Место недостроев в законодательстве

Согласно ГК РФ, недостроенный загородный дом относится к недвижимым вещам, как и готовые здания, но при этом имеет статус объекта незавершенного строительства.  

Чтобы стать его законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продавать, сдавать в аренду, дарить), необходимо поставить недострой на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. На обе процедуры подается единое заявление. 

важно

Регистрация права собственности на недостроенный дом возможна на основании части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ. Процедура регистрации подробно описана в разделе 2. А вот прописаться в недострое до его ввода в эксплуатацию нельзя. 

Чтобы регистрация состоялась, потребуется собрать следующие документы: 

• заявление о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет;
• технический план здания, в который входит разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС; 
• правоустанавливающие документы на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве). 

важно

Подготовка технического плана — работа кадастрового инженера. В случае недостроя в нем обязательно нужно указать основные характеристики объекта (их проектируемое значение) и степень его готовности в процентах.

По итогу вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер и сведения о правах. Напомним, с января 2017 года постановка на кадастровый учет, возникновение и переход права собственности на объект недвижимости подтверждаются именно выпиской из ЕГРН. 

Жив ли пациент: проверяем недостроенный дом перед покупкой

Кредит на покупку недостроенного дома

Ипотека на объекты незавершенного строительства выдается так же, как и в любом другом случае — после стандартной процедуры согласования.

При этом основным условием будет наличие зарегистрированного права собственности на покупаемый дом.

Иногда банки могут потребовать предоставить в качестве залога какую-то другую недвижимость, уже введенную в эксплуатацию, или участок, на котором стоит недострой.

важно

А вот материнский капитал для покупки недостроенного дома использовать не получится.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» маткапитал можно использовать только для улучшения жилищных условий, то есть на покупку жилого помещения. А недостроенный загородный дом, будучи объектом незавершенного строительства, таковым не является.

Впрочем, если покупатель купит недострой за собственные деньги, то в дальнейшем он сможет потратить маткапитал на реконструкцию.

Программа «Сельская ипотека» подходит для недостроенных домов только если продавцом объекта является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а сам дом соответствует требованиям постановления правительства № 1567. 

Дом должен быть:

• пригоден для постоянного проживания (это решают органы местного самоуправления, которые должны оформить специальный акт);
• оснащен централизованными или автономными инженерными системами (электро-, водо-, газоснабжение).  

Налогообложение 

Недостроенный дом входит в число объектов, за которые физлица должны платить налог на имущество (подпункт 5 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ). Поэтому он должен быть зарегистрирован и иметь установленную кадастровую стоимость, напоминает эксперт по налогам Татьяна Макурова. 

«Но часто люди не регистрируют даже достроенные дома, чтобы избежать ежегодных имущественных налогов. В результате они рискуют столкнуться с необходимостью выплачивать значительные суммы при последующей продаже, поскольку дом для этого все равно придется регистрировать.

При этом срок владения в данном случае будет отсчитываться с даты регистрации собственности, что позволит продать объект без налога.

Таким образом, попытка сэкономить несколько тысяч рублей ежегодных выплат оборачивается сотнями тысяч, а иногда и миллионами рублей налога при продаже», — комментирует эксперт.  

Страхование

Страхование недостроенного дома — тоже специфическая тема. Циан.Журналу об этом рассказал Михаил Черных, заместитель директора департамента андеррайтинга и перестрахования компании «Абсолют Страхование».

Застраховать можно только объекты, которые соответствуют определенным требованиям:

• должно быть получено разрешение на их строительство, то есть нужно иметь подтверждение, что это законная постройка;
• здание должно быть построено не менее чем на 80%. Обычно это подразумевает полностью возведенные конструктивные элементы: фундамент, стены, перекрытия, крышу. При этом оконные и дверные проемы должны быть надежно закрыты;
• многие страховщики требуют, чтобы на участке обязательно был забор;
• право собственности на дом должно быть зарегистрировано в Росреестре. При его отсутствии страховщик, скорее всего, откажет в заключении договора. 

И все же каждый недостроенный объект страховая компания рассматривает в индивидуальном порядке, принимая решение о возможности работать с ним на основе своих внутренних нормативов.

Говоря о цене страховки для недостроя, Михаил Черных напоминает, что застраховать можно только конструктивные элементы здания. Таким образом, стоимость полиса для готового и недостроенного дома будет отличаться незначительно. 

Страховка недостроенного дома может стоить на 10–20% дороже лишь с учетом последующего проведения на объекте строительных и ремонтных работ. В среднем по рынку тариф на подобные объекты колеблется в диапазоне 0,2–0,6%. 

Хотите готовый загородный дом? Найдите его на Циан

Из вторых рук

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

• В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
• Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.
• «Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома.

Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г.

суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на годПроект поправок предусматривает внесудебный порядок передачи недостроя кооперативу участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока сдачи объекта

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта.

Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары.

Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков.

Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.

Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.

При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения.

Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.

1 Закона о банкротстве).

Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателяВерховный Суд напомнил, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена законом независимо от того, введен ли объект в эксплуатацию

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве.

Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п.

26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г.

№ 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества.

В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Признание права как способ защиты праваВС РФ пояснил, что смена застройщиков не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорной квартиры участнику долевого строительства

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г.

, первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры.

В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения.

Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости.

Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства.

«Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре.

Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена.

Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков.

«Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж.

С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект.

«Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан.

В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича.

Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя.

Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции.

«Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение.

Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Семейная ипотека 2023 — условия и изменения в программе с 2023 года

Семейная ипотека — это программа кредитования для семей с детьми при ппокупке недвижимости. Участникам доступны льготы, предоставляемые государством. Ипотека доступна семьям, в которых:

• есть ребенок-инвалид. Инвалидность должна быть установлена уже после 2022 г, при этом для таких семей время действия программы будет продлено до 2027 года;
• есть два или более несовершеннолетних детей;
• с 01.01.2018-31.12.2023 на свет появится первый ребенок;
• есть удочеренные или усыновленные дети – дата рождения соответствует условиям программы.

Изменения в программе

Можно выделить два основных изменения:

• изменение срока действия – вместо декабря 2023 г окончание программы назначено на июль 2024 г.;
• расширение круга заемщиков – теперь семейная ипотека подойдет парам, у которых хотя бы 2 ребенка до 18 лет.

Условия семейной ипотеки

Согласно программе:

• ставка – 6% (для жителей ДФО – 5%);
• первичный взнос – 15% от стоимости жилья;
• срок кредита – не более 30 лет;
• сумма займа зависит от района. Для МО и ЛО (включая Москву и СПБ) – это 12000000 рублей, для граждан других субъектов РФ – 6000000 рублей.

Кредит может быть превышен, но тогда клиент оформляет одну часть по «Семейной» программе, а вторую часть получает по региональной программе, оплачивает на актуальных рыночных условиях. Но тоже есть ограничения: для МО и ЛО – 30000000 рублей, для иных регионов – 15000000 рублей.

Так если семья хочет взять кредит на 100000 рублей на 20 лет, 6000000 рублей он получает по ставке 6%, а остальную сумму – по рыночной.

Где оформить ипотеку?

Более 50 российских банков являются участниками программы, среди них Россельзохбанк, «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф, Росбанк, МКБ, Инвестторгбанк, СНГБ. В зависимости от банка разнятся и условия займа:

ВТБ

Ставка в банке достаточно выгодная – 5,7% и 4,7% (для семей из Дальнего Востока). Но если клиент не применяет цифровые сервисы кредитной организации, ставка возрастает до стандартных значений. ВТБ дает кредит на сумму от 500000 до 30000000 рублей: условия зависят и от региона.

Сбербанк

В банке действует ставка в 6%. Но если клиент воспользуется опцией «Электронная регистрация», снизится до 5,3%. Минимальная сумма займа – 300000 рублей. Из преимуществ кредитной организации – рефинансирование кредита по ставке 5,7%. При желании семья может оформить ипотеку на сумму до 2500000 рублей на личные цели – приобретение кровати или ремонт в квартире.

Промсвязьбанк

Ставка – 5%: предложение актуально для заемщиков, получающих заработную плату. Для всех остальных клиентов она составляет 5,1%. При несогласии на имущественное страхование ставка снова приравнивается к 6%.

Максимальная сумма выдачи – 12000000 рублей. Но если между застройщиком и банком есть партнерское соглашение, лимит увеличивается до 30000000 рублей. Срок кредита – от 3 до 30 лет, а первый взнос – от 15% до 80%.

Газпромбанк

Банк предоставляет кредит по ставке 5,3% (для заемщиков из ДФО – 4,5%). Ставка возрастает на:

• 0,5 – если недвижимость стоила до 6000000-12000000 рублей (в зависимости от региона), и клиент не оформил добровольное страхование;
• 0,7 – при получении суммы 6000000-12000000 рублей (разнится по регионам);
• 5 – при стоимости квартиры 6000000-12000000 и неоформленном страховании здоровья, жизни заемщика.

При получении кредита от Газпромбанк заемщик должен подтвердить доход, и при этом у него должна быть хорошая кредитная история.

Альфа-банк

Стандартная ставка – 6% годовых. При страховании заемщика ставка снижается до 5,8%, а при электронном оформлении кредита – до 5,9%. Если первый взнос составляет 50% от общей суммы, ставка снижается до 5%.

Доступный размер займа – 750000 – 12000000 рублей: при этом трудовой стаж клиента должен быть не меньше года. Из преимуществ – нет необходимости подтверждать доход.

Абсолют банк

В подтверждении дохода необходимости нет, а первичный взнос – 15% от суммы. Срок кредитования – 30 лет, ставка – 5,99%.

ДОМ.РФ

Первый взнос и срок кредитования стандартные – от 15% и до 30 лет. Большой плюс – сниженная ставка: 4,8%.

Райффайзенбанк

Срок кредитования и первоначальный взнос стандартные, ставка составляет 5,49%.

Как выгодно купить квартиру в ипотеку 2023? Какая ипотечная программа выгоднее? В видео разобраны все ставки по ипотеке, от 0,1% до 11% годовых. Что выгоднее купить в 2023 году вторичку или новостройку по выгодной ставке. Новые условия по Семейной ипотеке 2023 стали выгоднее. Смотрите в видео почему.

Требования к недвижимости

По условиям можно:

1. купить жилой дом с ЗУ от застройщика;

2. приобрести недвижимость на вторичном рынке у ФЗ в поселении в Дальневосточном округе;

3. купить квартиру в строящемся или уже построенном доме;

4. приобрести строящийся частный дом или в квартиру в еще недостроенном доме у ИП, юридического или физического лица на основании договора уступки по ДДУ: первый договор оформляют с юридическим лицом;

5. заключить договор подряда с ИП, юридическим лицом и построить жилой дом;

6. заключить договор подряда и приобрести ЗУ, на котором можно будет построить дом.

Оформление семейной ипотеки

Оно проходит в несколько этапов:

Обращаемся в банк

Клиент должен посетить кредитную организацию, отправить заявку онлайн. В обоих случаях потребуются документы:

1. трудовая книжка и 2-НДФЛ – документы, которые подтвердят источник дохода;

2. паспорт гражданина с пометкой о регистрации в России;

3. свидетельство о рождении ребенка;

4. СНИЛС;

5. свидетельство о временной регистрации (если гражданин не зарегистрирован на постоянных условиях в данном регионе);

6. свидетельство, подтверждающее инвалидность.

Точный перечень документов зависит от кредитной организации. О решении – как положительном, так и отрицательном – кредитная организация сообщит по почте, по телефону. Если кредитная организация одобрит заявление, клиент сможет подыскивать недвижимость.

Ищем квартиру (дом)

Как найдете дом, подходящий под требования ипотеки, переходите к сбору документов на жилье:

1. выписка из ДК (домовой книги). Вместо нее можно приложить справку, в которой будет информация о зарегистрированных в квартире людях;

2. выписка из ЕГРН о недвижимости;

3. акт приема-передачи, ДДУ или иной подтверждающий документ;

4. отчет об оценке жилья.

Для проверки объекта недвижимости кредитная организация может запросить и дополнительные документы.

Готовимся к сделке

Клиент должен:

• согласовать время и число подписания договора с сотрудником кредитной организации;
• ориентируясь на форму банка, подготовить договор на покупку недвижимости;
• подобрать страховую компанию и заключить с ней соглашение;
• нотариально заверить письменное согласие мужа/жены.

Проводим сделку

Предоставив в кредитную организацию документы, открыв счет, клиент подписывает договор о покупке квартиры, ипотечный договор. Кредитная организация может предложить подписать и другую документацию. На этом же этапе заемщик оплачивает первоначальный взнос.

Рефинансирование «Семейной ипотеки» и маткапитал

Несмотря на новые условия, возможность рефинансирования действующего кредита сохранена, но есть несколько особенностей:

• первенец родился в период с 2018 по 2023 год;
• квартира покупается у застройщика – ЮЛ. Исключение составляет Дальневосточный округ: в этом случае возможна покупка и перекредитование вторичного жилья. Рефинансирование кредита на строительство индивидуальной жилой постройки запрещено.

При желании семьи могут задействовать и материнский капитал, но только в качестве первичного взноса, не для платежей каждый месяц. Большинство кредитных организаций позволяют клиентам использовать средства материнского капитала для досрочного погашения займа.

Плюсы и минусы семейной ипотеки

Как у любой программы, у семейной ипотеки есть преимущества и недостатки:

• +    сниженная ставка – всего 6%. Ставка и без того снижена в два раза, а некоторые банки предоставляют дополнительные льготы;
• +    возможность сделать первичный взнос за счет материнского капитала;
• +    приличная сумма займа – до 12000000 рублей, которая увеличивается до 30000000 рублей.

• —   нет возможности приобрести вторичное жилье (за исключением недвижимости на территории ДФО);
• —   немалый первый взнос – 15%.

В начале года семейная ипотека занимает второе место по популярности у российских заемщиков, уступая лишь льготным программам с государственной поддержкой. Чаще всего участниками программы становятся жители Москвы и МО, СПБ и ЛО, Башкирии, Татарстана, Краснодарского края, Новосибирской, Свердловской и Тюменской областей.

И напоследок пока вы не побежали оформлять ипотеку — посмотрите короткое видео о том как избежать отказа в получении ипотеки! Уверена — многие об этом даже не задумывались!

Автор статьи:

Миняева Ольга Александровна