НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Обязанность уплатить налог появляется в момент продажи жилья, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет (от чего зависит срок — ниже). Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%. Ставка налога для нерезидентов составляет 30%. 

Внимание! Россиянин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (ст. 207 НК РФ). Тогда налог при продаже жилья вырастает с 13 до 30%.

Налог 0%

Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности более трех лет и досталась вам:

• по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

отсчитывайте трехлетний срок правильно!

Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.

• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
• если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
• принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.

• Как продать квартиру и не платить налоги?
• Выждать положенный срок
• Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.
• Правило трехлетнего срока действует в том числе, если:
• — право собственности получено на безвозмездной основе:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);

— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.

Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.

«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».

1. Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
2. Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.
3. Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения

Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.

Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.

Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygV90J3Rg9C20L3QviDQu9C4INC_0LvQsNGC0LjRgtGMINC90LDQu9C-0LMg0YEg0L_RgNC-0LTQsNC20Lgg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQv9GA0LjQvtCx0YDQtdGC0LXQvdC90L7QuSDQsiAyMDEzINCz0L7QtNGDIDIwMjM%3D

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.

Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.

Продажа квартиры в новостройке и налог

С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283.

Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода.

Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру.

В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).

Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.

важно

Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.

Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов.

Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.

Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.

Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков.

Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс.

рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.

Налоговый вычет

С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.

Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?

Наследство: есть нюансы

Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.

1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).

Поэтому трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.

2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).

3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам. 

Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».

Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Но от уплаты налога их освободят только при соблюдении условий, предусмотренных новым законом

В ноябре 2021 г. Государственная Дума приняла, а затем и Совет Федерации одобрил закон, который предусматривает новое исключение из общего правила обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества. В ст. 217.

1 Налогового кодекса добавят п. 2.1. Он освободит от уплаты налога семьи с детьми, которые решили улучшить свои жилищные условия. Если новый закон подпишет президент (а сомневаться в этом не приходится), то, вероятно, в 2022 г.

он вступит в силу.

(29 ноября 2021 г. президент подписал закон. – Прим. ред.)

Если человек продал недвижимое имущество, например комнату, квартиру или домик в деревне, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Чтобы рассчитать налог, нужно переданную покупателем сумму умножить на 13%, а потом получившееся число разделить на 100.

Также необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.

Но из этого правила есть исключения.

Платить НДФЛ и отчитываться перед налоговой не надо, если:

• недвижимость принадлежала налогоплательщику более 5 лет;
• недвижимость принадлежала налогоплательщику более 3 лет, при этом она:
  • получена при наследовании или дарении от члена семьи (это супруг, родители и дети согласно ст. 2 Семейного кодекса);
  • получена в порядке приватизации;
  • перешла к налогоплательщику по договору ренты;
  • на момент продажи являлась единственным жильем налогоплательщика (включая общую собственность супругов); при этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жилье, то учитывать его не надо.

Также к исключениям можно отнести право каждого субъекта РФ сократить до нуля срок, в течение которого налогоплательщик должен владеть недвижимостью, чтобы не платить НДФЛ при продаже.

В случае подписания нового закона президентом с начала 2022 г. к перечисленным исключениям из общего правила добавится еще одно.

Семьи, в которых есть двое или больше детей, смогут улучшить свои жилищные условия – продать старую недвижимость и купить новую. И при этом им не придется платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи.

Но чтобы этой возможностью воспользоваться, необходимо будет соблюсти одновременно пять условий. Рассмотрим их последовательно.

Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.

В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.

В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.

Условие № 2: покупка нового жилого помещения.

Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:

• завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
• полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.

Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.

Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно.

Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.

Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.

Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.

Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.

На дату регистрации перехода права собственности на старую недвижимость к покупателю никто из членов семьи, претендующей на освобождение от уплаты НДФЛ, не должен владеть более чем 50% другого жилого помещения, большего по площади того, что будет приобретено взамен проданного. Пока сложно сказать, как при наличии такого условия будет решаться вопрос об освобождении от налога, если большая жилплощадь в собственности у одного из членов семьи есть, но переехать туда нельзя, например в случае ренты.

При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?

Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.

Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?

Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.

Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?

Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.

• Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
• Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
• Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?

Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.

***

Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим.

Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много.

Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить — Лайфхакер

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется, если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

• приобрели её до 1 января 2016 года;
• получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
• приватизировали её;
• получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

Кроме того, 1 января 2020 вступили в силу изменения в Налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения теперь продать можно и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Что запомнить

1. Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
3. Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения.

Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения.

При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

•  перешла по наследству;
• досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей.

Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.

Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

• доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
• увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
• это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.

А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.

И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.

Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»

Налог при продаже купленной квартиры "вторички" — НДФЛ

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Продажа≫
4. Налог с купленной на вторичном рынке

Статья обновлена: 4 января 2023 г.

Здравствуйте.

Здесь я расскажу про налог при продаже квартиры, которая была куплена вторичном рынке — о сроках освобождения от оплаты, о правильных расчетах налога, о законных способах его снизить, как его оплатить и много другое. Вторичный рынок — это недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи. Это так, даже если дом недавно построен.

Если квартира куплена в новостройке (напрямую у застройщика или у или у иного продавца по договору ДДУ, уступки), про налог с ее продажи подробно рассказала по этой ссылке.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Сроки владения квартирой при освобождении от налога

Собственники недвижимости освобождаются от налога при ее продаже, если владеют ей больше минимального срока — п. 2 ст. 217.1 НК. Это касается и налоговых нерезидентов — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ. Срок зависит от многих факторов, поэтому разберу отдельные ситуации. Ипотека здесь роли не играет.

• Куплена в 2016 году и позже. Если на момент продажи квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Про другое жилье я уточнила ниже. Срок идет с даты регистрации права по договору купли-продажи — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

Другие статьиДокументы для продажи квартиры с инструкциями как и где их получить

• Куплена до 2016 года. Минимальный срок владения — 3 года. Срок идет с даты регистрации права по договору купли-продажи — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Следовательно, уже платить налог не потребуется. Наличие другого жилья роли не играет.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Единственное жилье — это когда на момент продажи нет другой жилой недвижимости в собственности. К жилой недвижимости относится квартира, комната, жилой дом или доля в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК.

Также учитывается жилая недвижимость супруга, которая была им куплена в браке — разъяснение ФНС. Согласно ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено в собственность одного из них. Это описано в примере ниже под №4.

Совместным нажитым не является: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье в браке, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому оно принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. 3) Купленное до брака.

Случаи исключения: 1) Не учитывается жилая недвижимость, купленная за 90 дней до продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Этот случай я расписала в 5 примере.

2) Супруги купили квартиру, оформили в совместную собственность или на одного из них.

При продаже этой общей квартиры не учитывается другое жилье супругов, которое не является совместно нажитым (полученное по дарению, наследству, приватизации, купленное до брака) — разъяснение ФНС. Этот случай я расписала в примере №3.

Показать примеры ↓

Пример №1: В марте 2020 года супруги Алексей и Светлана купили квартиру и оформили в совместную собственность. Другого жилья у них не имеется. Чтобы не попасть под налог, продать квартиру им следует минимум через 3 года — с марта 2023 года. Налог можно уменьшить, об этом в следующем разделе.

Пример №2: Дмитрий купил квартиру в декабре 2018 года. В браке на момент покупки не был. Также у него есть в собственности доля в частном жилом доме. Чтобы не попасть под налог, продать квартиру ему следует минимум через 5 лет владения — с декабря 2024 года.

Пример №3: Супруги Антон и Марина купили квартиру в мае 2018 года. Оформили квартиру в совместную собственность на двоих. У Антона есть в собственности еще комната, которую он получил по наследству. У Марины есть доля в другой квартире, которую она купила до брака.

Другое жилье у обоих супругов (комната и доля) не считается совместно нажитым, а личной собственностью. Поэтому при продаже общей квартиры другое жилье супругов не учитывается. Продать общую квартиру без налога они могут через 3 года с даты покупки — с мая 2021 года.

Пример №4: Светлана купила квартиру в мае 2019 года. На тот момент в браке не состояла, поэтому это ее личная собственность.

В 2020 году она вышла замуж, затем в феврале 2021 года супруг купил квартиру и оформил в свою собственность.

Брачного договора не оформляли, поэтому вторая квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов. Поэтому у Светланы два жилья в собственности — первая квартира и «половина» от второй.

Чтобы не попасть под налог, свою первую квартиру (купленную до брака) Светлана может продать минимум через 5 лет — с мая 2024 года. Но если супруги захотят сначала продать общую квартиру, то для них обоих срок составляет 3 года. Даже для Светланы, потому что купленная до брака квартира не учитывается как другое жилье.

Пример №5: Марина купила квартиру в мае 2019 года. В феврале 2023 года она купила еще и комнату, а через месяц продала квартиру. Так как прошло меньше 90 дней с момента покупки другого жилья и продажи квартиры, другое жилье не учитывается. Поэтому минимальный срок владения квартирой — 3 года. Налог с продажи ей платить не пришлось.

Пример №6: Артем купил квартиру в апреле 2019 года. Также у него в собственности имеется дачный участок с дачным домом. Это не относится к жилой недвижимости, поэтому продать квартиру без налога он может через 3 года — с апреля 2022 года.

Если после покупки выделили детям доли по мат.капиталу

Разберу ситуацию — супруги купили квартиру в ипотеку и оформили в ее совместную собственность или на одного из них. Затем часть ипотеки оплатили мат.капиталом. В итоге, выделили доли детям по обязательству — через договор дарения или соглашение. В данной ситуации у супругов срок владения «не обнуляется», т.е.

продолжается с даты покупки квартиры — разъяснение Минфина. Даже у того супруга, который изначально не был собственником при покупке. У детей срок владения долями считается с даты регистрации их права собственности.

При этом можно уменьшить налог с продажи «детских» долей с помощью расходов родителей на покупку квартиры (об этом в следующем разделе).

Например, супруги Олег и Светлана купили квартиру в марте 2017 года. Оформили в совместную собственность на двоих. Затем часть ипотеки оплатили мат.капиталом. 10 февраля 2021 года они выделили двум своим детям по 1/10 доли.

У каждого супруга теперь по 2/5 доли. Другого жилья у семьи нет. Срок владения у родителей считается с даты покупки квартиры — с марта 2017 года. Поэтому продать свои доли они могут уже сейчас, налога у них нет.

У детей срок считается с даты регистрации права — с 10 февраля 2021 года.

Даже если родители освобождены от налога, налоговая инспекция все равно пришлет письмо о необходимости отчитаться. Проблема в том, что инспекция не вникает в нюансы, а видит только то, что доли всех собственников зарегистрированы недавно (по примеру выше — 10 февраля 2021 года). Паниковать не стоит. Нужно приехать в налоговую и разъяснить свою ситуацию.

Льготная категория, которая освобождена от налога

От налога с продажи купленного жилья освобождены семьи с двумя и более детьми, т.е. вне зависимости от срока владения — п. 2.1 ст. 217.1 НК. Но для них установили много условий — показать условия ↓

1. В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
2. После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
3. Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
4. На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
5. Максимальная кадастровая стоимость проданной квартиры — 50 000 000 рублей.

Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.

Все остальные налог оплачивают в обязательном порядке. За детей налог платят их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК.

Другие статьи

Когда сделка купли-продажи квартиры обязательно удостоверять у нотариуса

Расчет налога и способы его уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Про налог для нерезидентов найдете ниже по ссылке.

Когда граждане продает свою недвижимость, они получают доход. С этого дохода они обязаны заплатить налог, который называется НДФЛ. Он равен 13% с цены проданной квартиры (полученного дохода) — п. 1.1 ст. 224 и пп.

2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма НДФЛ на каждого продавца рассчитывается от размера его доли. Если продать квартиру по договору дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК.

Например, квартиру продали за 2 300 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 рублей. 70% от нее — 2 450 000 рублей. Квартиру продают еще дешевле, поэтому налог будет исчисляться с 2 450 000 рублей — подробнее.

Есть хорошая новость — продавцы имеют право снизить НДФЛ двумя способами на выбор. Использовать способ можно раз в год.