Права

Оформление дома в собственность построенного на чужом земельном участке 2023

Оформление дома в собственность построенного на чужом земельном участке 2023

Иметь собственный дом где-то подальше от городской суеты мечтают многие. Дача – это не только место, где можно держать огород, которые многие ненавидят из-за необходимости регулярно на нем трудиться, но и прекрасное место для отдыха. Зарегистрировать дачный дом сегодня может каждый, но для начала нужно разобраться в процедуре, которую потребуется пройти, чтобы это сделать.

Многие люди помимо стандартной квартиры в черте города, обзаводятся дачей, куда наведываются периодически. По сути это полноценный дом, куда можно переехать даже для того, чтобы жить постоянно. Кстати, именно так делают многие пенсионеры и не только, оставляя свое жилье в городе детям строящим карьеру.

Но дачный дом нужно соответствующим образом оформить. Для этого соберите в папки документы и пройдите длительную процедуру. О том, как её пройти максимально быстро и безболезненно поговорим ниже. И в итоге получите место, которое перейдет в вашу собственность на законных основаниях.

Земельная приватизация

Прежде чем начинать подготовку к регистрации дома, необходимо поговорить о приватизации земли, на которой рассматриваемая дача построена.

Это разумная последовательность, поскольку регистрировать недвижимость на территории которая не находится в вашем владении, не имеет никакого смысла.

Землю могут отобрать, и единственное что придется делать с домом – разбирать его по кирпичикам. Что, естественно, бесполезно.

Таким образом оформление может быть рациональным решением только когда закончена приватизация. Но нужно знать, как правильно провести рассматриваемую процедуру. Чтобы все было сделано правильно, нужно выполнить следующие шаги:

  • собрать пакет документов (сюда должны входить все бумаги на землю что подвергается приватизации);
  • направить документы на государственную проверку, и подождать пока она пройдет;
  • получить необходимые бумаги, которые заканчивают процедуру приватизации.

Когда все это сделано, можно регистрировать дачный дом. В таком случае будете уверены, что риски минимизированы. А если у вас только планы на строительство недвижимости, а самого дома пока нет, так даже ещё лучше. Меньше шансов, что потратите деньги впустую, если что-то не срастется с приватизацией.

Зачем регистрировать дачный дом

Регистрация дома на даче вызывает много споров. Одни считают, что это необходимо сделать, тогда как другие придерживаются противоположной позиции, и утверждают, что можно обойтись без лишней бумажной волокиты. Особенно этот спор обострился после того, как был введен закон об амнистии. Но все же у поклонников регистрации больше аргументов в пользу процедуры:

  • дом можно будет передать по наследству;
  • родственники смогут вступить в права после смерти владельца;
  • будет возможно хоть сейчас продать дачу, если она окажется ненужной;
  • можно будет оформить страховку и не только.

Преимуществ от регистрации гораздо больше, чем хлопот, связанных с её получением. Но каждый сам решает, готов ли он потратить немного времени и приложить небольшие усилия, чтобы все сделать по закону.

Как проходит регистрация дачи

Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:

Шаг первый Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить.
Шаг второй Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей.
Шаг третий Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес.

Процедура не самая длительная, но чтобы её пройти требуется запастись терпением.

Какие документы могут понадобиться

Для оформления участка и дома потребуется целая папка различных бумаг. И собрать каждый документ нужно до того, как начнете усиленно работать с оформлением. К тому же список зависит от того, какой конкретно дом хотите оформить. Для стандартной недвижимости предусмотрительно нужно собрать следующие бумаги:

  • паспорт, кадастровый номер и план дома;
  • бумаги, которые свидетельствуют о вашем праве на рассматриваемую недвижимость;
  • бумажные свидетельства о том, что здание действительно существует;
  • максимально полное и точное описание дачной постройки;
  • квитанция, подтверждающая, что вы оплатили налог;
  • заявление, которое составляет собственник недвижимости о желании её оформить в собственность.

А вот если во владении находится либо большой дом, либо коттедж, потребуется подготовить следующие документы:

  • бумаги, разрешающие строительство в указанном месте;
  • акт, согласно которому человек имел право вводить собственность в эксплуатацию;
  • квитанция за оплаченный налог (две копии);
  • удостоверение личности (паспорт);
  • документы, в которых указана полная информация о постройке (технические данные и кадастровый номер);
  • бумаги на земельный участок и строение, которое на нем создано.

После того как все это собрано, регистрация будет только делом времени. Осталось обратиться в соответствующие органы, чтобы все закончить.

На каких правилах проходит оформление дачного дому

Есть множество нюансов, которые владельцы дачи должны учитывать, прежде чем начинать оформление. В частности, поставлен ли дом на учет в СНТ (садовое товарищество). Если это так, оформление можно выполнять согласно общим правилам.

  • Выяснить, есть ли у постройки другие владельцы или строение принадлежит только одному человеку. Если есть и другие официальные владельцы (например, дачный дом является общей собственностью супругов), тогда нужно дополнить папку документами, что подтверждают совместное владение.
  • Заказать оформление выписки из ЕГРН. Чтобы её получить, при передаче запроса следует принести паспорт и документы на дачу.
  • Подать заявление в СНТ. В нем нужно максимально подробно описать дом. Важно, чтобы описание включало даже такие незначительные на первый взгляд детали, как материал из которого строилось здание, площадь и другие характеристики.

Кстати, учтите, что рассматриваемую процедуру будете проходить не только, если сами построите дом, но и если купите уже готовую дачу и потребуется перевести её на новое имя.

Размещение постройки

Наличие дачного дома подразумевает не только готовый дом, что стоит у вас на участке. Тот факт, что здание действительно есть и занимает определенную площадь должно быть подтверждено документально.

А чтобы этого добиться требуется пройти множество инстанций.

Рассмотрим, в какие инстанции придется обратиться, чтобы официально оформить недвижимость, особенно если в планах снос старого дома и строительство нового:

  • Кадастровая служба. Рассматриваемый орган позволяет узнать точные границы собственного участка, а если их нет – зафиксировать.
  • Отдел архитектуры и строительства. Причем обязательно местное отделение. Именно здесь можно узнать, где строительство разрешено.
  • Санэпидстанция. Этот орган занимается фиксацией границ для санитарных зон. Получение разрешения от этой организации обязательно, если ваш участок граничит с водоемами, лесопарковыми зонами или зонами отдыха. Лучше перестраховаться и получить разрешение на работы, чем потом разрушать уже готовую постройку из-за нарушения санитарных норм.

Кстати, раз мы уже вспомнили об ограничениях на строительство, есть территории, где выполнять строительные работы категорически запрещается. Именно рассматриваемые инстанции позволят убедиться, что все работы на дачном участке полностью безопасны.

Дачная амнистия

Ещё один важный момент – это дачная амнистия. Согласно ему можно не сразу вводить дом в использование, если он только недавно был построен.

Действует, так называемая, амнистия до марта следующего года. Постройка будет сразу же зарегистрирована только потому, что человек является владельцем земли, где она стоит.

Потому вам больше не потребуется запрашивать кучу бумажек в местных органах.

Но учтите, что амнистия касается не всех объектов, а только некоторых:

  • постройки индивидуального типа;
  • хозяйственные и садоводческие постройки, гараж, беседка;
  • небольшие домики, которые используются в качестве дач (в них не живут постоянно);
  • складские здания.

То есть, важно чтобы постройка была целевой, а не построена «от скуки».

Дачный налог

Строительство любого объекта, в том числе жилого, подразумевает уплату налога на него. Но и здесь есть свои нюансы. Например, территория дачи не будет облагаться этим налогом если:

  • участок входит в ведомство СНТ;
  • площадь объекта не достигает 50 кв. м.

Кроме того есть целые категории граждан, которые могут не платить:

  • ветераны ВОВ;
  • инвалиды 1-2 группы и люди, имеющие инвалидность любой степени с детства;
  • люди, имеющие звание героев России.

Все остальные граждане, имущество которых не входит в перечисленный список исключений, должны будут платить налог.

Как оформить на себя бесхозный дом. Инструкция Кадастровой палаты

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

Оформление дома в собственность построенного на чужом земельном участке 2023

olegmorgun1311/shutterstock

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Читайте также:  Бесплатная транспортировка больного к месту операции 2023

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка».

Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю.

Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии.

Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

  • Вариант 2
  • Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.
  • Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду
  • Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность».

Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать.

Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение.

То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения.

Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

  • выписку из ЕГРН;
  • покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
  • снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
  • строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец.

При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным.

Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать.

Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно.

При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе.

Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна.

Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Самовольные постройки: как работает законодательство в 2023 году

Самовольное строительство — это не всегда намеренное нарушение закона.

https://www.youtube.com/watch?v=rnLcsDtVL60\u0026pp=ygWLAdCe0YTQvtGA0LzQu9C10L3QuNC1INC00L7QvNCwINCyINGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtGMINC_0L7RgdGC0YDQvtC10L3QvdC-0LPQviDQvdCwINGH0YPQttC-0Lwg0LfQtdC80LXQu9GM0L3QvtC8INGD0YfQsNGB0YLQutC1IDIwMjM%3D

Дом становится самостроем в результате изменений в законодательстве или неразберихи и ошибок в документах, а иногда собственники просто не знают, как надо все оформить.

В 2022 году Верховный суд выпустил большой обзор судебной практики о самовольных постройках, где дал ответы на наиболее сложные и часто задаваемые вопросы. В статье проанализирую обзор и расскажу, что такое самовольные постройки, кто присваивает такой статус и как этого избежать.

Постройка считается самовольной, если:

  1. Она стоит на земле, на которую у владельца нет прав. Например, хозяин дома решил поставить гараж за своим забором, но там — общая земля или участок соседа. В 2020 году в Башкортостане суд обязал местного жителя снести баню и курятник, которые частично располагались на чужом земельном участке. Также соседа обязали перенести забор.
  2. Построена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает этого. Например, жилой дом разместили на землях промышленности — это нарушение.
  3. Возведена без необходимых согласований. Здесь есть нюанс: если запрещающие требования появились уже после завершения строительства, признать дом самовольной постройкой нельзя. Например, если дачи уже 50 лет стоят на своем месте, а газовики вдруг решили протянуть рядом с ними магистраль высокого давления, потребовать снести дома из⁠-⁠за соседства с трубой нельзя.
  4. Построена с нарушением строительных норм и правил. Но, опять же, не каждое нарушение означает, что дом признают самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими и создавать угрозу жизни и здоровью людей — об этом чуть ниже.
Читайте также:  Предоставление дополнительной жилой площади 2023

В законе также сказано, что нельзя признать строение самовольным, если собственник не мог знать об ограничениях земельного участка. Кроме того, если на момент строительства согласование требовалось, а в день обнаружения или регистрации самостроя такого требования в законах уже нет, тогда негативных последствий тоже не будет.

Снос самовольной постройки — крайняя мера, подчеркнуто в обзоре Верховного суда.

  1. Она стоит не на государственной или муниципальной земле и безопасна для жизни и здоровья граждан.
  2. Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо уже есть судебное решение об отказе в сносе.
  3. Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме — даже если есть угроза жизни и здоровью людей.

То есть местная власть может снести, например, незарегистрированные металлические гаражи на муниципальной земле, но не имеет такого права в отношении домов на частной территории.

Суд в каждом случае будет выяснять все обстоятельства, которые важны для дела. Зачастую решение о сносе принимают, если вид разрешенного использования земли не совпадает с типом постройки, так как привести ее в соответствие с правилами невозможно. Маловероятно, что жилой дом можно переделать под цех или наоборот.

Но в целом судьи исходят из потенциальной опасности нарушения. Если постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а допущенные нарушения можно устранить без сноса, суд откажет. Но если баня возведена прямо под линией электропередачи, это недопустимо с точки зрения противопожарной безопасности, ее обяжут снести.

В феврале 2022 года в Махачкале суд отказал местной администрации в иске о сносе самовольной постройки — одноэтажного железобетонного здания 30 × 20 м. Судья указал, что неустранимых нарушений, которые могли бы повлечь разрушение постройки, нет. Также она не опасна для людей и их имущества.

Верховный суд в обзоре приводит другой пример: владелец земли подал иск о признании самостроем и сносе многоквартирного дома, который появился рядом с его участком.

Экспертиза подтвердила, что права действительно нарушены: вода, снег и канализационные стоки новостройки попадают на чужой участок. Но суд признал, что нарушения несоразмерны идее снести дом.

Судья обязал убрать канализационный колодец от соседского участка, поставить на крыше снегозадержатели и установить водосточную систему.

Доказывать необходимость сноса обязан тот, кто подал в суд, а степень опасности устанавливает экспертиза.

https://www.youtube.com/watch?v=rnLcsDtVL60\u0026pp=YAHIAQE%3D

На практике владелец участка или постройки может и не допустить эксперта — отказ будет законен, если нет судебного решения о проведении экспертизы. Если ее назначил суд, хозяин не должен чинить препятствий.

Кто может подать в суд. Любой человек, чьи интересы нарушены или которому незаконная постройка угрожает. Как правило, это собственники смежных земельных участков и домов, но судиться могут также и арендаторы, и просто те, кто прописан в доме по соседству.

Каков срок давности для исков. Если постройка, которую просят снести, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а лишь возведена без необходимых разрешений, тогда применяется общий срок исковой давности — три года.

Кто оплачивает судебные расходы. По общему правилу, судебные расходы взыскиваются в пользу того, кто выиграл дело. Однако в случае с самовольными постройками и делами о признании права собственности на них не все так просто.

Верховный суд указал, что если тот, кто проиграл дело, не нарушал прав выигравшего, то он не обязан оплачивать судебные расходы.

Пример из обзора: владелец самовольной постройки подал в суд на местную администрацию и потребовал признать право на недвижимость.

Суд иск удовлетворил, но судебные расходы с администрации не взыскали, ведь житель сам строил без разрешений, администрация его прав не нарушала.

Когда можно заключить мировое соглашение. Судебный процесс можно завершить мировым соглашением. Однако суд не утвердит его, пока сам не разберется, что не так с самовольной постройкой. Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы собственников смежных участков.

Например, участники спора договорились урегулировать его через выплату компенсации: один сосед платит другому, а тот отказывается от претензий. Но если при этом нарушены права других соседей, мировое соглашение суд не утвердит.

Что делать, если суд вынес решение о сносе, а в доме живут люди. Если кроме собственника в постройке живут еще люди, они зарегистрированы там, но не участвовали в судебном процессе, снести самовольную постройку не получится. И судебное решение не поможет.

Надо подавать отдельный иск о выселении, делать это должен собственник здания под снос. По закону тот, чьи права нарушены — например, сосед, — может требовать признания здания самовольной постройкой, а вот выселить оттуда кого⁠-⁠либо — нет.

Надо обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Вот условия:

  1. Участок относится к категории земель, на которых можно строить дом: например, на территории лесного фонда возвести дом нельзя, а на землях ИЖС — можно.
  2. Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам.
  3. Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права и законные интересы других людей. Может потребоваться заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также заключения Роспотребнадзора и МЧС о том, что постройка соответствует нормам.

Чтобы признать в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, должны соблюдаться все три условия.

Если постройка полностью или частично расположена на участке, который не был предоставлен законно, в признании права собственности на такую постройку могут отказать, говорит Верховный суд.

Обзор судебной практики от 2022 года проясняет некоторые сложные случаи с признанием построек самовольными, но в то же время ставит новые вопросы. Верховный суд в обзоре говорит, что снос и признание постройки самовольной — мера исключительной ответственности, которая должно применяться в крайнем случае.

Однако ранее Верховный суд и Высший арбитражный суд в постановлении пленумов от 29 апреля 2010 года объясняли, что даже незначительные нарушения строительных и градостроительных правил могут стать основанием для признания незаконности постройки и ее сноса, в том числе при условии, что нарушение не связано с лишением владения.

https://www.youtube.com/watch?v=Wm0BNoKD7fY\u0026pp=ygWLAdCe0YTQvtGA0LzQu9C10L3QuNC1INC00L7QvNCwINCyINGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtGMINC_0L7RgdGC0YDQvtC10L3QvdC-0LPQviDQvdCwINGH0YPQttC-0Lwg0LfQtdC80LXQu9GM0L3QvtC8INGD0YfQsNGB0YLQutC1IDIwMjM%3D

Теперь один документ говорит одно, а второй — другое. Судам надо находить золотую середину, и выбор они могут сделать любой: снести или сказать, что нарушение несущественное, и оставить объект.

Когда Верховный суд в обзоре рассматривает конкретные дела и на их основе формулирует позицию, как правило, у судов разных инстанций (первой, апелляция, кассация) нет единого подхода. Это показывает, что они не понимают, как действовать.

С учетом многообразия жизненных ситуаций не думаю, что теперь все будет однозначным и что ясности в этом вопросе стало больше.

В то же время в обзоре четко разобраны несколько проблемных случаев:

  1. Если строительство началось, а хозяин не подал уведомления об этом, но нарушений нет, администрация обязана выдать положительное уведомление о соответствии объекта разрешенным параметрам, как только его запросят, — п. 3 обзора.
  2. Если участок используется нецелевым образом, постройку нельзя признать самовольной. Например, владелец поставил на садовом участке гараж и открыл там шиномонтаж. Гараж на таком участке стоять может, шиномонтажа там быть не должно. Поэтому иск должен быть не о сносе, а о прекращении использования не по назначению — п. 6 обзора.
  3. Если стоит объект, который не соответствует виду разрешенного использования земли, сносить его разрешается, только если невозможно привести все в соответствие с нормами — п. 10 обзора. Суд разобрал пример с турбазой, которую построили на четырех садовых участках: не было никакой возможности сделать из турбазы четыре садовых дома, и суд постановил сносить.

Верховный суд разобрал несколько типовых противоречивых ситуаций и объяснил, как действовать.

Зарегистрированный дом тоже могут признать самовольной постройкой. Регистрация как таковая не означает, что дом построен без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, дом могут признать самовольной постройкой независимо от регистрации в ЕГРН.

Строительство частного дома без подачи уведомления еще не означает, что его следует считать самовольной постройкой. В первую очередь будут учитываться соответствие или несоответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.

Использование дома не по назначению не означает, что он построен самовольно. Опять же, во главу угла ставится соблюдение установленных законом норм. Суд указывает, что такое основание для признания постройки самовольной, как использование ее не по назначению, законом не предусмотрено.

Здание, которое целиком или частично поставлено на чужой участок, не зарегистрируют, но и решение о сносе суд тоже может не вынести. Если постройка, которую нужно легализовать, частично расположена на чужом участке, будет решаться вопрос, нарушаются ли чьи⁠-⁠то права. От этого и будет зависеть решение.

  1. Самовольную постройку можно без особых проблем узаконить, если не нарушены градостроительные, санитарные и противопожарные нормы, а также не затронуты права соседей.
  2. Если права соседа нарушены, он может подать иск и потребовать снести постройку, перенести ее или же привести в соответствие с требованиями закона.
  3. Исходя из обзора Верховного суда от 2022 года, снос постройки — крайняя мера. Если можно устранить нарушение, суд должен дать владельцу возможность это сделать.
  4. Создает ли постройка угрозу жизни и здоровью других людей, а также соответствует ли она нормам закона, решает экспертиза. Если суд назначит экспертизу, ответчик обязан пустить эксперта на свою территорию.
  5. Если стороны конфликта из⁠-⁠за самовольной постройки договорились, как уладить спор, они могут заключить мировое соглашение. Но только если больше ничьи права не нарушены.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости

Добрый день, Олеся. Необходимо узнать все-таки кому она принадлежит. Может быть это госсобственность? Тогда с запросом в администрацию о предоставлении данного участка. Читайте в статье: «Как законно увеличить свой земельный участок?»

Если же этот участок в собственности у гражданина, то по схеме описанной ниже. 

Заброшенные земельные участки, ветхие бесхозяйные дома на сегодняшний день являются частым явлением, особенно в садоводческих, дачных товариществах или деревнях.  Однако, возникают случаи, когда у собственников соседних земельных участков существует потребность в использовании таких участков и строений и как следствие, оформления их в свою собственность. 

Как оформить все в соответствии с законом? Где найти информацию о бесхозяйных участках, как убедиться, что у них нет собственников и правообладателей?

В соответствии с пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ (Далее — ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или от которой собственник отказался. Например, если правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, «на произвол судьбы» на длительный срок. 

Необходимо отметить, что недвижимость может оказаться без владельца в том случае, если, например, собственник умер, а наследников не было или они не вступили в права наследования в нужный срок или отказались от имущества.

Читайте также:  Нарушение неприкосновенности частной жизни 2023

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Но если Вы знаете расположение заброшенного земельного участка, то сведения о нем можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН), которая поможет узнать о характеристиках объекта, его собственнике и возможных обременениях.

Также сведения можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра, посредством которой можно определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок. Как это сделать? Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению определяете и необходимый участок.

Первое, что необходимо сделать, выяснить, кто является собственником интересующей земли, действительно ли у приглянувшегося земельного участка или дома нет владельца.

Если в выписке ЕГРН нет сведений, то можно обратиться в орган местного самоуправления, если участок находится в населенном пункте или к председателю садового товарищества, на чьей территории находятся такие объекты.

Нужно также знать, что принадлежащие муниципалитету или государству участки, могут быть переданы в собственность гражданам за арендную плату.

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.
  • Понятие самовольного строительства
  •  Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
  • — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
  • -размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
  • — построены без обязательных разрешений и согласований;
  • — возведены с нарушением строительных правил и норм.
  • Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
  • Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
  • Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
  • — заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
  • — в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
  • — в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
  • — в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
  • — в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
  • Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
  • Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

  1.        Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
  2.        При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
  3.        Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

  • — заказать технические планы;
  • — получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
  • — согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

  1. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
  2. — оформление разрешения на строительство;
  3. — признание права собственности в судебном порядке;
  4. — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
  5. — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
  6. Оформление разрешения на строительство:
  7.       При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

  •        Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
  • Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
  •         Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
  • — земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
  • — имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
  • — на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
  • — сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  •          В судебные органы необходимо представить:
  • — проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
  • — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
  • — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
  • — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
  • — договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
  • Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

  1.      При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
  2.       В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
  3. — договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
  4. — проект строительства (реконструкции) здания;
  5. — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
  6. — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
  7. — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.