвижимости должен содержать дополнительные условия, поэтому важно, чтобы его составлял специалист.

Детально о покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам:

Человеку, не знавшему о долгах бывшего собственника, возможно, придется не раз ругаться с сотрудниками УК. Но он должен помнить, что закон на его стороне, и твердо отстаивать свои права, не соглашаясь платить за других недобросовестных граждан.

Долги по коммунальным платежам: переходят ли на нового собственника, должен ли новый владелец оплатить задолженность по квартплате

Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.

Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.

О чем говорит закон

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.

Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.

Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность.

Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.

В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно.

Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.

Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.

Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья.

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.

Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация.

Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде.

Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.

Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.

Договариваемся с продавцом

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

Когда числится неуплата

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади. Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.

Исправление ситуации

Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой».

Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей.

Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.

Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ – важный этап подобных сделок

Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.

При отказе представителей ТСЖ оформить отношения, уместно обращаться в суд. Помните, что в подобных ситуациях закон оправдывает действия жильца и обяжет работников жилищной компании идти на уступки.

Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся. Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев.

Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения.

Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Предлагаем узнать читателям, за какую сумму просрочки сотрудники жилищной организации вправе прекратить поставки электроэнергии. Эта информация найдется здесь.

Как видите, изучение базовых законов убережет граждан от неприятных жизненных ситуаций. Учитывайте, что использование коммунальщиками правовой безграмотности людей оборачивается потерями средств и нервов. А вот аргументированное обоснование собственной позиции в корне меняет дело в пользу владельца жилплощади.

Россиянам раздадут чужие долги по ЖКХ: кого заставят раскошелиться?

Новых собственников квартир заставят платить по долгам ЖКХ, которые накопили предыдущие владельцы. Такой законопроект подготовила и направила в Минстрой ассоциация «ЖКХ и городская среда». Зачем нужен этот закон, и действительно ли новым собственникам придется раскошелиться? Об этом Bankiros.ru рассказал юрист Юрий Калинин.

Почему ассоциация сделала такое предложение?

По словам Калинина, инициатива связана с тем, что что коммунальщикам откровенно лень заниматься именно судебными разбирательствами с реальными должниками, и потому им проще попробовать «привязать» долги не к собственнику недвижимого имущества, как это сейчас реально определено действующим законодательством, а «за квартирой», по сути, перекладывая свои обязанности на людей.

«Именно отсюда растут ноги у проблемы, когда собственник, купив нормально квартиру, вдруг резко начинает получать счета с дикими долгами, про которые «вспомнили» в управляющей компании», – отметил юрист.

Он уверен, что судебный путь реального взыскания долгов может значительно увеличить и собираемость коммунальных платежей, особенно, по недобросовестным жителям квартир, находящихся в пользовании по договорам социального найма, так как долги это основание для его расторжения и, соответственно, выселения. Однако на практике такое происходит крайне редко, если только жители совсем уж беспредельничают.

https://www.youtube.com/watch?v=TLuU58qKCdQ\u0026pp=ygWPAdCU0L7Qu9Cz0Lgg0L_QviDQutC-0LzQvNGD0L3QsNC70YzQvdGL0Lwg0L_Qu9Cw0YLQtdC20LDQvCDQv9GA0LXQtNGL0LTRg9GJ0LXQs9C-INGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC40LrQsCAyMDIzINC30LDQutC-0L0g0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyAyMDIz

Избавься от долгов«Учитывая суммы задолженностей и у владельцев приватизированных квартир, часто весьма не бедных, но не платящих исключительно по своим принципиальным соображениям, то именно в судебном порядке собираемость долгов можно реально повысить», – сказал Калинин.Bankiros.ru

Юрист убежден, попытка «повесить» старые долги на новых собственников – юридический тупик, потому что в абсолютном большинстве случаев по этим многолетним долгам еще и срок исковой давности пропущен, а требуют они часто за десятилетия. Так что такие долги могут легко зайти в безнадежные.

«Новые собственники, озверев от лихих счетов, будут судиться и тоже не платить», – заявил собеседник Bankiros.ru.

Он уверен, сама такая концепция и незаконна, и несправедлива, поскольку, кто долги сделал, тот и должен по ним отвечать.

Что говорит закон сейчас насчет передачи долгов?

Калинин рассказал, что в действующей законодательной системе ситуация выглядит так: задолженность числится не за квартирой, а за собственником, который ей владеет или владел. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника.

Об этом четко говорится в действующих нормах закона п.5 ст.153 ЖК РФ – «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Там указано, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.

Момент возникновения права собственности определяет п.2 ст.223 ГК РФ – «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору». В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Bankiros.ru

Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все собственники. Это положение законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ – «Бремя содержания имущества», из чего следует, что новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца недвижимости.

Но есть единственное исключение – это плата за капремонт. Калинин пояснил, что здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним собственниками.

Как только произошла смена владельцев по переходу права на объект, к новому владельцу переходит обязательство предыдущего по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.

Неисполненные обязательства по уплате взносов прежним собственником должен возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.158 ЖК РФ – «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме».

«Остальные долги, бывшего собственника по оплате за коммунальные услуги, не переходят новому обладателю жилья», – заключил Калинин.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Долг по коммунальным платежам от предыдущего собственника – как от него избавиться?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – крайне важный процесс, позволяющий минимизировать риск возникновения проблем в будущем.

Одним из способов проверки квартиры является получение от продавца справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Однако иногда случается так, что справка не была заказана – и покупатель получает не только новое жилье, но и проблему в виде долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

В данной статье рассмотрим, что необходимо делать в такой ситуации.

Переходят ли к новому собственнику долги от предыдущего собственника?

Ответ на данный вопрос: нет, не переходят, за исключением долга по капитальному ремонту, о котором подробнее будет указано в статье.

Итак, если вы после покупки квартиры обнаруживаете долг по коммунальным платежам, оставшийся от предыдущего собственника, вы его не обязаны оплачивать.

Важно! Дело в том, что законодатель привязывает задолженность по оплате коммунальных платежей к собственнику, а не к квартире. Т.е.

долг на квартире не остается, не закрепляется, и оплачивать его вы не обязаны.

Аналогичное правило относится и к неустойкам за несвоевременную оплату платежей.

Это важно понимать, поскольку многие, не зная данной нормы, несут дополнительные расходы, выплачивая чужие задолженности.

https://www.youtube.com/watch?v=TLuU58qKCdQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Теперь поговорим о задолженности по капитальному ремонту. В данном случае складывается прямо противоположная ситуация: долг числится за объектом недвижимости.

Важно! Другими словами, к вам как к новому собственнику перейдет долг по оплате капитального ремонта. Поэтому крайне важно затребовать от продавца справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту.

Что делать, если приобрели квартиру с долгом по коммунальным платежам

Вы вправе связаться с предыдущим собственником и потребовать оплатить задолженность. Далее вам необходимо написать в адрес организации, поставляющей услугу, письменную претензию, в которой изложить последовательно, что вы являетесь новым собственником, долг возник за предыдущим собственником, и требовать исключить какую-либо задолженность.

В обязательном порядке приложите к претензии документы, подтверждающие переход права собственности – договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Как правило, этого достаточно.

Будьте внимательны при приобретении недвижимости!

Уважаемый читатель! Признательна за ваши оценки и комментарии!

Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?

focuspocusltd/Depositphotos

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данной ситуации обезопасить себя от неожиданно возникших долгов и денежных обязательств перед управляющей компанией (или тем, кто присылает квитанции) можно следующим образом.

Необходимо снять копии со всех квитанций, которые приходили с перерасчетом за старые периоды, а также сделать копию справки, полученную при покупке квартиры.

Далее – написать обращение в УК с просьбой разъяснить причины, почему в квитанциях появились перерасчеты, и отдельно подчеркнуть тот факт, что отсутствие задолженности по квартире еще до этих событий уже было подтверждено документально. Заявление с копиями документов нужно подать в управляющую компанию в двух экземплярах.

Один – им, второй – Вам, с входящим номером на нем. Ждите ответа (не более месяца), после чего действуйте по ситуации. Возможно, это действительно ошибка в их компьютерной программе, которая рассчитывает платежи и формирует квитанции.

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?

Самое главное для Вас в данной ситуации – это выяснить, действительно ли эти перерасчеты справедливы. Имея на руках официальный письменный ответ на заявление, Вы будете знать, в чем дело, и сможете определить дальнейший порядок Ваших действий в случае, например, если управляющая компания обратится в суд. Либо Вы сами на основании ответа сможете обратиться в суд с иском к УК.

Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:

Вам необходимо обратиться в управляющую компанию за разъяснением. Долг возник во время владения квартирой другим собственником, поэтому погасить долг они должны требовать у предыдущего владельца.

Если управляющая компания не согласится с Вашими доводами, доказывать свою правоту придется через суд.

Все это касается только задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт придется заплатить.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вам нужно обратиться с письменным заявлением на адрес управляющей компании и указать там, что Вы являетесь собственником квартиры с такого-то времени, долгов на момент покупки за прошлые годы не имелось, что подтверждается такой-то справкой.

Заявление напишите в двух экземплярах: один из них Вы отдадите им, а на втором попросите представителя УК поставить отметку с печатью, подпись и дату. Ответ Вам также должны дать в письменном виде.

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Огромные долги за коммуналку – что делать?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вам необходимо связаться с управляющей компанией, где смогут разъяснить, как возник этот долг. В случае отказа обратитесь в государственную жилищную инспекцию с соответствующим запросом и приложите ответ из УК. Важно помнить, что по Жилищному кодексу Вы платите за содержание жилья и коммунальные услуги с момента приобретения права собственности.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Вы правильно делаете, что оплачиваете только свой период владения. Вам необходимо собрать все документы, которые доказывают, что квартира к Вам перешла без долгов, и приложить их к заявлению в управляющую компанию или в МФЦ с просьбой разобраться в ситуации и списать с Вас не принадлежащие Вам долги.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Плата за коммунальные услуги – обязанность лица, их потребившего. «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение» (ст. 153 ЖК РФ). При смене собственника за прежние долги отвечает прежний собственник, а новый владелец их платить не обязан.

Исключение составляют лишь взносы на капитальный ремонт: это плата за будущие услуги, которые только предстоит оказать, долги по ним переходят на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, платить по старым долгам за коммунальные услуги не нужно. И на всякий случай желательно письменно уведомить управляющую компанию о моменте перехода права собственности.

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Нужно ли оплачивать долг за капремонт?

Отвечает юрист межрегионального юридического центра «Талионис» Михиал Загреба (Санкт-Петербург):

У нового собственника нет обязанности оплачивать долги предыдущего собственника. Исключение составляет лишь задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт, которая подлежит оплате новым собственником, о чем прямо говорится в ЖК РФ.

Вам вначале необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением, чтобы Вам прекратили начислять задолженность. Если Ваше законное требование будут игнорировать, нужно писать жалобы на неправомерные действия УК в жилищную инспекцию и прокуратуру. Либо идти в суд с соответствующим исковым заявлением.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как проверить, заложена ли квартира?
• Можно ли обнулить долг по коммуналке в связи со смертью?

Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.