Необходимость продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, чаще всего возникает в связи с желанием приобрести более просторное жилье или переехать в другой населенный пункт. Российское законодательство не запрещает такие сделки, но накладывает ряд ограничений. Родители при продаже жилья обязаны соблюсти  интересы ребенка.

При каких условиях можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

%colored_text_box=5%

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

%colored_text_box=1%

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей.

Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья.

Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

%colored_text_box=2%

• Получено согласие уполномоченных органов

Если планируется продажа квартиры, обремененной залогом, то требуется не только разрешение органов опеки и попечительства, но и, в случае с непогашенной ипотекой,  банка.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.

Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:

Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

%colored_text_box=3%

• Документы, удостоверяющие личность

К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

• Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
• справка о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• сведения об оценочной стоимости имущества;
• поэтажный план;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

• %offer_id=2001385%
• %offer_id=2001325%
• %colored_text_box=4%

Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования. Решение может быть обжаловано в суде.

Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Минимальный период владения

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Наличие непогашенной ипотеки

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Срок действия согласия

Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.

Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.

Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.

Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.

1. %offer_id=2001324%
2. Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:
3. Шаг 1. Определить размеры долей на детей

В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.

Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.

Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре

Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.

Шаг 3. Найти детям новое жилье

Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.

Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.

Шаг 4. Получить разрешение органа опеки

Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:

• паспорта и свидетельства о рождении участников;
• договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
• выписки из ЕГРН о праве собственности;
• техпаспорта;
• разрешение органа опеки.

На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг. Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.

Квартира с ипотекой

Для продажи ипотечной квартиры необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Снять обременение или договориться с банком о переуступке кредита

Чтобы погасить ипотеку можно использовать собственные сбережения или взять потребительский кредит. Для снятия обременения необходимо обратиться в Росреестр (или МФЦ) с заявлением и справкой банка, подтверждающей отсутствие задолженности. Орган рассмотрит документы и выдаст новую выписку из ЕГРН.

А что делать тем, кто пока не в состоянии выплатить ипотеку? В таком случае следует предоставить на согласование банку договор, в котором оговорено погашение ипотечного кредита за счет средств, полученных от покупателя квартиры. Некоторые банки дают согласие, особенно в ситуации, когда большая часть ипотеки уже погашена.

Наконец, продать ипотечную недвижимость можно при условии возврата субсидии Пенсионному фонду РФ. Тогда отпадет обязательство по выделению долей несовершеннолетним. Часть средств от продажи объекта пойдёт на погашение ипотеки, а остаток – на счет продавца.

• %offer_id=2002058%
• Шаг 2. Получить разрешение органов опеки
• Здесь процедура такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:

• выделить доли в недвижимости детям;
• зарегистрировать соглашение (договор дарения) в Росреестре;
• найти новое жилище несовершеннолетним;
• обратиться в органы ОиП с заявлением.

Если обременение ещё не снято, то  нужно дополнительно предоставить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. В таком документе указано, что покупатель до момента основной сделки переводит часть денег продавцу в счет погашения обязательств перед банком.

Шаг 3. Зарегистрировать сделку

Процедура регистрации договора такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Если осуществляется переуступка обязательств новому собственнику, то помимо вышеуказанных документов покупатель должен предоставить в МФЦ договор с банком.

Заключение

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет. И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом

Содержание:

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев.

Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей.

С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП.

Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки.

Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире 

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем.

Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам.

Некоторые ООиП требуют предоставить «Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему». В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется. 

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
8. Предварительные договоры купли-продажи;
9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно.

И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей.

Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

14 Авг 2019

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке ????. Пошаговая инструкция, договор купли-продажи, особенности проведения сделки

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом — ситуация, которая нередко встречается на рынке жилья. Однако, как показывает практика, провести такую сделку сложнее, чем обычную. Для этого должны быть соблюдены все требования законодательства. Рассказываем, как продать недвижимость, какие существуют риски и как защитить свои интересы при проведении купли-продажи.

Содержание

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки.

По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
• предварительные договоры купли-продажи;
• разрешение банка на проведение сделки;
• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме.

В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора.

Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение органов опеки на продажу;
• стоимость жилья;
• подтверждение того, что объект не находится под обременением;
• порядок вступления договора в силу;
• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальном порядке. При возникновении затруднений вы можете воспользоваться помощью риелтора или кредитного менеджера.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях.

Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет).

Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение).

Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Собираясь продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, продавец должен учитывать риски, с которыми может столкнуться. В первую очередь они связаны с признанием сделки неправомерной органами опеки и попечительства или Пенсионным фондом России.

Также не стоит забывать и о том, что даже при согласии всех сторон на проведение купли-продажи есть риск, что в дальнейшем соглашение может быть оспорено в судебном порядке. А если будет доказана неправомерность и незаконность сделки, продавцам будет грозить административная ответственность.

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заранее получить разрешения всех инстанций и исключить нарушения прав и интересов других собственников и норм законодательства.

При покупке квартиры, ранее приобретенной с задействованием материнского капитала, покупатель рискует не меньше продавца. Главная опасность заключается в нарушении порядка выделения долей несовершеннолетним. Если окажется, что при продаже были нарушены интересы ребенка, сделку аннулируют.

Недвижимость в этом случае возвращается продавцам, а средства на ее покупку — покупателям. По времени процедура обнуления сделки может занять до нескольких месяцев. Нередки случаи, когда факты нарушений «всплывали» уже после заключения договора.

В этом случае ситуация решается в судебном порядке.

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Узнайте свою ставку по ипотеке Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию? Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует* в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Как продать ипотечную квартиру с вложенным материнским капиталом

Если вы покупали квартиру в ипотеку с привлечением средств материнского капитала и сейчас решили ее продать, необходимо получить согласие банка и органов опеки. Рассказываем о вариантах продажи недвижимости, особенностях учета имущественных прав детей и порядке проведения сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=w-AjqDScRn0\u0026pp=ygWIAdCa0LDQuiDQv9GA0L7QtNCw0YLRjCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGDINC60YPQv9C70LXQvdC90YPRjiDRgSDQuNGB0L_QvtC70YzQt9C-0LLQsNC90LjQtdC8INC80LDRgtC10YDQuNC90YHQutC-0LPQviDQutCw0L_QuNGC0LDQu9CwIDIwMjM%3D

Мы уже рассказывали о порядке продажи квартиры, ипотека по которой еще не выплачена. В случае, если вы погасили часть кредита сертификатом на материнский капитал, базовый порядок сделки не меняется. Квартиру можно продать, если:

• погасить всю задолженность перед банком досрочно и снять обременение с недвижимости
• заключить сделку при согласии банка с погашением остатка долга покупателем через аккредитив или напрямую
• продать недвижимость вместе с целевым кредитным договором

Но здесь есть важный нюанс — учет имущественных прав детей. Государство защищает права несовершеннолетних на обеспеченность жильем и противодействует нецелевому использованию средств субсидий. Поэтому если квартира куплена на средства маткапитала, все несовершеннолетние члены семьи должны быть обеспечены долей в составе общего имущества.

Чтобы потратить средства материнского капитала на покупку квартиры (1), необходимо чтобы кредит был целевым и расходовался строго на покупку жилой недвижимости или её строительство с обязательством выделения долей детям. Обратитесь в Райффайзен Банк, чтобы уточнить условия оформления ипотеки с маткапиталом при использовании стандартных программ и господдержки.

Долю можно оформить сразу при покупке недвижимости, включив детей в число приобретателей. Однако банки редко оформляют залоговое имущество на несовершеннолетних: такую недвижимость сложно продать, а для заключения сделки требуется много согласований.

Поэтому при оформлении кредитного договора и использовании маткапитала для погашения ипотеки заключается Соглашение об определении долей, согласно которому дети получат свое право на имущество в течение 6 месяцев с момента закрытия ипотеки и вывода квартиры из-под залога банка.

Рассчитать размер доли для выделения просто: она не должна быть меньше его доли в материнском капитале. Чтобы ее узнать, необходимо разделить сумму сертификата на количество членов семьи — маткапитал является общей жилищной субсидией, а не персональной.

Например, в 2021 году маткапитал равен 483 881 руб. 83 коп, если в семье двое детей и двое родителей, доля каждого составляет483 881 руб. 83 коп: 4 = 120 970 руб. 45 коп.При покупке недвижимости стоимостью 8 млн рублей, 120 970 руб. составляет 1.51%.

Для расчета номинальной доли значение округляется до целых единиц — 2%, в долях это будет 1/50 часть. При этом нужно учитывать норму площади на человека от 10 до 18 кв. м. — требования указаны в Жилищном кодексе (2).

Выделить можно больше, в том числе разделить недвижимость в равных долях на всех членов семьи.

Соглашение предоставляется в ПФР, без него средства маткапитала получить невозможно. Оформить его можно самостоятельно или обратившись к нотариусу, после чего сведения должны быть занесены в Росреестр, регистрация занимает до 4 дней. Для этого надо обратиться в МФЦ с документами. Потребуются:

• паспорта родителей, свидетельство о рождении на каждого ребенка 
• свидетельство о браке
• выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности
• три экземпляра Соглашения об определении долей
• кассовый или распечатанный из платежного приложения чек об уплате госпошлины для каждого из обратившихся — если заявителей трое, должно быть три чека

• Сделайте копии соглашения и заверьте их у нотариуса: они нужны при проведении любых сделок с недвижимостью от продажи до оформления наследства.
• Не выделять доли нельзя — вас обяжут вернуть маткапитал на счет Пенсионного фонда, а ваши действия могут признать мошенническими.

1. После того, как на несовершеннолетнего оформлена доля в общем имуществе, продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства невозможно (3).
2. Чтобы опека выдала разрешение, можно использовать несколько вариантов обеспечения детей жильем:

• Гарантировать приобретение нового жилого объекта с выделением доли несовершеннолетнему. При этом жилищные условия не должны ухудшиться, а размер доли не может быть уменьшен.
• Оценить продаваемую долю в рублях и положить средства на счет ребенка в банке. Право распоряжения средствами со счета должно быть только у ребенка по достижении совершеннолетия. При этом ребенок должен быть обеспечен жильем с регистрацией по месту жительства.
• Выделить равнозначную долю в другой недвижимости, которая принадлежит родителям на праве собственности.

К заявлению с указанием причин продажи недвижимости и варианта гарантии прав несовершеннолетнего при проведении сделки необходимо приложить:

• свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт, если ребенок старше;
• паспорта родителей или документы, удостоверяющие причину отсутствия одного из них в случае развода, лишения родительских прав, смерти;
• документы о праве собственности на продаваемую недвижимость и правоустанавливающие документы на новое жилье, если вы покупаете квартиру взамен существующей;
• технические документы на квартиру, поэтажные планы и экспликацию, кадастровый план;
• отчет об оценке недвижимости на каждый объект, который рассматривается в заявлении;
• справка о составе семьи, включающая сведения о количестве прописанных — можно получить в МФЦ;
• сведения о банковском счете, если вы выбрали перечисление денег на счет вместо выделения долей.

Возьмите с собой оригиналы и копии всех документов — может потребоваться удостоверение их подлинности. Дети старше 14 лет должны присутствовать при подаче заявления — нужна их подпись.

На ответ у органов опеки есть 15 дней, решение предоставляется в письменном виде. Отказ можно обжаловать в суде, если есть основания. Если продажа квартиры с долями детей разрешена, можно переходить к заключению договора.

Основная сложность заключается в том, что для продажи нужно разрешение органов опеки, а на практике доли детям можно выделить только после закрытия ипотеки.

Если у семьи нет собственных средств для закрытия кредитного договора, к моменту сделки они приходят с незавершенным оформлением документов: Соглашение об определении долей есть, выделение не реализовано, разрешения от опеки нет, а на все процедуры нужно около месяца.

Что делать?

• Попытаться закрыть долг самостоятельно или сократить задолженность как можно больше. При небольшом остатке долга проще найти покупателя, а банк может согласиться на выделение долей детям, так как по структуре расчетов понятно, что ипотека будет точно закрыта и финансовые риски для банка минимальны.
• Получить предварительное решение органов опеки. Вы можете обратиться за консультацией еще до того, как нашли покупателя. Вам расскажут какие документы нужны, дадут предварительную оценку по вашей ситуации. Когда дойдёт до оформления, вам останется только подать уже одобренный пакет не тратя время на подготовку и сбор недостающих документов.
• Найти лояльного покупателя. Это самое сложное, поскольку люди могут бояться срыва сделки или просто не хотят долго ждать. При размещении объявления сразу указывайте, что квартира в ипотеке с маткапиталом, чтобы исключить недопонимание на начальном этапе. Если договоренность достигнута и покупатель готов погасить остаток долга за вас в счет приобретения недвижимости, необходимо заключить у нотариуса. Так как сделка касается имущества несовершеннолетних, нотариальное удостоверение обязательно (4). Если у покупателя нет собственных средств, можно заключить договор купли-продажи при поддержке банка, оформив новую ипотеку, или продать квартиру вместе с текущим кредитом. Ваш долг перед банком будет закрыт, обременение снято, вы сможете распределить доли и завершить сделку. Для защиты интересов сторон при расчете собственными средствами покупатель может воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом.

При продаже недвижимости, бывшей в собственности меньше минимального срока владения, необходимо уплатить НДФЛ с доходов. При выделении долей детям датой начала владения считается день регистрации права собственности на долю.

То есть если вы продаете ипотечную квартиру с маткапиталом и выделяете доли практически в момент проведения сделки, вам придется платить НДФЛ (5). Дело в том, что доли детей достались им даром, они не участвовали финансами и не могут уменьшить налогооблагаемую базу расходами.

Если доля ребенка при продаже равнялась 2% из нашего примера, а квартира была продана за, допустим, 9 млн рублей, за каждого из детей вы должны сдать декларацию и заплатить 13%:(9 000 000 * 2%) *13% = 23 400 рублей.При владении долей можно оформить налоговый вычет, что позволит перезачесть сумму налога.

Но поскольку имущественный вычет при покупке недвижимости предоставляется раз в жизни, лучше сохранить эту возможность ребенку на будущее.

Срок владения недвижимостью для родителей начинается с фактической даты первого перехода собственности, то есть с момента покупки квартиры, а не раздела долей.

Поскольку речь идет об одном объекте, при перераспределении долей в имуществе срок давности владения не меняется.

НДФЛ надо будет заплатить с прибыли за минусом всех расходов, включая проценты по ипотеке, только если вы владели квартирой менее 5 лет на момент продажи.

Эта страница полезна?

100% клиентов считают страницу полезной