Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.

Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.

Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд

Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:

• согласие жильцов и владельцев квартиры;
• перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
• чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.

Обратите внимание!

Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.

Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.

Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.

На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:

• на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
• если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
• положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.

Пакет документов

Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:

• заявление;
• правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• согласие собственников и жильцов;
• технический план, изготовленный кадастровым инженером;
• поэтажный план многоквартирного здания;
• проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.

На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.

Образец претензии

zayavlenie-o-perevode-kvartiry-v-nezhiloj-fond-iz-zhilogo.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Согласие жильцов и собственников

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.

Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.

Согласование изменения планировки

Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.

В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.

На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.

Оформление права собственности

Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.

Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.

Обратите внимание!

Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.

Стоимость

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:

• расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
• затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
• госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
• расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.

Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021г.: подводные камни, последние изменения (Пошаговая инструкция)

Бизнес в жилом доме – это одна из самых популярных моделей организации торговой точки или офиса. Но, чтобы законно работать предпринимателям в таком формате, необходимо совершить перевод жилого помещения в нежилое. Для ознакомления представлены новые изменения 2023 года, уже вступившие в силу.

По сути, недвижимость можно перевести из жилой в нежилую и из нежилого фонда в жилой. Хотя, чаще всего проводится первая процедура. Она позволяет в дальнейшем использовать квадратные метры практически в любых целях, например:

1. обустраивать офис;
2. открывать магазин;
3. организовывать салон красоты, заведение общепита и не только.

Перевод жилого помещения в нежилое

Можно ли перевести в нежилой формат любую понравившуюся недвижимость. Нет, поскольку закон накладывает ряд ограничений и предусматривает условия, которым в обязательном порядке должен соответствовать объект.

В нежилой фонд переводятся лишь те помещения, которые:

• получили одобрение всех владельцев;
• были одобрены жителями здания;
• не имеют обременений.

Не допускается смена статуса помещения, если:

1. право владения им дается на условиях соцнайма;
2. его планируется использовать для религиозных служений вне зависимости от культа.

Важно помнить, что перевод допускается только для квартир. Комнату в коммуналке, к примеру, администрация и Росреестр не позволят переквалифицировать в нежилой фонд.

Итак, для перевода объекта в иной статус необходимо и техническое согласование по следующим параметрам:

• расположение на первом этаже;
• обособленность и изолированность;
• отдельный доступ.

Если в доме первый этаж полностью отведен под коммерческую недвижимость, то рассматриваемая S может находиться и на втором этаже. Но предпринимателям запрещено:

1. вносить конструктивные изменения;
2. создавать жильцам сложности для реализации их законного права пользоваться общим имуществом.

Причем на стадии согласования технических требований, собственник должен предоставить комиссии для ознакомления, план будущей перепланировки. Если он не отвечает действующей законодательной базе, то принятие окончательного решения по заявке может быть отложено на неопределенный срок.

Требования к зданию при переводе жилого помещения в нежилое

На самом деле, нормативными актами предусмотрены требования, обязательные к исполнению предпринимателем в отношении здания, где расположена жилплощадь:

• запрет на ухудшение технических характеристик строения;
• невозможность начать строительные работы в здании, признанным аварийным, либо ветхим;
• необходимость дополнительных согласований, если дом имеет статус культурной ценности;
• предварительное одобрение фасадных работ в архитектурном отделе.

Более того важно получить заключение о состоянии несущих конструкций. Оно будет, несомненно, являться дополнительным аргументом в пользу безопасности для смены статуса.

Новые правила уже вступили в силу, но далеко не все владельцы недвижимого имущества ознакомлены с ними. Именно потому начав данную процедуру, сталкиваются с разными проблемами.

Последние законодательные изменения, кстати, коснулись и перечня документации, теперь в него включены:

1. удостоверение личности владельца;
2. заявка;
3. подтверждение права собственности;
4. протокол собрания жильцов с указанием повестки – «смена назначения помещения»;
5. согласие всех соседей дома;
6. план квартиры с техописанием;
7. техпаспорт;
8. план дома — поэтажный;
9. проект перепланировок;
10. выписка из ЕГРЮЛ.

Подать пакет может лишь сам владелец или лицо, официально признанное поверенным.

https://www.youtube.com/watch?v=45dbWlYVLIQ\u0026pp=ygVm0J7RgdC90L7QstCw0L3QuNGPINC00LvRjyDQv9GA0LjQt9C90LDQvdC40Y8g0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQvdC10LbQuNC70YvQvCDQv9C-0LzQtdGJ0LXQvdC40LXQvCAyMDIz

Среди бизнесменов бытует мнение о том, что ведение любой хозяйственной деятельности возможно только в рамках квадратных метров, признанных нежилыми. Хотя это не так, а необходимость перевода может возникать в следующих случаях:

• ведение бизнеса по закону возможно лишь при наличии отдельного входа;
• предпринимательская деятельность будет создавать помехи для жильцов;
• квадратные метры предполагается сдавать в аренду коммерческим организациям;
• необходимость кардинально изменить характеристики площади, которая в результате станет непригодной для постоянного проживания граждан. (То есть избавление от кухни или санузла).

Если в выбранном доме уже существует нежилая недвижимость, то бизнесмену проще рассмотреть вариант аренды. Поскольку это обойдется значительно дешевле, а деловой проект запустится гораздо быстрее.

Новые жилые комплексы изначально проектируются и возводятся таким образом, чтобы весь первый этаж отдать под коммерческую недвижимость. При приобретении такого объекта можно свободно вести бизнес, поскольку S уже имеет статус нежилой. А потому все приведенные выше условия и запреты к ней неприменимы. К примеру, сосед уже не может высказаться против открытия аптеки или кафе.

Как принято законом, запрещено проходить через лестницу, предназначенную для жильцов. Поэтому важно, чтобы у помещения на 1 этаже был отдельный вход.

Нежилое помещение

Ранее предприниматели также были обязаны запрашивать согласие соседей, но теперь законом установлен кворум. То есть — количественная граница участников собрания, после пересечения которой принятые решения считаются правомочными.

Для начала кворум должен соблюдаться при рассмотрении вопроса об изменении статуса квартиры. Если дом имеет один подъезд, то для обсуждения достаточно участия 2/3 собственников. К многоподъездным зданиям применяются всего лишь 2 условия:

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в 2023 году

Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.

Условия осуществления процедуры

Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:

• Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
• Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
• На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
• Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
• Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
• Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.

При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.

Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.

https://www.youtube.com/watch?v=45dbWlYVLIQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.

Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.

Согласие соседей добиваться?

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

• При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином — Российская газета

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я.

Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования.

В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении.

Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Перевод жилой недвижимости в коммерческую: пошаговая инструкция

На первых этажах многоквартирного дома нередко обустроены магазины, парикмахерские и другие заведения. Чтобы официально заниматься бизнесом в этих помещениях, необходимо оформить перевод жилой недвижимости в коммерческую. Рассмотрим, какие документы нужно оформить и особенности процедуры.

Зачем переводить жилое помещение в коммерческое?

Жилое помещение предназначено для того, чтобы в нем можно было проживать. В нем нельзя открыть кабинет для оказания услуг, магазин, хостел или любой другой бизнес. Если планируется использовать помещение для коммерции, то его необходимо перевести в нежилой фонд.

Объект недвижимости должен отвечать следующим условиям (ст. 22 ЖК РФ):

• оборудован отдельный вход;
• квартира находится на первом этаже;
• помещение не должно нарушать общий архитектурный облик дома, где находится.

Справка! Переоформляемая квартира может находиться выше первого этажа, но только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения.

Алгоритм действий по переводу жилой недвижимости в коммерческую

Процедура регулируется ст. 23 ЖК РФ.

Порядок действий для собственника будет следующим:

1. Организация общего собрания владельцев квартир.
2. Получение согласия на процедуру.
3. Сбор документов.
4. Подача заявления.
5. Регистрация перевода в Росреестре.

Собственнику может понадобиться сделать перепланировку или реконструкцию. На это необходимо получить разрешение в соответствующем органе. Самостоятельно проводить работы запрещается.

Перечень документов

Для переоформления понадобятся следующие документы:

Наименование	Цель
Паспорт собственника	Удостоверение личности
Выписка из ЕГРН	Подтверждение права собственности
План помещения	Технические характеристики
Проект перепланировки (если требуется)	Соответствие помещения требованиям законодательства
Поэтажный план дома	Технические характеристики
Доверенность	Подтверждение полномочий доверенного лица

В 2019 году были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которым список документов был дополнен.

Если собственник не предоставил выписку из ЕГРН, поэтажный план и документ о техническом состоянии помещения, то они могут быть запрошены по системе межведомственного взаимодействия.

Согласование

Владелец перед оформлением должен определиться, с какой целью будет использоваться недвижимость. От этого зависит перепланировка или реконструкция объекта. Процедура выполняется только после согласования и получения разрешения в отделе архитектуры органов местного самоуправления.

В проекте нужно учитывать такие нюансы, как:

• отсутствие доступа к помещениям общего назначения (подъезд, лестничная клетка);
• система автономной вентиляции;
• хорошая звукоизоляция;
• пожарная безопасность.

Если планируется обустроить магазин или склад, то нужно предусмотреть зону разгрузки/погрузки. Земельный участок, как и само помещение, нельзя обустраивать до того, как соответствующие органы дадут разрешение. Сотрудники местной администрации должны подписать акт согласования всех вносимых изменений.

Оформление заявления

Гражданину необходимо написать заявление по установленной форме. Его бланк выдается госслужащими в отделе архитектуры или МФЦ.

В заявлении содержится следующая информация:

• сведения о заявителе;
• наименование госструктуры, куда подаются документы;
• информация о недвижимости;
• технические характеристики объекта;
• основания для перевода;
• список приложений;
• дата и подпись.

Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в коммерческое

Подача документов

Следующим этапом является подача заявления с документами на признание помещения нежилым. Процедурой обычно занимается отдел архитектуры в местной администрации. Заявление с документами можно подать лично, через представителя, заказным письмом или в МФЦ.

Гражданин получает расписку о том, что бумаги приняты. Заявление рассматривается не более 45 дней после этой даты.

Получение результата

О решении собственник уведомляется в течение 3 рабочих дней после его принятия. Если для использования помещения в качестве нежилого необходимы работы по перепланировке или реконструкции, то документ содержит информацию об этом.

После того, как изменения будут сделаны, собирается комиссия, которая должна принять объект недвижимости. Ее члены подписывают акт, где подтверждается соответствие помещения санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям законодательства.

В ст. 32 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 указывается, что документы могут быть переданы в Росреестр по системе межведомственного взаимодействия. Сотрудники госструктуры должны внести изменения в течение 15 дней после их получения. Гражданин извещается о том, что процедура завершена не позднее 5 рабочих дней. Уведомление придет на электронную почту, если она указана, или заказным письмом.

Если изменения в Росреестре не появились, то гражданину понадобится самостоятельно обратиться в госструктуру с соответствующим заявлением.

Устали от чтения? Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:

8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)

Нужно ли согласие соседей?

Предприниматель в обязательном порядке должен взять согласие от соседей, владеющих прилегающей недвижимостью. Это квартиры или нежилые помещения, которые имеют общую стену, располагаются над или под объектом.

Если хотя бы один из собственников не согласен, то в ведомстве дадут отказ в переоформлении объекта недвижимости.

Что изменилось в переводе жилых помещений в коммерческие?

Федеральный закон № 116-ФЗ от 29.05.2019 года внес изменения в принятый порядок.

Новые документы для перевода

Теперь собственнику, помимо изначального пакета документов, понадобится дополнительно оформить:

• протокол общего собрания;
• письменное согласие собственников прилегающих помещений.

На общем собрании среди рассматриваемых вопросов должен быть о переводе жилого помещения в нежилое. Если для этого требуется реконструкция, то она возможна только после согласования с другими собственниками.

Как перевести помещение из нежилого в жилое: список документов, требования и возможности

Фотография: freepik (Freepik)

Представим ситуацию: собственник приобретает нежилое помещение на цокольном этаже многоквартирного дома, открывает в нём салон, но через год решает закрыть бизнес, а недвижимость переделать в уютную квартиру и прописаться в ней же. Для этого ему нужно изменить статус помещения с нежилого на жилое. Рассказываем, как сделать перевод, всегда ли это простой процесс и какие документы понадобятся собственнику.

Получить официальный статус жилого помещения стоит по двум причинам. Первая — только в нём можно оформить прописку (если точнее, то зарегистрироваться). С коммерческим помещением такая опция заблокирована.

Вторая причина — сделки с недвижимостью жилого и нежилого статуса различаются. Для первого доступны ипотечные и социальные программы, а также субсидии; для второго такие опции найти сложнее.

Не получится совсем переоформить статус, если помещение:

• не соответствует требованиям — о них расскажем далее;
• находится в обременении — например, в ипотеке или в залоге у физического лица с арестом от приставов;

Чтобы изменить назначение помещения, для начала нужно снять с него все обременения и переобустроить так, чтобы оно соответствовало требованиям. Они прописаны в ЖК РФ, конкретно — в ст. 16. Согласно им, помещение должно:

• находиться в здании жилого фонда;
• иметь все необходимые коммуникации, а также вентиляцию и хотя бы одно окно (если весь дом не газифицирован и не подключён к центральному водоснабжению, допускается их отсутствие в помещении);
• иметь инженерные сети и оборудование в исправном состоянии. Они должны быть смонтированы согласно технике безопасности;
• обладать целыми несущими конструкциями, которые безопасны для общедомового имущества (если речь идёт о помещении внутри многоквартирного дома).

Если помещение не соответствует хотя бы одному пункту, а исправить ситуацию невозможно (например, оно не находится в жилой зоне), то изменить статус не получится.

Фотография: wirestock (Freepik)

Перевести в жилое можно как помещение, которое стоит отдельно, так и находящееся внутри другого здания. Рассмотри оба варианта переоформления подробнее.

Построенные отдельно гараж, хозяйственная постройка или магазин перевести в статус жилых гораздо легче. Главное — соответствие требованиям Жилищного кодекса. Кроме списка выше, для отдельно стоящего здания обязателен ещё один пункт — оно должно быть капитальным.

Документы, которые потребуются для смены статуса помещения (список утверждён в ст. 23 ЖК РФ):

1. заявление на перевод. Предоставляется в свободной форме, так как в законе нет установленного бланка, но иногда местные власти дают образец этого заявления. Главное — прописать информацию о заявителе, адрес, кадастровый номер помещения и сведения о регистрации из справки ЕГРН;
2. документы, подтверждающие факт владения недвижимостью: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор о передаче квартиры или другой документ. Необходимо предоставить оригинал или заверенную у нотариуса копию;
3. проект перепланировки, если перед изменением статуса помещение нуждается в переустройстве. Его можно заказать у инженера БТИ или в коммерческой архитектурной организации, относящейся к какому-либо СРО. В среднем технический план будет стоить от 20 000 рублей.

С помещением в многоквартирном доме всё гораздо сложнее. Помимо основных требований ЖК РФ, в этом случае также учитываются:

• условия пожарной безопасности для жильцов дома;
• возможность подъёма до жилого помещения на лифте (актуально для технических этажей выше пятого);
• принадлежность нежилого помещения общедомовой собственности или общественное назначение.

Фотография: freepik (Freepik)

В том случае, если переводится общая собственность (коридор, лестничная клетка и др.), или когда в ходе перепланировки планируются изменения в фасаде (прорубить окно, вход и др), обязательно понадобится письменное согласие всех владельцев недвижимости.

В таком случае нужно собрать подписи всех собственников, которые подтвердят, что они согласны на перемены. Если хотя бы один собственник будет против, перевод не разрешат.

Сегодня многие застройщики проектируют жилые дома со встроенными нежилыми зонами на первых этажах. Такие помещения предназначены для коммерции — в дальнейшем в них обустраивают салоны, магазины или офисы. Подобное помещение на цокольном этаже или в виде пристройки к дому можно переводить в жилое без опроса собственников. 

Для такой процедуры понадобятся следующие бумаги:

• те же документы, что и для отдельно стоящего помещения;
• поэтажный план всего дома;
• технический план перепланировки.

Подавать заявление и документы нужно в МФЦ или местный орган самоуправления. В каждом регионе он свой, узнать о нём можно в администрации. 

Сроки рассмотрения тоже зависят от региона: обычно процесс занимает не более 45-50 рабочих дней — например, в Москве установлено ограничение в 48 рабочих дней. После того, как решение будет вынесено, заявителя уведомляют о вердикте в течение трёх дней.

Саму перепланировку можно начинать после того, как все документы согласованы, а разрешение выдано. В процессе важно следить за тем, чтобы все изменения строго совпадали с планом — иначе инженер может не согласовать итоговый вариант, а помещение не зарегистрируют как жилое.

Фотография: pressfoto (Freepik)

После проведения перепланировки нужно пригласить инженера БТИ. Он проверит помещение на соответствие плану и выдаст специальное заключение. Следующий шаг — внести новые данные в кадастровый паспорт помещения — то есть, по сути, заказать новый документ в том же БТИ. Стоимость услуги — от 5000 рублей.

Готовый паспорт нужно передать в МФЦ или тот орган, который выдавал разрешение. Далее сотрудники самостоятельно передадут сведения в Росреестр. Через 15 дней обновлённая информация отобразится в ЕГРН.

Итак, подведём итоги. Нежилое помещение возможно перевести в статус жилого, если оно соответствует всем требованиям Жилищного кодекса. Сменить статус для отдельно стоящей недвижимости проще, а вот в случае с частью многоквартирного дома придётся приложить усилия. Особенно в том случае, если планируется перевод части общедомового имущества.