Источник фото: https://www.pexels.com/

Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор.

Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д.

Так как вопросы постоянные, то  решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.

Начнем издалека.

Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли.

Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.

Государство в п.2 ст.

162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».

Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.

На практике плата за управление может быть:

1. выделена отдельной строкой в платежном документе;

2. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;

3. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.

Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.

Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат.

Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.

2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».

Что все это значит на практике?

А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет.

Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.

С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).

И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:

1. в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;

2. а как вообще можно заактировать работы по управлению???

Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в х и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.

Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.

2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.

9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».

Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?

И это абсолютно верно, так как:

1. ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);

2. невозможно актировать с каждым домом услуги по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления.

3. детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера.

   Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет.

   Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?

А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.

Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):

1. как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?

2. как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?

3. ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?

Если продолжение интересно – напишу вторую часть.

С уважением, ваш товарищ Сталин)))

Правила ведения бухучета в ЖКХ (нюансы)

Бухучет в ЖКХ имеет ряд особенностей: особенную структуру расходов, множество видов взаиморасчетов, и даже управление домами осуществляется как коммерческими, так и некоммерческими организациями, учет в которых различен. Рассмотрим нюансы ведения бухгалтерского учета в сфере ЖКХ.

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2022)?».

Учет МПЗ с 01.01.2021 ведется в соответствии с нормами нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» (ПБУ 5/01 утратило силу) и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

Порядок учета материалов по ФСБУ 5/2019 описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Путеводитель. 

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д.

, проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома.

Пример структуры счета 20:

Субконто 1	Субконто 2	Субконто 3 (Затраты)
Подразделение 1	МКД 1	1. Канализация 2. Водоснабжение 3. Отопление 4. Электроэнергия 5. Озеленение 6. Содержание 7. Газоснабжение и т. д.
МКД 2
Подразделение 2	МКД 3
МКД 4
МКД 5

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».  

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.

2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Дт	Кт	Содержание
20 (25)	60	Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании
19	60	Выделен входной НДС
68	19	НДС принят к вычету
62	90.1	Начислены платежи в УК потребителям
90.3	68	Начислен НДС
90.2	20	Списаны издержки
50 (51)	62	Поступили платежи от собственников
60	51	Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

• Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
• Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.

2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений.

То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст.

39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп.

14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации».

Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Оплата коммуналки: что изменится в 2023 году

Минстрой занимается разработкой новой системы по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина. Подробности узнали «Известия».

Ведомство поставило задачу введения «обязательного аккумулирования лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, платежей потребителей на специальном банковском счете для расчётов за коммунальные ресурсы».

Плательщики коммуналки смогут отследить, куда уходят их деньги. Сейчас же это возможно только раз в год — когда утверждаются отчёт о расходах и план будущих трат. И всё оплаченное по квитанция оказывается на счетах управляющей компании и становится её собственностью.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygWSAdCd0LDRh9C40YHQu9C10L3QuNC1INC4INC_0YDQuNC10Lwg0L_Qu9Cw0YLQtdC20LXQuSDQsiDQvNC60LQg0LrQvtC80LzQtdGA0YfQtdGB0LrQvtC5INC-0YDQs9Cw0L3QuNC30LDRhtC40LXQuSDQv9C-INC00L7Qs9C-0LLQvtGA0YMg0YEg0YPQuiAyMDIz

При этом далеко не все управляющие компании отличаются добросовестностью, и гарантий, что они расходуют деньги грамотно, нет, отметил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

В принципе, люди могут по решению общего собрания собственников перейти на прямую оплату ЖКУ ресурсоснабжающим организациям. Но большая часть денег в любом случае будет проходить через управляющую компанию.

А они не всегда платят РСО вовремя и в полном объёме, поэтому ввод счетов — идея удачная, считают несколько экспертов.

К тому же, бывает, деньги используют не по прямому назначению, отметила директор некоммерческого партнёрства НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.

К примеру, то, что должно пойти на уборку подъездов, обслуживание лифтов или текущий ремонт, отправляется ресурсоснабжающим организациям за должников.

И, соответственно, дом остаётся без уборки, ремонта и так далее.

Самим ресурсоснабжающим организациям важно лишь, чтобы деньги вовремя поступили к ним, отметили в Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения. Каким способом — значения не имеет.

Введение специальных счетов для оплаты коммунальных услуг не решит проблему с должниками. При этом часто управляющие компании не могут заплатить коммунальщикам как раз из-за них, заметил аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.

Больше минусов окажется, и если расширить принцип специальных счетов и для средств на содержание и ремонт домов, член Общественного совета при Минстрое Александр Евсеев.

«У управляющих компаний появятся дополнительные затраты на оформление документов для списания денежных средств со спецсчета. Им придётся выполнять различные требования банков. Из-за этого могут вырасти расходы собственников жилья: УК будут перекладывать свои расходы в стоимость услуг», — объяснил он.

А гендиректор холдинга в сфере ЖКХ ПАО «ГИТ» Валерий Ковалев вообще считает, что управляющие компании нужно исключить из схемы работы с деньгами поставщиков ресурсов. По его мнению, они тратят свои силы и средства, но ничего за это не получают. Поэтому, по его мнению, деньги должны собирать сами ресурсоснабжающие компании.

Свести расчеты: в России изменят систему оплаты ЖКУ

Специальные счета для оплаты коммунальных услуг появятся в России. Такие изменения разрабатывает Минстрой по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина, выяснили «Известия».

Сегодня жильцы перечисляют деньги управляющей компании и не имеют возможности проверить, используются ли они по назначению, отмечают эксперты. Со спецсчетов УК смогут переводить деньги только тем организациям, которые поставляют в дома воду, тепло и электричество.

Инициатива повысит финансовую прозрачность в сфере ЖКХ, уверены эксперты, но при этом не решит проблему жильцов-неплательщиков.

Индивидуальный котел

Минстрой разрабатывает систему специальных счетов для аккумулирования на них платы за коммунальные услуги. Ведомство занимается этим вопросом по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина, говорится в письме министерства высшим исполнительным органам власти. Копия документа есть в распоряжении «Известий».

Речь идет о вводе «обязательного аккумулирования лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, платежей потребителей на специальном банковском счете для расчетов за коммунальные ресурсы», следует из документа.

— Сейчас деньги попадают на счета УК, в общий котел, и становятся собственностью организации, — пояснил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. — Жильцы дома могут контролировать их использование только раз год, когда утверждаются отчет о расходах и план будущих трат.

По его словам, если УК недобросовестная, нет уверенности в том, что средства не расходуются, например, на нужды других домов или что оплачиваются действительно оказанные услуги.

Сегодня жильцы могут перейти на прямую оплату коммуналки ресурсоснабжающим организациям (РСО поставляют воду, тепло, электричество. — «Известия») по решению общего собрания собственников, напомнил член Общественного совета при Минстрое Александр Евсеев. Но всё равно довольно большой поток денег проходит именно через УК.

— Зачастую они недоплачивают деньги ресурсникам, поэтому ввод специальных счетов вполне оправдан, — считает он.

Управляющие организации отчитываются о выполненных работах постфактум, и жители обычно не могут ничего исправить, отметил Владимир Кошелев. Поэтому изменения порядка сбора платы на специально созданные счета для каждого дома повысит контроль за средствами, а людям даст уверенность в том, что их средства используются по назначению.

Сегодня УК собирают средства с жильцов, но с поставщиками коммунальных услуг рассчитываются не всегда вовремя и в полном объеме, отметил и аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.

— У коммунальщиков нет другого механизма воздействия, кроме крайнего — судебного взыскания долгов, что нередко приводит к банкротству управляющих организаций, — добавил он.

Прямые договоры с РСО были введены в 2018 году. Но, по словам эксперта, на такую схему правоотношений перешли только добросовестные организации, в результате проблема зависания средств осталась.

Сведения о состоянии спецсчетов следует отображать в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), это и позволит жильцам следить за тем, как расходуются их деньги, сказал он.

По словам директора некоммерческого партнерства НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкой, иногда УК используют полученные средства не по прямому назначению.

Например, деньги, которые должны идти на уборку подъездов, обслуживание лифтов, текущий ремонт, они переводят ресурсоснабжающим организациям за должников. Это негативно сказывается на состоянии домов.

С вводом спецсчетов решится и эта проблема, полагает она.

Оперативное перечисление

Для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, как и где именно будут собираться и аккумулироваться платежи за коммунальные услуги, главное, чтобы в итоге они вовремя до них дошли, сказали «Известиям» вРоссийской ассоциации водоснабжения и водоотведения.

Сейчас нередко платежки людям выставляют МФЦ и сами распределяют средства для УК или РСО, отметил председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. В таком случае роль спецсчетов для коммунальных платежей не совсем ясна, добавил он.

Новые правила расчёта и приёма платежей за коммунальные услуги: что изменилось с 1 сентября 2022

С 1 сентября 2022 года плату за коммунальные ресурсы рассчитывают по новым правилам. Вступило в силу постановление Правительства РФ от 03.02.2022 № 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Документом были внесены изменения в Правила № 354, № 491 и № 124 в части предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Постановлением № 92 был детализирован порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы. Методика и формулы расчёта зависят от нескольких факторов: наличия в многоквартирном доме коллективных приборов учёта, автоматизированных измерительных систем учёта коммунальных ресурсов, решения общего собрания собственников по способам расчёта за содержание общего имущества.

Основные изменения в порядке расчёта коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (КР на СОИ) приведены в таблице 1.

Таблица 1. Порядок расчёта КР на СОИ до и после вступления в силу Постановления № 92

До вступления Постановления № 92

После вступления Постановления № 92

Использовали три варианта расчётов за СОИ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Исходя из норматива. Норматив применялся на основании решения региональных властей с учётом технических особенностей дома. Для разных типов жилых зданий устанавливался свой норматив с учётом этажности, степени благоустройства дома и возможности подключения коллективных приборов учёта. Исходя из показаний автоматизированных информационно-измерительных систем учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг (умных счётчиков) — при их наличии в доме. Счётчики позволяют одномоментно снять показания с индивидуальных и общедомовых приборов учёта. Разница между суммой индивидуальных счётчиков и общедомовым принималась за объём коммунального ресурса, потраченного на содержание общедомового имущества. По фактическому или среднемесячному потреблению с последующей корректировкой. Решение о выборе способа принималось на общем собрании собственников жилья.

КР на СОИ оплачивают все потребители вне зависимости от конструктивных особенностей дома, возможностей установки общедомовых приборов учёта. В состав коммунальных ресурсов, подлежащих обязательной оплате за СОИ, включены: холодное и горячее водоснабжение, электрическая энергия, отведение сточных вод (канализация). Примечание: КР на СОИ по газу законом не предусмотрено, а отопление продолжает выставляться как единая коммунальная услуга (п. 29(1) Правил № 491). Предусмотрен порядок расчёта КР на СОИ по новым формулам, в зависимости от конкретной ситуации: при отсутствии общедомового счётчика (выходе его из строя, истечении срока поверки) — расчёт производится по нормативу; если общедомовой счётчик установлен, но собственники не приняли решение о распределении КР на СОИ по факту, то в основе расчёта нужно применять норматив, который в дальнейшем пересчитывается на фактическое потребление;

Вс напомнил об ответственности управляющей организации перед собственниками при управлении мкд

Верховный Суд опубликовал Определение № 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.

Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1».

Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.

В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные.

УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.

В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.

Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.

20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г.

Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства.

Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.

Однако определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК.

Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана.

Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.

Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.

ВС отметил, что ч. 1 ст.

161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.

Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст.

154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.

ВС указал, что согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст.

13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Пленум ВС РФ разъяснил досудебное урегулирование гражданских и арбитражных споровПосле доработки Постановление Пленума подверглось существенным изменениям, в его итоговом варианте значатся 49 пунктов вместо 51

«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.

ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.

Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию.

Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома.

«Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.

По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей.

Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.

Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками.

Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ.

«Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно.

В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.

Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников.

«Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат.

Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.

Предлагается ввести обязательный досудебный порядок урегулирования споров с ФССВ Госдуму внесен проект поправок в законодательство о соцстраховании от несчастных случаев на производстве, устанавливающих механизм досудебного рассмотрения жалоб, связанных с назначением страховых выплат

Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).

По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.

Оплата ЖКХ за должников: кто будет платить за соседей, с какой даты применяются новые правила

С 1 сентября 2022 года вступило в силу постановление правительства № 92. Этот нормативный акт изменил механизм расчета оплаты некоторых жилищно-коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома (МКД).

Платежи за коммунальные ресурсы, использованные для общедомовых нужд, будут начисляться по показаниям приборов учета. Если на конец года возникнет разница между фактическим расходом ресурса и поступившей оплатой, собственникам МКД сделают перерасчет.

Согласно постановлению № 92, с управляющих компаний снимается ответственность по погашению долгов за перерасход ресурсов на общедомовые нужды. Поэтому жильцам фактически придется платить друг за друга. Первый перерасчет по новым правилам будет сделан в 1 квартале 2023 года. О самых важных нюансах, связанных с оплатой ЖКХ за должников в многоквартирном доме, читайте ниже.

В чем суть вопроса: новый порядок расчета оплаты за общедомовые нужды

Собственники и наниматели обязаны платить не только за свое жилье, но и за общедомовые нужды. В их состав входит освещение и отопление мест общего пользования, холодная вода для уборки лестниц и других помещений дома, иные услуги.

За коммунальные ресурсы (электричество, холодная и горячая вода), израсходованные на общедомовые нужды, нужно платить. Именно с изменением порядка оплаты за указанные виды услуг ЖКХ связано принятие постановления № 92.

По постановлению правительства № 92 собственникам и нанимателям квартир будет доначислен платеж за разницу в объемах поставленных и потребленных ресурсов

Перерасчет будет сделан по итогам года, т.е. квитанции с дополнительными платежами поступят в первом квартале 2023 года. Для расчета сверяются данные общих счетчиков дома со сведениями об учтенных и оплаченных ресурсах ЖКХ от жильцов. Управляющая компания, которая ранее оплачивала эту разницу, по постановлению № 92 освобождается от ответственности.

По старым правилам порядок учета и оплаты коммунальных ресурсов на общедомовые нужды заключался в следующем:

• расход электричества, горячей или холодной воды определялся по приборам учета (на коммуникациях при входе в дом), либо по федеральным и региональным нормативам;
• предприятия ЖКХ сравнивали объем поставленных ресурсов с размером платежей от собственников;
• если был оплачен не весь объем поставленных ресурсов, разницу выставляли к оплате управляющей компании (УК).

Жильцы дома финансируют работу управляющей компании путем оплаты услуг по управлению домом, обслуживанию общедомового имущества. Но в состав этих платежей не была заложена компенсация за разницу между поставленным объемом ресурсов и поступившей оплатой. Поэтому многие УК будут постоянно находиться в долгах, если не сумеют решить вопрос с ее дополнительными взносами от собственников.

Постановление правительства № 92 меняет указанный выше механизм. Теперь разницу будут оплачивать собственники дома, а не управляющая компания.

Это не только повысит размер платежей за коммуналку, но и приведет к ряду других проблем.

Например, новые правила не предусматривают взыскание компенсаций с УК, даже если несоответствие в объеме ресурсов и оплате возникло по ее вине. Подробнее об этих нюансах читайте ниже.

Какие меры к неплательщикам за услуги ЖКХ начнут применяться

в 2023 году?

Когда вступает в силу

Постановление № 92 — это не новый закон о задолженности за коммунальные услуги, а лишь поправки в несколько действующих нормативных актов.

Например, изменения вносятся в постановление № 491 (правила обслуживания общего имущества в МКД) и постановление № 354 (о предоставлении и оплате коммунальных услуг). В некоторых случаях новый механизм позволит даже снизить размер платежей на общедомовые нужды.

Перерасчет из-за разницы в объеме ресурсов и оплате коммуналки будет сделан по состоянию на конец 2022 года. Это означает, что квитанции с дополнительными начислениями будут направлены в первом квартале 2023 года.

Скорее всего, управляющая компания постарается сделать это максимально быстро, чтобы «раскидать» задолженность между жильцами, а не копить ее на своем счете.

Принятие постановления № 92 не означает, что соседи будут платить за должников по всем просрочкам подряд.

Личная задолженность по коммуналке, рассчитанная по индивидуальным приборам учета в квартире или по нормативу, будет взыскиваться персонально с собственника или нанимателя.

Но если жилец не подает данные счетчиков, либо сознательно занижает их от месяца к месяцу, он может повлиять на разницу в объеме ресурсов и поступившей оплате по всему дому.

Правила распределения долга по коммунальным платежам между соседями

Механизм доначисления и перерасчета платежей на домовые нужды допускает применение нормативов и показаний домовых приборов учета. Общие счетчики фиксируют объем ресурсов, поступивших в дом.

Если приборы учета не установлены, будет применяться норматив потребления, утвержденный региональными властями.

На данный момент органы власти регионов не принимали таких решений, но наверняка это сделают в ближайшее время.

Как определяется объем потребленных услуг по постановлению № 92

О том, как определяется объем поставленных и потребленных ресурсов по старым правилам, мы рассказали выше. Новый механизм меняет этот порядок. Если в доме установлены общие счетчики на вход, расчет осуществляется следующим образом:

• представители ресурсоснабжающей организации снимают с приборов учета данные о количестве ресурсов, поставленных в дом (по электричеству, горячей и холодной воде);
• обрабатываются сведения от жильцов о показаниях счетчиков в квартирах, оплате коммуналки по их показателям;
• сведения о показателях с общих счетчиков сравниваются с объемом ресурсов, полученных жильцами, с суммами оплаты;
• если в дом поставлено больше ресурсов, чем показали и оплатили жильцы, разница фиксируется в актах (неофициально это называет «разбаланс»);
• после расчета платежей по разнице они распределяются между собственниками и нанимателями МКД (пропорционально площади помещений);
• сведения о доначисленных суммах указываются в квитанциях на оплату.

При наличии общих приборов учета разница в меньшую сторону не может быть зафиксирована даже теоретически.

Даже если все собственники (наниматели) добросовестно передадут объективные данные счетчиков и вовремя оплатят коммуналку, то дополнительный объем ресурсов уйдет на освещение мест общего пользования (лестничные клетки, придомовая территория и т.д.), на уборку в доме. При правильном расчете этот объем потребления будет заложен в тарифы управляющей компании.

Если общих счетчиков нет, то объем оставленных ресурсов будет определяться по региональным нормативам. В этом случае может возникнуть «разбаланс» в обратную сторону (хотя это скорее будет являться исключением из общего правила). Соответственно, жильцам не выставят дополнительные платежи по итогам года.

Что-то не верится, что УК будет возвращать средства жильцам

при переплате. Я неправ?

Почему может возникнуть разница в расчетах

Разница в объемах поставленных и потребленных ресурсов может быть вызвана следующими причинами:

• если жилец не передает оказания счетчиков по своей квартире, либо занижает их;
• если в дневное время на лестничной клетке и на придомовой территории постоянно горит свет;
• если на общих коммуникациях дома вовремя не устраняются протечки;
• если кто-то из собственников или нанимателей самовольно подключился к электричеству, и этот объем не зафиксирован индивидуальным счетчиком.

Так как оплата разницы перекладывается на собственников, у управляющей компании не будет стимула своевременно выявлять и устранять коммунальные аварии, следить за экономным использованием освещения в доме.

Например, если в подвале постоянно протекает труба с холодной водой, то по постановлению № 92 за нее будут платить жильцы, а не УК. Заставить быстро устранить протечку очень сложно, особенно если управляющая компания уклоняется от своих обязанностей.

Чтобы избежать указанных выше ситуаций планируется уточнить нормы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее качество услуг, за несвоевременное устранение аварий. Но на данный момент специальные нормы по этому вопросу еще не приняты.

По сути, новые правила предусматривают не только оплату долгов за соседей, но и ответственность за бездействие и ненадлежащее качество услуг от УК. Собственники, получившие квитанции на дополнительные суммы, смогут требовать компенсации или снижения платежей от управляющей компании. Но это может занять очень много времени, так как придется подавать претензии, жалобы и иски.

Можно подать коллективный иск от жителей подъезда на перерасчет

за сумму общедомовых услуг?

Когда и как будет сделан перерасчет

Еще раз отметим, что перерасчет по разнице в объемах поставленных и потребленных ресурсов будут делать по концу года. Квитанции с дополнительными платежами жильцы получат в январе-марте 2023 года. Итоговая сумма доначисления может оказаться весьма большой, а узнать ее заранее практически невозможно.

В постановлении № 92 не описан порядок оспаривания доначислений. Если кто-либо не согласен с тем, что долги соседей раскидывают на жильцов дома, он может запросить у управляющей или ресурсоснабжающей организации расчет по объему ресурсов, размеру платежей. Так как формулы расчетов достаточно сложны для рядовых граждан, лучше обратиться к независимым специалистам в сфере ЖКХ, к юристам.

Кто будет платить за должников: управляющая компания или собственники

В постановлении № 92 речь идет не об оплате за должников, а о компенсации разницы в объемах поставленных и потребленных ресурсов. Доначисление могут сделать даже в доме, где все собственники и наниматели вовремя оплачивают коммуналку. Управляющая компания теперь не отвечает за возникшую разницу.

В целом, этом может сократить количество банкротств УК по причине образования больших долгов. Но о повышении качества оказания услуг по обслуживанию домом говорить не приходится, так как уровень ответственности управляющих компаний стал ниже.

Можно ли платить меньше по новым правилам

Размер коммунальных платежей по квартире не изменится после начала работы по постановлению № 92. Перерасчеты и доначисления касаются только расходов на общедомовые нужды. Есть возможность снизить разницу в объемах поставленных и потребленных ресурсов и сумму доп. платежей:

• если точно и вовремя передавать данные по квартирным счетчикам;
• если уменьшить объем потребления ресурсов на домовые нужды (например, использование энергосберегающих ламп, своевременное выключение света в подъезде днем и т.д.);
• если не допускать потерь воды из-за протечек и аварий, максимально быстро устранять их;
• если вовремя проходить поверки общих приборов учета.

Оптимальный вариант — если помощь в контроле за экономией воды и электричества оказывает управляющая компания. Также жильцы могут рассмотреть на общем собрании вопрос о перерасчете платы за обслуживание и управление домом. Это логично, так как в эти тарифы теперь не нужно закладывать ответственность УК за разницу в объемах ресурсов.

Изменится ли порядок взыскания долгов по ЖКХ

Нет, порядок взыскания задолженности по коммуналке не меняется. Как и ранее, должнику будут направлять претензии и требования, заявления на судебные приказы и иски. Принудительным удержанием начнут заниматься приставы. Собственник (наниматель) может списать долги по ЖКХ через судебное или внесудебное банкротство.

Наши юристы помогут вам в защите от взыскания задолженности по услугам ЖКХ, при взаимодействии с судами и приставами. Также мы разъясним основания для списания долгов через банкротство, поможем оформить документы для этой процедуры.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты