Законопроект об отмене обязательного выделения детям доли в жилье, купленном с помощью материнского капитала, в скором времени внесут в Госдуму. Авторами документа стали депутаты «Единой России».

Мнение одного из разработчиков проекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой читайте в интервью, которое она дала Циан.Журналу.

 По ее словам, отмена выделения долей необходима: не надо пытаться своей мелочной государственной опекой создавать родителям проблемы, а следует исходить из презумпции невиновности родителей: они априори хотят своим детям лучшего.

О маткапитале  

С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал.

Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома.

По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели. 

для справки

В 2023 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала. 

По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала. 

Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.

За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости. 

Строительство дома на маткапитал: юридические тонкости 

В чем проблема и что говорят инициаторы перемен 

Чаще всего детские доли в недвижимости ничтожно малы — например, 1/20 и даже меньше, — а обязательное их выделение усложняет сделки с такими объектами, подчеркивает Светлана Разворотнева.

При продаже квартир на вторичном рынке собственникам приходится делать большие скидки, а перепродать еще не сданную новостройку практически невозможно.

Если семья не сможет выплачивать кредит, банк продаст квартиру на торгах с большим дисконтом — до 30%.  

При этом если родители тратят субсидию на другие цели, интересы детей защищаются не так рьяно, отметила эксперт. Мать, как владелица сертификата, может направить деньги на обучение одного ребенка в ущерб другому или оставить их себе как пенсию.   

Авторы законопроекта приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится заплатить вперед половину стоимости квартиры, крайне сложно: придется делать скидку и семья неминуемо потеряет 20–30%. 

То есть, использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей (размер маткапитала в 2015–2019 годах. — Прим. ред.), сегодня люди потеряют порядка 2 млн рублей. Причем выгоду в этой ситуации получат не дети, а банк, который вернет сумму долга и штрафы за просрочку платежей. 

Или другой пример: семья использовала маткапитал на погашение ипотеки за двухкомнатную квартиру, а потом взяла кредит на «трешку», чтобы было просторнее. «Двушку» люди при этом хотели продать и закрыть этими деньгами ипотеку. Но продать квартиру у них не получается. 

«Поэтому писали ходатайство в опеку, чтобы разрешили вернуть деньги на счет, так как доля ребенка ничтожна мала, но получили отказ. Теперь вместо того чтобы возить ребенка в отпуск, платим ипотеку за “трешку”», цитируют участников этой ситуации авторы документа.   

Инициативу по отмене детских долей уже поддержали в банках. Например, Сбер направил в Госдуму письмо, в котором заверил, что мера не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по улучшению жилищных условий семьи.

В пресс-службе ВТБ заявили: «… подобные изменения могут значительно упростить процесс покупки новых объектов, в том числе при расширении семьи. При этом мы считаем, что финальное решение должно быть максимально сбалансированным и полностью защищать права несовершеннолетних».

Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей

Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно). 

Светлана Некрасова, управляющий директор «Дом.РФ»:

— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья.

С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие. 

На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты. 

• Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением. 
• Ищете новостройку, квартиру в которой можно купить с использованием маткапитала? Смотрите все предложения от застройщиков на Циан
• Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.
• Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем. 

— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки.

Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой.

У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.

Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.

— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.

Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки. 

В целом использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку), не получится, ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей. 

Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят. 

Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.

Микродоли — не обеспечение детей жилплощадью, а дополнительные сложности и расходы для родителей 

Эксперты также отмечают, что в больших городах маткапитал реально не обеспечивает несовершеннолетних жилплощадью: размер выделяемых детям обязательных долей составляет всего 3–5% общей площади квартиры, и эта процедура только создает проблемы родителям при попытке улучшить жилищные условия семьи. А еще она требует дополнительных расходов, ведь все сделки с участием несовершеннолетних проходят через нотариуса.  

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость»:

— Для Москвы и Московской области величина материнского капитала слишком мала, чтобы говорить о том, что несовершеннолетний действительно получит жилое помещение. Как правило, это микродоли, которые скорее создают проблемы, чем становятся весомым капиталом. 

Поэтому материнский капитал обычно уходит на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Даже такая схема, как покупка за собственные средства + маткапитал, — это редкое явление.

Как только материнский капитал использован, родители оказываются в непростом положении: надо наделить детей собственностью, только вот не все банки дают на это разрешение. Получается, что сначала нужно выплатить ипотеку. А что делать, если семья, предположим, захочет увеличить жилплощадь? Приходится каждый раз невероятно выкручиваться, чтобы всё получилось.

— Если отменят обязательное условие по наделению детей долями, все вздохнут свободнее: и нотариусы, и банки, и органы опеки, и Росреестр, и, главное, обычные люди.

На самом деле, использование маткапитала на покупку недвижимости в том виде, как это сейчас есть, не очень-то облегчает положение семей. Некоторые наши клиенты горько каялись, что вложили маткапитал в жилье. Проблем от него было больше, чем помощи. 

Продать такую квартиру всегда труднее. Во-первых, покупателям элементарно приходится долго ждать: пока продавцы наделят детей долями, получат разрешение опеки, подберут встречный вариант, согласуют с опекой…  Такого лояльного покупателя, согласного ждать 2–3 месяца, надо еще поискать. 

А во-вторых, иногда продать такую квартиру — это просто квест из разряда «соверши невозможное». Большей частью, из-за требований опеки. Например, многие не могут переехать из города в сельскую местность: опека не разрешает продать квартиру, потому что положение ребенка якобы ухудшится. 

По тем же причинам трудно поменять новостройку на хрущевку. И неважно, что из хрущевки ребенку до школы идти пешком пять минут, а из новостройки — полчаса на автобусе, опека очень часто против. Кроме того, сделки с детскими долями нотариальные, и всегда требуют немалых дополнительных расходов.

Механизм контроля расхода маткапитала без детских долей пока не определен, но необходим 

По мнению экспертов, главный риск новой инициативы — возможные манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. По факту выделение долей является главным препятствием для таких махинаций. Требуется четкий и прозрачный механизм, который позволял бы контролировать расходование средств маткапитала именно на приобретение жилья.   

Вячеслав Климов, юрист адвокатского бюро Asterisk:

— Отмена обязанности родителей регистрировать право собственности ребенка на долю в квартире с маткапиталом действительно упростит жизнь владельцам. 

Однако сама по себе такая законодательная инициатива представляется спорной. По сути, единственное возможное препятствие в таких сделках — это получение согласия органа опеки. Но является ли это достаточным основанием для лишения ребенка права на долю в квартире? На мой взгляд, нет. Приводимые в пользу такой инициативы доводы кажутся неубедительными.

Исходя из такой логики можно отменить доли детей во всех квартирах, ведь там тоже могут возникнуть трудности при продаже из-за органа опеки. В этой связи неясно, почему, по мнению Сбербанка, озвученному им в письме в Госдуму, инициатива не приведет к нарушению прав детей.

Для большего понимания, конечно, нужно ознакомиться с самим текстом законопроекта, как только его опубликуют. Возможно, в нем предусмотрены соответствующие гарантии для детей.

— Не секрет, что есть теневые организации, которые помогают обналичивать материнский капитал. Как правило, такие услуги интересны неблагополучным семьям с родителями, отягощенными зависимостями. Отмена долей может упростить опасную работу «черных» компаний, а детей оставить вообще без крыши над головой. 

Если инициатива будет подкреплена регламентом сохранения интересов несовершеннолетних или же будут прописаны конкретные типы сделок, где выделение долей не требуется (например, если жилищные условия семьи неоспоримо улучшаются), то она разумна и эффективна. 

Также необходимо повысить эффективность взаимодействия регистрирующих, муниципальных органов и опеки. От оперативной верификации сделки в случае отмены долей будет зависеть многое.

— Многие опасаются, что без обязательства наделить детей долями маткапитал будут просто обналичивать и тратить. В частности, это касается люмпенизированных семьей. Что на это сказать? Кому надо, его и так обналичивает. Система контроля в этом смысле у нас не очень-то работает. 

Хорошим выходом была бы выдача маткапитала только на погашение ипотеки, без всяких дополнительных обязательств. Кстати, региональный маткапитал в Свердловской области и маткапитал на третьего ребенка (так называемый отцовский) не предусматривают выделения долей. При этом ими можно погашать ипотеку. Почему же тогда таким неудобным обязательством обременен федеральный маткапитал?

Резюме

При всей своей спорности инициатива наглядно демонстрирует сохраняющиеся годами шероховатости при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий семей с детьми. Возможно, с отменой обязательных детских долей они будут устранены.

Вероятно, именно эти сложности привели к тому, что число семей, желающих использовать материнский капитал для приобретения недвижимости, постепенно сокращается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м.  

Ипотека с господдержкой: персональные ставки от 9 банков-партнеров Циан 

Выделение долей детям до погашения ипотеки | Центр российского образования

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор.

Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств. В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки.

Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

Важно! Нужно учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Она не должна стать меньше.

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

• Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
• Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию.

Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
3. Продолжаются взносы в кооператив.
4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки.

Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно.

Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним.

Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

• Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
• Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
• Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
• Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды.

Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

• Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
• Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
• Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
• Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

1. Удостоверяющие личность документы.
2. Отчет об оценке квартиры.
3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
4. Согласие другого супруга.
5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
2. Подобрать квартиру.
3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
6. Передать все документы на регистрацию.
7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям без нотариуса в 2022-2023 году с учетом изменений в законе

После обновления законодательства появилась возможность выделять доли детям без нотариуса в 2022-2023 году. При соблюдении ряда условий оформление стало проще, быстрее и выгоднее.

Родители могут по собственному желанию передавать собственность своим детям, либо выделение долей обусловлено использованием материнского капитала на приобретение или расширение жилплощади.

Порядок и детали оформления напрямую зависят от причин, почему взрослые решили выделить часть имущества своим подопечным.

Когда требуется выделять доли детям?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Как переводят часть имущества на собственных подопечных, зависит от обстоятельств, почему родители решились на эту сделку. Наделение несовершеннолетних собственностью влечет за собой проблемы с последующей продажей жилья в интересах семьи, поскольку сделку понадобится согласовывать с органами опеки.

По маткапиталу

С введением программы материнского капитала выросла доля сделок, частично финансируемых государственными средствами. Порядок использования капитала определяется согласно положениям закона «О допмерах господдержки семей» №256-ФЗ от 29 декабря 2006 г.

В частности, пунктом 4 ст. 10 закона №256-ФЗ определяется, что в недвижимости, купленной за средства маткапитала, надлежит выделить части 3 категориям лиц:

1. Держателю семейного капитала (МСК).
2. Действующему супругу получателя МСК.
3. Всем детям, воспитываемым в семье, включая совершеннолетних.

В результате совершения сделки члены семьи должны получить часть приобретенной собственности.

На выполнение обязательств закон отводит строго определенное время

Обстоятельства для выделения долиСрок

Покупка жилья за личные накопления и маткапитал	В момент оформления сделки, через договор купли-продажи
Покупка в ипотеку с передачей недвижимости в залог	После снятия обременения и выплаты долга перед банком.
Строительство дома, иной жилой недвижимости	После ввода жилья в эксплуатацию и регистрации нового объекта

Если нет возможности предоставить детям доли сразу, при наступлении срока, закон отводит на исполнение 6 месяцев после возникновения права распоряжения собственностью.

По личному желанию

Помимо обязательной процедуры выделения доли по маткапиталу родители вправе в любой момент распорядиться собственностью по личному желанию. Как правило, сделку оформляют через дарственную, самостоятельно определяя размер выделяемой доли.

Никаких ограничений по срокам перевода имущества на детей не существует. Главное, чтобы сделка поступила на регистрацию в Росреестр при жизни дарителей.

В 2020 году с принятием закона №35 были внесены поправки в закон №256-ФЗ. Согласно изменениям, отменена ранее обязательная процедура составления нотариального обязательства.

Новая редакция ч. 4 ст. 10 закона №256 предусматривает освобождение от расходов на нотариуса в связи с отменой нотариального обязательства. С 12.03.2020 для согласования транша из бюджета ПФР больше не потребует письменного документа, в котором родители обязуются наделить собственностью детей.

Вместо отдельного документа держатель сертификата в общем заявлении в ПФР указывает, что обязуется наделить имуществом детей.

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В законе нет указания:

• На обязательное удостоверение соглашения нотариусом;
• На размер долей родителям и детям;

В законе появилось:

• Требование об оформлении общей собственности;
• Указание на оформление сделки соглашением.

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.