Разбираемся, нужно ли платить налоги с продажи недвижимости россиянам, которые провели более полугода за границей и стали считаться нерезидентами

Нерезиденты не теряют права распоряжаться имуществом, никто не запретит им продать дом, квартиру или участок ( Shutterstock)

В России нет ограничений на выезд за границу и сроках пребывания там. Но граждане, которые провели больше 183 календарных дней в течение 12 месяцев за границей, получают статус нерезидента.

Статус нерезидента фиксируют 31 декабря, но зависит он не от календарного года, а именно от последних 12 месяцев после отъезда.

Например, если человек выехал из страны в марте 2022 года и не вернулся до сентября, он станет нерезидентом. При этом он может провести шесть месяцев в одной поездке или периодически возвращаться в страну.

Главное — его не было в стране больше 183 дней, объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если человек выезжал из страны, чтобы получить образование или лечиться в больнице или санатории, то время, проведенное за границей, не учитывается. Также в расчеты не включают рабочие поездки на морские месторождения газа и нефти, добавляет эксперт.

Почему резидентство имеет значение в сделках с недвижимостью

Нерезиденты не теряют права распоряжаться имуществом, никто не запретит им продать дом, квартиру или участок.

Но ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для них намного выше — 30% вместо привычных 13%, говорит Константин Ташлыков.

Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда наступит минимальный срок владения недвижимостью, или выполнить иные определенные законодательством условия.

20 июня Госдума приняла в первом чтении законопроект о снижении НДФЛ для нерезидентов. Но если проект вступит в силу в неизменном виде, он не коснется продавцов недвижимости. Пониженная ставка будет действовать только на доходы, полученные за работу по договору на российскую компанию, пояснили в компании «Контур.Недвижимость».

Когда не нужно платить налог на продажу недвижимости нерезидентам

• Родители, в том числе нерезиденты, освобождаются от платы НДФЛ, если у них двое или более детей. Дети могут быть родными или усыновленными. Главное, чтобы они были младше 18 лет. Исключение — студенты очных отделений вузов и колледжей, их будут считать детьми до 24 лет.
• При продаже в убыток.
• Если прошел минимальный срок владения объектом.

Константин Ташлыков, руководитель проекта «Контур.Недвижимость»:

— Расчет налога ведут не от суммы сделки, а от разницы между стоимостью объекта при покупке и продаже. Поэтому, если человек купил квартиру за 2 млн руб., а через год продал ее за 3 млн руб., налог надо заплатить только с 1 млн руб.

При этом необходимо обратить внимание на кадастровую стоимость объекта на момент продажи, ее можно посмотреть, например, в выписке из ЕГРН. Если цена в договоре значительно ниже, для расчета налога будут использовать 70% от кадастровой стоимости. Это правило действует и на резидентов, и на нерезидентов.

Если недвижимость продана дешевле, чем была куплена, платить налог не придется.

Расчет налога ведут не от суммы сделки, а от разницы между стоимостью объекта при покупке и продаже ( Shutterstock)

Каковы минимальные сроки владения

Чтобы не платить налог, нужно отложить продажу квартиры на определенный законом срок после покупки, этот срок называют минимальным периодом владения.

Три года нужно подождать, если:

• недвижимость досталась по наследству, договору дарения или ренты;
• человек стал собственником жилья в результате приватизации;
• продаете нежилое помещение (офис или апартаменты);
• продаете единственное жилье. При этом недвижимость будет считаться единственной в течение 90 дней с момента покупки второго объекта;
• если один объект куплен до брака, а второй — после;
• объект находится в регионе, который снизил минимальный срок владения до трех лет (Ханты-Мансийский АО, Ростовская, Иркутская, Омская области и другие).

Во всех остальных случаях придется ждать пять лет.

С какого момента ведется отсчет минимального срока владения недвижимостью:

• для купленной на вторичном рынке — с даты оформления сделки в Росреестре. Обычно переход права собственности регистрируют через несколько дней после подписания договора, ведомству нужно время, чтобы внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Точную дату можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на штампе, который до 2022 года регистратор ставил на договор;
• для полученной по наследству — с даты смерти наследодателя, даже если поиск наследников или судебные разбирательства заняли несколько лет;
• если приобреталась квартира в строящемся доме — с даты, когда была полностью выплачена стоимость жилья застройщику;
• при попадании в программу реновации и получении нового жилья — с даты, когда было получено право на снесенную квартиру.

Продавцы могут не отчитываться перед налоговой, если недвижимость продается после минимального срока владения ( Shutterstock)

Как нерезиденту отчитаться перед налоговой

Продавцы могут не отчитываться перед налоговой, если недвижимость продается после минимального срока владения. В остальных случаях до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ.

Декларация подается по месту жительства, а если его нет, то по месту нахождения недвижимости, добавляет старший юрист налоговой практики Intana Legal Геннадий Митин.

По словам эксперта, для нерезидентов в декларации, кроме обязательных к заполнению титульного листа и разделов 1 и 2, необходимо заполнить приложение № 1 к декларации (указать доходы от источников в России) и расчет к этому приложению.

Декларацию можно подать:

• в налоговый орган;
• через многофункциональный центр (МФЦ);
• направить почтой;
• через личный кабинет налогоплательщика;
• представить в электронной форме с помощью бесплатной программы на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России. Продавец заполняет поля в анкете и прикладывает сканы документов. Сервис сам поставит код страны и категории налогоплательщика, а также рассчитает сумму налога. Если стоимость продажи меньше, чем стоимость покупки, система укажет нулевой налог.

После изменений в 2021 году в Налоговом кодексе продавцы недвижимости могут не подавать декларацию, если сумма сделки:

• меньше 1 млн руб. при продаже жилого объекта;
• меньше 250 тыс. руб. при продаже нежилого объекта.

Но это изменение не касается нерезидентов. Налоговую выплату по таким сделкам можно погасить налоговым вычетом. Но нерезиденту налоговый вычет не положен, поэтому декларацию в налоговую он должен подать в любом случае, говорит старший партнер юридической компании Emet law firm Эдуард Давыдов.

 По словам эксперта, нерезидент должен подавать декларацию только в том случае, если доход подлежит налогообложению. В том случае, если нерезидент не пользуется льготой по давности владения или не удовлетворяет критериям п. 2.1. ст. 217.

1 Налогового кодекса, его налог составит 30% от всей суммы продажи недвижимости, резюмирует Эдуард Давыдов.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России не менее 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

Публикация подготовлена при поддержке одной из ведущих аудиторско-консалтинговых фирм мира KPMG. 

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для физических лиц могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами РФ за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ в год получения дохода от зарубежной недвижимости, данные доходы не будут облагаться НДФЛ в РФ.

Физические лица-налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».

В частности, у налоговых резидентов РФ-владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

• выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
• доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
• доходы от продажи зарубежной недвижимости.

Доход в виде материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами, например в отношении займа, полученного для приобретения зарубежной недвижимости, возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:

• физическое лицо-заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
• экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении займа в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении займа в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования займом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ, то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха), либо для сдачи в аренду.

• Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15% (см. Раздел 4). Некоторые физические лица могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых) или упрощенную систему налогообложения которые также применяются к доходам от сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (смотрите список всех СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом. По общему правилу, зачесть налог, уплаченный в другом государстве по СИДН, можно в течение 3 лет. Однако процедура зачета предполагает, что физическому лицу необходимо подать в российские налоговые органы налоговую декларацию, а также документы, подтверждающие сумму полученного за рубежом дохода и сумму уплаченного там налога. Поэтому в отсутствие данных документов, физическому лица может потребоваться сначала подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в РФ с полной суммы полученного дохода и в дальнейшем, когда документы будут доступны, подавать уточненную налоговую декларацию и заявление на возврат ранее уплаченного НДФЛ.
• Стоит учесть, что порядок расчета налогооблагаемого дохода от сдачи имущества в аренду в России и в иностранном государстве может отличаться. В частности, в России обложению подлежит полная сумма полученных арендных платежей (если только физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя); в иностранном государстве может быть возможно вычесть из этой суммы расходы, связанные с содержанием зарубежной недвижимости. Таким образом, сумма облагаемого дохода в России может быть выше, чем за рубежом, в то же время сама ставка зарубежного налога может быть ниже, чем ставка НДФЛ. Данные обстоятельства в итоге могут приводить к необходимости уплачивать НДФЛ в России даже при наличии СИДН.
• Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
• Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
• Стоит также учесть такие вопросы как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо-российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

• концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
• налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
• корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
• налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов);
• возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
• НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом-налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
• признание иностранной компании-владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по «плоской» ставке 13% для налогового резидента РФ.

При этом физическое лицо-продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму дохода от продажи имущества, находящегося за пределами РФ, на сумму имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества. Если подтверждающие документы отсутствуют или расходы не были понесены (зарубежная недвижимость была получена в результате наследования или дарения), возможно применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

• Физическое лицо-налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя применяющего общую систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.
• Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
• Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ. Россия также не устанавливает отдельного налога на наследование или дарение.

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

С 1 января 2021 года в России действует ставка НДФЛ в размере 15% в отношении суммы дохода, превышающей 5 миллионов рублей. Таким образом, в настоящее время действует прогрессивная шкала ставок: доход до 5 миллионов включительно облагается по ставке 13%, свыше – 15%.

«Плоская» ставка НДФЛ 13% сохранилась для следующих видов доходов резидентов РФ:

• от продажи имущества и (или) доли (долей) в нем (за исключением ценных бумаг);
• по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения;
• по подлежащим налогообложению доходам, полученным такими физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

К доходам от трудовой деятельности в РФ лиц, не являющихся налоговыми резидентами, принятых на работу в РФ в качестве высококвалифицированных специалистов (и некоторых других категорий физических лиц), также предусматривается применение прогрессивной шкалы налогообложения по ставкам 13% и 15% с порогом в 5 миллионов рублей. Основная ставка НДФЛ для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами осталась неизменной и составляет 30%.

Соответственно, в случае продажи зарубежной недвижимости к полученным доходам налоговые резиденты будут вправе применить 13%.

В связи с введением прогрессивной шкалы ставок был изменен порядок уплаты НДФЛ физическими лицами.

В частности, налоговые агенты обязаны рассчитывать налоговую базу (и соответственно, прогрессию) исходя из выплаченных ими доходов в пользу физического лица без учета размере налоговой базы по доходам, которые могли быть выплачены физическому лицу другим налоговым агентом. Кроме этого, физическое лицо имеет право не учитывать в своей налоговой декларации суммы доходов, полученных от налоговых агентов, если налог с них полностью удержан налоговым агентом.

Налоговый орган должен самостоятельно обобщить информацию о доходах из налоговой декларации, представленной налогоплательщиком, и информацию о доходах, полученную от налоговых агентов, и при необходимости пересчитать сумму НДФЛ с доходов физического лица за отчетный период по ставкам, указанным выше с совокупности годовых доходов физического лица. В случае необходимости доплаты НДФЛ налоговый орган выпускает налоговое уведомление. Физическому лица необходимо доплатить НДФЛ не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным, на основании налогового уведомления от налогового органа.

Налог на зарубежную недвижимость в России 2022 — 2023

В России нет разделения по местной или иностранной недвижимости. Независимо от месторасположения объекта, применяются единые налоговые ставки на прибыль физических лиц — резидентов РФ.

Однако, не все налоги взимаются с зарубежного дома или квартиры непосредственно в России, а также россияне имеют право на применение льгот по СОДИН и не облагаемой налогом суммы от сделок в размере 1 млн.

рублей.

В РФ ставка налога на зарубежную или местную недвижимость (НДФЛ) в 2022 — 2023 годах составляет 13% и 15% от суммы прибыли.

К сделкам с недвижимым имуществом также применяются нормы страны расположения дома, виллы, квартиры или коммерческого объекта.

Но, налоговые обязательства по отдельным операциям могут возникнуть сразу в двух государствах, что следует учитывать на стадии выбора объекта и совершения сделки купли-продажи. 

Резиденты Российской Федерации платят налоги на зарубежную недвижимость по законам РФ и страны расположения объекта собственности. При грамотном планировании налоговые издержки могут быть минимизированы. Разберемся во всех тонкостях налогообложения зарубежных апартаментов, владельцами которых являются россияне.

Выбирайте жилье за границей вместе с профессионалами и воспользуйтесь уникальной возможностью купить квартиру, дом или виллу напрямую от застройщика или собственника!

Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета,

целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Важно! Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России, а уведомлять о сделке ФНС не требуется, если резидент РФ не является муниципальным или государственным служащим. Но, для осуществления такой сделки потребуется открыть иностранный банковский счет, о котором сообщить в налоговую службу необходимо в обязательном порядке

При этом налоговую службу РФ интересует не просто жилье за границей, которое приобретено в собственность резидентом РФ, а прибыль, сформированная в результате такой сделки. За что россияне могут платить налог на недвижимость в зарубежных странах:

• Доход от продажи жилья за рубежом.
• Сдача недвижимости за границей в аренду.
• Прибыль от процентов по кредиту – экономия.

При формировании таких доходов от недвижимого имущества за границей, российский резидент обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Как сказано ранее, НК РФ не выносит иностранную недвижимость в отдельную категорию объектов собственности. Налогообложение сделок с зарубежным жильем подчиняется аналогичным правилам, что и налоги на операции с жильем на территории России.

Что следует знать при продаже недвижимости за рубежом россиянам:

• Налогообложение в России при продаже ЖИЛОЙ недвижимости за границей НЕ возникает, если срок владения составил:
  • 3 года для жилья, полученного в наследство, в дар или по договору пожизненного содержания;
  • 3 года для единственного недвижимого имущества собственника;
  • 5 лет во всех остальных случаях.
• Налоги при продаже недвижимости за рубежом уплачиваются резидентом РФ по ставкам:
  • 13% – сумма прибыль до 5 млн. рублей; 
  • 15% – если доход от продажи жилья составил более 5 млн. рублей или эквивалентно в валюте.
• Продать недвижимость за рубежом можно по любой ставке и в любой валюте, а сумма прибыли определяется на дату заключения контракта купли-продажи по курсу ЦБ РФ в рублях. 

Декларировать сумму прибыли будучи резидентом РФ по налогам надо обязательно, подав 3-НДФЛ на следующий год после заключения сделки. 

После покупки недвижимости в иностранном государстве, многие россияне планируют получать пассивную прибыль от ренты таких квадратов. Но, если статус налогового резидента РФ сохранен, то за такие доходы тоже придется отчитаться перед ФНС в России. Мало того, данная операция попадает под налогообложение по месту покупки дома, виллы или квартиры за рубежом.

В такой ситуации важно учитывать нормы СОИДН между странами и по возможности применять их при уплате налогов на доходы в России и за рубежом. Ставка НДФЛ в России составляет 13% и 15%, в зависимости от суммы прибыли, а вот за рубежом может быть ниже или выше данного порога.

В таком случае важно заранее определить, где лучше купить недвижимость за границей с целью получения прибыли от аренды. 

• Если налог на прибыль физлиц в стране по месту расположения жилья выше, чем в России, а между странами заключено Соглашение об избежании двойных налогов, то россиянину достаточно подать заявление о зачете средств налоговых платежей в ФНС РФ, уплаченных за рубежом. 
• Если же ситуация обратная (в РФ налог выше, чем за границей), то в ФНС РФ придется внести разницу по недоимке налога.
• Если между странами нет Соглашения об уплате налогов в одной юрисдикции, то платить придется в обеих странах.

Самая востребованная недвижимость среди россиян в 2022 году находится в Турции. Ставка налога на прибыль от аренды и продажи объекта зависит от суммы и в среднем составляет 33%. Уплата налога в России на прибыль от недвижимости в Турции применяться не будет ввиду несоразмерности ставок и наличия СОИДН.

Данный налог нельзя назвать прямым по отношению к зарубежной недвижимости, но упомянуть о нем все же необходимо. Материальная выгода от процентов по кредиту может быть сформирована в том числе при покупке жилья за рубежом и подлежит декларированию в качестве дохода в РФ.

Чтобы налоговые обязательства применялись, должны быть соблюдены оба критерия

• кредитор и заемщик являются взаимосвязанными лицами;
• по кредитному займу установлена пониженная ставка в качестве материальной помощи или в качестве зачета долговых обязательств организации перед заемщиком за услуги или товары.

Если будет установлено, что резидент РФ купил недвижимость за границей по данной схеме, то налог на доход с экономии процентов составит 35%. 

Данные нормы распространяются в том числе на заем средств у нерезидентов РФ. В такой ситуации декларирование доходов в ФНС осуществляет сам собственник (заемщик).

В соответствии с российским законодательством налогообложение недвижимости, полученной в наследство российским резидентом и расположенной за рубежом, освобождается от НДФЛ. Также в России не установлен отдельный налог на наследование и дарение.

Но, многие квартиры за рубежом, полученные в дар или в наследство россиянами, могут предусматривать уплату налогов выгодоприобретателем. В данном случае советуем консультироваться с опытными юристами и экспертами нашего портала, в том числе при оформлении наследства в Европе.

Чтобы понимать, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ для целей налогообложения на любую прибыль, в том числе от недвижимости за рубежом, следует определить, сколько дней в году вы находитесь на территории РФ. 

Если количество дней пребывания в России равно или более 183 в течение 12 месяцев, то гражданин признается налоговым резидентом РФ и обязуется платить налоги по установленным в стране ставкам. При этом статус гражданства может отличаться, что совершенно не касается налогового резидентства.

Для тех россиян, которые планируют купить недвижимость за рубежом, мы советуем ответить на один вопрос. Это поможет определить налоговые издержки и правильно выбрать страну для инвестиций в жилье.

Какая цель покупки недвижимости за рубежом? 

• Если для ПМЖ, то можно рассчитывать на льготы по налогам. 
• Если для аренды, коммерческой выгоды или последующей продажи, то учитывайте статус налогового резидентства и ставки, как в стране покупки объекта, так и в РФ. Также не забывайте о СОИДН, которое РФ заключила не со всеми юрисдикциями.
• Если цель покупки зарубежной недвижимости – инвестиции, Золотая виза или гражданство и ВНЖ, то советуем внимательно изучить доступные программы и готовые к реализации объекты от наших партнеров.

Независимо от цели покупки недвижимости за рубежом, советуем предварительно проконсультироваться с нашими экспертами и получить комплексную помощь от профессионалов.

Как нерезидентам платить налоги при сделках с недвижимостью

Антон Дыбов

специалист по налогам и праву

Профиль автора

Если собственник живет за границей и владеет недвижимостью в России, то, чтобы распорядиться ею, придется изучить налоговое законодательство по своей ситуации.

Мы собрали самые популярные вопросы о том, как выгоднее продать или сдать недвижимость нерезиденту. Разобрались в деталях и рассказываем простыми словами.

Что нужно знать нерезиденту, у которого в России осталась недвижимость

Налог на имущество физлиц. Ставка платежа зависит только от российского муниципалитета, в котором находится недвижимость. А вот статус нерезидента на это никак не влияет: резиденты и нерезиденты платят налог на имущество одинаково.

То есть если нерезидент решит продать квартиру, в некоторых случаях придется заплатить налог. Сколько именно и можно ли сэкономить — разберу на примерах.

Но может быть и наоборот: человек продал квартиру и получил деньги за нее, будучи нерезидентом, но к 31 декабря года сделки стал резидентом. Тогда он платит НДФЛ по ставке 13% и ему доступны все варианты, которые позволяют уменьшить доход от продажи.

Что еще об этом почитать в Тинькофф Журнале:

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Минимальный срок владения — период, по завершении которого собственник может продать недвижимость в РФ без НДФЛ и декларации. Это касается и нерезидентов.

При этом минимальный срок владения учитываться не будет. Это распространяется и на нерезидентов.

Проданное жилье считается единственным в двух случаях:

1. Продавец приобрел другую квартиру максимум за 90 дней до регистрации права собственности на покупателя.
2. Проданная квартира куплена в браке, а другая, что в собственности на день продажи, приобретена до свадьбы.

Доходом будет считаться цена объекта по договору, но не менее 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

В этой конвенции, как и в любой другой, есть статья о недискриминации. ФНС истрактовала ее так: если нерезидент РФ получает в России доходы, которые облагаются НДФЛ, то налоговая база рассчитывается по таким же правилам, что и для российского резидента. А вот ставка остается повышенной — 30%.

Это означает, что, если нерезидент продаст квартиру в России, он может вычесть из доходов либо 1 млн рублей, либо расходы на ее покупку. Но при условии, что приложит к декларации по НДФЛ справку, которая подтверждает статус резидента в стране проживания.

И все бы хорошо, но ни до, ни после письма ФНС 2015 года подобные разъяснения не появлялись. Да и вывод спорный: с таким подходом нерезидентам полагаются вообще все виды вычетов по НДФЛ — стандартные, социальные, по расходам на жилье и выплату ипотечных процентов, по деньгам, внесенным на ИИС. А это противоречит массе писем Минфина и ФНС.

Общий вывод такой: нерезиденту, который продал квартиру в России, желательно узнать в своей налоговой инспекции, можно ли получить вычет. И дальше действовать так, как одобрит инспекция.

Что еще об этом почитать в Тинькофф Журнале:

Срок уплаты НДФЛ по декларации — 17 июля 2023 года. Тут тоже перенос из-за того, что 15 июля — суббота.

В отличие от продажи вторички, налоговая не узнает об уступке автоматически. И не станет исчислять НДФЛ сама, если не подать декларацию по итогам года сделки.

Но не узнает автоматически — не значит, что не может узнать вовсе. И тогда последствия непредставления декларации будут такие же, какие я описал в разделе о продаже готового жилья.

Если эта сделка облагается НДФЛ, то придется уплатить налог по ставке 30% со всего дохода от продажи или уступки квартиры.

Поэтому не стоит рассчитывать, что за счет продажи через поверенного ставка снизится до 13%, а доходы можно будет уменьшить на вычет. Такой вариант не сработает. Продажа или уступка квартиры по доверенности не поможет нерезиденту оптимизировать НДФЛ.

По закону считается, что собственник получил доход в тот день, когда деньги поступили поверенному. И не важно, когда тот передал их доверителю.

Например, доверенный человек продал российскую квартиру Николая в сентябре 2022 года и сумел передать вырученные деньги за рубеж только в январе 2023 года. Николай счел, что подать декларацию и заплатить НДФЛ по сделке надо в 2024 году.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVr0J3QsNC70L7Qs9C4INGBINC_0YDQvtC00LDQttC4INGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtC4INC90LDRhdC-0LTRj9GJ0LXQudGB0Y8g0LfQsCDQs9GA0LDQvdC40YbQtdC5IDIwMjM%3D

Но в августе 2023 года он обнаружит в личном кабинете на сайте ФНС уведомление с суммой НДФЛ с доходов от продажи квартиры, которую налоговая посчитает сама. А следом придет и требование заплатить штраф за непредставленную декларацию за 2023 год.

И все потому, что для целей НДФЛ Николай получил доход в 2022 году, когда деньги оказались у поверенного. А не в 2023 году, когда тот смог передать их за границу.

А еще есть такие риски.

Сложности с продажей. Многих покупателей, особенно ипотечников, доверенность отпугивает, и квартира может продаваться долго.

На руку схеме играет так называемая презумпция налогового резидентства — я рассказал о ней в большой статье об уплате налогов нерезидентами. Если коротко, по умолчанию любого гражданина РФ с внутренним паспортом налоговая считает резидентом.

Гарантированно узнать об обратном она может только от российского работодателя или заказчика, который в курсе смены статуса. По итогам года он подаст на человека справку о доходах, где укажет, что тот — нерезидент.

Если у человека нет работодателя или заказчика в РФ либо он расстался с ними до того, как сменил статус, налоговой трудно выяснить, что он по итогам года стал нерезидентом.

Но трудно — не значит невозможно. Я уже объяснял, что будет, если налоговая все-таки установит истинный статус продавца квартиры. Если кратко: взыскание недоимки, налоговый штраф 40%, а если «экономия» на НДФЛ от 2,7 млн рублей, то и уголовное наказание — до трех лет лишения свободы.

Новый владелец-резидент может впоследствии продать квартиру. Если он продаст раньше трех лет, то доход будет облагаться налогом 13%. А если подождет три года, НДФЛ вовсе платить не придется.

Еще у родственника может быть право на другие виды вычетов, например по затратам на лечение зубов. Такие суммы тоже уменьшат доход от продажи или уступки квартиры.

Вырученные деньги за минусом НДФЛ близкий родственник может передать нерезиденту в дар. Денежные подарки от любых людей, даже посторонних, — это не облагаемый налогом доход.

Налоговую инспекцию может насторожить скорость, с которой заключены обе сделки: например, когда дарение и продажа пришлись на один год. Все это инспекция узнает от Росреестра.

В этом случае прикрывающую сделку не учитывают и НДФЛ исчисляют, как если бы ее не было. То есть будет считаться, что квартиру продал или уступил нерезидент. А это значит, что ставка — 30%, и никаких вычетов. Правда, налог, который уплатит близкий родственник, пойдет в зачет недоимки нерезидента. Остальные последствия такие же, как если скрыть налоговый статус.

С уступкой сложнее: сведения о таких сделках в налоговую не поступают. Может, повезет. А может, и нет.

Ставки налога в этом случае:

• 4% — если арендатор без статуса ИП;
• 6% — если арендатор — ИП или компания.

Никакой отчетности — все делается в мобильном приложении «Мой налог». В качестве региона уплаты НПД самозанятый выбирает субъект РФ, в котором находится квартира. И дальше уплачивает налог по итогам каждого месяца, в котором он внес арендную плату в приложение.

В статусе ИП с уплатой налога при УСН. Налоговая ставка — 6% от доходов, плюс нужно ежегодно платить фиксированные страховые взносы. В 2022 году это 43 211 Р, но их можно вычесть из налога и уменьшить его до нуля. Из неудобств:

• если квартира простаивала и заработков не было, перечислить взносы все равно придется;
• по итогам первого квартала, полугодия и девяти месяцев нужно вносить авансовые платежи по налогу при УСН — 6% от арендной платы за это время;
• надо вести книгу учета доходов и расходов;
• придется ежегодно сдавать декларацию, даже за год, в котором ИП не заработал на аренде ни рубля.

Через доверенного человека — резидента РФ. Если поверенный имеет право по доверенности оставить деньги себе, он сам платит налог. Это можно сделать по любой удобной схеме: НДФЛ по ставке 13%, НПД или по УСН.

С высокой долей вероятности с дохода от продажи, уступки или сдачи квартиры в аренду в РФ нерезиденту придется заплатить налог в стране, где он проживает. Детали нужно искать в законодательстве конкретного государства.

В обоих случаях понадобится нотариальный перевод документа на русский язык. Сканы бумаг подают вместе с декларацией.

Но учтите: на российские НПД или налог при УСН соглашения об избежании двойного налогообложения не распространяются. Поэтому нерезидент-самозанятый или ИП на УСН, который сдает квартиру в РФ, не сможет уменьшить налог в стране проживания на НПД либо «упрощенный» налог.

Если человек надолго уезжает из России и хочет продать недвижимость, порядок действий будет такой.

Оформить доверенность. Это нужно сделать у нотариуса перед переездом. Как правило, доверенным лицом становится близкий родственник. В доверенности необходимо прописать права, чтобы поверенный мог:

• распоряжаться недвижимым имуществом;
• получать деньги за собственника по сделке;
• снять собственника с регистрационного учета.

Если по каким-то причинам собственник не успел сделать доверенность, нужно обратиться в посольство или консульство РФ в стране, где он проживает. Эти учреждения выполняют функции нотариата.

Собственнику нужно записаться в учреждение, оформить доверенность и переслать ее поверенному любым удобным способом.

Стоит учитывать, что посольства или консульства бывают перегружены и это может затянуться на несколько месяцев.

Провести сделку. Она проходит как самая обычная — только договор подписывает доверенное лицо. Вот какие документы потребуются от продавца и доверенного лица:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи, документы о вступлении в наследство или дарения, а в случае с новостройками — ДДУ;
• техпаспорт — в случае ипотечной сделки;
• справка из управляющей компании, что нет долгов;
• паспорт доверенного лица;
• доверенность.

В случае с первичным рынком по ДДУ будет проще: продавцу не нужно выписываться из квартиры. Стороны просто меняют собственника в ДДУ у застройщика или в МФЦ. У каждого застройщика свои правила: часто они требуют вносить изменения в своем офисе с юристом.

На дистанционных сделках для успокоения покупателя мы всегда звоним по видеосвязи с собственником: они знакомятся, продавец показывает свой паспорт, а покупатель задает все вопросы о квартире.

Какие могут быть сложности. Со вторичкой все немного сложнее. Если собственник прописан в квартире, перед сделкой его нужно выписать. И тут могут возникнуть проблемы.

Даже если в доверенности прописаны такие полномочия, на практике продавцы встречаются с трудностями: не все специалисты ОВМ МВД готовы выписывать по доверенности и настаивают, чтобы собственник подал заявление лично.

Но, как правило, можно договориться.

Если договориться не получится, такая ситуация может сильно затянуть сделку. И, скорее всего, покупатель не захочет ждать.

Как передаются деньги. Близкий родственник — резидент РФ может перевести деньги со своего счета на счет нерезидента в иностранном банке, но не более 1 млн долларов или эквивалента в другой валюте в месяц.

Риски. Если доверитель окажется недобросовестным, продавец может остаться без денег за продажу квартиры. Придется обращаться в суд.

Если расчет наличными, есть риск, что покупатели расплатятся поддельными деньгами или обманут при передаче. Чтобы обезопасить себя, рекомендую использовать эскроу-счет или передавать деньги в банке, чтобы сразу положить их на свой счет и только после этого подписывать договор.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.