Согласно Федеральному закону ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» единственным подтверждением прекращения или возникновения права на объект недвижимости является выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Следовательно, абсолютно все данные о недвижимости хранятся именно в этой базе. Если Вам необходимо узнать, есть ли обременения или ограничения на объекте недвижимости – запрет, ипотека, залог или арест, то Вам нужна именно Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правообладателях объекта недвижимости.

Проверить наличие обременений и ограничений на недвижимости 

Как узнать о наличии обременений на квартире, доме или земельном участке?

 Если объект недвижимости находится в ипотеке или залоге, на квартиру, земельный участок или дом наложен арест или запрет на регистрационные действия в судебном порядке или судебным приставом-исполнителем, то эти сведения обязательно регистрируются в базе Росреестра. Благодаря вступившему в силу с 01 января 2017 года закону, любой человек имеет возможность узнать о наличии зарегистрированных обременений (или об их отсутствии) путем подачи запроса и получения Выписки из ЕГРН Росреестра.

Внимание! Срок действия Выписки ЕГРН законодательно не ограничен! Но данные, содержащиеся в ней, актуальны только на дату формирования выписки.

Выписка имеет несколько разделов, более детально Вы можете ознакомиться с ними в статье: Какие есть разделы в Выписке из ЕГРН?

В каком разделе выписки из ФГИС ЕГРН Росреестра указаны данные об обременениях и ограничениях? 

Для того, чтобы ознакомиться с зарегистрированными правами и возможными обременениями на объекте недвижимости, необходимо изучить Раздел 2 Выписки: Сведения о зарегистрированных правах.

Кроме информации об обременениях на недвижимости в этом разделе указаны ФИО правообладателя, дата возникновения права собственности и основания возникновения права собственности, участие в долевом строительстве и т.д.

Почти все остальные «поля» этого раздела относятся к наличию или отсутствию обременений. Вариантов же различных обременений и ограничений – масса. Это могут быть запрет на регистрационные действия, ипотека, аресты, залоги и т.д.

Если рассматривать понятия «обременение» и «ограничение» в самом широком смысле, то Выписка из ЕГРН не сможет предоставить вам всю информацию, как то:

• О прописке несовершеннолетних детей или лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника
• О наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам
• О согласии или несогласии супруга/супруги на отчуждение квартиры, если она покупалась в браке

Как быть, если обременения с объекта сняты, а во ФГИС ЕГРН они все ещё числятся?

Если на объект недвижимости продавца или ваш были наложены обременения (арест, запрет, залог, ипотека и т.д.

), которые были недавно сняты или отменены, а, получив Выписку, вы обнаружили, что они все еще зарегистрированы в Росреестре, — то не стоит сразу впадать в панику! Это просто может означать, что регистратор еще не успел внести новую информацию о вашем объекте недвижимости в базу ФГИС ЕГРН.

Поэтому вам просто необходимо подождать 14-20 календарных дней и получить новую выписку. Если же по истечению этого срока информация по вашему объекту не будет обновлена, вы можете обратиться в МФЦ самостоятельно.

В этом случае, после вашего обращения, регистратор обязан будет внести правки в срок до 5-ти рабочих дней, и теперь, если этого не будет сделано, регистратор лично будет нести ответственность за неверную информацию, содержащуюся в ЕГРН.

Подробнее узнать о процедуре внесения изменений можно в статье: Как исправить ошибки в Выписке ЕГРН.

Проверить недвижимость на обременения и ограничения

Что делать, если на недвижимости есть обременения и они не сняты? 

Если вы собираетесь приобрести квартиру, дом или земельный участок, то вам однозначно нужно знать о наличии или отсутствии обременений и ограничений на объекте, поскольку, в случае возникновения спора, вы будете признаны добросовестным покупателем только в случае должной осмотрительности. Если же, получив Выписку, вы увидели, что они есть, то вам обязательно нужно обговорить и документально закрепить ваши договоренности с продавцом.

• Например, при наличии ареста или залога, вы можете заключить предварительный договор, в котором будет указано, до какой конкретной  даты продавец обязуется снять данные обременения, чтобы Вы имели возможность приобрести юридически чистый объект.
• Составить договор купли-продажи недвижимости
• Безусловно, Вы имеете право купить квартиру или дом и при наличии некоторых типов обременения, но в этом случае процесс покупки усложнится, а приобретение такой недвижимости станет очень рискованным.
• Подробнее о подготовке к покупке квартиры читайте в статье: Что нужно знать перед покупкой квартиры и как ее проверить?

* Статья носит информационно-справочный характер. Не является публичной офертой в части заказа Выписки из ЕГРН. Наш портал не предоставляет выписки из ЕГРН Росреестра.

Два обременения на квартиру застройщика

В тех случаях, когда имеется два обременения на квартиру застройщика, стоит всерьез задуматься о целесообразности такой покупки. Вполне возможно, что последующие расходы могут оказаться намного выше временной выгоды.

Стоимость жилья сегодня настолько непропорциональна уровню дохода граждан нашей страны, что они готовы идти на любые риски и издержки, чтобы максимально удешевить приобретение недвижимости. Одним из вариантов достижения подобной цели является покупка квартиры с наложенным на нее обременением.

Стоимость такой жилплощади может быть значительно ниже, но за это придется платить временем, нервами и возможными материальными издержками в будущем.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию по приобретению недвижимости, когда действует двойное ограничение на жилье застройщика или другие виды запретов и ограничений, нужно знать некоторые нюансы, связанные с отчуждением такой жилплощади.

Виды и особенности ограничений на жилье

Обременением считается наложение определенных ограничений и запретов на право собственности владельца недвижимости относительно ее использования и отчуждения.

Без разрешения третьих лиц, наложивших одно или два запрета на квартиру, ее нельзя продать, обменять, сдать в ренту или в аренду. В некоторых случаях под запретом находится прописка и проведение перепланировки.

Иногда жилплощадь становится закрытой для проживания в ней самих владельцев.

Рассмотрим виды и причины их возникновения:

1. Ипотека. Это наиболее распространенный способ приобретения жилья в рассрочку, когда взамен на целевой кредит покупатель передает купленную недвижимость банку в качестве залога. Действие ограничений на право собственности заканчивается после погашения долга и оформления квартиры в Росреестре.
2. Арест. Эта мера пресечения предполагает полное ограничение на проведение любых мероприятий по постоянному или временному отчуждению жилплощади. Арест объявляется решением суда по ходатайству коммунальных служб, перед которыми у владельца недвижимости возникла крупная задолженность. Арест снимается после оплаты всех счетов и штрафов, на основании подтверждающего этот факт документа.
3. Аренда. Не имея никаких прав на жилплощадь, квартиросъемщики на основании официального договора могут проживать в жилплощади до конца его действия. Покупатель не может требовать от них покинуть помещение раньше срока. Это обременение временное, оно автоматически снимается с наступлением даты, указанной в соглашении.
4. Рента. Когда действует два ограничения, ипотека и рента, то приобретать такую недвижимость весьма рискованно, так как кроме финансового фактора имеет место и субъективный. Снимать придется все ограничения — одно после кончины получателя ренты, второе — после погашения кредита.

Одновременно несколько запрета могут действовать, когда квартира находится в залоге и в ней зарегистрированы третьи лица. Выписать их бывает весьма проблематично даже через суд.

Обременения в новостройках

Двойное ограничение на жилье застройщика довольно частое явление, когда стройка испытывает недостаток финансирования. Покупка жилья в кредит в новостройке является выгодным вложением, так как его цена значительно ниже. Однако, довольно много зданий не могут сдать в эксплуатацию пониже, чем у объектов, сдаваемых с ремонтом под ключ. Причина элементарных хищений со стороны подрядчиков, ухода инвесторов или внезапных кризисов. Это провоцирует процедуру банкротства, которая может растянуться на месяцы и годы. Недвижимость забирается банком кредитором, что влечет за собой двойное обременение на квартиру застройщика.

Эта ситуация сложная, но не безвыходная. Свои деньги можно вернуть через суд, востребовав их с банка кредитора, который возложил двойное ограничение на недвижимость. Но, это довольно проблематично, так как искомые средства вложены в недвижимость.

На заметку: Намного проще избавиться от двойного запрета на жилье после завершения строительства, когда появится новый инвестор.

Ограничения снимаются после того, как застройщик оформит такие документы:

• свидетельство о постановке дома на учет в Регистрационной палате;
• акт передачи строения на баланс местной администрации;
• протокол про присвоения новостройке статуса коммерческой;
• технические условия, отработанные БТИ;
• разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый адрес объекта недвижимости.

При наличии полного комплекта такой документации, двойное обременение на квартиру снимается. Покупателю остается только погасить долги по ипотеке, чтобы стать полновластным хозяином жилья.

Нюансы при приобретении недвижимости

Владельцы такой недвижимости знают, что продать ее проблематично, а если и удастся, то по сниженной цене. Поэтому, они могут пойти на обман покупателя, всеми правдами и неправдами скрывая факт, что у квартиры одно или два обременения. Дело может дойти и до вручения денежного вознаграждения должностным лицам за то, чтобы они удалили информацию об ограничениях на жилье из базы данных.

Кроме этого, нужно учитывать, что после покупки жилья, его владелец может столкнуться с такими проблемами:

• долги за коммунальные услуги;
• прописка в жилплощади третьих лиц;
• аварийное состояние здания;
• наличие квартиросъемщиков, проживающих по договору;
• невозможность продать жилье сразу после покупки.

Исходя из этого, перед тем, как купить квартиру с обременением, нужно собрать полную информацию об объекте, и только после этого принять грамотное и взвешенное решение.

Видео по теме

Росреестр разъяснил правила покупки жилья с обременением – Новости на СПРОСИ.ДОМ.РФ

Зачастую на рынке недвижимости можно встретить жилье, на которое наложено обременение. Эксперты Росреестра рассказали о том, какие бывают виды ограничений на сделки с недвижимостью, где можно узнать об их наличии и как их снять.

Обременение – одна из разновидностей ограничения права собственности на недвижимость. Как правило, для того, чтобы совершить сделку с жильем, на которое наложено обременение, необходимо согласие других сторон, например, банка или получателя ренты. В некоторых случаях наличие такого статуса и вовсе означает полный запрет на любые действия с недвижимостью.

Какие бывают обременения

Ипотека – самый распространенный вид обременения, по информации Росреестра. Вплоть до полного погашения ипотечного кредита, жилье остается в залоге у банка и является гарантией выплаты задолженности. По этой причине любые сделки с ипотечным жильем, например, купля-продажа или дарение, должны происходить только по согласованию с банком.

Отметка о наличии обременения по ипотеке вносится в базу данных ЕГРН. Как правило, после закрытия обязательств по кредиту банки самостоятельно подают заявление в Росреестр о снятии ограничений на сделки.

Еще одна разновидность обременения — арест. Он предполагает полный запрет на совершение любых действий с недвижимостью, которые требуют государственной регистрации. Распоряжаться таким имуществом нельзя пока арест не будет снят.

Арест должен снять тот государственный орган, который его наложил. Чаще всего это суд или служба судебных приставов. Они же должны направить в Росреестр документ о снятии ограничений.

Рента – соглашение, по которому право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который возьмет на себя обязанность по содержанию бывшего владельца.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, а на недвижимость налагается ограничение. Чтобы распорядиться таким объектом нужно получать разрешение получателя ренты.

При продаже такого жилья обязанность по уплате ренты переходит на покупателя.

Ранее сообщалось о рекомендациях Федеральной нотариальной палаты о рисках заключения договора ренты.

Где узнать о наличии обременений

О наличии самых распространенных видов обременений (ипотека, арест, рента или аренда) можно легко узнать из выписки из ЕГРН. В этом документе содержится информация об ограничениях, которые наложены на недвижимость и сроках их снятия.

Заказать выписку из ЕГРН можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Кадастровой палаты, на портале “Госуслуги” или лично через МФЦ. Также информацию наличии обременений можно получить с помощью бесплатного online-сервиса на сайте Росреестра.

Обременения, которые сложно отследить

Некоторые разновидности обременений не указываются в выписке из ЕГРН, поэтому отследить их достаточно сложно. Например, если один из собственников состоит в браке, то для совершения сделки необходимо получать разрешение супруга.

Другая распространенная ситуация связана с наличием несовершеннолетних среди собственников. В этом случае продавцу квартиры до заключения договора необходимо обратиться за согласием в органы опеки и попечительства. Поэтому при покупке недвижимости стоит также обращать внимание на документы собственника, а также правоустанавливающие документы на недвижимость

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями.

Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю.

При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца.

Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных.

При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

• Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер:
• 
• Скачать образец

В системе КонсультантПлюс есть готовые образцы договоров с обременением, например, договор купли-продажи квартиры с обременением, договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением, а также соответствующие акты приема-передачи такого имущества. Получите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к документам.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара.

Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения.

В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею.

При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст.

178 ГК РФ.

Что такое обременение на недвижимости и как его снять

Ипотека

/ 1 июля 2022 09:25

Текст изменился / 10 августа 2022

С развитием рынка кредитования продажа жилья в залоге встречается все чаще. Самое существенное ограничение для владельцев такого жилья – невозможность его продать. Расскажем про виды обременений, плюсы и минусы при покупке.

Купить недвижимость в залоге у банка – какие есть нюансы?

Обременение на квартиру – что это значит для покупателя? Ограничение возможности распоряжаться недвижимостью для собственника из-за прав частного, юридического лица или государства на имущество.

Самое существенное ограничение – невозможность продать собственность.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, их накладывают по разным причинам. Разберем, с чем связан каждый из видов.

Ипотека

Сергей Иванович продает квартиру, которая находится в залоге. По правилам, продажу проводят через переоформление ипотечного займа с Сергея Ивановича на покупателя, который может продолжить выплачивать кредит, а может погасить долг и снять ограничение.

 Чем рискует покупатель?

Если Сергей Иванович поступит нечестно, погасит кредит средствами из задатка, внесенного покупателем, и откажется от сделки, то последний потеряет деньги. Но в таком случае суд обяжет вернуть средства сразу или частями.

Если вы проводите сделку официально, вносите задаток на эскроу-счет, то шансов стать жертвой мошенников немного.

Если вы планируете купить недвижимость, приобретенную по договору долевого участия, которая не сдана Госкомиссии, то оформляется переуступка прав.

В Совкомбанке доступна ипотека на выгодных условиях. Если вам понравилось жилье в залоге, вы хотите оформить ипотечный заем, то воспользуйтесь нашим удобным кредитным калькулятором ниже, чтобы рассчитать оптимальный срок и размер выплат.

Зинаида Ивановна больна деменцией, она нуждается в уходе и присмотре, семьи у нее нет, и пожилая женщина заключила договор ренты со знакомой Натальей. Согласно договору, Наталья будет оплачивать расходы – выплачивать ренту и ухаживать за Зинаидой Ивановной. В качестве оплаты Наталья унаследует квартиру после смерти старушки.

Рентой называют материальную помощь, которую получает владелец жилья. Без его письменного согласия продать собственность не получится.

Как и другие договоры, накладывающие ограничения, договор ренты можно переоформить.

Например, если Наталья не может больше ухаживать за Зинаидой Ивановной и выплачивать ей ренту, она может подыскать другого человека, который готов взять на себя заботы о ее подопечной, и переоформить на него договор ренты.

Если все будет оформлено по закону, то рисков нет. А если Наталья попытается продать квартиру при жизни владелицы и не сообщит покупателям о договоре ренты, то точно возникнут сложности.

Арест

Суд может наложить арест на любое имущество, в том числе и недвижимое.

Марат и Надежда разводятся, идет раздел имущества через суд, и, пока дело не завершено, никто из супругов не может продать, сдать или подарить жилье, так как суд наложил на него арест.

Также арест накладывают на имущество должника и в случае судебного разбирательства между наследниками. Сведение об аресте вносятся в ЕГРН, а после того, как суд снимет арест, собственник может распоряжаться им по своему усмотрению.

Аренда

Мария хочет продать комнату в коммунальной квартире, но за 2 месяца до этого она сдала ее, срок договора – 12 месяцев. Выселить жильцов раньше срока, не расторгнув договор и не выполнив прописанные в нем условия, она не имеет права, но может предложить новому собственнику перезаключить договор с арендаторами на себя.

Договор был зарегистрирован в Росреестре – это означает, что сведения об этом можно получить при проверке квартиры перед покупкой. А если договор нигде не регистрировался и не был расторгнут перед продажей, то арендаторам придется съехать и разбираться с бывшим владельцем.

Если вы купили недвижимость, а в ней проживают люди, то владелец должен заранее расторгнуть договор

Узнать об ограничениях можно из выписки из ЕГРП: там стоят отметки об ипотеке, ренте, аресте, но бывают неочевидные случаи. К ним относятся:

• среди прописанных в жилье есть человек, отказавшийся от приватизации;
• есть человек, получивший право пожизненного проживания по завещанию;
• среди собственников есть несовершеннолетние, получившие доли благодаря покупке собственности с использованием маткапитала.

В последнем случае органы опеки следят за тем, чтобы дети по условиям сделки получили определенные доли – превышающие по площади те, которые им причитались в имеющемся жилье.

Алина на средства маткапитала выкупила ¼ долю в квартире бабушки, по закону она выделила доли двум детям – по 1/12 каждому ребенку. При продаже этого жилья детям должны выделить либо аналогичные доли в недвижимости большей площади, либо бóльшие доли, если метраж меньше или такой же.

Случается, что родители не выделили доли детям, продали недвижимость, которую приобрели, используя маткапитал. Такая сделка может быть признана недействительной.

Родители обязаны выделить доли детям, если жилье куплено на средства маткапитала

• Необходимо посмотреть, есть ли юридические препятствия для продажи, дарения и сдачи жилья в аренду. Сделать это можно несколькими способами:
• Для получения дополнительных сведений можно попросить у продавца выписку из домовой книги – так вы увидите полный список всех зарегистрированных жильцов.
• В договоре можно предусмотреть пункт, обязывающий выписать из жилья всех, кто там зарегистрирован.

Покупая квартиру, полученную по наследству, уточните, не прописано ли в документе право других родственников на пожизненное проживание. Если жилье приобрели на средства маткапитала, то должен быть нотариально заверенный документ о выделении «детских» долей.

Как снять обременение с недвижимости

Существует два пути:

• односторонний – вы выплатили все платежи, банк направляет заемщику информацию об исполнении долговых обязательств и получении права распоряжаться собственностью;
• двусторонний – заявку в государственный реестр подают и кредитор, и заемщик, прилагая выписку с отметкой о выплате кредита и отсутствии задолженности.

Если вы подаете документы на возврат прав собственности сами, то сделать это можно онлайн через сайт Росреестра (нужна электронная подпись) или лично в многофункциональном центре.

Собрать документы

Какие документы нужно собрать:

• паспорт собственника, который брал кредит + документы созаемщика (когда заем оформляли муж и жена);
• заявку на погашение регистрационной записи об ипотечном займе;
• закладная – документ с пометкой о полной выплате задолженности;
• информация о состоянии кредитного счета;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• справка об отсутствии долгов перед кредитной организацией;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины.

В многофункциональном центре бумаги примут сразу после закрытия займа, а вот для реестра понадобится свежая выписка из ЕГРН.

Имейте в виду, что предоставление вам документов может занять до 3 недель, дольше всего придется ждать бумажный вариант закладной – такие документы хранятся в депозитарии.

Если вы подаете документы в МФЦ лично, то подписанное заявление на снятие совместно с кредитором нужно предоставить в оригинале, остальной пакет – в копиях, но при подаче оригиналы нужно предъявить сотруднику центра.

Количество заявлений зависит от числа собственников – каждый подает отдельное, также отдельно оплачивается пошлина. Размер госпошлины за внесение в реестр информации о снятии обременения в 2022 году – 350 рублей.

Дождаться документов

Быстрее всего действовать самому через федеральную службу государственной регистрации – подача документов и заявлений онлайн не занимает много времени, а готово все будет через 3 дня. Через 5 дней вы можете забрать выписку с внесенными изменениями. 

Получить свежую выписку из ЕГРН и распоряжаться своим жильем можно через 3-5 дней после внесения последнего платежа

Онлайн избавиться от обременений можно на сайте Росреестра или на госуслугах. Понадобится зарегистрировать электронную цифровую подпись, это тоже делают на сайте государственных услуг, по времени занимает от одного дня.

Как действовать в федеральной службе государственной регистрации:

• заходите в раздел «Регистрация и прекращение прав…»;
• далее нажимаете «Погашение регистрационной записи»;
• вводите данные, заполняете заявление, прикладываете скан-копии документов.

Как действовать на госуслугах:

• находите раздел «Государственная регистрация прав» и следуете указаниям.

Как быстро снимут обременение

Сколько времени нужно, чтобы убрать ограничения?

• Получение закладной – от 5 дней для электронного варианта, для бумажного – до 14.
• Обработка пакета документов и внесение изменений в реестр – от 5 до 10 дней.

Если процедуру проводит кредитная организация, это займет больше времени.

Покупка квартиры с обременением – плюсы и минусы

Видов юридических ограничений много, но приобретать жилье под арестом, со сложностями в виде жильцов с правом неограниченного проживания или договора ренты не нужно.

Чем «чище» сделка, тем меньше сложностей. Давайте остановимся на покупке квартиры в ипотеке и выясним, каковы риски и преимущества такой покупки.

Недостатки у такой покупки есть. Если вы планируете выплачивать долг по графику, то не получится:

• выставить жилье на продажу без согласия кредитной компании;
• официально сдавать недвижимость;
• делать перепланировку;
• прописать других жильцов без согласия кредитора;
• долго оставлять жилье без присмотра (например, не получится уехать на год, чтобы работать в другом городе).

Самый большой риск – потерять жилье из-за невозможности платить по договору, но на такой шаг идут в самом крайнем случае, после отсрочки и рефинансирования.

А достоинства? Их много! Во-первых, если вы выбрали жилье в залоге, значит теперь вы живете в своей недвижимости и вкладываете средства в нее, обставляете по своему вкусу, вам не надо думать о чувствах вашего арендодателя – продлит ли он с вами договор или внезапно надо будет искать новое жилище. Вы оплачиваете покупку жилья частями, даже если у вас нет финансовой возможности приобрести его сразу.

Существенный плюс такой сделки – проводится под строгим контролем со стороны кредитора: вы не передаете залог напрямую, а вносите на эскроу-счет, поэтому риск потерять средства минимальный.

Что можно делать в ипотечной квартире:

• зарегистрировать супруга, маму, папу и детей;
• делать ремонт;
• устанавливать новые трубы, проводку, сантехнику;
• организовывать вечеринки и праздники.

Следовательно, вы можете жить в ипотечном жилье, как находились бы в квартире без залога. Важно только вовремя вносить ежемесячные платежи.

Сегодня число сделок с обременением по ипотеке велико, рынок ипотечного кредитования будет только расти, поэтому боятся их не нужно. Важно только проверять, не умолчал ли продавец о действующем договоре аренды или детях с выделенным долями, и проводить сделку под контролем банка.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Анна Молчанова

Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.

ВС: Разделение заложенной квартиры на две – не влечет прекращение залоговых прав

21 февраля Верховный Суд РФ вынес определение по спору между банком и гражданином-банкротом о признании требований, включенных в реестр требований кредиторов, обеспеченными залогом двух квартир, возникших вследствие самовольного переустройства жилья.

Одна ипотечная квартира превратилась в две

В 2008 г. АКБ «Абсолют Банк» и супруги Одинцовы заключили кредитный договор, по условиям которого исполнение обязательств обеспечивалось ипотекой квартиры, переданной в залог банку по закладной. В том же году супруги переустроили квартиру, разделив ее на две отдельные, соединенные общим коридором.

В марте 2011 г. вступило в силу решение суда о взыскании задолженности по кредитной сделке, а спустя два года на основании указанного решения было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на заложенную квартиру.

12 июля 2013 г. Жуковский городской суд Московской области присвоил новым квартирам номера 40 «а» и 40 «б» и вынес решение о регистрации права общей собственности супругов на недвижимость и ипотеки на нее.

Однако легализованная в судебном порядке недвижимость не была поставлена супругами на кадастровый учет. Одинцовы также уклонились от госрегистрации прав на новые объекты недвижимости и их обременение ипотекой.

Впоследствии главу семьи суд признал банкротом, в отношении его имущества была введена процедура реализации.

Банк обратился в суд с заявлением о включении его денежных требований в реестр кредиторов, а также просил признать часть требований обеспеченными залогом спорного имущества.

В обоснование своих требований банк сослался на то, что не получил исполнение по кредитному договору. Кроме того, банк просил включить в реестр задолженность по договору об использовании пластиковой карты.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований банка в связи с пропуском им срока предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению. Первая инстанция отметила, что решение о взыскании задолженности по кредитной сделке вступило в силу в 2011 г., а банк обратился в суд с заявлением только в 2016 г.

В апелляции банк заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором просил заменить его на «КИТ Финанс Капитал». Вторая инстанция отменила решение первой, отметив, что в 2013 г. судебный пристав возбудил исполнительное производство на основании решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенную квартиру.

При этом апелляция указала, что с момента вступления в силу решения суда по гражданскому делу банк был вправе зарегистрировать в государственном реестре залоговое обременение в отношении новых квартир в свою пользу, однако не сделал этого, в связи с чем не может быть признан залоговым кредитором.

Также суд отметил, что договор купли-продажи закладной на прежнюю квартиру, заключенный банком и «КИТ Финанс Капитал», был признан недействительным, что послужило основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Тем не менее апелляция включила в реестр кредиторов требование банка на сумму свыше 7 млн руб. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции, отклонив доводы банка о том, что суд первой инстанции не рассмотрел его требование о включении в реестр задолженности по договору об использовании пластиковой карты.

Не согласившись с данной позицией, банк и «КИТ Финанс Капитал» обратились в ВС. В жалобах они просили отменить акты нижестоящих судов в части отказов в признании спорных требований обеспеченными залогом имущества и процессуальной замене кредитора.

ВС признал требования банка

Изучив обстоятельства дела № А41-77824/2015, Верховный Суд удовлетворил жалобы заявителей.

Со ссылкой на преюдиционное значение решения от 12 июля 2013 г. ВС пояснил, что ранее суд сделал вывод о наличии залогового обременения в пользу банка в отношении новых квартир, образованных из переустроенной.

Участники процесса не оспаривали, что несмотря на наличие данного решения, новые объекты не были поставлены ими на кадастровый учет, а в Росреестре в настоящее время содержится неактуальная информация о праве собственности на несуществующую квартиру № 40 и ее обременении залогом.

Высшая судебная инстанция указала, что суды, ссылаясь на отсутствие госрегистрации залога в отношении вновь образованных объектов, не приняли во внимание, что она не могла быть осуществлена до регистрации права собственности на них. При этом сведения госреестра перестали отражать действительное положение дел исключительно вследствие действий залогодателей, которые самовольно переустроили заложенную квартиру без согласия залогодержателя.

ВС подчеркнул, что разрешение вопросов, связанных с регистрацией права собственности на новые квартиры и общий коридор, находилось в сфере контроля залогодателей – именно им следовало принять меры к актуализации записей госреестра, поэтому обстоятельства, возникшие из-за их поведения, не могли быть поставлены в вину залогодержателю.

С учетом изложенного Суд признал требования банка, вытекающие из неисполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченными залогом незарегистрированных квартир и общего коридора, в отношении которых судебным решением подтверждены основания возникновения как права собственности, так и ипотеки. Как указано в определении, мероприятия, связанные с регистрацией прав, в процедуре реализации имущества осуществит финансовый управляющий в соответствии с Законом о банкротстве.

При этом высшая судебная инстанция согласилась с выводами апелляции в части отклонения ходатайства о процессуальной замене, так как ранее суд признал недействительным договор купли-продажи закладных в части продажи закладной на квартиру № 40.

Кроме того, Суд отметил, что в рамках рассматриваемого дела банк предъявил должнику два вида денежных требований: связанных с неисполнением обязательств по кредитному договору и с неисполнением обязательств по договору об использовании пластиковой карты. По второму виду требований первая инстанция процессуального решения не приняла.

В этой связи ВС Определением № 305-ЭС16-20992 (8) отменил постановления апелляции и кассации в части отказа в признании требования банка обеспеченными залогом и признав требования последнего.

В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Требование банка о включении в реестр кредиторов задолженности по договору об использовании пластиковой карты было направлено на новое рассмотрение.

Значение дела для практики

В комментарии «АГ» партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук отметил, что позиция высшей судебной инстанции коррелируется с давно сложившейся практикой об эластичности залога: «ВС указал, что реконструкция предмета залога не влечет прекращение залоговых прав на него».

По мнению эксперта, аналогичный подход был отражен в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога.

«Свойство эластичности залога предполагает, что изменение внешней формы заложенного имущества не влечет прекращение залога – он сохраняется до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности», – пояснил адвокат.

По мнению партнера, руководителя практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александра Латыева, определение способствует устранению злоупотреблений и большей защите кредиторов – в том числе, от недобросовестных действий должников.

При этом эксперт отметил, что в законе нет универсальных прямых указаний на то, что в случае преобразования одного объекта недвижимости в несколько ранее установленный залог распространяется на новообразованные объекты.

«Нечто подобное есть в ЗК РФ, но только применительно к ситуациям разделения и выделения земельных участков, –пояснил он.

– Однако очевидно, что предоставлять возможность “стряхивать” обременения путем перестройки недвижимости нельзя, иначе собственники получат слишком сильный инструмент для злоупотреблений в ущерб кредиторам».

По мнению Александра Латыева, в условиях, когда признание залогового права на новые объекты даже с учетом того, что регистрация обременения была произведена только в отношении прежнего объекта, не затрагивает прав третьих лиц, залог следует считать сохранившимся и распространенным на новообразованные объекты.

При этом эксперт выразил надежду, что определение сократит количество случаев такого устранения обременений.

«Следует отметить, что речь может идти не только о реконструированной недвижимости, но и, например, о ситуации, когда достраиваются объекты незавершенного строительства, – отметил он.

– Если объект обременен залогом, тот должен распространяться на завершенный строительством объект, а не прекращаться. То же самое можно сказать и про залог прав по ДДУ – вполне логично, что по достройке объекта в залог должен поступать и он».

Эксперт полагает, что в идеале такие ситуации – когда обремененный ипотекой объект прекращается, а на созданный в результате его модификации новый объект ипотека не регистрируется, – должны устраняться надлежащей организацией регистрационной системы, предусматривающей переход указанных обременений.