Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика.

Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы.

Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Сдавать квартиру в аренду и решать текущие вопросы с квартиросъемщиком можно доверить управляющему. freepik.com

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

• публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
• общаться с потенциальными арендаторами;
• выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
• заключать договор аренды квартиры с арендатором;
• ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
• оплачивать коммунальные услуги;
• заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
• следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
• заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
• сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
• принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
• вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

• Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
• Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
• Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
• Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
• Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Доверительный управляющий переводит собственнику недвижимости арендную плату за вычетом расходов и своего вознаграждения. freepik.com

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога.

При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника.

Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

• общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
• отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

• живут в другом городе или другой стране;
• владеют несколькими объектами недвижимости;
• не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

• люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
• Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Можно определить вопросы, для решения которых управляющий должен будет связываться с собственником. freepik.com

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду.

Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде.

Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

• поиск арендатора;
• поселение и выселение жильцов;
• проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
• решение текущих вопросов по износу имущества;
• решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

• не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
• можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
• как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

• за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
• если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
• если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
• более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=ygVz0JTQvtCy0LXRgNC40YLQtdC70YzQvdC-0LUg0YPQv9GA0LDQstC70LXQvdC40LUg0L3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGM0Y4g0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8gMjAyMw%3D%3D

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Недвижимость, передаваямая в доверительное управление, может быть в любом состоянии. Мир квартоир

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
7. Составить договор и подписать его.
8. Составить и подписать акт передачи объекта.
9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

• данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
• адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
• данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
• факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
• информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
• срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
• состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
• права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
• указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
• права и обязанности доверителя;
• размер комиссии управляющего;
• условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
• указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
• ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
• порядок разрешения споров;
• адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Подписанный договор доверительного управления нужно зарегистрировать в Росреестре. freepik.com

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора.

Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным.

В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

• паспорт;
• договор, подписанный обеими сторонами;
• акт передачи объекта, подписанный сторонами;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

• Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей
• Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду
• Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных недвижимым имуществом

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы государства. Поэтому правильная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства.

• Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота.
• От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние населения.
• С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

1. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
2. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа также подлежат государственной регистрации.
3. Положения статьи 54 Закона о регистрации предусматривают особенности государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом.
4. В соответствии со статьей 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
5. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.

Собственником имущества, переданного в управление, по-прежнему остается учредитель доверительного управления. Однако в силу договора, заключенного с учредителем доверительного управления, управляющий имуществом осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению вверенным ему имуществом.

• К распоряжению относятся такие действия как переход права собственности, передача недвижимого имущества без утраты права собственности в залог, в аренду и др.
• Но, распоряжаться недвижимым имуществом доверительный управляющий может только в случаях прямо предусмотренных договором доверительного управления (статья 1020 ГК РФ).
• Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550, пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

Сам договор доверительного управления не подлежит государственной регистрации. В Единый государственный реестр недвижимости вносится только запись об ограничении (обременении) права.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо доверительный управляющий.

Доверительное управление может быть также учреждено вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, управления наследственным имуществом и по иным основаниям, предусмотренным законом. В этих случаях права учредителя управления принадлежат органу опеки и попечительства, нотариусу или иному лицу, указанному в законе.

В соответствии со статьей 32 ГК РФ опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.

Малолетними гражданами считаются лица, не достигшие возраста 14 лет. Они обладают частичной дееспособностью и не вправе совершать сделки без согласия законных представителей, к которым закон относит и опекунов.     Над лицами, страдающими психическими расстройствами, также может быть установлена опека. Важно, чтобы данные лица были признаны недееспособными на основании решения суда.

Лицо назначается опекуном органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления.

Опекун является законным представителем подопечного и полностью заменяет его в имущественных отношениях. Он вправе совершать от имени подопечного все сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Однако в целях защиты интересов подопечного некоторые действия опекун не вправе совершать без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Перечень таких действий установлен в гражданском законодательстве.

Закон относит к ним сделки по отчуждению, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК РФ).

1. Согласно статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
2. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации, могут представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством личного обращения в орган регистрации прав через МФЦ; посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет; посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.
3. В случае представления заявления и иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя; к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
4. По общему правилу запись в единый государственный реестр недвижимости вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку.

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр недвижимости может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462-1 (статья 86.

2) нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество с приложением необходимых документов.

Следует отметить, что при подаче заявления нотариусом в случаях, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые документы могут быть также представлены работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью.

На государственную регистрацию помимо документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, установленных статьей 18 Закона о регистрации, заявителями представляются документы, определяющие отношения, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда (договор доверительного управления имуществом, решение о назначении гражданина опекуном, решение суда о признании лица недееспособным).

В соответствии cо статьей 17 Закона о регистрации за государственную регистрацию прав необходимо оплатить государственную пошлину в размере, предусмотренном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подводя итог вышеизложенному, стоит обратить внимание на то, что передача недвижимого имущества в доверительное управление другому лицу – это оптимальное решение проблемы эффективного использования объекта.

Доверительное управление имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду от имущества, не неся бремени содержания указанного имущества. Все заботы по его содержанию и использованию перелагаются на доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение.

Целью доверительного управления и опеки является защита интересов собственника недвижимого имущества и сохранность его имущества.

Нотариальное удостоверение сделки является надежным способом её защиты. За недобросовестное выполнение обязанности по совершению нотариальных действий нотариус несет материальную ответственность.

Передача собственности в доверительное управление в 2023 году

Передача собственности в доверительное управление в 2023 году осуществляется в соответствие с положениями главы 53 ГК РФ. В статье разберем, как передать имущество в доверительное управление, как оформить договор доверительного управления, какие действия могут совершать стороны в рамках договора, какие преимущества передачи собственности в управление для владельца и управляющего.

Что такое доверительное управление имуществом

Передача собственности в доверительное управление в 2023 году

В условиях финансового кризиса и экономического спада основной целью большинства организаций и предприятий является снижение уровня расходов и оптимизация издержек. С этой целью субъекты хозяйствования проводят всесторонний анализ расходов всех уровней и направлений и стремятся найти возможные способы уменьшения данных расходов или их полного исключения.

Крупные компании, владеющие объектами недвижимого имущества, в условиях экономического спада столкнулись с проблемой убыточности содержания такого имущества на фоне отсутствия постоянной прибыли от его эксплуатации.

Речь идет о компаниях, владеющих объектами недвижимости, но не использующие их в процессе ведения деятельности.

К примеру, помещения, не сдающиеся в аренду и не использующиеся для ведения бизнеса, простаивают, но, тем не менее, требуют расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг, охраной, т.п.

Передача собственности в доверительное управление в 2023 году – эффективный инструмент оптимизации расходов компании в части обслуживания движимого имущества и объектов недвижимости, которые находятся в собственности у субъекта хозяйствования, но не используются в процессе ведения бизнеса.

Согласно договору доверительного управления, собственник передает право на распоряжение имуществом второй стороне (управляющему).

При этом собственник выплачивает управляющему вознаграждение в установленном договором размере, а управляющий распоряжается имуществом от своего имени с целью получения прибыли для выгодополучателя (как правило – собственник, в исключительных случаях – третья сторона).

В 2023 году доверительное управление имуществом осуществляется в соответствие с положениями главы 53 ГК РФ. Согласно документу, собственник может передать в доверительное управление следующие имущественные объекты:

• помещения;
• объекты недвижимости в виде комплекса либо его части;
• отдельные объекты недвижимости;
• ценные бумаги.

Кроме того, ГК РФ предусматривается возможность передачи в доверительное управлений предприятия в форме юрлиц.

статью ⇒ «Договор залога доли в ООО«.

Стороны правоотношений

При передаче собственности в доверительное управление сторонами правоотношений выступают:

• учредитель управления – собственник имущества, который передает недвижимость либо ценные бумаги второй стороне для доверительного управления;
• доверительный управляющий – вторая сторона договора, принимающая на себя обязательства по управлению имуществом в соответствие с условиями соглашения;
• выгодополучатель – субъект правоотношений, который является получателем прибыли в результате доверительного управления имуществом. В подавляющем большинстве случаев выгодополучателем выступает учредитель управления (собственник имущества).

ГК РФ не предусматривает ограничений относительно форм собственности для сторон договора доверительного управления. Таким образом, учредителем и управляющим могут выступать как организации и предприятия, так и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Договор доверительного управления

При составлении договора доверительного управления сторонам следует руководствоваться статьей 1017 ГК РФ, в соответствие с которой соглашение должно быть оформлено в письменном виде по форме договора купли-продажи. При заключении договора сторонам важно понимать, что соглашение подлежит обязательной госрегистрации (аналогично порядку перехода права собственности).

Обязательные реквизиты

Договор доверительного управления имуществом составляется при наличии обязательных реквизитов:

• наименование документа;
• дата и место составления документа;
• полная информация о сторонах договора (наименование, юридический адрес, банковские реквизиты, т.п.).

После заключения договора документ скрепляется подписями и печатями сторон.

статью ⇒ «Нарушение обязательств по договору поставки«.

Условия договора

Заключая договор, сторонам необходимо оговорить и зафиксировать в соглашении следующие условия:

• четкий перечень объектов, которые передаются в доверительное управление (для объектов недвижимости – адрес, кадастровый номер, для предприятий – наименование, код ЕГР, юридический адрес);
• срок действия соглашения – период, в течение которого управляющий вправе распоряжаться имуществом доверителя (согласно ГК РФ – не более 5-ти лет);
• перечень действий, в рамках который управляющий может распоряжаться имуществом (передача собственности в субаренду, использование для личных нужд управляющего либо с целью ведения бизнеса, т.п.);
• выгодополучатель – субъект, которому надлежит получение дохода от передачи недвижимости в доверительное управление;
• размер вознаграждения управляющему, который может выражаться как в твердой сумме, так и в процентном соотношении (например, 10% от арендной платы, взымаемой с арендодателей переданного в управление имущества).

По усмотрению сторон, договор может быть дополнен иными условиями, в соответствие с особенностями передаваемого имущества и спецификой правоотношений между управляющим и доверителем.

Бланк договора доверительного управления можно скачать здесь ⇒ Договор доверительного управления имуществом.

Преимущества доверительного управления имуществом для собственника и управляющего

Передача собственности в доверительное управление в 2023 году имеет ряд преимуществ как для управляющего, так и для доверителя:

• освобождается от расходов по содержанию имущества;
• получает доход от использования недвижимости;
• сохраняет право собственности на имущество.

• получает вознаграждение за услуги;
• не обременен ответственностью, связанной с получением права собственности на объект;
• может использовать имущество как для личных целей, так и для ведения бизнеса, при наличии соответствующих условий в договоре.

статью ⇒ «Договор доверительного управления имуществом«.

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление — Юридическая консультация

В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.

Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.

1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом.

Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.

Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.

Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.

• Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:
• 1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;
• 2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.

При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.

Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.

Имущество частника в доверительном управлении

Приобретая недвижимость для бизнеса, коммерсанты не всегда оформляют его на фирму. Зачастую офисы или производственные площади учредители покупают как частные лица. А потом передают их своей организации в доверительное управление.

Делается это для того, чтобы в неблагоприятных обстоятельствах сохранить нажитое. Так, если имущество оформлено на юридическое лицо, то в случае финансовых затруднений фирма рискует с этим имуществом расстаться.

Существует потенциальная опасность, что придется отдать коммерческую недвижимость за долги. А с учредителей, кроме взносов в уставный капитал, кредиторам взять нечего. Личное имущество владельцев фирмы неприкосновенно.

Кроме того, недвижимость, принадлежащую физическому лицу, можно легко «перебрасывать» с одной фирмы на другую. Учредители выходят из состава участников старой организации и за вознаграждение оформляют вместо себя подставных владельцев. При этом владелец недвижимости расторгает договор доверительного управления имуществом со старой фирмой и заключает его с новой.

Оформляем договор

Хотя фактический хозяин и фирмы, и недвижимости – один и тот же человек, передачу имущества «самому себе» еще нужно юридически правильно оформить. Для этого стороны должны заключить между собой договор доверительного управления имуществом. Владелец недвижимости по этому договору является учредителем управления. А его «карманная» фирма – доверительным управляющим.

Далее владелец-частник передает фирме свою личную недвижимость в доверительное управление (п. 1 ст. 1012 ГК). В течение определенного договором срока фирма-управляющий должна распоряжаться этой недвижимостью в интересах учредителя (п. 2 ст. 1012 ГК). То есть использовать имущество в коммерческой деятельности, приносящей доход. Например, сдавать его в аренду.

За управление имуществом владелец назначает фирме вознаграждение. При этом сам он будет получать доходы от коммерческого проекта, в котором планируют использовать имущество.

Например, если недвижимость частника сдают в аренду, то его доходом будет арендная плата (за вычетом всех затрат на содержание здания).

В результате и доходы от аренды, и вознаграждение фирмы-управляющего пойдут в один карман к учредителю.

Организовываем учет

Оформив договор, важно правильно поставить учет по «доверительной» деятельности. Бухгалтерский и налоговый учет ведет доверительный управляющий. Он учитывает переданное имущество и все связанные с ним операции на отдельном балансе. Кроме того, для расчетов по такому имуществу управляющий должен открыть отдельный банковский счет (ст. 1018, 1020 ГК).

В бухучете данные об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных от доверительного управления имуществом, отражают на основании приказа Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н.

В налоговом учете доходы и расходы отражают по правилам статьи 332 Налогового кодекса.

Так, фирма-управляющий обязана вести аналитический учет по доходам и расходам доверительного управления отдельно от своего вознаграждения, полученного за это управление.

Налоги доверительного управления

Статья 276 Налогового кодекса устанавливает особенности, которые нужно учесть при определении налоговой базы участников договора доверительного управления.

Так, имущество, переданное в управление, не входит в доходы фирмы-управляющего (п. 2 ст. 276 НК). В ее доход войдет только вознаграждение, причитающееся за доверительное управление этим имуществом.

Для фирмы это вознаграждение является доходом от реализации. Поэтому его облагают налогами в обычном порядке.

Расходы, которые управляющая фирма понесла в процессе управления имуществом, можно признать ее в налоговом учете только в одном случае. Если эти расходы учредитель управления не возмещает.

Для владельца доходами будут все поступления от коммерческого использования недвижимости. А расходами – все затраты, которые понесет управляющая фирма в рамках договора доверительного управления.

В том числе в расходы войдут амортизация имущества и вознаграждение управляющего (п. 3 ст. 276 НК).

Таким образом, НДФЛ владелец-частник должен заплатить с разницы между доходами и расходами, учтенными на балансе доверительного управления.

Обратите внимание: если управляющая фирма работает на обычном режиме налогообложения, то с доходов доверительного управления она должна уплачивать НДС. При этом тот факт, что учредитель управления – физическое лицо и неплательщик налога, роли не играет (письмо Минфина от 6 апреля 2005 г. № 03-04-11/75).

Пример

Учредитель ООО «Мегатекс» приобрел в частную собственность здание. Стоимость объекта составляет 50 000 000 руб., начисленная предыдущим владельцем амортизация – 2 500 000 руб. Это здание учредитель планирует сдавать в аренду. Для этого он заключил с «Мегатексом» договор доверительного управления имуществом.

• Бухгалтер принял здание на отдельный баланс доверительного управления:
• Дебет 01 Кредит 79-3
• – 50 000 000 руб. – здание принято к учету на баланс доверительного управления;
• Дебет 79-3 Кредит 02

– 2 500 000 руб. – учтена сумма амортизации по зданию, начисленная до передачи его в доверительное управление.

1. «Мегатекс» как доверительный управляющий сдал здание в аренду.
2. В конце месяца бухгалтер сделал такие начисления.
3. 1. Отразил на балансе доверительного управления полученную арендную плату и начислил НДС с выручки:
4. Дебет 51 Кредит 62
5. – 58 000 руб. – получена арендная плата от арендатора;
6. Дебет 62 Кредит 90-1
7. – 58 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг по аренде;
8. Дебет 90-3 Кредит 68

– 8847 руб. – начислен НДС с выручки.

2. Рассчитал сумму вознаграждения «Мегатекса». При этом сумму НДС с вознаграждения бухгалтер принял к вычету на балансе доверительного управления:

• Дебет 76 Кредит 51
• – 17 000 руб. – вознаграждение доверительного управляющего перечислено ему на расчетный счет;
• Дебет 19 Кредит 76
• – 2593 руб. – отражена сумма НДС с вознаграждения доверительного управляющего;
• Дебет 68 Кредит 19
• – 2593 руб. – сумма НДС с вознаграждения принята к вычету;
• Дебет 26 Кредит 76

– 14 407 руб. – отражены расходы на вознаграждение доверительному управляющему (17 000 – 2593).

3. Начислил амортизацию по «доверенному» имуществу:

Дебет 20 Кредит 02

– 14 200 руб. – отражена сумма амортизации, начисленной за месяц.

1. 4. Рассчитал прибыль от доверительного управления:
2. Дебет 90-2 Кредит 20
3. – 14 200 руб. – сумма амортизации включена в себестоимость продаж;
4. Дебет 90-2 Кредит 26
5. – 14 407 руб. – вознаграждение доверительного управляющего включено в себестоимость продаж;
6. Дебет 90-9 Кредит 99

– 20 546 руб. – отражена прибыль от доверительного управления имуществом (58 000 – 8847 – 14 200 – – 14 407).

• 5. Удержал НДФЛ с доходов учредителя и перечислил причитающиеся ему деньги:
• Дебет 99 Кредит 79-3
• – 20 546 руб. – закрытие счета 99;
• Дебет 79-3 Кредит 68

– 2671 руб. – удержан налог на доходы физлиц (20 546 руб. x 13%);

Дебет 79-3 Кредит 51

– 17 873 руб. – перечислен доход, причитающийся учредителю управления (20 546 – 2671).

С. Бакина, генеральный директор ООО «ПроАудит»