Законопроект об отмене обязательного выделения детям доли в жилье, купленном с помощью материнского капитала, в скором времени внесут в Госдуму. Авторами документа стали депутаты «Единой России».

Мнение одного из разработчиков проекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой читайте в интервью, которое она дала Циан.Журналу.

 По ее словам, отмена выделения долей необходима: не надо пытаться своей мелочной государственной опекой создавать родителям проблемы, а следует исходить из презумпции невиновности родителей: они априори хотят своим детям лучшего.

О маткапитале  

С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал.

Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома.

По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели. 

для справки

В 2023 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала. 

По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала. 

Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.

За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости. 

Строительство дома на маткапитал: юридические тонкости 

В чем проблема и что говорят инициаторы перемен 

Чаще всего детские доли в недвижимости ничтожно малы — например, 1/20 и даже меньше, — а обязательное их выделение усложняет сделки с такими объектами, подчеркивает Светлана Разворотнева.

При продаже квартир на вторичном рынке собственникам приходится делать большие скидки, а перепродать еще не сданную новостройку практически невозможно.

Если семья не сможет выплачивать кредит, банк продаст квартиру на торгах с большим дисконтом — до 30%.  

При этом если родители тратят субсидию на другие цели, интересы детей защищаются не так рьяно, отметила эксперт. Мать, как владелица сертификата, может направить деньги на обучение одного ребенка в ущерб другому или оставить их себе как пенсию.   

Авторы законопроекта приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится заплатить вперед половину стоимости квартиры, крайне сложно: придется делать скидку и семья неминуемо потеряет 20–30%. 

То есть, использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей (размер маткапитала в 2015–2019 годах. — Прим. ред.), сегодня люди потеряют порядка 2 млн рублей. Причем выгоду в этой ситуации получат не дети, а банк, который вернет сумму долга и штрафы за просрочку платежей. 

Или другой пример: семья использовала маткапитал на погашение ипотеки за двухкомнатную квартиру, а потом взяла кредит на «трешку», чтобы было просторнее. «Двушку» люди при этом хотели продать и закрыть этими деньгами ипотеку. Но продать квартиру у них не получается. 

«Поэтому писали ходатайство в опеку, чтобы разрешили вернуть деньги на счет, так как доля ребенка ничтожна мала, но получили отказ. Теперь вместо того чтобы возить ребенка в отпуск, платим ипотеку за “трешку”», цитируют участников этой ситуации авторы документа.   

Инициативу по отмене детских долей уже поддержали в банках. Например, Сбер направил в Госдуму письмо, в котором заверил, что мера не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по улучшению жилищных условий семьи.

В пресс-службе ВТБ заявили: «… подобные изменения могут значительно упростить процесс покупки новых объектов, в том числе при расширении семьи. При этом мы считаем, что финальное решение должно быть максимально сбалансированным и полностью защищать права несовершеннолетних».

Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей

Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно). 

Светлана Некрасова, управляющий директор «Дом.РФ»:

— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья.

С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие. 

На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты. 

• Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением. 
• Ищете новостройку, квартиру в которой можно купить с использованием маткапитала? Смотрите все предложения от застройщиков на Циан
• Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.
• Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем. 

Максим Лазовский,владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки.

Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой.

У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.

Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.

Сергей Вишняков,руководитель агентства безопасных сделок с недвижимостью «Вишня»:

— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.

Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки. 

В целом использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку), не получится, ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей. 

Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят. 

Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.

Микродоли — не обеспечение детей жилплощадью, а дополнительные сложности и расходы для родителей 

Эксперты также отмечают, что в больших городах маткапитал реально не обеспечивает несовершеннолетних жилплощадью: размер выделяемых детям обязательных долей составляет всего 3–5% общей площади квартиры, и эта процедура только создает проблемы родителям при попытке улучшить жилищные условия семьи. А еще она требует дополнительных расходов, ведь все сделки с участием несовершеннолетних проходят через нотариуса.  

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость»:

— Для Москвы и Московской области величина материнского капитала слишком мала, чтобы говорить о том, что несовершеннолетний действительно получит жилое помещение. Как правило, это микродоли, которые скорее создают проблемы, чем становятся весомым капиталом. 

Поэтому материнский капитал обычно уходит на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Даже такая схема, как покупка за собственные средства + маткапитал, — это редкое явление.

Как только материнский капитал использован, родители оказываются в непростом положении: надо наделить детей собственностью, только вот не все банки дают на это разрешение. Получается, что сначала нужно выплатить ипотеку. А что делать, если семья, предположим, захочет увеличить жилплощадь? Приходится каждый раз невероятно выкручиваться, чтобы всё получилось.

Екатерина Торопова,директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):

— Если отменят обязательное условие по наделению детей долями, все вздохнут свободнее: и нотариусы, и банки, и органы опеки, и Росреестр, и, главное, обычные люди.

На самом деле, использование маткапитала на покупку недвижимости в том виде, как это сейчас есть, не очень-то облегчает положение семей. Некоторые наши клиенты горько каялись, что вложили маткапитал в жилье. Проблем от него было больше, чем помощи. 

Продать такую квартиру всегда труднее. Во-первых, покупателям элементарно приходится долго ждать: пока продавцы наделят детей долями, получат разрешение опеки, подберут встречный вариант, согласуют с опекой…  Такого лояльного покупателя, согласного ждать 2–3 месяца, надо еще поискать. 

А во-вторых, иногда продать такую квартиру — это просто квест из разряда «соверши невозможное». Большей частью, из-за требований опеки. Например, многие не могут переехать из города в сельскую местность: опека не разрешает продать квартиру, потому что положение ребенка якобы ухудшится. 

По тем же причинам трудно поменять новостройку на хрущевку. И неважно, что из хрущевки ребенку до школы идти пешком пять минут, а из новостройки — полчаса на автобусе, опека очень часто против. Кроме того, сделки с детскими долями нотариальные, и всегда требуют немалых дополнительных расходов.

Механизм контроля расхода маткапитала без детских долей пока не определен, но необходим 

По мнению экспертов, главный риск новой инициативы — возможные манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. По факту выделение долей является главным препятствием для таких махинаций. Требуется четкий и прозрачный механизм, который позволял бы контролировать расходование средств маткапитала именно на приобретение жилья.

— Отмена обязанности родителей регистрировать право собственности ребенка на долю в квартире с маткапиталом действительно упростит жизнь владельцам.

Однако сама по себе такая законодательная инициатива представляется спорной. По сути, единственное возможное препятствие в таких сделках — это получение согласия органа опеки. Но является ли это достаточным основанием для лишения ребенка права на долю в квартире? На мой взгляд, нет. Приводимые в пользу такой инициативы доводы кажутся неубедительными.

Исходя из такой логики можно отменить доли детей во всех квартирах, ведь там тоже могут возникнуть трудности при продаже из-за органа опеки. В этой связи неясно, почему, по мнению Сбербанка, озвученному им в письме в Госдуму, инициатива не приведет к нарушению прав детей.

Для большего понимания, конечно, нужно ознакомиться с самим текстом законопроекта, как только его опубликуют. Возможно, в нем предусмотрены соответствующие гарантии для детей.

Максим Лазовский,владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Не секрет, что есть теневые организации, которые помогают обналичивать материнский капитал. Как правило, такие услуги интересны неблагополучным семьям с родителями, отягощенными зависимостями. Отмена долей может упростить опасную работу «черных» компаний, а детей оставить вообще без крыши над головой. 

Если инициатива будет подкреплена регламентом сохранения интересов несовершеннолетних или же будут прописаны конкретные типы сделок, где выделение долей не требуется (например, если жилищные условия семьи неоспоримо улучшаются), то она разумна и эффективна. 

Также необходимо повысить эффективность взаимодействия регистрирующих, муниципальных органов и опеки. От оперативной верификации сделки в случае отмены долей будет зависеть многое.

Екатерина Торопова,директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):

— Многие опасаются, что без обязательства наделить детей долями маткапитал будут просто обналичивать и тратить. В частности, это касается люмпенизированных семьей. Что на это сказать? Кому надо, его и так обналичивает. Система контроля в этом смысле у нас не очень-то работает. 

Хорошим выходом была бы выдача маткапитала только на погашение ипотеки, без всяких дополнительных обязательств. Кстати, региональный маткапитал в Свердловской области и маткапитал на третьего ребенка (так называемый отцовский) не предусматривают выделения долей. При этом ими можно погашать ипотеку. Почему же тогда таким неудобным обязательством обременен федеральный маткапитал?

Резюме

При всей своей спорности инициатива наглядно демонстрирует сохраняющиеся годами шероховатости при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий семей с детьми. Возможно, с отменой обязательных детских долей они будут устранены.

Вероятно, именно эти сложности привели к тому, что число семей, желающих использовать материнский капитал для приобретения недвижимости, постепенно сокращается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м.  

Ипотека с господдержкой: персональные ставки от 9 банков-партнеров Циан 

Доли детям по материнскому капиталу: как выделить

Как провести сделку по передаче детям долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала

shutterstock

Нередко с появлением детей семьи стремятся улучшить свои жилищные условия с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретенной недвижимости.

Росреестр совместно с юристами разъяснил, как выделить доли всем членам семьи в недвижимом имуществе и не нарушить права супругов и детей.

«Материнский капитал» — госпрограмма финансовой поддержки семей. Она действует с 2007 года и до конца 2026 года. Ее цель — повысить рождаемость в стране. Изначально денежные выплаты выдавались семьям, где родился второй ребенок, но потом программу расширили. Размер маткапитала проиндексирован в 2022 и составляет 524,5 тыс. руб.

Кто имеет право на получение материнского капитала:

• женщины, родившие или усыновившие второго или третьего ребенка начиная с 1 января 2007 года;
• женщины, родившие или усыновившие первого ребенка начиная с 1 января 2020 года;
• отцы — единственные усыновители второго и третьего ребенка по решению суда начиная с 1 января 2007 года;
• отцы, которые усыновили первого ребенка по решению суда с 1 января 2020 года;
• в случае если мать ребенка умерла или была лишена родительских прав, то вместо нее получить материнский капитал может отец.

Читайте подробнее: Маткапитал-2022: как потратить полмиллиона на улучшение жилищных условий

Права супругов при покупке недвижимости

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. «Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Однако непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия)», — уточнили в Росреестре.

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно, но только с соблюдением права преимущественной покупки. В этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Исполнение обязательства по наделению детей долями после приобретения жилья с использованием материнского капитала происходит путем заключения соглашения о распределении долей ( Evgeny Atamanenkoshutterstock)

Права детей в сделках с недвижимостью

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. В Росреестре отметили, что в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:

Доли детям по материнскому капиталу

Исполнение обязательства по наделению детей долями после приобретения жилья с использованием материнского капитала происходит путем заключения соглашения о распределении долей. Соглашение должно быть заключено в нотариальной форме, в силу ст. 42 ФЗ от 13.07.

2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку жилое помещение находится в долевой собственности, рассказала рассказала руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

По ее словам, это самый быстрый и простой способ реализации взятых на себя обязательств.

«Необходимо помнить, что обязательство по наделению долей всем членам семьи нужно реализовать в течение шести месяцев с момента приобретения жилого помещения. Если жилье приобреталось в кредит — то в течение шести месяцев с момента снятия обременения, то есть с момента выплаты задолженности по кредиту или договору и снятия в Росреестре записи об обременении (ипотеке)», — объяснила юрист.

В рамках Правил использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства от 12.12.

2007 № 862, обязательство о выделении долей супругу и детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств маткапитала, может быть оформлено у нотариуса или у лица, наделенного законом такими полномочиями.

Оригинал обязательства остается в Пенсионном фонде России (ПФР), а копия передается обладателю сертификата (лицу, давшему обязательство). Затем выделение долей закрепляется соглашением, в котором распределяются доли всех участников, пояснили в Росреестре.

Регистрация доли

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

• паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
• свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
• свидетельство о браке или разводе;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации;
• если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

• лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
• лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
• дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
• лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
• почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости.

«Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом.

Срок регистрации составит семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ», — объяснили в Росреестре.

Родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище ( New Africashutterstock)

Выделение долей с ипотекой и маткапиталом

Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита.

Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.

Подготовлен законопроект, отменяющий обязательный порядок выделения детям долей в жилье, приобретенном с помощью средств маткапитала — Новости ЕРЗ.РФ

Банк России опубликовал аналитический материал о развитии банковского сектора РФ в июне 2023 года.

www.sakhalife.ru

Одним из ключевых показателей прошедшего месяца, по информации регулятора, стал рост кредитного портфеля до 15,7 трлн руб.

Выдача ипотеки ускорилась до 2,5% с майских 2,2%. Как видно из диаграмм ниже, это максимальное значение с декабря прошлого года.

Основным драйвером стала рыночная ипотека. Выдачи выросли на 11%: с 277 млрд руб. в мае — до 307 млрд руб. в июне.

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

Объем ипотеки с господдержкой за счет как «Семейной», так и «Льготной» увеличился на умеренные 6%: с 307 млрд руб. — до 321 млрд руб.

Спрос, отмечают специалисты банка, сместился в пользу вторичного рынка. Это, по их мнению, связано с опережающим ростом цен на первичном и возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью.

И, безусловно, с ужесточением с 1 июня макропруденциального регулирования, в частности с требованием, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20%.

• Источник: Банк России
• ЦБ привел также майские показатели «кредитного качества».
• По данным регулятора, доли проблемных кредитов и просроченной задолженности несколько снизились, а объем реструктуризаций в мае по сравнению с апрелем сократился почти в два раза.
• При этом существенная часть реструктуризаций пришлась на крупных застройщиков жилья, в основном из-за повышения класса строительных объектов.

www.raiffeisen-media.ru

Если говорить о проектном финансировании строительства жилья, то в июне специалисты ЦБ зафиксировали в его рамках рост кредитного портфеля на 120 млрд руб. Это ниже, чем в мае, когда было 150 млрд руб.

Несколько замедлился и приток средств на счета эскроу. Поступило 99 млрд руб. (+2,3%, в мае было +3,8%).

В ЦБ это объяснили ростом объема раскрытых счетов (предварительно до 254 млрд руб. в июне — после 173 млрд руб. в мае), а также сезонным увеличением ввода объектов строительства в эксплуатацию.

1. Другие публикации по теме
2. Число сделок по льготной ипотеке в Сбербанке за полгода выросло на 37%
3. Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности
4. ЦБ: средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в мае составил 4,84 млн руб. (график)
5. 590 млрд руб. — новый рекорд по выдаче ипотеки в России установлен в мае
6. Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости
7. ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в апреле вырос в 2,2 раза по отношению к прошлому году (графики)

С начала года Банк ДОМ.РФ выдал 11 тыс. ипотечных кредитов на 45 млрд руб.

• ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается
• Власти задумались о дополнительных мерах поддержки ипотеки
• Эксперты: в 2023 году рост ипотечного портфеля банков составит 15%—16%

В россии задумали отменить доли детей в жилье с маткапиталом

В России планируют отменить обязанность выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств маткапитала, в том числе когда они направляются на погашение ипотеки. Таким образом власти намерены упростить сделки тем, кто покупал квартиру с помощью маткапитала, пишут «Известия». Соответствующий законопроект намерены внести в Госдуму.

Дело в том, что доля детей в таких квартирах ничтожно мала (1/20), однако это значительно усложняет проведение сделки.

В частности, перепродать недостроенную недвижимость оказывается невозможно, а продать квартиру на вторичном рынке становится сложнее. Из-за этого продавцы часто вынуждены идти на существенный дисконт.

Если же семья не может выплатить ипотеку, то и банкам приходится продавать квартиру со значительной скидкой.

Подписаться на Банки.ру в Telegram

В то же время родители могут выделить все средства маткапитала на обучение только одного ребенка (в ущерб другому) или направить полностью на пенсию матери. Таким образом, в случае использования средств на другие разрешенные цели не учитываются интересы каждого отдельного ребенка, отмечают авторы инициативы.

Какие есть риски?

Новый законопроект поддержали в Сбербанке. Инициатива не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по дальнейшему улучшению жилищных условий семьи, полагают там. В ВТБ согласились с таким мнением, однако финальное решение должно полностью защищать права несовершеннолетних, отметили там.

Основной сложностью при проведении подобных сделок становится необходимость получения согласия органов опеки и попечительства, уточняют эксперты.

По их словам, это является чрезмерным, так как родители априори действуют в интересах детей. Конечно, существуют исключения, однако, исходя из них, устанавливать общее правило ошибочно.

Зачастую подход органов опеки отличается формализмом, что создает дополнительные сложности.

Кроме того, при приобретении недвижимости с использованием маткапитала есть и другие неудобства. Если доли несовершеннолетним были выделены некорректно, то в будущем у нового владельца могут возникнуть риски по признанию такой сделки недействительной.

Подводные камни

Целесообразность выделения долей на детей в приобретаемой с маткапиталом недвижимости вызывает сомнения, поскольку их размер определяется по соглашению сторон и на практике они ничтожно малы, а издержки и риски при сделках с жилыми помещениями существенно возрастают, отмечают специалисты. Однако в то же время существует немало родителей, которые не выполняют установленные законом правила. Поэтому отдавать это право полностью под контроль родителей опасно, отмечают в Федеральной нотариальной палате (ФНП).

Также рисками подобной инициативы являются махинации, направленные на обналичивание маткапитала. И если доли детей в квартире сейчас снижают риск фиктивных сделок с целью обналичивания сертификатов, то в случае принятия законопроекта этот сдерживающий фактор исчезнет.

Можно ли на материнский капитал купить долю: пошаговая инструкция

Комната (Яндекс Недвижимость)

Средства материнского капитала родители часто используют для улучшения жилищных условий. Но сумма сертификата — не такая большая, чтобы обзавестись собственным жильём, особенно в крупных городах: чаще этими деньгами можно погасить часть ипотеки. 

Но бывает, что ипотеку семье не одобрили, а решать жилищный вопрос нужно срочно. И для многих молодых родителей становится актуален такой вопрос: можно ли купить хотя бы долю на материнский капитал?

Выясним, в каких случаях возможна такая сделка и что нужно, чтобы она состоялась.

В 2023 году материнский капитал можно получить даже за рождение первенца, и сумма вполне ощутимая — 587 тысяч рублей. За появление второго ребёнка один из родителей может получить дополнительно 188,6 тысячи рублей. Эти деньги разрешается потратить только на определённые цели: в их числе — образование, лечение и улучшение жилищных условий.

Так как средства по мат капитала бюджетные, то государство строго контролирует их распределение на законодательном уровне. Но когда речь заходит об улучшении жилищных условий, всё не совсем однозначно. В ст.10 256-ФЗ под этим подразумевается приобретение жилого помещения — ни о каких долях даже не упоминается. 

Закон не уточняет, какое именно жилое помещение можно купить на средства маткапитала: технически та же комната вполне подходит под нужные критерии, но покупка доли в квартире на материнский капитал возможна только при соблюдении следующих условий.

1. Помещение подходит для полноценного проживания и отделено от остальной площади. Например, будет законно, если покупатель оформляет в собственность 1/3 объекта в «трёшке», а в договоре указывается, что одно из жилых помещений займёт его семья. В однокомнатной квартире приобрести только часть нельзя. 
2. Выкупаемая доля — последняя, а остальная часть объекта уже принадлежит семье. К примеру, в собственности уже находится 2/3 квартиры, и тогда оставшуюся 1/3 разрешается приобрести на средства материнского капитала.

Все вопросы, связанные с расходованием средств по материнской дотации, решаются через Социальный (ранее — Пенсионный) фонд России (СФР). Только с разрешения этого госоргана можно приобрести часть жилплощади.

Смотреть больше объявлений

Закон не запрещает покупать часть жилья за маткапитал ни у сторонних продавцов, ни у родни. Чаще всего продавцами как раз выступают родственники. Но перед заключением подобных сделок представители СФР тщательно изучают каждый отдельный случай. Это делается для того, чтобы исключить случаи мошенничества, связанные с банальным обналичиванием сертификата.

Чтобы выкупить долю в квартире у родственников за средства маткапитала, важно предусмотреть следующие моменты.

1. После покупки доли порядок эксплуатации жилплощади будет существенно изменён. В дальнейшем семье достанется в пользование действительно отдельное жилое помещение, равнозначное приобретаемой доле. Если даже покупатели и до этого проживали совместно, например, с родителями, после совершения сделки у семьи должна быть своя изолированная комната.
2. Все владельцы квартиры официально оформят отказ от своей долевой собственности. Так они обозначают, что согласны на продажу части жилья. 
3. Помещение должно полностью соответствовать техническим и санитарным нормам. Это значит, к комнате подведены нужные коммуникации, есть окна и дверь, отсутствует плесень и грибок на стенах. Представители СФР должны убедиться, что в этом помещении можно полноценно жить.

Купить долю в квартире за материнский капитал у супруга нельзя. Во-первых, такие попытки будут расцениваться как мошенничество в целях обналичивания сертификата. Во-вторых, сама сделка не пройдёт регистрацию: муж будет выступать в роли как продавца, так и покупателя. Конечно, это касается тех случаев, когда супруги не разведены и у них не заключён брачный контракт.

Отметим важный нюанс: воспользоваться маткапиталом на покупку доли можно только после исполнения ребёнку трёх лет. Исключение из этого правила — приобретение части жилплощади в кредит. При этом необходимо точно выполнить все формальности, ведь жильё покупается за счёт бюджетных средств. 

Заключить договор

Начинается сделка с заключения договора купли-продажи. Его составляют в письменной форме и обязательно заверяют у нотариуса. В документе указываются данные по недвижимости, стоимость доли и условия сделки.

Так как часть жилплощади приобретается за счёт денег материнского капитала, она будет принадлежать родителями и ребёнку, поэтому в договоре нужно сразу отразить, кому какая доля достанется в комнате после совершения сделки.

Средства материнского капитала не передаются продавцу наличными, а будут зачислены на его счёт — по этой причине в договоре купли-продажи обязательно указываются безналичная форма оплаты и банковские реквизиты, куда будут переведены деньги.

Сам шаблон договора купли-продажи можно скачать здесь либо заказать у нотариуса — к нему всё равно придётся обращаться для заверения документа.

Если сделка законна и условия не вызывают подозрений, нотариус самостоятельно направит заявление в Росреестр для регистрации права собственности на долю.

После этого покупатель сможет получить уже готовую выписку из ЕГРН, куда будет внесена информация о переходе прав на часть квартиры.

Комната (Яндекс Недвижимость)

Документы можно подать разными способами: лично в отделение социального фонда по месту жительства, в МФЦ или на сайте Госуслуг. Независимо от выбранного варианта, покупателю нужно заранее позаботиться о том, чтобы все документы были при себе. В стандартный комплект необходимых бумаг входят:

• заявление установленного образца о выделении средств по маткапиталу;
• паспорт заявителя и его супруги, а также их СНИЛС;
• оригинал сертификата на маткапитал;
• документы о браке и наличии детей;
• договор купли-продажи и выписка из ЕГРН;
• справка от продавца с указанием стоимости доли в квартире.

Ждать ответа от СФР

После принятия документов СФР будет рассматривать их в течение десяти рабочих дней (п.1 ст. 8 256-ФЗ). Если решение будет положительным, фонд перечислит деньги продавцу. 

В этом вопросе важно понять, приобреталась ли доля полностью за счёт средств сертификата или же на её покупку дополнительно были использованы личные сбережения.

В первом случае ни о каком вычете не может быть речи, ведь деньги бюджетные. Если же вкладывались собственные средства, вернуть часть уплаченного налога на доход получится.

Но обычно эта сумма не такая большая, и многие даже не обращаются за получением вычета.

Выкупить долю в квартире за материнский капитал вполне возможно. Главное — чтобы это было отдельное и подходящее для жизни помещение. При этом приобрести часть жилплощади можно и у постороннего продавца, и у родственников. Но в последнем случае придётся доказать СФР, что комната выделяется для реального проживания семьи с детьми, и каждому её члену принадлежит в ней определённая доля.