Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины.

Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения.

Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

• Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
• Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:

• обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
• покупать медикаменты и продукты;
• нанимать сиделок.

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

• покупатель может оказаться безответственным человеком;
• продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
• продавец может пережить покупателя;
• после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
• продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.

Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу.

Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может.

В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.

Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон.

Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН.

Собственник предоставляет нотариусу:

• паспорта участников сделки;
• документы, определяющие собственников жилища;
• домовую книгу;
• справку с места жительства о прописанных;
• техпаспорт домовладения (квартиры).

Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли – продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище.

Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:

• регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
• заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.

Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа.

Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:

• если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
• если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.

Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром.

Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя.

Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки.

Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды.

Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.

Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли – продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.

Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.

Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.

Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

• Людмила Сметанина
• Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»
• специально для ГАРАНТ.РУ

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора. 

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п.

2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки.

Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366). 

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете.

Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ).

К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам.

Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан.

Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах.

Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан. 

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков. 

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег.

При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться.

Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

1. ОБРАЗЕЦ
2. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
3. Все образцы

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п.

4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора).

Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи).

В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г.

№ 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности.

Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали).

Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ВАЖНО ЗНАТЬ

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора.

Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года. При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I). 

8 действий перед покупкой недвижимости на первичном рынке

Приобретение квартиры – это всегда ответственный шаг для покупателя, сопряженный не только со значительными финансовыми затратами, но и со столкновением с действующим законодательством.

Порой, либо по незнанию, либо по невнимательности покупатели попадают в зону риска, и получение заветного жилья откладывается на неопределенный срок.

Как не стать жертвой мошенников и не потерять ни деньги, ни недвижимость – в материале.

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания — образец 2023 года

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора.

Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны.

Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.

Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:

1. При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
2. Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
3. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется.

Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием.

Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Регистрируется ограничение в Росреестре

С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ.

В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно.

Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.

Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?

По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:

1. Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
2. Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.

В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как оформить договор купли-продажи?

Для продажи квартиры сначала нужно найти покупателя. Если есть другие собственники и продается доля – получить отказы от преимущественного выкупа, иначе сделку с третьим лицом могут оспорить (ст. 250 ГК РФ).

Что делать после того, как покупатель найден:

1. Оговорить условия сделки. Скрывать от покупателя человека, который по закону может жить в квартире, смысла нет: он сможет оспорить договор, и придется возвращать деньги.
2. Заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.
3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую, или через МФЦ.
4. Дождаться регистрации и получить итоговый пакет документов, где будет ДКП с пометкой регистратора, и новая выписка из ЕГРН.

Совет: лучше подавать документы по предварительной записи. Без нее ждать своей очереди придется долго.

Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст. 583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.

Содержание и образец

При оформлении договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца или другого человека указываются все важные детали:

1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные участников сделки, а также человека, сохраняющего бессрочное пользование.
2. Предмет договора – сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, дата возникновения права собственности у продавца.
3. Стоимость недвижимости.
4. Существенное условие: «Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за гр.».
5. Обязанности, ответственность сторон.
6. Порядок и сроки расчета по сделке.
7. Порядок разрешения споров.
8. Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Документы

Для сделки продавец должен представить:

• свежую выписку из ЕГРН;
• техпаспорт;
• обычный паспорт;
• документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Также понадобятся паспортные данные человека, за которым сохраняется бессрочное пользование.

От покупателя достаточно только паспорта. Ему рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но регистратору они не предоставляются.

Обратите внимание! Если недвижимость куплена в браке, для Росреестра понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если продается жилье несовершеннолетнего, предоставляется разрешение органа опеки.

Расходы

Госпошлину в размере 2 000 руб. за регистрацию платит покупатель. Если квартира продается организации, сумма возрастает до 22 000 руб.

Если ДКП по закону удостоверяется нотариусом, размер пошлины согласно ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Сроки

При подаче документов напрямую в Росреестр регистрация займет семь, в МФЦ – девять рабочих дней. Нотариально удостоверенный ДКП нотариус отправляет самостоятельно, и сроки регистрации сокращаются до трех рабочих дней.

Договор пожизненного проживания в квартире и рента: отличия

Некоторые путают куплю-продажу квартиры с проживанием и ренту, хотя это абсолютно разные виды сделок:

Условия
Рента
ДКП

Стороны сделки	Вместо покупателя используется формулировка «плательщик ренты», вместо продавца – «получатель»
Обязанности покупателя	Плательщик ренты обязуется содержать получателя согласно условиям договора	Продавец или третье лицо только сохраняют право пользования жилым помещением. Новый собственник содержать не обязан
Права	Собственность плательщика ренты регистрируется с обременением. Он не может продавать, дарить или обменивать недвижимость без согласия получателя	Право собственности регистрируется сразу после оформления ДКП. Согласие на сделку от третьего лица, сохраняющего право проживания, не требуется

Оба вида договоров схожи только в одном: их можно расторгнуть при невыполнении обязательств сторонами по обоюдному согласию или через суд. Кроме того, при расторжении ДКП продавцу возвращается полная стоимость квартиры. Если расторгается договор ренты, получатель не возвращает плательщику потраченные на себя деньги.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на популярные вопросы

Каковы плюсы и минусы договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием? Они есть преимущественно у покупателя. Он может купить недвижимость по цене до 30% ниже рыночной. Но вместе с тем придется и жить вместе с посторонним человеком, который по договору сохраняет право пользоваться жильем.

Наследуется ли бессрочное пользование в случае смерти человека, который по договору мог жить в квартире, но не был собственником? Нет, оно наследованию не подлежит, это не право собственности. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если купить квартиру по ДКП с проживанием продавца? Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы возникает только у собственника.

Но стороны могут поделить расходы по соглашению о порядке и размерах участия в расходах по оплате ЖКУ. Продавец купил квартиру 15 мая 2018 года, вступил в брак 20 числа, а право собственности зарегистрировал только 25 мая.

Нужно ли ему получать согласие от теперь уже бывшей супруги, если по договору она сохраняет возможность жить там? Формально согласие не нужно, так как ДКП продавец оформил до заключения брака. Но по закону купленная недвижимость считается совместной собственностью, и при отсутствии нотариального согласия Росреестр может отказать в регистрации при последующей продаже квартиры.

Нужно ли присутствовать при подаче документов на регистрации человеку, который может пользоваться жильем, если это не продавец? Нет. При подаче документов обязательно присутствие только продавца и покупателя, либо их представителей по нотариальным доверенностям.

Заключение эксперта

1. Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца или третьего лица возможна, если покупатель согласен на такую сделку, и условие о проживании отражено в договоре.
2. Согласие человека, сохраняющего право пользования жильем, для продажи не требуется.
3. Ограничение в виде права проживания по ДКП в Росреестре не регистрируется, в отличие от ренты.

Проживание в отчужденной квартире после дарения — Московские юристы

Ситуация, когда престарелые родители дарят при жизни детям квартиру, а те, став собственниками, продают их, сегодня не редкость.

Новые владельцы квартиры выселяют на улицу престарелых родителей предыдущего собственника. Как защитить дарителя в подобной ситуации? Очень просто.

Включить в договор дарения квартиры особое условие, которое даст прежнему собственнику гарантии проживания в течение всей своей жизни в отчужденной квартире.

Смешанное дарение

В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.

Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру.

Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ.

В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст.

421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.

Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст.

423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами.

Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.

В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

• Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
• Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
• ● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
• ● родителей и детей;
• ● дедушек, бабушек и внуков;
• ● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
• ● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

1. Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

2. Порядок организации процесса следующий:
3. 1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
4. 2) сбор необходимых документов;
5. 3) составление и подписание ДКП;
6. 4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
7. 5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

• Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
• ● родне проще договориться об условиях сделки;
• ● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
• ● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
• Такие сделки имеют и важные недостатки:
• ● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга.

Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги.

Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка.

Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени.

За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель.

Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

1. Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
2. ● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
3. ● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.