В этой публикации рассмотрено лишь узаконивание перепланировки квартиры для тех случаев, если перепланирование уже произведено.

Если перепланировка лишь намечается, то её оформление по этапам мы разбирали в отдельной статье.

Но прежде, чем продолжить пошагово рассматривать саму процедуру, мы дадим информацию на стоимость услуг узаконивания для тех, кто не хочет заниматься этим вопросом самостоятельно.

Расценки на узаконивание перепланировки квартиры в 2023 г

К сожалению, на этот вопрос нельзя дать однозначный ответ. Всё зависит, прежде всего, от сложности выполненных работ и типа здания. Мы имеем огромный опыт (более 1000 узаконенных объектов за 13 лет работы).

О наших преимуществах Вы можете прочесть тут. Ценник варьируется от 30 тыс. руб. для согласования по эскизу до 180 тыс. руб. при изменениях несущих элементов.

Для оценки узаконивания, лучше всего пришлите нам на почту [email protected] схему планировки квартиры до и после перепланирования, либо проконсультируйтесь у нас по тел. 8 (495) 507-74-67. Также Вы можете нажать на кнопку ниже и получить скидку в 10%. 

ЗАКАЗАТЬ УЗАКОНИВАНИЕ

Типы перепланировок квартир для узаконивания

Планировка квартиры юридически закрепляется на планах БТИ (Бюро технической инвентаризации). Пример такого плана представлен на иллюстрации ниже (его ещё называют поэтажным или инвентаризационным):
В зависимости от него на объекте могут присутствовать следующие ситуации:

1. Мероприятия по перепланировке сделаны и изменения зафиксированы в поэтажном плане красными линиями, и проставлена печать об имеющей место быть самовольной перепланировке.

Пример с красными линиями приведён ниже:В столице её допускается узаконить по п. 16 Прил. №1 к ППМ № 508. Для этого нужно подать техзаключение на выполненную перепланировку квартиры (о нём мы ещё поговорим подробнее ниже, когда дойдём до необходимых документов).

2. Работы по перепланировке помещения произведены, но не зафиксированы в документах. Тогда их также как и в первом пункте можно узаконить как выполненную перепланировку. Как это делается мы подробно рассматриваем ниже.

Надеемся, что объяснили понятно. Если возникли какие-либо вопросы, то у Вас всегда есть наш тел. 8 (495) 507-74-67 для бесплатной консультации. Мы всегда готовы оказать Вам помощь.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве по этапам

Опишем действия для регистрации произведенной перепланировки.

Шаг 1. Получаем техпаспорт

Для согласования переустройства постфактум нужен технический паспорт, в котором отображены изменения в планировке красными линиями. Для его получения в любом территориальном управлении БТИ вызываем замерщика на обмеры для подготовки технического паспорта. Как осуществить эти действия мы описывали тут.

Однако, настоятельно рекомендуем перед этим обратиться за консультацией со своими переменами в планировке к сведущему специалисту, оказывающему услуги по узакониванию перепланировки. Так как Ваша перепланировка могла нарушить одну из многочисленных норм (например, кухня расширилась на санузел).

Техник отобразит при обмерах это нарушение красными линиями, и его уже невозможно будет никак поправить или зарегистрировать- только переделывать перепланировку назад в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Грамотный специалист подскажет, имеет ли Ваша перепланировка какие-либо нарушения, и каким образом их можно обыграть.

По планировке с красными линиями далеко не всегда можно понять, какой она была до перепланировки, т.к. на ней не показываются демонтированные сантехническое оборудование и стены.

Поэтому для проектировщиков и чиновников, чтобы было понятно, какое помещение за счет какого расширилось или уменьшилось, также заказывается схема перегородок и экспликация на момент последнего проведенного обмера жилого помещения (проще говоря, расположение стен до перепланировки).

Шаг 2. Заказываем в проектном бюро техническое заключение (ТЗК)

Оно требуется согласно п.16 Прил.1 к ППМ № 508 при согласовании перепланировки постфактум.

Это техзаключение содержит схему расположения стен жилого помещения до переустройства и в реальном состоянии, сведения о состоянии несущих элементов квартиры и здания, а также в нём приводятся выводы о безопасности выполненных при ремонте мероприятий. О нём мы рассказывали тут.

При этом, проект перепланировки выполнять не нужно. Проект выполняется только для предполагаемой перепланировки.
ТЗК имеет право выполнять только та компания, которая состоит в Саморегулируемой организации и имеет на это право, прописанное в свидетельстве (допуске СРО).

Если при самовольной перепланировке производились какие-либо работы с несущими элементами, то ТЗК нужно заказать у компании-разработчика проекта дома. Если он неизвестен за давностью или не имеет разрешения выполнять по свидетельству такую документацию, то заказ нужно делать в ГБУ «Экспертный центр».
ТЗК обязательно закрепляется ЭЦП компании его выполнявшей.

Также в техзаключение непременно вшиваются схема перегородок и экспликация до перепланирования помещения. Мы описывали их в предыдущем шаге.

Шаг 3. Сдаем документы

В столице за узаконивание перепланировки квартиры ответственна МосЖилинспекция. Чтобы данные поступили к ней, на портале-сайте мэра mos.

ru заполняется форма (раньше писали заявление в бумажном виде и подавали через МФЦ) на получение акта о произведенном переустройстве без выдачи предварительного решения, и прикладываются следующие документы согласно п.2.5.1.1.

3 Приложения 2 всё того же Постановления в отсканированном виде:
— Техническое заключение;
— техпаспорт;
— Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
Документы о собственности и технический паспорт можно не предоставлять — Жилинспекция для их получения сделает запрос сама через межведомственное взаимодействие. Однако, это затребует дополнительного времени. Так что, для ускорения процесса, хотя бы документы ТБТИ, которые Вы всё равно получали для выполнения ТЗК, можно предоставить.

Также не придется прилагать акты освидетельствования скрытых работ, потому что конструкции существующих полов приведены в ТЗК. Однако, если автором здания числится МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», то они запрашивают данные акты перед выполнением техзаключения для помещения от своей компании (их ТЗК придется заказывать, если затрагивались несущие элементы).

Шаг 4. Выполняем “приёмку”

По предоставленному телефону в заполненной на сайте форме с Вами свяжется инспектор Жилинспекции того округа, в котором расположена квартира.

Предварительно он сверяет планы до и после в техническом заключении на предмет наличия нарушений (ну тут хорошо должны сработать, как мы уже говорили, специалисты, выполнявшие ТЗК), а затем договаривается с Вами о встрече на объекте.

Там он проверяет соответствие схемы существующего положения стен и сантехприборов из техзаключения с реальной планировкой. Если есть какие-то отличия, нарушающие нормы, то он выдает отказ в выдаче акта и предписание устранить их (переделать ремонт).

Если отличия не противоречат нормам, то он выдаст отказ и предписание изменить ТЗК, чтобы оно соответствовало текущему положению дел, и податься заново. Если отличий нет, он  выдаст акт о произведенном переустройстве на квартиру без выдачи предварительного разрешения. Акт в обязательном порядке подписывается компанией, выполнявшей техзаключение.

• Вслед за этим, Вы получаете в указанном при подаче документов МФЦ этот акт, который за это время ещё утверждается печатью в Центральном офисе Жилинспекции на проспекте Мира. Ниже показано как он выглядит:
• 
• Копии чертежа с новым расположением стен из ТЗК и акт инспектор отправит в Управление ТБТИ, которое отвечает за Ваш дом.

Шаг 5. Вызываем техника БТИ на переобмеры

Снова нужно обратиться в своё ТБТИ для заказа выхода техника на переобмеры объекта с получением любых документов (отдельные листы с планировкой и экспликацией или технический паспорт).

Здесь главное, чтобы размеры, указанные в чертеже существующего положения ТЗК, совпадали с реальными, потому что инспектор проверяет планировку только визуально, а техник производит именно замеры.

Если расхождений нет, то он вносит изменения планировки в базу, а Вам в одном окне выдают заказанную документацию.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение.

Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы.

Для заказа просто позвоните нам.

Можно ли узаконить незаконную перепланировку после ремонта?

Под незаконной, мы подразумеваем такую любую перепланировку, нарушающую какой-либо закон (например, санузел расширили на жилое помещение, если этажом ниже тоже находится квартира- пункт 7.20 СП 54.13330.2022). Такую перепланировку зарегистрировать невозможно. Никто это не сделает. Только, если совершит подделку документов. Поэтому нужно быть очень внимательными.

Примечание к ролику:Теперь документы для Жилищной инспекции подаются только через личный кабинет на сайте mos.ru, а не через МФЦ.

На данный момент «заморозили» штрафы- их не надо платить до 2024 года. 

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в Московской области?

В МО на поэтажной схеме не отмечают осуществленную перестановку стен красными линиями, а чертят их черным цветом, но ставят штамп о наличии неузаконенной перепланировки.
Когда мероприятия по перепланировке выполнены, но по ним нет данных в МОБТИ, то, также как и в столице, их возможно оформить по документам, как планируемые.

Об этом мы писали здесь.
В Подмосковье, к сожалению, нет регламента, который устанавливал бы порядок и возможность согласования перепланировки по окончанию всех работ, если они уже зафиксированы в БТИ. Поэтому приходится руководствоваться только ЖК РФ. По нему (п. 4 ст.

29) объект может остаться в перестроенном виде в соответствии с решением суда. Куда для этих целей и следует обращаться. При согласовании выполняется такое же, как и в столице, техническое заключение, а затем подается на утверждение в Отдел при Администрации города, отвечающий за регистрацию перепланировки. Оттуда получается отказ.

Далее пишется иск в суд, где ответчиком является Администрация города. Пример такого иска приведен ниже:

Как правило, суд встает на сторону истца, т. к. проектировщики с допуском СРО не стали бы выполнять такое техзаключение о выполненном перепланировании, если бы перепланировка нарушала какие-нибудь нормы. Пример решения городского суда о сохранении объекта в перепланированном виде приведён ниже:

Примеры узаконенных перепланировок

До перепланировки и существующее положение.

В этом примере объединили санузел, немного расширили за счет него коридор, установили в коридоре раковину, заменили газифицированную плиту на электрическую, и изменили расположение межкомнатных перегородок, выделив кладовую.

До ремонта и существующее положение.

В этой большой квартире сделали много изменений, а именно: перенесли кухню в жилую комнату, так как ниже находится технический этаж; устроили несколько санузлов на площади жилых комнат и коридоров (внизу, опять же, тех. этаж), расширили проемы и окна при выходе на лоджии, объединили лоджии и поменяли конфигурацию внутренних перегородок. При согласовании выполненной перепланировки проблем не возникло.

До переустройства и нынешнее положение.

В этом примере техзаключение выполнялось ГБУ «Экспертный центр», так как собственники пробили проем между кухней и комнатой с усилением в несущей стене.

Помимо этого, совместили санузел и расширили его на площадь коридора, который раньше вёл к кухне.

Также переместили кухню в комнату (квартира расположена на первом этаже), демонтировали перегородку между коридором и комнатой, и установили в комнате новую светопрозрачную перегородку.

Как узаконить перепланировку квартиры

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Shutterstock

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала.

С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз.

В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта ( Shutterstock)

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку.

При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс.

руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2023 году

Вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой или наконец-то решились создать отдельную гардеробную и выбросить на свалку опостылевший шкаф времен наших бабушек? В обоих случаях идея хороша, однако нужно понимать, что просто так снести или достроить стены не получиться ‒ необходимо получить специальное разрешение и составить проект.

Зачем нужно узаконить перепланировку

Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.

Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.

Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:

• Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
• В случаях, когда жилье ипотечное, так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
• Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
• Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.

По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.

Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства.

Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.

Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:

1. Составление и согласование проекта с районной администрацией;
2. Непосредственно процесс строительства;
3. Сдача нового помещения и оформление документов на него.

Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры.

Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок.

В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.

Как заказать проект перепланировки

Проект не нужно делать самостоятельно, этим занимаются специальные организации. Компания должна иметь допуск СРО для выполнения проектов. По сути, речь идет о едином реестре, в который внесены честные законные компании, помогающие владельцам помещений составлять необходимую документацию.

После того, как компания выбрана, обязательно нужно запросить лицензии и допуски, так как без них проект будет считаться незаконным.

Для заказа проекта необходимо предоставить технический паспорт помещения, в котором указано количество комнат, квадратура и другие данные. Проект перестройки позволяет доказать, что никакие важные перекрытия не будут задеты, а новые не помешают общей архитектуре дома.

Стоимость и сроки выполнения работы отличаются как от масштаба ваших планов, так и от региона проживания. В среднем, проект выполняется от пяти до десяти дней, а стоимость начинается от пяти тысяч рублей.

Чем меньший объем работ вы планируете, тем дешевле вам обойдутся бумаги. Для тех, кто живет в Москве есть и бесплатный каталог готовых проектов, заверенных администраций.

Там собраны типовые варианты перестроек, которые можно взять полностью официально и не платить деньги частной компании.

Вместе с проектом вам выдадут заключение о безопасности, который необходимо также сдать в соответствующий отдел районной администрации.

Как согласовать перепланировку с администрацией

Проект и приложение к нему нужно сдать в районный отдел архитектуры. Вместе с ним, вы относите пакет документов, который включает в себя:

• Паспорт заявителя;
• Письменное нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры;
• Технический паспорт помещения;
• Договор купли продажи или акт приема.

Иногда также требуют свидетельство о праве собственности, но этот пункт индивидуален. Список документов может быть изменен и из-за специфик помещения, а также уровня сложности работ.

В некоторых случаях требуются дополнительные заключения от компетентных органов, например разрешения от МЧС или санитарных экспертиз.

Также ряд разрешения потребуется, если квартира расположена в историческом здании или имеет сложную архитектуру.

Если все документы в порядке, ваше заявление будет принято на рассмотрение. Срок проверки составляет 45 дней, после чего выдается разрешение на перепланировку или же отказ. Разрешение ещё потребуется, когда перестройка будет окончена, чтобы согласовать ее повторно.

Есть ряд работ, которые вам точно не согласуют. К ним относится:

• Демонтаж вентиляционных каналов и их объединение;
• Снос несущих стен;
• Установка центрального отопления на открытых балконах;
• Объединение открытой лоджии и отапливаемых комнат;
• Объединение кухни, на которой установлен газ и комнат без двери между ними.

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей.

Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года.

За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Согласование перепланировки и документы

Полученные от кадастрового инспектора документы и разрешение на перепланировку нужно снова отнести в районный отдел архитектуры. Там назначат дату комиссии, задача которой ‒ проверить, все ли выполнено строго по плану. Если все соблюдено, вы получить акт перепланировки и положительное решение администрации, что подтверждает законность вашего строительства в квартире.

На этом этапе и может пригодиться информация о строительных материалах. При возникновении у комиссии вопросов, есть шанс сразу доказать законность ваших действий и не обрекать себя на повторные согласования и новую перестройку.

Как обжаловать отказ в перепланировке

• Если же комиссия не приняла работы, вы можете решить проблему двумя способами: заново согласовать проект и переделать все ошибки или же подать исковое заявление в суд.
• Заявление о том, что решение компетентных органов было незаконным, направляется в суд, относящийся к адресу вашей квартиры или адресу районной администрации.
• Процедуру можно провести в течение трех месяцев после получения официального отказа, в более поздний срок ничего изменить уже нельзя.
• В заявлении указывается дата и наименование решения об отказе, а также прилагается ряд документов:

• Квитанция об уплате государственной пошлины ‒ 300 рублей;
• Копия решения администрации;
• Копия документов, подтверждающих, что вы являетесь законным владельцем квартиры;
• Копии технического паспорта на помещение, поэтажный план здания;
• Копия согласованного проекта перепланировки и договор, заключенный с организацией, которая его составляла;
• Копия заключения о безопасности проекта.

Также в заявлении указывается, что принятое администрацией решение ущемляет вас в жилищных правах. Если есть другие бумаги, которые могут подтвердить позицию истца, их тоже следует приобщить к делу.

Если вы выиграли суд, то нужно дождаться пока решение вступит в силу. После чего обращаетесь в компетентный орган, который занимается регистрацией и вводом в эксплуатацию жилых помещений.

Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре.

Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.

Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.

Как согласовать перепланировку квартиры

Умный потребитель

/ 27 октября 2022 08:10

Текст изменился / 7 февраля 2023

«Мой дом – моя крепость, поэтому буду делать, что хочу», – думают люди, когда затевают ремонт. Но, к сожалению, это не распространяется на перепланировку. Столь радикальное изменение квартиры требует соблюдения строгих правил.

Куда идти и какие документы нести – первое, что приходит в голову при мыслях о перепланировке

О перепланировке ходит множество мифов. Говорят, что это слишком дорого, сложно и страшно. С первым утверждением мы, пожалуй, согласимся. Но с остальными – нет. Мы расскажем вам обо всех тонкостях перепланировки, и вы поймете, что это не такая проблема, как может показаться на первый взгляд.

Перепланировка квартиры – не просто ремонт. Согласно Жилищному кодексу, это изменение конфигураций в помещении многоквартирного дома (ст. 25 ЖК РФ). Все изменения фиксируют в техническом паспорте квартиры.

Почему вокруг этого столько шума? Дело в том, что на кону стоит целостность всего дома и в конечном счете – безопасность людей. Поэтому согласование перепланировки – обязательный пункт.

Какие действия считаются перепланировкой

В какой момент ремонт становится перепланировкой? Насторожиться нужно, если вы собираетесь:

• снести стены внутри квартиры или сдвинуть их;
• сделать из одного помещения несколько;
• объединить несколько комнат в одну;
• создать дверной проем или перенести его;
• расширить площадь путем присоединения дополнительных построек (и наоборот);
• построить тамбур или изменить его конструкцию;
• создать или ликвидировать кухню-нишу (темную кухню без окна) или санузел;
• перенести, изменить размеры кухни или санузла.

Эти виды работ значительно меняют устройство квартиры и требуют законного урегулирования.

При взгляде на голые стены квартиры приходит столько идей для ремонта. Правда, не все это считается ремонтом

Переустройство – вовсе не то же самое, что перепланировка. Между этими понятиями большая разница.

Согласно Жилищному кодексу, во время переустройства происходит установка, перенос или замена электрического, сантехнического оборудования, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Изменения отображают в техпаспорте жилого помещения.

Например, вы заменили старый унитаз на новый и поставили джакузи вместо ванной – это считается переустройством.

В собственной квартире делать ремонт всегда в радость. Не нужно больше копить и откладывать. Беспроцентная рассрочка поможет купить все необходимое уже сейчас. Кешбэк с подпиской “Халва.Десятка” до 10% станет приятным бонусом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

https://www.youtube.com/watch?v=YX_1GrbKDMU\u0026pp=ygWFAdCf0L7QtNGA0L7QsdC90L4g0L4g0YLQvtC8LCDQs9C00LUg0Lgg0LrQsNC6INGD0LfQsNC60L7QvdC40YLRjCDQv9C10YDQtdC_0LvQsNC90LjRgNC-0LLQutGDINC4INGB0LrQvtC70YzQutC-INGN0YLQviDRgdGC0L7QuNGCIDIwMjM%3D

Узнать больше

Как же теперь делать ремонт? Как понять, о чем нужно сообщать в надзорные органы, а о чем – нет? О некоторых видах ремонта не нужно никому сообщать.

• Косметический ремонт (поклейка обоев или покраска, замена покрытия пола);
• установка новых дверей и окон вместо старых (без изменения размеров проемов или переносов);
• остекление лоджии и балкона;
• переделка встроенных шкафов или антресолей;
• установка кондиционера;
• подключение ТВ-тарелок и антенн;
• монтаж электрических плит на кухне.

В этот перечень входит замена приборов отопления, в том числе газовых (но только если для установки не нужно создавать новые сети). Без согласований можно смонтировать новые трубы или ванну, если они не превышают размеры прежних.

Спорные случаи

Кажется, что разграничение довольно четкое. Тем не менее, есть спорные случаи. Например, к ним относится установка гипсокартонных перегородок. Снос перегородки придется согласовать в любом случае, а право на возведение новой нужно уточнить.

К спорным ситуациям относится перенос отопительных приборов, а также установка антенн и кондиционеров на фасадах домов.

Простой кондиционер может вызвать нешуточные споры с жилинспекцией

Почему возникают сомнения? Существует точка зрения, что любые работы на фасаде – это переоборудование, поэтому необходимо обязательное разрешение. Есть и другая – можно ограничиться лишь сбором согласия собственников, т. к. фасад считается общей собственностью дома.

В любом случае лучше проконсультироваться у местных органов самоуправления, чтобы избежать штрафов.

Что нужно согласовывать

Согласовывать придется любые работы, которые могут изменить конструкцию дома или затронуть инженерные сети.

• Переустановка и замена оборудования; например, переход с газа на электричество;
• изменение площади комнат, создание дополнительных проемов для окон и дверей;
• Технические работы в системах газоснабжения, отопления, водопровода и вентиляции;
• Изменение полов и их конструкции;
• снос перегородок и стен. Даже если стена не несущая, а перегородка из гипсокартона, нужно получать разрешение;
• строительство антресоли (она не должна занимать больше 40% от площади комнаты).

Какая перепланировка запрещена

Все знают, что нельзя сносить несущие стены – даже частичный снос угрожает устойчивости здания. Есть целый список запрещенных действий.

• Нельзя увеличивать площадь туалетов или ванных комнат и переносить их на территорию жилых комнат. Так называемые «мокрые» комнаты не должны располагаться над жилыми помещениями соседей;
• по той же причине нельзя переносить кухню в другие комнаты;
• помещение, оборудованное газом (например, колонкой или плитой), должно быть изолировано от жилых комнат. На электроплиты это правило не распространяется;
• балконы, объединенные с кухней или гостиной, часто можно встретить в объявлениях о продаже квартир. Но это запрещено. Разрешенный максимум – арка не более метра шириной;
• подключать систему теплых полов к водопроводу или отоплению всего дома. Если внутри пола образуется течь, ее будет сложно заметить и ликвидировать. Разрешен только электрообогрев;
• любые работы, нарушающие систему отопления, запрещены. Нельзя переносить стояки, а также батареи на балкон или лоджию;
• ни одна жилинспекция не одобрит изменение размеров вентиляционного короба или его ликвидацию;
• кухня должна быть проветриваемым помещением, поэтому нельзя убирать из нее окна.
• присоединение общедомовых территорий (чердака или коридора) к квартире незаконно.

Кажется, что узаконить перепланировку квартиры – сложный и длительный процесс. Скрывать не будем, придется побегать с документами по инстанциям. Но если разделить процесс на несколько этапов, справиться будет проще.

– Пап, а что там такое? – Это идет согласование перепланировки

Этап 1. Проверьте, входят ли будущие изменения в список разрешенных для перепланировки. Если сомневаетесь, можно обратиться в специализированную компанию. Опытные сотрудники ответят на ваши вопросы.

Этап 2. Приготовьте проект перепланировки. Вы можете сделать его самостоятельно, если изменения незначительны. Например, если хотите перенести раковину (не вынося из санузла) или поставить новую перегородку из гипсокартона.

А вот в случае сложных изменений без помощи профессионалов не обойтись. Вы можете обратиться в профильную организацию или в БТИ, если ремонт затрагивает внешний вид дома или его устойчивость. 

Компании, которые составляют планы перепланировок, обязательно должны быть в списке саморегулируемых организаций. Убедитесь, что к готовому плану прилагается допуск СРО с печатью организации. Проверить компанию можно в госреестре СРО.

Если вы собираетесь затрагивать несущие стены, то за проект отвечает архитектор дома или уполномоченная организация.

Этап 3. Для согласования понадобится набор документов.

1. Заявление на перепланировку;
2. паспорт;
3. согласие всех собственников в письменном виде (если их несколько);
4. подтверждение права собственности на жилье (свидетельство или выписка из ЕГРН);
5. проект перепланировки;
6. техпаспорт на квартиру.

Технический паспорт можно получить в БТИ.

В зависимости от региона окончательный набор документов может различаться. Точную информацию можно получить в многофункциональном центре.

Этап 4. Отнесите документы в МФЦ или отправьте их онлайн через региональные госуслуги.

Ответ придется ждать не дольше 45 дней. Если вы получили отказ, с которым не согласны, можете обжаловать его через суд. Затягивать не стоит: на это есть всего 3 месяца.

После получения согласия можно начинать ремонт. Одновременно с одобрением вы получите журнал строительных работ, который нужно заполнять по ходу изменений.

Как согласовать уже сделанную перепланировку

Бывает так, что собственник получил квартиру с готовыми изменениями. Возникает вопрос: как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Покупать квартиру гораздо проще с помощью специалистов. Оценить масштабы перепланировки поможет юрист по недвижимости. А выгодные проценты предоставит Совкомбанк. Ипотека по госпрограмме – ваша возможность приобрести доступное жилье.

Сделать это также можно в несколько этапов:

1. закажите в БТИ техпаспорт жилья. В нем должны быть зафиксированы все изменения;
2. проведите экспертизу о безопасности перепланировки и запросите заключение;
3. отнесите документы в местную администрацию.

В некоторых ситуациях единственный вариант – обратиться в суд, минуя БТИ. Все зависит от законодательства, действующего в регионе.

Штрафы

Можно подумать, что проще всего – никому не сообщать о перепланировке. На первый взгляд, в этом нет ничего страшного: кому есть дело до лишнего дверного проема в чужой квартире?

Однако кодекс об административных правонарушениях предполагает штраф за несогласованную перепланировку: от 2000 до 2500 рублей для физлиц, для юридических лиц – от 40 тысяч до 50 тысяч рублей.

Собственнику также придется восстановить прежний вид жилья за свои деньги (даже если вы купили квартиру с готовой перепланировкой и не имели никакого отношения к любым видоизменениям).

И как же теперь все вернуть обратно?

Если собственник проигнорирует требования закона, администрация города может подать на него в суд. А это повлечет выселение и дальнейшую продажу квартиры, чтобы покрыть издержки и ремонт недвижимости.

Такой сценарий маловероятен, если речь о единственном жилье в собственности. Но в любом случае отказ подчиняться законодательству может повлечь долгие судебные разбирательства.

Перепланировка и ипотека

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры – вопрос, заслуживающий отдельной статьи. Постараемся ответить на него кратко и максимально информативно.

Первое, что нужно запомнить: банк всегда будет против перепланировки. Пока квартира находится в залоге, ее фактическим владельцем является кредитор. Он, в свою очередь, заинтересован, чтобы квартира сохранила ликвидность, т. е. не потеряла в цене.

Всегда есть шанс, что заемщик может перейти в статус должника, а жилье придется продавать, чтобы покрыть расходы. Перепланировка может значительно ухудшить состояние недвижимости и ее внешний вид. Закономерно снижается и стоимость. Кроме всего прочего, переделанную квартиру сложнее продать.

Поэтому заемщик может делать любой ремонт, но не перепланировку. Именно это вы, скорее всего, услышите в кредитной организации.

Однако есть небольшой шанс побороться за свое право.

1. Изучите кредитный договор. Возможно, там нет запрета на кардинальные перемены жилья. Если такого пункта нет, изучите, что клиент имеет право делать. Там могут быть перечислены конкретные действия: разрешение на косметический ремонт, замену дверных проемов и т. д.
2. Договоритесь с банком и получите письменное разрешение. Перед тем как дать согласие или отказ, кредитор тщательно изучит ваши планы: важно, чтобы рыночная цена недвижимости не уменьшилась[widget id=13287 type=quote]
3. Подготовьте план перепланировки и техническое заключение. О том, как это сделать, мы уже писали выше. Возможно, вам придется пригласить независимого эксперта, который оценит безопасность предстоящих изменений.
4. Отправьте письмо и документы в банк. Получив запрос, сотрудники начнут рассматривать ваше официальное обращение и примут окончательное решение.

Допустим, банк разрешил перепланировку, что дальше? Теперь согласие банка и весь пакет документов нужно направить в жилинспекцию или другой уполномоченный орган. Следует дождаться окончательного ответа от властей и уже после этого нанимать рабочих.

Очевидно, что согласия банка в таком вопросе недостаточно, хотя это и немаловажно. Нужно, чтобы все инстанции дали одобрение и положительно оценили перспективы перепланировки.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram