Права

Как рассчитать стоимость доли в квартире 2023

Как рассчитать стоимость доли в квартире 2023

Правильно рассчитать стоимость доли в квартире – это означает найти адекватную цену, которая устроит потенциального покупателя. Неверно считать, что если вся жилплощадь стоит 4 млн. рублей, то 13 от нее – 1.2-1.3 млн. руб.  Важно понимать, что котируются не только квадратные метры, но и удобства проживания в них. В итоге, при самостоятельном расчете большинство владельцев долей решают, что для продажи привлекательней целое жилье, чем его часть.

По статистике до 85% всего жилого фонда РФ находится в долевой собственности. Причины этого – наследование, когда одно жилое родительское помещение делится между наследниками, деление приобретенного в браке жилья после развода и т.п.

В результате, в квартире оказываются зарегистрированы несколько собственников, у которых по документам отчуждены метры. Чтобы их продать, нужно знать реальную стоимость.

Оценку проводят для:

  • отчуждения доли для дальнейших сделок с недвижимостью (обмен, продажа, дарение);
  • последующего расчета арендной платы;
  • страхования доли;
  • принудительного выкупа части жилья;
  • раздела совместно нажитой собственности;
  • оформления ипотеки (кредита) и внесения доли в Залог.
  • Потребуется узнать стоимость «кусочка» жилого помещения и для налоговой, и для продажи, где в отчете должна стоять не приблизительная, а точная цена.
  • Для этого юристы советуют обращаться в профильные лицензированные фирмы, у которых в обязательном порядке должны быть документы на ведения подобного рода дел.
  • Каждый собственник решает сам – обращаться к таким организациям или провести оценку самостоятельно, опираясь на разъяснения в сети Интернет.
  • Чтобы правильно оценить стоимость доли нужно учитывать все нюансы, сопровождающие оценку, в том числе:
  • номинальную стоимость (черновую), узнают простым сравниванием рыночной цены к площади всей квартиры;
  • рыночную стоимость, которая всегда «плавающая» и от которой в конечном итоге зависит окончательная стоимость учитываемой доли.

Обязательно нужно определить, есть ли у владельцев устная договоренность и права на пользование общими метрами в квартире (санузел, ванна, коридор, балкон и т.п.). Если вопрос спорный и между долевыми участниками нет согласия, то владелец, права которого ущемляют или в его интересах сделать свою долю привлекательнее, может подать в суд.

Выступая истцом, он может добиться судебного решения, которое потом подшивают к основным документам.

Важно! Лучше, если все владельцы долей решат проблему в досудебном урегулировании. У нотариуса обязательно составляют бумагу, где прописывают правила использования общей жилой площадью.

Первая проблема, остро влияющая на цену доли, есть или нет свободный доступ в квартиру. Здесь идет прямая оценка адекватности других жильцов, нередко просто не пускающих в дом владельца доли.

Также нельзя думать, что отсутствие проблем и претензий автоматически повышает стоимость доли. Если велика вероятность того, что поведение других хозяев долей будет агрессивным, то продаваемая часть жилья сильно упадет в цене.

Если нет равномерного распределения долей между дольщиками, то вначале потребуется разделить квартиру и только потом оценивать полученное.

Небольшой, но неприятный нюанс – если доля большая (34 от общей площади), то владелец захочет продать ее по стоимости целой квартиры. Но как правило, покупать за такую цену никто не рискнет, даже если у второго владельца очень небольшая доля, все равно это — угловой жилец, посторонний человек.

Добиться увеличения стоимости части квартиры можно, если в жилом помещении несколько комнат и есть возможность сделать отдельные входы. Тогда покупатель может рассчитывать на проживание в изолированном помещении и не конфликтовать с дольщиками.

Если продается доля в однокомнатной квартире – то будет логичнее договориться с другими владельцами на общую продажу и разделение денег согласно полученной в итоге сумме.

https://www.youtube.com/watch?v=L95q26iopYk\u0026pp=ygVQ0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLRjCDQtNC-0LvQuCDQsiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNC1IDIwMjM%3D

Количество проживающих тоже имеет колоссальное значение при расчете стоимости. Собственник имеет право пустить на свою долю любое количество жильцов и именно их наличие сильно снижает сумму, а вероятность приобретения доли стремится к нулю.

Если на любой из долей прописаныпроживают несовершеннолетние, то расчет стоимости жилплощади снижается. Это обстоятельство делает практически невозможным продажу квартиры или ее части, нереальность заселения лиц с определенным социальным статусом или нездоровых. Органы опеки обязательно воспрепятствуют такому соседству.

Снизить стоимость доли или повысить ее могут и иные факторы. Именно поэтому предельно точно рассчитать ее невозможно. За основу берется формула: Скв*Д2*К, где:

  • Скв – рыночная стоимость;
  • Д – доля (ее кВ.м.);
  • К – спецкоэффициент параметров.

Первые два критерия нетрудно найти самостоятельно, а вот над последним придется потрудиться. Именно он включает в себя все существующие нюансы, тайные и явные, исходящие из предпочтений покупателей. Без специальных знаний и навыков – не обойтись.

Расчет стоимости доли нужен и для предоставления в налоговую, чтобы оплатить Налог на Недвижимость. По закону совладельцы обязаны нести бремя налоговых расходов согласно своим долям. Цифры рассчитываются от кадастровой стоимости.

Как рассчитать правильно:

  • определить инвентаризационную (кадастровую) стоимость всего жилого помещения;
  • выделить долю и рассчитать сумму согласно указанным квадратным метрам;
  • использовать налоговые ставки (см. п. 4 ст. 406 НК РФ), но итоговые показатели берутся в региональных отделениях НК (0.1, 0.2 или 0.5%).

К примеру, владелец 23 квартиры общей стоимостью в 700 тыс. рублей  и с налоговой ставкой в 0.2%, будет ежегодно платить около 1 тыс. руб. Остальное бремя по этой же формуле можно рассчитать для собственника 13 жилого помещения.

При расчете юристы советуют не забывать о понижающем коэффициенте, который формируется из факторов, негативно отражающих окружающую квартиру действительность (старый дом, нет инфраструктуры, неадекватные соседи и пр.). Советы продавцам:

  • договариваться о продаже жилья целиком. Так можно получить максимально возможную сумму и потом поделить ее частным образом соразмерно долям;
  • выделить долю в натуре и потребовать выкупить ее по рыночной стоимости другим содольщикам. По закону в первую очередь нужно предложить долю заинтересованным лицам;
  • заключить Договор в письменной форме о пользовании местами общего пользования.

С точки зрения продажи выгодно выделить помещение (комнату) в натуре, чтобы покупатель видел, что покупает. Если есть возможность, то желательно выписать «лишних» лиц со своей доли, чистая жилплощадь котируется гораздо выше.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.

Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете

Решить вопрос >

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=L95q26iopYk\u0026pp=YAHIAQE%3D

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Читайте также:  Присвоение квалификационной категории 2023

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=ygVQ0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLRjCDQtNC-0LvQuCDQsiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNC1IDIwMjM%3D

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Как продать долю в квартире

Профиль автора

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку.

Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. Несколько наследников получают одну квартиру в наследство.
  2. Несколько одаряемых получают одну квартиру в дар.
  3. Супруги решают разделить имущество в браке или при разводе.
  4. Семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Договор купли-продажи доли в квартире — cкачать бланк

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. В частях от целого — например, 1/3 квартиры — такую долю называют идеальной.
  2. В натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы приобретаете, например, комнату, то можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник нет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Извещение можно отправить несколькими способами:

  1. Телеграммой с текстом извещения.
  2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
  3. Раздать извещения: один экземпляр каждому собственнику, а на втором, вашем, они расписываются в получении.
  4. Поручить это нотариусу — он отправит документ от своего имени и проследит за доставкой.

Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

Если рассылкой занимался нотариус — запросите подтверждение у него. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте два экземпляра и попросите получателя расписаться на вашем, указать, что он получил извещение, написать ФИО и дату. Например, так: «Извещение получила лично Иванова А. А. 18.01.2023 подпись». А второй — отдайте дольщику, которого известили.

Если вы направили телеграмму или письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы или письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Отсканировать копии можно прямо на почте за отдельную плату.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи.

Такое заверение пишется со слов продавца, и нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки. Ответственность за честность этого утверждения остается на продавце.

У заверенного отказа есть преимущество — он не имеет срока действия. То есть если не меняете условий сделки, то продать долю можно кому угодно даже через несколько лет.

В целях экономии времени и денег можно оформить отказ сразу всех собственников в одном документе.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Образец отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она предмет договора. Если доля реальная — скажем, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену, — скажем, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Читайте также:  Ссуда и кредит в чем разница и что лучше 2023

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат.
  1. Указать общую стоимость доли.
  2. Указать стоимость одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении для остальных собственников.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Когда доля в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда договор купли-продажи подписан, переход права собственности по нему регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно заполнить и подать заявление в Росреестр вместе с документами, перечисленными выше.

Расторгнуть договор купли-продажи доли можно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как это делается, Тинькофф Журнал уже писал.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. Но нужно соблюсти все правила, описанные выше, и помнить, что новая доля не может быть меньше 6 м².

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: так вы добавите в квартиру еще одного собственника. Значит, после продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества и размер доли каждого из сторон соглашения в праве на него. Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. Но нужно уведомить другого супруга об этом намерении, так как он будет иметь преимущественное право купить долю — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что материальные интересы ребенка не пострадают, а жилищные условия не ухудшатся.

Для подтверждения этого органы обычно просят доказать, что вырученные от продажи деньги пойдут на покупку другого жилья в собственность ребенка.

Ухудшением жилищных условий опека и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Опека решила, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать обжаловала это решение в суде, но суд ее иск отклонил.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? У несогласного есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю на ваших условиях или предложить свои. Но вы вправе не принять их и продать долю, как вам угодно.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов оспорить сделку нет. Но если возникнет спорная ситуация — попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки

Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа.

Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой.

Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.

Когда нужна оценка доли в квартире

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта.

Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн.

Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.

https://www.youtube.com/watch?v=Iw3DVrLzLWA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:

  • Когда экс-супруги делят имущество;
  • При наследовании;
  • При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
  • Для расчета имущественных налогов;
  • Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
  • При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
  • Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
  • Страхование недвижимости.

Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.

Что влияет на оценку доли

Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:

  • Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
  • Свободный доступ к доле и общему имуществу;
  • Размер площади согласно доле;
  • Отдельный вход в комнату;
  • Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
  • Сколько людей проживает в квартире;
  • Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.

Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:

  1. Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
  2. Уточнение цены доли с применением множества параметров.

Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.

Этап 1. Определение цены всей квартиры

Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.

Способ оценкиОписаниеКем проводится
Сравнение с аналогичными объектами В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов.
Метод учета расходов Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость Используется профессиональными оценщиками.
Метод учета доходов Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме.

Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.

Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.

Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов

Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=ygVQ0JrQsNC6INGA0LDRgdGB0YfQuNGC0LDRgtGMINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLRjCDQtNC-0LvQuCDQsiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNC1IDIwMjM%3D

Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.

Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

ПараметрРазъясненияПримерный вес
Размер доли Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. — 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделки Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. — 50,0
В квартире много проживающих лиц Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. — 50,0
Оценивают часть элитной квартиры Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. — 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидию Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. — 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долей Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем — 30,0
Читайте также:  Виды страхования имущества физических лиц 2023

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

ПараметрыОписаниеПримерный вес
В квартире больше никто не живет Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. + 50,0
Другая часть жилья сдана в аренду Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. + 10,0
У квартиры только 2 собственника Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. + 20,0
Просторная квартира Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. + 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. + 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственника Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении.  Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. + 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Расходы на оценку доли для выкупа

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

  • От сложности случая;
  • Размера оцениваемой площади;
  • Региональных особенностей;
  • Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

https://www.youtube.com/watch?v=_9Ur6zH7rdg\u0026pp=YAHIAQE%3D

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа доли в квартире у родственника не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

  1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
  2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
  3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Частые вопросы и ответы юриста

Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи? Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта.

Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками. Как покупателю снизить цену доли для выкупа? Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.

Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей? Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов.

Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.

Нужна ли помощь юриста

Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.

Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.