Вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой или наконец-то решились создать отдельную гардеробную и выбросить на свалку опостылевший шкаф времен наших бабушек? В обоих случаях идея хороша, однако нужно понимать, что просто так снести или достроить стены не получиться ‒ необходимо получить специальное разрешение и составить проект.

Зачем нужно узаконить перепланировку

Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.

Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.

Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:

• Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
• В случаях, когда жилье ипотечное, так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
• Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
• Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.

По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.

Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства.

Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.

Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:

1. Составление и согласование проекта с районной администрацией;
2. Непосредственно процесс строительства;
3. Сдача нового помещения и оформление документов на него.

Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры.

Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок.

В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.

Как заказать проект перепланировки

Проект не нужно делать самостоятельно, этим занимаются специальные организации. Компания должна иметь допуск СРО для выполнения проектов. По сути, речь идет о едином реестре, в который внесены честные законные компании, помогающие владельцам помещений составлять необходимую документацию.

После того, как компания выбрана, обязательно нужно запросить лицензии и допуски, так как без них проект будет считаться незаконным.

Для заказа проекта необходимо предоставить технический паспорт помещения, в котором указано количество комнат, квадратура и другие данные. Проект перестройки позволяет доказать, что никакие важные перекрытия не будут задеты, а новые не помешают общей архитектуре дома.

Стоимость и сроки выполнения работы отличаются как от масштаба ваших планов, так и от региона проживания. В среднем, проект выполняется от пяти до десяти дней, а стоимость начинается от пяти тысяч рублей.

Чем меньший объем работ вы планируете, тем дешевле вам обойдутся бумаги. Для тех, кто живет в Москве есть и бесплатный каталог готовых проектов, заверенных администраций.

Там собраны типовые варианты перестроек, которые можно взять полностью официально и не платить деньги частной компании.

Вместе с проектом вам выдадут заключение о безопасности, который необходимо также сдать в соответствующий отдел районной администрации.

Как согласовать перепланировку с администрацией

Проект и приложение к нему нужно сдать в районный отдел архитектуры. Вместе с ним, вы относите пакет документов, который включает в себя:

• Паспорт заявителя;
• Письменное нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры;
• Технический паспорт помещения;
• Договор купли продажи или акт приема.

Иногда также требуют свидетельство о праве собственности, но этот пункт индивидуален. Список документов может быть изменен и из-за специфик помещения, а также уровня сложности работ.

В некоторых случаях требуются дополнительные заключения от компетентных органов, например разрешения от МЧС или санитарных экспертиз.

Также ряд разрешения потребуется, если квартира расположена в историческом здании или имеет сложную архитектуру.

Если все документы в порядке, ваше заявление будет принято на рассмотрение. Срок проверки составляет 45 дней, после чего выдается разрешение на перепланировку или же отказ. Разрешение ещё потребуется, когда перестройка будет окончена, чтобы согласовать ее повторно.

Есть ряд работ, которые вам точно не согласуют. К ним относится:

• Демонтаж вентиляционных каналов и их объединение;
• Снос несущих стен;
• Установка центрального отопления на открытых балконах;
• Объединение открытой лоджии и отапливаемых комнат;
• Объединение кухни, на которой установлен газ и комнат без двери между ними.

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей.

Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года.

За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Согласование перепланировки и документы

Полученные от кадастрового инспектора документы и разрешение на перепланировку нужно снова отнести в районный отдел архитектуры. Там назначат дату комиссии, задача которой ‒ проверить, все ли выполнено строго по плану. Если все соблюдено, вы получить акт перепланировки и положительное решение администрации, что подтверждает законность вашего строительства в квартире.

На этом этапе и может пригодиться информация о строительных материалах. При возникновении у комиссии вопросов, есть шанс сразу доказать законность ваших действий и не обрекать себя на повторные согласования и новую перестройку.

Как обжаловать отказ в перепланировке

• Если же комиссия не приняла работы, вы можете решить проблему двумя способами: заново согласовать проект и переделать все ошибки или же подать исковое заявление в суд.
• Заявление о том, что решение компетентных органов было незаконным, направляется в суд, относящийся к адресу вашей квартиры или адресу районной администрации.
• Процедуру можно провести в течение трех месяцев после получения официального отказа, в более поздний срок ничего изменить уже нельзя.
• В заявлении указывается дата и наименование решения об отказе, а также прилагается ряд документов:

• Квитанция об уплате государственной пошлины ‒ 300 рублей;
• Копия решения администрации;
• Копия документов, подтверждающих, что вы являетесь законным владельцем квартиры;
• Копии технического паспорта на помещение, поэтажный план здания;
• Копия согласованного проекта перепланировки и договор, заключенный с организацией, которая его составляла;
• Копия заключения о безопасности проекта.

Также в заявлении указывается, что принятое администрацией решение ущемляет вас в жилищных правах. Если есть другие бумаги, которые могут подтвердить позицию истца, их тоже следует приобщить к делу.

Если вы выиграли суд, то нужно дождаться пока решение вступит в силу. После чего обращаетесь в компетентный орган, который занимается регистрацией и вводом в эксплуатацию жилых помещений.

Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре.

Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.

Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.

Можно ли снести не несущую стену в квартире без согласования в 2023 году: нужно ли узаконивать

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Можно ли снести не несущую стену в квартире без согласования

30 628 просмотров

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=ygWoAdCd0YPQttC90L4g0LvQuCDRg9C30LDQutC-0L3QuNCy0LDRgtGMINC_0LXRgNC10L_Qu9Cw0L3QuNGA0L7QstC60YMg0L3QtSDQvdC10YHRg9GJ0LjRhSDQuCDQuNC90YvRhSDRgdGC0LXQvSDQktGB0LUg0L4g0YDQsNC30YDQtdGI0LXQvdC40Lgg0L3QsCDQv9GA0L7RhtC10LTRg9GA0YMgMjAyMw%3D%3D

Очень часто перепланировка квартиры в первую очередь подразумевает изменение конфигурации помещений. Это может быть как простой перенос перегородок, так и их снос, возведение новых и так далее. Требуется ли для этого отдельное разрешение – читайте в этой статье.

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Существует определенный перечень работ по перепланировке квартиры, который не требует отдельного согласования или узаконивания после завершения ремонта. Рассмотрим виды перепланировок, не требующие согласования подробнее:

• Косметический ремонт. Он не предполагает изменения площади помещений, какой-то серьезной замены конструктивных элементов и так далее. Чаще всего это просто обшивка пластиковыми панелями, замена обоев, покраска, штукатурка и так далее. Все это не требует предварительного согласования.
• Работа со встроенной мебелью. В некоторых квартирах встречается встроенная мебель, которая была предусмотрена застройщиком и с тех пор тут и стоит. Обычно это некие шкафы и кладовки, которые занимают лишнее место и больше мешают, чем помогают. Все подобные объекты можно спокойно разобрать. Верно и обратное. Если человек хочет себе построить такую шкаф-кладовку, то на это нет никаких запретов. Главное, чтобы это действительно была мебель, а не отдельное помещение (не предполагается возведение стен-перегородок, формирование дополнительных дверных проемов и так далее).
• Замена оборудования. Например, батарей отопления, печки, труб, бойлера и так далее. Важно, что оборудование, на которое будет заменено старое, имело схожие характеристики. Как минимум, по своей эффективности оно должно быть не хуже. Нередко для того, чтобы объединить кухню и жилую комнату меняют газовую плиту на электрическую (объединять кухни, в которых установлено газовое оборудование с комнатами запрещено). Сама замена печки в такой ситуации не потребует отдельного согласования, а вот работы по объединению помещений – потребуют.
• Замена напольных покрытий. Собственник может вместо линолеума положить ламинат, заменить кафель на полу в ванной и проводить другие аналогичные работы. Это тоже не требует согласования. На практике данный элемент часто относят к косметическому ремонту, хотя по своей сути это все же более серьезные и сложные работы.
• Замена целевого назначения комнаты. Владелец квартиры сам может решать, где у него будет зал, спальня, кабинет и так далее. Он может переустроить спальню, превратив ее в кабинет, но не может перенести кухню в другое жилое помещение. Если упростить, то жилые комнаты по назначению собственник может видоизменять так, как ему будет угодно, но нежилые помещения (ванная комната, кухня, балкон, лоджия и так далее) он не может трогать без отдельного согласования (а в некоторых случаях не может трогать в принципе).

Следует учитывать, что в некоторых регионах РФ действуют свои правила и особенности относительно перепланировки. Вплоть до того, что могут требовать согласования даже для простой замены окон (деревянные на пластиковые, что обычно относится к косметическому ремонту) или даже установки кондиционера.

Нужно. Исключение делается только для временных перегородок, существующих скорее в декоративных целях или для визуального разделения пространства на несколько зон. Так, например, не требуется разрешение для того, чтобы установить стену из гипсокартона, разделяющую зал на детскую и взрослую половины. То же самое можно сказать и относительно любых других аналогичных, легких перегородок.

Но если собственник решил возвести капитальную стену (например, кирпичную), тем самым фактически создав из одной комнаты две (или, наоборот, снес не несущую стену для того, чтобы из двух комнат сделать одну), это уже требует согласования.

Дело в том, что, во-первых, такие изменения обязательно должны быть отражены в техпаспорте. Если этого не сделать, то продать жилье будет намного сложнее. Во-вторых, ни один банк не примет подобную недвижимость в качестве обеспечения. И это уже не говоря о потенциальных проблемах со стороны государства (штраф и конфискация имущества).

С точки зрения контролирующих органов проблема может заключаться в том, что давление на перекрытия, которые создает дополнительная (неучтенная) стена могут повлиять на общую структурную целостность дома.

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Понятное дело, что в одном единственном случае это не станет особой проблемой, но некоторые дома (особенно в состоянии, приближенном к аварийному) могут серьезно пострадать даже от таких изменений. А если еще учесть, что и другие жильцы начнут вносить такие, вроде как небольшие и незначительные изменения, то проблема может стать действительно очень серьезной.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

Несмотря на то, что значительную часть изменений по переносу не несущих стен, их сносу или возведению можно согласовать (или узаконить) без особых проблем, есть еще работы, которые невозможно оформить ни при каких условиях:

• Обустраивать/переносить туалеты и ванные комнаты так, чтобы снизу оказалось другое жилое помещение. Исключение делается в том случае, если жилье снизу также принадлежит владельцу квартиры. Например, при наличии права собственности на две квартиры сразу или в двухуровневой квартире. Также можно изменять расположение ванной и туалета в квартирах на первых этажах. К слову, это автоматически позволяет соседям сверху произвести аналогичную перепланировку и перенести туалет и ванную так же, как их владелец жилья снизу.
• Изменять площадь кухни, отбирая ее у других помещений. Подразумевается перенос перегородки. При этом можно объединить кухню с жилой комнатой при условии, что на кухне не используется газовое оборудование.
• Изменять площадь санузла/ванной за счет жилых помещений или кухни. При этом можно немного увеличить площадь санузла за счет коридора. Следует помнить о том, что пол в санузле всегда немного ниже, чем в остальной квартире. Как следствие, придется соответствующим образом переделывать пол и на добавленном к ванной комнате участке коридора.
• Устанавливать/переносить батареи отопления на балконы и лоджии. Также нельзя объединять балконы/лоджии с жилыми комнатами.
• Проводить любые работы, которые могут затронуть общедомовое имущество (трубы, счетчики и так далее). Также нельзя перекрывать к ним доступ. Даже если владелец решил закрыть каким-то образом трубы, всегда должна оставаться возможность быстро снять декоративные панели и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.
• Сносить несущие конструктивные элементы. Чаще всего подразумевают только стены, но сюда же относятся различные балки, опоры, столбы и так далее.
• При перепланировке квартиры в аварийном доме (который подлежит сносу в течение трех ближайших лет) все работы должны быть направлены на увеличение прочности общей конструкции строения. Любые другие виды перепланировок таких объектов запрещены.
• Работа без согласия всех совладельцев. Перепланировка не будет согласована в том случае, если хотя бы один из собственников квартиры против проводимых работ.
• Любые работы, способные затронуть интересы соседей. В лучшем случае потребуется их согласие. В худшем, вне зависимости от того, что будет сделано, оформить ничего не получится.
• Любое помещение, сформированное в результате перепланировки не может быть уже 2,25 метров и меньше 9 кв.м. по площади. У каждого помещения обязательно должен быть источник естественного освещения (окно).
• Проводить любые работы, направленные на облагораживание внешней части дома в том случае, если в данном районе действует общий архитектурный стиль, который нельзя нарушать.

Согласование – это предварительная подготовка документов и получение разрешение на проведение перепланировки в строгом соответствии с предоставленным проектом.

Узаконивание – это получение согласия контролирующих структур на внесение изменений в техпаспорт на основании того, как на самом деле выглядит квартира (тоже нужен проект).

Оба варианта мало отличаются с точки зрения последовательности выполняемых действий, но предварительно согласовать перепланировку, как доказывает практика, намного проще, чем узаконить уже выполненный ремонт.

Исходя из всего вышесказанного, без разрешительных документов изменять не несущие стены запрещено. Не требуют разрешение только в отдельных случаях, однако рассчитывать на них все же не стоит. Как следствие, придется согласовывать проект еще до начала работ или, в крайнем случае, пытаться узаконить то, что получилось в конечном итоге. Для этого нужно:

1. Подготовить проект перепланировки. Даже если работы уже фактически выполнены, проект все равно нужен. В нем отражается вся информация, важная для контролирующих государственных структур. Без проекта не будет проводиться согласование и в узаконивании тоже откажут. Не требуют проект только в отдельных случаях, когда изменения незначительны, но и в этом случае придется предоставить хотя бы эскиз того, что было (или будет) сделано.

Проект готовит специализированная компания. Это полноценный документ, учитывающий все особенности ремонта. Эскиз готовит сам собственник жилья. Чаще всего этот документ отдельно похож на эскиз, однако описывает только основные особенности перепланировки, очевидные для неспециалиста.

1. Собрать остальные документы (подробнее см.ниже).
2. Подать все документы в МФЦ (Мои документы). Тут же придется заполнить соответствующее заявление на согласование/узаконивание перепланировки.
3. Дождаться решения.
4. Если решение положительное, с ним можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт (актуально для процедуры узаконивания). При согласовании перепланировки, в указанном решении будет отмечен срок, в течение которого заявитель обязан завершить все работы. Если не успеть, перепланировка будет признана незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Примерный перечень документов, которые потребуются для согласования/узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников квартиры. Если у человека еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Заверяется у нотариуса.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда заявитель планирует работать через представителя.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.

Без разрешительных документов от государственных структур (например, Пожзащита и другие) проект перепланировки не будет согласован. К счастью, сейчас не нужно самостоятельно собирать все справки. Это может сделать сотрудник МФЦ.

https://www.youtube.com/watch?v=TAmSbpCUl1Q\u0026pp=ygWoAdCd0YPQttC90L4g0LvQuCDRg9C30LDQutC-0L3QuNCy0LDRgtGMINC_0LXRgNC10L_Qu9Cw0L3QuNGA0L7QstC60YMg0L3QtSDQvdC10YHRg9GJ0LjRhSDQuCDQuNC90YvRhSDRgdGC0LXQvSDQktGB0LUg0L4g0YDQsNC30YDQtdGI0LXQvdC40Lgg0L3QsCDQv9GA0L7RhtC10LTRg9GA0YMgMjAyMw%3D%3D

Заявления такого плана заполняется уже на месте, по образцу, представленному сотрудником МФЦ. Представленный ниже пример можно использовать для ознакомления:

Скачать образец заявления для узаконивания перепланировки

Сколько стоит узаконивание?

Многих собственников волнует вопрос о том, обязательно ли платить за согласование перепланировки? Нужно отметить тот факт, что данная процедура является абсолютно бесплатной. С другой стороны, некоторые компании предлагают свои услуги по согласованию проектов и просят за это немалые деньги.

В некоторых случаях это действительно может быть удобно, если заявитель не может лично заниматься данным вопросом. Однако чаще всего такие компании, фактически, берут деньги за бесплатные услуги. Никакой особой разницы между оформлением разрешения лично владельцем и сторонней компанией нет.

Примерный перечень расходов:

• Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Это минимальная стоимость. Чаще всего такой проект может обойтись примерно в 30-40 тысяч рублей, а в некоторых случаях и в 60-80 тысяч. Многое зависит от региона нахождения недвижимости, масштаба планируемых работ, перечня запрошенных услуг и других подобных факторов.
• Оформление новой выписки из ЕГРН: 300 рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Сколько уйдет времени на согласование?

Вся процедура согласования занимает порядка 2-3 месяцев, из которых большая часть времени уйдет на подготовку проекта и его согласование:

• Подготовка проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего 1-2 месяца. Зависит от сложности работы, выбранной компании, размера оплаты и многих других факторов.
• Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
• Согласование перепланировки: до 45 дней.
• Получение разрешения на перепланировку: до 3-х дней.
• Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

Что делать, если откажут?

В каких случаях могут отказать в согласовании? Чаще всего такая проблема возникает в двух основных ситуациях:

1. Предоставлены не все необходимые документы, неправильно заполнено заявление и так далее (проблему можно решить достаточно оперативно, без обращения в суд).
2. Запрошенная перепланировка нарушает требования законодательства. В такой ситуации, если очень сильно постараться и воспользоваться помощью опытного юриста, можно попробовать согласовать даже то, что вроде как делать строго запрещено через суд. На практике, если вносимые изменения действительно очень существенные, то тут и суд ничем не поможет.

Ответственность собственника при наличии незаконной перепланировки

В том случае, если владелец квартиры произведет перепланировку и не узаконит ее, он будет обязан заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Сумма небольшая, но это лишь начало проблем.

Владельца обяжут привести квартиру в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать в установленные сроки, то жилье арестуют, конфискую и продадут на торгах.

Цена продажи будет существенно ниже рыночной, потому такой вариант крайне невыгоден для собственника.

Согласовать перепланировку квартиры достаточно сложно, особенно без помощи опытного юриста. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты обратят внимание владельцев на самые важные моменты, которые требуется учитывать. Они также могут выступить в качестве представителей клиента как при обращении в МФЦ, так и при узаконивании планировки через суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

dima_sidelnikov/Depositphotos

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию помещения, а именно: совершить переустановку дверных проемов, установить перегородки между комнатами, изменить площадь и конфигурацию отдельных комнат, создать дополнительные помещения (увеличить число комнат), то Ваши работы являются перепланировкой, которая требует согласования:

• с жилищной инспекцией
• и местной администрацией в лице уполномоченного органа.

• Если же Ваши работы не влияют на план помещения, сформированный БТИ, то работы, планируемые Вами к выполнению, будут считаться ремонтом, а не перепланировкой, в связи с чем согласования не потребуют.
• Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется
• Инструкция: как оформить перепланировку?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Чтобы предъявить Вам претензии по перепланировке, соответствующие органы должны хотя бы узнать об ее проведении и после этого требовать ее согласования либо возвращения всего на свои места.

Если Вы считаете, что данная перепланировка не нарушает права и интересы иных граждан, то процедуру согласования можно отложить.

Если же согласование необходимо, то в зависимости от того, совершена перепланировки или нет, Вы либо отправляете проект и ждете подтверждения, либо в уведомительном порядке направляете заявление об уже совершенной перепланировке.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Не «узаконивать» перепланировку можно только в нежилых помещениях, например в так называемых апартаментах.

В квартирах же перепланировкой будет считаться не только перенос стен, но даже смещение межкомнатных дверных проемов, а также изменение положения электро-, газо- и теплосетей, вентиляционных систем и даже замена газовой плиты на электрическую.

Если при проектировании перепланировки есть подозрения, что она может потребовать согласования, лучше заранее обратиться в жилищную инспекцию.

Отвечает юрист по гражданским и корпоративным спорам, судебный представитель Лия Павлинова (Барнаул):

Отвечая на вопрос, необходимо разделить понятия «перепланировка» и «переустройство».

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, а под переустройством – замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования. То и другое, согласно ст.

25 Жилищного кодекса РФ, требует внесения в технический паспорт. Даже если не меняется количество комнат, метраж и другие показатели, но меняется конфигурация помещения, это все равно будет считаться перепланировкой.

https://www.youtube.com/watch?v=TAmSbpCUl1Q\u0026pp=YAHIAQE%3D

Для чего вообще узаконивать перепланировку? Технический паспорт помещения – один из документов, который требуется для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Конечно, если Вы не собираетесь продавать квартиру, никто, может, и не узнает, что Вы произвели какие-то изменения. Или если не случится какая-либо неприятность: скажем, при переносе кухни на место спальни.

По закону, решив заняться перепланировкой, необходимо собрать документы и подать их в орган местного самоуправления для согласования. Если перепланировка уже произведена, то, скорее всего, узаконить ее удастся только через суд.

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Сейчас узаконить такую перепланировку можно совершенно спокойно.

Кроме того, эту процедуру делать желательно, поскольку в случае продажи или какой-либо другой сделки с недвижимостью понадобится техническая документация, и в ней должны быть верно прописаны все изменения, если таковые были.

Речь идет о фактическом плане квартиры. Если же по документации квартира не будет соответствовать текущему состоянию, то впоследствии владельцу будет трудно осуществить с данной недвижимостью какую-либо сделку.

Отвечает консультант отдела жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Василий Лагода:

Все существенные изменения в жилище необходимо узаконить сразу после их внесения. Это полностью устранит как Ваши переживания о законности тех или иных изменений, так и возможные проблемы с законом в случае будущей продажи, залога или наследования имущества.

Например, если квартира является предметом залога, в ней не должно быть несоответствия поэтажному плану. В противном случае банк откажет в выдаче ссуды. Конечно, можно возразить, что каждый банк довольно индивидуально относится к разным видам перепланировок, но все же нет ни единого банка, который не обращал бы на это внимание и не считал бы такое изменение недостатком Вашего имущества.

Рассмотрим другой вариант: если собственник хочет продать квартиру другому человеку (физическому лицу).

В этом случае тоже могут возникнуть проблемы, поскольку после покупки нужно будет оформлять объект недвижимость в собственность, а наличие перепланировки может осложнить данный процесс.

Ведь ее тоже нужно будет зарегистрировать (если об этом не позаботится прежний владелец, задача перейдет к новому собственнику). И хотя стоимость регистрации не столь большая, но может возникнуть задержка по срокам, ведь такое оформление занимает примерно месяц-два.

Таким образом, принимая во внимание главный плюс перепланировки для каждого владельца, создание и реализацию индивидуального проекта собственной квартиры, все же стоит помнить, что своевременная и законная регистрация любых изменений сможет значительно упросить жизнь хозяина.

Отвечает директор по маркетингу компании «Мэлвуд» Василий Семенюк (Новосибирск):

Перепланировку квартиры узаконивать однозначно надо, так как в зависимости от региона проживания несогласованная перепланировка узаконивается через суд, и занимает этот процесс от полугода. Необходимо привести квартиру в соответствие с технической документацией, отражающей состояние объекта после перепланировки. Узаконить перепланировку в квартире необходимо по следующим причинам.

1. В первую очередь, это закон РФ – узаконивать перепланировку квартиры.
2. Если Вам срочно или не срочно понадобится продать квартиру, то ни один банк не оформит ипотеку, если в квартире произведена и не узаконена перепланировка.
3. Соседи или знакомые, которые знают о неузаконенной перепланировке, могут сообщить об этом факте в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) – орган, осуществляющий надзор за объектами недвижимости. Они в праве приехать к Вам домой, зафиксировать факт несогласованной перепланировки, вынести предписание об устранении нарушений и выписать штраф. И представитель ГЖИ будет выписывать такой штраф постоянно, пока Вы не приведете квартиру в первоначальный вид либо не узаконите перепланировку.

Документы, необходимые при ремонте

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Отвечает генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров:

Список запрещенных перепланировок содержится в 4 главе Жилищного кодекса, и его лучше изучить прежде, чем приниматься за переделки. Например, по нормативам нельзя устанавливать радиаторы на балконе или лоджии, демонтировать несущие стены.

То есть существенные изменения необходимо предварительно согласовать с властями и надзорными органами, так как это может затрагивать интересы других жильцов или угрожать их безопасности. Но если речь идет о незначительных изменениях, то их согласовывать не нужно.

К слову, косметический ремонт или установка кондиционера вообще не считаются перепланировкой.

Работы, которые не меняют конфигурацию пространства (например, трехкомнатная квартира стала двухкомнатной или наоборот), не изменяют жилую площадь, не перекрывают доступ к общедомовым коммуникациям, не увеличивают нагрузку на пол, можно выполнять без согласования. В этом случае жильцам и зданию ничего не угрожает.

Отвечает руководитель Bulava92.pro Владислав Булатов:

Обязательно узаконивать! Потому что не узаконивать можно только косметические изменения и частично инженерные: переделку полов, перенос розеток, размещение труб в санузле, установку кондиционера, замену остекления на лоджии, перенос дверных проемов и так далее.

Полный список изменений можно найти в Жилищном кодексе. Также в процессе согласования перепланировки может выясниться, что какие-то работы в Вашем доме сделать нельзя. А если они уже сделаны, то Вас попросят восстановить то, что было, и скорее всего выпишут штраф.

Лучше всего урегулировать эти вопросы до начала ремонта квартиры на этапе изготовления дизайн-проекта.

Если через некоторое время Вы соберетесь продавать квартиру, то у будущих покупателей возникнут сложности при оформлении ипотеки. Многие тянут до последнего и очень удивляются, когда узнают, что этот процесс может занять два-три месяца.

Также сейчас некоторые управляющие компании вводят свои правила и, прежде чем подключить три фазы в электрощит, требуют предъявить техпроект. К тому же есть особо бдительные соседи, которые могут прийти и поинтересоваться, что же у Вас там такое ломают. На моей практике были случаи, когда вызывали полицию.

Поберегите свое время и нервы, согласуйте все изменения, а потом спокойно приступайте к ремонту.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Когда можно начинать ремонт в новостройке?
5. Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен
6. Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Кассационный суд объяснил важные правила перепланировки квартиры — Российская газета

В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.

Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. «Как бы» — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.

В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной. Во-первых, ее невозможно продать.

Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель.

Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.

Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.

Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что «предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры.

Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н.

, в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома».

Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме

Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.

Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое «добро».

Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.

«Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Так что с одной стороны стереотип «нельзя никак узаконить» разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.

«Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является», — подчеркнул Первый кассационный суд.

Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.

Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме «стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)». При этом надо учитывать, что «лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство». Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.

«Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта.

Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд», — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.