Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.

А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.

Право аренды не может быть предметом сделки, если:

• арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
• соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
• участок находится на территории особой экономической зоны;
• арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
• договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.

Арендатор может продать право аренды, как на частный, так и на государственный или муниципальный земельный участок, если это не запрещено действующим российским законодательством или арендным соглашением.

Оформлять переуступку аренды необходимо правильно, с законодательной точки зрения. Чтобы понять, как передать арендованный земельный участок за плату третьему лицу, проконсультируетесь с нашим юристом. Специалист готов ответить на ваши вопросы 24 часа в сутки, в будние, выходные и праздничные дни.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Пошаговая инструкция заключения сделки

Продать землю в аренде можно путем переуступки прав и обязанностей по арендному соглашению. Тем, кто ни разу не сталкивался с подобной процедурой, рекомендуем ознакомиться с общепринятой пошаговой инструкцией.

Этапы:

проверьте, допускается ли заключение подобной сделки  в соответствии с договором или законом;

посмотрите, предусмотрено ли арендным соглашением получение согласия арендодателя на переуступку;

уведомите собственника земельного участка о сделке или получите от него соответствующее согласие;

заключите ДКП.

Если участок передан в аренду на срок более 1 месяцев, то арендное соглашение подлежит обязательной регистрации. При переуступке потребуется повторная подача заявления от нового арендатора на осуществление регистрационных действий.

Обратите внимание: Права и обязанности по договору аренды могут быть переданы арендодателем третьему лицу, как за плату, так и без нее.

Получаем согласие от арендатора или направляем уведомление

Фактически, продать арендованный земельный участок арендатор не может. А вот передать права и обязанности по арендному соглашению вправе. Такая возможность закреплена статьей 22 ЗК РФ.

Перед заключением сделки рекомендуем внимательно ознакомиться с договором. Если в нем сказано, что передача земельного участка, не допускается, то рассматриваемую процедуру осуществить невозможно.

Если в договоре аренды указано, что передача прав, обязанностей и предмета правоотношений допускается, но только по согласию арендодателя, в таком случае, для заключения рассматриваемой сделки, придется направить запрос владельцу объекта. Сам ДКП подписывают только после получения соответствующего одобрения.

Пример из практики:

Тушнолобов Т. обратился в суд с иском о признании договора о переуступке права аренды незаконным. Истец пояснил, что между ним и Гавриловым С. заключено арендное соглашение, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору земельный участок сроком на 15 лет.

В свою очередь, Гаврилов обязан вносить ежеквартальные платежи в размере 15 тыс. рублей. Гаврилов переуступил право аренды земельного участка Туманову Р. без согласия арендатора.

Суд, рассмотрев материалы дела, выяснил, что согласно договору аренды земельного участка, заключенного между Гавриловым и Тушнолобовым, арендатор имеет право передавать землю третьим лицам в субаренду, а также переуступать свои права и обязанности по соглашению только с согласия арендодателя.

В связи с тем, что такого разрешение Гавриловым получено не было, суд удовлетворил иск Тушнолобова и признал договор о переуступке права аренды земельного участка недействительным.

Если в арендном соглашении нет запрета на выполнение рассматриваемых действий, а также отсутствует отметка о необходимости получения согласия от арендодателя на совершение рассматриваемых действий, то при продаже права аренды необходимо отправить уведомление.

Единого образца извещения о переуступке на законодательном уровне не предусмотрено. Оно может включать в себя следующую информацию:

• ФИО (наименование), адрес, номер телефона (при наличии) арендодателя и арендатора;
• название документа;
• сообщение о переуступке и законодательное обоснование действий;
• реквизиты арендного соглашения;
• данные третьего лица;
• информация о ДКП;
• дата уведомления;
• подпись уведомителя и ее расшифровка.

Извещение можно передать лично, под подпись получателя или направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке.

Если договором аренды земельного участка предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на переуступку, то в таком случае необходимо направить ему заявление. В нем указывают данные сторон, реквизиты арендного соглашения, цель использования третьим лицом. К заявлению принято прилагать проект договора переуступки.

Заключаем договор

Как таковая, продажа арендованного земельного участка арендатором не допускается. Но, законодательством разрешено передавать свои права и обязанности по арендному соглашению третьим лицам за плату или без нее. При этом может быть заключен договор купли-продажи или о переуступке. Принципиальной разницы, какой из рассматриваемых документов использовать, нет.

Надо отметить, что ДКП предполагает передачу продавцом покупателю предмета сделки за плату. Именно поэтому такой тип соглашения нельзя использовать, если арендатор решил передать свои права и обязанности по договору аренды бесплатно.

Как показывает практика, если арендатор продает только право аренды земельного участка, то используют договор о переуступке, если же продавец реализует здание, сооружение или другой объект, неразрывно связанный с арендованной землей, то заключают ДКП с условием об уступке права аренды.

Единого образца договора о на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм ГК РФ. В него в обязательном порядке включают существенно важные условия и дополняют прочими положениями, которые помогают регулировать правоотношения.

Типовой образец рассматриваемого соглашения аренды содержит в себе следующую информацию:

• название документа, место, дату заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет сделки;
• права и обязанности субъектов правоотношений;
• ответственность и форс-мажоры;
• порядок разрешения споров;
• срок действия договора;
• прочие условия;
• адреса, реквизиты, подписи сторон.

Договор можно написать от руки, подготовить при помощи технических средств или заполнить заранее составленный бланк.

После заключения рассматриваемого соглашения, права и обязанности арендатора, а также земельный участок переходят покупателю. При этом составление и подписание другого договора аренды между арендодателем (владельцем участка) и новым пользователем объекта не требуется.

Образец заявления Образец договора о переуступке права аренды, заключенный между физическими лицами

Регистрируем сделку

На самом деле, продажа арендованной земли доступна только арендодателю. То есть, исключительно владелец земельного участка может распорядиться объектом по своему усмотрению, в том числе продать.

Что касается арендатора, то он вправе передать свои права и обязанности по арендному соглашению в отношении земельного участка за плату или без, при условии, что договором или законом не наложен запрет на осуществление рассматриваемых действий. В таком случае заключают договор о переуступке.

По закону, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, если:

• одна из сторон или оба субъекта – юридические лица;
• договор заключен на срок, более 11 месяцев.

Чтобы понять, нужно ли регистрировать договор о переуступке права аренды земельного участка, необходимо опираться на арендное соглашение. Если его участниками являются юридические лица или одна из сторон – организация, а также, в случае срока действия правоотношений более 11 месяцев, договор о переуступке тоже подлежит обязательной государственной регистрации.

«За осуществление регистрационных действий необходимо заплатить госпошлину. Размер платы, предусмотренный для физических и юридических лиц, разный. Граждане платят 2 тыс. рублей, а организации – 22 тыс. руб.».

С заявление о регистрации договора обращаются в Росреестр:

• лично, в территориальное подразделение ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, путем заполнения специальной формы на официальном сайте ведомства или на портале Госуслуги.

Вместе с заявлением предоставляют идентификатор личности заявителя, договор о переуступке права аренды, выписку из ЕГРН на земельный участок, арендное соглашение или его нотариально удостоверенная копия, кадастровый паспорт.

Важно! К основному пакету документов рекомендуется приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. На самом деле ее предоставление не обязательно. Но, если сотрудник Росреестра не получит информацию о внесении платы путем межведомственного взаимодействия, то регистрацию приостановят.

Достоинства и недостатки сделки

Продать земельный участок, находящийся в аренде может только владелец такого объекта. По закону, арендодатель вправе лишь передать свои права по арендному соглашению, и только в том случае, если это не запрещено действующим российским законодательством или самим договором.

В переуступке права аренды земельного участка можно найти массу достоинств:

1. Нет необходимости заключать новое арендное соглашение;
2. Владелец земельного участка не теряет доход от сдачи объекта во временное пользование, ему не нужно в срочном порядке искать нового арендатора;
3. Права и обязанности по договору полностью снимаются с прежнего пользователя земельным участком без каких-либо последствий;
4. Новый арендатор может рассчитывать на получение земли на прежних условиях.

Наряду с несомненными преимуществами переуступки права аренды земельного участка выделяют и некоторые недостатки. Например, в некоторых случаях для заключения договора потребуется получение согласия собственника земли. А если прежний арендатор нарушил условия арендного соглашения, то оно может быть расторгнуто. Причем, это означает прекращение действия договора о переуступке.

Что делать после покупки участка

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о признании договора переуступки права аренды земельного участка незаконным. Истец Васильева И. пояснила, что между ней и Федоровым С. заключено арендное соглашение сроком на 10 лет. 3 месяца назад арендодатель продал свое право аренды земельного участка Шурагину В. О сделке женщину никто не предупредил и согласия на переуступку не получал.

Васильева пояснила, что не знает человека, который в настоящее время пользуется ее собственностью. Кроме того, он не внес арендную плату за последние 2 месяца.

Истец, не зная о том, что права и обязанности по договору аренды проданы третьему лицу, при образовании задолженности, обратилась к Федорову С. с требованием оплатить долг. Последний отказался это делать, сославшись на соглашение о переуступке.

Васильева просит признать договор, заключенный между Шурагиным и Федоровым недействительным, и взыскать с Федорова сумму задолженности.

«Суд, рассмотрел материалы дела и выяснил, что согласно арендному соглашению, получение согласия на переуступку права аренды не требуется. Кроме того, ответчик предоставил доказательства уведомления Васильевой о сделке в виде почтового извещения о получении заказного письма истцом, которым и был направлен рассматриваемый документ».

На корешке стояла подпись Васильевой. Истец рассказала, что действительно получила заказное письмо от Федорова, но в нем уведомления о сделке не было. В свою очередь, ответчик предоставил опись вложений, оформленный в отделении Почты России, которая подтверждает фактическое направление соответствующего извещения истцу.

Суд пришел к выводу о том, что все законодательные нормы при заключении спорной сделки соблюдены и отказал в удовлетворении иска.

Частые вопросы

Можно ли продать участок в аренде по инициативе арендодателя, во время действия арендного соглашения, если арендатор против? +

В рассматриваемом случае, скорее всего, речь идет о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с продажей объекта. Рекомендую внимательно ознакомиться с арендным соглашением. Если им предусмотрена возможность прекращения правоотношений по желанию одной из сторон в любое время, то владелец надела имеет право продать его до истечения срока аренды, но после расторжения договора.

Чем отличается продажа права аренды земельного участка от субаренды? +

Переуступка аренды земельного участка – это передача прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору. При этом, прежний пользователь после сделки, никакого отношения к правоотношениям не имеет.

Субаренда – это такой вид передачи объекта во временное пользовании, когда предметом договора выступает земельный участок, не принадлежащий субарендодателю на праве собственности.

Последний отвечает по арендному соглашению перед собственником надела и продолжает оплачивать аренду. Он не освобождается от своих прав и обязанностей.

Можно ли выкупить арендованный земельный участок у собственника, если я построил на нем дом, но арендным соглашением выкуп не предусмотрен? +

Все зависит от правового статуса владельца земли. Если это частное лицо, то арендатору необходимо договориться с ним о выкупе участка, а затем заключить ДКП. Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то гражданин вправе обратиться с заявлением о продаже земельного участка арендатору без проведения торгов.

Заключение эксперта

Продажа права на аренду земельного участка – это процедура, в результате которой права и обязанности прежнего арендатора переходят к новому. При этом, заключают договор о переуступке.

Передать права и обязанности по арендному соглашению можно, если это не запрещено действующим российским законодательством или договором. В некоторых случаях может потребоваться согласие от собственника на сделку.

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Можно ли реализовывать арендованный ЗУ?

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды. Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Как провести процедуру?

Продажа хозяином земли

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб. Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора. Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
• Ксерокопия паспорта.
• Техническая документация на земельный надел.
• Кадастровый паспорт.
• Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

• заявление на регистрацию;
• паспорт;
• документы, которые характеризуют земельный надел;
• правоустанавливающие документы;
• документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

• Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
• Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
• Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

• Составляется заявление о переуступке.
• Заверяются нотариусом копии договора аренды.
• Предоставляется оригинал кадастрового плана.
• Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
• Договор переуступки в трёх экземплярах.
• Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру Нюансы сделки 2023

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

Показать содержание

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания.

И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале).

Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен.

Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде.

Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Муниципалитет может реализовать арендованную землю и без дома и других построек, но в этом случае торги будут проводиться в порядке аукционной продажи. Это в свою очередь изменит стоимость земли в большую сторону.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

• Заявление о желании выкупить арендованный участок.
• Договор аренды на эту землю.
• План участка, который составляет кадастровая служба.
• Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

• Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».
  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
• Правоудостоверяющие документы.
  1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
  2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
  3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
  4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.

Важно! Все эти документы доказывают факт регистрации правового владения землей, но они не могут повлиять на существование надела. Единственным доказательством факта права является запись в ЕГРП.

Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

Составление договора

Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

Описание основных пунктов

Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

1. точное расположение участка, который предполагается купить;
2. площадь надела земли;
3. кадастровый номер;
4. целевое назначение и категория земельного участка;
5. подтвержденное документально разрешение на использование;
6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

• Скачать бланк договора купли- продажи земельного участка
• Скачать образец договора купли- продажи земельного участка

Обратите внимание! Если есть обременения, то они должны быть прописаны с указанием факторов – арест, аренда, залог, запрет регистрационных действий и так далее. Кроме этого должен быть указан срок действия обременения.

К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

• кадастровый паспорт на участок;
• описание земельного надела;
• платежный график;
• свидетельство о государственной регистрации права.

Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

• протокол разногласий, если таковые имеются;
• акт приема-передачи участка земли;
• дополнительные соглашения;
• протокол о согласовании разногласий.

Определение стоимости надела

Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел.

Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

Требуется ли нотариальное заверение?

Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

Регистрация недвижимости

1. заявление;
2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
3. акт приема-передачи участка;
4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).

На заметку. Заявление подается лично, при этом предъявляется документ удостоверяющий личность. Если сделка проводится через представителя, то нужно нотариально заверенная доверенность.

Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

Стоимость и сроки

До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных).

Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации.

Но в праве руководителя отклонить заявление.

В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб.

Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет.

К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).