Вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой или наконец-то решились создать отдельную гардеробную и выбросить на свалку опостылевший шкаф времен наших бабушек? В обоих случаях идея хороша, однако нужно понимать, что просто так снести или достроить стены не получиться ‒ необходимо получить специальное разрешение и составить проект.

Зачем нужно узаконить перепланировку

Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.

Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.

Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:

• Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
• В случаях, когда жилье ипотечное, так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
• Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
• Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.

По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.

Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства.

Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.

Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:

1. Составление и согласование проекта с районной администрацией;
2. Непосредственно процесс строительства;
3. Сдача нового помещения и оформление документов на него.

Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры.

Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок.

В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.

Как заказать проект перепланировки

Проект не нужно делать самостоятельно, этим занимаются специальные организации. Компания должна иметь допуск СРО для выполнения проектов. По сути, речь идет о едином реестре, в который внесены честные законные компании, помогающие владельцам помещений составлять необходимую документацию.

После того, как компания выбрана, обязательно нужно запросить лицензии и допуски, так как без них проект будет считаться незаконным.

Для заказа проекта необходимо предоставить технический паспорт помещения, в котором указано количество комнат, квадратура и другие данные. Проект перестройки позволяет доказать, что никакие важные перекрытия не будут задеты, а новые не помешают общей архитектуре дома.

Стоимость и сроки выполнения работы отличаются как от масштаба ваших планов, так и от региона проживания. В среднем, проект выполняется от пяти до десяти дней, а стоимость начинается от пяти тысяч рублей.

Чем меньший объем работ вы планируете, тем дешевле вам обойдутся бумаги. Для тех, кто живет в Москве есть и бесплатный каталог готовых проектов, заверенных администраций.

Там собраны типовые варианты перестроек, которые можно взять полностью официально и не платить деньги частной компании.

Вместе с проектом вам выдадут заключение о безопасности, который необходимо также сдать в соответствующий отдел районной администрации.

Как согласовать перепланировку с администрацией

Проект и приложение к нему нужно сдать в районный отдел архитектуры. Вместе с ним, вы относите пакет документов, который включает в себя:

• Паспорт заявителя;
• Письменное нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры;
• Технический паспорт помещения;
• Договор купли продажи или акт приема.

Иногда также требуют свидетельство о праве собственности, но этот пункт индивидуален. Список документов может быть изменен и из-за специфик помещения, а также уровня сложности работ.

В некоторых случаях требуются дополнительные заключения от компетентных органов, например разрешения от МЧС или санитарных экспертиз.

Также ряд разрешения потребуется, если квартира расположена в историческом здании или имеет сложную архитектуру.

Если все документы в порядке, ваше заявление будет принято на рассмотрение. Срок проверки составляет 45 дней, после чего выдается разрешение на перепланировку или же отказ. Разрешение ещё потребуется, когда перестройка будет окончена, чтобы согласовать ее повторно.

Есть ряд работ, которые вам точно не согласуют. К ним относится:

• Демонтаж вентиляционных каналов и их объединение;
• Снос несущих стен;
• Установка центрального отопления на открытых балконах;
• Объединение открытой лоджии и отапливаемых комнат;
• Объединение кухни, на которой установлен газ и комнат без двери между ними.

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей.

Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года.

За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Согласование перепланировки и документы

Полученные от кадастрового инспектора документы и разрешение на перепланировку нужно снова отнести в районный отдел архитектуры. Там назначат дату комиссии, задача которой ‒ проверить, все ли выполнено строго по плану. Если все соблюдено, вы получить акт перепланировки и положительное решение администрации, что подтверждает законность вашего строительства в квартире.

На этом этапе и может пригодиться информация о строительных материалах. При возникновении у комиссии вопросов, есть шанс сразу доказать законность ваших действий и не обрекать себя на повторные согласования и новую перестройку.

Как обжаловать отказ в перепланировке

• Если же комиссия не приняла работы, вы можете решить проблему двумя способами: заново согласовать проект и переделать все ошибки или же подать исковое заявление в суд.
• Заявление о том, что решение компетентных органов было незаконным, направляется в суд, относящийся к адресу вашей квартиры или адресу районной администрации.
• Процедуру можно провести в течение трех месяцев после получения официального отказа, в более поздний срок ничего изменить уже нельзя.
• В заявлении указывается дата и наименование решения об отказе, а также прилагается ряд документов:

• Квитанция об уплате государственной пошлины ‒ 300 рублей;
• Копия решения администрации;
• Копия документов, подтверждающих, что вы являетесь законным владельцем квартиры;
• Копии технического паспорта на помещение, поэтажный план здания;
• Копия согласованного проекта перепланировки и договор, заключенный с организацией, которая его составляла;
• Копия заключения о безопасности проекта.

Также в заявлении указывается, что принятое администрацией решение ущемляет вас в жилищных правах. Если есть другие бумаги, которые могут подтвердить позицию истца, их тоже следует приобщить к делу.

Если вы выиграли суд, то нужно дождаться пока решение вступит в силу. После чего обращаетесь в компетентный орган, который занимается регистрацией и вводом в эксплуатацию жилых помещений.

Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре.

Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.

Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.

Как согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция

В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку.

Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную.

Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.

Какие виды перепланировки запрещены и разрешены

Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка.

Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить.

Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.

Итак, запрещено:

• сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
• переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.

Разрешено при согласовании проводить следующие работы:

• увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
• перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
• расширить жилые комнаты за счет коридора.

Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).

В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры

Шаг 1. Заказать проект перепланировки

Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=ygWUAdCd0LDRgdC60L7Qu9GM0LrQviDQsdGL0YHRgtGA0L4g0LzQvtC20L3QviDRg9C30LDQutC-0L3QuNGC0Ywg0L_QtdGA0LXQv9C70LDQvdC40YDQvtCy0LrRgyDRgdGA0L7QutC4INC-0YTQvtGA0LzQu9C10L3QuNGPINC00L7QutGD0LzQtdC90YLQvtCyIDIwMjM%3D

В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.

Шаг 2. Отдать документы в администрацию

Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:

• паспорт собственника(-ов);
• документ, устанавливающий право собственности на жилье;
• проект перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
• заявление о перепланировке.

Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.

• В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.
• 
• Шаг 3. Строительные работы

Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.

Шаг 4. Приемка перепланировки

Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки.

Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

Подобрать ипотеку

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.

Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=YAHIAQE%3D

Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.

Выбор пользователей Банки.ру

Насколько быстро можно узаконить перепланировку: сроки оформления документов

Согласование перепланировки квартиры – обязательная процедура, без которой впоследствии невозможно будет распорядиться недвижимостью, а именно продать, подарить, вступить в наследство. Многие собственники не хотят узаконивать внесенные изменения из-за сложности и длительности процесса.

Но игнорирование законности перестройки не принесет ничего хорошего владельца и может привести к серьезным материальным потерям. Чем раньше собственник обратится в БТИ, тем проще и быстрее пройдут изменения.

От чего зависит скорость оформления документов?

Сроки согласования устанавливаются на основании нормативов:

В соответствии с ними период утверждения внесенных корректив зависит от целого ряда факторов:

• Есть ли план жилого помещения, без которого невозможно обойтись. При его отсутствии придется получать документ, на что уйдет не меньше месяца.
• Кто занимается разработкой проекта. Сегодня на рынке очень много частных и государственных проектных бюро. Частники, как правило, работают быстрее, а государственные структуры медленнее.
• Как быстро будет рассмотрено заявление о перепланировке квартиры. В строительный сезон наплыв таких запросов увеличивается, что приводит к серьезным задержкам в их рассмотрении.
• Каким способом проводится согласование. Если собственник решил сам заняться этим, то времени уйдет в разы больше, специализирующиеся компании имеют налаженные схемы работы, что позволяет сэкономить неделю, а то и несколько недель.
• Суть перепланировки, затрагивала ли она несущие конструкции, коммуникации или нет.

Внимание! Немаловажно ответственно подходить к выбору проектного бюро. Малейшая ошибка в расчетах приведёт к необходимости переделать проект.

Сколько по времени длится процесс?

Длительное ожидание не всегда оканчивается успехом, так как собственнику могут отказать. Не дать разрешение могут из-за того, что были демонтированы вентиляционные каналы, нарушены несущие стены или объединены две квартиры с разными владельцами.

При обращении в компанию посредник все эти нюансы уточняются на первоначальном этапе, что серьезно экономит время и деньги.

Помните о том, что сбор документов также может увеличить период согласования. Наиболее длительной процедурой является получение техпаспорта в БТИ. На его подготовку и выдачу уходит примерно месяц.

Важно! Снизить количество времени ожидания можно обратившись в отделение БТИ, курирующее район, в котором расположена недвижимость. Тогда специалистам не придется запрашивать сведения из других подразделений.

МФЦ также не самый лучший выбор для быстрой выдачи результата.

Подготовка проекта в ответственной фирме, ориентированной на результат, займет всего 5 дней, если не затрагивались несущие стены. Главное, обратиться к грамотным специалистам. Лучше всего предварительно ознакомиться с отзывами об их работе.

Справка. Государственные бюро будут готовить проект несколько недель.

Без затрагивания несущих конструкций

Согласовать проведенную перепланировку проще и быстрее, если несущие конструкции не были затронуты. Кроме того, в этом случае меньший процент отказа в одобрении проведенных работ. Срок внесения изменений варьируются в таких пределах:

1. 1,5-2 месяца, чтобы получить разрешение на проведение работ.
2. 1 месяц на проверку проделанной работы и подписание акта о приемке.
3. Еще 1 месяц на конечную подготовку документации. БТИ вносит в техплан все изменения, чтобы он полностью соответствовал реальному положению дел.

Вместе с работой по выполнению перестройки в помещении — это может занять от 4-х месяцев и больше.

С затрагиванием несущих конструкций

Процесс усложняется кратно, если владелец решил внести коррективы в несущие конструкции:

• Сперва потребуется получить техническое заключение о том, что такие работы можно провести и они будут безопасны для самого собственника и жильцов всего МКД. Документ заказывается в аккредитованной компании, на его подготовку уходит от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от выбранной компании.
• Для получения разрешения на перепланировку потребуется не менее 2,5-3 месяцев. Именно столько времени уйдет, чтобы все инстанции смогли ознакомиться с планом и согласовать его.
• По окончанию строительных работ потребуется дождаться прихода комиссии и получить акт, что все сделано правильно. Это еще 1 месяц ожидания.
• Ну, и наконец, внесение изменений в БТИ еще 1 месяц.

Как долго узаконить преобразования в квартире?

Внимание! Незаконной называют перепланировку, которая проводилась самовольно, без предварительного получения разрешения от соответствующих инстанций.

В некоторых случаях самовольная перестройка проводится с нарушением строительных, санитарно-гигиенических и законодательных норм, что усложняет процедуру ее дальнейшего согласования.

Для того, чтобы внести изменения в техпаспорт потребуется сперва получить техническое заключение о том, что все выполненные работы были допустимыми и не нарушили норм безопасности.

Заключение можно получить за несколько дней, если действительно никаких нарушений не было и несущие конструкции не трогались. Такой документ выдаст любое проектное бюро. А вот если несущие стены затронуты, придется обращаться только ту проектную организацию, которая разрабатывала сам дом, что увеличит период ожидания до 1,5 месяцев.

Если техническое заключение получено, то еще 1,5-2 месяца уйдет на согласование перестройки в квартире.

Не всегда его можно получить без подачи судебного иска. Рассмотрение дела в суде может увеличить сроки конечного согласования в несколько раз. После того как перепланировка согласована еще 1 месяц будет потрачен на внесение корректив к техплан БТИ.

Согласование перепланировки действительно сложная и длительная процедура.

Важно! Получить разрешение менее чем за 3 месяца не получится, а в большинстве случаев придется ждать 6, а то и более месяцев.

Уменьшить период согласования можно только если идти законным путем, что подразумевает выполнение строительных работа по заранее утвержденному плану. Ускорит процесс и правильно подобранная компания-посредник. Такая фирма поможет правильно собрать документы, быстро изготовить проект, подать бумаги в соответствующие инстанции.

Как сделать и узаконить перепланировку в новостройке

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 Р и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
2. Ломают старое и строят новое.
3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Источник: «Спецэнергопром»» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/5wIZIRY624oYderFyTPBd5JM0D587wzRF1ESxap2ZeY/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L3BlcmVw/bGFuX19zdmlkX2Jl/em9wYXNub3N0LjZh/ZmRrYnM1a2ZqNC5w/bmc»>

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

1. Паспорт.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку. Лучше заверить его у нотариуса, но иногда достаточно письменного заявления.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.
5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины — 300 Р. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2.
2. Паспортов собственников или доверенности.
3. Решения администрации района о том, что перепланировка согласована.
4. Нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Как согласовать перепланировку в новостройке?

yacobchuk1/Depositphotos

Особенности перепланировки в новостройке. Куда обращаться?

Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=ygWUAdCd0LDRgdC60L7Qu9GM0LrQviDQsdGL0YHRgtGA0L4g0LzQvtC20L3QviDRg9C30LDQutC-0L3QuNGC0Ywg0L_QtdGA0LXQv9C70LDQvdC40YDQvtCy0LrRgyDRgdGA0L7QutC4INC-0YTQvtGA0LzQu9C10L3QuNGPINC00L7QutGD0LzQtdC90YLQvtCyIDIwMjM%3D

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным. 

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Документы для перепланировки в новостройке

1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.

4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
• письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Инструкция: как оформить перепланировку?

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

Процесс согласования

1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.

2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.

4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость перепланировки

Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.

За что нужно платить:

1. Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
2. Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
4. Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Перенос дверного проема – это перепланировка?

Если не согласовывать, какие будут проблемы?

Вот лишь краткий список возможных побочных эффектов несогласованной перепланировки.

Штрафы и, в крайних случаях (это решение уже по суду), лишение прав на квартиру.

Потеря ликвидности квартиры. Риелторы говорят, что квартира с несогласованной перепланировкой стоит на 5-10% ниже среднерыночной, то есть по сравнению с аналогичной квартирой с согласованной перепланировкой. То есть жилье за 10 млн рублей потеряет от 300 тысяч до 500 тысяч.

Проблемы с заключением сделок. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой – банки подобную сделку не одобрят.

Как итог: большой ремонт без согласования – это игра в «русскую рулетку». Поэтому правильнее сначала получить положительное решение от администрации или БТИ, а уже затем делать ремонт.

• Не пропустите:
• Приемка квартиры в новостройке без отделки
• Можно ли узаконить раковины в спальнях?
• Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?
• Уже провели перепланировку – как теперь ее оформить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как согласовать перепланировку квартиры

Умный потребитель

/ 27 октября 2022 08:10

Текст изменился / 7 февраля 2023

«Мой дом – моя крепость, поэтому буду делать, что хочу», – думают люди, когда затевают ремонт. Но, к сожалению, это не распространяется на перепланировку. Столь радикальное изменение квартиры требует соблюдения строгих правил.

Куда идти и какие документы нести – первое, что приходит в голову при мыслях о перепланировке

О перепланировке ходит множество мифов. Говорят, что это слишком дорого, сложно и страшно. С первым утверждением мы, пожалуй, согласимся. Но с остальными – нет. Мы расскажем вам обо всех тонкостях перепланировки, и вы поймете, что это не такая проблема, как может показаться на первый взгляд.

Перепланировка квартиры – не просто ремонт. Согласно Жилищному кодексу, это изменение конфигураций в помещении многоквартирного дома (ст. 25 ЖК РФ). Все изменения фиксируют в техническом паспорте квартиры.

Почему вокруг этого столько шума? Дело в том, что на кону стоит целостность всего дома и в конечном счете – безопасность людей. Поэтому согласование перепланировки – обязательный пункт.

Какие действия считаются перепланировкой

В какой момент ремонт становится перепланировкой? Насторожиться нужно, если вы собираетесь:

• снести стены внутри квартиры или сдвинуть их;
• сделать из одного помещения несколько;
• объединить несколько комнат в одну;
• создать дверной проем или перенести его;
• расширить площадь путем присоединения дополнительных построек (и наоборот);
• построить тамбур или изменить его конструкцию;
• создать или ликвидировать кухню-нишу (темную кухню без окна) или санузел;
• перенести, изменить размеры кухни или санузла.

Эти виды работ значительно меняют устройство квартиры и требуют законного урегулирования.

При взгляде на голые стены квартиры приходит столько идей для ремонта. Правда, не все это считается ремонтом

Переустройство – вовсе не то же самое, что перепланировка. Между этими понятиями большая разница.

Согласно Жилищному кодексу, во время переустройства происходит установка, перенос или замена электрического, сантехнического оборудования, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Изменения отображают в техпаспорте жилого помещения.

Например, вы заменили старый унитаз на новый и поставили джакузи вместо ванной – это считается переустройством.

В собственной квартире делать ремонт всегда в радость. Не нужно больше копить и откладывать. Беспроцентная рассрочка поможет купить все необходимое уже сейчас. Кешбэк с подпиской “Халва.Десятка” до 10% станет приятным бонусом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Узнать больше

Как же теперь делать ремонт? Как понять, о чем нужно сообщать в надзорные органы, а о чем – нет? О некоторых видах ремонта не нужно никому сообщать.

• Косметический ремонт (поклейка обоев или покраска, замена покрытия пола);
• установка новых дверей и окон вместо старых (без изменения размеров проемов или переносов);
• остекление лоджии и балкона;
• переделка встроенных шкафов или антресолей;
• установка кондиционера;
• подключение ТВ-тарелок и антенн;
• монтаж электрических плит на кухне.

В этот перечень входит замена приборов отопления, в том числе газовых (но только если для установки не нужно создавать новые сети). Без согласований можно смонтировать новые трубы или ванну, если они не превышают размеры прежних.

Спорные случаи

Кажется, что разграничение довольно четкое. Тем не менее, есть спорные случаи. Например, к ним относится установка гипсокартонных перегородок. Снос перегородки придется согласовать в любом случае, а право на возведение новой нужно уточнить.

К спорным ситуациям относится перенос отопительных приборов, а также установка антенн и кондиционеров на фасадах домов.

Простой кондиционер может вызвать нешуточные споры с жилинспекцией

Почему возникают сомнения? Существует точка зрения, что любые работы на фасаде – это переоборудование, поэтому необходимо обязательное разрешение. Есть и другая – можно ограничиться лишь сбором согласия собственников, т. к. фасад считается общей собственностью дома.

В любом случае лучше проконсультироваться у местных органов самоуправления, чтобы избежать штрафов.

Что нужно согласовывать

Согласовывать придется любые работы, которые могут изменить конструкцию дома или затронуть инженерные сети.

• Переустановка и замена оборудования; например, переход с газа на электричество;
• изменение площади комнат, создание дополнительных проемов для окон и дверей;
• Технические работы в системах газоснабжения, отопления, водопровода и вентиляции;
• Изменение полов и их конструкции;
• снос перегородок и стен. Даже если стена не несущая, а перегородка из гипсокартона, нужно получать разрешение;
• строительство антресоли (она не должна занимать больше 40% от площади комнаты).

Какая перепланировка запрещена

Все знают, что нельзя сносить несущие стены – даже частичный снос угрожает устойчивости здания. Есть целый список запрещенных действий.

• Нельзя увеличивать площадь туалетов или ванных комнат и переносить их на территорию жилых комнат. Так называемые «мокрые» комнаты не должны располагаться над жилыми помещениями соседей;
• по той же причине нельзя переносить кухню в другие комнаты;
• помещение, оборудованное газом (например, колонкой или плитой), должно быть изолировано от жилых комнат. На электроплиты это правило не распространяется;
• балконы, объединенные с кухней или гостиной, часто можно встретить в объявлениях о продаже квартир. Но это запрещено. Разрешенный максимум – арка не более метра шириной;
• подключать систему теплых полов к водопроводу или отоплению всего дома. Если внутри пола образуется течь, ее будет сложно заметить и ликвидировать. Разрешен только электрообогрев;
• любые работы, нарушающие систему отопления, запрещены. Нельзя переносить стояки, а также батареи на балкон или лоджию;
• ни одна жилинспекция не одобрит изменение размеров вентиляционного короба или его ликвидацию;
• кухня должна быть проветриваемым помещением, поэтому нельзя убирать из нее окна.
• присоединение общедомовых территорий (чердака или коридора) к квартире незаконно.

Кажется, что узаконить перепланировку квартиры – сложный и длительный процесс. Скрывать не будем, придется побегать с документами по инстанциям. Но если разделить процесс на несколько этапов, справиться будет проще.

– Пап, а что там такое? – Это идет согласование перепланировки

Этап 1. Проверьте, входят ли будущие изменения в список разрешенных для перепланировки. Если сомневаетесь, можно обратиться в специализированную компанию. Опытные сотрудники ответят на ваши вопросы.

Этап 2. Приготовьте проект перепланировки. Вы можете сделать его самостоятельно, если изменения незначительны. Например, если хотите перенести раковину (не вынося из санузла) или поставить новую перегородку из гипсокартона.

А вот в случае сложных изменений без помощи профессионалов не обойтись. Вы можете обратиться в профильную организацию или в БТИ, если ремонт затрагивает внешний вид дома или его устойчивость. 

Компании, которые составляют планы перепланировок, обязательно должны быть в списке саморегулируемых организаций. Убедитесь, что к готовому плану прилагается допуск СРО с печатью организации. Проверить компанию можно в госреестре СРО.

Если вы собираетесь затрагивать несущие стены, то за проект отвечает архитектор дома или уполномоченная организация.

Этап 3. Для согласования понадобится набор документов.

1. Заявление на перепланировку;
2. паспорт;
3. согласие всех собственников в письменном виде (если их несколько);
4. подтверждение права собственности на жилье (свидетельство или выписка из ЕГРН);
5. проект перепланировки;
6. техпаспорт на квартиру.

Технический паспорт можно получить в БТИ.

В зависимости от региона окончательный набор документов может различаться. Точную информацию можно получить в многофункциональном центре.

Этап 4. Отнесите документы в МФЦ или отправьте их онлайн через региональные госуслуги.

Ответ придется ждать не дольше 45 дней. Если вы получили отказ, с которым не согласны, можете обжаловать его через суд. Затягивать не стоит: на это есть всего 3 месяца.

После получения согласия можно начинать ремонт. Одновременно с одобрением вы получите журнал строительных работ, который нужно заполнять по ходу изменений.

Как согласовать уже сделанную перепланировку

Бывает так, что собственник получил квартиру с готовыми изменениями. Возникает вопрос: как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Покупать квартиру гораздо проще с помощью специалистов. Оценить масштабы перепланировки поможет юрист по недвижимости. А выгодные проценты предоставит Совкомбанк. Ипотека по госпрограмме – ваша возможность приобрести доступное жилье.

Сделать это также можно в несколько этапов:

1. закажите в БТИ техпаспорт жилья. В нем должны быть зафиксированы все изменения;
2. проведите экспертизу о безопасности перепланировки и запросите заключение;
3. отнесите документы в местную администрацию.

В некоторых ситуациях единственный вариант – обратиться в суд, минуя БТИ. Все зависит от законодательства, действующего в регионе.

Штрафы

Можно подумать, что проще всего – никому не сообщать о перепланировке. На первый взгляд, в этом нет ничего страшного: кому есть дело до лишнего дверного проема в чужой квартире?

Однако кодекс об административных правонарушениях предполагает штраф за несогласованную перепланировку: от 2000 до 2500 рублей для физлиц, для юридических лиц – от 40 тысяч до 50 тысяч рублей.

Собственнику также придется восстановить прежний вид жилья за свои деньги (даже если вы купили квартиру с готовой перепланировкой и не имели никакого отношения к любым видоизменениям).

И как же теперь все вернуть обратно?

Если собственник проигнорирует требования закона, администрация города может подать на него в суд. А это повлечет выселение и дальнейшую продажу квартиры, чтобы покрыть издержки и ремонт недвижимости.

Такой сценарий маловероятен, если речь о единственном жилье в собственности. Но в любом случае отказ подчиняться законодательству может повлечь долгие судебные разбирательства.

Перепланировка и ипотека

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры – вопрос, заслуживающий отдельной статьи. Постараемся ответить на него кратко и максимально информативно.

Первое, что нужно запомнить: банк всегда будет против перепланировки. Пока квартира находится в залоге, ее фактическим владельцем является кредитор. Он, в свою очередь, заинтересован, чтобы квартира сохранила ликвидность, т. е. не потеряла в цене.

Всегда есть шанс, что заемщик может перейти в статус должника, а жилье придется продавать, чтобы покрыть расходы. Перепланировка может значительно ухудшить состояние недвижимости и ее внешний вид. Закономерно снижается и стоимость. Кроме всего прочего, переделанную квартиру сложнее продать.

Поэтому заемщик может делать любой ремонт, но не перепланировку. Именно это вы, скорее всего, услышите в кредитной организации.

Однако есть небольшой шанс побороться за свое право.

1. Изучите кредитный договор. Возможно, там нет запрета на кардинальные перемены жилья. Если такого пункта нет, изучите, что клиент имеет право делать. Там могут быть перечислены конкретные действия: разрешение на косметический ремонт, замену дверных проемов и т. д.
2. Договоритесь с банком и получите письменное разрешение. Перед тем как дать согласие или отказ, кредитор тщательно изучит ваши планы: важно, чтобы рыночная цена недвижимости не уменьшилась[widget id=13287 type=quote]
3. Подготовьте план перепланировки и техническое заключение. О том, как это сделать, мы уже писали выше. Возможно, вам придется пригласить независимого эксперта, который оценит безопасность предстоящих изменений.
4. Отправьте письмо и документы в банк. Получив запрос, сотрудники начнут рассматривать ваше официальное обращение и примут окончательное решение.

Допустим, банк разрешил перепланировку, что дальше? Теперь согласие банка и весь пакет документов нужно направить в жилинспекцию или другой уполномоченный орган. Следует дождаться окончательного ответа от властей и уже после этого нанимать рабочих.

Очевидно, что согласия банка в таком вопросе недостаточно, хотя это и немаловажно. Нужно, чтобы все инстанции дали одобрение и положительно оценили перспективы перепланировки.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram