Права

Оформление в собственность половины частного дома 2023

Оформление в собственность половины частного дома 2023

Строительство дома – процесс длительный. Особенно, если речь идет не о срочном возведении «крыши над головой», а о загородной недвижимости в дополнение к городской квартире. Но когда-нибудь стройка заканчивается и начинается время оформления дома в собственность.  

Впрочем, аналогичные действия придется совершить и человеку, который ничего не строил, а купил коттедж вместе с участком или получил его в наследство.

Зачем нужно оформление права собственности на дом?

Новые домовладельцы делятся на «три потока»:

  • Первые покупают готовые дома в черте муниципальных образований
  • Вторые возводят их на участках, специально выделенных под ИЖС
  • Третьи строят на земле садовых/дачных товариществ

Мотивы для регистрации у всех групп отличаются, как и необходимые документы для оформления дома в собственность. Остановимся пока на мотивах:

  • Не поставленный на кадастровый учет и не зарегистрированный дом юридически не существует. Поэтому и законных прав на него у владельца нет никаких – какие же могут быть права на несуществующую собственность? Со временем построенный без соответствующих согласований и незарегистрированный дом будет признан «самостроем», а его владелец оштрафован.
  • Выделяемые участки ИЖС предназначены для строительства жилых зданий. Если на протяжении нескольких лет на них не появляются «законные» дома, налог на такую землю существенно возрастает.
  • Дачные коттеджи в садоводческих товариществах долгое время находились в «подвешенном» состоянии – законодательство не давало четких ответов на вопрос, как узаконить их правообладание. Наконец появился ФЗ № 171от 2014 года тут же названный в народе «дачной амнистией». Воспользоваться упрощенной процедурой регистрации этих строений необходимо, причем срочно. Поскольку «дачная амнистия» (срок которой уже неоднократно продлевался) рано или поздно закончится, а совершать операции с незарегистрированной недвижимостью нельзя уже сейчас. Речь идет не только о продаже. Даже завещать/подарить родственнику ее невозможно.
  • Сделку по ДКП нельзя считать закрытой, пока не произошло оформление купленного дома в собственность. Права на него, конечно, будут установлены, благодаря подписанному договору, но еще не будут полностью защищены.

Внесение частного дома в ЕГРН обеспечивает:

  • Законную уплату налогов
  • Юридическую государственную защиту прав собственности
  • Гарантии получения компенсации из-за повреждения/разрушения дома в результате чрезвычайных происшествий

Оформление дома в собственность: инструкция

Проще всего зарегистрировать готовый, уже стоящий на кадастровом учете дом, купленный у предыдущего собственника. Надо подать заявление в Росреестр, сопроводив его правоустанавливающими документами и квитанцией, подтверждающей уплату пошлины.

Если же предстоит впервые поставить строение на кадастровый учет, пошаговая инструкция оформления дома в собственность будет несколько сложнее. Но «дачная амнистия» еще действует, поэтому доступна упрощённая процедура. Она включает:

  • Вызов кадастрового инженера, который проведет межевание участка и составит кадастровый план дома (постановку на кадастровый учет регламентирует ФЗ № 221)
  • Оформление разрешения на постройку (с недавнего времени оно заменено на уведомление о постройке)
  • Получение технического паспорта на дом
  • Присвоение почтового адреса
  • Если нужна прописка – надо урегулировать вопрос в местной администрации

Затем пошаговое оформление дома в собственность ничем не отличается от регистрации другой недвижимости. Нужно обратиться в МФЦ с пакетом документов, либо передать их в Росреестр в электронном виде, через портал Госуслуг.

Список документов для оформления дома в собственность

Минимальный пакт документов понадобится, если предполагается просто смена собственника дома, уже стоящего на учете в Росрестре. Он включает:

  • Заявление, составленное по строгой форме. Образцы можно найти здесь, но заранее готовить ничего не нужно. В МФЦ регистратор сам заполнит форму, а при работе с сайтом Госуслуг бланк появится на экране.
  • Общегражданский паспорт собственника
  • Правоустанавливающие документы на дом и участок, на котором он стоит
  • Квитанцию о пошлине

Если порядок оформления дома в собственность подразумевает предварительную постановку на кадастровый учет, необходимы будут также:

  • Кадастровые паспорта дома и земельного надела
  • Технический план дома
  • Декларация на все строения, находящиеся на участке помимо дома
  • Согласовательные документы, подписанные местной администрацией

Госпошлина за оформление права собственности на дом

Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.

Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.

Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.

Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.

Порядок оформления в собственность дома в ипотеке

Поскольку ипотеку берут на покупку готовых домов, схема мало чем отличается от получения ипотечного кредита на квартирую. Существует только два существенных отличия:

  • Пакет необходимых документов включает дополнительный правоустанавливающий документ на землю
  • Процентная ставка кредитов несколько выше, чем при предоставлении «квартирных» ипотек. Объясняют банки это меньшей ликвидностью частных домов по сравнению с квартирами и повышенным риском повреждения деревянных строений (например, от пожара).

В остальном договор стандартный, процедура регистрации тоже. ЕГРН вносит в реестр обременение дома до полной выплаты кредита

Срок оформления права собственности на дом

Если речь идет только о регистрации собственности на недвижимость, срок обычный:

  • 7 рабочих дней после подачи заявки (плюс 2-3 дня, если обращение происходит через МФЦ)
  • 1 рабочий день при передаче документов в электронном виде на портале Госуслуг

Если же предварительно нужно поставить дом/участок на кадастровый учет, процедура потребует больше времени. Обычно она занимает около месяца.

Оформление дома в собственность дело не столько сложное, сколько хлопотное. Часто домовладельцы предпочитают пользоваться помощью юристов. Достаточно написать доверенность, оплатить услугу (это будет стоить, примерно, 5-10 тысяч рублей — зависит от сложности процесса), а через некоторое время получить готовую регистрацию.

Но можно и сэкономить, проведя регистрацию самому, пользуясь юридическими консультациями на портале prav.io. Первичные консультации — бесплатные. Стоимость более детальных и конкретных составляет всего несколько сот рублей. 

Как оформить часть дома в собственность

Чтобы разобраться, как оформить долю в доме в собственность, сперва нужно понять, что значит доля дома. Если говорить простыми словами, то это часть домовладения, принадлежащая тому или иному гражданину на определенном праве. Поделить дом на части можно условно, поскольку это речь идет о единой конструкции с общими стенами, крышей и единым фундаментом.

Закон устанавливает специальные условия раздела недвижимого имущества на доли, а также обязанности совладельцев по отношению друг к другу. Вот почему оформить куплю-продажу части жилого строения гораздо сложнее, чем просто целого здания.

Российское законодательство различает долевую и совместную собственность. Первая – это общее владение, разделенное на доли. Очевидно, что деление дома физически осуществить невозможно, т.к. это нарушит его общую конструкцию. Но в здании можно организовать несколько отдельных входов, обособить их, каждую часть отделить друг от друга. При этом, останется и общая часть.

Таким образом, возникает необходимость пользоваться общей долевой недвижимостью совместно, с учетом договоренности между дольщиками. Причем, собственную долю можно продать либо подарить с учетом тех или иных нюансов, в зависимости от ситуации.

Совместная – это такая общая собственность, которую не представляется возможным поделить на части в силу ряда обстоятельств (в частности, когда дольщиков слишком много, и потому не получится обособить части жилья). Как правило, владение становится совместным в случае с имуществом, приобретенным во время брака.

Пример

Супруги являются владельцами дома на праве долевой собственности. Каждый из них обладает ½ долей на двоих. Такое положение вещей вовсе не означает, что два человека — муж и жена — имеют право только на комнату и половину кухни.

Они обладают абсолютно равными правами на целый объект. Каждый супруг — собственник соответствующей части участка, на котором возведен дом.

И для того, чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры, следует провести выделение части в натуре либо официально определить порядок пользования объектом.

Главное отличие совместной собственности от долевой заключается в возможности предпринимать определенные действия со своей недвижимостью.

Если общее владение не разделили на части, то, решая продать свою часть недвижимости, следует спросить разрешение у остальных собственников.

Если же собственность является долевой, достаточно просто уведомить остальных содольщиков о намерении оформить куплю-продажу своей части недвижимости.

Важно! Один из лучших вариантов — это когда собственники являются близкими людьми, между которыми нет разногласий, и решения о сделке принимаются сообща. Иначе могут возникнуть проблемы при использовании недвижимого имущества или попытках его продажи.

Нюансы оформления доли дома в собственность

Чаще всего необходимость оформления долевой собственности возникает, когда происходит:

  • заключение договора купли-продажи части жилья;
  • наследование части имущества;
  • дарение части недвижимости.

Оформление доли дома по наследству

Наследование – это наиболее распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество по закону делят между наследниками соразмерно долям.

Читайте также:  Участок не обременен третьими лицами 2023

Вступление в наследство оформляется у нотариуса. Для того, чтобы оформить долевую собственность на дом по наследству, наследнику необходимо пройти ряд этапов:

  1. Обратиться в нотариальную контору с целью открытия наследственного дела (в течение полугода со дня открытия наследства);
  2. Получить свидетельство о наследовании у нотариуса;
  3. Оформить в Росреестре право владения на свою долю жилого дома.

Документы для оформления доли дома по наследству

При обращении к нотариусу для оформления своей доли на дом вам понадобятся следующие бумаги:

Документы для оформления
1 Правоустанавливающие документы (либо их копии из архива).
2 Свидетельство о смерти.
3 Данные о последнем месте регистрации наследодателя.
4 Выписка из налоговой.
5 Выписка из ЕГРН.
6 Копии документов, удостоверяющих личности наследников, а также документы о родстве.
7 Оценочная экспертиза.

Затем нужно оплатить государственную пошлину и услуги нотариуса. Он выдаст вам по истечении полугода после открытия наследственного дела свидетельство о наследовании.

После того, как все документы будут собраны, следует с ними обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее право на часть жилого здания.

Как оформить куплю-продажу части жилья

Собственник имеет право распоряжаться частью жилой недвижимости: продавать ее, менять, дарить или оформлять на нее завещание.

Закон ограничивает право собственника части в недвижимом имуществе на его свободную продажу. Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право выкупа предоставляется, в первую очередь, совладельцам. И лишь в случае их отказа гражданин получит возможность реализовать свою часть недвижимости третьим лицам.

Доля в имуществе означает неопределенную часть неделимого объекта, не имеющую конкретного выражения.

У договора купли-продажи на долю в доме нет отличительных признаков от договора на продажу дома целиком. Но российское законодательство предусматривает преимущественное право покупки часть жилой недвижимости. Заключается оно в следующем.

Прежде, чем начать продавать свою часть, ее владелец должен в письменной форме известить о намерении продажи остальных дольщиков. В таком извещении следует указать цену, которую собственник планирует выручить от продажи.

Если в течение месяца никто из содольщиков не изъявит желание приобрести это имущество, то можно смело заключать договор-купли продажи с любыми другими лицами.

Здесь следует отметить ряд нюансов:

  1. При заключении договора необходимо прописать ту цену, какая была указана в извещении.
  2. Если вы не можете вручить одному из дольщиков извещение о продаже, поскольку вам неизвестно его местонахождение, тогда нужно отправить заказное письмо (хотя бы на адрес вашего общего дома, а затем получить его). Такое действие позволит вам при необходимости доказать, что вы направили уведомление о продаже, как это положено по закону.

Бывают и такие совладельцы, которые специально оттягивают с ответом на извещение, а потом в последний день выражают свой отказ, отправляя почтой. Таким образом, целенаправленно срываются и оспариваются подобные сделки. А покупатели, которые знают о возможных рисках,неохотно идут на покупку долевой собственности, подыскивая вариант проще и выгоднее.

Договор мены долевой собственности оформляют на тех же условиях, что и договор купли-продажи, т.е. с учетом преимущественного положения содольщиков.

Затем оформление части жилого строения по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре. Право на долю перейдет к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка из ЕГРН.

Для оформления купли-продажи доли жилого дома сперва необходимо предложить ее оставшимся собственникам других долей и только потом выставлять на продажу. Потом нужно зарегистрировать оформление в Росреестре. Наши юристы помогут вам подготовить все необходимые документы и провести сделку. Мы работаем дистанционно, 24/7.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Договор дарения доли дома

Нередко бывает так, что общая долевая собственность доставляет дискомфорт одному из собственников. Тогда можно найти доверенное лицо, договориться с ним о дарении и таким образом избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить остальным дольщикам.

Но учтите, что если дарение фиктивное, то существует риск того, что кто-то из сособственников обратится в суд и докажет, что по договору дарения было получено денежное вознаграждение. Тогда такую сделку признают недействительной.

Чтобы оформить дарение на часть недвижимости, достаточно заключить договор дарения. Дарственная в данном случае подлежит регистрации в Росреестре точно так же, как и купля продажа, мена или наследование.

Наши специалисты подготовили для вас унифицированный договор, чтобы вы могли с ним ознакомиться и использовать его при необходимости:

Образец заявления Договор дарения доли дома в 2023 году Оформление в собственность половины частного дома 2023

Стоимость оформления долевой собственности

Разберемся, сколько стоит оформить часть дома в собственность.

Стоимость оформления части жилого недвижимого имущества зависит от определенных факторов. Например, если надо дополнительно поставить дом на кадастровый учет, то кроме госпошлины на оформление дома, необходимо заплатить за подготовку техплана.

Также могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором построен дом, а также заказ тех или иных документов, запрашиваемых государственными органами.

Важно! При оформлении доли дома в наследство необходимо учитывать нотариальные услуги, а при оформлении договора купли-продажи – возможные расходы по уплате налога (его уплачивают, если часть строения находилась в собственности менее трех лет).

Судебная практика: дело о прекращении права собственности на долю в жилом доме

Истец обратился в суд с требованием прекратить принадлежащую ему долю права владения жильем, обосновав иск тем, что является собственником доли в праве общедолевой собственности на указанное домостроение.

Доли остальных сособственников домовладения — 33/100 и 17/100. Кроме того, истцу принадлежит земельный участок.

Согласно порядку пользования, сложившегося в доме, каждый сособственник имеет свои отдельные помещения, изолированные от других, никаких споров нет.

В связи с тем, что был построен новый жилой дом, часть жилого дома, находящуюся в его фактическом пользовании, снесли. Поэтому истец обратился в суд с требованиями, обозначенными выше.

Ответчик подал встречное исковое заявление о выделе доли дома, прекращении права общей долевой собственности с выделением ему части жилого дома, состоящей из четырех жилых комнат, ванной, туалета, кухни, коридора и веранды, о выделе еще одному сособственнику в собственность части жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, кухни и веранды, а также о прекращении права собственности истца на часть жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, коридора, кухни, трех веранд.

В ходе судебного заседания истец полностью поддержал требования по первоначальному иску и встречные исковые требования ответчика признал в полном объеме.

В свою очередь, ответчик поддержал требования по встречному иску и не возражал против удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Вторая сособственница не явилась на судебное заседание, представила заявления о признании исковых требований по первоначальному иску истца и встречному иску ответчика, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд выслушал стороны, исследовал материалы дела и постановил удовлетворить исковые требования о прекращении права собственности на часть в жилом здании, а также встречные исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и разделе указанного жилого дома.

Кроме того, прекратить право собственности истца на долю в праве общедолевой собственности на обозначенный жилой дом, разделить измененный объект недвижимости, выделить в собственность ответчику отдельный блок жилого дома блокированной застройки, выделить в собственность сособственнику, не явившемуся на судебное заседание, отдельный блок жилого дома блокированной застройки, а также прекратить право общедолевой собственности ответчиков на жилой дом.

Общая долевая собственность как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 297 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого.

Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.

По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

https://www.youtube.com/watch?v=rnLcsDtVL60\u0026pp=ygVi0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LIg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Ywg0L_QvtC70L7QstC40L3RiyDRh9Cw0YHRgtC90L7Qs9C-INC00L7QvNCwIDIwMjM%3D

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально.

Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести.

Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера.

Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор приватизации;
  • дарственная;
  • завещание;
  • решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10.

Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

  • приватизация недвижимости на семью;
  • покупка недвижимости у единоличного собственника;
  • покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция.

Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

https://www.youtube.com/watch?v=rnLcsDtVL60\u0026pp=YAHIAQE%3D

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней.

Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

  • паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • нотариально заверенное соглашение (если нужно);
  • решение суда о праве на долю (если был суд);
  • квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности.

Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

  1. Источники:
  2. Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)
  3. Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)
  4. Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость

Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6

Продажа доли в доме в 2023 году: пошаговая инструкция

Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки. Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2023 году.

Как определить долю в доме?

С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст. 252 ГК РФ).

Справка! Выделение доли в натуре не допускается, если это нанесет ущерб имуществу, которое находится в общей собственности.

Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.

Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.

Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.

Подготовка к продаже доли в доме

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.

Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.

Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Алгоритм продажи доли в доме

Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:

  1. Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
  2. Получение согласия или отказа.
  3. Выбор покупателя.
  4. Сбор документов.
  5. Выписка жильцов.
  6. Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
  7. Регистрация сделки в БТИ.

Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.

Документы

Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).

Если часть дома продается с землей, то понадобится подготовить правоустанавливающие документы на участок.

Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.

Договор

Структура документа должна содержать следующие разделы:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • предмет договора;
  • общие положения;
  • стоимость договора и способы расчета;
  • другие условия;
  • дата и подпись.

Образец договора можно посмотреть здесь:

Скачать договор купли-продажи доли в доме

В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).

Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.

Нотариальное удостоверение

Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Приватизация земельного участка на двух хозяев — Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Правила оформления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, регламентируются статьей 39.

20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительное право на оформление в собственность земельного участка имеют граждане, являющиеся собственниками индивидуального жилого дома, расположенного на таком земельном участке.

https://www.youtube.com/watch?v=IxjtE_4dO-M\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

По общему правилу собственники ½ доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность совместно с собственником второй половины дома за плату.

Вместе с тем Федеральным законом Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривается возможность предоставления земельного участка, на котором расположен жилой дом, бесплатно в случае, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, датой которого считается 30 октября 2001 года, либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, бесплатно в собственность предоставляется земельный участок, если он был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В остальных случаях оформление земельного участка под жилым домом возможно только в соответствии со статьей 39.

20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой приобрести в собственность земельный участок возможно только с согласия всех собственников индивидуального жилого дома. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники совместно обращаются в уполномоченный орган.

Таким образом, оформить земельный участок в собственность без согласия второго собственника индивидуального жилого дома невозможно.

В случае отказа второго собственника жилого дома от оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в целях дальнейшего оформления земельного участка необходимо разделить жилой дом, находящийся в общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению между участниками долевой собственности.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

После раздела имущества по соглашению собственников или по решению суда право общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом прекращается.

В случае прекращения права общей долевой собственности на жилой дом и оформления права собственности на выделенную часть жилого дома гражданин имеет право единолично подать заявление о предоставлении ему земельного участка, на котором находится находящийся в его собственности жилой дом без согласия собственника второй части индивидуального жилого дома.

Кроме оформления земельного участка в собственность действующим законодательством предусматривается возможность оформления земельного участка на праве аренды.

Для этого необходимо обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Уполномоченный орган направляет второму собственнику индивидуального жилого дома подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Все собственники индивидуального жилого дома будут являться сторонами по договору аренды и обязаны подписать этот договор и представить его в уполномоченный орган в установленный законом срок.

В случае непредставления в уполномоченный подписанного договора аренды одной из сторон уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателя заключить этот договор аренды.

Таким образом, оформить земельный участок, на котором находится находящийся в собственности жилой дом (или его часть), возможно в аренду, в собственность за плату, а также в установленных законодательствах случаях в собственность бесплатно.

https://www.youtube.com/watch?v=r1cEJus8qUQ\u0026pp=ygVi0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0LIg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90L7RgdGC0Ywg0L_QvtC70L7QstC40L3RiyDRh9Cw0YHRgtC90L7Qs9C-INC00L7QvNCwIDIwMjM%3D

Главный специалист отдела правового обеспечения, муниципальной службы и кадров администрации Советского административного округа города Омска Наталья Воронкова

Как оформить или продать долю в квартире и загородном доме в 2023 году

Часто жилье принадлежит на равных правах сразу нескольким собственникам. В этом случае любое решение — будь то обмен, продажа квартиры или загородного дома — они принимают вместе. Чем долевая собственность отличается от совместной и как ею можно распорядиться — рассказывают «Известия».

Что такое долевая собственность и какие права она дает

Дом, квартира и другая недвижимость могут находиться как в индивидуальной, так и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — двум и более. Тогда речь идет уже об общей долевой собственности.

Это значит, что все собственники имеют одинаковые права владения, пользования и распоряжения жилплощадью, однако не могут этого делать только лишь по своему усмотрению, не согласовав свои действия с другими совладельцами.

Более того, каждый из них может пользоваться любой частью жилплощади, так как в квартире нет «своих» или «чужих» квадратных метров. По умолчанию все доли считаются равными. Выделить реальную долю можно только по соглашению с другими собственниками или через суд.

При этом количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены.

Что можно сделать со своей долей при общедолевой собственности в 2023 году

В ряде случаев владелец доли может принимать решения самостоятельно. В частности, он может заявить о пересмотре размера доли. Например, если он вложил в квартиру больше других и документально докажет это. Тогда его доля будет увеличена на основании решения суда.

Также каждый дольщик вправе зарегистрировать своего ребенка младше 18 лет без согласия остальных собственников. Если же он захочет прописать супруга или супругу, родителей или других лиц, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Согласие потребуется и в случае обмена или продажи доли. Исключение — дарение и завещание.

Как продать свою долю в квартире при общедолевой собственности в 2023 году

При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о своем решении. По закону сначала нужно предложить выкупить долю каждому из совладельцев.

Лучше отправить им заказное письмо, чтобы в случае проблем доказать в суде, что требования Гражданского кодекса с вашей стороны не были нарушены. Стоит учесть, что другие дольщики могут подать иск в суд, если было нарушено право преимущественного выкупа.

Если же в течение месяца никто из совладельцев не согласился на сделку, тогда можно приступать к поиску покупателя со стороны.

При этом когда один из владельцев доли несовершеннолетний, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Можно ли выкупить долю при общедолевой собственности принудительно в 2023 году

Российское законодательство предусматривает возможность выкупить долю другого совладельца в принудительном порядке. Сделать это можно только через суд при наличии трех условий: совладелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.

Как продать свою долю, если в общедолевой собственности дом с участком в 2023 году

Правила купли-продажи имущества в общей долевой собственности те же, что и в отношении земельного участка с домом. Однако здесь есть некоторые нюансы.

И жилой дом, и земельный участок — самостоятельные объекты недвижимости. Это значит, что каждый из них поставлен на кадастровый учет и право собственности регистрируется в отношении каждого объекта. Поэтому для продажи доли необходимо получить отказ всех дольщиков в отношении дома и участка.

С финансовой точки зрения такая сделка крайне невыгодна, так как продавец теряет 25–30% стоимости. Если бы объект продавался целиком, он получил бы гораздо больше средств.

Ранее «Известия» писали о правах временно зарегистрированных в чужом жилье.