Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

• в какую территориальную зону они входят;
• какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

• строить можно без ограничений;
• строить можно с определенными ограничениями;
• строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

• признанию постройки самостроем;
• отказу в оформлении права собственности на постройку;
• сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

1. государственного запаса;
2. водного фонда;
3. лесного фонда;
4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
5. спецназначения;
6. сельскохозяйственного назначения;
7. населенных пунктов.

• 83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.
• Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.
• Право на их изменение принадлежит:

• органам власти федерального значения;
• местной власти;
• судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

• жилых построек;
• общественно-деловых построек;
• предпринимательства;
• отдыха;
• общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

• блокированного типа — таунхаусы;
• передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
• средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
• большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

• индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
• бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

• сад,
• огород,
• развод скота.

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

• коммунальных,
• социальных,
• медицинских,
• ветеринарных,

для создания:

• мест, способствующих культурному развитию;
• образовательных учреждений;
• религиозных центров;
• центров научной деятельности;
• управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

• центров делового управления;
• торговых центров, магазинов и рынков;
• коммерческих и страховых организаций;
• точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
• мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

• спортивных объектов;
• объектов туристической направленности;
• игровых полей и полей для прогулок;
• причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
• мест ловли рыбы и охоты на животных.

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

• автомобильных дорог,
• пешеходных тротуаров,
• водных объектов общего пользования,
• парков и скверов,
• кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

1. Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.
2. Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.
3. Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.
4. Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

• ИЖС,
• ЛПХ,
• блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно только хозпостройки (некапитальные) и размещать передвижной вагончик.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

• магазины,
• точки общепита,
• гостиницы,
• автомобильные СТО.

Для возведения магазинов разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

• столовые,
• рестораны,
• кафе,
• иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

• отели,
• гостиницы,
• пансионаты,
• другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

• автосервисы,
• мойки,
• заправки и др.

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Индустриальная борьба: что ждет промышленную недвижимость в 2023 году

Рынок коммерческой недвижимости в 2022 году испытал огромный стресс, масштабы которого только начинают проявляться. Устойчивые бизнес-модели, сложившиеся за последнее десятилетие, находятся в процессе глобального переформатирования, и чем он закончится, пока неясно.

 В таких условиях инвестиции – задача для искушенных и довольно рискованное дело. Несмотря на это, прошлый год был отмечен рекордным показателем капиталовложений в коммерческие объекты. И внезапно для многих абсолютного исторического максимума за всю историю наблюдений достигли инвестиции в производственную недвижимость.

Никогда такого не было, и вот

Точные цифры станут известны позже, но если судить по самым крупным известным сделкам, закрытым в 2022 году, объем инвестиций в индустриальные объекты мог приблизиться к 100 млрд руб, продемонстриров кратный рост.

Это совершенно уникальная ситуация, которая сложилась, в первую очередь, конечно, на фоне массового исхода из России иностранных компаний.

Никогда прежде на отечественный рынок не попадало такого количества привлекательных производственных активов — современных качественных ликвидных предприятий, которые были основаны крупнейшими иностранными концернами.

При этом локальные инвесторы (и зачастую — бывшие партнеры) получили возможность приобрести их по цене, значительно ниже рыночной — напомним, что согласно решению правительства РФ иностранцы теперь могут продавать активы в России только с дисконтом не меньше, чем 50%.

Кроме того, пакеты санкций, введённые против РФ в 2022 году, стали катализатором для развития и поддержки производственных компаний со стороны государства.

Сегодня приоритетом государственной политики России является максимально возможное импортозамещение во всех секторах и отраслях отечественной экономики в горизонте ближайших трёх лет.

Запуск таких проектов все-таки требует времени, поэтому разработаны механизмы, позволяющие максимально быстро и без бюрократических проволочек получить максимум внимания и поддержки на всех уровнях (федеральном и региональном).

Промышленности дали ипотеку

Если говорить о федеральном уровне, то в первую очередь это програма промышленной ипотеки. О ее необходимости впервые заговорили еще прошлой весной на фоне массового исхода международных производителей.

 Профильным министерствам — Минпромторгу, Минфину, Минэкономразвития — и главам ряда регионов РФ было поручено проработать вопрос запуска в России ипотечной системы, в рамках которой стало бы возможным получение предприятиями льготных кредитов на покупку недвижимости напрямую у промышленного девелопера.

В сентябре 2022 года премьер-министр РФ Михаил Мишустин утвердил параметры государственной программы «Промышленная ипотека»: она предполагает предоставление льготных кредитов сроком до 7 лет по льготной ставке до 5% годовых (для технологических компаний — 3%), на покупку недвижимости для промышленного производства. Размер кредита не должен превышать 500 млн рублей.

В январе 2023 года Сбербанк начал выдавать кредиты в рамках этой программы. Сейчас банк совместно с Минпромторгом ведет работу по изменению условий программы для расширения объемов поддержки. В ближайшей перспективе планируется утверждение изменений, которые позволят предоставлять льготные кредиты не только на покупку, но и на строительство, модернизацию, реконструкцию и капитальный ремонт.

Для многих регионов эти изменения донельзя актуальны. Региональные рынки индустриальной недвижимости нередко испытывают острый дефицит готовых промышленных объектов.

В основном, они строятся крупными игроками под собственные нужды, а в продажу поступает лишь незначительная доля площадей.

В связи с дефицитом предложения серьезный объем спроса ориентирован на приобретение земельных участков под самостоятельное строительство объектов промышленного назначения, а также ремонт и реконструкцию устаревших предприятий.

В Подмосковье — «земля за рубль»

Помимо федеральных, есть и региональные меры поддержки. Так, в прошлом году правительство Московской области запустило программу «Земля за рубль» по которой можно подать заявку на выделение участка земли ля развития существующего или нового производства.

Срок рассмотрения заявки составляет 5-20 дней. В рамках программы бизнес получил возможность арендовать земельный участок за символическую цену в целях размещения импортозамещающего производства.

За 10 месяцев действия программы землю за рубль получили более 50 инвесторов. Совокупный объем инвестиций по всем проектам составляет 28,6 млрд рублей, а запуск новых предприятий позволит создать в Подмосковье более 4,6 тысяч новых рабочих мест.

Уверен, что 2023-й год даст дальнейшее развитие этой программы и показатели будут еще лучше.

Определены приоритетные отрасли (порядка 20) для получения земельного участка. Прежде всего это производственные компании, обрабатывающие производства, машиностроение, химическая, фармацевтическая промышленность, IT-индустрия, электроника, производители сельского хозяйства.

А в Оренбурге — новая ОЭС

Хорошим примером активного развития новых проектов в регионах стала Оренбургская область, где сейчас формируется новая особая экономическая зона (ОЭЗ) «Оренбуржье», которая будет располагаться на двух площадках: в Оренбурге (380 гектаров) и в Орске (180 гектаров).

В 2022 году штаб по строительству ОЭЗ определил приоритетные отрасли для будущих резидентов. Для площадки в Оренбурге это логистика, переработка сельскохозяйственной продукции, медицина, цифровизация. А в Орске будут размещаться предприятия машиностроения, а также компании, специализирующиеся на производстве стройматериалов и продукции для нефтегазового сектора.

Общая сумма планируемых вложений – 2,5 миллиарда рублей. Будет создана современная промышленная инфраструктура и обеспечен доступ к коммунальным и энергосетям, подведены железнодорожные и автомобильные пути. Всего планируется построить и реконструировать больше 30 объектов инфраструктуры.

На площадке ОЭЗ будет действовать нулевая процентная ставка по налогу на имущество, транспортный и земельный налоги. Плюс ввозные пошлины и таможенный НДС тоже составят 0%.

Налог на прибыль снижен до 2%. Запуск ОЭЗ запланирован на конец 2023 – начало 2024 года. В активной проработке порядка 10 крупных проектов.

В Москве все решают промзоны

Главным ресурсом модернизации старой Москвы остаются промзоны. Преимуществом таких территорий является их расположение. «Они очень удобно связаны с другими районами Москвы и области, поэтому имеют высокий потенциал развития там современных транспортных узлов», — считает декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

«Сегодня почти четверть всей новой недвижимости Москвы создается именно на таких территориях. Работа по реконструкции промзон ведется планово с 1995 года до сих пор, общая площадь этих территорий под развитие превышает 2 тысячи гектар».

Сейчас в работе у города и девелоперов находится около 190 территорий, вовлеченных в программу комплексного развития — их общая площадь почти 2,4 тыс. га.

Суть программы реорганизации – переосмысление промышленных территорий, превращение их в освоенные районы с многофункциональной застройкой и рекреационными зонами. Работающие предприятия при этом часто переводятся за пределы МКАД, «заброшки» упраздняются, а на их месте возникают площадки, предназначенные для размещения более «чистых» производств и высокотехнологических компаний.

Часть бывших промзон входят в состав особой экономической зоны «Технополис Москва» – территории с особым юридическим статусом, на которой действует льготный режим предпринимательской деятельности для инвесторов.

Сейчас площадь пяти площадок («Печатники», «Алабушево», «Микрон», «МИЭТ», «Ангстрем»), на которых размещаются высокотехнологичные предприятия ОЭЗ, уже превышает 223 гектара. В этом году она снова будет расширена — в частности, за счет 10 га бывшей промзоны «Южный порт».

Согласно последним решениям столичных властей, на этой площадке будут построены новые производственные, конструкторские, офисно-лабораторные, административные помещения, а также объекты вспомогательной социальной инфраструктуры площадью свыше 258 тыс. кв. м и до 84 тыс. кв. м недвижимости для размещения высокотехнологичных производств.

В новых объектах смогут разместиться инновационные предприятия, работающие в таких сферах, как машино- и электромобилестроение, микроэлектроника и фармацевтика, создание новых материалов и развитие аддитивных технологий. В настоящий момент идет активный поиск инвесторов.

«К участию в проекте застройки приглашаются компании, которые имеют опыт строительства как жилой, так и коммерческой, в частности индустриальной, недвижимости под размещение производства», – говорит руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики Владислав Овчинский.

Итоги и перспективы

2023 год вряд ли будет столь же богат на сделки с индустриальной недвижимостью, как 2022-й. Но объемы инвестиций в этот сегмент все-таки будут достаточно высокими, уверены аналитики. Во-первых, иностранные игроки выведут на рынок те активы, которую еще не успели продать. Во-вторых, активность локальных инвесторов призвана подогреть промышленная ипотека.

В дальнейшем все будет зависеть от развития геополитической ситуации, активности внутреннего капитала и эффективности инструментов господдержки. А о самых главных событиях отрасли, тенденциях и трендах обязательно расскажет портал Арендатор.ру — следите за нашими новостями.

Почему особые экономические зоны в России так и не стали прорывом?

Специальные или особые экономические зоны дают возможность бизнесу работать в льготных условиях. Чаще всего это отсутствие таможенных пошлин и льготное налогообложение. В России таких зон около 30, но реально работающих – гораздо меньше. Так почему же особые экономические зоны пока не работают так, как должны?

Впервые о свободных экономических зонах начали говорить в начале XX века в США. Там специально для экспорта автомобилей были организованы зоны внешней торговли.

Затем в истории свободных экономических зон были Израиль, Китай, Сингапур, Южная Корея, Ирландия и другие страны. По некоторым оценкам, создание более 60 зон свободной торговли вывело Ирландию в число европейских лидеров по уровню экономического развития.

Свободная экономическая зона (или зона свободного предпринимательства) – это территория с особым режимом государственного регулирования. Режим может быть разным – освобождение от таможенных пошлин, частичное или полное освобождение от налогов, иные льготы.

Создают такие зоны для развития территорий (приграничных, прибрежных или просто депрессивных). Более низкие налоги могут привлечь иностранных инвесторов, а также способствовать развитию инновационных отраслей экономики.

Обустройство свободной экономической зоны (СЭЗ) требует от государства, с одной стороны, законодательной подготовки (отменить или уменьшить налоги, предоставить субсидии или льготы), а с другой – серьезных финансовых вложений.

Чтобы в СЭЗ переехали инвесторы, туда должны быть проложены дороги, нужны электроэнергия, высокоскоростной интернет, другая инфраструктура. Для привлечения малого бизнеса (в том числе в IT-сфере) еще желательно построить бизнес-инкубатор.

Экономисты оценивают затраты на подготовку территории для обустройства СЭЗ в 20-60 миллионов долларов за квадратный километр. Если это промышленная зона, потребуется около 45 миллионов долларов, а если торговая – будет достаточно 20 миллионов.

Но такие суммы нужны для создания СЭЗ «по высшему разряду» – с уже готовой инфраструктурой, управляющими компаниями, логистикой и т.д. К сожалению, российские власти, создавая СЭЗ (в России они называются особые экономические зоны, или ОЭЗ), пошли по более простому пути, отдав под такие зоны крупные территории без подготовки инфраструктуры.

Возможно, именно поэтому опыт создания таких зон в России весьма спорный.

Особые экономические зоны в России

В России работа особых экономических зон регулируется соответствующим федеральным законом, принятым еще в 2005 году. Всего в стране работают 25 ОЭЗ, которые призваны развивать отдельные направления экономики:

• высокотехнологичное производство и инновации (те самые нанотехнологии);
• производства в рамках импортозамещения (актуально в период санкций);
• транспорт и логистика;
• курорты и туризм.

Суть деятельности ОЭЗ в России заключается в предоставлении им права на особый режим ведения бизнеса. Это создание инфраструктуры за счет бюджета; таможенные льготы и налоговые преференции; более простой порядок взаимодействия с государственными органами.

В 25 российских ОЭЗ работают 656 резидентов, что на первый взгляд не так много. Там создано более 28 тысяч рабочих мест. Правда, если отнять от них автомобильные заводы, остальной бизнес окажется представлен не так широко.

Особые экономические зоны в России могут быть 5 видов:

• промышленно-производственные (их 10) – Тольятти, Елабуга, Ступино и другие;
• туристско-рекреационные (их тоже 9) – Северный Кавказ, Алтай, Бурятия, и другие;
• технико-внедренческие (их 5) – Иннополис, Томск, Москва, Санкт-Петербург и другие;
• портовые (их 1) – аэропорт Ульяновска;
• с иным статусом – Магаданская область, Калининград, Крым и Севастополь. Они оговариваются отдельными законами и в общем перечне не учитываются.

Самая известная в России ОЭЗ – это зона «Алабуга», расположенная недалеко от города Елабуга Республики Татарстан. Она приносит 59% выручки всех ОЭЗ и 34% от налоговых поступлений.

Крупнейший резидент «Алабуги» – это компания «Форд Соллерс Елабуга», которая до недавнего времени выпускала десятки тысяч автомобилей Ford каждый год. Сейчас компания решила покинуть рынок легковых автомобилей и сосредоточиться на производстве коммерческой техники.

Еще в «Алабуге» производят стройматериалы Rockwool, инструменты «Интерскол», потолки «Армстронг», клейкую ленту 3M, а также стекло, одноразовую посуду, стекловолокно, бетон, аккумуляторы и множество другой продукции.

Промышленно-производственные ОЭЗ созданы в Липецке, Тольятти (не включает сам АвтоВАЗ), в Тульской области (там работает новый завод Haval), в Свердловской области («Титановая долина») и т.д.

Инновационные ОЭЗ создавались на волне «нанотехнологий», им открыли доступ не только к инвестициям, но и к кадровым ресурсам. Основными направлениями работы 6 инновационных ОЭЗ стали биотехнологии, электроника, IT, ядерная физика, медицинские технологии. Зоны расположены в Татарстане, Томске, Зеленограде, Дубне, Санкт-Петербурге и Фрязино.

Что касается туристско-рекреационных ОЭЗ, с ними все достаточно понятно – располагаются они в местах, которые имеют благоприятные условия для развития туризма. Больше всего территорий расположены в регионах Северного Кавказа, также ОЭЗ открыты в Иркутской области, Алтайском крае, Республике Алтай, Бурятии, Калининградской области, и в некоторых других регионах.

Портовая ОЭЗ в России только одна и расположена она на базе аэропорта «Ульяновск-Восточный». Резиденты зоны занимаются преимущественно ремонтом и модернизацией авиационной техники, а также оказывают сопутствующие услуги.

Закон об ОЭЗ в России действует с 2005 года, но некоторые зоны создавались и ранее, с самого 1991 года. Но в 2016 году оказалось, что большая часть ОЭЗ в России работает неэффективно, несмотря на наличие определенных преференций со стороны государства.

Условия для резидентов

Государство и местные власти активно привлекают новых резидентов в особые экономические зоны. Им обещают экономию примерно в 30% от суммы затрат, что сделает предпринимательство более конкурентоспособным. Экономия достигается за счет того, что в ОЭЗ есть готовая инфраструктура, а налоги ниже, чем на других территориях.

Что касается налогов, больше всего на бизнес обычно давят НДС, налог на прибыль, а также страховые взносы на работников. По всем этим налогам есть преференции, правда не во всех ОЭЗ.

НДС могут не платить только резиденты портовых ОЭЗ, и лишь те, которые оказывают услуги или выполняют работы. Так как портовая зона в России всего одна, фактически об этой льготе говорить не приходится.

Если резиденты ОЭЗ работают с иностранными поставщиками и потребителями, то за купленные у них оборудование, сырье и материалы можно не платить таможенную пошлину. Это же правило распространяется на последующий вывоз за границу произведенной продукции.

Чаще всего при упоминании налоговых льгот имеется в виду налог на прибыль. Из общей ставки налога в 20% федеральный бюджет получает 3%, а остальные 17% – регион. Так как ОЭЗ создаются для развития регионов, они могут установить более низкую ставку.

Например, Татарстан для своих особых экономических зон снижает налог на прибыль до:

• 0% в первые 5 лет с момента получения первой прибыли;
• 5% с шестого по десятый годы;
• 13,5% с одиннадцатого года и далее после получения первой прибыли.

«Федеральная часть» налога на прибыль для ОЭЗ снижается до 2% (а для туристских зон и Магаданской области – до нуля). Так что в Татарстане в первые 5 лет бизнес платит всего 2% от прибыли в виде налога.

Но стоит понимать, что такие условия работают лишь для налогообложения той прибыли, которая получена от деятельности на территории ОЭЗ.

Страховые взносы с работников исчислялись по льготной ставке начиная с 2011 года, но общий процент начислений постепенно рос. Сейчас льгота есть только для взноса на обязательное пенсионное страхование – 20% от зарплаты вместо 22% (хотя еще годом ранее было 13%).

В итоге общие начисления достигают 28% от оплаты труда работников, что почти не отличается от общефедеральных норм (30%).

Еще хорошие условия в ОЭЗ действуют по части имущественных налогов:

• налог на имущество организаций – не взимается первые 10 лет со дня постановки на бухгалтерский учет имущества;
• земельный налог – не взимается первые 5 лет с месяца, когда появилось право на земельный участок (10 лет для судостроения);
• транспортный налог – льготы устанавливаются регионами. Татарстан, Ульяновская и Тульская область отменили эти налоги для резидентов ОЭЗ на первые 10 лет.

В итоге на налогах резидент особой экономической зоны может действительно хорошо сэкономить. Но российские предприниматели (чаще небольшой бизнес) больше жалуются не на ставки налогов, а на порядок их администрирования и частые налоговые проверки. В этом аспекте деятельность резидента ОЭЗ не отличается от обычной предпринимательской деятельности в России.

Почему не все получилось

Первые претензии к работе ОЭЗ у государственных органов возникли через 10 лет активных финансовых вложений – только в 2016 году. Вдруг выяснилось, что десятки и даже сотни миллиардов бюджетных рублей потрачены крайне неэффективно.

В частности, называли такие цифры:

• за 10 лет на ОЭЗ потратили 186 миллиардов рублей, из них 24 миллиарда даже не смогли освоить;
• за эти же годы резиденты заплатили налогов на 40 миллиардов рублей;
• вместо 25 тысяч рабочих мест создали 18 тысяч, на каждое ушло 10,2 миллиона рублей – это зарплата за 25 лет.

В итоге почти сразу после проверки было принято решение закрыть 10 самых неудачных ОЭЗ из имеющихся на тот момент 33 зон.

Тогда внимание на проблему обратил Общероссийский народный фронт, а Счетная палата провела глубокую проверку. Оказалось, что выделенные деньги потратили весьма странно.

Например, в Иркутской области за 8 лет власти потратили 119 миллионов рублей на разработку плана и концепции развития. При этом для ОЭЗ выбрали неудачную площадку, вообще непригодную для туризма. Естественно, что никаких 3 тысяч рабочих мест в зоне на берегу Байкала создать не удалось.

Курорты Северного Кавказа получили от государства деньги на развитие, часть их разместили в «Национальном банке развития бизнеса». Потом у банка отозвали лицензию и 2,6 миллиарда бюджетных рублей были потеряны.

3 года назад представители власти на разных уровнях удивлялись, почему ситуация с бесконтрольными тратами и отсутствием любой деятельности в ОЭЗ так долго оставалась без внимания.

Но пришел 2019 год, а Счетная палата снова с удивлением обнаружила, что большая часть особых экономических зон так и не работает. Очевидно, что принятые в 2016 году решения не помогли.

По данным проверки ведомством обнаружилось, что 80% производимой продукции идет на внутренний рынок (хотя изначально ОЭЗ проектировались под экспорт), где имеет преимущества перед другими национальными производителями.

При том, что в зонах зарегистрировано 656 резидентов, деятельность ведет лишь около 25% из них. Вместо разработки новых видов высокотехнологичной продукции резиденты занимаются производством строительных материалов, автомобильных шин, лекарств.

В результате аудиторы пришли к выводу: резиденты используют особые экономические зоны лишь как способ снизить налоговую нагрузку. Но соглашениями устанавливается требование способствовать социально-экономическому развитию, которое фактически не выполняется.

Что дальше делать с ОЭЗ – никому не понятно. С одной стороны, есть примеры успешных зон (относится это к «Алабуге»), но с другой оказывается, что государственные расходы на эти зоны не приносят достаточной отдачи.

Вероятно, зоны пока продолжат функционировать, но под более пристальным надзором со стороны федеральных ведомств.

Кстати, недавно в России придумали новый тип особых зон – так называемые «внутренние офшоры». Это специальные территории, где могут перерегистрироваться компании, до этого работавшие из офшорных зон. Взамен они получат право работать по корпоративному законодательству той страны, откуда «сбежали». Пока проект не стал популярным.

Как стать резидентом

Пока особые экономические зоны продолжают функционировать, они вполне могут принимать к себе новых резидентов. С учетом более низких налогов это может быть выгодно.

Чтобы стать резидентом, нужно сначала определиться с самой зоной и найти порядок регистрации в ней. Например, по правилам ОЭЗ «Алабуга» порядок действий такой:

1. Подача пакета документов:
   • заявка, в которой указывается предполагаемый вид деятельности, требуемый земельный участок, данные о планируемых капитальных вложениях;
   • копии учредительных документов организации и свидетельства о регистрации;
   • бизнес-план по утвержденной форме (согласно приказу Минэкономразвития №75 от 23.03.2006 г.).
2. Бизнес-план выносится на рассмотрение Наблюдательного совета зоны (ее возглавляет сам президент Татарстана Рустам Минниханов).
3. Если бизнес-план одобряет наблюдательный совет, он передается в Экспертный Совет при Минэкономразвития России.
4. Если проект прошел согласование в Экспертном Совете, ОЭЗ заключает соглашение о ведении деятельности с резидентом. Затем заключается договор аренды и другие сопутствующие соглашения.

Чтобы проект согласовали, будущий резидент должен иметь определенные средства или возможность привлечь их от инвестора. В первый год нужно будет вложить как минимум эквивалент 1 миллиона евро, а всего за проект – минимум 3 миллиона евро.

Точно не будут согласованы проекты в некоторых сферах деятельности:

• разработка месторождений и добыча полезных ископаемых;
• переработка полезных ископаемых;
• производство подакцизной продукции (кроме автомобилей).

Оформление статуса резидента ОЭЗ может быть выгодно для представителей малого бизнеса. Это не обязательно организация крупного производства, можно найти свою нишу в оказании сопутствующих услуг.

Например, организовать транспорт для сотрудников крупного завода, открыть кафе на территории зоны, построить гостиницу для размещения прикомандированных работников или представителей делегаций.

Учитывая, что в каждой особой экономической зоне работают не больше сотни резидентов, и решение может приниматься в индивидуальном порядке. Если у малого предпринимателя не найдется минимальной суммы инвестиций, для него могут предусмотреть и особый порядок. Важно лишь, чтобы его деятельность отвечала целям – способствовала социально-экономическому развитию территории.

Земля промышленного назначения: что это, нюансы, как оформить

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики.

Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения.

Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные.

Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода.

Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

• выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.